江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86XX年课件

江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年2024/4/17江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年我们的团队，2002年进入吉安市场调研/策划/推广/代理/在职员工70余人累计服务项目近200万平米大型居住区/高端住宅/酒店式公寓/商业海通地产/鸿鑫地产/天立实业/恒鹏实业和济置业／星港地产2009在楼市极不稳定的形势下毅然突围2010年期待新的更大突破……钜太的团队江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年细分吉安当前的市场环境/为本项目找到准确的市场定位在现有环境下,为迅速建立本项目品牌形象/找到良好的沟通平台在当前的市场环境下,为达成本项目的成功销售,准确找到目标客户/找到与客户沟通的渠道/找到与客户对应的话语体系我们的任务：钜太的任务江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年市场研究分析吉安经济研究市场环境研判城市板块发展规划市场研判结论竞争楼盘对比分析本项目定位问题思考项目四周简析项目产品户型分析项目SWOT分析项目属性定位营销定位思路客群定位分析市场竞争定位项目市场定位形象定位营销策略报告整体框架项目研究分析项目定位分析开发策略思考及建议开发策略建议开发及推售建议规划建议户型设计建议物业安保智能化建议开发产品建议阶段营销分析全程推广建议阶段营销细则江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年市场研究分析江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年吉安宏观经济背景分析2008金融危机下经济运行情况2008年吉安全市实现生产总值505亿元，同比增长15.2%，比上年同期提高1.6个百分点，速度创13年来的最高增幅。分季度看，全年四个季度累计增速分别为13.0%、14.9%、13.6%和15.2%，四个季度增速全部保持在13.0%以上，全市经济呈快速增长态势。人均生产总值达到10571元，可比增长14.4%。15.2%2008年在美国次贷危机及由此引发的全球金融危机下，吉安全市生产总值同比2007年增长15.2%，为近年来最高增幅。吉安经济研究江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年2009年1－8月经济运行情况1-8月，全市规模工业增加值可比增长17.8%，较前6个月分别回升2.25、2.45、2.35、0.77、0.75和0.72个百分点；固定资产投资增长45.4%，始终保持高位运行之势；社会消费品零售总额增长18.2%，较1-5月、1-6月和1-7月分别回升0.4、0.4和0.1个百分点；外贸出口增长50.4%，增速除1-2月外始终保持在50%以上；财政总收入增长13.1%，连续3个月实现两位数增长，较1-2月的8.7%回升4.4个百分点。1.从宏观上看,经济运行呈逐月回暖之势。虽然受2008年全球金融危机影响，吉安全市经济仍然保持了高水平的增长，其中全市生产总值同比2007年增长15.2%，为近年来的最大增幅。2.2009年全球经济逐渐从危机中走出，中国经济在一系列扩大内需、增加投资等宏观调控措施的刺激下，实现了经济的平稳增长。3.从2009年1－8月吉安全市经济运行情况来看，预计2009吉安全市经济将仍然保持较快的增长态势，吉安经济发展将进一步得到快速成长。吉安宏观经济背景分析吉安经济研究【钜太看点】：江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年2007年:

全年房地产开发投资23.68亿元，比上年增长0.4%。2008年:全年房地产开发投资29.9亿元，比上年增长36.7%。2007年:商品房施工面积472.51万平方米，下降4.5%，其中，住宅投资401.69万平方米，下降7.4%；2008年:商品房施工面积452.3万平方米，下降4.3%，其中住宅380.69万平方米，下降5.2%。0.4%36.7%-7.4%-5.2%市场环境研判吉安房地产发展现状分析江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年2007年:商品房销售面积190.66万平方米，增长13.0%，其中，住宅销售面积为174.49万平方米，增长10.0%。2008年:商品房销售面积128.05万平方米，下降32.8%，其中住宅116.13万平方米，下降33.4%。

