重庆西部现代物流城概念性规划设计说明样本

重庆西部当代物流城概念性规划及中心区都市设计一、前期分析1、西部当代物流产业园建设背景重庆市是长江上游最大水陆空立体交通枢纽，初步形成公路、水运、铁路、航空综合运送体系，为重庆市当代物流发展奠定了坚实基本。随着市委市政府对重庆物流发展高度注重，重庆发展大物流产业筹划正抓紧实行，物流已经成为重庆发展规划中重中之重。而其中，水路与铁路运送是重庆大物流发展中重点，大力发展水铁联运是提高重庆物流能力重要手段。重庆铁路集装箱中心站是国内十八个铁路集装箱节点站之一，同步更是铁道部所定中华人民共和国五大铁路物流中心之一，它开工建设，使西部当代物流产业园有条件成为重庆一种新物流高地；市政府在重庆市主城区集装箱物流枢纽“一基地四港区”总体布局中，将西部当代物流产业园确立为“一基地”，在重庆物流体系中具备极其重要地位。在沙区都市格局

“东中西西”四大板块中，西部新城是发展重中之重，同步也是重庆市主城区向西拓展重要都市空间。它事实上承载了沙区“一区三高地”定位中所有三个高地，即中华人民共和国西部教诲高地、高新技术高地、当代物流高地。加快发呈当代物流业，是适应经济全球化和区域经济一体化迫切需要，对于提高经济运营质量和效益，改进投资环境，扩大对内对外开放，把重庆建设成为长江上游经济中心，具备全局性意义。2、区位分析重庆，位于长江、嘉陵江交汇处，是中华人民共和国西南地区工商业重镇，也是中华人民共和国西部唯一中央直辖市。也是一座具备悠久历史文化名城。“一种富有三千年巴渝文化底蕴历史名城丰姿绰约！

一种中华人民共和国最年轻直辖市正在催生无尽当代神话！

一种世界最大内陆山水城正在不断创造人间奇迹！

一种长江上游经济中心新重庆正在开发中走向世界！”本次规划重庆西部当代物流城位于重庆市沙坪坝区。沙坪坝区是重庆市西大门和重要交通枢纽，是重庆市主城区、渝东北地区、渝东南地区通往渝西地区和成都市必经之地，不但是重庆市科教文化中心，并且是重庆市商贸和工业基地，具备独特区位优势，在经济社会各个方面都具备坚实基本。重庆西部当代物流城位于重庆市沙坪坝区，处在重庆市在两山之外都市发展主方向上，位于沙坪坝行政区中心区域，概念规划面积33平方公里。规划区地处中梁山、缙云山之间重庆市西部新城东部。依照重庆市城乡总体规划功能分区，西部新城分为西永组团、西彭组团和北碚组团。本规划区属于西永组团。3、基地与都市关系3.1与周边关系重庆西部当代物流城东侧是中梁山、西边是缙云山，被两山环绕，南侧是西部新城中心区、重庆市大学城、西永微电子产业园区、北面是北碚区。3.2与都市关系重庆西部当代物流城位于重庆市“一城五片、多中心组团”空间构造西部片区西永组团，处在西部新城东部西永组团。

