基于GIS的零售业商圈分析

基于GIS的零售业商圈分析一、本文概述随着信息技术的快速发展和普及，地理信息系统（GIS）作为一种强大的空间分析工具，已广泛应用于多个领域。特别是在商业领域，GIS技术为零售业商圈分析提供了全新的视角和方法。本文旨在探讨基于GIS的零售业商圈分析的重要性、应用方法及其优势，并通过实例分析来展示GIS在商圈分析中的具体应用。文章首先简要介绍了GIS的基本概念及其在商业领域的应用背景，随后详细阐述了基于GIS的零售业商圈分析的基本原理和方法，包括商圈的界定、空间数据的获取与处理、商圈内商业设施的空间分布分析等方面。文章还通过具体的案例分析，展示了GIS在零售业商圈分析中的实际应用效果，进一步强调了GIS技术在商业领域的重要性和应用价值。文章对基于GIS的零售业商圈分析的前景进行了展望，以期为相关领域的研究和实践提供参考和借鉴。二、技术在零售业商圈分析中的应用随着科技的不断进步，地理信息系统（GIS）已逐渐成为零售业商圈分析的重要工具。GIS技术以其强大的空间数据处理和可视化能力，为商圈分析提供了全新的视角和方法。在数据收集方面，GIS能够整合多种来源的数据，包括人口分布、交通状况、消费者行为等，形成全面的商圈数据库。这些数据为分析商圈的空间特征、消费者需求以及竞争态势提供了坚实的基础。在数据分析方面，GIS的空间分析功能使得商圈分析更加精确和深入。通过缓冲区分析、叠加分析等技术，可以识别出商圈内的核心区域和辐射范围，分析商圈内的人口密度、消费能力等因素对零售业的影响。同时，GIS还能够揭示商圈内消费者的空间分布和流动规律，为零售企业选址、布局提供科学依据。在结果展示方面，GIS的可视化功能使得商圈分析的结果更加直观和易于理解。通过地图展示、动态模拟等手段，可以直观地呈现商圈的空间格局、消费者行为特征以及竞争态势，为决策者提供更加直观的分析结果和决策依据。GIS技术在零售业商圈分析中的应用，不仅提高了分析的准确性和效率，还为零售企业提供了更加全面和深入的市场洞察。随着技术的不断发展和普及，相信GIS在零售业商圈分析中的应用将会越来越广泛和深入。三、商圈分析的理论基础商圈分析，又称为商业圈分析或交易圈分析，是一种基于地理信息系统（GIS）的零售商业研究方法。其理论基础主要源于地理学、经济学、市场学等多学科交叉的领域。商圈分析的核心在于识别、量化并可视化商业活动的空间分布模式，进而为零售业的战略规划、选址优化和市场竞争分析提供决策支持。地理学原理：商圈分析以地理学原理为基础，通过空间数据的收集和处理，研究商业活动在空间上的分布和变化。地理学原理提供了对商业空间结构、商业集聚与扩散现象的理解和解释。零售引力法则：零售引力法则认为，零售商的吸引力与其规模和距离成反比，即零售商的规模越大，吸引力越强距离越远，吸引力越弱。这一法则为商圈的划定和零售商选址提供了理论支撑。消费者行为理论：消费者行为理论关注消费者的购买决策过程，包括需求识别、信息收集、方案评估、购买决策和购后行为。商圈分析通过识别消费者的空间活动模式，了解消费者的购物习惯和需求，从而优化商业布局和服务。市场势力理论：市场势力理论关注市场中不同参与者之间的竞争和合作关系。商圈分析通过识别和分析商圈内的竞争格局，帮助零售商了解自身在市场中的地位和影响力，为市场策略的制定提供指导。空间统计与计量经济学：空间统计与计量经济学为商圈分析提供了量化分析工具。通过对商业数据的空间统计分析，可以揭示商业活动的空间规律，预测商业趋势，为商业决策提供科学依据。商圈分析的理论基础涉及地理学、经济学、市场学等多个学科领域。在GIS技术的支持下，商圈分析得以更加精确和高效地进行，为零售业的战略规划和发展提供了有力的理论支撑和实践指导。四、基于的零售业商圈分析方法数据收集与整合：需要收集与商圈分析相关的各类数据，包括零售店铺的位置、销售额、顾客流量、竞争对手情况、人口分布、交通状况等。