大学物业管理专项方案范文

某大学物业管理方案物业管理整体设想及策划

（一）物业特点：

吉林司法警官职业学院大楼，是新建设现代建筑，需要高等物业管理实施现代物业管理，需要精心呵护学府形象，高效服务确保大楼正常运行。和其它类型物业相比，贵学院大楼和行政办公大楼物业管理必需注意其本身特点，摈弃传统管理方法，采取独特管理模式：

1、重视学院形象。

暨南大学医学院大楼和行政办公大楼是暨南大学办理公务及对外交流关键窗口。任何物业瑕眦和次质服务肯定会降低物业档次，损坏学院形象。适宜管理模式，需要关注暨南大学国际社会形象，和学院文化风格气氛相契合，匹配高层次物业管理人员，采取优异管理模式，确保物业服务质量和效果，发明一流办公和教学科研环境，塑造含有暨南大学特色文化气氛。

2、把握功效特点。

办公楼和医学院大楼含有不一样物业功效，其作息生命周期有所差异，需要树立“业主至上，服务第一”服务理念，合理安排管理资源，提升资源利用率，使物业管理脉搏和物业功效脉搏协调频率，确保各类服务步骤控制无缝连接，实现零缺点服务目标。

3、整合技术资源。

行政办公大楼和医学院大楼距离近，完全能够组织一个独立服务中心进行管理。和学生公寓及单纯教学楼不一样，行政办公大楼和医学院大楼功效多样和设施设备技术层次高，需要技术等级完全高出多个层次，需要复合型人才管理。不过配齐各个专业口（电梯、中央空调、给排水、消防、供配电、用户服务、楼宇自动化、楼宇清洁、绿化、医学垃圾处理、楼宇智能控制等）专业人员在任何服务中心组织管理中全部是不现实，那会大大增加管理成本。所以最理想技术组织方法是以主干专业管理人员为关键组建服务中心，以外围技术组织为补充，强化专业管理水平，而且要确保外围技术力量全方面性、立即性、常常性技术支持，才能确保两座大楼安全无忧。

4、注意特殊专业。

行政办公大楼和医学院大楼安全管理包含到楼宇消防安全、治安安全、设施设备安全、环境安全等方面内容，尤其是需要注意医学院大楼环境安全，需要对医学试验室通风安全管理、排水安全管理、医学垃圾处理安全、建筑配套设备安全等方面有着很高专业要求，需要加以强化控制。没有相关专业技术支持，就无法保障医学院大楼乃至暨南大学学院环境安全。国际标准化组织ISO14000环境管理保障体系有效运行，专业技术力量充足配置，能够有利于环境安全全方面控制。

二、

广电物业企业接管暨南大学物业综合优势

广电物业企业是国有广州广电企业集团全资企业，是广州市最具实力物业管理专业企业之一，积累了十几年各类物业管理经验，含有优异职员队伍、完善管理体系和良好运作机制，对负担暨南大学物业管理拥有充足信心。

优势一：规范物业管理运作体系

●广电物业企业ISO9002质量体系和ISO14000环境管理体系经

过多年实际运作，缜密而富有操作性，确保暨南大学物业规范化管理。

●

广电物业企业所属十多个物业管理处，已经接收了十几年

市场砺炼，在依靠物业管理费维持其资金运作方面，积累了物业管理财务运作方面丰富经验，所以，我们有实力同时接收暨南大学物业，并在确保暨南大学物业在管理水平高质高效同时，还能显著降低管理成本，为暨南大学和广大业主节省开支。

●

广电物业企业高度重视人力资源开发和管理，在职员培训

工作中，从指导思想、培训方法、内容直到考评手段等全部有十分规范要求实施程序。

●

从财务运作、多项费用收缴直到物业管理各个层面，广电物

业企业计算机管理网络早已经全方面覆盖。

●

广电物业企业已经形成一整套物业管理形象展示系统，从管

理形象上完全胜任暨南大学物业管理，假如接管暨南大学物业，我们将重视以暨南大学形象展示系统为主，使物业管理能充足表现暨南大学整体形象。

优势二：全方面丰富楼宇设备管理经验

广电物业企业拥有各类工程技术管理人员60余名，对各类物

业基础设施由电梯、中央空调、供配电、给排水设备、消防系统、保安系统、智能控制直到停车场自动管理系统等全部有完善技术保障和丰富管理经验，能够按大厦设计、实用需求，安排最经济而实用设备管理方案，确保各项系统运行正常，维修立即。