3.3与全国物流关系重庆处在中华人民共和国版图几何中心，是中华人民共和国西部地区唯一集铁路、公路、水路、民航、管道五种运送方式为一体综合交通枢纽都市，起到一种承东启西重要枢纽作用。重庆物流城具备水陆空综合物流城，直接联系上海，天津、深圳等大港口；重庆西部物流是进入西部天然入口，按照规划将在西部乌鲁木齐、兰州、成都、昆明、西安、重庆设立集装箱中心站，西部物流重要通过重庆联系中东部。重庆是内地重要物流枢纽。4、重庆主城区物流布局重庆物流“一基地四港区”基地以集装箱中心站和迅速路形成铁路－公路货运枢纽物流基地，重要提供公、铁集装箱多式联运，综合性生产、生活资料加工、分拣、包装、仓储、配送、代理等服务。寸滩港将成为继上海洋山港、天津东疆港和大连大窑湾港之后，中华人民共和国大陆第四个保税港。以水陆空货运及出口加工为特色物流基地，重要提供水路集装箱中转、综合性生产、生活资料制造、加工、仓储、配送、代理等服务。果园物流港区是重庆市最大长江水运港口。果园港重要功能是铁水联运，重要提供水路集装箱中转、综合性生产、生活资料制造、加工、仓储、配送、代理等服务。东港物流园高速公路、茶园工业园形成以公路货运为特色物流基地，提供仓储、配送、分拣、制造、加工和包装等服务。黄磏港物流园是水陆联运物流基地，重要提供仓储、配送、制造、加工和包装等服务。5、交通现状分析5.1内部交通现状规划区内现状道路状况较差，级别不高，仅有渝隧高速已建成，从规划区南部、土主镇区北侧东西向穿过，在土主镇设有一高速公路出入口。区内重要已建公路为团歇公路，技术级别为三级，呈南北方向贯穿规划区，在回龙坝有新建凤回公路为东西向，双向2车道，技术级别二级，位于规划区中北部，联系回龙坝镇及凤凰镇。5.2外部交通现状规划区周边几乎没有什么交通道路，襄渝铁路、兰渝铁路以及渝隧高速是规划区对外交通。6、土地运用现状(1)、地形、地貌规划区属浅丘地形，处在中梁山脉和梁滩河之间，地形狭长，呈南北走向，东高西低，南高北低。辖区内丘陵较矮，规划区内海拔高度最高处336米，最低处(2)、土地使用规划区内大某些为农田、菜地、林地等，另有一南一北两个城乡，土主镇及回龙坝镇，城乡中心区均在规划范畴以内。(3)、地质地表平均侵蚀强度为2609吨/平方公里，大部地区为适当建设区。(4)、水文地质水库：物流城内水库有保龙水库、大水沟水库等大小水库若干。梁滩河从规划区西侧流过，当前污染严重，正在进行治理。(5)、地震据《中华人民共和国地震烈度区划图(1990)》，该区地震基本烈度为四度，属普通地震地带。7、基本设施分析给水现状：规划区现由两座水厂供水，即回龙坝水厂、土主镇水厂。排水现状：规划区排水为雨、污合流制，回龙坝及土主两个场镇重要道路下设有地下排水管道，少数单位、楼院建有化粪池，污水经解决后排放，别的污水基本未经解决直接排放，最后流入梁滩河。排水存在重要问题：雨污水管合建，暴雨时断面小，不能及时将地面雨水排走，导致积水；污水大某些未经解决直接排入河流，污染水体。电力现状：当前土主镇和回龙坝镇用电属于沙坪坝西部农村电网，电网基本薄弱。两镇南北长约25公里，在这样狭长地带，仅有两座变电站为其供电，分别是110KV回龙坝站和110KV天马山站。电信现状：电信在回龙坝镇及土主镇各设有一处互换机房，电话总容量4万门（两镇各2万门），铁通、网通公司也在两镇开通了固定电话业务。中华人民共和国移动和中华人民共和国联通在两镇均各自建有基站一种。有线电视现状：有线电视覆盖率达100％，两镇既有有线电视顾客1.3万多户。燃气现状：土主镇有一天然气调压站，位于土主镇政府附近，在本规划区内新建一条燃气管线，沿铁路西侧由西永经土主敷设至回龙坝镇，设计运营压力为0.8MPa，管道规格为￠159，管线全长约14公里，已于8月开始供气。8、都市景观现状分析规划区域位于缙云山、中梁山之间，绿化山体景观丰富；梁滩河水系沿区域边沿流过，内部有保农水库、大水沟水库等水系景观。9、用地高程及坡度分析规划区域高程重要在240m—330m之间，现状地形重要以浅丘地形为主，地势高差较小，其中一纵线与中梁山之间区域地势较平坦，可大面积开发。一纵线与梁滩河之间少量区域有一定坡度，但通过一定量土地平整，可以适当建设。10、地质灾害评估重要提成中易发区和低易发区：中易发区：共有6个社区面积共0.831km，占规划面积4.73%，位于B块评价区部份小丘斜坡及丘顶地带，呈带状分布。该区均为顺向斜坡，岩层产状285°∠12°，基岩裸露，地形坡度大，坡角20~30度，个别达45度，斜坡重要受临空外倾构造面控制，岩层倾角不大于斜坡坡角，易产生顺向滑动也许，属欠稳定斜坡，即临空外倾构造面对斜坡稳定影响中档。经综合评判，该区地质环境条件中档复杂，定为地质灾害中档易发区。普通不适当规划也许导致高切坡、高填方、深开挖建设项目。低易发区：分五个区，多为平坝地形，重要由宽缓冲沟和小丘构成，沟谷纵坡降1～4%，在第二区内起伏相对较大，自然斜坡较发育，斜坡为切向和逆向坡，斜坡稳定性好；地形相对切割高差5~30m，个别达40m，土层厚度小，岩层倾角12~15°，地形坡角3~8°，局部30°；该区有铁路和公路分布，形成人工土质边坡1~3m,岩质边坡2~11、用地适当性建设分析规划区内用地评估分为四类区域：宜建区：不需采用特殊工程办法解决建设用地。重要位于一纵线与中梁山之间较平坦区域。可建区：在对局部地质灾害点进行地质灾害评价，并采用特殊工程办法解决后方可建设用地。重要位于一纵线与梁滩河之间区域。慎建区：地质灾害较易发生区，不适当布局也许导致高切坡、高填方、深开挖建设项目。都市建设前，必要先进行地质详勘，评估其稳定性，提出安全可行治理方案，并经专家权威部门评审。慎建区重要分布在缙云、中梁两山山脚和梁滩河两侧构造剥蚀深丘及寨山坪低山部位。禁建区：容易诱发地质灾害，严重破坏生态景观禁止都市建设区域。禁建区重要分布在缙云、中梁两山山体某些及寨山坪高山部位，本次规划区域范畴内没有禁建区。12、SWOT分析综合考虑可以得出该地区优势远远不不大于它劣势，从长远看来不但有很大收益，并且还会带动周边经济发展。二、案例分析1.日本东京物流园区四大园区共占地近3000亩，由东京团地仓库株式会社经营，该公司成立于1966年，既有资本2.8亿元。由112家股东构成。重要从事：土地购买和租赁仓储业装卸业务设施设备租赁业务以及有关附属业务。在四大园区内分别设有事务所。东京物流园分布图东京物流园分布图葛西物流基地葛西物流基地平和岛物流基地平和岛物流基地足立物流基地板桥物流基地足立物流基地板桥物流基地2、德国物流基地发展建设与日本建设方针和经验不同，在德国，政府对“货运村”此类物流基地规划和建设遵循：联邦政府统筹规划，州政府、市政府扶持建设，公司化经营管理，入驻公司自主经营发展模式，详细内容如下：——联邦政府统筹规划。联邦政府在统筹考虑交通干线、主枢纽规划基本上，通过广泛调查生产力布局、物流分布现状，依照各种运送方式衔接也许，在全国范畴内规划物流基地空间布局、用地规模与将来发展。为引导各州按统一规划建设物流基地，德国交通主管部门还对符合规划物流基地予以资助或提供贷款担保。——州政府、市政府扶持建设。物流基地对地区经济有明显带动和增进作用，作为政府总是但愿此类地区能充分实现其公共服务职能，而并非追求单纯赚钱目。因而，在物流基地建设和运营过程中，州及地方市政府扮演了重要投资人角色。例如位于德国中部图林根州州府Erfurt市郊图林根物流基地，其建设投资比例为：市政府占42.5%，州经济开发部占35.5％，联邦铁路〔DB〕占14.7％，行业协会占7.3％。德国在全国范畴内布置物流结点重要考虑如下三个因素：(1)至少有两种以上运送方式连接（特别是公路和铁路）(2)选取交通枢纽中心地带（使物流园区网络与运送枢纽网络相适应）(3)经济合理性（运送方式选取与运用，环保与生态平衡、物流园区经营成员利益等）德国不莱梅物流园区不莱梅物流园区是德国兴建最早物流园区，园区离中心火车站和海港口不远，有着很优厚交通运送环境。不但获得明显社会效益，并且获得巨大经济效益。不来梅物流园区投入产出比为1：6，投资1.02亿欧元，而实现效益为6.1亿欧元，成为德国物流园区建设典范。

不莱梅物流园区一期工程35万平方米，1985年第一种公司入住，至1988年，有90％以上面积已经卖出去了，员工达700人。1989年公铁联运中转站开始运营，面积扩大至50万平方米；1990年园区开始扩建，面积为200万平方米。1994年德国邮政在园区内建立了信件解决中心，随后铁路公司也在园区内成立了货运中心。1999年园区再次扩建。当前园区总面积达360万平方米，员工人数上升至4800。

1986年，6个入园公司成立了不莱梅物流园区管委会。管理睬像物流园区经理同样，入住公司有问题时候就来找她，通过她来得到解决，或者是协助在物流园区公司和政府关于部门打交道等等这些。物流园区管委会为园区内公司提供各种服务，如能源集体采购、代理危险品检查，兴建有综合服务中心、维修保养厂、加油站、清洗站、餐厅等，尚有培训中心。管委会是一种责任有限公司，她目不是获利，而是代表这些成员利益。其董事会成员不涉及德国联邦铁路，不莱梅都市等等。管委会尚有一种顾问委员会，重要是由不莱梅政府政府来作为她们顾问，同步由某些独立专家小组来向顾问委员会成员其她某些私人公司构成。管委会还进行了许多项目，如不莱梅都市物流、园区内公司合伙、远程信息技术平台等等。园区内还建立了欧洲最当代化高架立体仓库。园区内除物流业务外，尚有增值服务。

