花园项目可行性研究报告样本

《山东恒生置业发展有限公司建设淄博市恒生都市花园项目》可行性研究报告编制单位、人员一览表编制单位项目负责人项目技术负责人项目经济负责人审核重要编写人员 目录 第一章总论······································1项目及承办单位概况可行性研究根据重要经济技术指标 第二章项目提出背景和建设必要性···········7第一节项目提出背景项目建设必要性 第三章市场分析与建设规模······················13市场分析建设规模第四章建设条件及位置选取·······················20建设条件市政配套设施场址选取第五章项目设计方案······························25项目构成内容设计根据总体规划方案建筑设计构造设计公用配套设计第六章环境影响和安全防护·····················40环保安全防护 第七章节能·····································42 第八章组织机构与管理··························43建设期组织机构及管理物业管理 第九章项目实行进度····························45 第十章投资估算与资金筹措·····················46投资估算资金筹措与使用筹划第十一章经济效益及社会效益分析··············47经济效益分析销售收入、税金及附加和利润估算社会效益分析第十二章结论与建议···························51附表1-5附件

第一章总论项目及承办单位概况项目简介1、项目名称临淄世贸中心建设项目2、项目承办单位山东恒生置业发展有限公司3、法人代表姓名及职务 姓名：黄黎明 职务：董事长兼总经理4、法定地址及联系电话 地址：淄博市张店区华光路96号819室 电话：3116719；31601885、项目性质 新建6、建设规模项目占地面积23.46公顷，总建筑面积322929.73平方米，其中住宅建筑面积196176.43平方米，公建建筑面积126753.3平方米，涉及商业建筑面积31747.48平方米，会所建筑面积2992.92平方米,超市面积39852.19平方米，服务性公建面积52160.71平方米。7、建设期 建设期3年，1月开工建设。8、项目投资规模和资金来源投资规模：项目总投资6亿元，其中：开发建设投资59500万元，经营资金500万元；第一年资金投入29000万元，次年资金投入24000万元,第三年资金投入7000万元。资金来源：公司合计自筹5万元，银行贷款8000万元。9、项目经济效益 经营收入66208.00万元 利润总额3066.56万元 创利税6708.00万元投资利润率5.11% 投资利税率11.18% 资本金利润5.90%二、建设单位概括 山东恒生置业发展有限公司成立于，公司注册资金3000万元，既有职工28人，土木工程构造、财会、经济、记录等专业技术人员中高档职称10余名，从业人员具备丰富专业经验和先进从业素质。具备技术、资金、人才优势，积极致力于都市居民商品住宅开发建设事业。本项目建设有六层高档住宅和公建涉及酒店、超市，并在充分体现环保节能、智能化管理、安全等当代居住规定同步，力求提高住房科技含量和实用化程序，建筑楼板采用全现浇技术，墙体为节能保温材料，单户面积从85平方米到130平方米，楼层高、空间大，实用率超过82%，整个工程将于3年内交付使用。以先进工程管理，成熟社会配套，抱负环境位置，并在建设、开发、服务等方面积累经验，不断发展壮大公司实力。公司在-房地产开发工作中，以本项目为重点控制造价、科学施工，保证工程质量，3年内完毕本项目施工建设；同步，通过学习创新、开拓市场，强化营销管理，实现预定销售目的，获得良好经济效益和社会效益，满足社会对房地产越来越高质量规定。公司将坚持“追求卓越、服务真诚”公司精神，坚持客户至上、质量第一原则，加强管理、科学施工，以一流质量，一流服务，一流管理，一流户型设计，精心打造通向市场“精品工程”，创造更多名牌，为淄博市都市建设和居民住宅水平提高做出新贡献。第二节可行性研究根据一、可行性研究根据山东恒生置业发展有限公司与就编制本项目可行性研究报告订立合同。《中华人民共和国建筑法》。《中华人民共和国都市房地产管理法》。《都市房地产开发经营管理条例》。1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城乡住房制度改革，加快住房建设告知》。省、市、区国民经济和社会发展“九五”及远景目的纲要和“十五”筹划。省、市建设工程收费根据和收费原则。山东恒生置业发展有限公司提供经济技术资料。其他关于国家政策及信息资料。二、可行性研究范畴项目背景和建设必要性市场分析及建设规模场合选取及建设条件项目技术方案和建设方案项目环保和节能实行进度安排管理机构投资估算及效益分析研究结论和建议三、可行性研究原则（一）以创造21世纪文明居住环境为主导，以推动住宅公司当代化，不断提高居住区综合开发建设水平和综合功能质量为目的，以满足不同层次社会需求，实现社会、环境、经济效益统一为基本目的。（二）充分体现“以人为本”思想，面向21世纪针对居民经济水平提高和生活方式更新，以满足居民生理、心理上各种需求，努力创造富有特色都市景观和富有吸引力生活居住环境。（三）坚持节地、节能和统一规划，合理布局，因地制宜综合开发配套建设相结合原则，在建设中依照实际状况，顾及长远，做到设计新颖、布局舒展、环境、配套齐全、具备超前性、示范型原则。（四）依照都市规模原则，本着舒服、经济、安全、美观原则考虑设计方案，突出舒服性、生态性、信息性、文化性原则。（五）坚持科技进步、择优选取设计方案，采用新材料、新工艺、新技术、新设备四新技术，节约投资、减少成本，减少能耗，推动居住区建设水平提高，坚持获取尽量高经济效益和社会效益原则。（六）坚持环境生态化原则，在满足日光，通风基本上，着重进行环境和绿地系统设计建设，最大限度使居民接受自然，享有自然，同步按照可持续发展原则，建立人与自然有机和谐统一，充分运用土地及其他资源，坚持“社会效益、经济效益、环境效益”相结合原则，实现社会、经济、自然、生态在高水平上协调发展。序号指标名称单位指标备注一1二12345678三四五六七八九十123十一1234用地总规划用地建筑面积总建筑面积总住宅建筑面积公建建筑面积商业建筑面积会所建筑面积超市面积酒店面积服务性公建面积容积率建筑密度居住总人数居住总套数平均每套建筑面积平均每套居住人数绿地率投资指标总投资开发建设投资经营投资财务指标经营收入利润总额投资利润率投资利税率公顷万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米%%人套平方米/套人/套%万元万元万元万元万元%%23.4632.2919.6112.683.17293．983．025．222523.23%525715021303.532．61600005950050066208.003066.565.11%11.18%总规划第三节重要经济技术指标重要经济技术指标表项目提出背景和建设必要性项目提出背景住宅是人类生存基本条件之一。一种国家居住水平高低，充分反映了这个国家经济发展水平和社会文明限度。国内政府从来注重人民住房问题，并采用了一系列办法，加快住宅建设，不断改进居民住宅条件。建国以来由于受历史经济落后限制和政策局限性，人民群众住房问题始终没有得到妥善解决。