简单的物业服务方案

PAGE2PAGE5目录物业概况编制依据管理目标管理原则管理办法物业服务项目具体方案前期物业接管验收方案秩序维护方案消防管理方案保洁绿化方案公共设施、设备管理方案机构设置及人员配置物业管理年度收支预算前期开办成本一、物业概况（按照物业具体位置、周边设施、具体情况及环境风格描述）

鹿寨.迎宾小区位于鹿寨县城南开发区，小区内共有业主109户；其中入住66户；未入住43户，小区内共设两个出入口，小区为开放式无封闭式围墙；无监控系统。

二、编制依据

※《物业管理条例》

※《中华人民共和国物权法》

※《广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法》

※《柳州市优秀物业管理项目标准及评分细则》

三、管理目标

1、公共公共设施设备完好率达90%；

2、小区内公共绿化植物完好率达80%；

3、小区内公共保洁满意率达90%；

4、小区内公共秩序维护满意率达90%，公共道路保持交通安全畅通；

5、小区内公共部分火灾发生率低于1%；

6、管理人员专业培训合格率达90%；

7、服务回访率达25%；

8、使用人满意率达90%。

四、管理原则

为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程将始终把握以下原则：

（一）服务第一、管理从严的原则：

“服务第一”是物业服务的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理措施：

1.物品进出管理

①小区内大件物品应由管理处与用户（业主）联系核对物品名称、数量准确无误后方可放行；

②进入管理区域的装修材料或货物在指定地点卸货。

2.机动车辆进出、停放秩序的维护①对机动车辆进出管理区域实行确认本小区业主车辆并发放确认通行证。

②向临时来访进入管理区域的车辆做好各项相关记录。

3.公共区域巡逻小区管理区内实行全年24小时全天对公共重点部位巡视服务，确保每二小时巡遍小区内全部公共区域，并设置多条巡视路线。①区内巡视a.巡视前检查和佩带好对讲机、电筒、警棍、笔和巡视记录本，并随身携带小件垃圾袋；b.巡视内容：走道清洁，公共场所、照明、消火栓、门、窗、装修现场等；c.按秩序管理处指定的巡视路线巡逻，巡视记录中应登记发现异常情况的时间和内容说明；d.发现异常情况应及时通过对讲机通知管理处，并迅速查明情况，严密监视；e.遇紧急情况，按《应急预案》执行；f.巡视时看到小垃圾及时拾捡，投入就近的垃圾箱内；发现灯熄灭、水管及阀门漏水、煤气管漏气等，应及时通知设备维护人员修复；g.巡视结束后，交接巡视器材；②夜间巡视a.夜间巡视的路线经常变化；b.巡视时注意各通道等，确认有无可疑人物藏匿于其内；若发现可疑人员，须立刻报警并封锁各个出入口，进行处理；

4.门岗礼仪

a.对秩序维护员进行礼仪培训，所有秩序维护员进行半军事化管理。

b.进行礼仪培训，执行门岗任务时达到《秩序维护员工作行为标准手册》。

5.突发事件的处理为应对各种突发事件(火灾、水灾、盗、抢、刑事案件等)，按指定的应急预案作业，平时应定期参加演练。（三）消防管理方案

管理内容：

1.做好消防设施、器材的管理；

2.保持消防通道的畅通；

3.加强装修期间的消防安全管理；

4.严禁违章燃放烟花爆竹；

5.严禁携带、储藏易燃易爆物品；

6.防止电器短路等引发火灾因素。

管理措施：

1.制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；

2.制订消防事故处理预案，防患于未然；

3.建立义务消防队，定期组织一次消防安全学习；

4.定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；

5.做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；

6.制止任何违反消防安全的行为；

7.积极开展防火安全宣传教育，定期向业主传授消防知识；

8.发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。

(四)绿化、保洁方案

管理内容：

①绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化

a.根据气候，给花木适量浇水；

b.根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土；

c.制定预防措施，防治病虫害；

d.及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正，整修或补种合适的苗木、花草；

e.定期对建筑小品进行修饰；

f.做到小区公共绿地和花草植被养护完好。

②清洁卫生：通过日常保洁工作，使小区内公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无破损。

a.公共道路定时清洁，保持整洁清洁；

b.各类公共照明、消防等设施，每两月清洁一次；

c.定期对下水道等排污管道清理；

d.告示牌、指示牌等每月保洁一次；

e.对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。

管理措施：

1.建立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程规范操作；

2.加强业务培训，增强专业技能；

3.落实“三查”（绿化清洁工自查、管理员巡查、管理处主任抽查），加强日常监督检查，按月考核，确保绿化服务满意率80%、保洁服务满意率90%；

4.强化行为规范管理，服装统一、标识齐全、言行文明。

(五)公共设施设备管理方案：

管理内容：

1.公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时报修；

2.公共卫生设施每周检查一次；

管理措施：

1.对所有的管理人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置，并对技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护；

2.对所有的设备及配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代；

3.建立管理人员巡检制度，确保维修合格率达90%以上，且有维修记录；

4.采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好率达90%以上。

8、物业管理机构设置及人员配备

机构设置

根据迎宾小区物业管理的需要，现对物业管理机构的设置和人员的配备作如下安排：

管理职责：

1.主任全面负责物业管理处的工作；

2.管理部负责行政事务管理、人力资源管理、档案资料管理、财务管理、回访等；

3.秩序维护部负责维护小区内公共秩序、交通车辆管理、消防管理等；

4.清洁绿化部负责园区共用部位、公共场所、公共设施的保洁，负责绿化的培植、养护及业主相关的委托服务等。

具体人员配备及工资支出如下：部门人员人数月工资标准（元/月/人）年工资标准（元/年/人）加班工资合计（元）工资合计（元）主任（兼管理员）1人12001440042614826秩序维护队长1人10001200035512355秩序维护员10人7008400248086480保洁、绿化工1人70084002488648合计13人=SUM(ABOVE)3509=SUM(ABOVE)122309注:全年需300%支付工资的共11天，（工资已支付了100%，差额200%）

月工资支出：122309÷12≈10192元

(九)物业管理年度收支预算

1.年度物业收入（根据迎宾小区目前入住情况计）：126000元

A.已入住：66户×120元/户.月＝7920元/月

B.未入住(包括在建)：43户×60元/户.月＝2580元/月

月物业收入：A+B=10500元年物业收入：（A+B）×12=126000元

2.年度物业支出：125413元（收费依据：广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法第十三条）（单位：元）支出项目月支出金额年支出金额员工工资10192122309公共设施设施维护费用2002400保洁费1001200绿化费用1001200保安费用3003600办公费用(办公用品、网费、话费)5006000其它5006000合