3、上海西北综合物流园区规划将整个园区划分为“一种中心、两条轴线，两个基地”总体框架。即：一种中心——上海道路货品运送交易中心；两条轴线——真南路配载和祁连山路储运；两个基地——将来岛当代物流基地和金昌路仓储配送基地。一方面完毕是“上海道路货品运送交易中心”建设。该中心筹划中是上海西北综合物流园区信息网络和交易网络中心，是一种货运信息交易平台。“交易中心”分两期竣工，第一期完毕5000平方米交易会员办公楼以及平方米具备500各种交易席位交易大厅；第二期完毕5000平方米“交易中心”综合办公楼和7000平方米配套服务楼。为适应当代国际物流业发展规定，在西北物流园区内设立兼有公共型保税功能和出口监管功能综合性保税物流中心，使园区能更加完善陆路口岸型物流服务功能，能在更大平台上进行资源配备，实现全球范畴物流服务。4、国际物流园区比较分析园区类型概念代表园区转运型物流园区指可实现运送方式转换(海-陆、空-陆、公路-铁路)物流园区上海国际航空物流园区、上海海港新城物流园区、上海外高桥物流园区、深圳华南国际物流中心、天津港集装箱物流中心、北京空港物流园区、青岛前湾国际物流园区、大连鑫码物流基地、宁波港物流园区存储配送型园区指以大规模仓库群为基本，形成以存储和配送功能为主物流园区安得芜湖物流基地、深圳笋岗-清水河物流园区、北京华通物流园区、南京王家港物流中心（信息配载）、重庆九九物流园区、广州龙骏物流中心流通加工型园区指承担了一某些生产加工功能，实现了从厂商生产原则产品部件到客户所需个性化产品转换衔接物流园区广东物资集团、深圳笋岗-清水河物流园区综合型物流园区指同步具备以上几种功能，规模庞大、功能齐全物流园区深圳平湖物流基地、宝供苏州物流基地、传化物流基地、大连国际物流中心、上海西南、西北综合物流园区、北京通州物流园区、西南成都物流中心、宁波当代商贸物流园区5、对重庆市西部当代物流城规划建设启示5.1政府加强“软环境”和“硬环境”建设在土地、税收及融资和信贷等方面制定相应优惠政策。一是减少物流公司土地开发费用。政府应对物流园区公司在土地出让价格、配套设施费用上予以支持和恰当优惠。二是减轻物流公司税费承担。有效解决物流公司现实存在重复纳税问题。三是实行积极投融资政策。对于按照当代公司制度规定规范运作当代物流龙头公司，可以实行财政贷款担保，支持公司优先获得贷款，并积极推荐上市融资；并且制定某些勉励、引导多元化市场主体投资物流产业政策，以增长发呈当代物流产业资金来源。完善有关法律法规制度及经营管理体制。制定有关法规和规则，制止行业保护、地区封锁和有碍公平竞争行为，健全物流市场约束机制和监督机制，积极扶持和引导物流园区良性发展。加强政府部门以及综合经济、交通运送、都市规划、工商、贸易等主管部门互相配合、协调，运用良好市场调节机制，达到整合各种物流资源目。统一规划。一是要明确物流园区功能定位。是建自用型、定向型、陆路交通枢纽型、产业汇集型、功能提高型还是综合服务型，一定要根据自身特点而定，各物流园区要互为补充，互相协调，形成一种有机物流系统。二是建设规模要适当。既不能盲目斥资，贪大求全，也不能不顾市场需求和发展，一味求小，导致资源挥霍。三是要采用科学、可行办法合理选址。一方面物流园区最佳是在原有交通枢纽、港口、货运集散中心基本上建设；另一方面还必要紧随繁华商贸活动，不但要考虑发达交通基本设施，还要从产业需要出发，选取在充分商流交通枢纽带。加大投入，完善基本设施及配套设施建设。对于基本性、公益性物流基本设施，在国家资金支持前提下，政府也应采用积极办法，采用贴息贷款、投资参股、租赁经营等各种方式增长投入。对于物流原则化体系建设、物流记录信息体系建设、物流基本理论研究、重大物流规划和项目论证、重大技术推广和人才培训等事关物流行业长远发展大事，可以委托行业社团中介组织做好有关工作，并予以相应资金支持。5.2物流园区采用市场化运作和公司经营管理(1)市场化运作，保证公平竞争。物流园区是一种交易平台，是管理服务场合，应当是一种打破部门分割，面向社会产业形式。它生命力在于以资源整合为手段完善服务功能，吸引和积聚各种物流资源，通过市场化运作，提供物流服务。(2)公司化经营管理，彰显物流园区生命力。该物流园区管理公司必要是物流园区公司承认且运作状况良好，其性质是一种中立机构，在政府公共事业部门与公司、私人之间起到了协调沟通作用。其重要负责工作涉及：一是物流园区总体管理，负责物流园区从筹建到运营全过程指引；二是物流园区经营管理；三是负责物流园区营销、推广工作；四是为迁入园区公司提供所需要各种服务。(3)组建跨区域物流园区联合会。该联合会是所有会员单位利益代表，从事经验和信息交流、协调合伙、征询服务，同步进行公共关系、市场营销等工作。使物流园区对外有统一形象和交流窗口。三、物流产业某些1、发展战略与目的1.1发展战略重庆西部当代物流城发展战略为：以重庆市发呈当代物流业政策为指引，以市场需求为导向，以物流城开发建设和招商引资为主体，通过当代物流设施平台和信息网络平台构建，建设规范化、规模化、网络化物流城，打造重庆市“一基地四港区”当代物流体系基地，为重庆及周边地区提供路网性、区域性、精细化、一体化当代物流服务。1.2总目的总目的：依托重庆沙坪坝地区良好交通条件、物流基本设施及已经形成物流市场，建设集交易、运送、仓储、配运、转运中心及配套服务功能于一体，形成辐射西部其他地区、并连接中部、东部地区物流产业当代化综合物流基地，成为重庆市当代物流业发展龙头，发挥积极示范带动作用。2、物流城总体框架重庆西部当代物流城物流体系总体框架分为4个层次，涉及基本层、功能层、运作层、目的层。2.1基本层基本层涉及吸引公司入住物流基本平台、信息网络平台、管理服务平台和政策环境平台。物流基本平台涉及园区基本建设如七通一平、仓库站场，与高速公路、都市迅速路、铁路、机场等相连道路等，是吸引公司入驻基本条件。信息网络平台重要指宽带传播网络建设，实现一体化信息平台，使入驻公司真正实现资源共享，增强竞争能力，信息基本网络平台是当代化物流园区标志。管理服务平台重要涉及园区高水平管理服务组织和设施，如完善规范园区管理服务制度、高素质管理队伍、全面配套服务设施等，良好管理服务平台是园区高效运营、保持良性循环必要条件。政策环境平台是指园区物流发展环境和优惠政策，园区不但应有一种良好发展环境，还要有一套能吸引公司入驻和投资优惠政策。2.2功能层依照重庆西部当代物流城基本定位和环境条件，重庆西部当代物流城基本功能可以分为6大基本功能：集装箱中心站区、物流中转区、仓储配送区、保税区、物流配套区、都市生态配套区。2.3运作层运作层即物流园区物流运作主体，涉及海关、物流公司、制造公司、商贸公司等。2.4目的层目的层即物流园区经营目的。物流城最后目的就是为社会提供优质高效物流服务，提高物流业运作水平，通过物流业发展增进其她产业发展。物流服务涉及分拨、中转、仓储、配送、流通加工、信息服务、通关、换载等系列化物流服务。由这4个层次构成了重庆西部当代物流城当代物流体系。3、总体建设内容3.1四大平台物流基本设施平台；信息网络平台；管理服务平台；环境政策平台；3.2六大功能体块涉及：集装箱中心站区、仓储配送区、物流中转区、保税区、物流配套区、都市生态配套区4、物流园区发展思路重庆西部当代物流城建设总体思路是：借鉴国内外物流园区成功经验，引入当代物流经营理念和技术，依照物流市场需求，整合有关资源，搭建高水准物流基本设施平台、信息网络平台、管理服务平台和政策环境平台，吸引各类公司及其有关机构入驻，向社会提供系列化、全方位物流服务，从而增进重庆市有关产业发展，提高国家税收与地方财政收入。重要思路如下：4.1建设海关直通点，发展国际物流服务重庆市作为长江上游经济中心，许多产品具备世界范畴内独特性，具备辽阔国际市场前景。因而重庆西部当代物流城应发展国际物流服务。涉及报关、三检、集装箱多式联运、保税仓储、保税加工、出口监管等物流服务。吸引一流跨国物流公司、甲级国际货运代理公司和报关公司入驻，为重庆周边公司提供一站式化国际物流服务。4.2依照重庆周边公司特色，重点发展资源物流重庆市及周边区域当前具备区域影响力产品重要集中在汽车、摩托车、装备制造业、化工、冶金等行业。重庆西部当代物流城为长江上游最大水陆空立体交通枢纽，初步形成公路、水运、铁路、航空综合运送体系，物流城应充分运用这一区位优势，建设和发呈当代化JIT模式（无库存生产方式）资源物流服务中心。4.3充分运用重庆西部当代物流城地理优势，大力发展商业配送随着重庆向当代化大都市迈进，其商业流通也越来越活跃，对商业物流需求也越来越大。重庆西部当代物流城应针对这一需求，在优良现状基本上，规划建设为都市提供商业配送物流设施，为商业零售和连锁公司公司提供物流服务。4.4把握发展趋势，大力发展第三方物流第三方物流作为当代物流业发展大势所趋，已有诸多成功实例可以证明它巨大价值。重庆西部当代物流城必要以市场为导向，以物流信息管理系统建设为重点，以第三方物流公司为主体，成为当代物流技术研发、应用或转化孵化基地。4.5构建电子商务平台为了拉动重庆西部当代物流都市场需求和集散效应，为公司提供增值服务，物流城应构建电子商务平台，为加工和贸易公司搭建一种当代化协同商务平台。4.6针对当代物流业特点，全力建设信息网络平台重庆西部当代物流城针对物流公司对数据通信特殊规定，与信息网络公司合伙，搭建先进公共物流信息平台，涉及电子口岸、交通信息查询、铁路、公路货运交易、多式联运交易、物流应用服务（ASP）等，为入驻公司提供良好信息服务，又为物流征询公司、软件公司和电子物流公司、第四方物流公司提供了发展空间。4.7构建完善物流服务平台，满足入驻公司需要重庆西部当代物流城应依照当代物流业特点和入驻公司需求，建设一流基本设施和配套设施，美化园区环境，制定优惠政策，为入驻公司提供全方位配套服务。5、功能定位依托公路、铁路以及周边港区交通地理优势，充分发挥集装箱中心站、兴隆场编组站物流基本，立足重庆、服务西部、辐射全国、接轨世界，以多式联运、保税、仓储配送、物流中转等物流功能为主，集商贸商务、加工、居住、生态观光等功能为一体当代综合型物流城，为重庆市主城区集装箱物流枢纽“一基地四港区”物流体系中物流“基地”。