改革开放以来，国家虽然注重了住宅建设，并且投入了大量资金，建设规模增大，居住条件明显改进，但由于随着都市人口迅速增长和住房制度不合理等因素，因而住宅建设远不能满足社会发展需要。国家“九五”规划和远景目的中明确提出：“把住宅业哺育成国内国民经济经济增长点”。九届全国人大一次会议上又提出了加快国内住房制度改革，把实物性(福利性)分房改为货币化分房，切断居民对政府和单位依赖，出合一系列优惠政策，调动个人购房积极性，朱总理在九届人大三次会议工作报告中指出“住宅建设将成为国民经济重要产业”。各地在制定国民经济发展筹划和地方规划使都把住宅建设放在突出位置，把住宅建设作为新经济增长点和消费热点，以增进房地产业形成和良性循环发展，并带动整个国民经济发展。改革开放以来，国内住宅建设进入迅速发展时期，1979年至1999年，全国城乡住宅共投资29181亿元，新建住宅52.1亿平方米（是前29年9.83倍），年均竣工24810万平方米。国家在推动经济体制改革同步，对住宅分派制度及住宅建设投资融资、开发建设和管理体制，进行了全面改革，摸索在社会主义市场经济条件下如何走出具备中华人民共和国特色解决好住房问题新路子，在许多方面获得了突破性进展，发生了深刻变化。80年代中期，国家提出住宅建设实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”方针，变化了长期以来分散建设和忽视配套建设状况。通过试点项目带动，使住宅建设有效推动了都市总体规划实行和基本设施建设，住宅及社区质量有了明显改进。1994年，作为经济体制改革重大举措之一，国务院做出了关于深化城乡住房制度改革决定，明确提出：“实现住房商品化、社会化”目的；1998年，国务院又发出了进一步深化城乡住房制度改革、加快住房建设告知，核心是停止住房实物分派推荐住房分派货币化，并提出要建立和完善以经济合用住房为主多层次住房供应体系，发展住房金融哺育和规范住房交易市场，货币化分派制度履行，是国内城乡住房制度改革迈出核心一步。1998年六月，全国城乡住房制度改革和住房建设工作会议上国务院副总理温家宝指出：稳步推动住房商品化、社会化、逐渐建立适应社会主义市场经济体制和国内国情城乡住房新制定；加快住房建设，促使住宅也成为新经济增长点，不断满足城乡居民日益增长住房需求。从1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城乡住房制度改革，加快住房建设告知》，全国各地普遍把停止住房实物分派、实行住房分派货币化和加快住房建设，当成1998年房改和住宅建设中心任务，制定了深化房改实行方案。到年终，全国有二十各种省、市、自治区深化房改方案已出台，各地基本上停止了住房实物分派，住房补贴制度正在建立之中，新住房体系正在形成。实行住房分派货币化，一方面会使城乡居民住房消费方式、消费行为发生主线性变化。取消住房实物分派后，城乡居民住房将不再依托单位分房、建房，也不再以较低租金水平族住公房而是依照国家不同供应政策，依照住房分派货币化后来家庭住房支付能力来解决。此外，城乡居民解决住房将逐渐脱离单位这个环节，而直接面向市场。淄博市是一种老工业都市，长期以来，居民住房问题始终没有得到较好解决。随着都市人口增长和都市化水平提高。都市居民对住房改进和需要越来越迫切，在新世纪里，随着人们生活水平和文化素质提高，住房发展将由“安居型”向“康居型”转化，住房“舒服性、生态性、信息性和文化性”将成为二十一世及住宅发展重要特性，当前淄博市都市住宅建设无论数量上和质量上都发生了很大变化，但与二十一世及住宅发展重要特性很有很大差距。为了使人民群众安居乐业和社会稳定，不断提高市民居住水平，使淄博市住宅实现大跨越，山东恒生置业发展有限公司拟开发建设临淄世贸中心项目，将其建设为具备21世纪特性“舒服性、生态性、信息性、文化性”居住区，以推动淄博市都市住宅建设向高层次发展。为了加快项目实行，获得政府关于部门支持，特编制改项目可行性研究报告上报。项目建设必要性一、符合当今人居工程发展方向“安居乐业”自古就是人类追求一种伟大社会抱负。为使住房问题引起各国政府关注，1976年联合国在温哥华召开了第一次人类居住大会提出全球住房战略。进入九十年代以来，联合国又相继余1992年召开了“环境与发展”全球首脑会议，1996年召开了“社会发展”全球首脑会议。1996年6月又在土耳其伊斯坦布尔召开了联合国第二次人类居住区大会(简称“人居二”)，会议通过了《伊斯坦布尔宣言》及《人居议程》，提出了人人皆有恰当住房和都市化进程中人类住区可持续发展庄严任务，保证人人享有恰当住房和使人类居住更安全、更健康、更舒服、更公平、更持久，也更有效率。其全球行动筹划规定各国政府承担贯彻《人居议程》重要责任，并强调都市在贯彻《人居议程》中起重要作用。继联大专项会后，1996年7月国际建协在巴塞罗纳召开第十九届大会，主题是《当前与将来---都市中建筑学》，会议集中探讨和展示了五个分题，其中，“人居”分题着重提出了低造价住宅，适应高层人士需要高原则住宅和“另种构造”和“以部件来决定居住住宅”等当今世界与当代“人居”待研究新课题。国务院副总理邹家华在“人居二”高档特别会议上发言指出“居住条件改进使人类文明进步最重要标志”。二、符合国家、地方政策和规划规定自1979年，中华人民共和国人居工程建设开始进入持续性发展时期。1979年至1999年二十年中，全国住宅建设投资29181亿元，新建住宅52.1亿平方米，年均竣工24810万平方米，仅“八五”期间，就完毕投资8416亿元，建成住宅10.3亿平方米；城乡居民人均居住面积从1978年3.6平方米增长到1999年9.8平方米；这个投资强度，阐明了改进居民住房条件是中华人民共和国政府与人民共同关怀头等大事。通过十几年努力，城乡居民住房条件获得了明显改进，但仍有相称比例拥挤户及不不大于13岁异性少年同室不以便户。由19个省、自治区都市人均住户面积低于全国平均水平，都市中尚有4000万平方米危险住房需要改造，住房成套率还较低。为此，建设部以建计【1996】第413号文制定了“都市住宅建设与房地产业‘九五’筹划与远景目的”。该项目符合国家“九五”及远景目的规划中，把住宅产业作为国民经济支柱产业规定精神；符合九届人大第一次会议通过《政府工作报告》中提出“积极推动住房制度改革，采用切实办法，增进住宅商品化，使居民住宅建设成为新经济增长点”精神。第九届人大第二次会议上政府工作报告中朱总理指出：“在扩大投资需求同步，要采用有力办法引导和扩大消费规定，形成投资和消费对经济增长双重拉动。要通过各种渠道增长城乡居民特别是低收入群众收入，加快发展消费信贷，推动城乡住房制度改革，支持居民购买住房和大件耐用消费品”。在九届人大三次会议上朱总理又指出“住宅产业将成为国民经济重要产业”。在九届人大二次会议上，国家发展筹划委员会主任曾培炎在报告中指出：“理顺体制，完善政策，扩大住房登高价值商品消费。逐渐建立以个人消费为主题消费制度，减少福利型，供应型、实物型分派，实行分派货币化。加快推动城乡住房制度改革，整顿土地转让价格和拆迁补偿费，清理各种摊派和收费，规范住房成本构成，切实减少房价。增长住房信贷，完善二级市场，尽快把住房哺育成新消费热点。倡导和推广分期付款等大中型用消费”。符合淄博市“九五”及远景目的规划精神；符合省、市今年在经济工作会议上提出把住宅业哺育成我省、市新经济增长点规定。住宅建设可以带动许多有关行业发展，哺育和完善建设事业市场体系，建立竞争有序市场秩序。