房地产行业会计账务处理分录

房地产会计账务处理分录财务管理制度第一条为加强集团有限公司（以下简称“本公司”）的会计和财务管理工作，根据《中华人民共和国会计法》、《企业会计准则》，结合本公司具体情况，制定本制度。本制度适用于本公司及其所属区域公司。本公司财务工作实行垂直管理，统一资金运作、资金使用、重大财产购置、费用开支开支标准、财产损失处理。各项支出必须按集团有限公司《行政审批权限暂行规定》及其他有关规定的审批权限审批后方能实施。第二条公司财务总监及所属区域公司财务总监均由本公司人力行政管理部任命，全面管理本公司及所属区域公司的财务工作。本公司下设财务管理中心，所属区域公司下设财务部，负责组织、控制财务收支和全面核算、监督公司经营业务，为各项经济决策提供准确的信息，同时做好各项财务收支预算、控制、核算分析和决算，有效利用企业的各项资产，努力提高经济效益。第三条本公司及所属区域公司财务管理机构按公司的岗位设置配备持有会计从业资格的、合格的财务人员，依法办理财会工作。财会人员因故离职时，必须办妥交接手续。二、财务工作职能第四条具体见本公司颁发的架构及工作职能。三、主要会计政策第五条本公司执行的会计及财务制度为：《会计法》、《企业会计准则》、公司内部制度等。第六条本公司会计年度自公历1月1日至12月31日止。第七条本公司记账基础和记账原则：以权责发生制为记账基础，以历史成本为记账原则。第八条本公司以人民币为记账本位币。第九条本公司的固定资产按直线法计提折旧。第十条本公司的存货按实际成本计价。出租开发产品按直线法进行摊销。第十一条按照有关规定计提坏帐准备、存货跌价准备和各项资产减值准备。四、会计科目的设置第十二条公司执行财政部颁发的《企业会计准则》，并根据具体经营特点选用会计科目。第十三条财务管理中心在具体账务处理中必须正确使用确定的会计科目，在实际工作中可根据实际情况适当增设相关会计科目。五、会计凭证和帐簿第十四条原始凭证是记录经济业务，明确经济责任，具有法律效力的书面证明。原始凭证的取得必须真实、有效、正确、完整。原始凭证的使用应遵守以下条款：从外单位取得的原始凭证必须盖有填制单位印章。从个人取得的原始凭证，必须有其本人的签名或盖章。自制原始凭证必须有经办人和公司主要负责人的签名或盖章。对外开出的原始凭证，必须加盖公司的印章。凡填有大写和小写金额的原始凭证，大写和小写金额必须相符。支付款项的原始凭证，必须有收款单位和收款人的收款证明。一式几联的原始凭证，只能以一联作为报销凭证。一式几联的发票和收据，必须用双面复写纸（发票和收据本身具备复写纸功能的除外）套写，并连续编号。按规定应该使用电子发票、税控机打发票或定额发票的必须按其规定办理．作废时应加盖“作废”戳记，连同存根一并保存，不得撕毁或遗失。经批准的经济业务，应当将批准文件作为原始凭证附件。如果批准文件需要单独归档的，应当在凭证上注明批准机关名称、日期和文件字号。原始凭证不得涂改、挖补。发现原始凭证有错误的，应当由开出单位重开或者更正，更正处应当加盖开出单位的公章。第十五条记账凭证是根据原始凭证的经济内容确定会计科目填制的记账依据。记账凭证的使用应遵守以下条款：会计人员应根据审核无误的原始凭证填制记账凭证。填制记账凭证时，应当对记账凭证进行连续编号。一笔经济业务需要填制两张以上记账凭证的，可以采用分数编号法编号。填制记账凭证应包括日期、凭证编号、经济业务摘要、会计科目、金额、所附原始凭证张数以及填制人、稽核人、记账人、财务负责人等内容。除结账和更正错误的记账凭证可以不附原始凭证外，其他记账凭证必须附有原始凭证。如果一张原始凭证涉及几张记账凭证，可以把原始凭证附在一张主要的记账凭证后面，并在其他记账凭证注明附有该原始凭证的记账凭证的编号或者附原始凭证复印件。一张原始凭证所列支出需要本单位以外的其他单位共同负担的，应当将其他单位负担的部分，开给对方原始凭证分割单，进行结算。原始凭证分割单必须具备原始凭证的基本内容：即凭证名称、填制凭证日期、填制凭证单位名称或者填制人姓名、经办人的签名或者盖章、接受凭证单位名称、经济业务内容、数量、单价、金额和费用分摊情况等。已登账的凭证，当年内发现填写错误时，应调整相关科目；发现以前年度记账凭证有错误的，损益类的应当通过“以前年度损益调整”科目用蓝字更正。记账凭证填制完毕后，如有空行，应当自金额栏最后一笔金额数字下的空行处至合计数上的空行处划线注销。实行财务电算化后，计算机打印的记账凭证不必在空行处划线注销。第十五条根据公司的具体经营情况，公司设置现金日记账、银行存款日记账、总分类账、明细分类账、固定资产卡片或固定资产台帐、出租开发产品台帐等账册。六、流动资产管理第十五条公司的一切资产必须纳入公司账内统一核算和监督（另有特殊规定除外）。任何人或单位都不得保留账外资产，以防资产流失。第十六条本公司财务管理中心及所属区域公司财务部应做好流动资产的管理工作。流动资产是指可以在1年或者超过1年的一个营业周期内变现或耗用的资产，主要包括现金、银行存款、短期投资、应收及预付款项、待摊费用、存货等。第一节货币资金第十七条公司在经营中取得的各项收入必须全部及时入账，存入收入类帐户中，任何部门、任何个人都不得以任何理由或者以任何形式截留或者挪用（另有特殊规定除外）。第十八条对公司的货币资金和其他流动资产必须加以严格的管理，货币资金的使用和流动资产处理必须按照本公司《行政审批权限暂行规定》及其他相关办法规定的审批权限经有关领导签字，否则不得支付和处理。第十九条任何人均不能以未经批准或不符合财务要求的票据字条等充抵现金，更不能擅自挪用现金。不得坐支现金。第二十条每笔现金支出都必须根据审核无误并经财务总监/副财务总监签批的原始凭证支付，并编制记账凭证。第十七条每笔现金收入也必须根据审核无误的原始凭证编制记账凭证。第二十一条对发生的业务要逐日逐笔登记现金日记账，做到日清月结，每日盘点现金，确保账实相符，月末与总账核对，保证账账相符。出现问题要查明原因，及时纠正。第二十二条对造成损失的责任人，依公司有关规定追究其责任。第二十三条除差旅费和必须以现金支付的的采购业务外，其他支出均不能借用现金，严禁因私借款。第二十四条借用现金应说明用途、归还（或报销）时间，且必须按期归还（或报销）。逾期不还者将从工资中扣除。第二十五条借用现金，申请人应填制现金借款申请表，写明用途，由部门总监或部门总经理审核确认，经所在公司财务总监/副财务总监和核公司负责人批准签字后方可领用。第二十六条认真做好银行存款的管理，遵守银行结算制度。第二十七条支票的领取及管理：凡领取支票，先填制支票申领单，写明用途、金额、使用人等项，经有关财务人员审核、财务经理复核、按照本公司行政审批权限暂行规定批准后方能领取。对外签发支票，在填写申领单时，须提交符合审批程序的用款报告及附件（合同、付款流程表及相关附件）。领取人应办理登记手续，于领取后10日内报账。对未及时报账者财务人员应该及时督促，并有权不予签发新支票。在支票有效期内未使用的支票，或因情况变化未使用的支票应及时退还财务管理中心或财务部。对未及时归还者财务管理中心应及时督促，并不予签发新支票。持票人应对支票妥善保管，如丢失，将由个人承担经济责任。所签发支票应填写日期、金额（限额）、用途，其用途应与实际发生业务相符，不准签发空白支票和空头支票。建立银行支票使用登记簿，详细登记每笔银行支票的领用时间、号码、用途、金额、领用人、收款单位等。出纳人员应每日编制银行存款变动表。准确掌握账户余额，不准发生空头、透支资金。出纳人员应及时申购支票，并妥善保管。第二十八条出纳人员应每周填制“现金收支周报”，送交财务经理审核后呈报财务总监。