这些数据可以通过多种途径获取，如政府公开数据、市场调研、社交媒体分析等。将这些数据整合到GIS平台中，形成一个统一的数据库。空间数据分析：在GIS平台上，可以运用各种空间数据分析工具，如缓冲区分析、核密度分析、空间自相关分析等，来探索商圈的空间特征。例如，通过缓冲区分析，可以确定以零售店铺为中心的一定范围内的消费者群体通过核密度分析，可以识别商圈内的高密度区域，即消费者聚集区通过空间自相关分析，可以揭示商圈内不同区域之间的空间关联性和依赖性。消费者行为分析：基于GIS的商圈分析还可以结合消费者行为数据，如购物路径、停留时间、购买偏好等，来深入了解消费者的购物习惯和偏好。这些数据可以通过调查问卷、顾客追踪、社交媒体评论等方式获取，并与空间数据进行关联分析。通过消费者行为分析，可以优化店铺布局、提升顾客体验、增强市场竞争力。竞争态势分析：在GIS平台上，可以直观地展示商圈内各零售店铺的分布和规模，从而分析竞争对手的情况。通过对比不同店铺的销售额、顾客流量等数据，可以评估各店铺的市场表现和市场占有率。还可以结合市场调研数据，分析竞争对手的营销策略、产品特点等，为自身店铺的营销策略制定提供参考。市场潜力评估：基于GIS的商圈分析可以综合考虑商圈内的人口分布、经济发展水平、消费能力等因素，评估市场的潜力和发展空间。通过市场潜力评估，可以为企业制定市场拓展策略、优化资源配置提供依据。基于GIS的零售业商圈分析方法通过整合空间数据和消费者行为数据，运用先进的空间数据分析技术，为零售业商圈分析提供了全新的视角和工具。这种方法不仅可以帮助企业深入了解商圈的空间特征、消费者行为、竞争态势以及市场潜力，还可以为企业的营销策略制定、资源配置、市场拓展等提供有力支持。五、案例分析以某大型连锁超市为例，基于GIS的零售业商圈分析为其业务扩张和策略制定提供了有力的支持。该超市希望通过在新城市中开设新的分店来进一步扩大市场份额。为了确保分店的选址合理，能够覆盖尽可能多的潜在顾客，并实现成本效益最大化，超市决定利用GIS技术进行商圈分析。通过收集和分析新城市的地理数据，包括人口分布、交通网络、竞争对手位置等信息，建立了一个全面的空间数据库。利用GIS软件的空间分析功能，对这些数据进行了处理和可视化。通过缓冲区分析，确定了超市的分店在不同距离范围内能够覆盖的顾客数量。结合人口数据，评估了各个区域的消费能力和潜在市场规模。同时，通过交通网络分析，确定了分店的位置是否能够方便顾客到达，并评估了不同位置的分店在交通拥堵、停车等方面的潜在问题。GIS技术还帮助超市分析了竞争对手的分布和市场份额，从而确定了新店开设的位置是否能够与竞争对手形成有效的差异化竞争。最终，基于GIS的商圈分析结果，超市确定了新城市中分店的理想位置。该位置不仅覆盖了最多的潜在顾客，而且具有便捷的交通条件和良好的消费环境。在实际运营中，该分店也确实取得了良好的业绩，证明了基于GIS的商圈分析的有效性和准确性。通过这一案例分析，我们可以看到基于GIS的零售业商圈分析在零售业选址、扩张和策略制定等方面具有广泛的应用前景。随着GIS技术的不断发展和完善，其在零售业中的应用也将更加深入和广泛。六、存在问题及展望基于GIS的零售业商圈分析虽然取得了一定的成果，但在实际应用和研究过程中，仍面临一些问题和挑战。数据的质量和完整性是影响分析结果的关键因素。在实际操作中，由于数据源多样且分散，数据整合和清洗过程往往耗时且复杂，数据的不完整和不一致性可能导致分析结果存在偏差。商圈分析的模型和方法仍需要不断完善。目前，大多数研究采用的空间分析方法和模型都是基于一定的假设和理想条件，但在实际应用中，这些假设可能并不总是成立，如何结合实际情况，优化和改进模型，提高分析的准确性和实用性，是当前亟待解决的问题。