商业地产-昆明汇都国际二期项目二次提案报告

汇都国际二期工程二次提案报告?2021年房地产营销筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载产品规划创新营销思考价格定位回款进度营销战略规划报告目录工程总体开发战略思考234651?2021年房地产营销筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载工程总体开发战略思考

——昆明高端财富基地汇都一期——一个新时代的来临、国际化商业财富意识亚洲商业精粹所在财富汇都，国际昆明汇都国际是国际昆明划时代的城市综合体，是引领城市生活和开展方向的多元化枢纽物业，是昆明市民高增长、高回报、平安稳定的创富基地，更是昆明国际化商贸、旅游、休闲、购物中心，城市未来的核心，是到云南旅游的必到之处，是昆明市民购物的必到之处。工程总体开发战略思考

——以诚市的名誉共生一环城市细胞核心行政中心本案二环城市细胞膜城市共生体?2021年房地产营销筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载延续商脉，承接文脉，表达时代精神一期以金格为中心的高端百货物业为主。为延续一期，展现我汇都“昆明都心，城市引擎〞，进一步完善汇都物业组成结构，表达时代精神。二期那么以商务为核心，填补汇都空缺物业，形成昆明新兴城市综合体。打造昆明大汇都概念。工程总体开发战略思考

——打造大汇都大汇都产品规划创新营销思考价格定位回款进度营销战略规划报告目录工程总体开发战略思考234651产品规划

——总体规划?2021年房地产营销筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载用地面积：20453㎡容积率：7.34总建筑面积：155202㎡住宅建筑面积：80202㎡办公用房：35000㎡地上商业面积：11000㎡地下一层商业面积15000㎡地下车库面积：15000㎡物业类型：住宅：3栋33层写字楼：1栋29层商铺：高层裙楼商业规划展望：一二三期的联系开发为大汇都的形成确定了根底。地面有一定高差，金汁河为地面河；可有效利用高差营造商业双首层概念。与三期地下相连与一期地下相连0米3米0米产品规划

——1、2、3期相互关系0米3米产品规划

——问题发现如何实现汇都1、2、3期的互动如何实现汇都1、2期商业的相互促进与有效补充如何实现商业价值最大化开发如何实现办公物业风险较低、可执行强的价值最大化开发如何有效提升商业群楼的价值如何充分利用金汁河开发利润最大化产品规划

——问题解决1、写字楼1到5楼为商业；一层挑空；2、层高1楼4.5米，2到5楼层高4.2米；6楼28楼3.3米；3、2到5楼采用外挂式电梯；4、6到12楼为酒店，先行招商，且前期面市与精装修soho空间为主；5、soho空间与写字楼分别采用不同的电梯进入；6、13楼到28楼为昆明东盟资本中心。?2021年房地产营销筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载解决方案产品规划

——办公物业问题解决高端公馆+中大面积办公空间降低写字楼销售风险保证价值的有效实现以精装修解决公馆销售高端认同问题以竖向分区解决销售价值认同，建筑设计难题以标准可调性空间应对市场风险〔住宅魔方〕以主题式定位解决价值认同问题和推广问题可操作行强、价值容易凸显，整体形象容易维持解决酒店定位操作难度高、回款难的问题以公馆的名义，相比SOHO办公的优势，具有可变通性解决方案优势创新理念与新颖产品结合主题明确、针对性强、易于销售产品规划

——商业物业问题解决解决方案以双首层解决大汇都大融合问题〔金汁河、东风路、一期、三期〕?2021年房地产营销筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载以负一层主题街区解决补充高端百货，达成共同提升的问题负二层，以超市、家具专业市场招商?2021年房地产营销筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载以定制式街区解决群楼定位与业态MOMA案例解析类别剩余间数面积范围单价范围总面积总定价二期1拖2南向971-10632000798254018331拖2北向870-1113200069421227844中部单层2727-5340000170661679844景观街4712-364500087339267075景观街增加729-8645000210794838850合计163

