物业节能降耗管理与技术课件

物业节能管理与技术·

物业节能管理的意义与分析·

物业节能技术措施·

物业节能管理措施·

物业节能的实施本次课主要内容节约=创造·

小区物业的节电是物业管理工作的重要组成部分，它投资少，见效快，周期短，效益

高。可显著地降低物业管理的运行成本。·

节能不仅是企业直接的经济效益，同时也给国家减轻源资短缺压力，还给我们子孙后

代留下可用的资源。物业节能的意义>物业的工程设备维修费用及能源消耗是物业重要开支项目，

一般用于能源消耗上的费用约占

营业额的20%--30%左右，有的甚至更高。>白炽灯、水银灯，改造成为紧凑型荧光灯，可节电50%左右。>空调变频调速目前最普通最有效的一项节电措施，

一般可节电20%-30%。你知道这些数据吗?·某商业管理公司2007年对16个商业项目全面实行严格的能耗年度预算管理，统一下发

各地商管公司年度水、电、气运行指标，各地商管公司按月度分解，并在此基础上把月度经济指标和管理目标落实到具体责任人。·

集团商管公司每季度、半年和年终对各地公司指标完成情况进行考核，这样从系统上

端到最末端，建立起一个持久有效的压力传导模式，实现了全员参与节能降耗。·

经过全体员工的努力，07年度系统年度总能耗6000万元，比预算7300万元节约1300万元

。节能实例一·

据统计，北京中商大厦在7月11日-7月27日执行限电方案期间，大厦每天节电约553.16KWH

。·

如果按国家平段电价0.57元/KWH计算，每天可直接节约电费315.30元，执行限电方案

17天共节电9403.72

KWH,直接节约电费5360

余元。节电实例二※承担着小区建设投资中75%的固定资产管理责任。※占小区总投资额30%以上的设备投资属于工程部的直接管理，是影响着物业的保值和增值主要因素。※保证整个辖区能源供应、设施设备全部系统的24小时正常运行。※保证辖区的设施设备的完整、完好性。※养护设备所花费的钱仅仅相当于设备大、中修费用的1/6左右；设备是养出来的。※负责向总公司提出对辖区设备设施更新改造方案。※工程部的专业性、技术性较大影响到物业的管理成本，对提高物业经营利润起到至关重要的作用。物业工程部职责·

培养节能意识与习惯(全员参与):业主和用户、物业全体员工、物业工程部全体职

工

；·

节能管理制度与管理措施：节能计划与方案、节能方案的执行与实施；节能效果的评

估与奖惩；·节能设备选用和节能技术手段：物业节能管理的三个方面物业节能降耗如何落实?·1.电气系统：占总能耗55---65%

·2.水系统：占总能耗15---20%·3.燃气系统：占总能耗20---25%物业能源消耗构成与比例分析(笔记)住宅小区的能耗比例与酒店/大厦相同吗?你认为从高到低依次是什么?·酒店的电气系统能耗比例·

1).

空调占40%·2)

.

照明系统30%·3)