市建设主管部门决定以工程建设招标为龙头，完善建筑有形市场运作，规范建设程序和管理体制；抓好房地产市场主体哺育，发展中介机构，哺育房地产交易二级市场，激活房地产开发市场，推动住宅建设产业化进程。国家以把住宅建设提到了国民经济发展重要位置。随着居民生活水平提高和住宅需求增强，我市房地产业将浮现新发展前景，本项目具备示范作用。本项目建设规模32.29万平方米，可提供1502套住房，解决5257人居住问题，为淄博市临淄区企事业单位职工创造良好居住条件，同步可满足中低收入住房困难户和无客户需求，使人民群众安居乐业，有助于改进淄博市投资环境，也有助于社会稳定和发展。本项目对启动房地产市场，带动有关行业发展是相辅相成，住宅业发展可以带动建材、冶金、化工、轻工、电子、机械、家具、纺织、玻璃等50各种行业发展，同样有关行业发展给房地产业发展提供有力物质基本，增进房地产及有关行业步入良性循环发展轨道。据测算，住宅建设对吸取劳动力投入产出比是1：2，淄博是住宅业新投入2.65亿元，就能带动有关产业增长5亿元，房地产能使淄博市GDP增长1%。淄博市是鲁中地区建材基地，淄博市乃至周边地区房地产业发展对我市经济增长带动作用无疑是巨大。以水泥产品为例，在淄博市特大型、大型水泥公司十多家，年产量达720万吨。从年初开始，水泥销售形式趋于转好，价格缓慢上扬，从190元/吨涨到230元/吨。随着房地产业进一步回升，房地产业对我市经济拉动作用还将日趋明显。资料表白，住宅业对劳动就业连带系数发卡国家为1：3，对于发展中华人民共和国家来说，比值更高，可以增进装饰业发展，带动菜市场、托儿所、学校、粮店、物业公司等配套设施，为下岗职工提供就业机会，增进住宅市场发展。本项目对淄博市21世纪住宅建设，向舒服性、生态性、信息性、文化性发长具备示范和带动作用，对淄博市经济发展，对增进两个文明建设和社会安定，将发挥重要作用，因而，本项目建设是必要。市场分析与建设规模市场分析国内市场状况国内住宅与房地产业从90年代发展到当前，成为国民经济支柱产业。从1996年至1999年，国内建筑规模总量为世界第一位，并每年都以12亿至13亿平方米建设速度推动，1999年，已达到52亿平方米建房总量。当前中华人民共和国城乡人均居住面积为9.8平方米，比开放前提高了两倍。然而与美国人均60平方米、欧洲人均45平方米、新加坡人均26平方米状况相比较，国内居住条件尚有很大距离。随着人民生活水平发生深刻变化，改进居住条件规定越来越迫切，全国每年大概1300万新婚夫妇需要住房，，国内都市化水平提高到35%，都市人口增长到4.5亿人。到，都市化水平提高到45%，都市人口将达到6.3亿人，如城乡人均居住面积达18平方米，就需要城乡住宅建设在当前每年竣工3亿平方米基本上进一步加快。据预测，到，国内都市化水平将达到45%以上，比1998年增长15个百分点，每年新增城乡人口近万。按人均9平方米居住面积计算，将会有近1.8亿平方米潜在住宅需求。若再考虑旧房更新和住房水平提高两个因素，房地产市场潜在需求就更大。就预算，至，国内每年需新建住房为5.5亿平方米。此外，“入世”后来，国内住宅用房、办公用房需求都会增长，国外金融、保险、旅游、法律等服务业都将进入国内市场，这无疑也为国家内房地产发展带来新机遇。由此可见，这个市场开发前景是相称诱人。从“九五”开始国家把住宅业作为国民经济支柱产业优先发展，国家、省、市都把住宅作为新经济增长点和消费热点。住宅消费水平提高逐渐成为人民生活改进一种重要标志，只有深化住房制度改革，加快住房建设，才干保证人民群众安居乐业，进一步提高生活质量。在21世纪最初五到十年内，关于机构预测，国内住房发展将达到如下某些重要目的：全国城乡居民人均住房居住面积达到18平方米；到解决住宅工程质量、功能质量通病，初步满足居民对住宅合用性规定；到住宅工程质量、功能质量基本满足居民长期居住需求，居住环境有较大改进；到初步建立住宅及材料、商品工业化和材料化生产体系；到初步形成系列住宅建筑体系，基本实现住宅商品通用和和生产、供应社会化；到北方采暖地区城乡新建住宅能耗要在1981年住宅能耗水平基本上减少50%，到，在基本上再将能耗30%,到，科技进步对住宅产业发展贡献率将达到30%，到提高到35%。由此可见，世纪之交中华人民共和国住房市场，从数量、质量到科技含量，需求都非常旺盛，国内住宅投资和消费将继续保持较高发展水平。国内房改目的是住宅商品化。住宅即成为商品，她必要遵循市场需求原则，满足不同层次消费者需求。国家记录局近来发布1999年全国房地产状况表白，1999年房地产投资、资金到位和商品房销售全面上升，呈良好发展势头，居国家计委、国家记录局对全国三十五个大中都市房地产调查记录，第四季度，随着房地产开发适度增长，房地产价格继续小幅上涨，与上年同期相比，房屋销售价格上涨1.2%，市场形势十分喜人。住宅建设与销售，仍被中央作为激活经济增长点之一，国家各种政策出台和房改政策出台和房改政策出台，为住宅建设提供了良好发展空间，按照中华人民共和国在本世纪末实现小康目的，当前中华人民共和国居民最迫切需要是住房。随着都市化步伐加快，中小都市房地产业发展具备较大潜力。国家关于部门出台住房体制改革方案，将坚决制止实物（福利）分房，切断居民对政府和单位分房得依赖，将本来用于拨建筑房资金转为向职工发放住房补贴，提高个人购房积极性，激活住房一级市场。同步按经济实用商品房租售比重新测定并大幅度提高房租，增进了居民购房心理形成。从1998年下半年起，全国城乡停止住房实物分派，实行住房分派货币化。新建经济合用房原则上只售不租，勉励职工运用工资收入和住房公积金购房，银行通过发放个人住房抵押贷款积极支持职工购房。有条件地方也可以按规定将财政、单位既有住房建设资金转化为住房补贴协助职工购房，继续履行和完善住房公积金制度，扩大金融服务，增进住房商品化。所有商业银行在索在城乡都可以向购买住房职工提供个人住房抵押贷款，取消对个人住房抵押贷款规模限制。国内各专业银行增长了1000亿贷款支持房地产事业发展，积极开办住房配套设施贷款业务，努力拓展建筑、安装公司信贷业务。据悉：中华人民共和国工商银行，在集中全行新增贷款30%投向住房信贷领域，全年工行住房贷款发放额突破1200亿元，增长额达到800亿元，其中个人住房贷款增长额达到550亿元。上半年，工行住房信贷业务始终保持着积极稳健增长势头，到6月末，全行自营性住房贷款余额1356亿元，比年初增长320亿元，比1999年同期多增175亿元。为支持住房信贷业务发展，工行下半年推出几项重大举措，涉及增长住房贷款投放量，将年初拟定500亿元住房贷款新增筹划提高到800亿元，个人住房贷款新增量由年初360亿元增长到550亿元。工行还将依照市场需求，创新业务品种，在全行范畴内重点推出个人住房贷款、个人住房装修贷款、个人商业用房贷款、二手住房贷款、个人购房首付款贷款、个人家居组合贷款等一系列新业务品种。工行将继续以客户为中心，改进服务手段，简化贷款手续，减少借款人费用支出，同步加快住房信贷业务电子化步伐，为客户提供以便快捷金融服务。工行已制定了住房信贷工作发展目的：新增住房贷款800亿元，到，所有住房贷款占全行贷款余额力求达到15%，比初约增长3500亿元；个人住房贷款占比例要达到12%，比年初约增长3000亿元。依照新出台《个人住房公积金管理办法》，我省住房公积金贷款最长期限由本来延长到30年；贷款利率由本来5档，减少为2档；最高年历旅由5.4%降为4.59%；贷款额度由本来规定不超过家庭成员贷款年限内应缴住房公积金2.5倍（约为工资总额24%）提高到6倍（站借款年限内家庭工资收入总额8%）。