第二十九条按时于月末填制“银行存款余额调节表”交财务管理中心/财务部（主管会计工作）审核并呈报财务总监，对未达帐项要认真查对，及时入账。第三十条公司财务专用章、财务公章分专人妥善保管。第三十一条作废的支票，要及时注明“作废”，并妥善保管，统一注销。第三十二条采用银行汇票，汇兑等其他结算方式的要严格按照《票据法》和银行规定，按照本制度规定的内部申请、审批程序和银行的结算制度办理。第三十三条每日的银行收付业务应根据审核无误的原始凭证逐笔登记银行存款日记账并结出余额，定期与银行对账单核对并编制银行存款余额调节表，月末与总账核对。必须保证账账、账实相符。第二节应收及预付款管理第三十四条应收账款的管理规定如下：第三十五条本公司财务管理中心及所属区域公司财务部应认真登记客户往来台帐和销售系统的业主应收账款，按照应收单位、部门或个人分别核算，协助相关部门及时核对、催收应收款项。应根据客户的欠款情况，分析其信誉程度，及时采取相应的措施收回欠款。第三十六条所有应收帐项均按帐龄基准记存。本公司财务管理中心及所属区域公司财务部必须经常核查所有应收帐项（至少每月一次），确定每项账款的可收性，并每月编制帐龄账目分析表，财务经理审核。此分析将作为设立坏帐准备及坏帐确认的基准。第三十七条本公司财务管理中心及所属区域公司财务部应经常与客户和营销管理中心保持联系，按期填制并发送催帐通知单，与业务人员合作进行账款的催收，对业务人员催收账款进行督促和监督。第三十八条所有被视为无法收回的应收账款将根据实际金额上报公司董事长确定后审批后计入坏帐损失，所有处理的坏帐，均应撰写情况摘要汇总到董事长。第三十九条坏帐确认还应考虑以下条件：第四十条债务人破产或死亡，以其破产或遗产清偿后，仍然不能收入回；第四十一条债务人逾期末履行偿债义务超过三年仍不能收回或具有明显特征表明无法收回。第四十二条公司对应收款项的管理应遵循“谁经办，谁负责，及时清理”的原则。财务管理中心定期考核应收账款周转率、应收账款回收期等指标，确定奖惩措施。第四十三条其他应收款的管理将比照上述应收账款的管理执行。第四十四条本公司及所属区域公司对于预付款和定金的业务，必须要根据合同办理，由各级项目公司经办部门提出申请，按照本公司行政审批权限暂行规定的审批权限、合同约定的相关条件办理付款。第四十五条预付款和定金应按对方单位或个人设明细帐进行明细分类核算．定期检查预付款和定金以及银行履约保函（如有）的到期情况，监督合同的履行。第三节存货管理第四十六条存货，是指企业在日常生产经营过程中持有以备出售，处在生产过程中或提供劳务过程中消耗的材料、物料等，包括各类材料、在产品、产成品、商品、周转材料等。甲供材料及工程物资的管理：第四十七条甲供材料及工程物资的采购：甲供材料及工程物资的采购，根据本公司批准的工程预算、材料采购合同编制总体采购计划，报公司领导审核后执行。每月初，由区域公司工程管理部门根据工程进度情况及合理的需要量制定月度采购计划，由采购部门根据采购计划进行采购。第四十八条集团内建筑公司购买的建筑材料入库：集团内部建筑公司购买建筑材料后，必须由内部的建筑公司工程部门组织验收，内部建筑公司预算人员进行价、量审核，严把质量关、价格关、数量关，经检验质量合格、数量无误后，方能办理入库手续。材料入库验收，发现采购不合格或不符要求的，由采购人员直接负责；验收入库后发现问题的，由现场保管员负责。验收时发现短缺、毁损等数量、质量上的问题，应查明原因，落实责任。经验收后，现场负责验收的人员应填制入库单，一式三联，第一联所在建筑公司预算部留存，用以对供应商的结算；第二联随同付款审批表、发票送交所在财务部报账；第三联交由项目公司报账。第四十九条集团内部建筑公司购买建筑材料领用：集团内部建筑公司购买建筑材料的领用必须按出库单的要求严格填写，出库单如有缺项，现场保管员有权拒绝发货，并通知领用人补填完整。属于开发商、供应商和承包商三方采购合同性质的材料领用，在入库的同时可由开发商、供应商和承包商三方直接在交货现场根据使用的数量办理领用手续。领料批准权限，按各级领导的审批权的规定办理。第五十条建筑材料的库存管理：本公司所属区域公司财务部要分别建立材料管理台账，进行数量、金额核算，设立核算人员，认真填写收、发、退料凭证，做到真实可靠。第五十一条建筑材料的盘点清查制度：建立工程物资定期清查制度，采用实地盘点的方法，用点数、过磅或测量等方法点清数量。盘点后，编制建筑材料盘点表，将建筑材料资卡片所列的结存数和盘点的实有数相核对，对于账实不符的材料，应切实查明原因，分清责任。建筑材料要求每季度清查一次。财务必须认真做好原始凭证的审核工作，合理组织材料的总分类核算和明细分类核算，做到帐帐相符、账证相符、账实相符，保证帐、卡、物、资金四相等，做好建筑材料的索赔工作。第五十二条本公司及所属区域公司对存货应当定期盘点，每年至少盘点一次，特别是商品房的出售情况、剩余楼宇的情况、公共配套项目的摊销情况要认真盘点，盘点情况如与账面记录不符，应当于查明原因后，按时进行会计处理，一般在年终结账前处理完毕。第五十三条盘盈的存货，应当相应冲减有关成本费用；盘亏或毁损的存货，在扣除过失人或者保险公司赔款和残料价值后，应当相应计入有关成本、费用，其中，由于自然灾害造成的净损失，计入营业外支出。第五十四条及时办理项目竣工结算，正确核算完工产品成本。对产成品的入库、出库及时进行核算，确保回款的及时性，随时掌握产成品库存状况。第五十五条出租开发的房屋、建筑物按开发总成本入账，在使用期限内分期进行摊销。建立出租开发产品台帐或卡片账，定期进行盘点，至少每年一次，评估出租开发产品的使用状况，正确、及时掌握资产的现实价值。第五十六条对工程支出进行明细分类核算，准确核算在建工程成本，确保财务核算系统的金额与成本信息管理系统的一致。七、项目投资及对外投资的管理第五十七条企业的对外投资按投资回收期的长短可分为短期投资和长期投资。第五十八条短期投资，是指能够随时变现并且持有时间不准备超过1年(含1年)的投资，包括股票、债券、基金等。第五十九条长期投资，是指除短期投资以外的投资，包括持有时间准备超过1年(不含1年)的各种股权性质的投资、不能变现或不准备随时变现的债券、长期债权投资和其他长期投资。长期投资应当单独进行核算，并在资产负债表中单列项目反映。对外投资管理的基本目标为：以最小的投资风险获得最大的投资收益。第六十条本公司对外投资的审批权限：长期投资一律由本公司董事会批准后才能执行。第六十一条本公司在进行项目投资及长期投资之前，应由本公司战略与决策投资委员会组织进行投资立项的前期调查和可行性研究，包括投资环境、投资机会、投资收益和投资风险的分析。对每一个投资项目方案，均应编制预期现金流量表，通过考核筛选出最佳投资方案。第六十二条战略与决策投资委员会应将投资项目可行性研究报告报送董事会审批后实施。由董事长签字生效。第六十三条财务管理中心应会同战略与决策投资委员会应定期编制投资效益分析表，对投资项目进行评价考核。八、固定资产管理第六十四条公司使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、器具、工具等列作固定资产。不属于生产经营主要设备的物品单位价值在2000元以上，并且使用期限超过2年的，也应当列为固定资产。第六十五条固定资产管理的基本目标是：正确进行固定资产投资，维护、保管好现有固定资产，保证公司固定资产的安全和完整，提高固定资产利用率。外购固定资产应按计划进行。第六十六条实行固定资产归口管理。第六十七条在公司财务管理中心统一管理固定资产的原则下，按照固定资产的类别和管理要求，由所在公司及有关部门负责归口分管，根据固定资产的使用地点，由各使用单位负责具体管理，并进一步落实到部门和个人。