2007年:商品房竣工面积100.19万平方米，下降8.2%。2008年:商品房竣工面积85.44万平方米，下降14.7%.-8.2%-14.7%33.4%10.0%市场环境研判吉安房地产发展现状分析江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年1.房地产开发投资：自2006年－2008年，连续3年呈上升增长态势，其中2007年同比增长0.4%，2008年受全国楼市低迷影响仍然同比增长14.7%，由此可以判断2009年吉安房地产开发投资仍将呈增长态势。2.房地产施工面积：从2006－2008年，与房地产开发投资相反，连续3年呈下降态势，其中2008年受全国楼市低迷影响，同比2007年更是下降5.2%。由此可以预知2009年吉安楼市的总体供应量将同比有较大下降。3.房地产销售面积：以2007年为拐点，在2006－2007年以10%增长，在2007－2008年，受全国楼市低迷影响，同比以33.4%下降。由此可知，2008吉安楼市受全国低迷楼市的影响可见一般。【钜太看点】：市场环境研判吉安房地产发展现状分析江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年吉安楼市现状竞争态势一江两岸，三大分区吉安楼盘分布与中心城区分布一体，以赣江为界，一江两岸，河西河东。其中河西板块随着近年城南的飞速发展，特别是随着城南新区概念的提出，城南的发展加速，逐渐成为河西板块的另一重要区域，河西板块也分为了城北板块和城南板块。城北板块——最为成熟城北板块涵盖了城中及城北两大板块，是当前吉安楼盘开发量最大也最为成熟的一大板块，当前区域的开发重点已转移到以吉州大道为主轴的城北片区，本次重点调查有当前在售楼盘10个。市场环境研判1234597811101215161817192422212320城北分区城南分区河东分区61314江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年河东分区——稳步上升随着“一江两岸、决战两区”等概念的提出,河东分区近年得到了迅速发展，依托火车站、井冈山大学、贸易广场等重点项目支撑，河东城区的开发建设得到了进一步的完善，城市基础设施配套逐渐齐全，随之的房地产开发也得到了更加成熟的发展。城南分区——潜力巨大十一五规划，重点提出了城南新区的建设，吉州区新行政中心的建设及搬迁，而随着后河的整治及后河景观的形成，城南无论是从未来发展前景还是当前的生态居住条件都更加优势。吉安楼市现状竞争态势市场环境研判1234597811101215161817192422212320城北分区城南分区河东分区61314江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年河东板块河东板块逐渐赶上，特别是随着青原区乡镇人口的进城，住房需求量快速增加，片区楼盘开发量已逐渐增加，当前可售楼盘房源已逐渐减少，部分楼盘未来可售产品也仅为小高层及高层物业。吉安楼市现状竞争态势市场环境研判江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年城南板块城南板楼盘基本上沿江沿河排布，总开发量相对其他区域较少，当前各大楼盘基本上已进入开发后期，预计未来市场上可售产品多为小高层及高层物业，对于本项目前期低密度产品花园洋房入市将有更大优势。水岸绿洲创天丽景城滨江六合盛世古南花园金色水岸凯旋华府吉安楼市现状竞争态势市场环境研判江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年城北板块城北板块为当前开发最为成熟的一个区域，目前片区楼盘售价同比其他区域较高，约在2600－4000元/平米之间，目前可售楼盘中大多数产品仅剩余高层物业，剩余极少量楼盘多层产品受市场追捧。星港奥园香榭丽都帝景湾东方巴黎莱茵河畔山水雅苑水岸名都穗华名郡宜家公园桃源盛景鸿泰华庭汇贤国际都会吉安楼市现状竞争态势市场环境研判江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年吉安楼市09年发展简析市场环境研判回过头看吉安09年的楼市发展历程，初步可以总结出以下几种现象：一是供不应求的不均衡现象：受08年楼市环境的影响，08年和09年市场基本上没有什么新项目入市，有的也是搭上09年最后市场的末班车，如城南的凯旋华府；其他就是08年及08年以前推出市场的在售项目，从而形成了市场放量相当减少，所以在很大程度上导致09年楼市出现了供不应求的市场现象；二是房价快速攀升的非理性现象：受市场供求关系的作用和国家楼市政策不稳定的双重刺激下，吉安09年房价在6-12月份月月攀涨，平均每个月的涨幅高达80—120元/平米，有的楼盘半年内价格上涨幅度高达1200元/平米；三是市场销售去化快速热销现象：因08年消费者对市场观望心态的释放和09年市场供不应求的市场关系，共同刺激了吉安09年楼市火爆热销的现象；四是多层越来越稀缺、高层逐步发展成为市场的主力产品：无论是从目前在售楼盘项目的后期开发还是到即将入市的项目，多层产品已经越来越稀缺，高层产品将逐步占有市场绝大部分的比例。