怀来万悦置业物业管理服务中心物业管理制度汇编

怀来万悦置业物业管理服务中心怀来万悦置业物业管理服务中心规章制度汇编2016年5月1日颁布执行目录一、目的………………1二、适用范围…………1三、日常行为规范……………………1四、员工守则…………2五、上班时间及请休假管理…………2六、考勤制度…………3七、环境卫生…………3八、安全………………3九、专项制度…………4十、岗位职责…………13管理制度一、目的为维护公司劳动纪律和奖罚制度，依照公司流程和规范保障公司正常运行，激励员工的工作热情及敬业精神，特制定本制度。适用范围（1）物业管理服务中心全体员工。（2）物业管理服务中心的所有员工必须遵守本制度，为公司的发展而做出贡献。（3）中心各部门负责人要带头对员工进行管理制度的培训学习，并全面贯彻执行。三、日常办公行为规范（1）上班期间保持良好的个人卫生，穿着得体、朴素大方，不留怪异的发型和颜色，不准穿奇装异服，不准穿拖鞋之类的鞋子；违反此规定者，公司将给予口头警告、通报批评或经济处罚。（2）言谈举止要文明大方，不讲粗话、不得出言不逊，恶语伤人。（3）不得在办公场所打架斗殴，一经发现或核实，不问事由，立即开除当事人。（4）遵守公共秩序，爱护公共设施，不得随地吐痰、乱扔垃圾，办公区域内禁止大声喧哗嘻闹。（5）办公区域内严禁吃零食、化妆、剪指甲、睡觉、看与工作无关的书籍、报纸、杂志等；发现一次，罚款50元。（6）公司办公区域内严禁吸烟，吸烟请到吸烟区，上班时间不得饮酒，酒后上岗一经发现一律罚款1000元人民币处理（如需接待客户，必须由部门领导批准）。（7）不得在办公时间做私事、串岗、闲聊及利用办公电话处理私人事务等。（8）上班时间严禁玩游戏、看视频，不得浏览与工作无关的网站，如浏览游戏、色情等网站，若违反此规定第一次罚款200元并发文通告批评，第二次自动离职。（9）个人情绪不要带到工作中影响他人,工作时间发生冲突或斗殴现象,一经核实,双方自动离职,不予调解。（10）上班时间必须佩带工作证。（11）办公劳保用品，低值易耗品的发放由专人负责，出入库物品做好登记。（12）各岗位员工不得泄露公司机密等事项，一经发现自动离职，情节严重者，移送司法机关。（13）下班时间及时关闭电脑和电源。四、员工守则 （1）总则：关心公司，热爱本职工作；遵守职业道德，做到文明、优质、高效的服务、维护公司形象和声誉。努力学习，不断提高业务水平和服务质量。（2）员工上班时要精神振作、情绪饱满，以积极向上和端正的态度投入工作岗位。在对客户服务时，必须面带微笑、举止大方、姿态文雅，不得流露出厌烦、冷淡、愤怒的表情；任何情形下都不准与之争执、顶撞。与客户同行时，必须礼让，请客户先行。（3）工作人员必须穿着公司统一工服，并保持整齐干净。（4）男职员头发要常修剪，不得留胡须、不准剃光头；女职员头发必须发型简洁、梳理整齐，不得将头发染成过分夸张的颜色。（5）女职员切忌浓妆艳抹，应化淡妆，使人感到自然、精神；不得涂有色指甲油、不得佩带过多饰物，忌使用过多香水或使用刺激性气味强的香水。（6）注意随时保持个人卫生，做到无汗味、无异味；上班前不得食用异味食品，不得在非指定区域进餐。（7）有事提前请假，不能私自外出，工作时间不做与工作无关的事。（8）不做任何不雅举动以及不礼貌行为。五、关于上班时间以及请休假管理（1）全体员工应自觉遵守公司考勤制度。（2）各岗位员工必须严格遵守上下班规定时间(工程部门遵守倒班时间,不得私自换班)。（3）每月正常公休4天（除行政办和客服周六、日调休1天外，其他员工周一至周四调休1天）。（4）不得无故迟到、早退和旷工，无故缺勤、早退即为旷工。（5）非因工作需要，不得擅离职守；需临时离开办公区域应向主管领导请示，告知因何事外出、用时多少及联系方式；如主管领导不在，应向同事交代清楚。（6）员工请事假原则上不得超过两天。员工如有请假（尽量安排在周一至周四）须提前24小时申报批准，经主管领导正式同意后方可生效，否则按旷工处理。事假的申请由他人转告或手机留言视为无效,三天以内由物业总监签字，三天（含）以上由人资中心负责人、总经理批准。（7）公司原则上不允许连休，离家较远需回家探亲的员工可在本月内提前申请批准<流程同（6）>，但不得超出本月公休的天数，否则按事假或旷工处理。（8）轮休制：采取周一至周四轮休制度，具体由物管中心各部门负责人自行安排，但需提前一天以书面形式上报主管领导。周五至周日原则上不得轮休，如遇特殊情况确需休息时，部门负责人提前将相关工作安排妥当，经物业总监认可后方可轮休。（9）每月考勤起止日为上月28日至本月27日。（10）行政管理员采用日登记签到形式进行记录并报人力资源中心核对。每周汇总“忘打卡说明”和“请假条”报人力资源中心备案。六、考勤办法◆物管中心行政管理员、档案管理员、客服管理员：物业管理中心行政管理员、档案管理员、客服管理员上班时间上午为08:00-12:00，下午14:00-18:00，每班8小时，每天打卡四次。上午上班打卡有效时间为6:00-8:00，上午下班打卡有效时间为12:00-13:00，下午上班打卡有效时间为：13:30-14:00，下午下班打卡有效时间为18:00-00:00。每月正常休假4天，一般安排在周六、日或根据工作情况安排休假。◆物管中心保洁员：物业管理中心保洁员早、中、晚班三班，早班上班时间上午为08:00-16:00，每班8小时，每天打卡两次。上班打卡有效时间为6:00-8:00，下班打卡有效时间为16:00-22:00。中班上班时间上午为08:00-12:00，下午14:00-18:00，每班8小时，每天打卡四次。上午上班打卡有效时间为6:00-8:00，上午下班打卡有效时间为12:00-13:00，下午上班打卡有效时间为：13:30-14:00，下午下班打卡有效时间为20:00-00:00。