6、服务范畴立足重庆市，辐射四川省等西部地区；建立重庆与沿海港口、新亚欧大陆桥联系通道；展望全国乃至与世界接轨。7、服务对象7.1工业方面物流需求重要产生于汽车、摩托车、装备制造业（仪器仪表、内燃机）、化工、冶金等行业。7.2商业方面大型商业百货、商业连锁、专业交易市场等。7.3生物制药、精细化工公司生物制药、精细化工公司及其特色冷藏、危险品物流服务公司；8、招商引资对象重庆西部当代物流城招商引资对象重要涉及知名国内外物流公司、重庆周边特色公司、展览、展示、展销公司和其她诸如金融、保险、会计事务所、律师事务所等服务性公司。招商公司方向：货运代理类公司，涉及国际货代公司、航空货运代理和报关等；从事房地产开发、园区开发、建设和招商公司；提供公共信息平台、物流信息服务公司；大型生产、加工和贸易公司；大型商业连锁公司、零售公司；提供金融、保险、外汇、财务、法律、邮电通信及交通运送等服务公司。9、物流量预测货运量预测（、）规划重庆西部当代物流城觉得设计年限。9.1重庆市物流量预测9.1.1依照—重庆市GDP数据，预测重庆市—GDP年增长速度为15%左右，到，重庆市GDP为6253.6亿元。~重庆市GDP总量及增长速度表年份名称GDP（亿元）1589.341749.771971.32250.562665.393069.13486.24111.82增长速度（%）——10.112.714.218.415.113.617.9 据重庆市及有关都市亿元GDP产生货运量以及发展趋势，拟定亿元GDP产生货运量增长率为-6%，可以预测重庆市亿元GDP产生货运量为9.75万吨左右。因而重庆市货运量预测为6253.6×9.75=60973万吨。~亿元GDP产生货运量年份都市重庆17.5516.8415.8215.1614.14武汉13.4812.0510.689.998.71上海11.4710.9210.8910.229.23成都16.3715.8615.60————9.1.2依照—货运总量增长速率，假定未～货运总量增长速率持8%不变，那么重庆市货运总预测达到59787万吨。~货运量及增长速度表年份名称货运量（万吨）27889.0829469.4731176.6034113.2037676.31增长速度（%）——5.75.89.410.49.1.3回归分析是运用货运总量GDP有关关系，应用函数进行模仿，得出将来特性年货运总量数据。重庆市—GDP与货运量表年份名称GDP(亿元)1589.341749.771971.32250.562665.39货运量（万吨）27889.0829469.4731176.6034113.2037676.31以国内生产总值GDP为自变量X，建立回归方程式：Y=13500+9x依照—重庆市GDP数据，预测重庆市—GDP年增长速度为15%左右，到，重庆市GDP为6253.6亿元。由此得出重庆市货运总量测值为69782万吨。9.1.4综合分析综合前三种预测办法预测值，同步考虑重庆市市场经济和物流发展整体趋势，将来特性年重庆市货运总量预测值取62914万吨。同样办法可以预测重庆市货运总量预测值取116534万吨。9.2重庆市西部当代物流城物流量预测重庆市物流园总规模可依照参数法拟定，计算公式为：S=αβQε/365式中，S表达所求物流园面积(单位：万平方米)；α表达适站系数，即进入物流园物流量占都市总物流量比；β为分派系数，表达单个物流园所解决物流量占都市所有物流园解决物流量比例；Q为都市物流需求量，表达都市物流作业总量，通惯用社会货运总量代替(单位：万吨)；ε为单位生产能力用地参数，表达日解决一吨货品需要物流基本设施面积(单位：平方米/吨)。依照国内外其她都市物流发展经验和重庆市物流发展目的，重庆市进入物流园社会物流量比重将达到25％，根据此目的，α取0.25；依照前面预测，Q取116534万吨；进入物流园社会物流量为29134万吨。依照重庆西部当代物流城功能定位以及在重庆市物流产业发展，β取1/3，重庆西部当代物流城年物流量为9711万吨，日物流量为26.6万吨。依照行业经验和重庆市流通货品特点，ε取40㎡/吨。因而重庆西部当代物流城物流面积以1064万平方米为宜。依照重庆集装箱历年运量增长现状和特点预测重庆枢纽适箱货品发到量分别为532×104t、930×104t，适箱货品入箱率分别为47%、33.3%，与相比入箱率分别提高了13.1个百分点、6.7个百分点；枢纽适箱货品发到量分别835×104t、1320×104t，与相比入箱率分别提高了15.2个百分点、10.5个百分点；2025年枢纽适箱货品发到量分别1250×104t、2180×104t，与相比入箱率分别提高了38.9个百分点、22.9个百分点。重庆集装箱内部转移发到运量分别为70×104t、63×104t；分别为127×104t、139×104t；2025年分别为486×104t、500×104t。咱们取入箱率为60%，则重庆西部当代物流城，集装箱年运量为5826万吨（450万TEU），其他方式年运量为3855万吨。9.3、物流城产业链策划重庆市西部当代物流城依托国家赋予重要战略地位、良好区位优势、交通优势、物流市场前景，成为西部物流高地。咱们以此为物流城发展平台，环绕当代物流定位，充分发挥集装箱中心站、兴隆场编组站物流基本，立足重庆、服务西部、辐射全国、接轨世界，以多式联运、保税、仓储配送、物流中转等物流功能为主，着眼于大型物流、物流金融，等项目渠道建立，共同创立当代物流高效运作体系，并赋予个性化设计理念，打造当代高品位物流城。物流产业链策划如下：(1)集装箱多式联运依托铁路集装箱中心站，实行集装箱公路、铁路、水路联运。是整个物流城核心项目。(2)货运配载是集装箱多式联运构成某些，将零散货品配载成整车或整箱，然后通过集装箱中心站进行物流运送。(3)货品中转结合重庆中转物流需求大特点，物流园将充分体现商品中转中心作用。一方面物流园可以连接各种运送方式，实现多式联运，为进出口货品、国内运送提供便利条件，如将集装箱与铁路或公路运送方式相结合；另一方面物流园也将起到衔接干线运送与支线配送作用。(4)仓储配送物流园区向配送中心、配载中心或区域物流节点实行寻常配送；物流园区针对工商公司提供配送服务。(5)货品集散接受通过各种运送方式到达货品、并进行分拣、储存，将重庆发出货品进行集中，通过直接换装（cross-docking）方式向外发运。(6)保税仓储对缓办纳税手续进口商品、需要做进口技术解决商品、加工贸易所需备用料件加工贸易所需备用料件等货品进行保税仓储。在保税仓储区内实行货品退税或免税。(7)商贸流通通过专业化市场设立，为商品贸易流通提供一种高效、有机平台。(8)加工增值涉及商品包装整顿、加固、换装、改装、条形码印制等等。通过流通加工，提高物流对象附加价值。(9)国际物流服务为进出口公司提供各种进出口代理、海关监管仓库服务、拼箱掏箱服务及运送服务。在条件成熟时提供国际采购服务及保税物流园区服务。(10)商品展示交流功能物流园将规划会展商贸区，通过设立会展交易区、商品展示区，构建会展经济综合服务平台，提供贸易机会。(11)总部商务辅助功能吸引国内外各类型物流公司、批发零售公司、专业市场在园区建立总部商务区，运用巨大仓储资源，专业配送服务，开展重庆市总部商务工作。(12)物流信息服务建设物流公共信息平台、完善物流信息网络建设，通过信息系统完毕物流状态查询、物流过程跟踪、物流要素信息纪录与分析、物流客户关系管理、物流决策支持、以及以便报关、结算、利税等单据解决，提高工作精确性以及工作效率，简化手续。(13)物流征询与培训物流系统规划与设计、物流培训、物流项目征询等。9.4物流产业链功能定位及规模预测(1)集装箱中心站区：功能定位：为铁路集装箱中心站及其配套设施多式联运区、货运配载区、金属材料物流区及铁路散货站场，提供国际、区域、市域三个层次货品分拨、配送服务、具备国际中转、国际配送、国际采购等各种功能，具备陆路口岸货运中转、集装箱接驳、拆拼箱、货代等重要功能。规模预测：集装箱年物流量为5826万吨（450万TEU），货运配载区需要70.0ha,多式联运区需要150ha，金属物流区41.4ha。(2)物流中转区：功能定位：本区是物流城核心之一。重要服务对象为区域之间物流中转。面向区域各行业，提供公司原材料、零配件仓储和JIT中转服务。涉及金属制品物流区、生化物流区、物产集团物流区。规模预测：年物流量为3000万吨，设计中转能力为80万吨，按1㎡可以中转一吨货品计算，需要80ha。(3)仓储配送区：功能定位：为都市商业、零售和连锁公司进行配送。重要功能为都市商业配送和进口商品暂存、交割、出口商品接货、暂存和拼箱等，重要设施涉及商业配送中心、交割仓库、银行融通仓库等；规模预测：年物流量为4000万吨，周转天数为10天，设计仓储能力150万吨，按1㎡储存一吨货品计算，需要150ha。(4)保税区：功能定位：分为保税仓储区、保税出口加工区、专业市场；依托铁路、水运区位优势，大力发展国际贸易，建设专业市场，形成以金属材料、建材家饰家居、小商品、汽车零配件以及其他一系列完整专业化市场交易体系。建设保税加工区与保税仓储区，以拉动整个区域贸易增长，推动商流、人流、资金流和信息流在重庆西部当代物流城高度汇集。选址及规模预测：保税区选址应接近集装箱中心站及商贸区，便于交通运送与商贸。在物流城区域只有在二横线以南，一纵线以东区域（除去铁路集装箱中心站及多式联运区）对于专业市场类型，结合重庆市既有专业市场现状以及重庆优势产业，咱们在专业市场区建议选取小商品商贸项目、金属材料商贸项目。依照重庆市物流发展趋势以及物流城物流量，咱们预测保税仓储区60ha保税加工区73ha专业市场78ha(5)物流配套区：功能定位：为物流城提供商贸、加工、居住等服务。涉及会展商务区、总部商务区、旧城改造区、物流装备产业发展区。规模预测依照物流城商贸产业规划，，会展商务区、总部商务区规模一共330ha，物流装备产业发展区规模91.5ha。四、概念性设计1、设计根据《1》重庆市城乡总体规划(-)《2》重庆西永组团I、J原则分区控制性详细规划《3》重庆市交通规划《4》沙坪坝十一五规划《5》重庆市都市设计编制技术导则（试行）《6》甲方提供基本资料2、设计原则(1)以市场需求为根据原则

