【公租房政策实施过程中存在的问题及优化建议探析9300字（论文）】

公租房政策实施过程中存在的问题及完善对策研究目录TOC\o"1-2"\h\u10077公租房政策实施过程中存在的问题及对策 129589摘要 153631公租房政策实施的现状 146641.1公共租赁房的界定 1235511.2公租房政策实施现状调查 2186442公租房政策实施过程中存在的问题 5140862.1公租房建设融资难 5217152.2公租房申请、配租、退出中存在的问题 5284012.3公租房管理水平低 6327583公租房政策实施过程存在问题的原因分析 6166343.1补贴形式单一、建房资金及用地来源少 6110443.2公租房政策、法律法规不完善 722293.3公租房准入、退出机制不健全 7288653.4公租房配套设施不完善 7306124解决公租房政策实施过程中存在问题的对策 888774.1拓宽融资渠道、增加用地供应量 8116074.2完善公租房政策、法律法规 8187884.3健全公租房准入、退出机制 9249124.4完善公租房配套设施 9摘要随着我国现代经济的发展，住房问题已成为我国现代社会发展的一个主要问题为了缓解我国住房紧缺问题，我国政府开始实施公租房政策，有效地促进了我国社会经济的稳定发展。可见，探究当前公租房政策实施过程中的问题，提出相应的解决措施，对完善的住房保障体系、社会主义和谐社会的建设具有重大的意义。本文运用问卷调查法，借助抽样方法抽取了500个样本，通过调查和访谈的方式，描述当前贵州省黔西县公租房实施的基本概况和现状，提出当前存在安全、管理、租金等问题，分析存在问题的原因，在此基础上，提出完善公租房建设及管理模式为公租房建设与管理提供新经验，为住房制度改革和完善带来新思路，为民生改善乃至整个经济社会发展探索新模式。关键词：公租房政策；住房政策；准入机制；退出机制1公租房政策实施的现状1.1公共租赁房的界定公租房是公共租赁房的简称，是政府提供政策和资金支持，所有权由政府或公共机构所有，限定套型面积，用低于市场价格或者承租者承受的价格，向符合条件的家庭供应长期居住的保障性住房。公租房是国家保障城市居民住房问题的创新制度，在国家出台公租房制度之前，相继出台了廉租租和经济适用房制度，它们都在一定程度上保障了部分城市居民的住房。公租房和廉租房都是政府提供保障性住房，向申请者收取租金或提供租金补贴和实物配租，因此它具有公共性。经济适用房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发，企业或者集资住房单位建造，以微利价向城镇收入家庭出售住房，它是具有社会保障性商品住宅，所以经济适用房具有私有性。1.2公租房政策实施现状调查1.2.1样本的选择和数据的收集在论文写作过程中，笔者检索、查阅了大量与公租房实施有关的重要论文、专著，初步了解了当前研究成果、热点问题，在此基础上有针对性的借鉴吸收，初步形成了论文的总体框架和基本观点。文章采用问卷调查等形式对贵州省黔西县500个样本，公租房租用者实地调查，积累了大量原始数据资料。之后，对这些调查数据进行了统计分析，探讨公租房政策实施过程中存在的问题，分析原因，并提出对策。1.2.2公租房政策实施的效果（1）住房形式选择的情况与特点如图1-1的统计结果显示，目前收入群体的住房形式以个人或家庭单独租房和集体宿舍为主，分别占总人数的36.45%和28.08%。参加工作3年以上者，及在贵州省黔西县工作是与家人一起的状况下人们更多地选择个人或家庭单独租房；如工作时间为1-3年，或者在贵州省黔西县自己一人生活则基本选择集体宿舍或与他人合租的方式，如图1-2、图1-3所示。