6178242415446工程资料分类铺面形式面积（㎡）间数单价区间总价区间点对点业态定位营销方式A栋一层街铺15-351-3间4-5万/㎡70-150万/套名贵烟酒、票务中心、照片冲洗招商前置、定向销售一拖二商铺100-1505-8间2-2.5万/㎡250-350万/套办公用品、体育用品、定制首饰、晚装设计、画廊、艺术品利用金马源资源，招商前置，点对点定向销售。一拖三商铺350-5502-4间1.6-2万/㎡550-1100万/套城市快餐、日韩料理、牙医B栋一层街铺15-353-5间4-5万/㎡70-150万/套水果行、家居饰品、干洗店招商前置、定向销售一拖二商铺250-4502-4间2-2.5万/㎡500-1000万/套西式餐饮、美容SPA、保健中心利用金马源资源，招商前置，点对点定向销售。一拖三商铺350-5502-4间1.6-2万/㎡550-1100万/套瑜伽会馆、瘦身中心C栋一层街铺15-351-3间4-5万/㎡70-150万/套数码产品、花艺礼品、个性消费品招商前置、定向销售一拖二商铺100-1505-8间2-2.5万/㎡250-350万/套车模、成人器材、户外用品、清吧、咖啡吧利用金马源资源，招商前置，点对点定向销售。一拖三商铺350-5502-4间1.6-2万/㎡550-1100万/套网吧、健身馆、美发?2021年房地产营销筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载车行进入：至市中心方向来车，需在红灯路口转向进入地块；至城东区方向来车，可经由15M规划道路进入地块。人行进入：至市中心方向行人需通过天桥到达地块，地块周边人行进入不受限制。内部交通动线与城市规划道路密切,车流人流动线混乱。人流及车流进入方式单一。产品规划

——车库物业问题解决产品规划

——车库物业问题解决工程以地下停车为主，且由商务写字楼和住宅楼构成，决定了商务停车与住宅停车之间如何解决与协调；且工程的车行进入比较单一，车位需求量较大，地块停车面积比较有限，决定了我们的停车系统必须向立体开展。21构建与整体定位相适应的车位硬件和软件支撑体系是目前的工作重心．管理体系车位数量写字楼区的地下步入方式地上车行进入方式进出别离面临的问题解决方向充分拓展车位数量智能化管理通畅便捷产品规划

——车库物业问题解决车位销售方式售卖车位使用权22全自动地下停车系统特点：空间利用率高、占地面积小、智能化程度高全自动地下停车库只要刷卡之后，将车辆开到指定的地点，车辆就被电脑控制的传送带传送到空车位里。取车的时候，也只需刷卡，等待80秒左右，车辆就会被自动送出，而且车头会被旋转180度，面向出口，非常方便。

入口智能化机械下沉自动传送23机械立体停车库单层空间双层停车位车位本身要求层高２．２米即可，在层高大于５米时，可考虑双层停车位。

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车库智能化管理车位探测器：

根据超声波测距的原理，来检测每个车位是否被占用。探测器由上而下发出超声波，分析汽车或地面的反射波，精确测量出反射面到探测器的距离，由此准确地探测出每个车位的停车情况。一卡通智能进出、监控系统设置／转向指示齐全、明确清晰25

车库导示系统XZ-CW车位引导系统车位探测器：根据超声波测距的原理，来检测每个车位是否被占用。管理器：对探测器进行分组管理，实现网络通讯的优化管理，保障系统平安，循环检测所辖探测器的状态，并将有关信息传到上位电脑。信息指示屏：置于停车场入口显示欢送信息和整个停车场的剩余车位信息，置于停车场内显示有关区域的车位信息并引导司机快速停车。车道灯：用于指引司机快速按照指定的方向到达指引的停车位车位显示牌：可根据系统的引导发光闪烁，让司机对视线内的引导车位一目了然。数据转换器：连接系统和电脑，进行数据的上下传输以及和道闸联动产品规划