.水泵系统20%·

4).电梯及其他系统站10%大厦主要能源消耗为：

·

空调占60%;·

照明占23%;·

电|梯占6%;●

其他约占11%。不同类型物业能耗比例能

源

消

耗

是

物

业

最

大

的

非

人

工

成

本电·

居住小区的供电线路一般为10kV

或35kV、380V/220V

系统。较早规划设计的居住小区

采用架空或电缆供电。供配电线路在非经济状态运行。大量电能损耗在供配电线路上。·

应采用经济电流密度确定导线和电缆截面进行技术改造，降低线损。·

采用增设并联导线和电缆或其它技术手段也可以降低供配电线路损耗。供配电系统的能源损耗·大堂、楼梯、走道照明·

停车场照明；·

室外路灯、景观灯·

室外广告、LED

等。照明系统·选用高效光源和节能型灯具。·

走廊、楼道照明采用感应开关可省电70%以上。·

路灯、公共场所等夜间照明采用的是白炽灯、水银灯，改造成为紧凑型荧光灯，可节电50%左右。·

商业照明采用带电子镇流器和细管径灯管的节能型荧光灯，节电15%以上，还能延长灯管的使用寿命约60%,光效高达50%,消除了频闪效应和噪声。·

采用节能型荧光灯具运行2年即可收回投资。照明灯具的节电省钱才是

硬道理生材

庸价高daobwww:dzwww:com你说的道理很对!但……你本身做的不够宜空

调合理调整空调制冷制热效率，控制合理温度，不要小看相差一度至二度，节能的效

果是非常高的。水泵、风机，采用变频调速技术是最普通最有效的一项节电措施，

一般可节电20%-

30%。抓好供冷热工作，保证制冷、制热机组满负荷工作，合理利用低气温(如夜间)条

件下经济运行节省能耗。应对空调水系统和风系统进行平衡测试，水力失调率不宜超过15%,最大不超过

20%;风量失调率不宜超过15%,最大不超过20%。空调节能步行上下楼

多走才健康。节约用电·

加装变频调速装置，将电梯的恒速改为变速。·电梯主要采用智能变频系统，多台电梯采用集选控制；·

电梯的频繁上下耗能；·减少电梯无用运行次数降低能耗。电梯节能电系统节能改造·

采用限制电力高峰，涉笔交替运行，优化设备启停。·

集中控制开关时间：冷气及公共区域灯光。·

提高变压器功率因数·

节能灯代替射灯·

室外景观灯采用LED灯来代替·

走道灯用感应开关控制·

尽量尽量采用自然光来打扫卫生·

室外景观灯合理利用冬夏时间差，还可以用智能控制开启和关闭时间；·

合理控制冷冻系统开启时间·

合理控制各空调运行温度·

冷冻水温度的最佳设定值及趋势分析控制。·

增加空调系统流量统计功能，可以根据统计数据及时调整制冷机的供回水温度。·

循环泵工频运行改变频运行·

景观设施用水：小区喷泉、游泳池；·物业设备耗水：空调、消防用水；

·

绿化用水·

清洁用水·

业主用水水系统耗电·

1、循环利用/中水处理；·

2、清洁方式：用蓄水的方式作清洁，比用冲水的方式可节水60%左右；·

3、绿化：采用喷洒的方式浇水会更节约用水。物业保洁绿化节水措施·减少空调冷却塔飘水，溢水；·凝结水全部回收再利用·

减少喷泉飘水，溢水；·

避免游泳池漏水；·减少消火栓系统、喷淋系统漏水；·

减少消防水使用(5倍于自来水价格);·

加强巡查，避免水、电、气的跑、冒、滴、漏，杜绝设施节水水措施太不像话了!

水龙头开着怎

么没人管啊!节约用加

人人有责图/李乃育新华社发指责E生活节水·

营造节水的氛围(宜传与教育),用生动的形式来提示业主和客户。·

建立制度，发动员工养成良好节能习惯；·公共卫生间装感应水龙头；·中水回用，将部分废水回收，经沉淀过滤处理用于浇灌，洗车，降温等；宣传与教育---中商大厦实例·

要求员工高度重视节能工作，树立“节能降耗，从我做起”的观念，从日常工作中节省能源，减少浪费。·各部门层层动员，找差距，定措施，从一点一滴做起。·

京泰大厦工程部集思广益，提出二十多条节能措施，仅改造二十五层餐厅通风设备一项，每年可节约资金近十万元。·召开客户节能座谈会，请国家发改委节能处负责人谈节能措施，全大厦30多家公司纷纷响应。·

公司节能专职督察员逐室检查温度，数百间办公室温度都在26℃以上，而且做到人走关灯、

关空调。·

节能的关键是调动客户的积极性。以滥用水为耻以节约

水为荣1.选用节能壮民，定期保养，及时维修。2.合理安排做饭程序，先做好准备工作，再

开火炒菜：荣快兼好时。先拧累气施阀门。

再关燃气炉，节气又安全。3.调整风集探持脑火，充分感烧煤气：做挡风罩聚火力：保证炉灶与炉施之间3厘米左右的距离；火培不要箱过钢边沿。4.选用平底钢代替尖底例，素染时盖上锅盖

多用高压钢做饭表汤，可有效减少您气消耗。

5.擦干锅、变将热快：经常清除水变中的水

据和灶具的油污。上办单位：广东省科学技术协会上

沾

习

顶

等

币

能

成

扫四、

节

气节约1立方米气，减排约0

.