收入群体自购商品房或经适房的人员占少数，且年龄在31-45岁。相比外省市户籍人口，本地户籍人口选择自购商品房的比例要大，如图1-4所示。从目前收入群体租住住房的属性来看（图1-5所示），私人房屋占65%，这说明私人房屋依然是租赁住房市场的主体。图1-5住房形式与年龄分布数据来源：由调查问卷数据结果统计所得图1-2住房形式与家庭情况数据来源：由调查问卷数据结果统计所得图1-3住房形式与户籍特征数据来源：由调查问卷数据结果统计所得图1-4租赁住房属性构成数据来源：由调查问卷数据结果统计所得图1-5收入居民承担目前房租的个人评价数据来源：由调查问卷数据结果统计所得（2）居住地点分布且在居住地点选择上，32%的人居住在城中村或城乡结合部（距市区较近），39%的人居住在城郊地区（距离市区较远）（见图1-6）。被调查的收收入者的住房人均使用面积小、居住地点偏远或环境差与其房租支出占月收入比重不高的特征相符。图1-6居住地点分布情况（3）租赁住房的原因及未来打算问卷针对现实中居民进行租房选择时存在的原因情况进行了总结归纳，将原因归为流动性、可负担性、定居地点选择、住房消费方式选择、投资偏好、交通问题六个方面进行了调查，被调查者可选择多项，统计结果如表1-1所示。数据显示，在被调查者中有90%以上的人选择租房是因为房价过高，同时短期内自己住房支付能力也不足，但是未来会有购房计划。其中三分之一的人租房原因是在老家已有住房或希望在其他城市购买住房，说明他们不打算定居贵州省黔西县。选择长期租房的人十分的少，绝大多数的人仍然希望未来能够拥有自己的住房。极少部分有一定积蓄和收入较高的人已购住房，因为投资偏好和交通不便而选择租房，这部分人不纳入公租房的考虑范围。表1-1租赁住房的原因及未来打算租赁住房的原因及未来打算流动性问题从事职业和未来尚不确定，暂时租房。8517%可负担性问题因房价过高，暂时无力购买住房而选择租房，未来会考虑买房。32565%定居地点选择老家已有住房，不打算定居贵州省黔西县，选择租房。459%住房消费方式选择未来会在其他城市或家乡买房，但目前在贵州省黔西县工作选择租房居住。316.2%会定居贵州省黔西县，但无意购买住房，坚持长期租房。20.4%投资偏好问题已有住房，主要用来投资，自己选择租房居住。40.8%交通问题已在本市或周边地区购房，因离工作地点较远，不得已选择租房。81.6%其他数据来源：由调查问卷数据结果统计所得2公租房政策实施过程中存在的问题2.1公租房建设融资难从公租房的定义中可以看出，公租房是归政府或公共机构所有的，公租房的这种性质就决定了其主要是依靠政府投资来进行建设的，政府成为公租房资金的主要来源，许多信贷机构都不愿意参与到公租房投资，进而造成了公租房建设资金不足，公租房建设项目所需资金在实际融资过程中遇到的各种问题严重限制着公租房项目的推广及公租房优惠政策的贯彻实施。而在当前社会发展形势下，越来越多的人涌入到城市生活，尤其是一些刚毕业的学生，他们在城市中的住房主要是依靠公租房。为了更好地满足我国当代社会发展的需求，拓宽公租房融资渠道，为公租房建设提供充足的资金有着重要的作用和意义。2.2公租房申请、配租、退出中存在的问题2.2.1公租房配租对象界定难公租房作为我国住房体系中的重要组成部分，首先，公租房不归个人所有，是由政府或公共技工所有，其次，公租房一般为小户型房源，其建设目的是为了解决那些处于社会“夹心层”以及收入人群的住房问题，住房条件和房屋租金具有较大的优惠，大部分资金投入来自政府和社会融资。