做好固定资产的日常维护、保养和修理，坚持“谁使用、谁维护、谁保养”的原则。财务管理中心对各项固定资产的安全、完整和有效使用负有协调、监控、组织管理的责任。第六十八条公司固定资产的归口管理部门可设定为：房屋、建筑物由各个项目公司负责管理；办公用家具、计算机类设备、其他设备、机动车辆由各个项目公司行政管理部负责管理第六十九条购置固定资产，各部门经理必须提交书面报告，按本公司行政审批权限暂行规定审批后方可用款。第七十条各部门的固定资产统一由所在公司财务管理部建帐管理，财务管理部门根据固定资产的购置发票、领用单据及时登记固定资产帐，统一提取折旧．建立固定资产卡片或台帐，固定资产卡片一式两份，一份留在公司财务部门，一份给使用部门。固定资产的实物管理实行“部门经理负责制”，任何部门经理的调动、离任等都必须将固定资产的管理纳入审查范围。对于账实不符的，应查明原因，分清责任。第七十一条固定资产领用人应当妥善保管本人领用的固定资产,发生丢失或毁损必须照价赔偿。第七十二条调离公司的员工,不论其领用的固定资产是在哪个部门时购领的，均须完整地交出所领用的固定资产，否则不予办理调动手续。未调出公司，同时又必须随调动人转移的固定资产，应由本人提出申请，经公司行政部门批准后办理固定资产的转移手续。第七十三条定期对固定资产进行清查第七十四条固定资产清查是从盘点实物开始的。在盘点过程中，要认真核对帐面价值，重新鉴定质量，查明存在的各种问题。合理计提固定资产减值准备．第七十五条公司的固定资产每年实地盘点一次，如果发现盘盈、盘亏和毁损固定资产，由负责保管或负责使用的部门查明原因，写出书面报告，固定资产盘亏、毁损发生的净损失按损失金额的大小报公司总裁审批后处理。第七十六条公司出售固定资产的收入减除清理费用和固定资产净值的差额，计入当年损益。第七十七条对于经过清查核实的固定资产，属于需要进行清理的，应及时清理，该入账的要入账，该报废的要报废。做到手续完备，账目清楚，一般应在年度决算前处理完毕。第七十八条正常报废的固定资产，由使用部门书面报告，说明该项资产的购领用时间或调入时间、规格型号、原价及残值处理情况等，经财务总监、总裁和董事长批准后，办理注销。第七十九条非正常报废的固定资产分不同情况进行处理：第八十条由于意外事故或不可抗力造成的固定资产报废，以固定资产账面净额与清理费用之和扣除保险公司赔偿金额和残料价值后的余额计入当期损益。第八十一条由于有关人员故意或过失造成的固定资产报废，应追究相关人员责任，令其全部或部分赔偿。固定资产账面净额与清理费用之和扣除责任人赔款、保险公司赔偿金额和残料价值后的余额计入当期损益。第八十二条固定资产出租，固定资产管理部门应填写固定资产出租申请表，并应签定出租合同，合同内容应包括双方如何负担固定资产的修缮保养费用及税费，租金金额、支付时间、支付方式等，必须保持固定资产原状，附属设备明细表，违反合同的惩罚条款等。第八十三条固定资产出售，固定资产管理部门应填写固定资产出售申请表，并附详细情况说明固定资产原值、已提折旧、固定资产净值、已提固定资产减值准备、固定资产净额、固定资产现使用状况、出售原因、售价、对方单位、付款方式、付款时间、交货方式等内容，按报批程序报审批。固定资产出售必须签订正式合同。九、资金筹集管理第八十四条资金筹集的原则第八十五条合法性原则：资金筹集必须遵守国家的有关法律、法规、规章；第八十六条适量原则：合理预测资金需要量，防止盲目筹资；第八十七条时效性原则：安排好资金供应时间，确保资金筹集与开发经营的协调一致；第八十八条最低资金成本原则：综合分析各种筹资渠道，分析各种筹资成本，求得各种筹资方式最佳组合；第八十九条资金结构合理原则：将财务风险与获利能力控制在最合理的水平。第九十条资金筹集渠道及审批程序第九十一条向银行等金融机构借款：由公司财务管理中心资金部提出方案，提出申请报总裁、董事长批准执行；内部公司之间调剂资金原则上也要完善内部划转手续，尽可能的有偿使用。第九十二条其他负债第九十三条本公司实行统一融资管理，借款和以其他方式筹集资金的权力集中在公司，其他任何部门无权对外借款和融资．第九十四条公司负债分为流动负债和长期负债。第九十五条流动负债，是指将在1年(含1年)或者超过1年的一个营业周期内偿还的债务，包括短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、应付工资、应付福利费、应付股利、应交税金、其他暂收应付款项、预提费用和一年内到期的长期借款等。长期负债，是指偿还期在1年或者超过1年的一个营业周期以上的负债，包括长期借款、应付债券、长期应付款等。第九十六条各项长期负债应当分别进行核算，并在资产负债表中分列项目反映。将于1年内到期偿还的长期负债，在资产负债表中应当作为一项流动负债，单独反映。第九十七条公司财务管理中心根据经批准的各部门和所属公司收支计划编制资金计划，在预计公司将发生资金短缺时提出融资申请，拟定融资方案，报董事长批准并办理相关融资手续。第九十八条公司应该加强对长短期借款的管理，必须建立长、短期借款台帐，据实登记每笔借款的合同编号、贷款单位名称、借入金额、借款日期、还款日期和借款利率等事项．及时计算、提取应计利息，准确反应利息支出．第九十九条各项借款的利息支出应该按照《会计准则》中的相关条款处理。第一百条加强预收账款管理，原则上预收销售款应直接存入公司监管账户，或先存入一般帐户，待签订商品房买卖合同后再转入公司监管账户。第一百零一条加强应付款项管理，按应付单位、部门或个人分别设立明细账，及时掌握应付金额和已欠款的时间，在保证公司信用的前提下，最大程度地利用商业信用进行融资．第一百零二条公司应按期偿还各种负债，如发生因债权人原因确实无法偿还的负债，应书面详细说明原因，经公司领导批准后转入资本公积．十、所有者权益第一百零在条所有者权益，是指所有者在企业资产中享有的经济利益，其金额为资产减去负债后的余额。所有者权益包括实收资本(或者股本)、资本公积、储备基金、企业发展基金、利润归还投资和未分配利润等。第一百零四条企业的实收资本是指投资者按照企业章程，或合同、协议的约定，实际投入企业的资本。第一百零五条企业实收资本应按以下规定核算：第一百零六条投资者以现金投入的资本，应当以实际收到或者存入企业开户银行的金额作为实收资本入账。实际收到或者存入企业开户银行的金额超过其在该企业注册资本中所占份额的部分，计入资本公积。第一百零七条投资者以非现金资产投入的资本，应按投资各方确认的价值作为实收资本入账。为首次发行股票而接受投资者投入的无形资产，应按该项无形资产在投资方的账面价值入账。第一百零八条投资者投入的外币，合同没有约定汇率的，按收到出资额当日的汇率折合；合同约定汇率的，按合同约定的汇率折合，因汇率不同产生的折合差额，作为资本公积处理。第一百零九条企业实收资本除下列情况外，不得随意变动：第一百一十条符合增资条件，并经有关部门批准增资的，在实际取得投资者的出资时，登记入账。第一百一十一条企业按法定程序报经批准减少注册资本的，在实际发还投资时登记入账。采用收购本企业股票方式减资的，在实际购入本企业股票时，登记入账。第一百一十二条企业应当将因减资而注销股份、发还股款，以及因减资需更新股票的变动情况，在股本账户的明细账及有关备查簿中详细记录。第一百一十三条投资者按规定转让其出资的，企业应当于有关的转让手续办理完毕时，将出让方所转让的出资额，在资本(或股本)账户的有关明细账户及各备查登记簿中转为受让方。第一百一十四条企业办理增资手续后，财务管理中心应及时缴纳印花税。第一百一十五条资本公积包括资本(或股本)溢价、接受捐赠资产、外币资本折算差额、其他资本公积等。