房地产定位策略全案

UpdatedbyJackonDecember25,2020at10:00am，在缺乏旅游资源的余江，打出“时尚住宅”的招牌，来填空白，以田园山水的自然风光资源及历史人文资源为强势卖点，并以这样也符合经济学的需求——供给理论。第二节项目定位定位：时尚住宅——“绿色家园”宅的对话要的元素是“绿”和“水”然.人时空的长河中,宇宙万物不断地变化着,物质的空间同样具有变化性、日月、动静、虚实、高是，在某一段时空中，矛盾的双方又是相互依存的，形成一。”的自然规律及“以人为本”的消费理论，以优美的自然环境和观音阁生态园林式住宅。与环境交融互动；居住与健康同步呼吸，身与尊贵彰荣共显。”的高尚、阳光的大社区。仁：人情味。两个方面：首先居所因具有私密性(对个人而言)；其次应具有开放性(对小区的共享空间而言)。第三节产品定位定位：“纯健康生态型园林式住宅”段、现代材料相融合，开发出立体、三度空间的生态住户内空间，合理的空间布局，良好的通风采带来的幸福感。小区空间，具有科学的划分领域空间、组织空间环境质量及亲密邻里关系。保障环境质量，合理分配建筑密度。独特如江景、山景、水景、生态园，甚至小区的人文景观也是住宅小区的一道风景线。心地带，并利用一号大道的余江干渠，是小区可借用的宝贵财富，是营造小区绿化小区东南面的白塔河对社区来讲都是不可多得的天然资源。也形成了“观音阁商住区”居住+休闲+投资(这里指商铺)的独特个性，并创造了产品的差异性，使产品。其概念包含了小区的性、实用性及各种生活设施的配置。例如：安全设施系统、运动休闲中心、公共活动空间等充满人情味的居住环境。第四节产品文化定位升产品附加值与住宅的对话相融合第五节产品形象定位定位原则：提升企业品牌形象以及产品(物业)的知名度、美誉度、社会认知度。定位：现代城市新贵的“风雅逸境”——显示身份的“名片”产品形象定位不是开发商为自己产品随心所欲的定一个什么形象，而是顺应消费趋势、并追求，并与消费者自己身份相匹配，使住在该小区的业主有一张尊的综合定位建议开发商的“以人为本”的服务理念会为主a如果单纯为小区业主服务，根据小区规模和居住位置，会出现购买力商辅经营者“无利可图”，影响经营者放弃经营或质量下降的负面结果要把沿街商铺纳入小区整体规划，从根本上解决由于业经营带来的困难，达到“以服务社会为主”的原则，并将服务面向余江整个市场，来弥补因购买力资源不足造成的经营者“落荒而逃”的不良后果。由于地段位置和小区规模等因素，不宜做大百货，而适合小开间商辅。可由买主出租或自行经营。人主出入口的版式结构住宅一层，总建筑面积约万平方米，均价3500价格范围2500——米，利用住宅的主体结构设计成临街独立商辅，根据地当地居民的购买需厅等。如可设计为餐饮一条街，那么余江人的两大生活习性在此得到了综合。商铺，业主可建阁楼，可考虑赠送夹层，这也是商辅销售的一大卖点。根据调研餐厅、啡咖厅、茶餐厅、特色中餐厅(如川菜餐饮项目)，小百货、杂货、小型超市等。b的策划建议1)所处的位置一号大道的余江主要交通要道，是未来人为本项目网点聚集人气，且项目周边环境的烘托，商业气氛将会十分理位置，与内围商业街相比，人流量及商业环境上存在较大差距。2)量承载业网点属于统一开发，有规模性和统一性，如果加以引导和管理，能迅速吸引人将形成一个较大规模及影响力的商业圈。不均的人流量，可以导致商家对尾端人流量小的网点难以接受。网点3)销售面积：，来可能形成一条业态齐全的商业街。区(以一号大道为界)，由于未来开发周大面积的超市百货，这样很难将网点整体做旺，也会使带来一定的销售压力。4)布局规划：江目前无整体规划的小区及商铺，在规划及设计上更是杂乱无章，而本项目从化部分的考虑将更容易为小商户接受。而采用“小铺位，多通道”的市场经营模式，将会吸引低收入人士前来消费。通天楼建筑，迎合了当地居民的消费观，购买群体将占相当一部分。可起到推动作用。B布定位建议，防止单一的经营种类或杂乱的区段经营。2)重点突出，特色经营人心目中的热闹商业地带十字路口相差悬殊，因此建议开饰，饮食业等，以此提高知名度及吸引人气。