万科集团总包招标的反思及经验总结

第1页集团合约管理部总包招标的反思及经验总结第2页主要内容工程工程概况总包招标开展趋势清单招标模式下的技术标和商务标清单招标模式对全过程咨询造价的影响清单模式对施工过程中形象进度劳动力的影响清单招标模式对本钱控制的影响清单招标模式对施工单位选择的要求清单招标可以降低阴阳合同带来的风险 清单招标模式和费率招标模式的优缺点分析总结分析第3页工程工程概况工程概况简介： 工程名称：常州·景瑞曦城工程三期总包工程 工程地点：位于常州钟楼经济开发区茶花路以西、香樟路以南 工程规模：本工程三期建筑面积约7.9万平方米〔暂估〕，其中一标 段为34202M2，一标段为3＃、2＃、16＃商业,二标段为44861M2,, 二标段为4＃、5＃，及16＃局部商业、17＃商业，共6栋〔含独立 商业〕。 招标单位：常州景申置业 招标方式：企业内部版清单招标模式第4页总包招标开展趋势工程量清单招标方式是每个开发商向国外或港台接轨的一种开展趋势，这一本身就说明必须把价格的决定权逐步交给施工企业、交给建筑市场，并最终通过市场来配置资源，决定工程价格。工程量清单计价有利于将工程的“价”与“量”紧密结合起来。首先他更有利于开发商对本钱的预先控制,对最终的本钱控制更有把握,同时也大大降低了劳动量.其次表达了中标企业的整体实力。实行工程量清单招标要求施工企业必须跟着市场转，只有熟悉市场才能报出合理的价位。由施工企业自主报价，不仅是将定价权交给施工企业，同时也向施工企业提出了更高的要求，促使施工企业在剧烈的市场竞争中，加强本钱管理，降低工程造价。第5页清单招标模式下的技术和商务标如何分析〔1〕首先我们要了解采用清单模式下招标，什么样的施工方案、技术、什么样的施工内容，施工步骤，就相对是什么样的价格。而对技术标的方案、施工技术要求笔者认为要求更严，因为它直接反映在今后的报价中，对技术标的分析主要考虑如下几点：对技术、方案的编制合理性。对场地平面的布局合理性。对施工措施的合理性。对工期的安排合理性。对工程班组人员配置的合理性。第6页清单招标模式下的技术和商务标如何分析〔2〕