——住宅物业问题解决目前工程存在的问题解决之道以集合式住宅开发解决可变通设计应对市场，应对整体定位集合式住宅主力面积设定，与魔方变化设想标准层小户型、中户型结合形式，以精装修应对销售变集合是住宅为魔方是住宅〔日本集合式住宅开发〕产品规划

——住宅高层魔方式住宅：以标准户型：45—50平米的一房和85—95平米的二房为主组成住宅魔方；面积组合形成的面积区间是从45—200平米，将满足不同消费者的购房需求；同时也可满足9070的规划要求；并有效解决高层通风及采光问题，可实现空中豪宅的概念。产品规划

——关于金汁河地下排污浅水系景观工程社区水景观与外环境景观融合对整体商业的促进产品规划创新营销思考价格定位回款进度营销战略规划报告目录工程总体开发战略思考234651中国的房地产市场不能以价值判定，而只能以市场预期作为判定标准以政府的名誉实现共同致富。新形势下营销思考

——整体市场形式的判断解放军并没有来！不在于对中远期价值的认同，而在于如何解决观望新形势下营销思考

——影响消费者选择购置的关键分析传统的低开高走传统非促销手段、低首付手段错新形势下营销思考

——影响消费者选择购置的关键分析市场在变化，置业者也在变化。传统营销手法已不能吸引客户购置，传统手法最终还是回归到价格上来。建立在中远期价值认同根底上的消除观望疑虑的创新型营销手段新形势下营销思考

——营销突破方向

云纺成功运作模式成功分析建立了共同成功的模式分解了产权、经营权、收益权，实行了价值分布认同，变复杂为简单的模式模式思考

——案例解析

业主经营户经营户经营户经营户经营户经营权1买断费用1经营权2买断费用2租金1租金3租赁2租金4租金2租金5租赁1转让转让费用云纺的多样化租赁关系经营权1：业主向商户转让的经营权，多为十年经营权2：商户向下家商户转让，少于十年买断费用1：商户向业主交纳，约20-30万元买断费用2：下家向上家交纳，约20-30万元租赁1：业主向商户的直接租赁租赁2：下家商户向上家商户的租赁租金1：商户向业主交纳，约100-150元/平方米月租金2：下家向业主交纳，约100-150元/平方米月租金3：下家向上家交纳，12-20万元/年租金4：商户向业主交纳，约60-80元/平方米月租金5：下家向业主交纳，约60-80元/平方米月转让：上家向下家转让转让费用：下家向上家交纳，约20多万元多存在于服装类多存在于建材类……123高转让费〔买断费〕+低租金如服装、建材类低〔无〕转让费〔买断费〕+高租金如服装类高转让费+高租金如工艺品类目前主要的三种租赁方式云纺的收益方式通讯月租费+通话费15元的月租低了吧，但通话费是月租的几倍，我们都很清楚。引进其它行业成功营销手法，嫁接于房地产市场。非常规市场需要非常规手法以非传统对传统以非地产对地产以商业对住宅模式思考

——案例解析70%房款的使用权销售+中长期30%房款陆续回收出路

——工程核心营销策略当认可10000的中长期价值，而不能当前认可导致观让价值共同体提升物业预期价值，实现价值提升创新模式营造市场轰动，应对市场不景气，达成轰动，引发关注保障体系、预期价值认同体系、银行按揭体系、法律体系70%房款的使用权销售出路

——写字楼及商业核心营销策略写字楼〔非公馆〕、商业认可10000元/平米的价格，但是不认可15000元/平米的价格；中长期30%房款陆续回收+5-10年的使用权销售，实现总体销售的70%此策略不是太明白70%房款的产权销售公馆、住宅出路