近几年来国内住房金融有了长足发展，但远远不及发达国家。在经济发达国家，住房金融(涉及住房开发贷款和个人住房贷款)在金融体系中占据相称比例，普通占信贷总量40%左右，而国内局限性10%。经济发达国家个人住房贷款占整个住房信贷20%-40%，国内当前只有建行达到5%。，其她银行比例都很小。纵观经济发达国家及地区，个人住房贷款期限普通都比较长。美国、丹麦、新加坡等过最长可达30年；法国、英国、为15-30年；德国储蓄银行为6-，抵押银行为25-30年；马来西亚为20-25年。在贷款额度上普通都很高。美国在无贷款保险状况下，贷款额度普通不超过房价80%，在有私人抵押贷款保险状况下，贷款额度可达100%；法国普通为60%-80%；丹麦住房信贷机构仅依住房价值拟定贷款额度，不考虑借款人还款能力，贷款额普通超过房价80%。而商业银行或储备银行都十分注重借款人经济能力。银行方面已结识到个人住房信贷风险低，均在积极扩大各自市场，个人方面也已经接受了贷款买房观念，乐意借款，市场十分看好。金融部门进一步发展住宅抵押贷款业务等政策出台，激发了住房有效需求，促使人们形成想住房找市场观念，将促使人们把消费更多转移到住房上来，哺育个人直接支付住房消费，推动了住房商品化，有助于增进住宅增长和消费需求同步增长，使住宅产业步入良性循环发展轨道。总之，国际房改政策出台，住宅业将继续作为新经济增长点和消费热点而受到注重。房地产市场消费将成为市场热点，同步将通过政策引导保持住宅建设增长速度，使住房消费从基本满足居住需求向小康型转化。同步向舒服性、生态性、信息性、文化性发展。因而，房地产市场是辽阔。淄博市市场状况“九五”以来淄博市房地产业进入平稳发展阶段，随着宏观调控力度逐渐加强，市场经济机制作用越来越大，房地产市场正朝着规范、有序、健康方向发展。近两年房地产开发始终是淄博市投资重点之一，对启动内需，拉动经济增长，起到了一定作用。，住宅建设继续保持较高投入，全年城乡单位自建和房地产公司开发住宅投资达11.9亿元；竣工住宅面积124万平方米；商品房销售额4.5亿元，其中销售给个人3.7亿元，增长42.30%。个人住宅消费大量增长，给房地产市场带来新发展机遇。按带动系数1.92计算，拉动全市GDP1.1个百分点，为第三产业增长做出了贡献。全市住房价格1999年平均上涨8%，市场基本实现了供需平衡。房改工作已开展近年，房改政策进一步人心，群众消费观念开始转变，随着我市居民储蓄余额逐渐增长以及房改办法不断完善和力度加大，群众住宅商品化意识不断加强，有国家、金融等优惠政策支持，群众有比较强烈购房欲望，商品房作为新消费热点潜在需求已经形成。随着住房制度进一步深化，房地产二、三级市场即将开放。九十年代以来，淄博市住房一级市场（也称增量住房交易市场）发展迅猛，但住房二级市场（也称存量住房交易市场）发展缓慢。据调查，全市城乡居民自有住房已超过50%；自有住房家庭部满足现状超过60%，通过上市交易，可达到改进住房条件目。开放住房二级市场既有助于存量住房资源有效配备和合理运用，更有助于居民住房潜在需求转化为住房现实需求。居民自有住房上市交易所增长投资和消费，是住宅产业成为新经济增长点重要环节。当前淄博市开放二级市场条件已经具备。这是由于：（一）除少数公司外，我市公有住房产权已出售给个人。（二）从1998年终已停止住房实物分派，逐渐实行住房分派货币化；（三）住房公积金制度已经建立；（四）住房租金水平提高到2.18元/平方米，并尽快创造条件达到成本租金水平；（五）住房补贴已按月工资基数25%比例计算列入工资逐月发放；（六）国家为城乡中低收入家庭提供经济合用住房；（七）对最低收入家庭由政府提供廉租住房；（八）对家庭确有困难离退休职工，民政部门拟定社会救济现象和非在职优抚对象仍执行本来减免政策。据调查，当前，淄博是多数居民房改、房产全没有办理，房地产二级市场没有完全放开，同步由于无房户和住房困难户受够房能力限制，淄博市大多数无房户和住房困难户倾向于购买二手房，这某些人占到购房者70%左右，而当前可以交易二手房数量太少，多数来源于某些企事业腾出来自管房以及某些购房散户留下旧房，只占当年可购买房1/6左右，远远达不到购房者需要。这就导致了当前大概有50%左右购房者购房难。当前，淄博市抓住国家加快住宅建设机遇，加快住宅建设，整体发展势头良好。一是大力开展旧城区改造和新区综合开发，发展房地产业，培植建筑经济。二是住宅和房地产业投资增长较快。全年完毕房地产投资15亿元。新开发住宅面积169万平方米。商品房施工面积251万平方米。其中住宅施工面积244万平方米；三是销售形势看好，全年商品房销售面积269.24万平方米，其中住宅销售面积230万平方米，住宅逐渐成为居民新销售热点；四是消化空置房工作获得较大进展，全市空置率约为3%左右，空置房面积3万平方米；五是商品房价格有所上扬，99年商品房价比98年增长8%，今年仍将缓慢上升。据抽样调查分析，当前淄博是住房消费倾向重要有二种：即“安顿型”与“舒服型”。“安顿型”当前住房困难，收入相对较低，有强烈购房意向，但受家庭收入所障，重要消费倾向为套二房，面积在60-80平方米左右，承受房价约在8-10万左右。“舒服型”当前住房宽敞，普通为100平方米左右，大某些为旧房以相对过时，收入相对较高，但为了追求更好生活条件，也有较强购房意向，重要消费倾向为三室二厅二卫房等大户型，面积在120平方米以上，房价15-20万或更多均可接受，同步对水、电、暖等配套装置有了更高规定。本项目承办单位以市场为导向，以质量和优质服务求生存，加大宣传力度，将散户购房有集体组织起来集中统一建设相结合。本项目所有住房将面向临淄区企、事业单位职工和个体经营者无房户和困难户。市场前景是非常可观。淄博市是全国重要建材基地，有着充分住宅建材所需各种材料。桓台既有是全国知名建筑之乡，有几时家建筑工程公司为住宅业发展打下了良好基本，改革开放以来，淄博市经济发展迅速提高，居民生活水平和消费水平为居全省乃至全国前列。从国际来看，发达国家住宅市场启动点是家庭年收入与商品价格比值为1：4-1：6，依照国际经验，人均GDP在1000美元左右时，是一国房地产行业迅猛发展黄金阶段。国内1998年人均GDP约为700美元，基本上进入房地产迅速发展时期。随着经济发展，人民生活水平提高，改进居住环境成为必然选取。而淄博是每户年收入已达到这个比值。临淄区城乡居民收入高于全市平均水平。构造合理、面积适中、设计新颖商品住宅必将成为市民消费热点。建设规模临淄世贸中心规划用地23.46公顷，总建筑面积32.29万平方米。依照建设地理条件、用地条件、周边环境和项目市场需求状况及资金筹措状况，拟定建设规模为：六层住宅建筑面积为14.38万平方米，小高层住宅面积为5.23万平方米，服务性配套公用建筑5.21万平方米，商业用房3.17万平方米，会所建筑面积0.29万平方米，住宅总套数1502套，总居住人口5257人。第四章：建设条件及位置选取建设条件自然条件地理位置该项目位于临淄城区西部，是临淄新城区构成某些。北靠齐兴路、东依博临路、南靠人民路。项目距临淄火车站和长途汽车站6公里左右。距济青高速公司临淄站出入口7公里。均有都市主干道相连，对外交通十分以便，无污染工业，风景秀丽、空气清新、环境优美、地面开阔、地理位置优越，是十分抱负居家场合。气象条件依照淄博市气象局提供临淄区气象条件如下，本区域属暖温带半湿润季风大陆性气候，具备春旱多风，夏热多雨，天易旱涝，冬寒少雪等特点。