随着大数据和人工智能技术的快速发展，如何将这些新技术与GIS技术有效结合，进一步提升商圈分析的智能化和自动化水平，也是未来研究的重要方向。展望未来，基于GIS的零售业商圈分析将在多个方面取得突破和发展。随着数据获取和处理技术的不断进步，数据的质量和完整性将得到进一步提升，这将为商圈分析提供更可靠的基础数据支持。随着空间分析方法和模型的不断完善和创新，商圈分析的准确性和实用性将得到进一步提升，这将有助于零售企业更准确地把握市场动态，制定更有效的商业策略。随着大数据和人工智能技术的深入应用，基于GIS的零售业商圈分析将实现更高程度的智能化和自动化，这将极大地提高商圈分析的效率和准确性，为零售业的发展提供更强大的技术支持。基于GIS的零售业商圈分析在未来的发展中，将更加注重数据的质量和完整性，不断优化和创新分析模型和方法，以及实现更高程度的智能化和自动化。这将有助于零售业更好地适应市场变化，提高竞争力，实现可持续发展。七、结论通过对基于GIS的零售业商圈分析进行深入研究，本文旨在探讨GIS技术在现代零售业中的应用及其对于商圈分析的价值。研究结果显示，GIS技术为零售业商圈分析提供了强大的工具，能够实现对商圈空间分布、消费者行为、市场竞争态势等多个维度的精确把握。在商圈空间分布方面，GIS技术通过对地理信息的整合和分析，帮助零售商精确描绘出商圈的边界和内部结构，从而制定出更为合理的开店策略和物流规划。在消费者行为分析上，GIS技术结合消费者数据，能够揭示消费者的空间移动规律、购物偏好和消费习惯，为商家提供个性化的服务和营销策略。同时，在市场竞争态势分析上，GIS技术可以实时监测竞争对手的动态，评估市场趋势，为商家提供决策支持。虽然GIS技术在零售业商圈分析中展现出了巨大的潜力，但其应用仍然受到数据获取、处理和分析技术的限制。未来，随着大数据、云计算等技术的不断发展，GIS在零售业商圈分析中的应用将更加广泛和深入。基于GIS的零售业商圈分析为现代零售业提供了全新的视角和工具，有助于商家更好地理解市场、把握商机并做出科学决策。随着技术的不断进步，我们有理由相信，GIS将在未来零售业中发挥更加重要的作用。参考资料：本文以广州15个地铁站点商圈为例，基于信息熵方法，对地铁站点商圈零售业种结构进行研究。在研究中，我们采用了熵权法来计算地铁站点商圈各零售业种的信息熵，从而确定各零售业种在地铁站点商圈中的权重。具体步骤如下：收集广州15个地铁站点商圈内各种零售业的数据，包括百货商店、超市、专业店、专卖店等等。针对每种零售业，我们统计了它们的销售额、店数、员工数等指标。为了消除量纲对数据的影响，我们对所有的指标进行了标准化处理。即把每个指标的最小值和最大值映射到0和1之间，把其他值按照比例进行缩放。之后，利用熵权法计算每个零售业种的信息熵。在这个过程中，我们采用了如下的公式：E表示信息熵，P表示某种零售业种在某个地铁站点商圈中的销售额占比、店数占比或员工数占比。通过这个公式，我们可以计算出每个零售业种的信息熵，从而确定它们在地铁站点商圈中的权重。我们对每个地铁站点商圈的零售业种结构进行了分析。通过比较不同地铁站点商圈之间零售业种的信息熵，我们发现了一些有趣的现象。例如，有的地铁站点商圈的零售业种结构比较均衡，而有的地铁站点商圈则存在某种零售业种一家独大的情况。信息熵方法可以有效地用于地铁站点商圈零售业种结构的研究。通过计算每个零售业种的信息熵，我们可以确定它们在地铁站点商圈中的权重，从而更好地了解各地铁站点商圈的零售业种结构。不同地铁站点商圈的零售业种结构存在差异。在有的地铁站点商圈，各种零售业种呈现出均衡发展的态势，而在有的地铁站点商圈则存在某种零售业种一家独大的情况。这种差异可能是由于不同地铁站点商圈的地理位置、人口结构、消费习惯等因素所导致的。本研究可以为地铁站点商圈的商业规划和管理提供参考。