近年来，我国城市化建设不断加快，越来越多的人涌入到城市生活，增加了城市住房压力，同时，毕业生的增加也会增加城市住房压力，而公租房政策作为我国缓解住房压力的一项重要决策，我国实施公租房政策有助于解决目前我国较为紧张的居民住房问题，同时对于维护社会治安稳定和人民的安居乐业，促进我国现代社会的稳定、快速发展具有重要意义，也为我国建设具有中国特色的社会主义现代化社会提供必要的基础保障。2.2.2公租房申请程序不甚规范据贵州省黔西县房管局保障处透露，贵州省黔西县公租房保障对象为符合条件的中等偏下收入住房困难家庭和无房新就业职工。程序上要求申请提供常住户口或居住证、固定劳动(聘用)合同、家庭住房情况证明、缴纳社保或住房公积金证明等十项材料。有的居民身体不好跑不动，当场掉泪，有的居民为开个证明来回折腾。2011年度贵州省黔西县启动公租房资格申请两天，居民普遍反映手续太复杂，希望少交些资料。窗口人员表示，按照相关规定，必须从街道、区相关部门、市局这样的流程一步步逐级审核。由此看来，公租房申请简化手续势在必然。不少属于公租房的保障人群因为公租房申请复杂，纷纷放弃了申请机会。工业园区公租房也存在一样的问题，因为工业园区公租房基本也是参照当地市政府出台的公租房管理办法，申请程序需要精简。2.2.3公租房退出不顺畅根据公共物品理论，政府在公共品的生产过程中，一方面要为国民提供公共福利，又要在各种各样的经济活动中扮演参与者的角色，因此，寻租现象一直都难以避免。部分城市的保障性住房资源更是流向政府和垄断型企业的职工手中。准入机制的欠缺，易导致公共资源的流失，也影响了保障性住房分配的公平与效率。现阶段，很多地方的公租房管理办法不是由市政府或地区人大制定，而是由主管部门制定，普通市民没有参与的途径，有的地方甚至是执行部门的负责人自行决定，准入环节的漏洞十分令人担忧。2.3公租房管理水平低2.3.1公租房小区物业管理水平低住房主管部门对公租房小区后期物业管理不够重视。不少工业园区在配合完成当地公租房建设任务之后，就把公租房扔给物业公司不管了，做的最多的就是按时收取租金。部分企业集体租住公租房，更加节约了相关部门公租房收租的工作量。小区的物业管理水平得不到监督，也得不到重视，更得不到投入，小区的居住环境恶化，甚至造成固定资产破损贬值。2.3.2公租房小区治安水平差公租房小区建成使用时间较短，开发企业和物业管理企业大多不正规，管理和服务意识不到位。现阶段小区治安防范措施和防范制度普遍不健全，公租房小区特别是安置区基础设施落后，小区封闭性较差，出入口多，安保人员对出入人员、车辆既不登记也不盘问，也不开展全天候巡逻;小区内技防设施普遍缺乏，门禁系统质量差、管理不善，有的甚至无电子监控系统。诸多因素导致了居民小区在治安防范上的先天不足，致使小区内侵财型犯罪案件多发。公租房小区业主安全防范意识淡薄。随着城镇化建设的推进，大量农村人口走进小区成为业主，一些传统的思维方式和生活习惯制约了小区物业管理的正常进行。公租房小区业主素质良莠不齐，有的对物业管理工作不配合、不支持，导致很多管理措施难以到位。小区普遍存在机动车乱停乱放、不加装锁具的现象。有的业主自我防范意识差，家里存放大量现金、贵重物品，外出不注意检查门窗关闭情况，加上多数住户白天家中无人，给不法分子以可乘之机。一旦发生案件，一些业主又往往因未及时报警、缺乏保护现场的意识，使一些案件失去了最佳破案时机。3公租房政策实施过程存在问题的原因分析3.1补贴形式单一、建房资金及用地来源少目前阶段主要采用的是实物配租的形式，因为公租房制度如果以现金补贴为主，则客观上要求必须有发达的廉价租赁房市场，才能保证现金补贴的效果；然而现实的住宅租赁市场相对滞后并不能提供充足的低租房屋，市区的租金价格往往超越了收入群体的消费承受力，城中村及城乡结合部的租赁房屋部分可以解决公租房对象的住房问题，但交通成本、工作成本等的增加迫使其在解决居住问题后面临新的生活困难。