一年四季交替分明。1、全年平均气温12.8℃2、历年极端最高气温41.2℃3、历年极端最低气温—21.8℃4、历年平均绝对温度11.2hpa5、历年最大绝对湿度37.5hpa6、历年最小绝对湿度0.2hpa7、历年平均相对湿度60%8、历年平均降雨量704.9毫米9、历年最大降雨量922.6毫米10、历年最小降雨115.3毫米11、历年平均降雨天数833天12、历年持续降雨天数14天13、历年平均降雪天数12.5天14、历年最大积雪厚度24.0厘米15、历年最大冻土深度48.0厘米16、历年平均雷日数34天17、历年平均霜日数46.6天18、历年平均雾日数11.4天19、历年平均风速3.2m/s工程地质条件本项目场区南高北低，由南向北倾斜，地势较为平坦，地面高程为38.5米～36.5米之间。依照关于地质显示该区域地貌单元属鲁中山地与华北平原过渡带冲洪积倾斜平原，第四系地层厚度由南向北逐渐变厚，其地表完整，地貌形态单一，当前建设单位正对工程地质进行勘察。水文地质该项目依照调查，区域地下水位较低并且较稳定，地下水开采重要用于浇地和公司生产用水，对本项目建设无影响。地震依照国家1992年颁布《中华人民共和国地震烈度区划图》划分，该区域属于宁静地带，地震基本烈度为7度。社会经济条件淄博市历史悠久，文化灿烂，是国务院批准山东半岛经济开放区都市和“较大市”，是山东省经济中心之一，1992年跨入全国都市综合实力50强之列。1994年国内生产值在全国各都市中居第28位，1999年全市国内生产总值568亿元，地方财政收入22.5亿元，全市城乡居民人均生活费收入达到6250元。淄博工业基本雄厚，工业门类比较齐全，重要有石油、化工、陶瓷、建材、机电、冶金、塑料等35个行业，拥有一大批在全国、全省占有重要地位工业产品，是全国重要综合性工业都市和山东省经济中心之一。淄博市地处鲁中腹地，交通，通讯等都市基本设施条件优越，对项目建设有着良好依托条件。淄博市是全国建材工业基地之一，是国家计委、国家建材局批准全国卫生陶瓷发展基地。在全国各大建材都市中综合指数都名列前茅。建筑材料工业是我市支柱产业之一，门类齐全、规模大，重要有水泥（年产721.5吨）、平板玻璃（年产245.7万重量箱）、建筑和卫生陶瓷、钢铝塑门窗、花岗岩、大理石、涂料壁纸、灯具、内外装饰等。“十五”期间，淄博市将要建成全国重要大型建材基地，为项目建设提供了充分材料来源。交通运送条件淄博是山东省重要交通枢纽都市，铁路、公路密度均居全省第一。市内铁路总长558公里，胶济线（青岛—济南）和淄八、淄东线（淄博—八陡，淄博—东营）为主干呈“十字型”贯通全市。有十五条公路干线通往全国各地，济青高速公路与正在建设中滨莱（滨州—莱芜）高速公路，交汇于淄博市中心张店，纵横贯通全市南北与东西。市中心张店距济南国际机场和青岛港分别为70公里和210公里。该项目西邻建设中齐鲁石化工业园，北邻济青高速公路，距临淄站入口约7公里，南有309国道，对外交通十分便利。第二节市政配套设施供电该项目所需供电由人民路西首变电站接入本社区变电站直接送至社区住宅配电箱，采用电缆直埋方式，供电有保障。供水经估算，该项目最大供水量2300立方米/日，给水可由人民路都市主干管接入，枝状供水，供水有保障。排水排水采用雨污分流制排水系统，雨水往各极雨水管网汇集后，就近排入都市雨水干管，生活污水沿社区地势东南高，西北低，布置排入人民路排污管道。通讯淄博是鲁中邮件解决中心和电信中枢，全市电话互换机装机总容量已突破70万门，可直拨全国各地和世界120各种国家和地区。移动电话和无线寻呼系统配套成网。本项目所需电信可由附近程控电话网电缆交接箱接入，户外电话线采用直埋电缆线，通讯有保障。天燃气天燃气可由人民路煤气公司主管路接入，采用技状低压管网，区内应设煤气调压站一处，供气有保障。供热本项目供热重要为冬季取暖用，可由人民路热力公司主管路接入调压站后，环状供应顾客，供热有保障。建筑材料来源淄博市是全国知名建材基地，有着丰富建材资源，莱芜黄沙储备丰富且运送便利，运程较短，工程所需黄沙可由莱芜运来，工程所需砖及石料由本地解决，水泥钢材就近采购，供应木材也可在本地市场购得，可满足工程需要。山东省盛产石油，既有多家生活沥青厂家，工程所用沥青可从齐鲁石化购买，建材有保障。场址选取依照上述条件综合分析论证，从地理位置、自然条件、气象和地震资料交通基本设施条件、社会经济协作条件等分析，本项目选址是可行，本项目拟选在人民路以北、齐兴路以南、博临路以东，本项目规划用地23.46公顷。（详见项目地理位置图）项目设计方案项目构成内容本项目重要由19.61万平方米住宅工程，12.68万平方米公建工程，涉及3.17万平方米商业建筑工程，0.29万平方米会所建筑工程，3.02万平方米酒店建筑工程，3.98万平方米超市工程，5.21万平方米服务性公建工程、道路、停车场、康乐设施、绿化带及室外管线工程等构成。详细构成如下：住宅工程本项目住宅建筑面积共计19.61万平方米，其中，小高层八幢，别的为6层；由六室三厅三卫、四室三（两）厅三（两）卫、三室两厅两卫、两室两厅两卫等四种户型构成，共计1502套。公用工程本项目公用建筑重要涉及物业管理、商业服务、酒店、超市、文化活动中心、幼托、卫生站、垃圾中转站、公厕，以及水、电、邮政、暖、煤气配套用房等构成，总建筑面积为12.68万平方米。道路道路共分三级，社区主路红线宽10米，路面宽7米；环路宽5米，宅前路2.5～3.5米，道路占地12.30%。绿化区内绿化分四级，中心绿地、街头绿地、景观绿地和庭院绿地。中心绿地与庭院绿地由林荫步道连结，形成有主、有次、点、线、面相结合绿化系统，社区总绿地率达32.61%。室外管线工程室外管线工程涉及优质给水管道、自备井水管道、污水管道、雨水管道、电力电缆、电信电缆、热力管道及有线电视线网和液化气管道。设计根据本项目设计根据重要有：一、《民用建筑设计通则》；二、《住宅建筑设计规范》；三、《都市居住区规划设计规范》（GB50180—93）；四、淄博市都市总体规划；五、淄博市规划局批准《临淄世贸中心详细规划与建筑设计方案》；六、《淄博市都市规划管理办法》；七、国家、省、市关于房地产开发文献精神；八、开发单位提供关于技术、经济资料。第三节总体规划方案规划指引思想和原则功能性原则临淄世贸中心作为淄博市一流当代化居住社区，必要满足住宅居住性、舒服性、安全性、耐久性和经济性，在经济合用前提下，采用新技术、新材料、新理念，体现21世纪都市居民对居住生活综合规定。充分体现“以人为本”原则，面向21世纪，创造高品质环境，精心塑造生动和谐建筑群体和开放、优美内部环境，布置亲切宜人驻留活动空间和步行系统，配备完善设施，强化历史文化氛围，满足人们对物质文明和精神文明高需求。按照可持续发展原则，建立人与自然有机和谐统一体，充分运用土地及其他资源，实现社会经济与自然生态在更高水平上协调发展。坚持环境生态化原则，满足日照、采光和通风要示，着重进行步行环境和绿地系统规划设计，最大限度使居民接近、享有自然。坚持科技进步原则，采用四新成果，推动规划设计及居住区建设水平提高。把握实际性问题，提高切实可行办法，保证规划管理可操作性，把握规划动态持续性特点，使规划近、远期结合，便于滚动性实行，同步使规划富有弹性，以利于开发建设开展与进行。总体布置应按照使用功能规定进行功能分区，要做到交通合理，绿化系统完善，充分运用地形合理布局，空间布置和周边环境协调。形成配套完善公共设施服务体系。规划设计要点因地制宜临淄世贸中心西依博临路、南靠人民路，规划设计应充分运用。