对于广州市政府和商业企业来说，可以根据不同地铁站点商圈的零售业种结构特点，制定更加科学合理的商业规划和经营策略。例如，对于存在某种零售业种一家独大的情况，可以积极引进其他零售业种的企业进驻，以促进市场的竞争和发展。本文基于信息熵方法对广州15个地铁站点商圈的零售业种结构进行了研究和分析。通过比较不同地铁站点商圈之间零售业种的信息熵，发现了一些有趣的现象和问题。希望本研究的结论可以为广州市政府和商业企业的商业规划和经营管理提供参考和借鉴。商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。商圈由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的50%－80%。次级商圈是指位于核心商圈外围的商圈，辐射半径范围一般在3-5公里左右，次级商圈内15-25%的消费将在本商业区内实现，即商业物业将能吸引次级商圈全部日常生活消费总量的15-25%。本商圈内顾客较为分散。边缘商业圈是指处于商圈的最外缘，辐射商圈内会有5%-10%的消费在本商业区内实现。商圈内拥有的顾客最少，而且最为分散。商圈必需的要素，包括消费人群、有效经营者、有效的商业管理、合理的发展前景和政府支持，此外还有商圈的形象、功能、建筑形态以及建筑成本等。第一，消费人群。第二，有效经营者。这两者需要有机结合。第三，有效的商业管理。第四，商业发展前景。打造商圈需要多方面的投资者和经营者入驻，商圈未来的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第五，商业形象。商圈必须有自己的形象，有自己的特色。环境、包装、对外宣传都是商圈树立形象的重要环节。第六，商圈功能。商圈按功能分为传统商圈和主题、概念商圈。赛特商圈、王府井商圈等属于传统商圈，而像电子城等属于主题商圈。商业区商业集中的地区。其特色为商圈大、流动人口多、各种商店林立、繁华热闹。其消费习性具有快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等特色。2。住宅区住宅区住户数量至少1000户以上。其消费习性为消费群稳定，讲究便利性、亲切感，家庭用品购买率高。3。文教区其附近有一所或以上的学校，其中以私立和补习班集中区较为理想。该区消费群以学生居多，消费金额普遍不高，但果汁类饮品购买率高。4办公区指办公大楼林立的地区。其消费习性为便利性、在外就餐人口多、消费水平较高。5工业区工业区的消费者一般为打工一族，消费水平较低，但消费总量较大。6混合区分为住商混合、住教混合、工商混合等。混合区具备单一商圈形态的消费特色，一个商圈内往往含有多种商圈类型，属于多元化的消费习性。店铺的销售活动范围通常都有一定的地理界限，也即有相对稳定的商圈。不同的店由于经营商品、交通因素、地理位置、经营规模等方面的不同，其商圈规模、商圈形态存在很大差别。即使是同一个店，在不同时间也可以会因为不同因素的影响，而引致商圈的变化，比如说原商圈内出现了竞争，吸引了一部分的顾客，商圈规模时大时小，商圈形态表现为各种不规则的多角形。为便于分析，通常是以商店设定地点为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素。但是对一家大型店而言，其商圈范围则除了周围的地区之外，对于交通网分布的情形变化必须列入考虑，顾客利用各种工具即可很容易来店的地区也应被纳入商圈。商业是由消费者的购买行为和商业企业的经营能力所决定的，而商圈是商业物业吸引顾客的空间范围，也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离。确定商圈需要从以下几个方面考虑：第一，商圈需要从体量、目的、位置等方面定义。