4千克

二氧化碳。灶具的保养游

重

看

!解TpP然后再日不2.

3.日常工作、生活中节能习惯(生活小窍门)随手关闭不必要的照明，这点很重要，也很容易忽视>

冰箱(柜)里不要摆放过多的物品，以保持冰箱(柜)内冷空气的流通，达到节电目的。

肉类原料化霜应提前在冷藏室内进行，杜绝用自来水化霜。及时对冷冻库、冰箱进行化霜，蛇管上霜厚不超过3毫米。空调要勤洗室内机里的回风过滤网，以保证空调正常工作，达到节电目的。制定最低温度标准来开放空调。办公室及其他区域开窗时请关空调。用汽设备冷凝水回收可节省费用20-25%;冷凝水回到锅炉房给水箱，或洗衣场。

发现有龙头、管道、洁具泄漏及时通知工程部。改变节能灯的采购程序，节省采购费用50%以上。及时去除电开水器内水垢。洗衣场、厨房等用蒸汽设备的疏水阀处于“疏水阻汽”状态；可节能5—8%。>卫生间冲水箱调节到6升，不用8升，每天可节省20升水。>不要频繁开关照明灯具。电脑启用屏保(频繁开启将降低显示器寿命)。

>

1、2楼层不要用电梯；→科学的管理>先进的科学技术>日常工作生活中落实如何在保证服务质

量的同时降低能耗

,减少成本是我们

面临的重大难题。如何解决·

1、完成下三道题目中的两个(三选二):·如何培养节能意识与习惯(生活中的节能技巧)?·你知道物业有哪些节能管理的措施与方法?·你知道物业可以采取哪些节能技术?·

2、我校的师生可以采取哪些节能减排的途径、措施与方法?作

业本次课主要内容·物业节能管理措施·物业节能实例一中商大厦·物业节能管理实例二----中航香水郡物业节能管理与技术·

组织

·

计划

·

决策

·

指挥

·

控制

·

协调

·

激励·

计划；

·

组织；·

协调；·

控制；·

领导。管理的五/七项职能(笔记)建立完整的节能管理机制1)建立完善的节能领导机构-节能委员会2)建立健全的能源管理制度3)制定节能计划，布置日常检查工作；4)确立全员节能的思想和体制；5)明确各部门的基本职责和任务；6)做好能源管理的基础工作；·

计算各区域用电、用水标准·

建立能源统计系统，包括购入储存、加

工转换、输送分配、最终使用四个环节。·

根据实际情况制定个区域空调温度标准；·

分析各项能源消耗情况，找出薄弱环节，

制定切实可行的工作措施；>建立完整的能源计量体系；

>做好能源的消耗统计工作；

>做好节能考核工作；·

每日做好能耗记录。要求数据准确，字

体工整清楚。值班电工做好每日用电抄

表工作；暖通专业做好大厦水耗统计和

监控，杜绝跑冒滴漏。·

做好能耗的统计分析；发现能耗异常及

时分析报告。·

坚守岗位认真做好大厦各项巡视工作；·

各专业严格按公司节能降耗具体措施操

作，不得私自开动设备。有效控制耗电

总量，减少高峰时段用电量。·

计划：早在年初，公司就把“节约

能源，降低能耗”作为今年重点工

作，下发通知。·

控制：·

考核工作：要对各部门的节能工作进行考核中商大厦节能管理—计划与控制1)决策管理层制定相应的能源使用标准，合理地制约和引导，保证能源有序、经济、健康的供应。2)使用管理层要求制定科学的设备使用制度和操作规程，严格按照操作规程去做。3)工程管理层包括设备维护人员和能源监督机构。4)服务操作层包括所有员工，要求自觉按照能源管理制度去做。能源管理的组织----全员管理物业节能管理的组织---核心部门>在物业管理公司的各部门中，工程部是节能工作重点，我们除加强日常管理外，最重要的是从改造高耗能旧设备入手，选用节能设备，大大降低能耗、节约费用。>要有一个优秀管理团队做支撑。班子成员要具备综合管理的能力和水平，要有个优秀的工程总监，在节能增效上把握方向，作出正确决策。>要有若干优良技术合作单位做支撑。新产品、新技术和各种节能设备也是鱼龙混杂，在采用新技术时，要认真进行选择；>因势利导，落实节能方案；物业节能管理---分工与协调>专业人员重点控制大厦用水系统有无跑、冒、滴、漏现象，电工每日对设备运行耗电情况及不合理运行状态提出意见，监督节电措施的实施。>内保警员重点监控楼层在无客户时，公共区域照明是否按时关闭，晚间公共区域空调是否