以常州工程三期总包招标为例，投标单位编制的技术方案与现场实际情况有很大的差距,鉴于此我们对技术标方面的主要问题展开如下谈判：技术标中缺少各工种的针对性施工方案及施工技术措施，整个技术标泛泛而谈,或对施工方案及施工技术措施针对性不强；技术标中平面图未标明现场办公场地位置；缺少卸料平台的侧向限位的平安重要保证；缺少悬挑脚手架，在施工当层外脚手的施工保护措施；缺少针对后浇带的做法；技术标中未明确对各专业分包及甲方指定分包工程的分包管理和配合范围及职责,及对成品的保护措施。效果通过询标,同时要求他们再次深入施工现场实地踏看，后续的技术施工方案根本能满足要求。原因因为技术标是反映的施工单位的自身的施工能力,企业的技术实力,同时采用清单计价模式后,特别是施工措施这块，要反映到商务报价中去的，对造价的影响是很大的,它不同于定额方式。第7页清单招标模式下的技术和商务标如何分析〔3〕商务标是每家施工企业与开发商重点关注的局部,对施工企业来说采用的方法与策略通常是采用不平衡报价法。以常州工程为例：对商务标分析如下：各投标单位编制的清单凌乱无章，甲方将结合咨询单位编制的清单与各投标单位的量经比较后重新梳理，重新统一了量。各投标单位的措施费均未按措施费清单要求进行详细分析报价，要求各投标单位需按甲方要求对所报措施费栏目报价局部要求详细的分析表，量与单价的组成。特别是要对平安文明费、施工措施费、临时设施包干费、保险包干费、乙方在投标文件中未报列的，但实际施工中产生的技术措施费〔如施工用设备根底等〕、各种检验及试验包干费、大型施工机械、设备进出场及使用包干费、脚手架、施工用水用电包干费、配合施工包干费、机械使用〔垂直运输机械费〕、工程超高费施工增加费等施工措施费的价格进行详细分析报价，要求按工程实际情况对施工措施费有针对性的进行报价。要求各投标单位严格按照业主的要求合理报价，要求投标单位在本钱分析时如用江苏04版定额分析，那么合理考虑定额中所含的损耗率。第8页清单招标模式下的技术和商务标如何分析〔4〕商务报价中，对综合单价的分析，影响报价的主要在例如：C30砼混凝土板材料价与综合单价聚氨脂防水综合单价钢筋的综合单价砖砌体的综合单价人工、机械台班偏高等防水涂料综合单价WP20踢脚线综合单价配电箱、柜等甲供，投标单位报价明显偏高。弱电箱按询标文件界面报价，个别子项偏高。潜水排污泵及控制箱甲供，应无供给价，安装偏高。电线电缆供给价偏高，电线穿线管PVC20安装价偏高，SC100管供给及安装价都偏高等。第9页清单招标模式下的技术和商务标如何分析〔5〕效果：通过询标，对报价明显不合理的要求投标单位作出合理解释，比方钢筋综合单价、当地的人工费、安装配电箱价格、再如重点关注的措施费这栏目，取得了一定的效果，例如：一标段措施费从最高时的516万到中标价时的410万，二者相差106万。二标段措施费从最高时的697万到中标价时的470万，二者相差227万。分析：笔者认为这二个标段的措施费总共在750到800万是比较合理的范围。这次二个标段共为880万，但笔者认为还没到达最理想的效果。原因在于投标单位认为，由于我们采用清单总价包干形式，市场行情波动大，没法预估预判，对于他们来说存在很大的风险，同时也考虑了企业的自身实力而采取的报价，不肯在降。可见即使我们二个标段，两家相对合理最低价中标单位也有一定的保守，谁也不肯冒更大的风险，这确实是我们作为业主单位今后的难点。第10页清单招标模式下的技术和商务标如何分析〔6〕与一、二期招标的比照情况这里笔者简单的阐述下本次三期清单招标与一、二期的定额招标的比照情况说明。一、二期的总包局部其实还存在变数，因为他最终要按实结算的，材料受市场的波动也大，在决算没出来之前，没法判断，实际本钱是多少，而三期根本明确了总包局部的实际本钱，变动的幅度今后不大，也更能修正与确定本钱指标。