商圈是一个群体，它的层次是多元化的。第二，消费群体。一个商圈若没有消费力，消费组合只是盲目地打造，也不能称为成功的商圈。第三，位置。商圈的关键要素在于便利性和消费环境，所以位置非常重要。第四，目的。打造商圈肯定有一个目的，开发商的目的是如何体现商业价值。第五，城市规划。通过商业的改造形成消费环境，聚集人气，这也是打造商圈的重要目的。即参照某一类似的市场或地区已有的店铺的商圈规模大小确定。这种方法在使用上为了尽可能地接近本店铺所在地区的实际情况，可根据参照市场或地区店铺在经营规模、经营特色上的不同，以及居民人口分布、城市建设、交通设施状况、商业布局等方面的差异，进行合理的修正，以取得较为准确的商圈零售饱和指数数值。即通过填写问卷调查的方法，把握在所定商圈范围上最远的而且愿意到预定地址购物的消费者的信息，以确定商圈。问卷调查的内容应包括：住址、来店频率（次∕周或次∕月）等信息。根据收回的调查表进行统计，将所收集的最远的消费者的住址在地图上画线连接起来，商圈范围就自然展现出来了。商圈范围可按销售额与市场占有率指标分为：第一商圈市场，其市场占有率在30%以上，客户消费额占店铺的销售总额的75%；第二商圈市场，其市场占有率在10%以上，客户消费额占店铺的销售总额的25%；第三商圈市场，其市场占有率在5%以上，客户消费额占店铺的销售总额的5%。值得注意的是同样一个店铺，在不同的经营时期会受到许多因素的干扰和影响，致使商圈范围产生许多变化，所以要经常对商圈进行调查以调整经营战略。经营同类商品的两个店铺即便同处一个地区的同一条街道，其对顾客的吸引力也会有所差异，相应地商圈规模也不一致。那些经营灵活，商品齐全，服务周到，在顾客中树立了一种属寄生性质的店铺，本身并无商圈，完全依靠因其他原因或前往其他店铺购物而随机光顾的顾客。随着店铺经营规模的扩大它的商圈也随之扩大。因为规模越大，它供应的商品范围越宽，花色品种也越齐全，因此可以吸引顾客的空间范围也就越大。商圈范围虽因经营规模而增大，但并非成比例增加。经营传统商品、日用品的店铺，商圈较经营技术性强的商品、特殊性(专业)商品的店铺要小。相互竞争的两店之间距离越大，它们各自的商圈也越大。如潜在顾客居于两家同行业店铺之间，各自店铺分别会吸引一部分潜在顾客，造成客流分散，商圈都会因此而缩小。但有些相互竞争的店铺毗邻而设，顾客因有较多的比较、选择机会而被吸引过来，则商圈反而会因竞争而扩大。随着顾客流动性的增长，光顾店铺的顾客来源会更广泛，边际商圈因此而扩大，店铺的整个商圈规模也就会扩大。交通地理条件是影响商圈规模的一个主要因素。位于交通便利地区的店铺，商圈规模会因此扩大，反之则限制了商圈范围的延伸。自然和人为的地理障碍，如山脉、河流、铁路以及高速公路会无情地截断商圈的界限，成为商圈规模扩大的巨大障碍。店铺可以通过广告宣传，开展公关活动，以及广泛的人员推销与营业推广活动不断扩大知名度和影响力，吸引更多的边际商圈顾客慕名光顾，随之店铺的商圈规模会骤然扩张。店铺所在地区平面图。以店铺为圆心，半径分别为1公里、3公里、5公里范围内各居委会所辖区、各居民小区、村镇、各大机关团体单位、学校、各业态竞争店、农贸市场、餐饮业所在地，交通状况。各商圈内居委会所辖区、居民小区、村镇家庭数、人口数、就业人口数、外来人口数、大致收入水平。——常住人口数、收入水平、就业位置、主要职业、主要购物场所各商圈内机关团体、学校人数、集体就餐人数、收入水平、以往购物去向。——行业、占地面积、企业性质、职工人数、平均收入、食堂就餐人数、企业效益情况、距离各商圈内竞争店、农贸市场、餐饮业营业面积、销售额、经营品类、基本特征。——业态、营业面积、结构、客流量、客单价、日均销售额、价格水平、企业性质、经营项目、距离、收银机、停车场规模、店铺营业面积、现有经营品类、历史销售额、各大类所占比重、停车场面积。