广电物业企业对机电设备运行管理和设备改造工程感受深刻，

对大厦中央空调经济运行和水电供给系统节能降耗亦有得力方法，有充足把握管理好广电物业接管各类机电设备。

优势三：管辖物业类型全方面

在广电物业企业管理各项物业中，现有高层写字楼、高层住

宅楼、又有综合性商业大厦和多层多功效楼宇，所以能够针对暨南大学物业各有侧重地安排和实施物业管理方案，在较短时间内使物业管理形象得到全方面提升，并使管理成本得到有效控制，设备运行情况良好。

优势四：发挥地域优势，实施华颖花园、平云路工业区、暨南大学管理资源共享

广电物业在广州所服务华颖花园、平云路工业区地域和暨南

大学办公楼仅有几分钟路距，我们能够综合利用广电物业全部资源实现优势共享。

1、

人才共享：广电物业除了选派优异职员进驻暨南大学外，

企业各个专业部门还能够随时直达暨南大学物管处，帮助找出管理和服务盲点。

2、

合作伙伴共享：华颖花园、平云路工业区绿化、垃圾清

运、消杀等全部对外承包，请专业企业经营，我们能够把对暨南大学以上服务纳入统一管理当中，从而降低运行成本。

3、

物资共享：三处物资能够集体采购，有利于降低成本。

优势五：鲜明企业文化，旺盛职员士气

广电物业企业在物业管理实践中总结和凝炼出富有鲜明特色

企业文化：

促进企业长足发展关键原因是这一企业不为她人所克隆企业文化。广电物业企业正是有了独特鲜明企业文化，才形成了职员共同价值观、信念追求和行为准则，这是一个宝贵精神财富，它促进职员展现出旺盛士气，为实现高尚企业目标，矢志不渝地探索和奋斗。

三、接管暨南大学物业指导思想和目标承诺

(一)

确定正确指导思想：

真诚合作、鼎力奉献、长远负担

真诚合作：表现在重协议、守信誉，以诚信为根本。

鼎力奉献：表现广电物业企业人本、服务、卓越企业精神，全力以赴作好暨南大学物业管家人，为暨南大学物业增值和物业管理行业发展倾力贡献。

长远负担：力避急功近利和华而不实，着眼于合作长远前景和综合效益，脚扎实地负担物业管理人应尽职责。

(二)

我们作出目标承诺

1、自接管之日起，第十二个月内使暨南大学办公大楼物业达成广州市级物业管理优异大厦考评标准，两年内达成省级物业管理优异大厦考评标准。

2、自接管之日起，两年内，使暨南大学物业管理总体形象得到全方面提升，大厦机电设备管理和运行情况良好，发明广州市大学校园物业推向社会化、专业化管理成功典范。

我们要在暨南大学物业管理实践中，表现企业实力，发挥企业优势，弘扬企业企业精神，规范运作，科技先导，发明优异成绩，向社会、向暨南大学领导和职员、住户呈献一份合格、满意答卷。

4、

服务目标承诺和考评指标：

广电物业是广州市市属一类大型企业广电集团下属专业物业管理企业，广电集团“老实为人，诚信做事”企业品格享誉社会，广电物业秉承集团企业文化风格，逐步形成“尽心为用户着想，尽力让用户满意”服务宗旨。我们发挥广电物业高度自律意识工作精神，对水源大厦物业管理多种指标根据国家及广州市评优标准进行量化，并给予庄重承诺，在上级主管部门和水源大厦业主考评和监督下实施兑现。