第一百一十六条储备基金，是指按照法律、行政法规规定从净利润中提取的、经批准用于弥补亏损和增加资本的储备基金；企业发展基金，是指按照法律、行政法规规定从净利润中提取的、用于企业生产发展和经批准用于增加资本的企业发展基金；利润归还投资，是指中外合作经营企业按照规定在合作期间以利润归还投资者的投资。第一百一十七条公司财务部门按照有关法律法规的规定，如实核算资本公积金、计提储备基金、企业发展基金，并合理使用。十一、收入管理第一百一十八条收入，是指企业在销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等日常活动中所形成的经济利益的总流入，包括主营业务收入和其他业务收入。收入不包括为第三方或者客户代收的款项。第一百一十九条企业应当根据收入的性质，按照收入确认的原则，合理地确认和计量各项收入。第一百二十条销售商品的收入，应当在下列条件均能满足时予以确认：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；收入的金额能够可靠地记量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。第一百二十一条销售商品的收入，应按企业与购货方签订的合同或协议金额或双方接受的金额确定。现金折扣在实际发生时作为当期费用；销售折让在实际发生时冲减当期收入。第一百二十二条现金折扣，是指债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款，而向债务人提供的债务减让；销售折让，是指企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给予的减让。第一百二十三条企业已经确认收入的售出商品发生销售退回的，应当冲减退回当期的收入；年度资产负债表日及以前售出的商品，在资产负债表日至财务会计报告批准报出日之间发生退回的，应当作为资产负债表日后调整事项处理，调整资产负债表日编制的会计报表有关收入、费用、资产、负债、所有者权益等项目的数字。第一百二十四条提供劳务的总收入，应按企业与接受劳务方签订的合同或协议的金额确定。现金折扣应当在实际发生时作为当期费用。第一百二十五条让渡资产使用权而发生的收入包括利息收入和使用费收入。（一）利息和使用费收入，应当在以下条件均能满足时予以确认：与交易相关的经济利益能够流入企业；收入的金额能够可靠地计量；（二）利息和使用费收入，应按下列方法分别予以计量：利息收入，应按让渡现金使用权的时间和适用利率计算确定；使用费收入，应按有关合同或协议规定的收费时间和方法计算确定。第一百二十六条根据以上收入确认的规定，房屋销售收入，应在以下条件均能满足时予以确认：（一）以按揭贷款方式销售的房屋，首期购房款已经收到，并且购房者已办妥银行按揭手续；以分期付款销售的房屋，已在销售合同规定的期间内收到相应的款项。所售房屋已经竣工，具备交付使用条件，并已办妥交房手续或向购房者发出收楼通知书已超出该通知书及销售合同规定的收楼期限。以分期付款方式预售尚未竣工的期房，应在预售楼款全部收讫并同时满足上述第2点要求时确认销售收入。若以分期付款方式销售已完工的现房，则可以在办妥房屋过户手续时确认已收到的楼款为销售收入。第一百二十七条经营租赁收入在合同约定的收款日确认为收入第一百二十八条建筑劳务收入在合同规定的收款日确认为收入第一百二十九条资金使用费收入在合同规定的计息日或收款日确认为收入第一百三十条其他收入按照《企业会计准则》中的相关规定合理予以确认。第一百三十一条发票是公司财务的重要票据，必须严格按照《中华人民共和国发票管理办法》使用。第一百三十二条发票须设专人负责，妥善保管，不得丢失损坏。应建立发票的购买、领用登记簿。领用发票时要详细登记发票的种类、版本、号码、领用人、领用时间等。使用时按发票号顺序使用，不得隔页跳号。对已开据的发票要及时入帐，作废发票要全联留存注销，不得丢失。整本发票用完要及时存档。第一百三十三条原则上必须在收妥款项之后才能给对方开具发票或收据。第一百三十四条未收款之前不得先开发票或收据。十二、成本费用管理第一百三十五条费用，是指企业为销售商品、提供劳务等日常活动所发生的经济利益的流出；第一百三十六条成本，是指企业为生产产品、提供劳务而发生的各种耗费。第一百三十七条房地产公司与内部建筑公司之间必须严格分清成本界限。房地产公司应当按照国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》和本公司制定的《成本核算办法》合理划分期间费用和成本的界限。期间费用应当直接计入当期损益；成本应当计入所生产的产品、提供劳务的成本。企业应将当期已销产品或已提供劳务的成本转入当期的费用。第一百三十八条开发成本包括土地征用及拆迁补偿费用、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、间接费用（开发间接费用是指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、奖金、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等）及利息资本化的费用。第一百三十九条期间费用包括营业费用（销售费用）、管理费用。第一百四十条营业费用（销售费用）是指企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。包括应由企业负担的运输费、装卸费、包装费、保险费、维修费、展览费、差旅费、广告费、代销手续费、销售服务费，以及专设销售机构的人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费、物料消耗以及其他经费，还包括开发产品销售之前改装修复费、看护费、采暖费等。第一百四十一条管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用，包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏帐损失，存货盘亏、毁损和报废（减盘盈）损失，以及其他管理费用。第一百四十二条财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括包括应作为期间费用的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。其中按规定可以予以资本化的利息费用直接计入开发成本中。第一百四十三条期间费用直接记入当期损益。第一百四十四条建安企业成本包括为承接建造的工程所实际支出的人工费、材料费、机械费、其他直接费和间接费用。第一百四十五条条对工程项目的成本控制：条参与项目的可行性研究，根据公司的战略目标、利润计划、销售预测、成本预测等资料确定目标收入、目标利润、目标成本，作为项目规划、设计的根据。第一百四十六条严格审核各项工程支出，按照预算及合同办理业务，对于不符合预算及合同的事项不予支付，并需查明原因。第一百四十七条预算内各项工程用款按照公司的资金审批流程审批后支付。第一百四十八条定期分析工程支出情况，合同完成情况，提供工程实际成本信息。第一百四十九条对成本支出进行明细分类核算，及时掌握各成本项目的发生额及余额状况，进行成本项目分析．按成本核算的对象建立成本系统辅助账，以便准确核算各项产品的成本。第一百五十条财务管理中心负责同预算部门合作完成、正确核算各项完工产品成本。第一百五十一条公司对管理费用、财务费用、营业费用实行预算管理。