江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年吉安楼市2010年市场发展形势市场环境研判1234597811101215161817192422212320城北分区城南分区河东分区6131425262728本案鹭洲府邸江岸新城国际华城29同昇国际花园时代广场3130盛唐华都井大阳光城吉安楼市经历08、09年的调整过渡，由于近两年市场供应量相当性的减少，造成09年市场阶段性的供不应求的需求关系。因出现了这样的市场现象，致使在未来一段时期内，出现了多个项目并发上市，目前包括本案在内的就有8个项目，总量约在100万平米。据知还有3-5项目正在报批中，以及加上一些正在建项目的后期陆续推出，初步保守统计：2010年吉安市场入市总建面积将突破200万平米！【钜太看点】：1.市场供应量严重过剩，形成市场竞争严峻！2.受09年房价上涨过快的影响，2010年吉安房价上涨幅度缓慢，基本上维持一定市场价格！3.受楼市政策的影响，2010年的楼市发展，也将呈现出平稳的发展趋势。江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年城市板块发展规划综合考虑到吉安市中心城区三大片区联动和紧凑发展的基本要求，规划期内可选择的城市发展方向有：①河西片区向南发展至新村、宋家、神岗山；向西发展至路口、庙背、普塘、罗家坊；向北发展至曲沙。②河东片区铁路以西地带适当向南北方向扩展，北至沙芜，南至老虎坑水库；铁路以东部分向南发展至横江，向东发展至菱塘、大塘、浒岗、云江，向北发展至临江。③河南片区向西发展至罗家、塖上、对门、店下；适当向南发展至社前、连山、梨塘。另外将京九铁路以东与西陇山以南的用地作为远景城市发展方向。城市发展方向江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年城市板块发展规划利用赣江、禾河在中心城区交汇，将整个城区自然划分为三大片区：河西片区（吉州区），河东片区（青原区），河南片区（吉安县敦厚镇及高新技术产业园区）。各个片区内部又被河流、绿地、主干道、过境公路等分隔为若干组团。整个城区呈现“一城三片，两水三岸，多中心多组团”的城市空间格局。①河西片区：集中心城区文化、娱乐中心，行政中心，商业金融服务中心为一体的综合型片区；②河东片区：集旅游休闲、教育科研、商业贸易以及生态居住为一体的，具有滨江特色的新型片区；③河南片区：工业及生产服务型片区。城市空间基本格局江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年①城北居住片区——新建居住、公共设施一体化的城北居住片区。居住用地275公顷，人口规模为9万人。②中心居住片区——调整、优化中心居住空间环境，配套市政设施、公共服务设施和公共绿地。居住用地400公顷，人口规模为14万人。③后河居住片区——注重后河自然环境与景观风貌的保护，打造景观环境优美的后河居住片区。居住用地390公顷，人口规模为13.5万人。④城东居住片区——新建居住、公共设施一体化的城东居住片区。居住用地300公顷，人口规模为11万人。⑤滨江居住片区——注重后河自然环境与景观风貌的保护，打造景观环境优美的后河居住片区。居住用地290公顷，人口规模为10万人。城市板块发展规划城市居住用地布局江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年钜太研判结论1234597811101215161817192422212320城北分区城南分区河东分区6131425262728本案鹭洲府邸江岸新城国际华城29同昇国际花园时代广场3130城北片区未来楼市发展简析总体量将超70万平米1.城北片区作为市政府最早提出发展新城的片区，区域内楼盘多、开发量大；2.随着市政府重点发展城南新区后，城北区域优势将进一步被弱化；3.片区内未来新入市项目增多、老盘新推、项目后期房源推了等因素影响，未来市场供应量将非常之大；4.区域内不乏高素质楼盘，本项目若无突出特别优势，将很难打开销售局面；5.本区域供给总量大、潜在供应巨大，供过于求，竞争激烈，将长期处于买方市场；同时供给产品类型同质化严重；6.供给产品同质化，绝大部分是（小）高层产品，户型区间集中在80-100平米的两房和110-130平米的三房。未来市场供应加大，竞争将更加激烈钜太看点江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年市场分析结论回顾长期看好，近期阶段性回暖，中期谨慎市场环境供给分析需求分析潜在供给巨大，整体转入买方市场区域整体内需不足，价格存在回调可能客群分析投资需求被抑制，刚需成为主力竞品分析产品同质化，差异化不明显，客群重叠度高江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年市场研判结论06-08年09年以后核心问题如何实现价格最大化、和单体利润最大化卖得好、卖得快就是利润最大化市场市场推着客户走，客户非理性促使开发商膨胀整体降温，客户理性，开发商要回归现实竞争圈地，土地就是金钱！