——写字楼及商业核心营销策略入伙前30%房款陆续回收+认可8000元/平米的价格，但是不认可12000元/平米的价格；与开展商签订借款协议，入伙前交付30%的房款；〔此借款为无息〕实际首付21%，实现首付降低9%；低于银行评估，银行放贷加快。客户实际首付51%。金马源平台资源汇都效应与客户资源，国贸客户资源，金格百货资源资源整合

——企业资源真正实现金马源品牌的领跑、超越平台资源利用延伸客户价值链，实现买房与消费的互动金格消费享受买房优惠买房拥有金格优惠消费卡金格品牌价值链延伸与金马源消费贷款+购房按揭=0首付概念资源整合

——营销创新思考客户不动产获得金格消费评估；客户获得金格消费贷款；金格支付消费贷款，客户获得购房按揭款；客户购房成功获得金格消费款；金格支付对象金马源；客户有购房需求，有消费需求，资金有压力，此思路在法律、实操及与客户的高端消费额较难协调，整体操作较为困难；资源整合

——营销创新思考金格品牌价值链延伸与金马源精装修销售站在金格巨人的肩膀上，采用高端销售模式——实现精装修定制销售模式首次置业的城市家庭，他们对居住环境的要求是个性化和发散性的，他们向往贴心的效劳、时尚的设计元素，希望有品牌保证，对建筑风格也要求吻合自己的品味；首次改善居住环境的城市家庭，他们在事业上有所积累，希望能够改善居住环境，有更大的空间承载家庭的幸福，他们关注细节的人性化和高品质的精装修，对社区的成熟配套和物业效劳活动也更加注重，品牌归属感增强；到了再次改善居住环境的阶段，经过人生的洗礼，置业的标准已经上升到社区质素和人文内涵是否与理想与身份相契合，期待更完善成熟的功能设计，与其说这是对建筑的追求，不如说是对生活内涵的理解。精装修定制销售模式：与外乡知名室内装修大师合作；与品牌家装公司合作；与品牌家电企业合作；与品牌装饰材料公司合作；共同实现高端客户资源共享。产品规划创新营销思考价格定位回款进度营销战略规划报告目录工程总体开发战略思考234651价格定位分类市场定价预期增值营销方式面积（㎡）销售回款（万）soho公馆12000元/㎡13200元/㎡带家俱、家电精装修销售。840011088住宅11000元/㎡12100元/㎡带家俱、家电精装修销售。2646032016.6写字楼13000元/㎡15000元/㎡毛坯房销售。1920019800地下层商业-1F农贸市场15000元/㎡20000元/㎡招商前置，带租约，定向商业销售。30006000-1F主题商业区20000元/㎡25000元/㎡招商前置，带租约，街铺销售。1000025000-2F超市10000元/㎡融资套现。1500015000-3F车库15000元/㎡车位经营权销售。1200018000写字楼商业1F50000元/㎡融资抵押。6003002F20000元/㎡25000元/㎡整层销售。100025003F16000元/㎡18000元/㎡大面积销售。360064804F5F裙楼商业1F40000元/㎡50000元/㎡招商前置，点对点，小面积销售。2940147002F20000元/㎡25000元/㎡招商前置，点对点，大面积销售。294073503F16000元/㎡20000元/㎡招商前置，点对点，大面积销售。29405880合计————————109080164114.6产品规划创新营销思考价格定位回款进度营销战略规划报告目录工程总体开发战略思考234651营销思路：推广主题定位打造大汇都城市商业共生体概念，表达城市改造样板形象，明确城市共生体体商业价值昆明大汇都国际城—昆明CBD首席国际化商务、商贸中心盘龙江畔·城市中轴·第一国际化街区推广主题—大汇都定制消费城—彩云之南—缤纷万象大汇都国际城本工程特色主题街区的商业形态，必将面临零散的经营户，经营模式必须要符合以下3点：1〕要保证商业主题规划与经营的统一性，符合业态规划要求，保持后期持续旺热；2〕满足开发商的资金战略需求，确保回款迅速，并最大化实现商业利润；3〕在前期招商销售中，坚持实施：招商点对点，销售贯彻点对点，确保经营的有序，创造全新的营销理念和经营模式。