这里以总包局部为例见下表：说明：一，二期仅仅是住宅局部，还没包括地下车库，及商业局部的，而三期不仅仅是住宅，还包括了商业、地库所有关于由总包施工的局部。项目常州曦城一期二期三期面积M2总成本万元单位元面积M2总成本万元单位元面积M2总成本万元单位元一、住宅82696.967976.13964.555216.415199.25941.6179066.617569957.291.1总包部分82696.967976.13964.555216.415199.25941.6179066.617569957.29第11页清单招标模式对全过程咨询造价的影响景瑞地产现正开发的工程共计7个,大局部工程请了招标咨询公司全程控制,费用支出很大,按面积的分摊要到达7-8元/M2左右,就拿罗店工程为例咨询费为73.677万,面积分摊为5-6元/M2左右。通过接触笔者认为效果并不是最好,跟我们的要求相去甚远。主要原因是：工程当初开发图纸的不到位或只是在方案设计阶段,无法满足招标条件的要求,加上时间的紧迫,我们不得不采用定额按费率招标的方式,进行招标。特别是针对于总包招标局部,这样务必产生了在施工过程中每次多要对量的计算与对价格的核定,及最终的竣工决算,这加大了咨询单位的劳动量另工程开发根本多在2-3年以上的周期,所以咨询费用降下来的可能性不大。现以常州三期总包招标为例,三期的总建筑面积在7.91万M2：前期只是请造价咨询单位按清单的格式编制了工程量清单。其次最主要的还是节约了本钱,比方本次清单编制费共计22万左右,按面积分摊才2.78元/M2,这即降低了本钱,又节省了劳动力,笔者认为这是今后值得推荐的。第12页清单模式对施工过程中形象进度劳动力的影响常州三期采用清单招标方式定标后笔者认为对今后在施工中可以大大节约本钱合约部及现场工程师的劳动强度,把更多的精力投入到其它事物中去。如把主要精力放在采购招标、合约管理、本钱合同台帐的完善。作为现场工程部可以重点放在对总包与分包商的协调管理,工程质量的管理等方面。与定额相比主要表达在如下优势:减少了合约部每月的形象进度付款对工程量的计算,双方对定额套用理解不同引起的争议。比方我们常州工程一期与二期都是采用2004定额作为决算的依据,在每月施工单位申报形象进度款，和现在的决算阶段,合约部会同工程工程部每次多要去现场测量审核，工作即费时又费力,这还只是完成了第一步,工程量统计完了之后,又要与施工单位核量,及核对定额单价,核对材料价格,每次多是争得面红耳赤,浪费了大量时间。而三期经高管的决策,三期用清单招标总价包干，降低了劳动强度，只要按合同约定的节点计算与支付，增加了合约部的办事效率。小结：合约部作为一个部门它管理着合约,本钱控制,及与其他局部的沟通协调.我们通过采用清单招标闭口总价模式,节约了或合理利用了时间,当然前期在招标过程中是比较辛苦点,如要清单量的计算,每次的询标,价格的谈判,及最终商务合同的谈判,每疏忽或走错一步那对带来的损失后果是不堪设想的,因为它毕竟是总价包干形式的.但对中后期相对是比较省心点的,也省力点,可以腾出时间把精力用在其它的事情上去,正正做到好钢用在刀刃上。第13页清单招标模式对本钱控制的影响〔1〕每个工程在拿地方案阶段,多要建立目标本钱,等施工图齐全,通过对目标本钱的修正,建立最终的本钱指标。清单计价固定合同总价或固定综合单价模式，特别是在建安这块,如没有其他的因素外,由于采用了图纸包干与固定总价包干形式,到工程竣工最终决算根本上就与本钱指标相匹配,无非就是多了点在图纸中无法反映的签证工程,笔者认为即使超本钱指标也不会太多的。以本次常州工程三期招标为例:

常州工程一号地块共分三期,其中一,二期为用江苏2004定额形式招标的最终按实结算.三期采用了我们企业内部自编的清单形式招标的,且总价包干形式.一期现在与施工单位决算阶段,嵌有大量的签证产生，费时费力费财。三期用清单为计价方式,因为采用了固定总价包干,特别是建安这块对本钱指标的修正具有实实在在的指导意义,主要表达在,以下几点:及时比照原指标的科目,修正原订立的本钱指标,因为采用固定总价包干,对今后指标的变动或影响不会很大。反过来本钱指标的订立,又会催促在施工过程中由于市场波动的变化对造价的影响,如市场材料的波动,和让在现场的管理人员时刻按本钱指标制定的价格来监督与管理施工企业,而不会因采用了定额计价形式,有那么一种反正以后按实结算的,现在谁也讲不清楚,本钱指标的设置不一定准确那种侥幸心理。对于本钱指标与最终的决算还是可以预判的,且通过工程经验的积累,为本钱指标的制定建立提供可参考的历史数据库,做到正确的把本钱控制在本钱指标之内。第14页清单招标模式对本钱控制的影响〔2〕本次三期总包招标与本钱指标比较如下(仅已总包招标为例)项目基数三期成本指标三期清单实际招标价建筑面积实际总成本(万元)单位面积造价元/m2建筑面积实际总成本(万元)单位面积造价元/m2一、住宅