在设计中，以“借景”和“造景”手法引入社区，精心解决人—建筑—环境三者关系，形成社区良好环境。（二）规划设计新理念—规划设计与景观环境设计同步进行，采用双动设计，以互补互改达到较完善统一。在设计中注重都市设计、社区设计、环境设计，注重社会效益等。由于随着人们对居住规定日渐提高，清新怡人空气、宽阔舒服居住空间、触目可见花园景象，成为社区重要环境质量标志。而当代生活紧张又布满竞争，人们在物质需求得到满足同步，又在内心深处渴望回归自然、接近自然、崇尚绿色生态生活社区。透过自家明亮玻璃窗，时刻都会感觉置身于生机盎然绿意中。（三）强调环境资源均好性，实行均享理念。在规划设计上要以“均享”为原则，让每个住户都能平等地享有资源，都能获得等同价值回报，要达到“均享”目，就要“分散”到每幢住宅前，每个院落里，甚至每户窗前。（四）倡导“人车分流”、“以人为本”当代居住模式，避免互相干扰，保证居住环境质量。（五）依照买方市场需求，整个社区设计了各种住宅类型，从原则较高跃层多室户到普通原则少室户，户型种类齐备，适销对路。（六）环境色彩设计建筑和环境色彩也是社区规划设计重要内容之一，色彩既要和谐统一又要有变化。既要和谐统一又要有变化。社区主色调要统一，局部色彩又要丰富、生动，以增强社区各院落辨认性。该社区以大面积具备特色屋顶建筑，绿色草坪和树木，浅黄色并带有深灰色块墙面，蓝色天空为背景，构成了社区主色调。阳台、住宅入口，道路铺装色彩与形式均有不同。规划总体布局规划目的临淄世贸中心处在临淄区一种重要位置，因而，它形象塑造应具备鲜明标志性和易辨认性。同步，还应具备21世纪新面貌、新风采，使得公众可以产生强烈认同感，成为淄博市都市建筑中重要节点之一，成为淄博市住宅建设中一条亮丽风景线。要做到：1、成为淄博市具备标志性住宅社区。2、完善该地区中心格局，满足居民对于都市空间、生活空间需要，提高公众对于该区域使用质量。3、地区原有景观形象，使其成为淄博市新具备代表性有机构成某些，提高人民生活质量。4、进行规划设计时充分保证该地基本使用功能。总体规划构思依照规划部门规定，建筑退界范畴为北部退齐兴路红线6米，即退征地边界29.5米，东部新建一条22米宽规划道路，建筑退道路红线6米，即退征地边界17米，南部退人民路边界14米，西部退博临路14.1米，道路红线5米。按照此规定，总体规划布局如下：1、社区主入口设立在社区南面人民路上，使整个社区面向整个临淄市区，并使社区主入口借助于其开畅都市环境，使社区环境内外交融。次入口设立在道路上，人们在此进出社区，安静舒畅，倍感轻松。2、规划布局：该社区以多层住宅为主，局部11跃12层小高层住宅、某些公建。在社区南面沿人民路西支一侧设立三层商场，以以便社区内居民寻常生活。沿博临路设立多层住宅，入口处开敞、宽阔、与中心绿地浑然一体，沿中心绿化设立小高层住宅，使更多住宅能享有到更好景观，既满足日照规定，又有更好视野。由于考虑到社区规划红线退界问题，在社区沿博临路一某些，社区和都市道路之间，咱们设立了一长条街头绿地，即以便退界，又可以把整个社区与喧闹都市道路隔开。整个社区从总体上分为三个组团，一种中心，以社区公共活动中心向四周辐射，在各个局部内均有各自具备特色景观节点，以社区公共活动中心互相呼应，形成一种有机整体。3、道路系统车行系统：社区车行系统从主入口开始，至社区次要出入口，社区车行道路呈环状，社区人行景观系统可以不受车行干扰，建立“人车分流”道路系统。社区中心绿化被环绕在车行道路系统内部，使行车环线不再影响社区居民休闲、散步等活动。为了以便社区内居民和出入社区外来人员停车，在社区中心地带设立了一地下停车场，并在各组团中心设立了三块地面停车场，以便车辆进出，减少车辆对社区交通、环境干扰，提高整个社区安全性有序性，使居民在一种相对较为安静环境中生活。步行系统：通过社区主入口经社区公共活动中心始终纵深沿伸，贯穿整个社区，为社区居民建立了休闲、健身步行带，社区绿化步行带与社区内部各个景观节点相映成趣，人们在行走时，可以随心所欲地欣赏路边景色。4、景观与绿化系统景观轴线：社区主入口经入口广场始终纵深沿伸，贯穿社区南北，为社区景观主轴线，它不但是本社区景观体现，也是本社区最能体现住宅建筑空间、特色和休闲氛围景观轴线。社区景观次要轴线是贯穿社区东西一条轴线，重要由绿化带构成，以其优美、闲静绿化空间意象，与社区景观主轴纵横交错、相辅相成、互相辉映。整个社区内还以居民步行系统形成多条景观路轴，联系各种景观节点，如“绿化珠链”镶嵌于整个住宅社区。景观节点：本社区别别以入口、广场、建筑围合空间形成景观节点，主入口处入口门厅为社区门户节点，以建筑半围合而成，起到提示进入本社区作用，并形成独特社区景观特点：次入口以标志性构架，使社区具备强烈易辨认性。社区内部有许多景观节点，通过绿化带连接，以社区中心绿地为中心，绿地向社区各个方向渗入，使整个社区绿意盎然，生活在其中必然是赏心悦目、心情愉悦5、管线位置（1）区内管线综合涉及下列8种：①给水管道②雨水管道③污水管道④热力管道⑤天然气管道⑥电力电缆⑦有线电视⑧电信管道。（2）本管线综合布置普通应和道路中心线或建筑线平行，同一种管线之间距离或管线与建筑物之间水平距离要满足技术、卫生、安全上规定。（3）两种管线交叉时，压力管道让重力自流管道、小管道让大管道，可弯曲管道让不弯曲管道，还没有建设管道让已建成管道。（4）电信管道、有线电视及电力电缆，其最小复盖深度应控制在0.8米，液化气管道、热力管道及给水管道其最小埋土深度应控制在1米。各种道路坡度方向应东高西低，南高北低，详见规划平面布置图。（三）重要技术经济指标总用地：23.46ha总建筑面积：322929.73平方米其中：住宅建筑面积190176.43平方米公用建筑面积126753.3平方米居住户数1502户其中：A85.645平方米136户B130.325平方米150户C116.07平方米162户D105.435平方米135户E130.59平方米135户F116.325平方米95户G116.365平方米126户H89.98平方米150户I93.505平方米36户J130.685平方米135户K105—130.94平方米（小高层）242户居住人口5257人社区容积率1.25建筑密度23.23%绿地率32.61%道路占地18.30%停车泊位851个户均停车0.57辆/户社区用地平衡表用地性质用地面积（ha）所占比例（%）社区用地23.4610001住宅用地5.392302公建用地2.5332.0903道路用地2.8812.304公共绿地7.6632.61第四节建筑设计设计原则本项目需按照如下原则进行设计：（一）本项目设计必要认真执行国家技术经济政策及现行关于规范，依照国民经济和社会发展需要，按照淄博市都市规划和《临淄世贸中心详细规划与建筑设计方案》规定，统筹安排，因地制宜，做到技术先进、经济合理、安全合用、功能齐全、保证质量。（二）充分体现“以人为本”思想和以“舒服、经济、安全、卫生、美观”为原则，面对21世纪，针对居民经济水平提高和生活方式规定，以满足居民生理和心理上各种需求，充分强调空间环境可居性、舒服性，从生活品质出发，全方位地改进和提高住区可居性，保障生活、交往、育才以及运营，充分体现以人为本原则。（三）本项目属开发商品住房工程，应依照都市规划、环保等方面规定，按照使用性质，应符合相应地对噪音、采光、透视、日照、温度、净化等规定，要保证工程质量。建成中高档住宅配备合理，环境幽雅高品位，设施配套完善智能化生态社区。（四）构造设计要满足强度、刚度和稳定等规定。