店铺客流情况、门前客流、车流情况、各时段客流的构成、购买商品构成及大体客单价。（1）商业活动频度高的地区。在闹市区，商业活动极为频繁，把店铺设在这样的地区营业额必然高。这样的店址就是“寸土寸金”之地。相反如果在客流量较小的地方设店，营业额就很难提高。（2）人口密度高的地区。居民聚居、人口集中的地方是适宜设置店铺的地方。在人口集中的地方，人们有着种种各样的对于商品的大量需要。如果店铺能够设在这样的地方，致力于满足人们的需要，那肯定会生意兴隆，另外此处店铺收入通常也比较稳定。（3）面向客流量多的街道。店铺处在客流量最多的街道上，可使多数人购物都较为方便。（4）交通便利的地区。比如在旅客上车、下车最多的车站，或者在几个主要车站的附近，也可以在顾客步行距离很近的街道设店。（5）接近人们聚集的场所。比如电影院、公园、游乐场，舞厅等娱乐场所，或者大工厂、机关的附近。（6）同类商店聚集的街区。大量事实证明，对于那些经营选购品、耐用品的商店来说，若能集中在某一个地段或街区，则更能招揽顾客。从顾客的角度来看，店面众多表示货品齐全，可比较参考，选择也较多，不怕价钱不公道，是有心购物时的当然选择。所以创业者不需害怕竞争，同业愈多，人气愈旺，业绩就愈好，因此店面也就会愈来愈多。许多城市已形成了种种专业街，如在广州，买服装要去北京路，买电器要去海印等，许多精明的顾客为了货比三家，往往不惜跑远路也要到专业街购物。商圈分析是经营者对商圈的构成情况、特点、范围以及影响商圈规模变化的因素进行实地调查和分析，为选择店址，制定和调整经营方针和策略提供依据。新设零售在选择店址时，关系力求较大的目标市场，以吸引更多的目标顾客，这首先就需要经营者明确商圈范围，了解商圈内人口的分布状况及市场，非市场因素的有关资料，在此基础上，进行经营效益的评估，衡量店址的使用价值，按照设计的基本原则，选定适宜的地点，使商圈、店址、经营条件协调融合，创造经营优势。零售店为取得竞争优势，广泛采取了非价格竞争手段，如改善形象，完善服务，加强与顾客的沟通等，这些都需要经营者通过商圈分析，掌握客流性质、了解顾客需求、采取针对性的经营策略，赢得顾客信任。商业企业经营方针、经营策略的制定或调整，总要立足于商圈内各种环境因素的现状及其发展规律、趋势。通过商圈分析，可以帮助经营者明确哪些是本店的基本顾客群，哪些是潜在顾客群，力求保持基本顾客群的同时，着力吸引潜在顾客群。制定积极有效的经营战略。零售店经营的一大特点是资金占用多，要求资金周转速度快。零售店的经营规模受到商圈规模的制约，商圈规模又会随着经营环境的变化而变化。商圈规模收缩时，零售店规模不变，会导致流动资金积压，影响资金周转。经营者通过商圈分析，了解经营环境及由此引起的商圈变化，就可以适时调整，积极应对。商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。商圈由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的50%－80%。次级商圈是指位于核心商圈外围的商圈，辐射半径范围一般在3-5公里左右，次级商圈内15-25%的消费将在本商业区内实现，即商业物业将能吸引次级商圈全部日常生活消费总量的15-25%。本商圈内顾客较为分散。边缘商业圈是指处于商圈的最外缘，辐射商圈内会有5%-10%的消费在本商业区内实现。商圈内拥有的顾客最少，而且最为分散。商圈必需的要素，包括消费人群、有效经营者、有效的商业管理、合理的发展前景和政府支持，此外还有商圈的形象、功能、建筑形态以及建筑成本等。第一，消费人群。第二，有效经营者。这两者需要有机结合。第三，有效的商业管理。第四，商业发展前景。打造商圈需要多方面的投资者和经营者入驻，商圈未来的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第五，商业形象。