7926.76

7784.32

1.1总包部分

5581.74983.15

669106382.27972.771.1.1主体建安住宅建筑面积56774.005581.7498327972.771.1.2现场签证住宅建筑面积56774.00

66910

1.1.3钢结构线条住宅建筑面积56774.00

66910

二、地下机动汽车库2850.3301.421057.492850.30460.471615.512.1地下机动汽车库（总包部分）2850.3301.421057.492850.30460.471615.512.1.1主体建安2850.3301.421057.492850.30460.471615.512.1.2现场签证

第15页清单招标模式对本钱控制的影响〔3〕2.2地下机动汽车库（分包部分）2850.3091.72321.802.2.1消防工程2850.3029.74104.352.2.1暖通工程2850.3017.1360.092.2.3土方2850.3034.90122.442.2.4基坑围护

2850.309.9534.92五、商业

2043.601057.49

849.86913.275.1商业（总包部分）商业建筑面积19325.02043.601057.499305.71723.35777.325.2商业（分包部分）商业建筑面积

9305.71126.51135.955.2.1消防工程商业建筑面积

9305.71126.51135.95第16页清单招标模式对本钱控制的影响〔4〕分析：从以上表格中我们看出原先的本钱指标的制定与实际招标下来的情况是有偏差的,且原指标中不能正确反映现在的真实情况，而通过清单招标在接下来按照清单招标的价风格整的本钱指标中,我们可以预判到即使今后工程现场出现某些情况,只要不是大的物业形态的调整，根本上超经修正后的本钱指标不会太多。第17页清单招标模式对施工单位选择的要求常州作为三线城市，有它的局限性，当地的施工企业根本上多是二级的，少有壹级企业，且当地根本上没大的工程，大工程根本有外来的城市来开发，及外面的施工企业施工，如全部利用当地的施工企业，存在资源的不够，且施工力量存在缺乏。同时集团为尽快落实《预售许可证》及常州曦城工程进度开发方案的要求，三期施工总承包招标提前启动，因此根据公司下达的总承包单位应具有的标准，笔者认为考察的重点应该在如下几点：企业具有良好的施工资质企业具有良好的信誉和口碑机械设备配备比较齐全和配置的施工团队技术力量雄厚近年来施工业绩显著曾经施工工程施工质量较好有积极的效劳意思和合作意向工程经理的技术能力与实际经验工程经理的管理水平，班组的实际安排工程经理以往做过的类似工程简要分析 笔者认为在满足与具备施工资质的条件下，应考虑到施工总承包地社会品牌与效应，同时，对现场工程经理的业务水平，组织能力，管理能力，实际做过的类似工程这几点是最为关键的，在没有其它因素的前提下工程的优良与合格表达了工程经理与及其带着的管理班组的水平。第18页清单招标可以降低阴阳合同带来的风险〔1〕“阳合同”指针对招标工程参与政府备案的施工合同，“阴合同”指的是双方当事人“私下”签订的合同，且对备案合同作实质性变动的未备案的合同，一般冠名为“补充协议”或“补充合同”，这里就存在一定的风险，因为国家明确规定“阴合同”不能作为最终的结算依据。这就给我们业主单位在办理政府备案合同即“阳合同”时要格外的仔细与小心，以便万一与施工单位有争议时，尽量把风险降到最低，以我们常州工程三期总包招标为例。我们这次采用清单招标笔者认为清单招标在合同中给业主单位带来的有利点是：我们常州三期总包工程是清单闭口总价合同，设计或签证今后如没大的变化，那么根本上就是今后的决算价，所以在办理政府备案合同时，我们尽可能降低合同标的，最好少于双方内部合同15％以上，以防止今后可能存在的纠纷，即使在双方的官司中，由于政府备案合同的存在对我们起到保护作用。其次在合同中明确总包实际施工的范围与工作内容，防止工作界面不清带来的扯皮现象。第19页清单招标可以降低阴阳合同带来的风险〔2〕由于最近几年市场材料行情波动大，我们在内部合同中材料这块是如下规定的：如主体结构施工期间钢筋、商品砼单价算术平均值变动在+5％～-2%之间〔含＋5%及－2%〕，那么钢筋、商品砼中标价不调整；变动幅度在+10%～+5%之间〔含+10%〕，那么超出局部双方平摊风险；增幅大于+10%，或者跌幅超过-2%，那么超出局部完全由甲方承担或受益。因为这局部双方的约定在备案合同即“阳合同”中国家规定是不允许出现，要按市场行情价计算的，因为这表达了双方的不平等，所以清单招标“阳合同”价一定要小于“阴合同”价，尽量降低我们业主方的风险。而如果双方是用定额形式约定的计价方式那么必将采用中准价形式计价，现在的趋势材料根本上多是上涨的，用定额计价形式总价最终按实调整，加上材料上涨的因素，这务必增加了我们的本钱及对本钱的总控制没法预先判断，最终也影响到我们的销售价。当然以定额计价形式的招标在时间上是比较快的，特别是采用费率招标，表达了它的优势，但笔者认为可是在对本钱控制方面表达不了优势，且对今后的本钱控制与管理带来比较多的麻烦。由此笔者认为今后的所有总包或分包招标建议全部采用清单总价包干形式。第20页清单招标模式和费率招标模式的优缺点分析〔1〕随着建筑行业的标准，及招标模式与国际的接轨，我们现在越来越多采用清单招标形式。