第一百五十二条对管理费用按照费用项目进行归集，按费用发生的部门进行明细分类核算，以便考核各部门费用预算执行情况．十三、利润及利润分配第一百五十三条公司每年根据公司的发展目标，经营预算等编制年度利润预算，确定目标利润，建立利润分析制度。第一百五十四条企业的利润包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额及国家补贴收入等。第一百五十五条公司按照法律、行政法规的规定按净利润提取储备基金、企业发展基金、职工奖励及福利基金等。第一百五十六条企业的储备基金、企业发展基金和职工奖励及福利基金的提取比例由董事会确定。其中，储备基金提取比例不得低于税后利润的１０％，当提取金额达到注册资本的５０％时，可不再提取。第一百五十七条公司当期实现的净利润，加上年初未分配利润(或减去年初末弥补亏损)和其他转入后的余额，为可供分配的利润。第一百五十八条可供分配的利润减去储备基金、企业发展基金、职工福利基金、利润归还投资后，为可供投资者分配的利润。第一百五十九条利润分配原则第一百六十条公司的年度利润分配方案应由董事会拟订。第一百六十一条公司应当将根据当期净利润及其年初未分配利润之和，扣除公司当期提取的储备基金、企业发展基金、职工奖励及福利基金的余额，作为当年向股东分配利润的最大限额，在该最大限额内进行利润分配。第一百六十一条以前年度的亏损没有弥补完，不得提取储备基金、企业发展基金、职工奖励及福利基金。第一百六十二条公司不得预分利润，即无盈利年度不得向投资者分配利润。第一百六十三条公司应谨慎选择适当的利润分配政策，不但要使股东有一定的获利，还要保证公司今后有充足的资金以进一步发展。第一百六十四条公司决定是否分配利润以及以什么形式分配利润时，应充分考虑法律、负债契约、现金支付能力、税收政策等的制约。十四、财务报告第一百六十五条本公司应当按照《企业会计准则》的规定，编制和对外提供财务会计报告。第一百六十六条财务会计报告，是指企业对外提供的反映企业某一特定日期财务状况和某一会计期间经营成果、现金流量的文件。第一百六十七条企业的财务会计报告由会计报表、会计报表附注和财务情况说明书组成．第一百六十八条企业的财务会计报告分为年度、半年度、季度和月度财务会计报告。第一百六十九条企业向外提供的会计报表包括：资产负债表、利润表、现金流量表、资产减值准备明细表、利润分配表、股东权益增减变动表、分部报表、其他有关附表。对内提供的会计报表除上述报表之外，还要定期提供资金旬报、资金使用预算表、资金实际使用情况表、公司税务情况表、拆迁补偿情况表、物业收支情况表等。第一百七十条财务报表必须遵循数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚、编报及时的原则。第一百七十一条公司财务管理中心及区域公司财务部必须及时对外报送税务机关、银行及其他政府相关部门要求报送的财务报表。第一百七十二条填报财务报表应遵循以下条款：各种报表、项目之间的勾稽关系必须对应、准确；本期报表与上期报表之间的有关数据必须相互衔接；报出的报表如发现错误，应及时办理订正手续，除本单位留存报表外，还应同时通知接受报表的单位；错误较多的应重新编报。对外报送的财务报表在报送前必须由财务总监和董事长审核、签字。十五、财务分析第一百七十三条财务分析是以企业的财务报告等会计资料为基础，对企业的财务状况、经营成果和现金流量等进行分析和评价，为企业的财务预测和财务决策提供依据。公司的财务分析应与预算和业绩考核相结合，以达到对公司各项工作的控制。第一百七十四条公司财务管理中心及区域公司财务部经理组织按月、季、年定期对预算执行情况、经费收支情况和资产使用状况等进行财务活动分析，及时了解财务状况，发现问题及时解决、报告。每季度编制财务分析报告，为公司的财务决策、业绩考核和工作的改进提供依据。第一百七十五条财务分析日常工作包括但不限于下列内容：预算执行情况分析、财务指标分析、收入、成本、费用、利润分析；现金流量分析。十六、税务管理第一百七十六条公司应交纳的税金主要包括企业所得税、营业税、个人所得税、印花税、城市房地产税、车船使用税、土地增值税等，公司财务管理中心及区域公司财务部应按照相关税收法律、法规、条例、规定、管理办法等及税收征管法的有关规定按时申报和交纳。第一百七十七条公司可以根据现有的业务分税种进行纳税筹划。以减轻税赋为目的，在多种纳税方案中选择税赋最低的方案，合理避税。第一百七十八条公司财务管理中心及区域公司财务部指派专人负责与税务机关进行日常联络，办理税务工作。统一购买发票，加强发票申领手续。十七、电算化管理第一百七十九条建立会计电算化操作管理制度，主要内容包括：第一百八十条规定上机操作人员对会计软件的操作工作内容和权限,对操作密码要严格管理,指点专人定期更换密码，杜绝未经授权人员操作会计软件；第一百八十一条加强稽核制度，由专人负责对原始凭证和计账凭证的审核，预防已输入计算机的原始凭证和记账凭证等会计数据未经审核而登记机内账簿；第一百八十二条条操作人员离开办公室前，应执行相应命令退出会计软件；第一百八十三条根据本单位实际情况，由专人保存必要的上机操作记录，记录操作人、操作时间、操作内容、故障情况等内容；第一百八十四条建立计算机硬件、软件和数据管理制度，主要内容包括：第一百八十五条保证设备安全和计算机正常运行是进行会计电算化的前提条件，要经常对有关设备进行保养，保持办公室和设备的整洁，防止意外事故的发生；第一百八十六条确保会计数据和会计软件的安全保密，防止对数据和软件的非法修改和删除;对磁性介质存放的数据要保存双备份；第一百八十七条对会计软件进行升级和计算机硬件设备进行更换等工作，须财务总监批准；在软件升级和硬件更换过程中，要保证实际会计数据的连续和安全，并由财务管理中心经理指定专人进行监督；，第一百八十八条健全排除计算机硬件和软件故障的管理措施，保证会计数据的完整性；第一百八十九条健全计算机病毒防范措施,未经允许不得在记帐电脑上安装、拷贝无关软件、文件。第一百九十条建立电算化会计档案管理制度，主要内容包括：第一百九十一条条电算化会计档案，包括存储在计算机硬盘中的会计数据以其它磁性介质或光盘存储的会计数据和计算机打印出来的书面等形式的会计数据；会计数据是指记帐凭证、会计帐簿、会计报表（包括报表格式和计算公式）等数据；第一百九十二条电算化会计档案管理是重要的会计基础工作，要严格按照财政部有关规定的要求对会计档案进行管理，由专人负责；第一百九十三条对电算化会计档案管理要做好防磁、防火、防潮和防尘工作，重要会计档案应准备双份，存放在两个不同的地点；第一百九十四条采用磁性介质保存会计档案，要定期进行检查，定期进行复制，防止由于磁性介质损坏，而使会计档案丢失。第一百九十五条所使用会计软件的全套文档资料以及会计软件程序，视同会计档案保管，保管期截止至该软件停止使用或有重大更改之后的五年。十八、财务档案管理第一百九十六条会计档案是指会计凭证，会计账簿和财务报告等会计核算专业材料，是记录和反映单位经济业务的重要史料和证据。第一百九十七条会计档案是公司的重要档案资料，必须设专人妥善保管，出纳入员不得兼管会计档案。第一百九十八条根据国家有关规定，各类会计档案最低保管期限如下：第一百九十九条保管期满但未结清的债权债务原始凭证和涉及其他未了事项的原始凭证，不得销毁，应当单独抽出立卷，保管到末了事项完结时为止。单独抽出立卷的会计档案，应当在会计档案销毁清册和会计档案保管清册中列明。第二百条除会计核算专业材料外，由财务管理中心保管的预算、决算文件、成本分析报告、其他财务分析报告等也是记录和反映单位经济业务的重要史料和证据，是财务档案的重要组成部分，需要由专人妥善保管。第二百零一条财务资料不准外借。