因此当前仍以实物配租为主，现金补贴为辅。要实现配租形式的政策初衷，关键还在培育租赁住房市场。公租房建设是一项规模巨大、持续性的大工程，需要很大的资金供给，政府的财政能力有限，在中后期建设不可能还完全依靠政府出资，即使政府愿意大力继续出资建设也是有心无力。另外由于公租房的性质为公、租金相对市场较低，资金回笼周期长，银行对于贷款的收回时间太久，势必对于公租房的贷款缺乏长期的兴趣，不愿意继续大量贷款于公租房建设。那么我们的公租房建设必将面临资金缺乏的难题，所以必须扩宽公租房的资金来源。贵州省黔西县公租房建设的土地主要是由政府划拨方式供给的，贵州省黔西县政府从2002年开始储备土地，到公租房大力建设的时候贵州省黔西县市政府已经储备30多万亩的土地。储备了大量的土地是贵州省黔西县公租房大力建设并取得重大成就的基础，但是政府储备的土地根本满足不了公租房建设的土地需求，贵州省黔西县市政府单从2010-2013年就要规划建设4000万平方米的公租房。公租房建设还在持续的大力建设当中，政府储备的土地越来越紧缺，在加上土地出让是政府财产收入的重要来源，把土地贮备完全供给于公租房建设，政府财政会面临巨大的考验，政府势必不会大力进行公租房的土地划拨。那么，未来公租房建设势必将面临土地供应的短缺，所以我们必须要创新土地供应的多样化。3.2公租房政策、法律法规不完善我国住房制度建设欠缺，缺少正式立法保护，较高层级的立法缺失使我国在探索保障性住房道路上走了很多弯路。现阶段只是出台了效力明显低于国家高度的一些部门规章和地方政府规章，这极大影响了住房保障政策的实施。我国目前各种暂行管理办法五花八门，不仅会使政策很难落实到位，还会因为政策的纷繁复杂使群众造成不当的误解。由于缺乏法律法规的硬性约束，在公租房制度运行过程中，时常会发生诸如“土地财政”严重、资金筹集受阻等政策落实不到位的现象，而地方政府往往只关注眼前利益，缺乏系统、长期规划。中国虽然把新发展起来的公租房制度摆在十分突出的位置，但截至到现在，相关立法机构依旧没有对外颁布一部正式的法律文件。作为我国住房保障体系未来的主力军，公租房建设相比已经成熟的经济适用房还处于发展的第一阶段，迫切需要一部真正意义上的国家层面的法律；而在地方层面上，各城市也只是根据地方的实际情况相应颁布了一些指导性文件，具体的实施细则及配套规范更是少之又少。所以，这些缺乏强制力的政策指导，是不利于我国公租房制度发展的。3.3公租房准入、退出机制不健全公租房制度有效实施离不开合理的准入、退出机制。当前我国需要住房保障的人群众多，但我国还没有像西方发达国家一样从宏观范围设立一套个人信用制度，城市居民的收入情况政府机构无从得知，住房保障机构对保障对象的划分没有依据做出合理的界定，无法建立完善的准入机制。准入机制的健全与否将直接决定政策执行的效力。试想，若没有在准入阶段把好关，“寻租”甚至骗租、骗购保障性住房现象将很容易发生，这将直接侵占收入家庭原本应享有的住房福利。这几年，一些分配乱象的事件被媒体屡次曝光，出现“开高级车，住保障房”、“转租廉租房”等负面新闻。一方面要为国民提供公共福利，又要在各种各样的经济活动中扮演参与者的角色，因此，寻租现象一直都难以避免。部分城市的保障性住房资源更是流向政府和垄断型企业的职工手中。准入机制的欠缺，易导致公共资源的流失，也影响了保障性住房分配的公平与效率。