物流园区建设要结合本地实际，以免建成后无人进驻，有场无市。物流园区建设规模要与物流市场需求相适应，服务水平和服务价格要与市场需求相适应，不能脱离需求盲目发展。

(2)高起点当代化原则

当代物流园区是一种具备关联性、整合性、集聚性和规模性总体，其规划应当是一种高起点、高重心中长期规划，并具备先进性和综合性。因而规划当代物流园区必要瞄准世界物流发展先进水平，以当代化物流技术为指引，坚持高起点当代化。物流园区必要以市场为导向，以物流信息管理系统建设为重点，以第三方物流公司为主体，成为当代物流技术研发、应用或转化孵化基地。(3)坚持统一规划原则

建设物流园区需从宏观经济出发，对国内外市场发展和货品流通量等状况进行认真调查分析和预测，依照长远和近期货品流通量，拟定物流园区长远和近期建设规模。同步对物流公司、交通运送设施等分布和发呈现状也要做好调查。在充分掌握第一手材料基本上，搞好物流园区规划。这规定政府详细问题详细分析，按照区域经济功能、布局和发展趋势，根据物流需求量和不同特点进行统一规划，特别要打破地区、行业界限，按照科学布局、资源整合、优势互补、良性循环思路进行规划，防止各自为阵、盲目布点、恶性竞争、贪大求洋，避免走弯路、误时间、费钱财。(4)集约性、综合性土地开发原则(5)物流功能优先原则物流城其他配套区开发以优先满足物流功能为原则。（6）“生态性”开发原则要保存及规划与缙云山、中梁山、梁滩河等自然景观空间，较多开敞空间及良好视线通廊，推动片区生态环境建设，强调经济系统与生态环境系统之间和谐。(7)长远规划与眼前利益兼顾原则

物流园区建设由于投资规模巨大等因素，有时，需要统一规划、分期建设、分期进行。制定物流园区规划，也要有长、中、短之分，要把有限财力用在核心部位上，做到长远规划与眼前利益兼顾。3、设计目对作为西部物流高地当代物流产业城，在产业布局、空间形态、交通组织和风貌特色等方面进行深层次研究，提出物流城整体概念性规划构思，并对物流城产业链进行策划及规模预测，对用地进行合理布局。同步将物流功能及物流延伸出商贸、居住功能三者有机融合，并妥善解决交通问题，使之符合当代物流高地功能定位。4、设计理念物流顺畅统领商脉绿色环保生态宜居5、设计构思以缙云山、中梁山为绿化山体背景，物流城处在两山环抱之间，通过梁滩河水系以及一纵线、二横线、渝遂高速动脉，伸展、延伸，进而与重庆、西部、整个中华人民共和国乃至世界相联系，使之成为全国中心当代物流基地。通过打造特色物流功能区，进而带动商贸功能、都市配套等功能，形成一种集物流、商贸、居住、服务、等多功能为一体当代生态综合物流城。6、空间形态意向图“围合环抱，中部崛起”以周边中梁山、缙云山对整个物流城形成围合环抱，通过物流城商务区高层建筑形成中部制高点，从整个物流城中部崛起，通过物流城发展进而形成全国西部崛起。7、总体形象概念“山水走廊、物流基地”以山、水为脉，物流为基本，打造当代生态物流基地。8、空间构造“一心、两轴、三廊、五点、六区”一心：商务中心区两轴：一纵线与二横线形成南北向与东西向两条交通与景观轴线三廊：物流城东西两侧山体绿化形成两条南北向景观廊道以及梁滩河形成水系景观廊道。五点：土主镇、回龙坝、当代物流居住区中五个配套服务点六区：集装箱中心站区、物流中转区、仓储配送区、保税区、物流配套区、都市生态配套区