关闭，卫生间照明及排风扇开闭是否符合要求，并将情况及时反馈总值班。暖通专业人员及时调整卫生间冲水阀门的使用状态，杜绝长流水。>暖通专业每日参照天气预报温度、湿度合理开闭冷机及附属设备。>保洁人员控制使用保洁用电设备的时间，错开高峰用电时段，节省每一度电。>清洗卫生间要合理使用水源，水龙头不可长流水。>各部门要控制使用取暖器、空调等生活用电器，并在使用中注意错开用电高峰时段。>全体员工有责任对浪费能源的现象报告、制止或纠正。中商大厦节能管理措施·

制定节能工作计划与有关节能的规章制度。·

各部成立能源管理检查组，由部门主要领导牵头，定期检查评比。·定期由部门经理组成检查组对各处进行彻底复查·

成本控制分析会、节能小组会等。·

在物业各处张贴宜传标语，建立一个节能的环境氛围；·

后勤办公区域，要求员工做到人走灯、空调、电脑关闭，使用二手纸；·

通过实行绩效管理来实现成本控制。·

建立奖罚制度；·定期搞节能培训，搞好交叉培训以求节约人力，物力。·

在各能源消耗处尽量安装各类计量表具，每月进行比较，找出不足。·统计和分析能源消耗。·

巡视、检查和监督能源使用。>在物业早期介入阶段，应在工程设计中尽可能推广或帮助业主选择优良节能设备，给用

户(尤其是开发商)提出中肯的建议，帮助他们提前选择、

一步到位。>物业工程设备老化、需要更新改造的，可及时列入改造计划、向业主推荐使用或更换新产品和节能设备、材料等，这样就可以从根本上解决问题，降低能耗。>对于正在运行的、已采用的一般节能措施的工程设备，要区分不同情况，帮助企业算账，

采取不同方式解决。·

(1)建议采用分期付款，例如先付30%-40%设备款，余款从更换设备以后节省的资金中分2-3年内偿还。这些节能设备投入后，在两三年左右时间内可收回投资，以后就是纯增加的企业净收益。(2)争取国家节能补贴或财税支持；采用先进的节能设备----如何落实·设备—缺少计量设备；·

设备不合理运用：高峰用电1600MA,

三个配电柜实际供给为4800MA;

·

小区路灯：

90

W

高柱灯；·

地下停车场：吸顶灯，位置高，柱子挡光；·

人员因素---节能意识不强，未养成节能习惯；中航香水郡能源消耗情况分析·购买计量设备---购买水电表，花费3200元；·申请供电局停用2台配电柜---每月节省9000元；·小区路灯：