晚班上班时间为14:00-22:00，上班打卡有效时间为12:00-14:00，下班打卡有效时间为22:00-00:00，每班上班8小时，每月正常休假4天，根据工作情况安排休假。◆工程部弱电工、二装管理员、电梯管理员、管理人员：工程部弱电工、二装管理员、电梯管理员、管理人员上班时间上午为08:00-12:00，下午14:00-18:00，实行8小时工作制，每天打卡四次。上午上班打卡有效时间为6:00-8:00，上午下班打卡有效时间为12:00-13:00；下午上班打卡有效时间为：13:30-14:00，下午下班打卡有效时间为18:00-00:00。每月正常休假4天，一般安排在周一至周四或根据工作情况安排休假。◆工程部电工、水工：工程部水、电工执行倒班制，白班上班时间为8:00-20:00；夜班上班时间为20:00-次日8:00，每班工作12小时，每班打卡两次。上班打卡有效时间为6:00-8:00，下班打卡有效时间为20:00-00:00。按照排班表上下班，原则上不允许调班，如确需调班，应提前一天填写《调班申请单》，经主管领导审批后方可进行调班。◆工程部电梯工：工程部电梯工早、晚班两班，早班上班时间上午为07:00-11:30，下午13:30-17:00，每班8小时，每天打卡四次。上午上班打卡有效时间为5:00-7:00，上午下班打卡有效时间为11:30-13:00，下午上班打卡有效时间为：13:00-13:30，下午下班打卡有效时间为17:00-00:00。晚班上班时间为12:30-21:00，每班上班8小时，上班打卡有效时间为10:30-12:30，下班打卡有效时间为21:00-00:00，每月正常休假4天，根据工作情况安排休假。（因现在岗位员工缺编严重，等补充齐备后如有班次调整，另行通知。）注：物管中心所有员工如请事假，须按公司规定提前填写《请假条》，经物业总监审批，没有批准，私自休假的，一律按旷工处理。七、环境卫生（1）办公桌面、办公设备清洁卫生的直接责任人为该物品的使用人,负责保持办公桌面、办公设备（电脑、打印机、复印机、文件柜等）以及相关区域地面、墙面、门窗的卫生清洁，严禁在办公桌、办公设备、墙面上乱写乱画。（2）办公区域内严禁吸烟、随地吐痰、随意丢弃纸屑以及其它办公杂物。（3）各部门负责人负责本部门日常环境卫生监督和检查工作。八、安全（1）禁止工作场所吸烟。（2）禁止将任何东西堆放在设备间、安全门及安全通道前，以免阻塞。（3）所有员工必须保证自己及同事的安全，对任何可能引起危险的操作和事件要提出警告；严重的应报告部门主管。（4）员工必须熟悉本工作区域内灭火装置的位置以及应急设备的使用方法。（5）公司禁止员工移动或拆除设备上的安全标识，禁止改装现有设备。（6）员工在各自的岗位区域内应积极参与处理意外事故，并服从统一调度。（7）员工有义务将任何安全隐患、事故上报。（8）当火警发生时，应采取如下措施：=1\*GB3①.保持镇静，不要惊慌失措；=2\*GB3②.按动最近之火警报警器并通知值班人员和安防部门主管；=3\*GB3③.通知总机，说出火警发生的地点及火势大小；=4\*GB3④.在安全的情况下，利用最近的灭火器材尽力将火扑灭；=5\*GB3⑤.切勿用水或泡沫灭火器扑灭因漏电而引起的火情；=6\*GB3⑥.把火警现场所有的门窗关闭，并关闭所有的电器开关；=7\*GB3⑦.疏散区按照防火区隔进行划分，由专人负责其所在区域的疏散工作；=8\*GB3⑧.撤离火警现场时，切勿搭乘电梯，必须从消防梯疏散。九、其它专项制度配电室值班制度1、严格遵守配电室各项制度；2、值班期间根据要求巡视、抄表、认真记录在《配电室运行记录表》上；3、要认真计算月负荷报表，上报工程部；4、记录有关供电局通知的工作电话内容，及时汇报；5、值班期间严禁睡觉、串岗，不准做与工作无关的事情；6、有事需调班时，需提前24小时向领班请假，经工程主管同意后方可调换班次。不得私自调换班次；7、严禁使用电话聊天，除公事外，直拨电话不准使用；8、听从领班的调动，外出工作要说明去向；9、值班期间保持值班室及机房清洁卫生；10、每周检查一次消防器材完好程度，并做好记录；11、每天检查直流屏、电池屏、中央信号屏的电压，指示应正常；12、遇有特殊情况，不能到岗，需提前报请工程主管同意。交接班管理制度1、接班人员必须按规定提前15分钟到岗；2、交班人员在接班人员因故未到场，或未完成交接班检查工作前不得擅自离去；3、交班人员必须认真填写专业值班记录，注明完成事项及跟进事项、注意事项；4、交班人员必须将所有必要表格转交接班人员，接班人员核对并确认后签字；5、接班人员发现交班人员未认真完成有关工作或检查中发现问题，应向交班人员提出，如交班人员不能给予明确回复或不加以改善，接班人员可拒绝接班并报上级领导处理；6、接班人员应对运行设备情况进行检查，如交接签认后，发现事故由接班人承担负责；7、接班人员未按规定时间进行交接或未到场，交班人员应向主管请示，并获批准后方可离岗否则按旷工处理，并追究相关责任；8、接班人员不能及时到岗时，必须提前2小时通知主管，由主管暂代交接事宜，未经允许不可私自倒班、换班；9、如发生迟到、早退现象按公司规定处理，如因此对正常工作产生影响，加重处罚；10、交、接班包括工具、仪表、器械及卫生状况，如发生缺少工具、仪表、器械应在交接时注明，并通报领班，如签认后发现损失由接班人员负责赔偿，并予以相应处罚；11、如卫生状况不符合标准，接班人员有权拒绝交班，并有权请交班人员进行清理。配电室值班安全操作制度1、值班员在巡视时对带电设备须保持一定的安全距离；2、凡配电室内停电，均需填写《操作票》；3、严格执行操作票制度一人操作一人监护，监护人按“工作票”的操作顺序宣读口令，并且每操作完一项，在其前面画“√”号的操作规程；4、高、低压设备的操作，都要先在模拟板上核对操作，然后按规定在设备上操作；