表1•1

广电物业管理指标承诺表

序号

指标名称

国优市优指标

投标指标

指标考评内容

管理方法

1

房屋完好率

98%

98%

1、

房屋及配套设施完好整齐，无乱搭建、乱悬挂现象；2、

外墙无乱贴和锈迹、破损、污渍；3、

室外招牌、广告、霓虹灯、引路标识整齐统一美观。

落实责任人，实施巡视制度，建档统计，确保房屋完好。

2

房屋零修、急修立即率

99%

99%

1、

维修管理制度和方法完善；2、

维修值班统计和回访统计无缺漏，无弄虚作假现象；3、

用户对维修立即程度评定。

建立完善制度和方法；严格检验考评；自评、考评和业主用户调查相结合；多层次维修技术培训。

3

维修工程质量合格率及回访率

100%

100%

1、

全部维修工程全部必需有具体维修统计及验收统计；2、

关键维修工程要建档造册，并由管理人员签署验收合格单；3、

每项维修工程完工后，对用户进行回访，并针对回访情况提出整改方法，达成用户满意。

分项检验，一步到位，并实施回访制度，以确保维修工程合格，满足用户需要。

4

维修返工率

≤1%

≤1%

维修返工统计和维修返工投诉

实施维修方案论证及监理制度。

5

治安（含车辆安全）案件发生率（因物业管理过失）

0

0

1、

安管员和车辆实施一体化管理；

有完善安全制度和管理方法；2、

有专业保安队伍并实施准军事化管理和训练；安管员统一服装、熟悉辖区情况，言行规范，文明执勤；3、

车辆停放有序，无违章行驶和停泊，场地整齐线标清楚。

安管员经培训考评后方能上岗，并每七天训练三次，每次两小时；落实保安岗位职责，明确责任，实施二十四小时巡视制度。

5

绿化完好率

无

99%

1、

建立健全绿化管理制度，落实绿化工作负责制及巡查制度；2、

对管理区内全部绿化品种、布局、长势、修剪、维护等情况建档登记，不出现长势不好、局部有病虫害、践踏等情况；3、

确保绿化布局合理优美，花草盆景摆放配置适当，修剪整齐美观、无践踏、无黄土裸露。

落实责任人进行养护，实施巡查制度，建档统计，并由服务中心经理监督实施。

6

保洁达标率

无

99%

1、

清洁卫生建立一体化管理制度并落实；2、

专业清洁队伍，实施门前三包；环卫设备完善；3、

小宗垃圾（烟头、纸屑、痰迹）每200平方米控制在1处以下。

责任人进行定区保洁，实施巡查制度，建档统计，大厦每层通道地板、卫生间、玻璃等专员进行不间断保洁。

7

电梯月故障停机率

≤1%

≤1%

1、

专业人员，持证上岗，电梯安检审证俱全；2、

严格运行制度和操作规程，养护巡视统计齐全，技术档案完整；3、

轿厢整齐、通风、照明、通讯完好；4、

出现故障，立即抢修，无重大事故。

建立快速反应抢修机制；配置专业管理人员；严格实施管理制度和操作规程。

8

智能化设施完好率、

无

99%

1、

建立健全大型及关键机电设备管理制度，制订定时维修、保养计划；2、

配置专业人员，持证上岗，24值班；3、

配电设备和空调系统运行正常，无严重噪音和漏水现象；4、

设施设备档案资料、运行统计、维修养护统计齐全并归档保留；5、

系统节能效果好；6、

无乱收费现象。

对各类关键机电设备每班填写运行统计日志，并进行运行情况分析，使设备在动态运行中隐患得到立即排除，落实以服务中心经理、全方面负责，主管工程师质量、技术把关岗位责任制及工程程序，使各类设备运行、保养立即合理，延长设备使用寿命。

9

大型机电设备完好率

99%

99%

10

中小型机电设备完好率

95%

95%

11

公共照明完好率（含路灯亮灯率）

99%

99%

公共照明随时处于完好状态，在二十四小时中不管任何时间出现故障做到立即修复。

落实责任人，实施巡视制度，建档统计，服务中心经理监督实施。

12

给排水设施完好率

95%

99%

1、

用水、供水制度完善，给排水设备系统运行良好，排水通畅，无大面积漏水；2、

严格遵照要求收取水费，停水通知立即；3、

定时清洗二次供水蓄水设备，有封闭方法、卫生许可证、操作员健康证，无二次污染。

严格检验统计，落实各项管理制度。

13

消防设施设备完好率

98%

98%

1、

配置专兼职消防人员，严格制度，落实责任，定时训练义务消防队，组织消防宣传；2、

总控中心系统设备完好