须复制财务资料时，应由财务人员办理，并进行登记。第二百零二条外单位的人员调阅本年度和以前年度的财务档案，必须持有单位介绍信，经财务总监同意、签批后方可调阅。财务档案保管人员要详细登记调阅档案名称，调阅日期，调阅人员的姓名和所在单位，调阅理由，归还日期等情况，调阅人员不得将财务档案携带外出，要经批准同意后，方可进行复印。第二百零三条查阅或者复印财务档案的人员，严禁在财务档案上涂画、拆封、抽换或进行其他改变。第二百零四条为查阅方便，当年财务档案由公司财务管理中心负责保管。第二百零五条会计档案的保管期期满后销毁事宜，按照财政部、国家档案局发布的《会计档案管理办法》执行。十九、会计工作交接第二百零六条会计人员调动或离职，必须将本人所负责的会计工作全部移交给接管人员。未办清交接手续的，不得调动或离职。第二百零七条离职会计人员办理移交手续前，必须及时做好以下工作：第二百零八条已受理的经济业务尚未填制会计凭证的，应当填制完毕。第二百零九条条未登记账目应当登记完毕，并在最后一笔余额后加盖经办人员印章。第二百一十条整理应该移交的各项资料，对职责范围内工作程序、工作中应注意的问题及其他未了事项写出书面材料。第二百一十一条编制移交清册，列明应当移交的会计凭证、会计账簿、会计报表、印鉴、现金、有价证券、支票簿、发票、文件、财务软件及密码、数据磁盘及有关资料等。第二百一十二条会计人员办理交接手续时，必须有监交人负责监交。一般会计人员交接，由公司财务管理中心及区域公司财务部经理或副经理负责监交；公司财务管理中心及区域公司财务部经理交接，由公司财务总监负责监交。第二百一十三条移交人员在办理移交时，要按移交清册内容逐项移交；接管人员要逐项核对查收。第二百一十四条移交人员从事会计电算化工作的，要对有关电子数据在实际操作状态下进行交接。第二百一十五条财务管理中心经理及以上级别的财务人员移交时，还必须将全部财务会计工作、重大财务收支和会计人员的情况等向接替人员详细介绍。对需要移交的遗留问题，应当写出书面材料。第二百一十六条交接完毕后，交接双方和监交人员要在移交清册上签名或者盖章，并应在移交清册上注明：单位名称，交接日期，交接双方和监交人员的职务、姓名，移交清册页数以及需要说明的问题和意见等。移交清册一般应当填制一式三份，交接双方各执一份，公司存档一份。第二百一十七条接替人员应当继续使用移交的会计账簿，不得自行另立新帐，以保持会计记录的连续性。二十、附则第二百一十八条本制度若与国家的法律、法规、规章、制度等发生矛盾时，按照国家的法律、法规、规章、制度等办理。第二百一十九条本制度的解释权、修订权属于财务管理中心。一、设立时的核算(一)涉及的主要业务办理企业名称登记、验资、制定公司章程、办理营业执照、银行开户和纳税登记。(二)设置的主要账户实收资本(或股本)、资本公积、管理费用等(三)会计分录模板1、收到所有者投入资本时借：银行存款、其他应收款、固定资产、长期股权投资等贷：实收资本、股本等资本公积—资本溢价或股本溢价2、筹建期开办费发生时：借：管理费用、长期待摊费用贷：银行存款等二、取得土地时的核算(一)涉及的主要业务出让取得、通转让取得、投资者投入以及其他方式取得土地。(二)设置的主要账户开发成本、无形资产、投资性房地产等(三)会计分录模板1、用于土地、商品房开发借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款等2、用于自建用房或暂时没有明确用途借：无形资产贷：银行存款等3、用于赚取租金借：投资性房地产贷：银行存款等三、房地产开发阶段的核算(一)涉及的主要业务土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用、其他应付款等。(二)设置的主要账户开发成本、管理费用、销售费用等(三)会计分录模板1、为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款、应付酬工薪酬等2、项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。借：开发成本—成本对象—前期工程费贷：银行存款、应付酬工薪酬等3、开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。借：开发成本—成本对象—建筑安装工程费应交税费—应交增值税(进项税额)(一般计税可抵)贷：银行存款、库存商品、应付酬工薪酬等4、开发项目在开发过程中发生道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。借：开发成本—成本对象—基础设施建设费应交税费—应交增值税(进项税额)(一般计税可抵)贷：银行存款、库存商品、应付酬工薪酬等5、开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设等费用。借：开发成本—成本对象—公共配套设施费应交税费—应交增值税(进项税额)(一般计税可抵)贷：银行存款等6、企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品成本。借：开发成本—成本对象—开发间接费应交税费—应交增值税(进项税额)(一般计税可抵)贷：银行存款、应付职工薪酬等7、预提出包工程、公共配套设施建造费用、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用借：开发成本—成本对象—建筑安装工程费开发成本—成本对象—公共配套设施费贷：其他应付款8、发生借款费用，支付利息时借：开发成本—借款费用贷：银行存款9、行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用借：管理费用贷：银行存款、应付职工薪酬等10、分配成本核算对象成本：发生的有关费用，由某一成本核算对象负担的，应当直接计入成本核算对象成本；由几个成本核算对象共同负担的，应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准，分配计入。借：开发成本—一期—公共配套设施费—二期—公共配套设施费贷：开发成本—会所开发成本—地下车库11、开发经营期产生的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用借：财务费用贷：银行存款四、房地产完工阶段的核算(一)涉及的主要业务开发项目竣工结算(二)设置的主要账户开发产品、主营业务成本、销售费用、管理费用、财务费用、固定资产(三)会计分录模板1、结转开发成本借：开发产品—一期贷：开发成本—一期2、行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用借：管理费用贷：银行存款、应付职工薪酬等3、完工后发生借款费用，支付利息时借：财务费用贷：银行存款4、为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用借：销售费用贷：银行存款等5、企业自用时借：固定资产贷：开发成本五、房地产销售阶段的核算(一)涉及的主要业务土地转让收入、商品房销售收入、配套设施转让收入、其他业务收入、预售收入、以商品房、土地使用权对外投资、对外出租等。