90

W高柱灯；13W节能灯，省电50%;·地下停车场：吸顶灯，位置高，柱子挡光----改为高柱灯，保证照明度，减少灯管数量；

每月省电6690

度；中航香水郡--节能措施无负压水泵是利用市政供水的压力来输送水，生活水泵成为备用泵，在水压不够时采用。·幼儿园用电计入了公共用电；·

幼儿园大电表却无大耗电设备—大马拉

小车；香水郡水泵房用水量从每月4980度降低到900度左右，省电80%;·

捷佳大厦节电50%(高层)·

彻查供配电系统和大型设备耗电；·

水泵改造升级----采用无负压供水水泵。(国

家推广新技术，获得国家补贴4万元，专项

维修资金7万元，物业公司投资2万元。中航香水郡--节能措施·

梳理、优化工作流程，提高工作效率；·

设备管理推行FMMS

管理系统，实现了即时记录，即时传输，即时调控；

·

节假日水池蓄水，水泵停用。·

绿化用水分包到工人包干；·绿化浇灌用水水龙头改为一半流量；·

用景观水池的水来浇灌花草，既废水利用，也保证水质新鲜。工作节能习惯物业节能管理(总结)·

根据服务标准，合理配置人员；·动态分析，科学管理；·

加强设施设备管理；·

重视设备运行的安全技术；·设备运行管理和计划性维护管理；1、设备运行中的能源管理；√

有详细的能源消耗和统计表格；√

及时记录、定期统计、分析，及时调整运行状态；√

数据积累、分析，调整设备运行方案，采取节能措施。

2、设备系统的计划性维修保养；·

1、完成下三道题目中的两个(三选二):·如何培养节能意识与习惯(生活中的节能技巧)?

·你知道物业有哪些节能管理的措施与方法?·你知道物业可以采取哪些节能技术?·2、我校的师生可以采取哪些节能减排的途径、措施与方法?·最好能提交电子版作业，做成PP

T。作

业本次课主要内容·物业节能管理的综合应用：·

制作一份物业节能管理的PPT宣传片；·训练信息收集、选取和运用能力；·训练PPT操作使用能力。物业节能管理与技术

(第三讲)实训任务·

利用老师提供的资料或自行搜索相关资料，为明喆物业公司二高技管理处制作一份物业节能降耗

的PPT

宣传片；·

作业现场提交电子版，具体要求如下：·(一)文件名格式：“标题+姓名+学号后三位”,例如：空调节能技术(杨曼220)提交电子

版

，

);

(20分)·

(二)作业内容：

PPT图片/文字紧扣主题，数量不少于12张，文字简洁精练，图片清晰；

(

60

分

)·

(三)

PPT

设计、制作技术与播放技术；(20分)·

选定主题；·

搜集资料与信息；·选取有用的信息，完成PPT初稿；·PPT的剪辑、修改与润色；·

提交作业。作业完成的步骤可供选择的参考主题(1)物业公司可以采用的节能管理手段；(2)照明系统节能措施；(3)空调/电梯/水泵/风机/供配电系统的节能措施；(4)家用空调/电饭锅/热水器/照明/电脑等节能小窍门。

(5)节能降耗对社会/国家/单位/家庭/个人的重要意义；

(6)为我校的老师/学生提出节能的措施与方法。(7)节能意识与习惯的培养(宣传与教育)。·多数人认为不关电脑、不关水龙头，浪费点水、电都不是什么问题，也花费不了多少

