房地产营销策划案

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名目

一、概述????????????????????????3

二、市场环境分析???????????????????3

（一）整体概况??????????????????????3

（二）区域房地产市场分析?????????????????4

（三）消费者分析?????????????????????9

三、策划对象特性分析?????????????????11

（一）项目概况??????????????????????11

（二）技术资料??????????????????????11

（三）地块资源??????????????????????12

（四）周边配套设施????????????????????14

（五）交通配套状况????????????????????16

四、竞争状况分析???????????????????17

（一）竞争楼盘基本状况??????????????????17

（二）竞争楼盘分析????????????????????20

五、项目SWOT分析??????????????????22

六、目标????????????????????????24

（一）销售目标??????????????????????24

（二）财务目标??????????????????????24

七、项目定位??????????????????????25

（一）客户定位??????????????????????25

（二）产品定位??????????????????????30

（三）价格定位??????????????????????31

（四）形象定位??????????????????????37

八、项目营销策略???????????????????40附件

一．概述

本房地产项目位于益阳市益阳大道与龙洲南路交汇处，处在华天商业圈辐射范围内，靠近市政府所在地，以主推50—90平米的小户型的楼盘。以“竹”和“玉”为主题，力求使项目本身特色明显，争取在当前市场上建筑形式近似的环境下，打造“台地”生活方式，引领白领时尚生活。本营销策划方案针对目标客户群体特性，考虑实际生活水平，结合益阳本土文化，意在最短的时间内树立开发商及楼盘形象，顺当实现项目的整合推广，达到开发商与消费者的双赢。

二．市场环境分析

（一）整体概况

1、地理人文环境

益阳，地处湖南省北部。它北近长江，同湖北省石首县抵界；东北部濒临烟波浩淼的洞庭湖，与本省岳阳市毗邻；西和西南部是连绵千里的雪峰山，与常德市、怀化市接壤；东距省会长沙市70公里，与长株潭经济共同体相连；南连湘中腹地娄底市。全市辖桃江、安化、南县三个县，沅江一个县级市和一个大通湖区，中心城区涵括赫山、资阳、朝阳三个区。全市总面积12144平方公里，为全省总面积的

5.83%，总人口467.66万，中心城区面积50.5平方公里，人口51万。境内由南至北呈梯级倾斜，南半部是丘陵山区；北半部为洞庭湖淤积平原，农产品资源、矿产品资源、水资源、劳动力资源丰富，有比较好的生态环境和旅游资源，是当今我省“3+5”城市群区域经济进展和环洞庭湖经济圈的重要城市。

2、经济环境

益阳资源富裕，素有中国竹子之乡、中国黑茶之乡、中国麻业名城的称号，也被称为银城，市区设赫山、资阳、朝阳三个区，含有桃江、安化、南县以及大通湖区。全市总面积12144平方公里，总人口460万，市区面积40平方公里，人口约40万。

自“长株潭一体化”实施之后，益阳开头进入湖南第二步“3+5”城市群战略进展的规划中，因此益阳城市2022-2022进展规划中显出，将来城市将“东突南进”渐渐融合于长株潭经济圈，并与“泛珠三角”接轨。

（二）区域房地产市场分析

1、区域概况

（1）地理区域规划

益阳中心城区建成面积约57平方公里，属于一个中等城市，市区分资阳区、赫山区、高新区三大部分。过去20年，益阳市中心城区不断向南进展，城市重心不断南移。80年月，城市建成区主要集中在资江沿岸；90年月后，城市中心转移至桃花仑一带；直至今日城市中心进一步向益阳大道一代转移。

随着高新区的建设、省级高科园区的成立，其城市骨架正在不断拉大，结合现状布局特点和城市进展的不同功能要求，益阳主城区到2022年规划将形成紧凑进展的“一个中心、八大片区、四处公园、一个风光带、两条风景线”的城市布局结构，逐步向大城市进展迈进。

（2）潜力巨大的城市进展模式

伴随着湖南“3+5”城市群战略进展的深化，益阳开头对接长沙、宁乡、望城经济产业链。2022年10月益阳链接长沙的城市轻轨西线，正式开头进入规划施工阶段，估计竣工使用时间为2022年；与此同时对接于金州大道的城际干线益阳段估计2022年年底全线竣工，此两条西线干道的拉动，无疑将对益阳整体经济及房地产业的进展起到推波助澜的作用。估计3-5年时间将是益阳市城市人口经济进展的高峰期，同时也是益阳市房地产业告知进展的一个重要契机。

（3）配套成熟的“四圈”

四大商圈：资阳商圈、桃花仑商圈、赫山商圈、康富商圈，紧密的联结依靠，形成了益阳城区繁华的生活圈，促生了城区各种成熟的生活配套设施。

（4）省级卫生文明城市的创建

益阳市于2022年正式启动“创建省级文明城市”的行动，各种路政设施的建立以及完善，极大地改善了市民的居住环境，提升了城市的品尝，促进了城市经济的进展。

（5）城市东扩，对接长沙

随着“3+5”城市群的进展，益阳逐步走向