(二)设置的主要账户主营业务收入、预收账款、主营业务成本、其他应付款、长期股权投资、销售费用(三)会计分录模板1、商品房纳税义务发生(1)收款借：银行账款/应收账款预收账款贷：主营业务收入应交税费——应交增值税(销项税额)或应交税费——简易计税(2)差额纳税一般计税可扣除当期销售房地产项目对应的土地价款借：应交税费—应交增值税(销项税额抵减)贷：主营业务成本(3)结转销售成本借：主营业务成本贷：开发产品3、预收账款处理(1)收到预售款时：借：银行存款贷：预收账款(2)预缴税款时一般计税：借：应交税费——预交增值税贷：银行存款简易计税：借：应交税费——简易计税贷：银行存款4、收到保证金的处理借：银行存款贷：其他应付款5、价外收入的会计处理借：其他应付款/银行存款等贷：营业外收入—违约金其他业务收入—手续费收入应交税费—应交增值税(销项税额)或：应交税费—简易计税6、商品房自用借：固定资产贷：开发产品7、土地使用权对外投资借：长期股权投资贷：无形资产—土地使用权应交税费—应交增值税(销项税额)或：应交税费—简易计税营业外收入(差额)8、商品房出租(1)转为出租时借：投资性房地产贷：开发产品(2)收取租金时借：银行存款贷：其他业务收入应交税费—应交增值税(销项税额)或：应交税费—简易计税(3)如果将作为固定资产的房屋出租需要提取折旧时借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧9、资金拆借(1)借出资金时借：其他应收款贷：银行存款(2)收到利息时借：银行存款贷：财务费用—利息收入应交税费—应交增值税(销项税额)10、期末应交税费—应交增值税处理(1)转出未交增值税借：应交税费—应交增值税(转出未交增值税)贷：应交税费—未交增值税(2)预缴税款抵减未交缴增值税借：应交税费—未交增值税贷：应交税费—预交增值税(3)申报后缴纳借：应交税费—未交增值税贷：银行存款11、购买增值税防伪税控设备时借：管理费用贷：银行存款借：应交税费—应交增值税(减免税款)贷：管理费用12、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种借：税金及附加贷：应交税费——应交城市维护建设税应交税费——应交教育费附加应交税费——应交房产税应交税费——应交车船税应交税费——应交城镇土地使用税13、缴纳印花税、耕地占用税、车辆购置税、契税时：(1)印花税借：税金及附加贷：银行存款(2)耕地占用税借：在建工程(或无形资产)贷：银行存款(3)车辆购置税的核算借：固定资产贷：银行存款(4)契税的核算借：固定资产(或无形资产)贷：银行存款14、代扣代缴个人所得税(1)计算时借：应付职工薪酬/应付利润贷：应交税费—应交个人所得税(2)上交时借：应交税费—应交个人所得税贷：银行存款15、交企业所得税(1)预缴时借：所得税费用贷：应交税费——应交所得税借：应交税费——应交所得税贷：银行存款(2)汇算清缴时借：以前年度损益调整贷：应交税费——应交所得税或相反分录1、转让国有土地但尚未办理土地使用权证是否应当征收土地增值税？根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函〔2007〕645号）的规定，土地使用者转让或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。2、以土地换房屋是否需要缴纳土地增值税？纳税人以土地换房屋（不含合作建房），应对转让房屋和转让土地的双方分别征收土地增值税，其计征依据为房屋的交易价（或评估价）。3、对房地产抵押行为是否征收土地增值税？房地产抵押的在抵押期间不征税，抵押期满后如房地产权属未转移的不征税；如以房地产抵债而发生房地产权属转移的应征税。4、对房地产企业以开发产品对外投资是否应当征收土地增值税？财税〔2018〕57号文件规定，单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。即对以房地产投资入股房地产企业或者房地产企业以房地产对外投资，都应当征收土地增值税，不能适用暂不征税政策。5、对合作建房行为是否应征收土地增值税？财税字〔1995〕48号文件规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。6、对开发公司代建的房地产是否应征收土地增值税？对开发公司代建的房地产不征税。代建房地产应以委托方名义立项，其土地使用权和开发产品所有权应归属于委托方。7、房地产企业将开发产品用于自营、出租等其他用途时是否应征收土地增值税？房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。8、以转让股权名义转让房地产行为是否征收土地增值税？国税函〔2000〕687号文件规定：“鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。”国税函[2009]387号文件规定，鉴于广西玉柴营销有限公司在2007年10月30日将房地产作价入股后，于2007年12月6日、18日办理了房地产过户手续，同月25日即将股权进行了转让，且股权转让金额等同于房地产的评估值。因此，我局认为这一行为实质上是房地产交易行为，应按规定征收土地增值税。国税函〔2011〕415号文件规定，经研究，同意你局关于“北京国泰恒生投资有限公司利用股权转让方式让渡土地使用权，实质是房地产交易行为”的认定，应依照《土地增值税暂行条例》的规定，征收土地增值税。莲税观备注：个案批复是否具备通用效力？各地税务机关需要根据具体情况具体对待。9、将国有土地归还政府是否征税？条例规定：“因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。”细则规定：“条例所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。”财税〔2006〕21号文件规定：“细则所称：因‘城市实施规划’而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因‘国家建设的需要’而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。”根据现行政策规定，对“因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权”应当免征土地增值税。对于非因“城市实施规划”或者“国家建设”需要而收回土地使用权的行为，应当按规定征收土地增值税。“城市实施规划”和“国家建设”的范围按财税〔2006〕21号文件规定执行。10、政府的事业单位合并或划拨房地产权证变更是否视同转让？不构成有偿转让，不征税。11、集体土地使用权上的房地产转让是否征税？不征税。12、在租用的国有土地上建造房地产转让的是否征税？最终形成不动产权属转移的应征税，未构成不动产权属转移的不征税。13、转让地下建筑物是否征税？最终形成不动产权属转移的应征税，未构成不动产权属转移的不征税。14、飞机跑道、码头泊位转让征不征土地增值税？国税函〔2010〕347号文件规定：“根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，对转让码头泊位、机场跑道等基础设施性质的建筑物行为，应当征收土地增值税。”15、架空的管道、输送带转让征不征土地增值税？如果管道、输送带构成不动产，且与国有土地一并转让的，其转让收入应一并征收土地增值税。16、销售房地产同时赠送电视、空调等电器的，在计征土地增值税时如何处理？电视、空调等电器属于有形动产，不属于土地增值税征税范围。在计征土地增值税时，应当从转让收入中剔除电视、空调的价值（建议按买价确认），其成本费用中应同时剔除电视、空调的价值。