5、高压操作，必须穿带好合格的绝缘鞋、绝缘手套，使用合格的绝缘拉杆等工具；

6、严格执行停电、验电、挂地线、挂警告牌和监护制度；7、工作票或口头调度中的错误应拒绝执行，对疑问要问清楚，不能草率从事；

8、高压柜进行检修，须拉开负荷开关和上下隔离开关；9、进入高压柜工作时，除拉开负荷开关和隔离开关外，还必须断开其它有关电源；

10、触及电容器和电缆头，必须进行人工放电；

11、雷雨时不要在避雷针及引下线和高压设备附近停留；

12、在高、低压设备上工作时，值班人员必须完成操作票中全部安全措施后，才能准许工作人员进入现场工作；13、检修完毕后，拆除地线、遮栏、标志牌，此时，设备应视为带电状态，不能再次触及。配电室倒闸操作制度1、值班电工要牢记高、低压供电系统原理；2、值班电工要熟记本物业服务中心内各级负荷的分配情况；3、按北京供电局颁布的《调度规程、电气设备安全运行管理制度规程》及工程部的指令进行倒闸操作；4、《操作票》是防止误操作（带负荷错拉、错合隔离开关及带地线合闸等）的主要措施，配电室的倒闸操作应填写《操作票》；5、倒闸操作规程要牢记，严禁带负荷拉闸，停电拉闸时必须按照由低压到高压，由分开关到总开关顺序进行，送电合闸时顺序相反；6、倒闸操作应有两名电工在场，一名操作、一名监护。倒闸操作前根据操作票内每操作完一步，即应该核对，由监护人在操作项目前划“√”；操作中发生疑问时，必须立即向电气负责人报告，待明确后再进行操作，不准擅自更改《操作票》。并及时做好记录。全部操作完后，进行复查；7、《操作票》填写应包括操作内容、任务、操作顺序、发令人、操作人、监护人、操作时间等。《操作票》应按操作顺序填写，不应涂改，禁止使用铅笔填写。《操作票》应进行编号、已操作过后应注明“已执行”，保存期限不应少于3个月；8、在配电室电缆线上工作时，要求停电，值班人员必须在接到工作负责人书面要求后，填写《操作票》由工程主管签字后方可进行操作；9、操作人员与带电导体应保持规定的安全距离，同时应穿长袖衣、长裤，。用高压操作工具拉、合开关，操作室外设备时穿绝缘靴，带绝缘手套；10、配电室的一切操作须得到电气负责人或供电局调度员的命令或许可（同时复诵无误后），将发令人许可人及时填入《配电室值班记录》；11、倒闸操作情况记录在操作记录和运行日志《配电室值班记录》上。配电室缺陷管理制度1、运行中的配电设备发生异常，虽能继续使用，但影响安全运行，均称为设备缺陷；可分为三大类：

A.危急缺陷：缺陷的严重程度已使设备不能继续安全运行，随时可能导致发生事故或危及人身安全，必须尽快消队或采取必要的安全技术措施进行临时处理；B.严重缺陷：对人身和设备有严重威胁，不及时处理有可能造成事故者；C.一般缺陷：对运行虽然影响但尚能坚持运行者；

2、有关人员发现设备缺陷后，无论消除与否均应由值班人员作好记录，并向有关领导汇报，严重缺陷应及时消除或采取措施，防止造成事故，并上报主管部门，需其他部门处理时，应及时上报，并督促尽快处理，对一般缺陷可列入计划进行处理；

3、有关领导应定期检查设备缺陷消除情况，对未消除者应尽快处理。配电室门禁制度1、进入配电室值班室要经过部门主管批准并填写《配电室进出人员登记表》；2、任何人不能未经批准而私自进入，否则产生一切后果自负；3、凡是外单位参观及联系工作，必须经过物业服务中心经理批准方可进入配电室；4、所有进入配电室的非工作人员，要在《配电室进出人员登记表》上登记，并填写清楚；5、值班人员要认真负责，确保设备及人身安全；6、有紧急情况及时通知专业主管，并坚守工作岗位。配电室防火制度1、严格遵守国家消防法规及消防规范；2、严格按照各项规章制度运行设备；3、严禁将易燃易爆物品带入机房（工作需要除外），不准将废油、废稀料倒入地沟内；4、严禁油料、清洁剂遗漏在设备上；5、机房内严禁明火，特殊情况须上报领导并开动火证；6、机房内消防器材应放置有序，严禁私自挪用和破坏；7、当火警发生时要保持镇静，及时采取紧急措施防止进一步扩大和蔓延，必须服从上级命令，执行各种操作必须准确迅速。电梯常规检查制度1、每月组织有关部门人员进行对有关电梯使用、运行工作状况的抽查。发现问题填写“检验意见通知书”制定纠正和预防措施，保证检查工作的实效性；2、每月对在进行使用的电梯进行专检和抽检，确保电梯正常使用并满足标准要求。对在次月需要进行年度检验的电梯进行年度终检验，保证年检电梯符合检验要求规范；3、电梯有关维修人员每天必须对自己管辖的电梯进行巡检，认真填写“日巡检质量报告”，发现问题及时处理，处理不了的问题及时上报主管人员，由电梯主管人员组织人员解决；4、电梯主管人员每月对电梯有关部门、人员的工作状况进行检查，对质量记录的填写状况如内容、签字、日期等进行检查，如有未签字或漏交质量记录的，按相关制度处理；5、每周要对电梯司机的工作状况、仪表、仪容、运行记录等进行检查，协调有关人员做好电梯司机的服务工作，主管人员每周至少一次对有关司机进行巡查，发现问题及时解决；6、主管人员每周对相关部门人员的工作进行检查，布置下周工作，切实做到本周工作本周完成。常规检查工作是一项很重要的工作，它需要有关人员积极的协调与配合，将电梯运行中的质量问题和不安全因素消灭在检查与整改中，以保证电梯的正常运行。电梯机房管理制度1、电梯专用机房应做到随时上锁，门锁钥匙应由主管人员或专门人员保管；2、机房应通风良好，照明满足要求，门窗关闭灵活，任何季节机房内温度保持在摄氏5度——40度之间；3、机房内应保持干净、整洁，严禁存放易燃易爆或危险物品，不准堆放其他杂物；4、机房内消防器材应放在显著位置，并保证设备良好，在有效期内；5、电梯机房应每周打扫一次卫生；6、闲杂人员不准进入机房，若因工作需要确定进入时，须经主管人员批准，并在专业人员陪同下进入机房；7、未取得《特种设备操作证》人员，不得随意动用、操作电梯设备；8、由专业人员依据《安全操作规程》规定，保持机房内设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物；9、为保证电梯的正常运行，电梯机房因维修、保养等造成停梯时，应在基站挂出告示牌。