汽修汽配市场建设项目投资可行性研究报告书正文终稿

第一章总论一、项目基本情况项目名称：新疆中大汽修汽配市场建设项目项目建设单位：新疆中大汽修汽配市场项目组、乌鲁木齐中大威尔实业有限公司项目建设时间：2014年4月-2015年10月项目建设地点：乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）北站西路1470号、百户路147号、百户路西巷21号。二、项目建设背景乌鲁木齐中大威尔实业有限公司，注册成立于2001年。主营生产销售各类玻璃制品。2010年头屯河区人民政府70次常务会议及随后的财经领导小组会议纪要，为支持中大威尔实业公司做大做强的企业发展需要，明确将百户路147号原属于头区经计委的23.5亩工业用地、厂房等附属设施，以及中大威尔公司南、北二侧即北站西路1470号（原北站公路7号车辆段劳服司），百户路西巷21号（原东升路21号）地块，一并出让给乌鲁木齐中大威尔实业有限公司。中大威尔公司分别于2011年通过乌市国土局土地利用处，挂牌取得百户路147号工业用地23.5亩，土地证使用时间50年。2012年通过乌市国土局土地市场处，挂牌取得中大威尔公司北侧北站西路1470号地块21亩，中大威尔公司南侧土地12.5亩。二处土地证为商业用地性质，出让年限为40年。该三处地块联为一体，南北长近400米，东西宽103米-105米，实际土地面积为40000余平方米。中大威尔公司宗地北临主干北站公路，南临交通要道东升路，东临百户路，西临西站铁路住宅小区。交通地理位置十分优越。鉴于中大威尔公司玻璃制品生产经营项目，由于环保条件限制原因，已不适于在该地块范围内继续展开做大。2014年，中大威尔公司向经开区（头区）经发委提出终止玻璃制品工业生产项目，开发新疆中大汽修汽配市场建设项目。该项目已得到经开区（头区）经发委正式立项备案登记批复。拟新增建设面积25000㎡，投资2000万元。建设可以容纳400家汽修汽配商户，把中大威尔公司打造成具有中等规模，具备现代化管理体制的新型汽修汽配市场公司。三、项目依据中大威尔公司宗地实际面积62.5亩。处于北站正在筹划建设中的国际铁路物流园内，紧临北站货运商圈，西站为乌铁客运始发站，南临高铁片区。直线5公里范围内，还有地窝堡国际机场，新东方汽配机电市场，全疆最大的北方钢材物流交易市场，轮胎市场、化工市场、正在建设的汽车交易市场等。宗地东侧500米有乌奎高速公路通过，拟议建设中的北疆高铁线路也在北站公路对面。中大威尔公司地处经开区（头区）物流商圈的核心黄金地段，交通发达，是建设汽修汽配市场的最佳和理想之地。乌鲁木齐地区各类汽车保有量突破60万辆大关。其中每年汽修行业产值约在300亿元左右，汽修行业从业人员数万。无序发展的汽修厂铺遍地开花，给乌市的环保、安全等工作带来相当大的压力。内地大中城市很多都建有成规模的汽修专业市场。乌市政府久有集中整治分散的汽修厂铺集中经营的政策设想，迄今尚未正式实施。乌鲁木齐地区汽车销售专业市场、汽配销售专业市场，已经营业和正在建设的有七、八处之多，主要集中在经开区（头区）、高新区（新市区）、米东区。专业汽修市场尚属空白。汽修行业矛盾问题很多，分散经营使得汽修商户与修车客户之间的对接产生距离，其它诸如修车技工难找，服务价高不规范等。政府和汽修行业都希望有现代化的汽修专业市场，整合交警运政、车管保险、工商安监各部门资源，建设具备符合行业规范、技术条件的专业汽修市场。未来乌鲁木齐地区的专业汽车修理市场各区县都会建设。