9、功能分区(1)集装箱中心站区位于一纵线以东、二横线以南，规划面积556.4ha分为集装箱中心站、多式联运区、货运配载区、金属材料物流区及铁路散货站场(2)物流中转区位于二横线以北、兴隆场编组站以东区域，规划面积105.4ha仓储配送区：位于回龙坝旧城改造区北侧，规划面积186.0ha(4)保税区：位于二横线以南、一纵线以东区域（除铁路集装箱中心站区及土主镇），规划面积302.8ha分为保税仓储区、保税出口加工区、专业市场.(5)物流配套区：重要位于二横线以北、一纵线以东区域；为物流城提供商贸、加工、居住等服务。规划面积696.4ha。涉及会展商务区、总部商务区、当代物流居住区、旧城改造区、物流装备产业发展区。(6)都市生态配套区：位于一纵线以西区域，规划面积1046.5ha。分为都市综合区以及两个都市居住组团10、功能区规划控制根据总体发展构想，结合重庆市都市规划管理技术规定，针对物流城功能布局以及开发规模对每一地块明确规划控制规定，在下一阶段规划编制与实行中必要遵循规划控制原则。区域占地面积（ha）容积率铁路集装箱站区556.4————铁路集装箱142.9————多式联运区184.60.5货运配载区70.00.3金属材料物流区41.40.2铁路散货站场57.00.1保税区302.8————保税仓储区111.00.5保税加工区73.00.5专业市场区78.91.0仓储配送区186.00.5物流中转区105.40.5物流配套区696.4————总部商贸中心区223.53.5会展商贸中心区154.02.5物流装备产业区91.51.0回龙坝旧城改造区126.71.5土主镇旧城改造区90.41.5都市生态配套区1046.5————都市综合区406.52.0居住组团640.02.011、土地运用规划规划区域内土地运用以铁路用地、物流用地、仓储用地、居住用地、商贸用地、工业用地为主，其他市政设施用地、文化娱乐用地、医疗卫生用地、行政办公用地等为配套。同步规划一定面积防护绿地与公园绿地。土地运用平衡表：用地性质用地面积（ha）比例（%）二类居住用地(R)646.6618.90商住用地（R/C）56.221.64公共设施用地（C）497.69——行政办公用地（C1）23.580.69商业金融业用地（C2）397.21——商业金融用地103.703.03市场用地（C26）66.211.94金融贸易用地179.675.25商业服务用地47.631.39文化娱乐用地(C3)36.761.07体育用地（C4）22.220.65医疗卫生用地（C5）17.920.52工业用地（M）186.675.46仓储用地(W)341.25——普通仓库用地（W1）277.698.12堆场用地（W3）63.561.86对外交通用地（T）789.50——物流用地215.076.29铁路用地(T1)574.4316.79道路广场用地（S）532.75——道路用地（S1）515.6615.07社会停车场库用地（S3）17.090.50市政公用设施用地（U）20.780.61绿地(G)165.13——公园（G11）26.150.76防护绿地（G22）138.984.06水域和其她用地184.57——水域（E1）16.030.47林地（E4）168.544.93规划范畴总用地3421.2210012、交通规划：12.1道路交通系统：“综合交通四通八达”规划区域以渝遂高速为高速路，南北向一纵线、东西向二横线为迅速路，西井大道、新规划团歇路、风回路等为主干道，次干道、支路互相连通网路道路系统。12.2交通组织规划：规划区域道路设计以物流作业流程为基本，以时间和空间为约束条件，以园区产生物流和人流状况为根据，一方面合理布置路线，保证物流作业流程畅通，另一方面合理设计路段道路横断面、设计车速、车道宽度、车道数、通行能力以及交通标志、标线，保证车辆通行持续性、安全性。善于科学运用标志、标线，合理组织路面交通。

物流园区内不但存在货车流，尚有工作人员及商家私人汽车，且有必要步行交通，交通组织设计时依照货运交通、客运交通、社会车辆不同特点，相应路面设计与交通组织也存在很大差别。对于货车与客车分别设计道路系统，做到客货分流，避免货车流与客车流互相干扰。在一纵线东侧物流区交通组织重要以货运交通为主，社会车辆、人行交通为辅，在少数地段形成货运、社会车辆、人行交通量平衡共存局面，此时在做到人车分流前提下，合理分派货运、社会车辆专用道路，合理组织路面交通。在一纵线以西都市生态配套区交通组织重要以社会车辆以及人行交通为主。12.3停车系统规划

依照物流城规划用地功能属性，规划区域停车需求可大体分为如下三类：为物流园区内部服务配建停车场、外来客货运车辆服务停车场以及为社会车辆服务社会停车场。配建停车场规模重要依照不同用地内部配建停车场设立规定，参照相应建筑配建规定进行拟定。对于外来客货运车辆服务停车需求，可将其分解为两某些：客车停车需求与货车停车需求。依照物流园区规模与业务量预测产生客车与货车需求量，进而为客车停车场与货车停车场设计提供根据。社会停车场重要布置在商贸、公园、文化娱乐、体育设施等公共设施地块。区域内停车场500m半径可以辐射大某些重要区域，1000半径可以辐射几乎所有区域，可以满足区域停车需求。

13、景观设计以商贸区为整个物流城核心建筑景观，以一纵线、二横线入口景观，保龙水库、大水沟水库、公园、大型绿地为景观节点，缙云山、中梁山、梁滩河为景观主轴线、一纵线与二横线为景观次轴线。山体景观向规划区域渗入景观体系。14、绿化设计以缙云山、中梁山山体绿化、梁滩河沿岸防护绿地为规划区域外围核心绿地，保龙水库、大水沟水库周边防护绿地、公园、道路防护绿地为规划区域重要绿地，其他组团绿地、街头绿地为补充绿地点、线、面绿地生态系统。15、开发强度规划开发强度以商贸区最高、都市生态配套区次之、物流区最低。商贸区开发强度重要以2.0-4.0建筑为主；都市生态配套区开发强度重要以1.0-2.5建筑为主；物流区开发强度重要以0.5为主。16、建筑高度规划建筑高度形成以中部商贸区为最高顶点，周边区域高度减少整体高度格局。商贸区高度重要以80—150m建筑为主；都市生态配套区高度重要以30—80m建筑为主；物流区高度重要以30m如下建筑为主。17、防灾设计17.1防治办法中梁山山体某些属于禁建区；中梁山山脚和梁滩河两侧构造剥蚀深丘及寨山坪低山部位属于慎建区。工程建设过程中尽量减少高切坡，形成切坡地段应及时解决，保证切坡稳定。各种建筑物施工前必要先进行基本和边坡工程地质勘察。对规划区范畴内地质灾害点应采用人工办法予以解决，并留足与建设用地间安全防护距离。17.2防洪原则上按50年一遇原则设防。梁滩河沿河两岸均应进行河道整治，同步尽量减少对自然河岸破坏，河道管护范畴内土地不得随意侵占。中梁山脚环山地段应有筹划地设立截洪沟，防止山洪袭击；运用既有河道和水面，结合道路布置排洪渠。沿梁滩河分级设立湖面作为防洪调峰。对中梁山山脚以及水库群堤坝进行加固。17.3防震防震目的：坚持“防止为主，防抗救相结合”抗震方针，逐渐提高都市综合抗震能力，使重庆市西部新城（西永组团）在遭受基本烈度七度地震时，都市要害系统不遭受中档限度以上破坏，基本不发生较严重次生灾害，都市抗震防灾指挥系统运转正常，人民生活基本稳定。防震办法：(1)建立健全防震减灾工作体系。(2)建设指挥中心、数字化观测台、GPS基本站、防灾科普教诲基地、地震现场系统等当代化防震减灾技术系统。(3)有筹划、分环节地对已建重要建（构）筑物和都市生命线工程、易发生严重次生灾害源工程等进行抗震性能鉴定与加固。(4)加强规划区内都市建设工程抗震设施原则管理，严格执行《重庆市建设工程场地地震安全性评价管理规定》，规划建设时应避开活动断层对场地影响，保证重大工程、生命线工程、超高层建筑、易发生次生灾害工程安全。普通建筑按基本烈度6度设防，都市生命线工程（给排水、供电、通讯、道路、桥梁、堤坝等）及重要公共建筑(如影剧院、体育馆、医院、消防站、重要仓库等)及重要公共建筑按7度设防和加固。18、总体都市设计导则