电梯维修保养制度1、每日对电梯进行巡检，发现问题及时处理并填写《日常维护保养工作单》；2、每周对电梯进行周保养，填写《周保养工作单》，主管人员应核实情况后，在《周保养工作单》上认可签字；3、每月最后一周进行月保养，将电梯的维修状况、故障及解决情况汇总，与其它质量记录等一并上交主管人员；4、每季度对电梯进行季度保养，需由主管人员配合，填写《季度保养工作单》，每部电梯每季度必须保养一次；5、每年在技术监督局检验之前，有主管人员及维保单位维修人员进行年度保养，填写《年度维保工作单》或自检记录报告；6、当电梯发生故障时，需两人进行操作（电梯司机予以配合），电梯修复后要先进行试运行，确认无误后再投入运行，将修复状况填入《电梯维修工作单》并要求报修人员或配合维修人员确认签字。故障状态救援操作规程《紧急救援操用说明》1、电梯在故障状态救援须由专业维修人员进行；2、救援人员需要保持镇静，及时与单位及有关人员取得联系，告之具体情况；3、电梯司机应向乘客说明故障原因，使乘客镇静等待，并劝阻乘客不要强行扒轿门或企图出入轿厢，并与维修人员取得联系；不准从轿厢安全窗撤离被困人员，以防发生人身伤害事故；4、确定统一指挥、监护、操作人员，以防发生人身伤害事故；5、指挥人员、维修人员应了解被困人数及健康状况，轿厢内应急灯是否完好，轿厢所停层站位置，以便开始救援操作；6、在救援工作开始前，必须先检查各层门是否关闭；7、在救援操作前先通知被困人员，救援操作将开始，请司机或乘客予以配合；8、在机房拆去曳引电动机轴尾的防护罩（若有的情况下）；9、按照电梯手动盘车须知程序进行操作：A.当轿厢未超出顶层或底层平层位置时，可向较省力的方向移动轿厢；B.当电梯超出顶层或底层的平层位置时，可向较省力的方向移动轿厢；C.当电梯超出顶层或底层的平层位置时，则应向顶层或底层的反方向移动轿厢；10、当按上述方法和步骤操作救援时发生异常情况，应立即停止救援，并及时拨打“110”或“119”电话进行紧急救援；11、故障状态下救援工作结束后，应由维修人员全面检查故障原困，并及时处理恢复电梯的正常运行；12、维修及有关人员应将故障原因及排除方法记录在事故记录本上备查。空调机房管理制度1、严禁无关人员进入空调机房。如遇特殊情况须进入时，必须经主管领导批准，并经登记后并派工程人员陪同的情况下方可进入，进入机房应随手关门，防止小动物窜到电气控制箱柜内，造成线路短路等重大事件；2、各配电箱柜门应该上锁，机房内要求一直保持清洁、干燥，箱柜内线路整理有序；3、配电机房冬夏两季实行24小时值班，值班人员不得串岗、脱岗或睡觉，不得在机房内聚众赌博、抽烟、喝酒等娱乐活动，不得在上班时间离岗或者在巡视记录中作假。4、空调机房室内要保持清洁卫生，做到设备无积灰、无油垢，室内无垃圾、无杂物；5、空调机房内必须配置足量的消防器材；6、供水管路要有特殊的漆色，标明管路的走向，供水阀门要求标示常开或常闭的标示牌，设备上要求标明设备台帐的编号、名称、使用年限；7、加强巡回检查和相关技术指标检查，并做好记录，巡检时应该检查门、窗、墙地面、照明、机组、水泵等设备、设施是否完好，运转是否正常，有无异常声音；在巡视的时候，按时抄写水泵运转电压、电流以及供水压力，给水系统中水箱情况是否正常，水泵运转状况和给水调节伐、逆水伐的工作状况是否正常，排污阀和管道有无异常情况，各类阀表工作是否正常；8、检查各转动机械的润滑油系统是否需补充润滑油。巡视人抄写完读数后应在表格的相关栏内签字；9、及时掌握供热供冷技术数据，并做好记录，如遇紧急情况及时与相关单位联系，做出妥善处理，并向有关领导汇报；10、值班人员要求具备给排水、电气等暖通空调方面的专业知识并经培训后持证上岗。加强对各类设备的日常维修和定期保养，严格执行制冷（暖）机组的开启操作程序；11、严格执行交接班制度。热力站运行管理规范1、机房重地非我方工作人员严禁入内，其他人员必须要进入这些场所时，应由工程主管或其指定人员陪同，并通知当值主管开门后进入，同时在《外来人员登记表》上做好记录；2、保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器；3、采暖期间，每周对一次管网、二次管网、楼内系统进行两次巡检，主要检查管道是否有跑、冒、滴、漏现象，采暖期间，热力站实行24小时巡检，初期应加大巡检次数，系统稳定后，按每2小时进行一次巡检；4、非采暖期间，按每班进行两次巡检。主要检查设备之间连接处有无松动，水泵、电机等有无杂音及异味，检查电器设备、电器仪表运行情况；5、巡检人员进站前汇报调度，巡检完，情况汇报调度，同时，巡检人员要通过观察一次网、二次网压力表、温度表、流量计量表了解运行动态，检查二次网供水压力不得超过规定压力，检查软水器生产软水是否合格，观察补水泵是否按无触点压力表设定值运行，观察安全阀是否按设定值启动，观察处污器两侧压力是否相同；6、巡检人员工作过程中，必须携带必要的工具和防护用品，应急操作前，必须在公司调度的指令下执行，并做好记录和交接工作；7、巡检人员的巡检记录应每周汇总给主管负责人，主管负责人按月汇总给部门负责人，部门负责人应形成部门总结记录，待日后工作参考，并将每月巡检总结汇报给公司主管；8、人员巡检过程中，发现重大隐患，可直接汇报公司主管领导或公司调度，在领导和调度的授权下做好相应的工作。