C建议员调研提供数据分析：开发商在前期网点销售价格策略上采用“低开前期各阶段的平均价格建议大致如下：开盘期~2003年3月均价为680元/㎡3月~2004年6月均价为780元/㎡2004年6月~9月均价为880元/㎡宅的平均价格水平在600元/㎡左右，因此，分平同余江现期商业网点的价格水平及销售率状况，建议开盘用较低的价格吸引商户购买，后期(6月~9月)采用价格走势每平方米高出现价格100~元。商铺：开盘期~2003年3月均价为3480元/㎡3月~2004年6月均价为3680元/㎡2004年6月~9月均价为3880元/㎡00元/㎡左右，因余江现期商业网点的价格水平及销售率状况，建议开盘用较低的价格吸引商户购买，后期(6月~9月)采用价格走势每平方米高出现价格200~300元。各阶段上、下幅度，同住宅楼价格一般。第六节住宅产品定位构成分析“核心产品”----核心产品是由产品的基本功能组成。“形式产品”----形式产品是由与核心产品不可分割的部分所带来的附加值。“延伸产品”----质量、形象、物业管理等带来的产品品牌与开发商品牌形象。生活+新人居”为市场主导，引导城市消费群体的住房消费心了传统“家，仅仅是睡觉的地此，无论是户型、外形、环境等都要满足这要求。(一)平面布局力户型以120㎡-70%左右。商业面积约占小小区总建筑面积的8%左右。息、配置衣帽间，个别大户型还配有书房(或多功能房)。为实现动静功能的良好分区，卧室要避免正对客厅，卧室对采光、入口，便于食品、蔬菜、垃圾的进出，并与餐厅相邻，根据户型大小的不同，厨房的合理面积大约应在一房户型3㎡–5㎡，二房户型6㎡–8㎡尊贵。设计最好把洗厕功能分工。室内卫生间面积不小于3㎡–5㎡据户型面积大小可适当按比例布住宅里设备最集中的空间，是小区档次的象征，也是文明的标志，本项(1)的需求，配置配套化的厨卫设备、部品配件，保证部品和建筑，部品与管配合。(2)应独立分设厕所。(3)能良好的通风机构和风道。风道应满足不串气、不传声、畅通无阻的要成直排风道。(4)量配置后出水便器和半硬性铝塑复合管件等。(5)止和不允许以后安装破坏装修和设备。避免强调工种的特殊性。(6)热水器的选用和安装，要求注意通风的处理和整体设计的配合。(二)形式产品件，如园林、绿化、交通、建筑外立面等，而这些在购买之前的心理附加值及购买之后使用过程中的附加值的升值。化配套与景观环境本小区绿化是以点、线、面组成的立体绿化空间。级小区绿化--------小区立体绿化。景观特点是：区外景-----入口景------中心景-------组团景-----窗前景。U区的二级道通网构成了小区三级道路。4.智能化配套系统：(只做建议)“高尚住宅”的物业管理硬件上，要与一般的住宅不同，要根据建造成本选择智能化管理：外线监控系统；露报警系统；通讯自动化系统。(三)延伸产品----产品品牌与形象体现开发商的品牌及产品品牌。通过良好的服务本项目的开发、销售、物业管理过程中达到“知名度、美誉资产。、样板房、规划的小区未来前景展示等，都会提升消费者在购买前对产品的附加值的认同感，起到刺激消费欲望，并产生购买行为的作用。产品功能的实惠，更体会到产入住的单位及良好的售后服务(物业管理)，给业主心理的附加值以提升。计手法结合欧陆设计风格，以典雅、明快的风格突出楼盘的第七节户型的装修定位建议品的目标客户上有一定的比例的客户需求带装修好的房子，免去距离较远、装修烦人的麻烦。另外，本项目的户型是以中等户型120~150平方还是较大，因此，本项目的中小型以带装修销售为宜，大户型即以推荐套餐服务方式为主。入口为优质实心防盗门(小区可统一型号定做)，普通夹板室内门。塑钢凸配浅绿色玻璃。地面砖、灶台、厨柜一步到位(厨柜可采用海尔整体厨房设备)，卫生间要设座式马桶，洗手盆、淋浴设备三件套及排风扇，地面铺设防滑面砖，墙面贴墙面砖并吊顶。，从目前余江的人口结构、人均收入、房地产价格、消费力资源等因潭投资商或外地投资商购房以做投资。个体与私企业老板(市内+周边城镇)营过程中对“功能价格比”有着较清楚的认识，文化方面都有一定的修养，对“居住+休闲+购买群体。，在少数，余江的雕刻和制药企业就有很大一部分对生活和居住环出高要求的年轻人，此项目对他们还是具有很大的诱惑力。