圈客，客户就是利润！区域房地产市场整体进入买方市场钜太看点江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年竞争楼盘对比分析发现和挖掘市场的空白点产品功能空白点分析——目前在市场上，各个楼盘推出各自的产品牌来抢占市场，如阳光澳洲风情牌（星港澳园）、地中海风情牌（水岸名都）、建筑格调牌（鹭洲府邸—庐陵文化建筑牌）、产品功能牌（鸿泰华庭——商用两用）、客户尊贵身份象征牌（汇贤国际都会——修身、齐家、观天下）…………在项目产品定位百家争艳的市场背景下，我们该以怎么样的产品，达到强势抢占市场？那就需要我们的产品既要充分满足消费者对未来生活的向往需求又要适应市场未来发展的趋势…………所以钜太公司：提出中央公园和临园观景相结合的生活享受江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年竞争楼盘对比分析发现和挖掘市场的空白点市场价位和品质的空白点分析——通过下图竞争楼盘的未来价位和项目品质的综合对比，发现市场空白（即本案的机会点）——即中高价位和中高偏上的产品品质，这样的产品也同样深受消费者的青睐和喜欢，真正实现物超所值的价值表现。高中低中中高高『价格』中低『品质档次』鸿泰华庭汇贤国际都会市场空白康居帝景湾桃源盛景宜家公园星港澳园鹏华国际华城我们的机会点山水雅苑江岸星城鹭洲府邸鼎盛时代广场江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年在这样的市场中我们要达到“热销、快销”的经营目的需要解决的问题如下：1、客户在哪里？2、如何在巨大的供给和激烈竞争中胜出？问题思考1——把握本地的主流客户（城市精英新贵），在此基础上吸引和抢夺周边产业就业人群和改善性需求客户,中长期拓展投资客户；2——区域的发展前景、产品科技的建筑运用、智能化安保、超值实惠的价格体系、小区内外公园化的居住环境。江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年问题思考基于以上问题的思考，本案要想突破区域激烈的竞争压力获得成功，有以下三个突破方向：1、依靠成熟的城北中央生活板块，突出本案为城北CLD中央生活区的核心地段；2、放大和凸现本案所拥有的12000平米的中央景观园林、底层架空花园、入户花园，充分利用“一江一带两公园”（老虎江、吉州大道景观带、真君山公园和50000亩的湿地公园）打造公园化高尚人居环境；3、实现科技智能化居住产品在区域市场的差异化竞争，通过总价控制，切入市场空白点。江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年项目研究分析江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年项目四周项目西临环湖路，紧邻老虎江景观带，远眺天华山、真君山森林公园，均为本案主要外部自然资源。项目东临吉州大道；为城市外环线主干道，与城市南北主干道（井冈山大道）相连，吉安河西城区主要的交通大道。项目北侧规划路，相邻为穗华名郡项目，一期多层售完，小高层预计2010年5月份推出市场。项目南侧为待开发用地，规划使用性质为商住建设用地。本案是一个以高层住宅为主、包括沿街商铺、商业会所等多种建筑形态的复合社区。本案位于成熟城北板块的中心区域其一：城市外环线绿化景观大道——吉州大道；其二：项目西侧保留几棵香樟古树，为项目增添又一绿色景观；与穗华名郡隔路相邻，便捷享受穗华名郡30000平米的大规模的商业生活配套，如深圳新一佳超市的意向加盟等。以及城市生活配套的不断完善，成就成熟生活区。江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年项目产品户型分析项目户型统计表栋号户型套数说明栋号户型套数说明1#楼三室两厅两卫64套/3#楼三室两厅两卫64套/三室两厅一卫64套/三室两厅一卫64套/三室两厅两卫26套配入户花园三室两厅两卫13套配入户花园三室两厅一卫26套配入户花园三室两厅一卫39套配入户花园8#楼三室两厅两卫34套配入户花园9#楼三室两厅两卫136套/三室两厅一卫51套配入户花园两室两厅一卫34套/5#楼6#楼三室两厅两卫204套/一室一厅一卫68套/两室两厅一卫34套/10#楼三室两厅两卫68套两梯两户注：总共989套，其中配有入户花园的有189套，占总比例为19.11%。产品户型简析：1.本案三房的户型为主打户型，面积基本上控制在100-130平米，深受市场和客户的青睐；2.配入户花园的户型所占比较较少，建议增加配有入户花园的户型的套数；3.1#和3#部分户型功能结构不合理，以及8#楼的户型面积浪费过大，户户都达不到空气对流，居住舒适性较差……