营销思路：经营模式定位：经营模式建议：1〕成立商业管理部，对经营户统一管理。2〕商户自主经营，并服从统一管理：A、业主或经营者的经营类别、工程必须服从统一规划，开业经营服从统一管理，对于业主提前签订服从管理保证书；B、业主自主获取租金收益，经营者自主获取经营收益，统一交纳管理费。营销思路：营销思路：核心卖点：1〕地段：占据昆明高端财富样板领地；2〕纯街铺：300米的有效延伸，我们只卖街铺！除了街铺您别无选择；3〕成熟商圈：位于白塔路、东风东路、拓东路的核心商圈位置；4〕借势：以金格百货为邻，高端消费客户群为伴，抢占财富制高点；城市改造样板工程：政府搭台，经济唱戏；5〕瑞丰和全方位的整合能力，打造完美商业社区；6〕优秀的招商团对，确保商业物业常常久久；7〕精明的商业管理团对，确保您的物业蒸蒸日上；8〕和信企业品牌实力，倾情打造高品质物业；9〕大汇都国际城——昆明CBD首席国际化商务、商贸中心。营销思路：营销策略：入市策略＋产品策略＋营销策略＋悬疑主力店策略＋全城消费人群征集策略＋现场活动营销策略＋购置昆明营销策略：产品策略：调整层高有效满足知名商家对物业的根本要求，一层确保层高在4.2—4.5米；二层确保在3.6—4.2米；三层确保在3.6—4.2米；地下负一层确保在4.5—5米；地下负二层确保在4.5—5米；地下负三层确保在5—5.5米；住宅层高确保不低于3米，写字楼确保不低于3.3米合理分隔铺位，以点对点实施销售，满足定制商业的需求，科学合理分隔，实现商业的快速营销；住宅裙楼实现一托二或一拖三销售，依据定制商业需求划分一二三层商业。营销策略：营销策略：营销策略：营销策略：营销策略：营销策略：活动配合：营销策略：推广策略：第四阶段：2021年8月底至2021年12月初尾销期：工程的不断宣传攻势，让本工程深入人心，获取巨大成功，顺利进入收尾阶段。此期间将对前面几轮招商与推广的情况进行分析、调整，并且在承接第一轮招商与推广影响的根底上，再次加大工程的广告宣传力度和采用有效且有针对性的招商措施和途径，以高度引起市场的关注和促进商家认租。是工程最后的招商阶段，目的在于进一步加强已成交商家的信心和促进剩余商业规划面积的招商，同时也稳固工程的品牌形象与知名度，以迎接工程商业局部主题商业零售企业的正式开业。此阶段完成80%以上的销售。产品规划创新营销思考价格定位回款进度营销战略规划报告目录工程总体开发战略思考234651回款进度分类市场定价预期增值面积（㎡）预期收入回款安排（万元）11-12月1-5月6-8月9-12月公馆12000元/㎡13200元/㎡8400110880332633262218住宅12000元/㎡12100元/㎡2646032016.66403960564033202写字楼13000元/㎡15000元/㎡1920019800594059404950990地下层商业-1F农贸市场15000元/㎡20000元/㎡300060000180012001800-1F主题商业区20000元/㎡25000元/㎡10000250000750050007500-2F超市10000元/㎡15000150000450030004500-3F车库15000元/㎡12000180000540036005400写字楼商业1F15000元/㎡60030009060902F20000元/㎡25000元/㎡1000250007505007503F16000元/㎡18000元/㎡3600648001944129619444F00005F0000裙楼商业1F40000元/㎡50000元/㎡29401470004410294044102F20000元/㎡25000元/㎡2940735002205147022053F16000元/㎡20000元/㎡294058800176411761764合计——————109080164114.612343492343492136773THEEND

