万科城在售产品价格策略及销售办法

万科魅力之城在售产品价格策略及销售办法.（....），提供海量管理资料免费下载！市场再改产品销售情况.（....），提供海量管理资料免费下载！目录华润中海龙湖万科城东数据来源：1、房管局备案数据2、现场和置业顾问沟通3、相关地产朋友信息支持.（....），提供海量管理资料免费下载！华润凤凰城建筑形态占地面积容积率高层，27f约356亩4.506#5#4#3#2#1#7#8#在售楼栋会所.（....），提供海量管理资料免费下载！产品类型130-150（再改）畅销户型P，140.71m2物业形态高层，27f楼间距视野向后基本无遮挡梯户比2梯四户卖点双厅7.9m大开间，连通宽景阳台；主卧转角飘窗，卧室均带宽幅飘窗实收总价约81w实收单价约5800元/平米优惠措施一次性3%，按揭2%华润凤凰城房管局备案数据显示该户型上月销售共计5套.（....），提供海量管理资料免费下载！华润·二十四城产品信息·首改产品类型130-150m2（再改）户型面积144（C1）楼间距90-100梯户比2梯4户卖点1、南北通透，全观景房，主卧、客厅南向；2、赠送错层阳台和错层房间；3、半面积入户花园和空中花园；4、主卧带卫生间和步入式衣帽间，保证私密性；5、独特景观卫生间设计实收总价范围120w左右实收单价范围8500左右优惠措施按揭2%，一次性3%房管局备案数据显示该户型上月销售6套。.（....），提供海量管理资料免费下载！华润·翡翠城项目信息建筑形态

高层（30-33层）占地面积1245亩容积率4.50四期鸟瞰图.（....），提供海量管理资料免费下载！华润·翡翠城产品信息·首改产品类型130-150m2（再改）畅销户型135㎡（B2+B3组合售卖）楼间距80M梯户比2梯4户户型卖点1、板式，通透；2、主卧私密；3、赠送7-10㎡挑高阳台实收总价范围97-108w实收单价范围约7300优惠措施一次性3%，按揭2%注：翡翠城此面积段产品仅此一种，该户型由于是两种户型拼凑房管局备案数据显示该户型上月没有销售。.（....），提供海量管理资料免费下载！一期二期1#2#4#3#5#6#7#8#9#10#11#12#中海兰庭建筑形态占地面积容积率高层，32+1F约110亩4.2已售未售在售.（....），提供海量管理资料免费下载！产品类型130-150（再改）畅销户型G型，135m2物业形态高层（24+1）F朝向南北朝向梯户比两梯四户实收总价范围约74w-85w实收单价范围5500-6300优惠措施一次性1%，中海会会员0.5%，业主再购1%，拆迁户最高2%，灾区1%。中海兰庭房管局备案数据显示该户型上月销售共计3套，成交均价在5700..（....），提供海量管理资料免费下载！中海国际社区项目信息建筑形态占地面积容积率小高层（17）、多层（6+1、8+1）、别墅1986亩0.9橙郡1期橙郡2期林庭叠院.（....），提供海量管理资料免费下载！中海国际社区产品信息·首改产品类型130-150m2（再改）畅销户型146（小高层17层，H型）楼间距60-70梯户比2梯4户卖点1、朝向中庭；2、现房出售实收总价范围82w左右实收单价范围5500左右优惠措施一次性1%橙郡一期此户型本月初才推出来，之前是一期封存的产品，现房发售，直到现在共计销售约6套。.（....），提供海量管理资料免费下载！6栋7栋8栋