4.具体户型产品建议见后……（待续）江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年项目SWOT分析发挥优势，转化威胁优势（S）劣势（W）发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势机会（O）减小劣势，避免威胁威胁（T）区域楼盘价格具有空白点，在高价位的城北板块，推出实惠性超值价位策略占据市场；城市化进程加速，大吉安规划出炉，本案区域发展前景可观；当前吉安整体供应量较少，新项目尚未释放区域潜力：区域配套规划完善、科学，未来区域价值明显；产品创新优势：全高层建筑、现代科技智能化装典住宅；外部环境优势：老虎江景观带、真君山森林公园、吉州大道绿色景观路；内在公园环境：12000平米园林、入户花园等本区域内未来项目放量增加，竞争更加激烈市场进入整固期，投资需求被抑制区域发展政策风险本区域高端同质化品和多层产品物业的强力竞争分流客户；项目周边生活配套不成熟、出行不便捷；开发商的品牌魅力不够；全高层产品的市场客观抗性、容积率较高；产品户型无创新、产品竞争优势弱！如非南北朝向结构户型；项目规模小，而产品本身就难于打造成为精致楼盘【钜太看点】：公共交通等配套现状不成熟，所以本司认为将项目自身优势、超值性价比和所具有的自然资源进行充分挖掘和放大是进行定位和后期营销概念的方向。江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年项目属性定位思考让我们回归项目的本质，我们现在有什么？1.城北板块中心的区位优势；2.12000平米中央景观园林、架空层景观花园、入户花园等；3.老虎江景观带、真君山森林公园、吉州大道绿色景观路等外在自然景观；4.85—135平米的公园式豪宅户型；5.超值性价比的人文景观社区；6.运用现代居住科技装典本案，如做内外墙保温、双层真空玻璃、智能化物业安保系统等；7.小区内人车分流、多功能高级会所；8…………我们为什么不回避难以感知的未来，定位现在？江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年项目属性定位城中央：凸显本案地处城北板块的中心地段、也是吉安城市的核心地段，以达到体现本案所处城北区域发展前景及本案区位价值优势；11万平米：体现本案精致、安逸的公园里的家的生活环境；公园样板：具备一河双公园的外部自然环境优势（老虎江绿化景观带、真君山森林公园、天华山公园）和项目内在的优美环境（12000平米的中央景观公园、底层架空花园、入户花园等）城中央●11万㎡公园样板社区释义：江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年项目定位江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年定位思路对目标的理解项目属性分析项目战略思路客群定位竞争定位形象定位市场定位江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年真正的客户定位，就是发现客户需求和与客户真正实现心灵上的沟通：2010年吉安市场竞争将异常的激烈，在此市场状况下，传统的按部就班的推广形式必须摒弃，必须继续深入研究目标客群心理，发掘能与其内在需求相共鸣的价值点，引导其对我项目进行重新思考和认知。故发现需求/心灵沟通是本案全程推广的首要原则。■准确性：放弃大海撒网般的盲目宣传，定位客户群，在目标圈子中利用小众媒体传播，做到矛之所指，有的放矢。■创新性：规避千篇一律的活动形式，充分与项目实际结合，体现公园豪宅样板社区的价值和特性。■生活化：以“科技改变生活”、“回归公园式自然生活”的概念，融合大量生活化的元素引导目标客群产生认同和思考。客群定位江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年客群定位我们的目标客户在哪里？购买人群变化趋势图领袖中产白领平民原始消费群体正在弱化的群体主流消费群体即将弱化的群体正在蓬勃的群体市场供应的空缺未来存在的群体未来的市场趋势我们的机会点新贵追求高品质生活渴望临公园、享公园、观公园的舒适环境江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年我们的产品将卖给谁？不仅仅只是传统意义上金字塔尖的富豪，而是社会中坚力量的稳定的白领中产阶级。他们是中国改革开放时期出生的一代，生活在科技智能化和居住建筑同步发展的信息化时代。汇鑫国际名城客户定位城市精英新贵R客群定位江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年城市心贵的特征和细分客群定位特征——吉安工作的首次置业、周边换房置业、不排除养老购房、年龄25-50岁、家庭年收入6万以上、见证着科技智能化对社会和生活带来的影响。A类：B类：以年龄及事业细分——25—35岁之间事业处于上升期见证和享受到科技智能化给生活带来的影响35—50岁之间事业处于停滞或者衰退期向往回归自然、享受幽静的公园化生活江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年诉求策略：产品诉求，促销诱导。B类人群事业处于停滞期或衰退期他们的支出计划以改善目前生活状况为主对公园化房产具有较强的个人倾向性消费观念理性，不易受广告等手段影响更重视项目自身条件及促销性的利益引导客群定位他们是本项目的主流消费者！A类人群事业处于上升期，对于前途充满信心中产白领，年轻知识型，注重内心见证和享受到科技智能化给生活带来的好处会因各人个性不同，产生不同的安排江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年与目标客户的心灵沟通他们是心贵，他们爱生活，他们渴望更高品质的生活，因此我们推广工作的中心环节是：客群定位向往自然的归属感脱尽都市风尘回归自我情怀物管安保全面尽情呵护科技智能化社会的领头者健康幸福的家庭生活区智能公园化生活享受智能化生活的愉悦，品味公园化生活的安逸向往家庭的亲密感向往自我的时尚感回归秩序的安稳感点燃他们向往公园化生活的欲望！江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年竞争定位有别于市场楼盘的竞争利剑！综合前部分对市场、项目产品研究分析、目标客户定位分析和项目属性定位分析之后得知：2010年城北板块市场楼盘竞争异常激烈，本案要想在众多同质化楼盘中竞争凸显出来，就必须有区别于市场其他竞争楼盘的竞争利剑——公园化的私邸城市精英新贵的私享府邸智能化生活江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年案例借鉴及分析吉安市场典型在售楼盘的主题定位及SLOGAN定位：区域项目名称定位主推语城北片区