17、开发商超规划多建的地下（层）或地上楼层转让是否征税？最终形成不动产权属转移的应征税，未构成不动产权属转移的不征税。18、个人独资企业将房产过户到投资者个人名下或者投资者为业主的个体工商户名下的，是否征税？按照财税〔2018〕17号文第六条的规定：同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。但土地增值税方面没有类似属于同一主体之间的权属变更，暂不征税土地增值税的明确规定。19、非直系亲属继承能否不征税？细则在规定继承不征税时，未对法定继承和遗嘱继承进行区分。根据继承法的相关规定继承不动产的行为，不构成有偿转让不动产，不征收土地增值税。20、房地产企业在土地增值税清算时，如何确认开发产品销售收入？国税函〔2010〕220号文件规定：“土地增值税清算时，已全额开具商品房销项的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。”根据上述规定，在计算土地增值税时，税法有可能比会计提前确认收入，即需要调增土增税应税收入。需要注意的是，在调增收入的同时，应当允许配比扣除与收入相对应的扣除项目成本。21、房地产企业代收费用是否应确认为收入？根据财税字〔1995〕48号文件规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。22、房地产企业以开发产品安置回迁户应如何进行土地增值税处理？根据国税函〔2010〕220号文件以及国税发〔2006〕187号文件的规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房应当视同销售确认收入，其销售价格按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，或者由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时，房地产企业应将视同销售的金额确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。房地产企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按上述规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。23、对房地产企业向购房者收取的违约金是否征收土地增值税？《土地增值税暂行条例实施细则》规定：“转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。”此处所称“有关的经济利益”包括纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益。对完成购房的购房者，因未按规定的期限付款等原因向房地产企业支付的违约金，房地产企业应当确认为转让开发产品收入，计算缴纳土地增值税。但是以下情形的违约金不属于土地增值税收入：一是因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不属于与转让房地产的有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。二是对未完成购房的购房者，因退房等原因向房地产企业支付的违约金，不属于房地产企业转让开发产品收入，不征收土地增值税。房地产企业因销售房地产收取的分期付款（延期付款）利息、滞纳金、赔偿金以及其他各种性质的经济利益，比照上述原则进行处理。24、土地增值税视同销售情形有哪些？视同销售收入应如何确定？土地增值税视同销售情形主要有：一是根据实施细则以及财税字〔1995〕48号文件的规定，房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业之外的情形，应当视同销售征收土地增值税；二是根据国税发〔2009〕91号文件的规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产；三是根据国税函〔2010〕220号文件的规定，房地产企业将开发产品用于安置回迁户的，安置用房应当视同销售处理。对于上述视同销售项目，在计算土地增值税时应按公允价值计量原则确定相关开发产品销售收入，房地产企业应做相应的纳税调整。按照国税发〔2009〕91号文件的规定，视同销售收入按下列方法和顺序确认：①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。需要说明的是，执行《企业会计准则》的房地产企业将开发产品用于换取户的存货、固定资产、无形资产等非货币性资产，按照收入准则进行会计处理。25、房地产企业将开发产品用于出租取得的租金收入是否征收土地增值税？根据国税发〔2006〕187号文件规定，房地产开发企业将开发的部分房地产用于对外出租，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。26、哪些情况下应对转让价格进行评估？条例规定，对于纳税人隐瞒、虚报房地产成效价格的或转让房地产成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的，按照房地产评估价格计算征收。细则规定：①房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。②隐瞒，虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。③转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。④隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。⑤转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。国税函发〔1995〕110号文件规定：对评估价与市场交易价差距较大的转让项目，税务机关有权不予确认，要求其重新评估。27、如何确认房地产销售价格明显偏低？二、关于“计税价格明显偏低”的问题。河南省地方税务局转发关于土地增值税清算有关问题的通知（豫地税函[2010]202号）明确：“明显偏低”是指低于该项目当月同类房地产平均销售价格的10%，如当月无销售价格的应按照上月同类房地产平均销售价格计算；无销售价格的，主管税务机关可参照市场指导价、社会中介机构评估价格、缴纳契税的价格和实际交易价格，按孰高原则确定计税价格。28、在计算土地增值税时，对关联交易是否应进行调整？《税收征收管理法》规定：“企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。”国税发〔2009〕91号文件规定：“在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。”根据上述规定，对房地产企业因关联交易多确认或者少确认收入和扣除项目的，应当相应予以调增或调减。29、“营改增”后如何确认土地增值税收入？财税〔2016〕43号规定：自2016年5月1日起，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。国家税务总局公告2016年第70号规定，自2016年11月10日起：一是营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房