（五）所有建筑物设计，应满足防火、防腐、防盗等规定。（六）所有建筑物设计，应采用布置一体化、尺寸模数化、构件原则化、施工规范化，以便于施工和减少成本。建筑面积分派本项目住宅面积为19676.43平方米，公共建筑面积为126753.3平方米，总建筑面积为322929.73平方米。建筑布局及住宅设计依照本地区气候特点和顾客规定，在保证满足日照、通风、消防、防震和管线埋设基本上，提高住宅容积率和加强院落围合感。住宅户型选用85～130平方米跃层式小高层，85～130平方米多层住宅，以满足不同生活层次住户需要。所有住宅朝向皆为南向，住宅日照间距按1:1.5H考虑。住宅设计上应满足现行小康住宅设计规定，应充分考虑新技术、新材料应用。如使用新型墙体材料、运用太阳能（涉及塑钢门窗、塑料管材、新型防水材料等）使用等等。并且设计时应使住宅达到“四表”（水、暖、电、天燃气表）出户规定，特别是热表计量使用，便于将来物业管理。建筑型式上采用坡屋顶，色彩上应以鲁中民居老式色彩为主，各组团住宅特定位置采用不同颜色，使居民增强辨认性、领域感。充分发挥底层、顶层部位特点，住宅造型平面布局合理，采用行列、层次错接组合，既具备良好通风、采光，又便于围合空间，立面造型新颖，形成老年人、小朋友各类室外活动场合，老幼相宜，气愤融融，创祥和、安定氛围，既丰富立体空间，又点缀社区形态。建设原则室内外装饰1、外墙面：依照环境设想选取以不同浅色调为主外墙立面涂乳胶漆，顶部灰白坡屋面造型点缀。2、装饰：地面水泥沙浆压光，墙面混浆压光。厨房、厕所在面为防滑面砖，厨房、厕所采用瓷砖墙面，并加强地面防水解决。某些高档商品房可考虑内部装修。门窗1、外窗及后阳台均采用塑钢窗带纱窗。前阳台不封闭，底层设防护网。2、阳台均采用木制门连窗，门为半截玻璃板门。前阳台门带纱扇。3、楼宇设防盗门，分户门也为防盗门，别的为夹板门。4、窗台板：厅及卧室为普通水泥窗台，不外探。5、窗帘盒：由户主自己选取安装。屋面做法：炉渣保温。防水采用新型屋面防水材料。给排水系统：给水管采用DPC管，室内排水管采用PVC塑料管。室外埋地某些可采用铸铁管及混凝土管，并予留太阳能上下水口。构造原则：原则层高2.8米，地下室2.10米。按抗震7度设防。落水管：落水管管材采用PVC塑料管，落水口、斗为铸铁。各功能房间建筑和配套设施按普通原则建设。第五节构造设计构造设计本项目建筑中多层住宅和多层、低层公共建筑，其上部构造采用砖混构造，基本采用条形砼基本。小高层住宅建筑可采用框架构造，依照《中华人民共和国地震烈度区划图》规定，本项目工程按地震烈度七度设防。墙体采用75号机砖和炉渣砼空心砌块，1～2层75号混浆砌筑，上部50号混浆砌筑，构件设计梁、板、柱要按原则满足保护层厚度，构造柱、框架图要用钢筋与墙体连接，构造柱马牙槎砌筑。重要工程量建筑工程主材用量估算表序号名称单位数量平米用量123钢材木材水泥吨立方米吨77508073468250.0240250.145建筑工程重要工作量估算表序号名称单位数量平米用量1234人工用量基本土石方砌体混凝土工日立方米立方米立方米219592211754613240177506.80.3640.410.024第六节公用配套设计设计原则公用设施设计应符合安全、可靠、使用以便规定。本项目公用设施重要涉及给水排水管道、采暖管道、天然气管道、通讯电话电缆线和输配电线路。要做到布局合理，各线路互不干扰，各支管线与主管线互相沟通，覆盖整个项目区域并为下期工程打好基本。公用设施设计管线设计居住区内设施有电力、电讯、给水、雨水、污水、热力、液化气和有线电视等管线，所有地下敷设，沿道路走向，折线设计，各种线路皆由居住区要路接入。供电系统本社区供电涉及：住宅、公建、绿地照明等低压供变电线路及主干道道路照明，对其进行统一规划。该生活区用电原则：住宅按4000～6000瓦/户计算，公建某些按15瓦/平方米，共计总供电负荷约10913KW，本项目用电负荷为8712KW。本社区设立10/0.4KV进线变配电室三处，社区内所有供电线路采用直埋方式敷设，采用VV22型电缆引入楼内T接箱分至各相邻楼内。变电室建在生活区东北部景观点附近。在生活社区各重要道路上安装单叉高压钠灯，在绿地和次干道旁安装各种庭院灯。照明线路采用电缆直埋敷设，并运用定期钟控制。供热1、供热指标：住宅楼293KJ/m2，335KJ/m2。2、热面积：住宅196176.43平方米，公建126753.3平方米，总热负荷123.24GJ/h3、热源及管理布置该区热源由人民路热力公司管道接入，区内设一加压站，采暖外管采用枝状直埋式敷设。给排水系统给水临淄世贸中心居住人口约5257人，人均用水指标按150升计算，社区居住用水量为800吨/日，辅助商业顾客用水量为200吨/日，公建会所某些用水量为100吨/日，道路及绿化用水量为200吨/日，未预见用水及消防用水按20%计，社区每天用水总量为1560吨。依照规划，社区供水某些从社区外市政给水管接入，社区内形成DE150给水主管，由支管接入各顾客单元，社区内消火栓布置在主管上，采用室外地埋式（有明显标志），间距不不不大于120米。污水及雨水排水采用雨、污分流制生活污水排放量为生活用水量80%。依照地形及临淄西城区详细规划，生活污水经社区路主干管排入人民路政污水管网。雨水沿社区规划道路排入人民路排水管网管道煤气用气指标：8.2×108kj/户.月。管网：由人民路煤气公司主管路接入，经稳压后通过管网向顾客供气，管网沿规划道路埋地敷设。电话通讯及宽带网社区通讯及宽带网规划原则按每户一套考虑，公建某些依照实际状况敷设，线路由地区网络引至社区电缆交接箱。社区内通讯电缆沿地下管道敷设，由各电缆入孔井就近引至各户。消防系统。合理布置固定灭火装置及内外消防给水系统。电视及其她社区电视电缆从区广播电视台引来，并将电视信号通过电视电缆传播至各组团顾客。敷设方式与通讯线路相似，两条管线平行敷设。住宅智能化设立计算机网络系统通过建立智能平台、以ATM互换技术为主干，配合局域网互换技术和ATM桌面互换技术及多层合同（ML/MP）互换技术，实现单一网络上（ATM）和单一顾客设备（高性能PC）数据、视频、语音综合服务。楼宇设备自动化采用Honeywell最新exell5000建筑物设备自动系统，对社区给排水箱液位，交配电、照明、电梯等设备运营监控和故障报警。综合布线系统（PPS）采用光缆和无屏蔽双铰线组合以及星型拓扑构造布线，以支持CA、BA、OA等系统。实现模块化开放性系统，增长实用性，提高扩充性。公共安全防范系统可视对讲、防盗报警、保安巡逻集成系统，并配以电视监控。积极红外线周界防范及联网报警系统营造安全、舒服居住环境，实现人性化社区管理。节能开关设备应用楼梯间及公用通道某些，采用声控开关或延时开关，节约电能，以便使用。环境影响和安全防护第一节环保概述本项目位于临淄区人民路西首，南面为人民路，北面为齐兴路，西面为博临路。环境状况良好，水质、土壤和植被有较强净化能力，可以满足环保规定。参照原则（一）《中华人民共和国环保法》（二）（86）国环字第002号关于颁发《建设项目环保管理办法》告知（三）（86）国环字第003号关于颁发《建设项目环保管理办法》告知（四）《都市区域环境噪声原则》GB3098—82；（五）《生活饮用水水质原则》GJ25.1