弱电机房管理制度1、机房重地非弱电工作人员严禁入内，公司内有关上级部门因检查工作，必须要进入这些场所时，应由工程主管或其指定人员陪同，并通知当值领班开门后进入，同时在《外来人员登记表》上做好记录，施工人员在内施工需持施工单并经经理、工程主管签字确认后方可实施；2、机房由弱电运行维修人员负责设备运行操作和维护；3、每周对机房进行一次全面清洁，包括机房和设备无明显灰尘，机房及通道内不得住人，堆放杂物；4、保证机房通风良好，机房内温湿度符合有关规定要求；5、保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器；6、机房门窗应完好上锁，未经物业服务中心经理、工程主管允许禁止外人进入，并注意采取措施，防止小动物进入；7、按规定对机房内设备进行维修保养；8、定期巡视机房，发现达不到要求的及时处理。消防泵房管理制度1、消防泵房内机电设备由公司安全消防人员、工程部负责，其他人员不得操作，无关人员不得进入泵房；2、消防泵房配电控制箱柜附近不得存放杂物，通道宽敞，整洁有序；3、消防泵、稳压泵在正常运转下，选择开关应放在自动位置，所有操作标志简单明确；4、消防泵、稳压泵每周进行检查，并进行一次“自动、手动”操作检查，每月进行一次全面维保，对控制柜、消防泵、稳压泵、各类阀门及管道进行检查、清洁一次并进行润滑、紧固、调整，做到无污迹、无灰尘、无垃圾，确保泵房地面和设备外表的清洁；5、泵房控制回路电源应每月进行检查，检查备用水泵能否在主机出现故障的情况下自动运行；6、每个月应自动、手动启动消防主泵并运行数分钟后停止，手动泄水，水力警铃应正常报警，自动补水系统正常启动补水定压0.4兆帕，通知消控室启动主泵和停止，消控中心应能控制；7、每天对控制柜、消防泵、稳压泵、各类阀门及管道进行检查，并进行一次“自动、手动”操作检查。二次供水机房运行管理制度1、认真学习国家和市、区卫生行政职能部门对二次供水的法规和要求，切实做好二次供水的卫生管理工作，根据规定办理并出具有效的《生活饮用水卫生许可证》并悬挂在显著位置；2、二次供水水池或水箱应封盖加锁，并保持二次供水设施周围的环境卫生，二次供水各级水池的人孔排气孔溢流管孔应加装砂网，水箱周围2米内不得设有污水管线及污染源，高、低水箱（池）周围10米内无工业、生活污染，确保水质卫生；3、水池至少每年清洗消毒二次，从事清洗消毒单位人员必须要求其出具有效的卫生许可证和清洗人员的健康证明、卫生知识培训证明方可上岗；4、二次供水设施要设专人管理，每天对供水设施和水质进行检查，保持环境卫生，排水通畅，防护安全，如发现问题要及时处理，重大问题要及时报告主管领导，并做好详细记录；5、水泵房设备等由管理中心指定专人负责监控、清洁及日常运行巡视，由值班人员负责操作，无关人员不得进入水泵房，严禁非值班人员操作各种开关、按钮；6、管理人员应定期维护保养供水设施，随时掌握及查询供水设备、仪表运行情况，了解水池（箱）及配套管道、阀门情况，发现问题及时向主管领导汇报，并协助维修人员维修。岗位职责物业总经理岗位职责岗位名称：物业总经理直接下级：物业各部门经理（主管）及员工◆制定年度、月度工作计划，检查督促各岗位员工认真履行工作任务。◆以身作则，调动员工积极性，保质、保量地完成各项工作。◆检查、监督万悦广场内外的广场、道路、绿化等公共区域地面清洁。◆热情接待服务对象，及时处理商户/顾客对服务的投诉。◆定期对本部门员工进行培训和考核工作，不断提高员工的业务水平和服务质量。◆协调本部门与建设以及商管各部门的关系，合理调配人力和物力资源。◆负责清洁用品采购计划的编制和进货物品的验证工作，并控制其合理的使用，指导仓库管理员合理贮存和使用保管。◆负责检查、监督各项制度的执行情况。◆合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工生活，确保员工有良好精神面貌和积极的工作态度。◆负责组织、制定、修正设施设备管理、维修、养护的各种规章制度及操作规程，并监督、考核执行情况。◆协调本部门与供水、供电、供热、工商等和物业管理有关联的市政单位的关系，便于开展各项工作。◆认真完成物业服务中心其他工作职责内容和公司安排或委托的其他工作任务。◆督导各部门做好相关体系资料的建立和存档。物业助理的岗位职责岗位名称：物业助理直接上级：物业总经理◆配合上级领导做好日常管理工作。◆负责巡视公共区域、检查水、电、暖、气、空调、电梯的供应和运行情况，以及清洁工工作的日常情况，绿化养护情况，消防、安全护卫工作情况。急需解决事项及时处理，并做好巡视记录，若不能及时处理，应立即向分管领导汇报并提出处理意见。◆熟悉所辖楼宇的结构和管线路的走向各种设备开关、计量仪器的位置，负责做好巡回检查记录。◆熟悉国家有关法律、法规和有关政策、物业管理有关规定以及各种费用收费标准和计算方法；做好管理费及水、电等各项费用的收缴工作。◆熟悉客户背景情况，建立客户档案，所有客户资料必须保密，妥善保存。◆定期将欠费情况编制明细分析表，及时上报，提出积极措施和建议。◆熟练掌握突发事件应急处理方法，以便及时处理出现的各类紧急情况。◆接受客户投诉，协助上级帮助客户解决问题。◆做好回访工作，虚心听取客户的批评与建议并及时上报，同时，积极宣传国家有关的法律、法规，及时传达公司各项通知，经常与客户沟通，保持彼此良好的关系，熟悉和掌握租户的经营动态，最大限度地满足客户物业需求。◆完成上级安排的其他工作并及时反馈信息。工程部经理岗位职责岗位名称：工程部经理直接上级：物业总经理◆负责制定本物业管理中心内的公共设施、建筑物、设备系统的有关管理规章制度。◆负责所有设备、设施系统（供水、供电、供热、供冷、空调、给排水、电梯、电话、有线电视、消防、监控、楼宇自控、计量器具等）的管理、运行及维修。◆负责编制设备、设施维修保养年度计划、大修计划及监督维保协议的执行。◆建立设备资产管理制度并使之落实，建立完整的工程设备图纸资料及档案管理制度。◆负责处理本部门业务范围内发生的问题，处理业户对本部门工作的投诉意见。