龙湖翠微清波项目信息建筑形态占地面积容积率小高层，18F约126亩3.1在售.（....），提供海量管理资料免费下载！产品类型140-150（首改）畅销户型D1，136m2物业形态高层，18F楼间距50m以上梯户比2梯四户面价总价70-90w面价单价外围5200-5500靠中庭5800-6200优惠措施一次性1%；老带新政策：老客户成功推荐新客户成功认购即可享受10000元购物代金券，新客户享受3%的优惠；8月16日：下午3点到8点，前十名购买优惠4%翠微清波最高优惠点数为8%外围面价以5400为面均价，实收均价为4968中庭面价以6000为面均价，实收均价为5520.（....），提供海量管理资料免费下载！产品类型140-150（首改）畅销户型C3，132m2物业形态高层，18F楼间距50m以上梯户比2梯四户面价总价76w起面价单价5600起优惠措施一次性1%；老带新政策：老客户成功推荐新客户成功认购即可享受10000元购物代金券，新客户享受3%的优惠；8月16日：下午3点到8点，前十名签约购买优惠4%翠微清波以5800为面均价，最高优惠幅度为8%，实收均价为5336..（....），提供海量管理资料免费下载！房管局备案数据显示这两种户型上月共计销售17套。实际上月翠微清波132和136这两种户型共计消化约40套。成交均价区间在4900-5500元/平米.（....），提供海量管理资料免费下载！金域蓝湾项目概况目前在售产品.（....），提供海量管理资料免费下载！在售畅销户型解析产品类型100-130（首改）畅销户型A2，（90+32）=122m2，实得150表价5#楼85w左右，6#楼80w左右实收价奇数层（阳台朝中庭）77w，偶数层（阳台临路）74w优惠方式清盘一口价卖点1、超大赠送面积（32m2），赠送面积可改为客厅，原客厅可改为卧室，实现两房变三房2、南北朝向，面向中庭景观销售情况5#楼剩余二十多套，6#楼剩余几套5#6#.（....），提供海量管理资料免费下载！其他户型产品类型130以上（再改）户型C1，(107+34)=141m2表价120w-130w实收价110w-120w优惠方式一次性2%卖点1、超大赠送面积（34m2）2、面向中庭景观销售情况3号楼整体剩余约50%3#.（....），提供海量管理资料免费下载！其他户型产品类型130以上（再改）户型C2，(151+27)=178m2表价150w-180w实收价140w-170w优惠方式一次性2%卖点1、赠送面积（27m2）2、中庭景观+河景3、板式通透销售情况3号楼整体剩余约50%3#.（....），提供海量管理资料免费下载！其他户型产品类型130以上（再改）户型C3，(171+63)=234m2表价210w-230w实收价200w-220w优惠方式一次性2%卖点1、超大赠送面积（64m2）2、临河销售情况3号楼整体剩余约50%3#.（....），提供海量管理资料免费下载！2栋4栋3栋

蓝谷地天域项目信息建筑形态占地面积容积率高层，33F300亩4在售.（....），提供海量管理资料免费下载！蓝谷地天域产品类型130-150（再改）畅销户型3D，138.68物业形态高层，33F楼间距约200m卖点对36000中庭，南北朝向梯户比三梯六户实收总价范围66w-70w实收单价范围4700左右优惠措施一次性1%.（....），提供海量管理资料免费下载！蓝谷地天域产品类型130-150（再改）畅销户型3D-2，136物业形态高层，33F楼间距约200m卖点对36000中庭，南北朝向，板式结构梯户比三梯六户实收总价范围75w左右实收单价范围4900左右优惠措施一次性1%.（....），提供海量管理资料免费下载！蓝谷地天域产品类型130-150（再改）畅销户型3D-3，131.88物业形态高层，33F楼间距约200m卖点对36000中庭，南北朝向，板式结构梯户比三梯六户实收总价范围72w左右实收单价范围4800左右优惠措施一次性1%再改产品上月共计消化18套.（....），提供海量管理资料免费下载！澳龙名城项目信息建筑形态

多层（4、7），小高层（11、16），高层（33）占地面积81亩容积率3.94层33层16层11层7层.（....），提供海量管理资料免费下载！澳龙名城产品信息·首改产品类型130-150m2（再改）畅销户型145、148（G型，11层高）楼间距50梯户比1梯2户卖点1、4.5m客厅开间；2、通透、采光，全观景；3、布局合理，功能齐全多变实收总价范围100-110w实收单价范围7000-7500优惠措施一次性4-5%，按揭3-4%房管局备案数据显示该户型上月成交2套.（....），提供海量管理资料免费下载！楼盘名称位置朝向梯户比楼层高建筑面积实收单价实收总价月消化凤凰城中庭南北2梯4户2714158008100005二十四城中庭南北2梯4户3314485006翡翠城中庭南北2梯4户3313573009800000中海兰庭中庭南北2梯4户3313557007700003国际社区中庭南北2梯4户1714655008030006（半个月）翠微清波外围临路南北2梯4户18136496867564840中庭南北2梯4户181365500748000中庭东南2梯4户181325300699600蓝谷地中庭南北3梯6户33139470065330018中庭南北3梯6户331364900666400中庭南北3梯6户331314800628800澳龙名城中庭南北1梯2户1114872002魅力之城中庭南北1梯2户1814259008300002

从目前市场上再改产品的销售情况来看，翠微清波和蓝谷地的销量较好，分别为18套和40套。蓝谷地的成交价格在4700-4900.翠微清波的成交价格在4968-5500。随着市场的持续低迷，不排除10月房交会期间，众多楼盘的的大幅度降价促销。市场竞品比对一览表.（....），提供海量管理资料免费下载！产品类型楼栋建筑面积实收均价7.27至今去化套数剩余套数样板间可售套数可售合计首次置业4A8948300202455#89570013210218#8963001442265#90——样板间11040#

——未推房源20020首改70#11849356204168471#118522777079#125.56200252021841#

——未推房源43043再改4#14659002310312186#153——未推房源190197#152——未推房源212194组团1705700131265#134——样板间1104A大平层138475107078组团顶跃1904638070736#174——未推房源3503537#136——未推房源3603638#142——未推房源2102139#137——未推房源40040合计