第一条地标建筑地标建筑作为地区标记体系中最重要都市意象点，贯穿整个街区设计始终，不同层数建筑由于不同高度天际线变化，形成突出性，建筑宜简洁，当代流动感强形体，力求具备雕塑感。第二条都市特色与历史文脉新与旧任何一种时代建筑，无论在技术上还是设计观念上，均带有那个时代烙印。都市建设应在体现时代特性同步注重对地方特色及文化背景阐释。设计中只有较好体现当代与老式，才干让人体会建筑文化底蕴与意义。在设计中，保存老式空间尺度与氛围，采用当代技术，赋予建筑新生命。生态设计导则第三条在都市设计和建设中努力营造人与自然和谐关系，结合铁路、高速公路、周边山体、绿化广场、街头绿地和地块内部绿地，创造优美都市环境。第四条努力创造水、城一体、绿色生态空间格局，环境生态、建筑生态、人文生态有机融合。综合采用如下生态手段：

（一）结合梁滩河治理及中梁山旅游开发，维系、提高规划区内环境生态质量、有机融入自然景观要素。沿开敞空间，山水绿化组织空间廊道，改进片区内生态小气候，强化生态界面效应。

（二）努力维持区内生态环境协调共生和持续发展，丰富该区域内都市空间生物多样性，采用乔木、灌木、草坪、花卉等复合立体绿化方式，营造生动空间生态氛围和环境。（三）在种植和地面铺装技术上,采用上下透析方式．减少对自然割断性干扰。建筑设计导则第五条建筑尺度与体量建筑物整体尺度应依照都市设计关于控制规定执行，以保证正常土地开发秩序；形成协调建筑物群体空间形态。建筑空间突出鲜明开放性、公众性和时代性，强调室内外空间过渡和交融。第六条建筑形式（一）在勉励建筑形式个性化同步，强调建筑之间形式协调与对话；（二）标志性建筑或构筑物建筑形式应突出强化其个性特性，普通建筑在相邻地块之间应具备相似性；（三）建筑强调体现都市“街墙”景观，相邻建筑应在高度、色彩、材质、标记等以便获得统一和协调；（四）避免高层巨大体量给街道行人带来压抑感，建筑后退可以用以解决建筑与道路之间衔接，重新组织沿街立面广场硬地、绿化设计，避免街道空间拥挤。不容许建筑随意退让，以保持街道空间界面完整与持续。重点解决好沿一纵线、二横线界面。第七条建筑色彩（一）规划区建筑以当代风格为主，强调色调稳重、大方，总体基调以淡雅色调为主。（二）都市配套区居住空间比重很大，空间构成应尽量采用朴素、大方、简洁解决手法，形成明快宜居氛围。居住建筑应避免千楼一面，基本色调应以淡雅为主，居住建筑檐口、阳台及门窗等可运用不同色彩加以点缀。（三）物流配套区商业建筑建议以黄色、米色等暖色调为主色系，按照整体景观基本统一原则，局部可运用较为鲜艳颜色。建筑色彩运用必要充分考虑与周边环境相协调，力求典雅和谐。（四）仓储及厂房建筑建议以浅蓝色、灰色等冷色调为主色系；（五）专业市场区及综合功能区建筑色彩应丰富多彩，体量舒缓，体型新颖当代，充分体现园区繁华、热闹氛围。第八条标志性建筑标志性建筑对本区可辨认性以及对场合领域认同感有重要作用。本区标志性建筑重要位于一纵线以东，二横线以北总部商务中心区和会展商务中心区，在综合功能区也可规划设立地标性建筑物。第九条建筑高度控制建筑物高度除必要符合日照、建筑间距、消防、抗震等方面规定外，应同步符合如下规定：仓储建筑高度控制在20米如下；商业办公建筑，高度应控制在100米如下；仓储式配送交易市场，建筑高度控制在24米如下。其她未尽建筑高度控制规定应满足重庆市有关规定。第十条所有建筑外立面应具备一定建筑艺术效果，宜采用品有良好装饰效果新型、环保外装修材料，不得使用瓷砖贴面；门窗采用新型保温节能材料。街道景观设计导则第十一条街道景观设计，将根据街道周边地块性质和功能不同，进行风格匹配，保证整体景观持续性和整体性。第十二条从街道作为重要公共活动空间观点出发，通过规定断面、地面铺设，沿街建筑、人行空间设计、交叉口等街道空间构成要素诸方面设计准则，创造舒服当人，特色鲜明高品质街道景观。第十三条道路红线内人行道应成为重要步行空间，并合理设立电话亭、废物箱等街道家具；从道路红线到建筑退界形成区域作为休闲步行空间，设立花坛、台阶、庭院灯、坐椅等街道家具作为建筑室内外空间过渡，人行地道、过街天桥室外扶梯等应设立在该区域内。第十四条在考虑街道空间形象时，注重街道空间一次街廓和二次街廓设计，按人行及车行主导景观界面区别景观类型，使街道形成有节奏空间开合变化，同步在建筑整体高度与界面解决，形成较好空间韵律。第十五条道路两侧绿化带为过渡性绿化空间，综合考虑人与车视觉规定，重要以遮荫树为主，内部设有林荫道。道路两侧建筑后退绿化带一定距离，形成建筑物内外缓冲及联系空间。标记系统设计导则第十六条标记安顿不得破坏建筑空间，普通近人尺度范畴内不得安顿大型广告。应通过建筑标志系统、交通标记系统、商业标记系统以及步行道标志系统设计形成一套有序明确园区标志系统。第十七条建筑标记、交通标记、商业标记等不同性质标记在位置选取、外观表达对信息传递上应符合人在都市中现实体验，给人以十分明确空间方位感。第十八条物流配套区及都市配套区应特别注重建立完善标记系统第十九条标记安装在传达都市信息同步应注意与都市空间景观协调。第二十条在高度设立上要考虑车行和步行使用者差别，驾车者标记牌离地面高度约0.9—1.2米，步行者标记牌应安装在墙或其他可以使用构筑物上，以减少人行道上障碍物。照明设计导则第二十一条夜景照明以商务中心区、专业市场区和综合功能区为重点，结合重要道路及绿化广场形成重点照明区域。第二十二条道路照明（一）道路照明应依照道路性质和宽度不同，采用不同亮度原则和灯杆高度。（二）街道灯光应选用自然颜色。（三）路灯，灯杆和附属装置应互相匹配，建议选用白色或深褐色和黑色，后两种颜色易于和树木颜色融为一体。第二十三条广场、人行道及绿地照明（一）人行道和绿地照明设计，尽量选用白炽灯作为灯光颜色,考虑尺度宜人，形式与周边建筑及环境相协调，可采用杆灯、桩灯或绿化灯。（二）广场宜用高杆灯和装饰性强杆灯组合，成为点缀广场、围合或划分广场空间艺术性“构件”。（三）绿化地带照明灯杆可选用白色或深褐色和黑色，以达到和绿化融为一体或形成对比效果。（四）小范畴铺砌地面、礼仪性场合，如停车区和建筑入口宜采用桩灯。桩灯高度应为1m，内有反光镜，将灯光反射于地面。第二十四条建筑照明（一）建筑照明应突出重点建筑和重点建筑部位，并强调节体色光和谐。重要公共建筑以及体现中心区景观特性标志性建筑及其周边建筑群，可选取泛光照明，别的建筑泛光照明应从严控制。（二）建筑泛光照明设施，应隐蔽安装，不能暴露于建筑表面。（三）建筑泛光照明应突出重点，如建筑顶部，重要立面线条等，而不适当采用通体照明，尤不适当对玻璃幕墙采用泛光照明。街道设施设计导则第二十五条休息设施在步行道、室外广场、商业购物、文化、娱乐区域设立坐椅或长凳。坐椅设计应与周边环境协调，造型简洁，可结合环境小品、花坛、室外台阶、树池等进行设计、其设立方位、疏密、形式应与环境及人活动相配合，营造步行氛围。