中大威尔公司抢得商机，领先一步，将为乌鲁木齐汽修行业的规范化、规模化经营，打造一个良好的服务平台。中大威尔公司现有厂房及生活服务类设施建筑面积6000平方米。稍加建设改造，即可作为汽修汽配商铺使用。2014年上半年，中大威尔公司已完成汽修汽配市场一期工程建设，建有汽修汽配商铺4栋，面积5000㎡，商铺高度在6米左右。第二章项目建设内容项目建设分三期进行。2014年，项目一期建设竣工，已可投入使用。一、二、三、四栋商铺合计建筑面积5000㎡。其中一号商铺计划三层，现在只完成地面一层。2015年还需要建设二层、三层，增加面积2000㎡。项目二期建设场地在中大威尔公司23.5亩工业地块内进行。计划建设五号、六号、七号、八号、九号商铺。新建一层商铺面积3560㎡。改建一层商铺面积3500㎡。新建和改建二层商铺面积6000㎡。主要内容如下：五号商铺为中大威尔公司三层办公楼。在其后侧建设二层商铺，960㎡。新建二层商铺与原有三层办公楼联为一体。五号商铺一、二、三层共计2800㎡。六号、七号商铺东西长65米，宽20米，拟建二层。共计5200㎡。八号商铺为中大威尔公司原1号生产车间。宽12米，长65米，高8米。一号车间北面新建二层商铺，长65米，宽8米，新建的二层商铺与一号车间联为一体，合计面积2600㎡。九号商铺为中大威尔公司原二号、四号车间，总长120米，宽12米，高8米。改造成二层商铺，合计2880㎡。新建中大汽修汽配市场三期建设项目为十号、十一号、十二号商铺。其中十号商铺为二层，长65米，宽20米，二层高7米。均为新建，合计面积2600㎡。十一号商铺临中大威尔公司南侧东升路，与中大威尔公司原1号、2号宿舍楼改造建设联为一体。新疆中大汽修汽配市场十一号商铺的功能，与一号商铺的功能相近，都是紧邻主干道路边，拟建三层，加上原有的2栋二层宿舍楼，长70米，宽24米，高10,5米。合计建筑面积5040㎡。其中1000㎡为原有宿舍楼已建面积。十二号商铺为中大威尔公司原三号车间加以新建改造。拟建二层，长100米，宽12米，合计建筑面积2400㎡。新疆中大汽修汽配商城二期、三期建设项目同期开工，共计新建面积15000㎡，改造面积3800㎡。2015年4月中旬开工建设，工期半年，2015年10月1日前竣工投入使用。第三章项目建设条件自然地理条件新疆中大汽修汽配市场位于乌鲁木齐地区西北部，风沙小，雾霾少，气候条件适宜。中大汽修汽配市场周边性质相近的各类市场很多。市场四周道路纵横，交通十分便利。安全环保中大汽修汽配市场周边的主要城市功能，是北站的物流基地和西站的人流聚散地。市场南部是新开发的高铁片区，西部为头屯河区工业园区。常住人口主要为铁路职工和其他汉族人口，社会治安环境良好。中大汽修汽配市场开设大门四处。东向百户路二处。北向北站公路和南向东升路各一处。四处大门均配有保安警卫人员。市场在建设和运营过程中，消防设施、人员、制度都须落到实处。中大汽修汽配市场的最初商务设想，是建设包装物流市场。因此做了相应的环境评价报告，并获得了经开区（头区）环境保护局的批复。中大汽修汽配市场业务功能属商服性质，污染内容和污染物都显著轻微，符合国家相关产业的环保政策，容易取得政府职能部门的环境许可。汽修汽配市场的噪音污染来自人流和车流，废弃物来自废机油和汽车配件。应责成各商户自行回收利用。噪音应由市场管理人员巡查控制。一般生产、生活服务废水可直接排入城市地下管网。水、电、暖配套设施新疆中大汽修汽配市场建设项目得到经开区（头区）政府经发委，投促局的认可和支持，经开区（头区）政府产业政策希望将本区打造成新疆最大的物流产业基地，欢迎和支持各类交易服务市场的建设。