分如下：一主要客户群是能成为本项目目标客户的十分有限，原因是：按公务员的居住条件下拥有更高档超面积的公寓，基本是不可能的，只公务员、文化人、高级知识分子、回国人员、国企老板等不同类型，不该群族也是我们项目的目标客户。第九节价格定位定位：平层住宅：660元/㎡~860元/㎡错层住宅：860元/㎡~960元/㎡沿街商辅：3100元/㎡~3800元/㎡小内店面：2200元/㎡~2600元/㎡(促销期间，价格另行浮动)因素构成的。基本成本加开发商利润构成基本价，一般市场定价原则由三个价值取向构成。1、市场价值取向：需要考虑同等片区、同等物业、采用比较的手段来确定。2、成本价值取向：项目整体综合成本加开发商期望利润。当然，除考虑价值取向因素外，房地产产品价格的因素是项目整体所包括的多种可变因素(见图表1)以上因素统筹考虑了价格的定位因素，构成了价格定位的可行性基础。础上，追求差异性产品的附加值。追求产品高附加值会造成，但价格可随之有所上升。目评价模式的因素构成及风险分析：(1)少量(2)一般(3)较足(4)充足(1)不强烈(2)一般(3)较强烈(4)很强烈(1)不足(2)差不多(3)足够(4)有余(1)不足(2)有差距(3)相当(4)有余(1)不利(2)较有利(3)无影响(4)有利(1)不利(2)较有利(3)一般(4)不激烈(1)不适合(2)一般(3)较适合(4)很适合从以上(1)、(2)、(3)、(4)选项中，分别取1、2、3、4分。针对本项目所处的余江的市场价0元/㎡四个价位进行综合评价。(见图表2)因素600元/㎡700元/㎡800元/㎡850元/㎡目标客户群的数量4221目标客户群的需求程度4311目标客户群的交易资金量4211开发商品牌及资金能力4332政策环境4432硬环境2332总分23191713对照价格,其可行性安全曲线如下(见图表3)㎡附近与当量值“5投资属风险投资，单价900元/㎡以上对应的安全性当量值为5，即属不安全范畴。中，按照安全模拟的通常认识，追求相当比例利润即降低相应安全比例。从经验角度出发，房地产通常理想的理智而安全的利润率应为25%~35%，即对照相应的安全性当量值为~，对应图中的单价值为600元/㎡~850元/㎡。在这个区间按余江的建筑成本基础上提升10%~15%来开发本项目，根据以上理论分析和余江和鹰潭市场的价格差异性，而对余江的目标客户，合理平均单价定位700元/㎡，毛利润率约为34%。—上是按理论的安全模式推理的结果，是为开发投市场调研分析，我们的定价因素和比较还是参照余江第一节规划主导思想有田园风光，静享鸟语花香，蝉声蛙鸣的那份温馨是否能笑看天体验那份与健康同步呼吸的休闲，人与大家庭这是梦想还是明天的现实及建筑文化特色和地域特色的各种信息；通过对各种天然些将是小区鲜明的特色。第二节总体规划思路建议(一)规划用地总面积：㎡(二)建筑面积商住区”的市场定位思路，在原有规划的基础上提高了容积率和建筑密度，提高了绿化及景观的面积。我们将原来的规划和现在的规划列成图表进行比较。(见原规划现规划备注㎡120000㎡提高5723㎡居住户数754户997户243户有升幅的同时，提高收益率。公共大型的服务配套设施不宜多建，但大型的健身广场施不健全的问题，小区应多设小型多功能的配套设施小区居民生活。友的社交场所，也是康体、娱乐场所。因此，在规划中一定要考虑会所的位置，本规划特点是把会所设置在小区的中心，方便各组团业主使用。(余江的娱乐在此得到充分体现)施和服务对内不对外，考虑到物业管理成本，会所规划为两都是在中心休闲广场、人工湖及休闲公园的东西侧，即体现了环境的优越，又回避了由于儿童的戏闹而对其它居民带来的干扰。3、业主出入口的两侧，前方便小区外人购物、停车，又不影响小区内业主的正常生活。不但会为开发商带来较高的利润回报，还可以促进住宅楼盘的销售。方便物业管理人员的出勤。5、设施，但必须规划设计在不显眼的地方，以防业主有不安全心理反应。小高层与原有建筑之间。这个位置，从外部看不到，而且该用紧邻围墙的一小块地设计一个外形美观的设备用房，是比较可色环境外表面形成统一的小区外形，又增加小区的安全整体建造成本，又解决了一层因气候造成的潮湿因了“早上不眩目，中午不黑厅，下午不晒床，晚的南北朝向布局，既满足了以上“风水”的需要，又创造了小区的丰富变化，回避了排排坐的布局形式，符合通风，采光的需要。