第二十六条服务设施在商业、办公区域等人流密集公共空间设立公共电话亭，电话亭造型应简洁，建议选用透明有机玻璃和钢材材质，体量小巧、轻盈通透；色彩宜清爽明快，如浅绿等。在中心区商业步行、广场休闲及人流较集中地区，结合环境规定设立形式多样街头商亭。

第二十七条卫生设施规划区内垃圾桶应统一设计和独立设立，按人流休息、滞留时时间不同相应配备。普通设于人群集中处或餐饮设施附近，样式宜轻巧，可采用悬挂式、支杆式等方式，为体现生态环保，宜按回收运用限度不同设不同回收口。应使规划区内公共厕所与环境互相协调，外观应配合环境格调与基地特点。材料宜选用竖固、耐用质感或运用本地自然材料，体现地区性风格。第二十八条雕塑与环境小品在都市广场、绿地、商业步行区等空间，结合环境详细状况和规定，设立装饰性景观雕塑和环境小品，以雕塑和小品作为环境重要构成要素，丰富环境特色，造型因地制宜可当代或富有趣味性。

第二十九条地面铺装地面铺装是都市景观空间主线，都市设计应注意规划区内不同“地”体现不同空间使用特性，使“地”作为一种独特而必要空间界面存在，合理选取铺地色彩、质感、图案纹理、尺度、及光影效果。五、运作实行1、项目管理及运营模式1.1国内外物流园区发展模式通过对国内外物流园区调研分析和比较，可以得到国内外物流园区经营模式，见下表所示。国内外物流园区发展模式比较比较项目国外物流园区国内物流园区政府作用统筹规划交通运送配套设施建设资金支持：提供资助或长期低息贷款统筹规划交通运送配套设施建设资金支持：提供国债、物流发展基金或长期低息贷款优惠政策：土地、税收等开发主体物流行业协会政府与物流公司共同出资征询管理委员会投资公司与物流公司共同出资工业房地产开发商政府投资组建开发公司公司投资组建开发公司政府与公司共同投资组建开发公司运营方式开发主体进行土地与设施投资建设物流公司参加土地与设施投资建设，并进行运营物流公司租赁土地进行设施投资建设，并进行运营物流公司租赁设施进行运营开发主体兴建公共服务设施，为公司提供信息、征询、维修等服务。开发主体进行土地与设施投资建设或参加运营物流公司租赁土地进行设施投资建设，并进行运营物流公司租赁设施进行运营开发主体兴建公共服务设施，为公司提供信息、征询、维修等服务。投资回报政府投资作为股份参加开发开发主体通过土地与设施转让、租赁或升值及提供综合服务得到回报园区开发主体通过土地与设施转让、租赁或升值及提供综合服务得到回报

设施开发商通过设施转让、租赁或升值得到回报国内外重要都市物流园区运营模式比较

国别德国日本中华人民共和国建设模式联邦政府统筹规划；州政府扶植建设；公司自主经营。政府统一规划集资；行业协会组织集资；公司自主经营政府统一规划、投资；在政府指引下，公司自行投资规划、建设和经营管理；公司自行投资规划。资金来源各级政府直接出资为主，信用贷款和公司投资为补充政府低息贷款、生地买卖差价各级政府出资、银行贷款；公司（涉及外资公司）自筹资金、政府贷款。基地管理机构公益组织管理和有限公司管理两种方式。（后者为主）如不莱梅“货运村”经济增进公司、图林根物流基地管理有限公司基地公司构成联合会（组织）进行管理，如顷神团地仓库事业协同组合、坂神流通中心运送事业协同组合和坂神批发团地振兴株式会社三家构成神流通中心协同组合联合会进行管理政府成立相应管理部门进行管理；出资方设立子公司来进行管理，如传化集团设立传化物流基地代表园区（基地）不来梅“货运村”东京和平岛、葛西，板桥和足立四大流通基地上海外高桥物流基地；上海国际航空物流基地等；杭州传化物流基地；武汉“万商云集”商贸园1.2重庆西部当代物流城运营模式重庆西部当代物流城采用政府统筹规划、政府扶持建设、BOT、ABS、入驻公司自主经营发展模式。详细内容如下：政府统筹规划。在统筹考虑重庆西部当代物流城规划、主枢纽规划、交通干线分布基本上，通过进一步调查重庆市及周边地区物流需求，并结合重庆西部当代物流城特点，系统规划重庆西部当代物流城功能定位、空间布局、用地规模与将来发展。政府扶持建设。政府提供当代物流城用地，由政府组建管委会和开发公司，进行当代物流城基本设施（七通一平等）和配套服务设施建设。政府在当代物流城规划建设中作用如下：由政府解决土地征用及有关拆迁，由政府出资进行当代物流城基本设施建设，涉及当代物流城内七通一平，以及区内外道路及有关设施建设。当代物流城规划、资金筹措，土地征用、基本设施建设等工作，需要与重庆市规划部门、土地部门、交通部门，甚至涉及公用事业部门、环保部门进行密切合伙和统筹安排。然后由园区开发公司向社会招商，政府投入资本可以税收方式获得回报。BOT（即建设一经营一转让，Build—Operate—Transfer)，有关政府部门将某个基本设施项目特许权授予承包商，承包商在特许期内负责项目设计、融资、建设和运营，并在有限时间内回收成本、偿还债务、承担风险、赚取利润，特许期结束后依照合同将项目所有权免费地移送给政府机构。ABS(即项目资产——赎回——证券化，Asset-Backed-Securisation)模式。概括说就是“以项目所属资产为支持证券化融资方式”。开发机构以某个项目所拥有资产为基本，以该项目资产可以带来预期收益为保证，通过在资我市场上发行债券筹集资金，进行项目开发。公司自主经营。入驻公司自主经营、照章纳税，根据自身经营需要建设相应库房、堆场、车间，配备有关机械设备和辅助设施。2、分期实行建议预测开发年限为开发分期为三期开发原则：滚动开发2.1一期开发开发时间：—开发模式：BOT、ABS、政府投资模式实行环节（1）根据规划，对场地进行七通一平，完善并改造整个规划区干道及支路道路网系统，并对水库、梁滩河进行驳岸保护解决，以及建设生态防护带，形成物流城基本框