钱。但是，他们没有认识到在这些电白白消耗掉的同时，电脑所排放的二氧化碳等有

害气体，正在残害着自身的身体；他们也没有认识到，发电厂发电所需要的煤炭等资

源以及所排放废气和污水所给环境带来的危害；他们更没有意识到，发电厂的机器设

备、电脑耗材等生产资料在生产过程中所给环境带来的巨大危害

……·

让广大员工都意识到节约能耗的重要性，意识到在激烈的市场竞争生存的需要·

从身边的每一件小事做起，节约能耗，坚决拒绝“浪费”的现象，减少不必要的能耗损失·

对于有些配件，我们要做到能修复的不能换，能维修的不能买，能利用的不能丢我们的重要职责就是节约金点子·

下班时随手关灯、关电脑，检查水龙头是否关严，检查空调是否关闭。·

夏季没有必要开的空调要及时关闭，空调是耗电的主要设备。·

洗手、刷碗要及时关闭水龙头，注意节约用水。·

办公用纸，除了正反面使用外，

一般我们能不用纸就不用纸，尽量无纸化办公。

·

洗澡打沐浴露时把水关闭，这样也可以节约用水。·

离开房间后随手关灯。·

用水间歇可以把水龙头关上，避免不必要的浪费。金

点

子5)调整设备运行时间，实行节能运行程序，

特别注意控制空调、室外照明和霓虹灯等的开关时间。(6)合理设定运行参数(如空调温控点),既保证正常使用功能，又节省能源。一

、采

用

管

理

手

段

节

能

降

耗通过管理手段，在不投资或少投资的情况下杜绝能源浪费，减少各种非正常能源消耗，是一

种最经济的节能方式。能源消耗可以用下式表达：Wn=Wb+Wc+Ws+Wf+WsbWn--

设备系统的综合能耗量；Wb--

设备的标准能耗；Wc----操作人员非正常浪费的能源；Ws---因维护保养不善设备损坏造成的能耗；

Wf----运输、保管及其他非正常能耗；Wsb----

设备状况不良，运行中浪费的能源。(3)建立能源消耗的计划和考核制度。要做到能

源有计划的使用与消耗，根据物业设备设施的

运行要求与性质，准确测算各年、季、月的能源需要量，确定能源考核标准。(4)在运行管理上，尽量安排设备能够连续、满

载开动使用。这样可以减少设备的能量相对损

失，减少固定能耗部分。以

上

除Wb

外

，其余均属浪费掉的能源，因

此节能的主要任务就在于用各种管理手段，减

少这些能源的浪费。要建立

一

个系统的管理体

系，使物业运行中各管理环节和所有操作和管

理人员密切配合。具体措施包括：(1)落实组织管理体系。要建立有物业管理企业

领导和业主参加的，覆盖各个管理环节和所有

用能设施设备的节能体系。业主和有关物业管

理企业领导在财力上、计划上、人力上等的多

方面支持是节能工作顺利开展的根木保证。(2)加强节能宣传和培训，树立节能意识。加强对各级管理人员、技术人员和操作工的

培训。要系统地对上述人员进行能源科学管

理知识、热工基础理论和节能技术改造途径

等方面教育，使其增强责任感和紧迫感。二、采用技术改造节能技术改造节能也称为投资性节能，通过对设备或工艺进行局部或全部改造，必要时包括

对耗能较大设备的更换，提高设备技术水平或

工艺水平，降低能源消耗。在设备和技术状况

一定的情况下，采取管理手段节能是有一定限

度的。由能源消耗表达式可见，当一切浪费的

能源都得到了控制，剩下的就是设备或产品的合理消耗，这时以管理手段节能就达到了极限，要进一步提高节能水平，还可以靠改造和更换

设备及技术。·房屋及设施设备的节能管理，必须将管理手

段和技术改造两者有机结合，方能达到最佳

效果。除了上述所列的方法外还有许多具体

方法，设施设备管理人员可在不影响物业正

常合理使用的前提下，根据实际情况采用相

应的措施，实事求是，因地制宜。由于技术和工艺的改进，

一方面可以使标准

耗能状况大幅度下降，即改变了Wb;另

一方面，

在新设备、新工艺的条件下，又会产生新的非正常消耗。例如，由于工人的技术熟练程度不足、设备未达到最佳状态及未合理使用等原因，又会

造成新的浪费，就需要通过管理手段来逐步提高、

解决问题。由于管理水平的提高，管理节能效益

也会不断提高，又会进一步提出需要解决的技术

问题。通过科技进步，解决了生产中的技术问题

或提高了技术水平，又会促进管理水平的提高。

系统介绍海湾大酒店白筹建之日起，就设计为节约型酒店，其中购买的主要设施设备均为节约型设备，例如：日常使用马桶、水嘴等均为节水型器具；中央空调制冷系统的螺杆机组、离心机组、锅炉等耗能大的设施均是电脑自动控制，根据温度水流等智能化调节设定值，还有变频循环泵等均为节约型设备。。1、中央空调中央空调是酒店的耗电大户，夏季用电约占酒店的总

电量50%,是节降电耗的重点项目。设备总功率(机房部

分)55KW×8台=440KW(循环泵)、离心机组一台519KW、

螺杆机组一合279KW、补水泵15KW×2

合=30KW、

换季循环泵30KW×2台=60KW、冷却塔15KW×3组=45KW,

合计功率1373KW(下图：螺杆机组和离心机组)二、实现方式·

空调系统*

根据室外气象条件的变化，对中央空调系统运行情况进行控制及调整。

每年两次定期清理风机盘管和风口上的灰尘和污渍，不仅可以降低4%~5%能耗，也可以防止霉菌和年团菌在管道口或风口滋生，污染室

内空气。分体空调每周清洗一次隔尘网，可省电20%