中大汽修汽配市场的前身，是中大玻璃厂。经过十多年的生产经营建设，水、电、暖等各项基础配套设施十分完善。乌铁局水电段和经开区（头区）水务局的上水主管线都位于市场南侧，并已接入市场建设区。市场建设区内和市场建设区周围，都有铺设好并正在使用的污水城市排放管网，使用非常方便。拟建中的12处商铺，上水、下水管网已经规划好并留有接口。市场建设区东大门处配置有地方电业公司500千伏安变压器。市场建设区中部西侧是乌铁局地下高压输电线路。原中大威尔实业公司在此处建有250千伏安变压器和配电室。中大汽修汽配市场根据测算，用电峰值为400千瓦，谷值为100千瓦。现有的500千伏安变压器即可满足市场用电需求。250千伏安的变压器和配电室，可做为备用电源。中大汽修汽配市场项目区，在中大威尔实业有限公司经营期间，已建有暖气锅炉房，汽修汽配市场可继续正常使用。另外，市场区西边一墙之隔，为乌铁局沟东供热站。同时，市场建设区北侧地块，尚有乌市燃气热力公司埋设的地下高压和中压天然气管线。中压天然气管线还留有接口井，随时可以启用，用作生活和供暖。第四章项目市场分析汽修汽配行业分析由于居民汽车保有量快速上升，汽修汽配市场的规模容量也愈来愈大。乌鲁木齐汽修行业发展的无序性，也造成了汽修行业的分散性。政府已经认识到汽修行业分散性造成的各种矛盾和问题。最突出的问题还是汽修行业的分散性，导致市政市容、安全环保、运政车管，无法对汽修行业进行有效监管。汽修商铺与附近居民的一般生活功能，矛盾突出。市委市政府委托市政协对汽修行业现状做出专题调研，因为维稳工作而耽搁。针对汽修扰民这一长期存在的问题，乌市政府近年当有新政出台。内地大中城市成功的汽修市场，容纳了汽修汽配和配套的车管运政、交警保险等相关功能，市场与行政有机结合，是成功的范例。乌鲁木齐地区的汽修行业，必然要向内地规范的汽修行业学习。汽修行业和汽配行业联为一体。乌鲁木齐地区汽配市场发育完善，汽修行业问题依然层出不穷。比如汽车4S店汽修价格居高不下，修车技工十分难找。车主修车，因为修车商铺比较分散，找到合适的修车商铺还是比较困难，议价空间和质量保证受到诸多限制。另外分散的汽修商铺，技工人力资源和客户资源因为不能共享，发展也受到诸多限制。这正是新疆中大汽修汽配市场，整合各类汽修资源，规模化集聚经营的优势前提条件。汽修汽配市场经营分析汽修汽配行业的集聚经营是汽修行业发展的必然趋势，也是政府倡导的政策指向。由于汽修行业分散的现状惯性，集聚汽修商户经营，依然要做好很多工作。第一是要为汽修商户提供良好的经营条件和经营环境。第二是要处理好汽修经营商户与车主客商、政府各职能部门良好的交易服务关系，让汽修商户、车主、管理部门、服务行业便利通达，都能从中受益。新疆中大汽修汽配市场的地理交通位置十分重要，关系到市场项目招商、经营、发展的成败。良好实用的招商、经营、发展策略，精干的招商管理、经营团队都是汽修汽配市场项目成功的硬件保证。市场人流、物流、通道，以及停车位、修车商铺空间的合理布局，需要市场建设项目组认真研究和规划。市场建设项目组的工作方向，是要为汽修汽配商户打造一个现代化的经营发展平台。未来乌鲁木齐各区县，都会建设发展自己区域属下的汽修汽配市场，新疆中大汽修汽配市场领风气之先，要树立起属于自己的良好的品牌形象。市场功能分析乌鲁木齐地区汽修汽配商铺，大多数功能并不齐全。或缺水或少电，暖气配套者，不足一半。中大汽修汽配市场建设，水电暖配套必须一步到位。