◆负责查验用户装修报批手续及审查装修方案，监督装修方案的实施。◆配合客服部做好入驻前房屋设施设备的检验工作，并做好记录。◆负责本物业项目的工程改造，设备更新方案及预算的编制并报送有关部门审批。◆组织制定各岗位规范和操作规程，定期召开部门例会，及时纠正和处理违章违纪现象。◆负责紧急情况的处理工作。◆要做好本物业项目的节能降耗工作，掌握能源消耗规律，制定能源消耗计划，开展节能技术革新和技术改造，使能源消耗和环保费用降到最低水准。◆严格执行《员工守则》及有关规定，认真贯彻总经理指示，按时完成上级交办的工作任务。◆努力提高员工的技术水平及职业素质，定期组织员工的专业技术学习及职业道德的培训，并应定期考核。把工程部建设成为具有高技能、高效率、高服务质量的队伍。◆完成上级领导交办的其它工作。强电主管岗位职责岗位名称：强电主管直接上级：工程部经理◆熟悉本物业管理中心变配电、照明、电力及能源管理方面的功能和设施，以及布线安装情况。能正确使用各种图纸、资料，能合理运用工程图纸、资料管理系统。做好设备资料的收集、整理、归档，并熟悉各有关技术规范。◆按时对设备进行巡检及维护保养，并负责组织实施所属设备维护保养工作，对检修质量把关。并做好设备维修、检查、保养的记录，及时上报工程部存档。善于总结经验教训，逐步采用新技术、新工艺进行改造，使设备、系统更加完善，对所辖设备负有管理责任。◆保证强电系统的正常有效的运行，定期检查强系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，发现异常立即处理。◆按照有关规定，配合秩序维护部定期对消防系统进行联动试验及检测工作，确保消防系统安全可靠运行。◆贯彻执行岗位责任制、安全责任制，督促检查下属员工严格执行安全操作规程，确保设备及人员不发生安全事故，保证所属设备机房的干净整洁。监督本专业人员遵守物业管理中心的各项规章制度，对违反人员应及时进行教育或给予处罚。加强劳动保护，使班组安全工作制度化。◆制定系统运行方案，保证变压器及所有设备在最高效率下工作，使系统节省能源和降低能耗，爱护设施，杜绝浪费，压缩成本。◆制定班组人员工作排班，安排节假日轮休，对本专业人员请假或换班进行初审，及时合理调配人员。◆同各相关专业一起对物业管理中心的设备进行维护保养和抢修。◆月底统计、分析物业管理中心月用电量上报工程部，掌握能源消耗规律，编写能源分析表，防止用电计量盲点产生。◆检查供电系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，发现异常立即处理。◆提交每周、月强电系统运行报告，协助工程经理编写停电或其它供应特别通告。◆做好档案管理工作、下属员工的技术培训和考核工作，督导检查下属工作。◆协助工程经理进行工作，完成上级领导交给的其它工作。强电电工岗位职责岗位名称：（强）电工直接上级：强电主管◆严格遵守有关规章制度，服从领导安排，努力学习专业技术，熟练掌握所管辖电气设备的原理及实际操作与维修。◆熟悉并掌握所负责系统设备的运行情况。严格遵守操作程序，做好防水、防火、防小动物及防尘的措施，保证变电设备的正常运行。◆上班期间不做与本职工作无关的事情，保持联系畅通，随叫随到，及时处理，处理要彻底、安全可靠并做好有关◆认真执行巡视检查制度，填好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现异常及时采取措施并上报直接上级领导，防止隐患酿成大故障。◆正确使用，妥善保管维修工具，维修检测表和维修用品配件。接班时，要把交接工具、仪表等交接清楚。◆按照强电主管的安排，依据维修保养计划的内容和要求，对变电设备进行维修保养。◆严格执行员工守则及岗位责任制和安全责任制，确保人身和设备安全。◆严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题。◆每班必须对配电室进行清洁，使地面、窗台、设备表面不留积尘，按照工作计划对设备进行内部清洁。◆按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。◆严禁班前、班中饮酒，不允许私自换班调班。◆发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交强电主管审阅。◆物业维修电工必须树立“安全第一，服务第一”的思想，做到“主动热情，耐心周到”，维修工作结束后，要对所有维修的设备试运行，正常运行后与操作者交接清楚方可离开。◆服从强电主管的工作安排，完成领导交给的其它工作。暖通主管岗位职责岗位名称：暖通主管直接上级：工程部经理◆负责本物业管理中心内的供热系统、给排水系统等设施的技术管理工作、档案管理工作。建筑装修、设备、设施、机电等设备的日常维护管理工作。土建装修、工程现场监督，培训督导下属员工确保设备系统正常运行。◆负责指导、督促、检查本专业技术人员的业务工作，负责巡检锅炉、生活用水、排污、雨水、消防用水的运行使用情况，制止违章操作和使用。检查每日的交接班及巡检情况，检查所属系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，发现误差立即纠正。◆熟悉本物业管理中心内采暖及排水系统。按期组织设备的检修工作，提高设备运行完好率，遵守环保法律法规，执行国家、地方的环保要求，确保污水排放不超标。◆制定节水措施，认真做好节水工作，每月统计用水情况，从专业技术上改进和降低用水量，保证物业管理中心用水量不超过计划。同时做好能源分析。◆在采暖期，要定期进行测温，并根据天气变化情况设置采暖，定时开启相关设备，保证节能降耗。同时做好能源分析。◆负责物业管理中心公共区域土建设备设施的维修保养工作，确保物业管理中心基础设施始终处于良好的状态。