香榭丽都

不在家的时候想家，在家时也享家莱茵河畔

入住莱茵河畔，感受国际生活宜家公园

宜家领域君临天下康居帝景湾

上层生活，尊贵属地江南御景园

御景生活、景秀人生城南片区

水岸绿洲

春天的交响,从容水岸生活,优雅健康人生滨江六合盛世吉安新江景人居时代城市江域，行政首府创天丽景城

后河畔/一江风景一种人生银兴古南花园城中心双水岸生活城中心双水岸生活金色水岸

感受流畅的美，享受温馨的家。河东片区

东方兰园吉安首个东方文化生态社区返璞归真，意境中国和济春天首个行政主题花园社区领秀风范，名家之作天立花园

天地人和，情缘一生天立盛世华庭

繁华见证街区生活青原花苑大型花园式商业、文化住宅城财富领地，气度恢弘滨江学府豪园青原极富魅力和内涵的人文商住综合平衡社区一线江景，气势磅礴市场定位江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年市场定位我的公园●家释义：在市场，我们真正卖什么？！我的：用第一人称的语法形式，形式随意，诉求贴近人心，引发对人生意义的思考：放下种种喧嚣和诱惑，拥有内心的宁静安逸；公园：凸显本案优越的外部自然环境和内在的景观优势。具备一河双公园的外部自然环境优势（老虎江绿化景观带、真君山森林公园、天华山公园）和项目内在的优美环境（12000平米的中央景观公园、底层架空花园、入户花园等），与项目属性“11万平米公园样板社区”相呼应；家：突显出城市心贵对家的眷恋、对科技智能化家的向往、对公园化居住环境的回归。江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年形象定位我们的感动口号就是？？大景观止●公园首府释义：大景观止：意为看过此景，就足够啦；出自《古文观止》。此半句寓意12000平米中央园林大景带给人的一种震撼的视觉和精神感受。有“五岳归来不看山”之意境。公园：凸显本案优越的外在和内在环境优势。如具备一河双公园的外部自然环境优势（老虎江绿化景观带、真君山森林公园、天华山公园）和项目内在的优美环境（12000平米的中央景观公园、底层架空花园、入户花园等），犹如公园里的家一样。首府：指本案为吉安公园华宅的王者地标，指这样奢享的大面积中央观景园林和外在的自然公园景观的豪宅只此一家，别无他有。江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年营销策略广告媒体策略

根据钜太公司当前吉安在售项目的实践经验，我们可以得出结论，当月前在吉安市场，最有效的传播媒体依次是：短信＞户外＞电视＞朋友介绍＞派单因此本项目的媒体策略：传统媒介形象宣传，营销活动主动出击传统媒介活动推广江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年

佐证——在售楼盘媒体效果

如图表所示:项目1来访客户最主要的认知媒介是短信，其次是朋友介绍、电视、户外等；项目2来访客户主要的认知途径是朋友介绍、电视、户外，来电客户认知途径依次是户外、电视、短信、派单等；某项目12月来访客户某项目12月来访客户某项目12月来电客户营销策略广告媒体策略江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年开发策略思考与建议江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年开发思路建议开发经营策略开发顺序建议开发节奏建议开发物业建议江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年开发策略指导思想——分期分批次适量开发，多层次、小批量、快节奏推售开发策略建议根据区域目前房地产市场消化量、项目开发条件和同类项目销售周期，按照项目规划经济指标：总占地33330平米，总建筑面积为109856平米，其中住宅面积101113.3平米、商业建筑面积8245.4平米，现按照区域同类物业销售速率来计算，我们初步判断如下：周期：约2-2.5年；开发节奏：年均4-5万㎡左右，约300-450套。注：具体每年开发和销售量只有在项目方案确定后，待市场进一步调研后方能确定，后期可提供详细方案。江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年开发及推销顺序建议如右图所示，根据项目的楼宇位置排布，确定项目共分四期分批入市。一期:8#、9#楼二期:5#、6#楼三期:1#,3#,10#四期:1#、3#楼沿吉州大道段1#、3#楼沿吉州大道作为最后一期项目三期项目二期项目一期样板区江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年1.整体规划设计原则建议——以目标客群需要和整体开发策略为出发点，以中庭景观利用价值最大化指导，根据项目地块特征，围合式建筑布局。2.建筑建议——多采用板式和部分点式建筑设计，在不过多损失经济指标的前提下提高项目舒适度、差异化和竞争力，并以此凸出高层洋房的概念；通过户型创新设计即满足目标客群需求，又保证居住舒适性，为区域塑造一座体现未来科技居家理念的科技公园样板社区。3.部分建筑规划修改建议——

a.8#楼板式建筑的一单元两梯五户，建议分为两个单元，一单元两梯三户和一单元一梯两户的结构布局，达到80%的户型通透；

b.3#楼15F裙楼的建筑，建议单独改为点式建筑结构布局。以避免现有部分户型结构的不规则性，从而达到户型最大的实用性。规划建议江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年首层入户门厅首层架空层设计架空，景观功能与停车功能相结合。规划建议江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年户型设计指导思路建议——