—89；（六）建筑设计防火规范（GB54—73）；污染源分析及治理办法本项目属于住宅社区建设，其重要污染源为生活污水、厨房油烟及生活垃圾。为保证社区自身环境卫生规定和不对周边环境产生影响，对上述污染源必要采用恰当治理办法。重要保护及治理办法废水各住户产生生活污水及粪便污水进化粪池后，可排入市政下水管网。废气各住户厨房采用通风排气办法，在炉灶上部要设有带机械排风和油烟过滤器吸排油烟机，以防止厨房油烟气味污染环境。废物本项目废物重要为生活垃圾，垃圾解决采用集中式垃圾中转站，组织专职卫生保洁员统一收集清扫、集中。由都市环保部门运往都市垃圾解决场。绿化良好绿化不但能创造优美生活环境，并且在防止污染保护环境方面也有特殊作用，一切可绿化绿地均应绿化，充分发挥绿地保护活动功能和改进生态环境作用，同步可考虑垂直绿化，以扩大绿化覆盖面，而起到防尘、防噪音，以保证社区环境优美整洁。安全防护本项目建成后，居住区内应加强安全防护工作，社区居民应遵循“安全第一，防止为主”原则，积极配合物业管理机构，重点做好防火防盗工作，使居民放心、安心和舒心，保证居民安全居住环境和生活环境。并采用某些防护办法：各种公用电气设备必要由专业人员按规定进行定期维护保养。制定安全操作规程，严格按规程操作。用各种形势宣传，学习并掌握火灾隐患防范办法。设专业治安员，加强警卫、巡逻等。保证消防通道畅通，定期检查消防设施、设备、工具。消防用水管网要保证压力、水量。节能本项目在建设过程中，应推选先进设计方案，并采用“四新”（新技术、新工艺、新材料和新产品）技术，以缩短工期，减少造价，同步采用如下节能办法。外墙尽量采用煤矸石砌块和多孔模数砖，屋面保温防水采用新材料，在保温隔音上要有新突破，达到节能50%节能型住宅原则。所有设备必要采用符合国家关于规定新型高效节能设备，室内采暖设备严格按设计安装。供水器具采用节水型，特别住宅卫生间要有节水办法，一要选用节水型卫生洁具，二要尽量使用净化后污水。选用炉具和灯具以节能为主，重要照明灯具要使用节能灯，以利于节约能源。楼板钢筋采用冷拔螺纹钢或冷拔带筋钢等。总之，除以上办法外，社区管理机构应加强管理，完善各种规章制度，定期对各类设备、管道、器具等进行检修，减少跑、冒、滴、漏等不必要挥霍。组织机构与管理第一节建设期组织机构及管理为了把本社区商品房开发工程建成低成本、高质量精品工程，并保证工程顺利实行，在项目建设期应建立强有力项目组织机构，对项目实行筹划、组织、指挥协调和控制。或委托监理公司对项目实行过程中投资、进度和质量进行监督和检查。项目管理方式及机构组织如下图所示。建设单位（业主）建设单位（业主）设计单位施工单位监理公司设计单位施工单位监理公司物资供应公司总监理工程师总监理工程师合同控制进度控制投资控制质量控制合同控制进度控制投资控制质量控制为了加快工程建设，提高工程质量，协调好工程施工中各个环节关系，建设单位组织机构可按职能设部门，可设筹划合同部、物资供应部、财务部门、工程部、售房部。第二节物业管理该项目建成后，为保证正常运营使用、维修管理、治安保卫，应建立健全物业管理机构。近年来，随着社会发展和房改进一步深化，全面履行物业化管理已势在必行，并且符合国际社会发展潮流。全面优质物业管理是居民安居乐业保证，其业务范畴涉及专业保安、清洁、绿化和维修等项目，既以便了居民生活，又提高了居民居住质量，同步通过对物业维修和保养，也延长了个人房产使用寿命。既解决购房者后顾之忧，又能提高开发商名誉。项目实行进度1～12月进行可行性研究报告审批工作，审批后，及时进行施工图设计和开工前期准备工作，于1月开工建设，12月所有竣工，详见项目实行进度表。项目实施进度表序年度阶段进度号2468101224681012246810121可行性研究报告编制与审批2施工图设计3施工阶段4竣工验收投资估算与资金筹措第一节投资估算一、编制阐明本项目投资是按项目构成内容和设计专业提供条件而编制。(一)土地费用。由征地费和出让金构成，其中：征地费按25万元/亩，土地出让金按16万元计取。（二）前期工程费由规划、可研、勘探、设计构成。（三）管理费。按土地、建安工程费、基本设施建设费和公共设施建设费之和2%计取。（四）财务费用。是经营期间贷款利息。（五）销售费用是营业收入1%计取。（六）其他费用是开发期间各种手续费构成，按15元/平方米。（七）都市配套费是按83.25元/平方米计取。（八）住宅楼建筑安装工程费为700元/平方米、小高层住宅楼建筑安装工程费为1000元/平方米，公用建筑建筑安装工程费为1350元/平方米费。（九）预备费按前面各项费用2%计取。（十）经营资金按公司正常运营资金计算，本单位为100万元。二、编制根据（一）国家计委、建设部《建设项目经济平价办法与参数》；（二）淄博市规划局《临淄世贸中心详细规划设计条件》；（三）《山东省建筑工程综合定额》和《山东省安装工程综合定额》等关于费用定额；（四）临淄区材料预算价格和本地类似工程造价；（五）现行投资估算关于规定和政策；（六）参照执行国家、省、市关于政策和规定。三、估算范畴本项目估算范畴涉及住宅、公建、道路、绿化及所有室外管道工程四、投资估算本项目经估算，总投资为6亿元。其中：开发建设投资59500.00万元经营资金500.00万元第二节资金筹措与使用筹划资金筹措本项目总投资为6亿元，所需资金由开发建设单位—山东恒生置业发展有限公司自筹5万元，银行贷款8000万元。资金使用筹划依照建设规模和资金筹措状况，并便于管理和以便施工，本项目投资使用筹划为：第一年开发40%，年度投资29000万元，次年开发40%，年度投资24000万元，第三年开发20%，年度投资7000万元。第十一章经济效益及社会效益分析第一节经济效益分析经济效益分析编制根据和范畴根据国家计委《建设项目经济评价办法与参数》国家计委《建设项目经济评价办法与参数实用手册》国家、省、市关于商品房开发政策。范畴本项目经济效益分析范畴涉及住宅、商业用房和公建销售收入、关于成本及费用和利润。成本估算及编制根据成本估算编制重要根据财政部《施工、房地产开发公司财务制度》。《山东省建筑工程定额》、《山东省安装工程定额》等关于费用定额。淄博市材料价目表和市场材料价格。国家、省、市关于项目收费原则。成本估算本项目建设成本是由征地安顿补偿费、建筑及设备安装工程费、基本设施费、公用配套建设费、前期工程费、公司管理费、财务费用、销售费用、其他费用和预备费等构成，综合平均成本费用为1876.66元/平方米，其中：住宅楼单位成本费用为1580.00元/平方米，小高层住宅楼单位成本为1850.00元/平方米，公用建筑单位成本费用为2200.00元/平方米，详见附表4第二节销售收入、税金及附加和利润估算销售收入商品房销售价格，按照国家关于政策和精神规定，根据其建设成本等因素拟定本项目住宅楼销售价格为：多层1700元/平方米，小高层住宅楼销售价格2400元/平方米，公用建筑销售价格为2300元/平方米，其销售收入见下表。项目数量（万平方米）单价（元/平方米）金额（万元）住宅楼小高层住宅楼公用建筑共计14.385.2312.71700.002400.002300.0024446.0012552.002921066208税金估算销售税金及附加销售税金=营业税+都市维护建设税+教诲费附加=3552.98万元营业税=营业收入×5%=3310.40万元都市维护建设税都市维护建设税=营业税×7%=231.73万元教诲费附加教诲费附加=营业税×3%=99.31万元利润利润=销售收入-销售总成本-销售税金及附加=3066.56万元赚钱能力分析投资利润率=3066.56/60000×100%=5.11%投资利税率=6708/60000×100%=11.18%资本金利润率=3066.56/5×100%=5.90%上述经济指