确保所属系统设备的正常运行，对所属设备系统和人员负有全面的管理责任。◆协助工程经理提出设备设施维修保养计划和备品备件购买计划，每月定期上报工程经理审定，并负责组织实施设备的年检及维修保养工作。◆熟悉和掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障时，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复正常运行。◆贯彻执行岗位责任制和设备维修保养制度，带领并督促检查下属员工严格执行安全操作规程及员工守则，保证设备机房的干净整洁。◆做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，总结经验教训，逐步采用新技术、新工艺进行改造，使设备系统更加完善。◆做好下属员工的技术培训和考核工作。◆认真完成上级领导交给的其它工作。暖通维修工岗位职责岗位名称：暖通维修工直接上级：暖通主管◆协助主管做好给排水、消防水、天然气等系统设备的维修保养，严格遵守操作程序，保证各系统的正常运行。◆按照主管的安排，依据维修保养制度的内容，协助主管做好设备系统维修保养计划的安排组织实施。◆严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。◆坚守岗位，定期巡查本系统设备，准确记录各种运行数据，填好运行表格并上报。◆每天检查所属系统的巡检记录、并对所属系统进行巡视，发现问题立即处理。◆发生事故时，维修人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，完成后填写事故报告，交工程经理审阅。◆接到维修通知单应尽快到位,检修使其恢复正常，维修完毕后做好记录上报主管，并尽快回到值班地点。◆按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。◆协助主管做好所需零配件的整理和申购工作，保证常用材料零配件的必要备用量。◆协助主管做好本专业技术档案的建立和管理、维修保养记录，以便于从中总结经验教训，逐步采用新技术、新工艺，使给排水系统的功能更加完善。◆严格执行员工守则和公司规章制度，确保所属系统的正常运行。◆听从主管的工作安排，完成领导交给的其它工作。弱电主管岗位职责岗位名称：弱电主管直接上级：工程部经理◆熟悉并掌握所负责系统设备的运行情况。了解所辖设备维修保养情况。◆严格准守相关法律、法规及公司各项规章制度，服从公司管理。◆准守职业道德，及时安排安全教育和业务培训计划并组织实施。◆确保所管辖系统设备的安全运行，负责制订系统的最佳运行方案，报上级审批后组织贯彻实施，力图节省能源消耗。负责制定本系统的操作要求和工作指令。◆负责对所管辖范围的能源消耗、设备运行、工时利用、员工分配、材料消耗与各项经济指标提出分析报告，提高工作效率。◆监督下属员工严格执行操作规程及《员工手册》，坚持周而复始的设备维修保养制度。按三干净：设备干净，机房干净，工作场地干净；四不漏：不漏水，不漏电，不漏气，不漏油；五良好：使用性能良好，密封良好，润滑良好，紧固良好，调整良好的标准，严格检查督导下属。◆提出本系统的备品备件采购计划，协助采购专业性较强的工具或零件。◆负责本系统的外委项目(含外委工程、代维工程以及仪表、工具送检)的洽谈审定，监督并验收施工。◆负责与相关业务主管部门进行业务联系。◆负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。◆每周对本系统设备进行巡视，发现问题及时采取纠正措施。◆设备发生故障及时组织维修，保证所管辖系统设备始终处于优良的技术状态。◆对各项工作提出表扬批评，负责填写过失单，对于不服从工作安排及工作中的违章、违例事件有权建议部门经理做出各种处罚决定。弱电电工岗位职责岗位名称：（弱）电工直接上级：弱电主管◆负责物业管理区域内弱电系统的维修、维护、保养工作。◆按《弱电设施设备维修保养规程》、《设备、设施（年度）作业计划书》、《设备月度维修保养计划表》的内容要求对弱电设备进行周期检查、保养、并记录；◆弱电设备维修工作记录于《设备维修定期保养记录表》内。设备故障检修工作记录于《设备故障记录表》上；◆设备发生异常和故障时，应及时报告弱电设备主管，记录于《设备故障记录表》上，并及时处理；◆按《弱电设施设备操作规程》的内容要求每日巡视一次消防监控系统、监控管理系统、门禁系统、停车场管理系统和紧急广播系统，并记录于《弱电设备巡视记录表》上；◆弱电机房每月清洁、打扫一次；◆弱电设备发现异常情况，及时处理或联络维保人员处理，督促维修保养，并报告弱电设备主管。二装主管岗位职责岗位名称：二装主管直接上级：工程部经理◆负责广场所有商户现场装修工作的管理。◆负责对二装管理员日常工作进行具体安排和检查。◆及时与客户沟通二次装修相关事宜，方便客户继续了解二次装修事宜。◆负责召集客户、设计及施工单位、监理及其他相关部门人员召开工程交底会。◆协助客户办理消防报审以及进场装修手续，全面掌握所有客户装修进度。◆建立客户装修档案。巡视检查二装现场，并将情况详细记录。如发现施工单位有违反施工操作规范及项目规定的行为时，将出具由部门经理签发的整改通知。◆组织相关部门进行隐蔽工程以及竣工验收，并做详细记录。协助客户办理消防报验手续以及退装修押金手续。◆完成领导交办的其他工作，对于无法处理或超出权力事宜，要上报至工程部经理。◆主动服从上级领导的工作安排，积极为公司发展出谋划策。◆严格执行规章制度和公司决策、恪尽职守，兢兢业业地履行自己的工作职责，全力以赴完成本职工作，为提高工作效率积极提出合理化建议。二装管理员岗位职责岗位名称：二装管理员直接上级：二装主管◆及时与施工单位沟通二次装修相关事宜，方便其继续了解二次装修事宜。