◆空间构成丰富、具有层次特色和文化品位◆空间功能分区极为明显，无干扰空间、过渡空间充足◆公共空间的集中性和私人空间的隐密性突出◆高度讲究空间的舒适性和享受性◆具有良好的改造条件和复合利用条件户型设计建议江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年偷面积——落地飘窗常规意义上的飘窗并未落地，若将其设计为落地飘窗（验收前可以先简单的封闭起来（见图1），等业主装修时再自行敲掉（见图2）），客户则可以将室内空间获得一定程度的延伸（见图3），同时通过立面拉平的处理（见图4），整体外观也不受任何影响。户型设计建议江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年户型修改建议入户花园修改设计建议入户门外移，形成入户花园A1#江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年FE公共部分，形成空中花园3#户型修改建议入户花园修改设计建议江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年卫生间改成主卧私用卫生间AC客厅尺寸加大，不应小于3.9米厨房隔墙不砌，避免形成狭长过道1#户型修改建议部分修改设计建议江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年可变空间----阳光房以阳光房的设置充分满足不同业主亲山亲水亲自然的意愿。户型修改建议江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年智能化安保配套建议1.安全防范子系统

(1)住宅报警装置(2)访客对讲装置(3)周界防越报警装置(4)闭路电视监控(5)电子巡更装置(6)智能一卡通系统2.管理与监控子系统

(1)自动抄表装置(2)车辆出入与停车管理装置(3)紧急广播与背景音乐(4)物业管理计算机系统(5)设备监控装置

3.信息网络子系统

本系统由居住小区宽带接入网、控制网、有线电视网和电话网等所组成，采用多网融合技术。江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年物业管理建议参考标准1.常规的保洁、安保服务；2.物业管理服务：公共性服务收费（物管费）、公众代办性服务收费（水、电、气、供热、电视、通讯等）、特约服务收费、转售与租赁中介服务，代管房屋服务，装修套餐及配套服务，管家式延伸服务等；3.设备、设施管理维修上门服务：专业人员负责机电设备、设施管理维修；4.安全维护服务：24小时值班守卫监控系统，小区内消防管理、车辆、交通等秩序管理；5.保姆式家政服务:家居清洁维护服务，车辆清洗，家电维修，代送修各类物品，影碟租赁，请星级厨师上门烹调，提供美容健康护理，代请保姆、钟点工、照看（接送）幼儿服务，报刊订阅服务、代办各类宴会服务等；6.特约家庭医疗保健服务（特约家庭医生、上门体检、各科医生专家上门咨询服务、电话医疗保健咨询服务等）；江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年开发产品建议科技智能的应用新风系统水处理系统外墙系统防噪音系统规划高起点产品高规格外窗系统其他科技系统江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年中水处理示意图击博力虹式屋面雨水排放系统进水调节池组合式生化处理设备鼓风机过滤器消毒装置回用将洗浴、洗衣等生活用水回收，用于：浇灌绿地冲洗园区道路洗车补充人工湖蒸发掉的水分传统的重力式雨水排放系统雨水排放系统示意图1、水处理系统采用瑞吸式屋面雨水排放系统屋面雨水斗及高密度聚乙烯排水管道完全隔绝空气、只允许雨水进入利用重力形成局部真空产生虹吸现象比传统的雨水排放方式减少大量雨水斗和立管不需要任何坡度快速彻底排清屋面积水开发产品建议1、水处理系统设计建议江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年同层排水——又称之为墙排水，与传统的地排水不同，同层排水的管道布置方式，让排水支管不穿越楼板，在同楼层内连接到排水立管进行排放；清洁卫生，便于打扫；消除噪音；卫生间用水设备提高灵活性；安全高效；节省空间；马桶污水在同层向后排入隐蔽在墙体里的立管中，立管中双路排水，避免楼间噪音、无漏水、无串味摒弃传统的水封弯头，不占用地下空间；1、水处理系统开发产品建议同层排水系统水处理系统建议江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年2、外墙系统1、墙面基层2、界面剂3、聚合物砂浆4、背胶5、保温板6、聚合物砂浆7、玻璃纤维网格布8、聚合物砂浆9、石材墙砖案例：万科朗润园的外墙保温系统共5层工艺，墙的厚度增加了5－6公分，加上窗户和玻璃保温措施，空调能耗可以节约30％左右开发产品建议江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年6mm+12mm+6mmLOW-E低辐射玻璃室内冷热能量100％投射热传输损失40％太阳能量100％透射太阳能65％室外环境室内环境断桥铝合金窗框LOW-E镀银膜低辐射保温玻璃辐射率从0.84降低到0.04至0.12，可通过可见光而阻挡远红外线(人体所感受的热即是远红外线)起到了更好的隔音与隔热的作用。独特的镀膜层隔绝紫外线辐射LOW-E镀银膜（内充氩气）低辐射保温玻璃，双向阻热窗框与窗洞之间采用美国欧文斯克宁保温板做隔热处理世界顶级德国SCHüCO（旭格）断热铝合金窗框结构。双面胶条咬口，窗框内、外铝皮之间有硬尼龙断热层Low-E玻璃3、外窗系统开发产品建议江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年采用22厘米陶粒混凝土加厚楼板，一方面可以有效节能，另一方面也使楼板的隔音效果从通常的75分贝减小到30分贝，达到欧洲标准。分户隔墙上增加了10公分厚的挤塑聚苯做保温、隔音门设计加厚一倍的户门、室内门，门窗内暗藏隔音、隔热胶条，多个细部共同为减耗起到良好作用。以不同日照角度设计的不同倾角的外窗和低辐射中空Low－E玻璃挤塑聚笨板是以聚苯乙烯树脂为原料，经由特殊工艺连续挤出发泡成型的硬，质板材,其内部为独立的密闭式气泡结构，是一种具有高抗压、不吸水、防潮、不透气、轻质、耐腐蚀、使用寿命长、导热系数低等优异性能的环保型保温材料。陶粒混凝土比普通混凝土的优势有：重量轻，保温性能好、抗渗性好，耐火性能好，施工适应性强4、防噪系统开发产品建议江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年运用法国ALDES（爱迪士）自平衡式通风系统；室内90％以上的空间实现自然通风，“会呼吸的窗”。中央式机械通风系统原理：VMPK系统能保证室内高质量、持续、无噪音通风，尤为适用新建的住宅。风机通常安装于屋顶，用于排出污浊空气，室外新鲜空气通过自平衡式进风口进入各主要房间内。异臭味、悬浮颗粒物、水蒸气，引入室外自然新风，防止交叉感染疾病。5、新风系统开发产品建议江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年开发产品建议其他科技节能系统还包括地源热泵系统、毛细管辐射制冷采暖系统、置换式新风系统、太阳能节能系统、外遮阳系统、智能联控系统、中央吸尘系统、集中式生活热水系统、建筑隔声系统、同层排水系统、闭合式保温隔热外围护系统等在内的多项节能及健康楼宇技术，以最新的住宅科技、最为优越内在品质，为业主打造健康舒适的居所。江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年阶段营销分析江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年2010年推广整体思路（重点详解上半年）营销推广策略公园化观景大宅、智能化的主题阶段豪宅品质、高性价比的主题阶段智能化住宅热销、公园样板升级主题阶段第一阶段（1-2月）第二阶段（3-4月）第三阶段（5-6月）