一期建设的汽修商铺，标准面积为5米宽×10米进深，高度在4.5米～6.0米之间，主要是考虑到汽车本身的长宽高。门面进口宽2.8米×高2.9米，亦是考虑到车辆进出的实际需要。一期汽修商铺建有87间。一期一号商铺要加盖的二层，主要满足汽配商户。三层为职能服务部门配套。中大汽修汽配市场一层商铺占项目实际用地面积的30%，即15000㎡。其余空地均留做人流、物流通道，和停车场用地。一层主要为修理商铺，拟建高度均大于或等于4.5米。修理商铺面积不小于50㎡。二楼主要用于汽配商户，总面积12000㎡。三楼主要用于职能管理和服务部门使用，总面积2800㎡。市场商铺一层理论上计算为280家，实际上商户租用常需要2-3间商铺联为一体，按比例算修车商户为150家左右。二层汽配商铺理论计算为220家，实际也应为150家左右。另外，保险公司办事处、车管交警运政办事处，应予以积极引进入住。第五章项目建设优势分析和社会评价新疆中大汽修汽配市场建设项目的用地，因为自然地理位置和交通位置十分良好，这是该项目操作运营成功的关键优势。不是何种用地都可以用来建设汽修汽配市场的。如主城区内用地受交通限制和环保限制因素，就不适用来做汽修汽配市场项目。离主城区直线距离过远，交通不便，地面斜坡过大，位置偏僻，基础配套设施不全等，都不适宜用来建设汽修汽配市场经营。汽修汽配市场项目，一定要与政府的产业布局规划相适应，与周边商圈、经济圈的功能相接近，与周边经济生活和社会居民生活相包容。这样才能获得长期稳定发展。新疆中大汽修汽配市场建设项目，满足以上各项条件。中大汽修汽配市场建设项目的社会评价是积极的，社会价值和社会意义是正面的。该项目要做到政府支持，社会满意。第六章项目实施进度截止到2014年10月，中大汽修汽配市场项目建设一期工程基本结束，已可投入使用。建设一层汽修商铺共计5000㎡。大于或等于50㎡/间汽修商铺87间。4栋汽修商铺编号分别为一号、二号、三号、四号汽修商铺，如后图所示。其中一号、四号汽修商铺为砖混结构。二号、三号汽修商铺为彩钢结构。一号商铺设计时为三层，目前只盖了一层。如需加盖二层，可在2015年度二期、三期施工建设完毕。市场设置大门四处。行车通道12米～15米。各栋商铺门前通道和停车场，宽度均大于20米间距。2015年4月初开始建设市场项目二期，五号、六号、七号、八号、九号商铺。一层新建面积3600㎡，改建面积2000㎡。二层新建面积3600㎡，改建面积2000㎡。三期十号、十一号、十二号商铺与二期同时开始建设。新建一层、二层、三层合计面积3800㎡，改建面积1500㎡。按照正常工期和往年经验计算，2015年10月1号以前，可以竣工并投入使用。2015年4月初开工建设，招商工作应同步展开。争取在2015年10月初，应使50%的商铺已经出租。应有150家商户入住经营。第七章项目盈利水平分析按照2014年商铺建设不变价格计算，中大汽修汽配商铺的建造价或成本应在700元/㎡左右。目前，乌鲁木齐市主城区服装鞋帽类、农副产品、通信类商铺价格，一般在600元-1000元/㎡．年。写字间类租用价格因地段功能不同，价格区别较大，在200元-2000元/㎡．年之间。汽修汽配类商铺租用价格变化范围也较大，在300元-1000元/㎡．年之间。中大汽修汽配市场商铺价格，初期应该较低，即一层汽修商铺出租价格应定在每年600元/㎡左右。即每间标准50㎡的汽修商铺，年租用价格应在30000元左右比较适当。二层汽配商铺和三层写字间价格，定在每年300元/㎡左右较适当。