◆全面掌握二次装修流程。参加客户、设计及施工单位、监理及其他相关部门人员召开的工程交底会。◆全面掌握所有客户装修进度。◆巡视检查二装现场，维护好现场的硬件设施，并将情况详细记录。如发现施工单位有违反施工操作规范及项目规定的行为时，及时制止并上报主管。◆参加相关部门进行隐蔽工程以及竣工验收，并做详细记录。◆完成领导交办的其他工作，对于无法处理或超出权力事宜，要上报至主管上级。◆服从大局，不斤斤计较个人得失，主动服从上级领导的工作安排。◆严格执行规章制度和认真履行自己的工作职责，全力以赴完成本职工作。电梯管理员岗位职责岗位名称：电梯管理员直接上级：工程部经理◆按时完成设备的定期保养项目和当班的维修工作。◆接到急修通知应立即赶赴现场，尽快到位检修以恢复正常运转，同时做好检修记录。◆运行中的电梯出现紧急情况，应首先保持镇定，立刻报告工程经，同时赶赴现场，以便采取“应急方案”。◆按规定的巡检时间对电梯控制系统、电梯轿厢进行异声、异味、乘感、照明及内选、外呼指示等项目的检查，发现异常及时处理。◆填写本专业相关记录，做好电梯的卫生工作。◆协同、监督、检查电梯维保人员工作，督促其按计划完成电梯维保项目。◆严格执行员工守则和公司规章制度，确保系统的正常运行。◆服从强、弱电领班的工作安排，完成领导交给的其它工作。电梯司机岗位职责岗位名称：电梯司机直接上级：电梯管理员◆当班司机要认真填写运行记录，若电梯在班内出现故障真实、简洁、准确地填写故障时间和故障现象；◆接班司机至少提前10分钟到岗，了解上一班电梯运行情况。◆如接班司机未能按时到岗接班，当班司机不允许离岗应继续操作电梯为乘客服务，并设法通知有关负责人安排人员接班。◆注意自身仪表、仪容应干净整洁，穿工作服，配戴服务标志胸牌。◆严格按照《电梯司机安全操作规程》操作电梯。◆工作时间内严禁随意离开轿厢，或进行自动运行。电梯在运行中不得用检修、急停消号改变运行方向。◆如有闲杂人员在轿厢内逗留，应劝其离开◆货梯司机应严格执行《货梯使用须知》要求不允许违章操作。◆应使用文明用语，礼待乘客，不准做与开梯运行无关的事情。◆电梯发生故障，应利用轿厢通讯设施及时通知维修人员。◆电梯因故障困人或影响乘客正常乘梯，司机要向乘客做好安慰和解释工作。◆不准擅自离岗，工作需要时，应协助维修人员进行维修保养工作。◆应严格遵守本单位的有关规章制度，服从使用单位的管理；◆夜间停梯后，休息室内应有值班司机，因年老、疾病或其他特殊原因需用电梯时，每名电梯司机均有责任和义务给需乘梯者予服务。保洁部经理岗位职责岗位名称：保洁部经理直接上级：物业总经理◆全面负责辖区内物业公共部位的清洁卫生和绿化工作，负责保洁工作的现场管理，及时了解保洁员的思想和生活动态，解决疑难问题，并定期向总经理汇报。◆协助行政办做好清洁员工的招聘、培训、考核和管理工作，并对清洁工作标准进行技术指导与示范。◆负责广场清洁工作的月度计划和对清洁绿化工作进行具体安排和检查。◆严格按照保洁管理作业程序和保洁标准及检查考核评分标准，实施工作检查制度，包括：自查、互查、主管（经理）检查、助理抽查、管理中心定期大检查五级检查制度，考核结果切实与员工工资挂钩。◆合理配置保洁人员、保洁器具及清扫工具的数量，合理配备，确保楼宇内外不留卫生死角。◆按管理要求，定期组织员清理沟渠、井道，协助工程部搞好水池、水箱清洗，化粪池的清理。◆坚持每天巡视管理区两遍，有效制止各种违章现象，现场督导保洁工作。◆经常检查商场、店铺，落实“门前三包”责任，严禁摆摊设点，占道经营。◆负责保洁各班的内务管理工作的安排和实施，总结一周保洁工作，每月组织召开保洁情况分析会。◆负责保洁班/组的岗位技能培训工作。◆负责监管商户钟点服务的安排及落实工作，确保服务质量负责清洁物品及设备采购，管理和建立领用制度，搞好成本核算，提高经济效益。◆负责城管、环卫、街道等于环保工作对口部门的具体联系与业务往来，做好垃圾清运工作。◆带领保洁各班（组）完成领导安排的临时任务。保洁领班的岗位职责岗位名称：保洁领班直接上级：保洁部经理◆严格遵守公司的各项规章制度和操作规程。◆合理安排班次，做好清洁卫生和环境绿化、灭鼠、灭蟑螂、灭蚊蝇等专项工作。◆协助部门经理做好保洁工的接收、调配、辞退、考核和管理工作。◆巡回检查各清洁员工执行岗位责任情况，以及清洁工作中存在的漏洞和不足，提出整改意见，落实整改措施。◆经常性对清洁工进行技术培训和服务规范教育。◆根据各清洁工的工作情况，每月提出对清洁工的奖惩意见。◆加强对清洁设备、用具、材料的管理，节约开支。◆协调垃圾的清运和废旧物品回收工作。◆完成领导交办的其他工作。保洁员岗位职责岗位名称：保洁工直接上级：保洁部领班◆在上级领导的带领下，按照“安全第一，服务至上，文明礼貌，保质保量”的原则，做好本辖区卫生工作。◆坚守岗位，按时上下班，着工服佩戴工作牌，做到服装整洁干净。◆熟悉各自分工及所负责范围内的清洁卫生情况，对所负责范围区域卫生负责。服务区域不得有垃圾袋、纸屑等杂物，不得将垃圾倒入排水口（井）内。◆注意维护所负责区域的公共设施、设备运转情况，发现跑、冒、堵、漏、停等异常情况，立即向上级领导报告。◆当班时间遇到自己辖区内有任何垃圾、废物、杂物等不卫生状况时应及时清洁、收集。◆在规定时间内，按区域路线范围进行卫生清洁工作。◆负责管理区域卫生消杀工作。◆捡到宾客、业户或工作人员遗留物品，应立即上交。◆自觉接受安全消防知识教育和法律法规、职业道德培训。◆积极参加业务技能培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁卫生知识，提高个人素质。客服部主管岗位职责岗位名称：客服主管直接上级：物业总经理◆严格遵守公司的《职业规范》和各项管理规章制度。◆在物业总经理的领导下，负责客服部的管理工作。◆根据万悦广场物业管理服