现阶段，很多地方的公租房管理办法不是由市政府或地区人大制定，而是由主管部门制定，普通市民没有参与的途径，有的地方甚至是执行部门的负责人自行决定，准入环节的漏洞十分令人担忧。现阶段，我国的退出机制也不是很完善，承租者“退出难”的问题比较突出。需要明确的一点是，公租房是不能永久性被同一承租者使用的，但承租者的条件不再符合合约时，住户应主动退出，把房让给其他更需要的人。但由于我国还没有建立监督、裁决和惩罚处理等机制，公租房建设即将进入瓶颈期，现实中很多租房者一旦住进公租房便会以各种理由长期霸占甚至转租，退出办法难以实施。由于我国公租房建设时间短，对公租房承租者拥有的权利和对应的责任和义务都缺乏界定，执法机构的管理、监督职能也没有具体明文规定，这也在很大程度上妨碍了公租房住户的合理流动，政府不得不在缺乏资金的情况下，不断提供新的房源来满足尚未解决和新增“夹心层”的住房需求，长此以往，我国的住房保障体系将会进入一个恶性循环。3.4公租房配套设施不完善根据调查数据反映，居民对当前的公租房政策实施效果的评价受住房附近交通、公共配套设施、生活成本等客观因素影响。在对我市现行公租房政策不满意的几方面中，除申请条件苛刻，覆盖面小外，房屋选址偏僻远离市区和周围交通不便利也是反映较多的两项。公租房项目申请入住率低，主要受住房附近交通、公共配套设施、生活成本等客观因素影响。同时已入住公租房的家庭或个人反映，虽然生活条件改善了，但就业和生活成本的困恼更加严峻了。以目前的形势来看，公租房建设选址和配套还未能充分满足居民住房要求。调查显示，居民在租房选择时，偏重于对住房附近交通便利性、租金、住房选址方面的考虑（见表3-1），这意味着公租房的租金设置、建设选址与配套设施要满足居民这几方面的需求才能避免公租房“遇冷”（即入住率低）。当然，考虑到城市的规划发展和土地利用价值，公租房的选址可以定位于离市中心较远的城乡结合部或近郊，但一定要做好前期规划，务必配套齐全、交通便利。在划定一部分土地用于住宅开发的同时，其他土地用于工厂、综合商业区、学校和开放空间建设，为居民就近提供大量就业机会，减少生活和交通成本，这样才能真正让公租房居民安居乐业。表3-1影响租房选择的住房要素重要性评估影响租房的因素重要程度平均得分排序很不重要不重要一般重要很重要住房租金0.00%0.00%2.38%16.67%80.95%0.19762住房户型和面积0.00%10.12%29.76%25.60%34.52%0.15425住房选址0.00%1.79%19.64%29.76%48.81%0.17323住房类型4.17%28.57%47.62%%12.50%7.14%0.11066周边环境设施0.00%0.00%10.71%73.81%15.48%0.16364交通便利程度0.00%0.00%42.38%9.52%88.10%0.20091数据来源：由调查结果统计所得4解决公租房政策实施过程中存在问题的对策4.1拓宽融资渠道、增加用地供应量我国当前公租房建设资金的主要来源是政府，这种单一的资金来源很难满足当代社会发展的需要。为了提高公租房政策实施效果，不断拓宽公租房融资渠道有着重要意义。政府可以采取一些优惠政策来拓宽公租房的建设资金来源，利用一些优惠政策来吸引金融机构为公租房提供贷款。同时还可以采用银行统一筹集、管理和使用保障性住房资金的方式，以固定利息率吸收社会资金。另外，公租房建设光靠政策强制投入不是可持续发展的选择，因此需要设计合理的补偿机制。政府可考虑在建造有一定规模的公租房小区时，适当提高商业配套用房比例，将沿街的商业用房经营管理一并划归公租房管理机构，用其长期稳定的商业用房出租收益来补贴公租房的成本不足部分。