中大汽修汽配市场一层汽修商铺15000㎡×600元/㎡．年=900万元。二层三层汽配商铺和写字间15000㎡×300元/㎡．年=450万元。合计理论上收入为1350万元。每年总收入的10%需缴纳各项综合税费，计约150万元。经营管理人员20人，工资等各项财务费用150万元.物业管理服务类收入前期较低，水、电、暖收费与支出基本持平。治安卫生收费与清洁保安人员工资费用支出基本持平。中大汽修汽配市场年净利润所得，理论上计算应在1000万元左右。全部已建、新建、改建的房产建筑面积在30000㎡左右。房产新建、改建的全口径投资为1500万元。中大汽修汽配市场的土地产权保持不变。其土地房产价值的溢价部分不计入市场项目盈利所得部分。长期来看，随着中大汽修汽配市场经营活动日趋成熟，品牌影响力不断扩大，商铺出租价格的上涨应水到渠成。成熟的商铺出租价格2年内可上涨200元/㎡，则市场的利润收入每年可达到1500万元左右。市场以最小每间50㎡商户数量计算，应在400-500家。人员容量推算在1000人左右。每户营业额每年为60万元的情况下，新疆中大汽修汽配市场的年产值，将达到30亿元。第八章项目财务分析新疆中大汽修汽配市场筹建方，乌鲁木齐中大威尔实业有限公司拥有建设用地3个土地证。南北二侧为商业用地性质，中间地块为工业用地性质。用地性质与汽修汽配市场用地性质基本吻合。宗地实际面积62.5亩，用地面积与中等规模汽修汽配市场用地面积相适应。七个房产证，房产面积3000㎡，临时建筑8000㎡。一期已建成面积5000㎡。二期，三期尚需新建、改建增加面积20000㎡。按2014年不变造价计算，新建面积12000㎡×700元/㎡=840万元。改建增加面积8000㎡×300元/㎡=240万元。2015年需新增投资1080万元。新增新建、改扩建房产面积，均为临时建筑，二层较多，三层较少，只能出租使用，不能销售。全部投资均为企业自筹，包括合作方投入，不再向银行贷款。投资1～2年内可完全收回。一次性投资，长期受益。受益计算：15000㎡汽修商铺×600元/㎡．年=900万元。15000㎡汽配写字间商铺×300元/㎡．年=450万元。合计年收入1350万元。第九章风险分析与规避一、中大威尔公司土地、房产、及配套设备设施的市场价值在7000万元左右。以不变价格计算，年纯收益利润在1000万元左右。赢利水平14.3%，产值收益比例基本适当，该项目适宜建设。二、当前汽修汽配行业经营发展规模水平适度，不存在行业经营大起大落的风险。同时在可预见的将来，汽修汽配行业经营规模水平会进一步放大提升，本市场项目发展前景的稳定性和赢利能力处于可控水平三、新增新建和改扩建商铺房产均为临时建筑，无法取得房产证。只能出租，不能销售。无法进行融资抵押。四、市场项目初期招商，商铺价格早期出租价格可能不到位。市场前期需要培育，有可能需要1～2年。市场经营成熟后，商铺出租价格上涨将弥补前期损失的收益。五、如市场项目占用的土地价格上涨过快，将减低该汽修汽配市场收益率。这时应考虑变更项目土地利用性质和开发用途。2013年，中大威尔公司委托新疆冶金设计院，规划了二栋综合商业交易大楼，共计30000平方米。北侧主楼建设位置在一期二号、三号商铺处，见后附图。第十章结论综合新疆中大汽修汽配市场项目上述各项可行性研究论证，得出结论新疆中大汽修汽配市场建设项目立项准确，过程可控，前景看好，可以启动。项目论证人员任职学历职称韩复兴中大威尔公司总经理大专工程师王路中大威尔公司财务总监大学会计师谢涛冶金规划设计院常务副院长大学高级工程师王新安深圳