原先的采用的定额计价形式今后将逐步取消，定额的弊端在于：它的计价形式是综合性的定额，定额子目里面包含了全部工作内容，不能客观反映工程的实际情况定额的局限性在于，由于定额的每次编制后多要用好几年，而建筑市场在不断更新与改进，新技术，新工艺，新产品的不断更新与推广，务必使得定额的过时、失效，它不能准确的反映在新形式下的造价与本钱控制。以定额为计价的，往往定额里所含的含量较高，即损耗率，在实际工作中其实是用不了这么多的，这往往造成对于业主单位来说本钱的增加。每省每市都有各自不同的定额，且差异很大，而随着市场的不断扩大，异域开发的企业越来越多，这造成了大量的造价本钱控制工程师对异地定额的不熟悉，对当地市场的不了解，进而无法准确判断与控制本钱及造价管理。第21页清单招标模式和费率招标模式的优缺点分析〔2〕采用清单形式对于这样的风险要小些，且采用市场报价形式，可以同市场平均价相比较。采用清单计价形式的优点在于：工程量清单为投标单位提供了公平竞争的机制，由于工程量清单作为招标文件的组成局部，包括了拟建工程的分局部项工程、措施工程、其它工程和相应数量的明细清单，由招标人负责提供，投标人在招标图的根底上可以对招标人的清单作补充增或减，从而有效的保证了投标单位竞争根底的一致性。同时，由于工程量的统一提供，简化了投标报价的计算过程，节省了时间，减少了不必要的重复劳动。采用清单招标模式前期是辛苦的，如计算量的繁重，时间的紧凑，对量的准确性要求高，但在中期与后期的结算过程中是比较省事的，在过程中按合同约定的工程进度节点，划分与统计量，而综合单价是固定的，也防止了不必要的争议。投标单位通过竞争，按照清单招标确定的中标价，在不提高设计标准或设计变动情况不大的前提下，投标价与最终结算价是根本一致的，这对于我们业主单位来讲这更能控制工程的本钱，对因本钱带来的不确定因素而影响对销售价格的定位，对市场的判断不是最大，同时也为本钱控制提供了准确、可靠的依据。第22页清单招标模式和费率招标模式的优缺点分析〔3〕当然用清单招标也存在一定的问题：工程量清单编制质量不高，在招标过程中，由于业主单位时间往往比较紧，要求加快确定施工单位的速度，在编制清单中量不够准确，清单工程划分不合理，对图纸了解不够及工程量计算错误，量多算或清单漏项等方面。有经验的投标单位在投标中会采用不平衡的报价法，在追求总价不变的情况下，通过对招标图纸的熟悉与深入了解，在清单中可能存在量多算或量少算，或今后存在设计变更及业主明确局部子项今后要调整的，在有把握的前提下量多算的适当调低综合单价，量少算的那么提高综合单价或在不明朗的前提下干脆提高综合单价，只要最终总价控制在范围之内就可以了。而清单招标为固定中标价包干，或至少综合单价包干，这种情况往往造成今后本钱的增加及本钱的难以控制，所以招标时因尽量图纸工程量算准确，招标图纸与施工图纸相一致，施工界面与施工包含的内容要清晰明确。第23页清单招标模式和费率招标模式的优缺点分析〔4〕以我们常州工程三期总包招标为例：我们这次招标作为今后集团采用清单模式的一种方向，今后将逐步淘汰以定额为计价的模式，这次以中海清单的招标文件为蓝本，融合我们集团自有比较好的招标文件统一编制了以清单为根底的招标文件，我们这次招标采用的方式经过招标小组大家集体讨论，引入竞争机制：第一轮让施工单位按我们提供的招标图自行计算工程量，第二步我们通过各家投标单位的工程量与我们工程上自身请造价咨询单位计算的工程量作比照，尽量减少误差，接着统一量且工程量图纸内是包干的，然后要求投标单位进行第二轮报价，这样通过各家单位的相互间的竞争看投标单位是否高估多算量。同时经过与咨询单位的比照也检验了造价咨询公司对工程量清单计价的熟悉程度，业务水平，业务能力的反映。从实际效果看来，这种方式是可以提倡的，至少在工程量上我们是有了一定的把握，与判断。第24页清单招标模式和费率招标模式的优缺点分析〔5〕定标：通过各轮的询标，寻求合理低价中标单位。根据商务开标的实际分析，按最低合理总价中标的原那么确定一标段为南通海州，总价为3230万。而二标段，海州报价为4310万，次低报价单位为南通四建为4339万，二者共相差29万元左右，如按最低价中标原那么，应全部为海州中标，但考虑到海州未与我们单位合作过，为了防范施工过程中的风险，同时考虑到施工单位的资金问题，机械设备，劳动力的安排，材料的周转等，鉴于上述分析，所以一致决定二标段中标单位为南通四建。而其它投标单位如：一标段中建四局六公司，二标段中建四局六公司、龙信集团其商务报价均很高。第25页清单招标模式和费率招标模式的优缺点分析〔6〕具体中标单位报价见下表：第四次开标商务报价分析表

景瑞曦城三期总包一标段二标段南通海州南通四建1措施费410000047000002土建总价24700000343000003安装总价350000043900004合计32300000433900005工期6006506一标段面积34202448617经济指标944.38967.2第26页清单招标模式和费率招标模式的优缺点分析〔7〕在过程中其它不是最清晰的地方：比方我们指标中高层与商务拆分的不是最清晰，且机电与土建也没有拆分，笔者认为与我们本次三期清单招标比较的意义不是最大。因为在指标中反映不出工作界面，及所包含的内容，比方土建主体是多少，安装是多少，其次高层局部的裙房在指标中是放在商业局部里面的，严格意义上说与真正的商业还是有区别，再次指标的面积也存在一定的误差，住宅高层局部与商业局部多有，且拆分的比例也不准确，这对我们想通过指标来控制造价会带来一定的误判。建议：今后全部采用清单招标方式后，在制定本钱指标时，应按清单的格式制定，指标拆分因更加要清晰明朗，特别是对于总包局部在指标划分是土建与