大力渲染科技节能性住宅、公园智能化住宅的核心优势，配合项目形象入市和客户积累。大力渲染项目科技节能型、公园智能化的豪宅品质，而超值的中产阶层的销售价格，即超高性价比！大力渲染科技节能住宅深得人心、一期产品热销；科技节能样板放展示、一期园林实景开放等诉求点：大景观止，公园首府诉求点：科技装典公园家诉求点：豪宅品质、中产价格形象导入期客户积累期开盘热销期江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年以活动为主线，贯穿小众媒体传播为主，大众传播为辅，结合项目节点，有效宣传：营销推广策略整体时间节点安排2月植树节4月靠吉州大道的入口一期园林的施工产品推荐会暨一期VIP卡发售活动5月一期房源开盘销售看房通道、样板间开放6月项目巡展项目现场包装和物料准备售楼部正式开放售楼部的建设江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年三大阶段推广细解营销推广进程经上述分析，上半年我项目大体存在三个推广阶段，即：科技节能、公园智能化的主题推广阶段（1月-2月/项目形象导入期）；豪宅品质、高性价比的主题推广阶段（3月-4月/项目销售强销期）和科技住宅热销、公园样板升级主题推广阶段。在未来2010年的激烈竞争的市场下和在新年伊始如何打响第一枪意义极为重大，因此，第一个阶段（1月-2月）是本案入市推广工作中至关重要的一环。有鉴于此，我们将重点对这一阶段推广工作进行研究和分析。江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年从产品本身来分析汇鑫国际名城智能型住宅公园化品质超高性价比豪宅品质中产价格（总价30万左右）按照以往市场，这样高科技、公园智能化配套的豪宅品质的住宅，必然是卖给城市最高层阶段的消费者，即所谓的是“董事级人群”（如政府要员、企业高管阶层、成功的生意人等）。具有一定的经济实力，不满足传统的居住环境，对生活品质要求较高，渴望改善居住环境，正在为成为前一类人而奋斗的人群，大都35岁以下，即所谓：“非董事人群（城市心贵族）”。项目形象导入期营销简析要完成好工作，首先必须遵守的原则就是：有的放矢。准确定位小高层产品的目标客群，然后对其进行针对性的分析和引导。集合有效资源，实现推广效果。在现在的市场环境下，谁会买小高层产品？江西吉安市汇鑫国际名城营销策划报告86PPTXX年形象导入期营销细则阶段时间：2010年02－03月份阶段目的：告示性营销，完成项目的形象导入，完成项目的形象包装，让客户认知和识别本项目阶段工作内容：1.售楼处选址及装修设计包装2.项目形象包装：户外及围墙形象包装展示项目基本形