商圈必须有自己的形象，有自己的特色。环境、包装、对外宣传都是商圈树立形象的重要环节。第六，商圈功能。商圈按功能分为传统商圈和主题、概念商圈。赛特商圈、王府井商圈等属于传统商圈，而像电子城等属于主题商圈。商业区商业集中的地区。其特色为商圈大、流动人口多、各种商店林立、繁华热闹。其消费习性具有快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等特色。2。住宅区住宅区住户数量至少1000户以上。其消费习性为消费群稳定，讲究便利性、亲切感，家庭用品购买率高。3。文教区其附近有一所或以上的学校，其中以私立和补习班集中区较为理想。该区消费群以学生居多，消费金额普遍不高，但果汁类饮品购买率高。4办公区指办公大楼林立的地区。其消费习性为便利性、在外就餐人口多、消费水平较高。5工业区工业区的消费者一般为打工一族，消费水平较低，但消费总量较大。6混合区分为住商混合、住教混合、工商混合等。混合区具备单一商圈形态的消费特色，一个商圈内往往含有多种商圈类型，属于多元化的消费习性。店铺的销售活动范围通常都有一定的地理界限，也即有相对稳定的商圈。不同的店由于经营商品、交通因素、地理位置、经营规模等方面的不同，其商圈规模、商圈形态存在很大差别。即使是同一个店，在不同时间也可以会因为不同因素的影响，而引致商圈的变化，比如说原商圈内出现了竞争，吸引了一部分的顾客，商圈规模时大时小，商圈形态表现为各种不规则的多角形。为便于分析，通常是以商店设定地点为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素。但是对一家大型店而言，其商圈范围则除了周围的地区之外，对于交通网分布的情形变化必须列入考虑，顾客利用各种工具即可很容易来店的地区也应被纳入商圈。商业是由消费者的购买行为和商业企业的经营能力所决定的，而商圈是商业物业吸引顾客的空间范围，也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离。确定商圈需要从以下几个方面考虑：第一，商圈需要从体量、目的、位置等方面定义。商圈是一个群体，它的层次是多元化的。第二，消费群体。一个商圈若没有消费力，消费组合只是盲目地打造，也不能称为成功的商圈。第三，位置。商圈的关键要素在于便利性和消费环境，所以位置非常重要。第四，目的。打造商圈肯定有一个目的，开发商的目的是如何体现商业价值。第五，城市规划。通过商业的改造形成消费环境，聚集人气，这也是打造商圈的重要目的。即参照某一类似的市场或地区已有的店铺的商圈规模大小确定。这种方法在使用上为了尽可能地接近本店铺所在地区的实际情况，可根据参照市场或地区店铺在经营规模、经营特色上的不同，以及居民人口分布、城市建设、交通设施状况、商业布局等方面的差异，进行合理的修正，以取得较为准确的商圈零售饱和指数数值。即通过填写问卷调查的方法，把握在所定商圈范围上最远的而且愿意到预定地址购物的消费者的信息，以确定商圈。问卷调查的内容应包括：住址、来店频率（次∕周或次∕月）等信息。根据收回的调查表进行统计，将所收集的最远的消费者的住址在地图上画线连接起来，商圈范围就自然展现出来了。商圈范围可按销售额与市场占有率指标分为：第一商圈市场，其市场占有率在30%以上，客户消费额占店铺的销售总额的75%；第二商圈市场，其市场占有率在10%以上，客户消费额占店铺的销售总额的25%；第三商圈市场，其市场占有率在5%以上，客户消费额占店铺的销售总额的5%。值得注意的是同样一个店铺，在不同的经营时期会受到许多因素的干扰和影响，致使商圈范围产生许多变化，所以要经常对商圈进行调查以调整经营战略。经营同类商品的两个店铺即便同处一个地区的同一条街道，其对顾客的吸引力也会有所差异，相应地商圈规模也不一致。