政府需要制定优惠的财政、税收、金融等一系列与公租房相关的政策，来鼓励社会积极参与，以此扩大公共租赁住房的投资规模以及增加公共租赁住房的供应量。4.2完善公租房政策、法律法规在这个经济快速发展的社会里，法律具有强制性，法律制度是我国现代社会发展的保障。随着我国法制社会建设的不断开展，国家制定的各项法律法规正在不断地完善，为此，在我国公租房政策实施中，为了保障公租房政策顺利实施，解决我国现代社会住房问题，就必须建立完善的公租房法律制度。首先，要制定完善的公租房法律法规，规定公租房申请、审核等程序，同时制定相关法律法规，明确政府在公租房政策实施中的法律责任和义务。其次，要完善纠纷解决机制，以司法为保障，进而提高公租房实施效果。尽管我国的公租房政策起步较晚，住房保障体系建设还存在一些问题亟待解决，但是，这些事情顺利实施的重要保障就是要建立健全必要的法律制度，从而推动我国公租房建设以及住房建设进程的快速发展4.3健全公租房准入、退出机制4.3.1完善贵州省黔西县公租房的准入机制（1）贵州省黔西县公租房的申请，必须要有完整的五项资料。但对于五项资料如何辨别真假没有明确的规定，所以在公租房初审的阶段，公租房管理部门与银行、民政局、公安局等相关部门成立审查小组，对申请材料进行详细审查，防止不符合要求者入住公租房。（2）对于进入公租房要求有两条是：单身人士收入不能超过2000，家庭收入不能超过3000；在贵州省黔西县主城区没有私权产权房，没出租公房、廉租房。对于申请人的收入问题的真假，公租房管理部门应同其它部门成立的小组在申请、使用公租房的整个过程当中就行调查，从其工资、消费、生活方式予以调查总结。另外单从收入和住房作为参考还不够完善，应该扩大调查的范围，包括银行存款、债权、股票、积金、理财、车等，这些都是个人或者家庭收入证明的重要方面。4.3.2完善公租房的退出机制公租房制度要发挥其功能必须要有一套完善的退出机制，才能及时清除不符合和非法使用公租房的使用者，这样才能保障公租房更有效地利用，最大程度的满足真正需要住房的城市居民。（1）公租房使用者的收入、住房、家庭条件发生改变，要主动申报给公租房管理部门，公租房管理部门根据具体情况进行退租和重新配租。在实际当中，许多收入条件增加或住房改变都不会主动申报，那么就要求我们公租房管理局成立的小组加大日常的调查，一旦调查出不符合入住公租房的，应该在规定的期限内退出公租房。（2）公租房的使用者，如果符合《贵州省黔西县市公共租赁住房管理暂行办法》第七章第三十八条的规定，应该予以强制退出，并且在一定的期限内不得在申请公租房。在具体的操作上就要要求我们公租房管理局同有关部门成立的小组加大调查力度，不定期不定时的就行抽查。另外，应该加大惩罚力度，对违法者予以罚款或刑事处罚。4.4完善公租房配套设施在我国公租房管理上，笔者认为可以实习省级统筹制，省、市、县各级政府各司其职，保证公租房制度顺利运行，并要求各地方政府建立专业的公租房管理机构，对公租房的开发、分配、运营监管以及对违规违法行为要深究法律责任。通过专业的管理团队，合理规划公租房运营体系。从资金筹集、土地划拨、住房建设、配套设施再到后期维护，都能在专业管理机构的监督、审查下严格执行。与此同时，针对当前公租房建设、运营中存在的位置边缘化、社区管理服务差等问题，可以参考香港房委会的做法，即采取合理规划，配套完善的手段，对新建公租房社区的选址和管理进行探索。在公租房建设中，公租房的专业管理机构积极参与城市规划设计，不但负责协调房屋建设工作的进度，还与政府其他有关部门建立紧密联系，使得公租房在建成后，如水电、公共交通服务等生活必