THANKS瑞丰和中国〔昆明〕地产参谋2021’众望之城

——“和谐新望城，滨江新城区〞整体推广暨招商推介案——主办望城县县委县政府望城县房产局承办长沙电视台政法频道潇湘晨报社支持晨报周刊红网金鹰955用潜力兑现一个热土的价值众望所归用理性驱动一个市场的信心不负期望用远见引领一个区域的未来腾飞在望背景思路机遇：两型愿景践行，大城理想发轫，与长沙市有亲密地缘关系的望城，自然成为“大城理想〞承载土地、人口、产业和资本的战略纵深。作为造城梦想融汇之地，望城蓄能多年，楼市正处在从量变到质变的前夜。政经利好为本次推广提供了绝佳机遇。

挑战：当前，政府牵头，媒体助力的区域房地产工程整体推广模式成为主流，根本上长沙市所有的行政区都在进行或筹备区域房地产的推广活动，目的就是为了争夺有限的现实购置力。望城区域价值如何表现，望城区域地位如何定义，旧有印象和同期其他区域包装的合围如何冲破，这是本次推广需要面临的挑战。

面对机遇和挑战，望城要做的是打一场漂亮的区域价值突围战！我们要提供的不是简单的区域包装方案，而是一个具有标杆意义的区域地产开展推进模式。2021’众望之城

“和谐新望城，滨江新城区〞整体推广

为你而来，罕见营销良机今年只此一次，不容错失！望城史上规模最大的区域整体形象构建。百万市民认识望城新形象、新价值的思维解放和观念激荡。权威媒体宏大记录和和谐推动区域价值，执导区域推广阔片的绝佳垂范。资深采编团队操刀内容制作，新闻包装精致大气。最优秀广告团队担纲活动设计和地面执行，力推楼盘销售。两大领跑媒体核心媒体价值与完美执行能力大成之作，影响力和营销力兼具。近1000万热场宣传，不可复制的宣传良机。优势媒体精心炮制的房地产营销整体解决方案，以一抵百。四两拨千斤，数万植入广告投入，换来百万平投效果，绝对超值。为望城房地产工程九、十月推盘方案贴身定制，多媒介、全方位团结最活泼刚性购房需求，完全市场导向，裂变式影响目标人群的传播平台和销售良机！全年独此一次，地产推广经典题材推广定位区域定位：以代表长沙未来、超越竞争区域的气魄，高规格、全方位定义望城区域地位和开展方向。传播定位：深刻挖掘、开拓望城区域价值、楼市潜在的市场机遇和美好前景，为望城楼市开展鼓与呼。效果定位：颠覆目标置业人群对望城旧有印象和认识误区，吸引长沙市乃至全省对望城的关注，推动实地看楼购房，实现集中购置。

策略总纲主题统一定格局价值至上推广主题紧锁区域价值，为各房地产工程做足区位价值文章。

媒体整合造气氛多点展示六大媒介，1000万优质媒体资源打底，超高关注热度，持续曝光强度，楼盘推广事半功倍。

活动实效促销售互动营销政府权威背书，活动互动和促销措施挑动购置欲望，营造购买气氛，目标直指楼盘销售。

策略演绎—价值至上大势所趋，区域形象提升生态新城，居住环境和谐资源聚合，开展活力无限齐力造城，品质地产勃兴房价适中，尚有上升空间这一切都是望城所能赋予的、增强交易信心的区位价值支撑点，在目前市场胶着情势下，与其他区域相比，本次推广需要颠覆性的建设，完成对望城区域价值印象格局性的重构。12345

策略演绎—多点展示望城区域价值展示工具一辑专题电视新闻杂志——政法频道?望城大视野?望城系列专题片一个大型政经报道特刊——潇湘晨报?众望之城?全景政经报道特刊一个置业望城完全手册——潇湘晨报?品质居住置业新城?置业特刊一本望城新生活白皮书——晨报周刊?希望之城生活静美?生活特刊两大主体地面促销活动——“地产推介会