那些经营灵活，商品齐全，服务周到，在顾客中树立了一种属寄生性质的店铺，本身并无商圈，完全依靠因其他原因或前往其他店铺购物而随机光顾的顾客。随着店铺经营规模的扩大它的商圈也随之扩大。因为规模越大，它供应的商品范围越宽，花色品种也越齐全，因此可以吸引顾客的空间范围也就越大。商圈范围虽因经营规模而增大，但并非成比例增加。经营传统商品、日用品的店铺，商圈较经营技术性强的商品、特殊性(专业)商品的店铺要小。相互竞争的两店之间距离越大，它们各自的商圈也越大。如潜在顾客居于两家同行业店铺之间，各自店铺分别会吸引一部分潜在顾客，造成客流分散，商圈都会因此而缩小。但有些相互竞争的店铺毗邻而设，顾客因有较多的比较、选择机会而被吸引过来，则商圈反而会因竞争而扩大。随着顾客流动性的增长，光顾店铺的顾客来源会更广泛，边际商圈因此而扩大，店铺的整个商圈规模也就会扩大。交通地理条件是影响商圈规模的一个主要因素。位于交通便利地区的店铺，商圈规模会因此扩大，反之则限制了商圈范围的延伸。自然和人为的地理障碍，如山脉、河流、铁路以及高速公路会无情地截断商圈的界限，成为商圈规模扩大的巨大障碍。店铺可以通过广告宣传，开展公关活动，以及广泛的人员推销与营业推广活动不断扩大知名度和影响力，吸引更多的边际商圈顾客慕名光顾，随之店铺的商圈规模会骤然扩张。店铺所在地区平面图。以店铺为圆心，半径分别为1公里、3公里、5公里范围内各居委会所辖区、各居民小区、村镇、各大机关团体单位、学校、各业态竞争店、农贸市场、餐饮业所在地，交通状况。各商圈内居委会所辖区、居民小区、村镇家庭数、人口数、就业人口数、外来人口数、大致收入水平。——常住人口数、收入水平、就业位置、主要职业、主要购物场所各商圈内机关团体、学校人数、集体就餐人数、收入水平、以往购物去向。——行业、占地面积、企业性质、职工人数、平均收入、食堂就餐人数、企业效益情况、距离各商圈内竞争店、农贸市场、餐饮业营业面积、销售额、经营品类、基本特征。——业态、营业面积、结构、客流量、客单价、日均销售额、价格水平、企业性质、经营项目、距离、收银机、停车场规模、店铺营业面积、现有经营品类、历史销售额、各大类所占比重、停车场面积。店铺客流情况、门前客流、车流情况、各时段客流的构成、购买商品构成及大体客单价。（1）商业活动频度高的地区。在闹市区，商业活动极为频繁，把店铺设在这样的地区营业额必然高。这样的店址就是“寸土寸金”之地。相反如果在客流量较小的地方设店，营业额就很难提高。（2）人口密度高的地区。居民聚居、人口集中的地方是适宜设置店铺的地方。在人口集中的地方，人们有着种种各样的对于商品的大量需要。如果店铺能够设在这样的地方，致力于满足人们的需要，那肯定会生意兴隆，另外此处店铺收入通常也比较稳定。（3）面向客流量多的街道。店铺处在客流量最多的街道上，可使多数人购物都较为方便。（4）交通便利的地区。比如在旅客上车、下车最多的车站，或者在几个主要车站的附近，也可以在顾客步行距离很近的街道设店。（5）接近人们聚集的场所。比如电影院、公园、游乐场，舞厅等娱乐场所，或者大工厂、机关的附近。（6）同类商店聚集的街区。大量事实证明，对于那些经营选购品、耐用品的商店来说，若能集中在某一个地段或街区，则更能招揽顾客。从顾客的角度来看，店面众多表示货品齐全，可比较参考，选择也较多，不怕价钱不公道，是有心购物时的当然选择。所以创业者不需害怕竞争，同业愈多，人气愈旺，业绩就愈好，因此店面也就会愈来愈多。许多城市已形成了种种专业街，如在广州，买服装要去北京路，买电器要去海印等，许多精明的顾客为了货比三家，往往不惜跑远路也要到专业街购物。商圈分析是经营者对商圈的构成情况、特点、范围以及影响商圈规模变化的因素进行实地调查和分析，为选择店址，制定和调整经营方针和策略提