但在特定的情况下，干道与步行道并置，步行道与开放空间的联系使它获得了一系列变化丰富的空间。在居住的小区内，步行道优于机动车道，机动车交通在居住区内是要受到管理限制的。之间在平面上和空间中的分离，确保了居住区内居民的在居住区内被限制到最低程度，不允许进入景观区、休闲区，在平时系统，行人主出入口等区域，上述区域中，机动车中遇紧急事故或服务需要进(消防、急救等)才可通行车辆。自己居住的架空层车库。外来车辆可停放在行人主出临时停车场，特殊情况下由业主带领方可进入小区，以减少小区内因车辆过多带来的隐患因素。战争，每一个成功企业都有自己独特的品牌形象，品牌在商业经营过程中为企业带来了不菲的经济效益和良好的社会效益。终获取的不单是本项目的经济效益，而是通过项目开发房地产住宅产品，除对产品的喜好之外，更关注开发商的品牌，因度。生的品牌知名度、美誉度，都会直接影前在余江虽没有知名度，但通过成功地运用品牌战略思想开发和经营导入项目品牌的CIS战略，以项目的独特形象树立品牌。CIS售的每个接点中，使之通过传知名度和美誉度。计划的每个接点都能按时、按到预期市场回报的经济效益，社会效益，从而保证品牌的延伸。第二节营销战略行立体整合营销。A：展望未来，升值无限——购物、休闲、健身、娱乐一条街。B：城市、环境、俺的家——纯生态型园林式住宅之典范。A：低密度、高绿化；B的人文资源、自然资源为文脉，以“建筑文化”为底蕴，创意出现代的“文化建筑”；C：喷泉雕塑，流云叠水；D：半百绿化挡不住的诱惑；F：私家车直达住宅，有类似别墅的优越感；G：专业服务，消解你的后顾之忧。AA：中高档物业——高尚人文社区；B价格——在余江购一套100㎡公寓的价格，在这里您也可拥有一套高档的现代都市公寓；想、750块钱拿钥匙SP现状，如何尽可能全面地有利于产生促销的措施齐集。并加以贯彻落实，是中景豪庭一期能否最终真正启动销售，持续销售的正途。第一节立体营销方案与操作细则为了抓住元月份余江人大会议，也是活动期(开盘后)契机，我们采取立体化、多元化的营销方式，具体操作如下：的优劣势，我们选择四处展点具体情况如下：多为追求生活高质量的人。C之乡”此镇的有钱一族不在少数，在此设展点，一方面可以在大众中宣传本项目进一步扩大项目的知名度，另一方面可吸引一部分到“中景豪庭”看盘的客户。D大的“社区概念”宣传，优美的社区环境介绍，将产生意想不到的效果。，有利于由点及面的辅开销售网，聚集目标客户，并在现场形成良位置面积月租金联系方式备注A员安排：每周六、日期各安排2名置业顾问到各展点。展点确定后，人员培训及巡排B作：展点物业顾问员负责各展点的现场接待工作。将诚意客户指引到售楼中心。C区概念”，接待各展点来的客户，并要追踪迫其落。DP要悬。更加顺利进行的重要手段，如果说只是由物业顾问站在那里A周末进行一次有奖问答活动，先由参与客户填写一份问答，方可获得一次抽奖机会礼品一份。B：对每位愿意到现场看楼的客户，也可告之其到售楼处，可获得其它礼品或“××入场券”C的户型，朝向不好的户型拿出数套，在各展点设立“一周优惠楼盘展示牌”告知目标客户在一周内购买这些住房可获得3~5个点的额外优惠，且数量有限，格由售楼处灵活掌握。D趣与可能(车辆安排由发展商解决)。我们主要考虑三种媒体进行周期广告宣传：(1)余江电视的电视游字广告；(2)余江的户外横幅悬挂；(3)视点访谈；为了更好地配合本阶段的销售工作。我们这一时期的广告重个方面：化。势。同时，宣传本项目“闹中取静”的们产生一种较低价轻松入住中景豪庭的感觉，同时，这样做也能抓住一批持观望态度的客户。的装修由客户选择，将装修资金计入按揭，减轻客户负，享受银行的三年免息政策，其实此差价开发商已计入房价中，只不过炒作了一个噱头。小区的健身广场娱乐会所上做文章，以迎合当地居民的消费及购房心理。女问题不能不说是一种缺憾，如果发展商能联系到诸如实验小学等女就学问题，将对整个片区产生良好的反应，同时会极大地刺激一部的购买欲望，而我们可将它作为我们的宣传卖点。第二节业主告知，口碑宣传得一试的销售手法，因为经过亲友的介绍，更有说自己的亲自感受带给潜在客户的一种家的氛围，增加亲和力与是传播推广最快也是最有效