36013347

魅力剩余可售房源梳理.（....），提供海量管理资料免费下载！

魅力后期可售房源主要集中在再改产品，共计218套。首改产品可售套数共计84套。首置产品可售套数共计45套从魅力剩余可售房源的梳理来看，魅力下阶段的消化重点集中在再改产品。从市场维度分析，市场上再改产品的价格不断走低的趋势较为明显。销售目标：魅力剩余的可售产品中，在08年年底前消化90%的再改房源。也就意味着下阶段再改产品的月均消化速度需达到30-40套/月我们把上个月市场上再改产品销量较好的楼盘和魅力做点对点的比较从上表可以得出在售房源的去化速度（2008.7.27——今）

首置：27套首改：38套再改：3套再改产品剩余房源最多，但确是去化速度最慢的产品。.（....），提供海量管理资料免费下载！再次改善产品细项打分表(100分为满分)

100分魅力翠微清波蓝谷地土地属性及配套45%交通配套2112教育配套6243商业配套3123医疗配套4144土地属性30142018品牌15%开发商品牌15151414产品40%规模3322容积率6655景观环境7473梯户比7752朝向3555楼层高5431本户型所处位置3332户型功能变化1000户型综合评价5453

100%合计100708067

折算率10-3.（....），提供海量管理资料免费下载！楼盘实收均价折算率折算价格权重权重均价翠微清波520010468060%2808蓝谷地4800-3494440%1977.6合计100%4785.6维度一：从目前市场维度得出，魅力再改走量的价格在4785元/平米维度二：目前市场上再改产品的走量房源的总价区间在65-76万，成交均价在4700-5400维度三：一方面考虑到市场再改产品价格持续走低的趋势，魅力再改产品的价格应预留一定的价格空间，保持较大的竞争优势另一方面考虑到魅力再改产品库存较高，需保持月均40套的去化速度同时考虑到10月房交会期间，大量楼盘的促销行径。建议魅力再改产品的价格控制在4800-5300。.（....），提供海量管理资料免费下载！魅力推售方式及价格策略：6、7#推出的同时，收回4#的价格表，针对外部一般客户只销售6、7#6#的实收均价控制在5200，7#的实收均价控制在5300总价区间68-7070-7373-7676-7979-8282-8585-8888-9090-100100以上6#24331110227#06143111134#作为内部团购以及外部团购优惠的指定房源

团购对象：银行VIP客户、中石油客户、证券公司客户、政府、拆迁办、内部员工4#在6075的面价上一次性给到20%的优惠，实收均价在4860.总价区间65-6767-7070-7373-7676-7979-8282-8585-9090-100100以上4#10691110021

若团购客户执意要购买6#和7#，就在零售客户优惠后的实收总价基础上再给到3%的团购优惠.（....），提供海量管理资料免费下载！6、7#优惠构成（针对一般的客户）优惠幅度比例优惠1、23.24日开盘成功认购优惠：3%（24日后换成万客会九周年庆优惠2%，8月内签约）2%100%2%2、8月迎奥运认购优惠：0.5%0.50%100%0.50%3、付款方式优惠：

1%九成、一次性首付八成首付七成首付六成首付五成首付四成

2.00%1.60%1.20%0.80%0.40%0.20%4、万客会蓝卡会员优惠：0.2%0.20%65%0.13%5、万客会金卡会员优惠：2%（时间截止8月31日）2%5%0.10%6、被金卡推荐新客户购房优惠：1%（金卡客户可享10000元购物券，时间截止8月31日）1%30%0.30%7、城东拆迁片区、灾区客户持相关证明优惠：1%1%5%0.05%8、外销人员带来的客户成功认购可享受额外1%的优惠或现场销售经理逼定1%1%100%1.00%合计优惠4.08%优惠构成：

实收均价优惠幅度面价6#52004.08%54217#53004.08%5525

面价团购优惠实收均价4#607520%4860.（....），提供海量管理资料免费下载！针对零售客户以及团购客户的总价区间：70万以下的房源为18套70-76万的房源为24套76-79万的房源为8套79-82万的房源为5套

4#、6#、7#总价区间70万以下70-7676-7979-8282-8585-8888-9090-100100以上套/p>

一般客户的零售价团购客户实收价格6#7#4#6#7#面价54215525607554215525优惠幅度4.08%4.08%20%4.98%4.98%整体实收均价52005300486051515250标准层均总价734802755657689757

739058

748325价格表及总价区间验证：利润测算表：求量房源.（....），提供海量管理资料免费下载！团购客户寻找洽谈执行计划：团购寻找对象启动时间责任人相关合作银行2008.8.21楼园园证券公司2008.8.21楼园园、陈瓒万科公司内部员工2008.8.21谭朝中石油团购客户02008.8.21蒋玉敏拆迁办团购客户2008.8.21蒋玉敏