六维跟踪楼市复苏月报(2024-03)

房地产房地产高频数据图表1：54城新房日度成交面积（单位：万平）万平 2019 2021 2022 2023 20241201008060402001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月注：折线图为销售面积绝对规模的7天移动平均，单位为万平资料来源：，图表2：26城二手房日度成交面积（单位：万平）万平 2019 2021 2022 2023 20244540353025201510501月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月注：折线图为销售面积绝对规模的7天移动平均，单位为万平资料来源：，贝壳领先指标图表3：贝壳楼市领先指标简介板块 指标 指标简介 更新频率二手房 市场景气指数 基于贝壳平台上业主挂牌和调价行为数据，计算挂牌房源调价中调升的次数比例月度来反映当前市场预期，能够预测未来短期房价走势。单个城市景气指数=调涨次数/调价次数20以上反映市场景气。二手带看指数 基于贝壳二手房源带看数据编制而成，通过建模对二手住宅市场房源带看密度进月度行描述，能够有效衡量不同城市、不同时期二手房市场交易氛围的差别和变化，对二手房成交量有预测作用。指数35以上反映市场极热，30-34较热，25-29均衡，20-24较冷，20以下极冷。二手折价率指数二手折价率=合同价/180天内首次挂牌价。折价率在95%以上房价大概率上涨，月度反之下跌。二手房&新房KMI指数 反映贝壳经纪人对未来短期市场成交量的预期。50%以上看好，50%以下看空，周度数字越大，向好预期越强烈。新房 新房案场指数 基于贝壳新房项目带看数据编制而成，通过建模对新房住宅市场项目带看密度进月度行描述，能够有效衡量不同城市、不同时期新房市场交易氛围的差别和变化，对35以上反映市场极热，30-34较热，25-29均衡，20-24较冷，20以下极冷。资料来源：贝壳研究院，免责声和披以及析师明报告的部分请务一起读。 285%80%资料来源：贝壳研究院，华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。2018/1185%80%资料来源：贝壳研究院，华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。2019/22019/52019/82019/112020/22020/52020/112021/22021/52021/82021/112022/22022/52022/82022/112023/22023/52023/112024/2

100100资料来源：贝壳研究院，华泰研究图表8（分能级）50城100%95%90%资料来源：贝壳研究院，华泰研究图表8（分能级）50城100%95%90%一线城市一线城市二线城市二线城市三线城市三线城市

7060504030201007060504030202018/11706050403020100706050403020房地产图表4（）资料来源：贝壳研究院，华泰研究图表6（分能级）2019/2房地产图表4（）资料来源：贝壳研究院，华泰研究图表6（分能级）50城5050城50城2019/82019/112020/22020/5一线城市一线城市2020/8一线城市一线城市2020/112021/22021/52021/82021/11二线城市二线城市2022/2二线城市二线城市2022/52022/82022/112023/22023/5三线城市三线城市2023/8三线城市三线城市2023/112024/2085%80%资料来源：贝壳研究院，华泰研究2018/11085%80%资料来源：贝壳研究院，华泰研究2019/22019/52019/82019/112020/22020/52020/82020/112021/22021/52021/82021/112022/22022/52022/82022/112023/22023/52023/82023/1132024/23

资料来源：贝壳研究院，华泰研究图表9（）100%95%90%资料来源：贝壳研究院，华泰研究图表9（）100%95%90%2020/7京津冀京津冀2021/12021/42021/72021/10长三角2022/1长三角2022/42022/72022/102023/12023/4粤港澳2023/7粤港澳2023/102024/1

2018/11图表5（）6050403020100资料来源：贝壳研究院，华泰研究图表7（）60504030图表5（）6050403020100资料来源：贝壳研究院，华泰研究图表7（）6050403020102019/5京津冀京津冀2019/8京津冀京津冀2019/112020/22020/52020/82020/112021/22021/5长三角长三角2021/8长三角长三角2021/112022/22022/52022/82022/112023/2粤港澳粤港澳2023/5粤港澳粤港澳2023/82023/112024/20资料来源：贝壳研究院，华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。2022/20资料来源：贝壳研究院，华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。2022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/112023/12023/22023/32023/42023/62023/82023/92023/102023/112023/122024/12024/22024/3

807080706050403020100资料来源：贝壳研究院，华泰研究图表14（）50城市10075资料来源：贝壳研究院，华泰研究图表14（）50城市10075502020/72020/102021/1一线城市2021/4一线城市2021/72021/102022/12022/4二线城市2022/7二线城市2022/102023/12023/42023/7三线城市2023/10三线城市2024/1

1007550250252020/5100755025025房地产图表10（）50城市资料来源：贝壳研究院，华泰研究图表12（分能级）50房地产图表10（）50城市资料来源：贝壳研究院，华泰研究图表12（分能级）50城2020/112021/22021/5一线城市一线城市2021/8一线城市一线城市2021/112022/22022/5二线城市二线城市2022/8二线城市二线城市2022/112023/22023/52023/8三线城市三线城市2023/11三线城市三线城市2024/2资料来源：贝壳研究院，华泰研究2022/2资料来源：贝壳研究院，华泰研究2022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/112023/12023/22023/32023/42023/52023/62023/72023/82023/92023/102023/112023/122024/12024/242024/34

7060504030201002020/1706050403020100资料来源：贝壳研究院，华泰研究图表15（）1007550资料来源：贝壳研究院，华泰研究图表15（）10075502020/7京津冀2020/10京津冀2021/12021/42021/72021/10长三角2022/1长三角2022/72022/102023/12023/4粤港澳2023/7粤港澳2023/102024/1

10075502502502020/51007550250250图表11（）资料来源：贝壳研究院，华泰研究图表13（重点城市群）图表11（）资料来源：贝壳研究院，华泰研究图表13（重点城市群）京津冀京津冀2020/11京津冀京津冀2021/22021/52021/82021/112022/2长三角长三角2022/5长三角长三角2022/82022/112023/22023/5粤港澳粤港澳2023/8粤港澳粤港澳2023/112024/2图表16：贝壳二手房带看指数环比变动城占比 图表17：贝壳新房案场指数环比变动城市比环比增长 环比下滑 环比持平50

环比增长 环比下滑 环比持平5040 4030 3020 2010 102020/32020/62020/92020/32020/62020/92020/122021/32021/62021/92021/122022/32022/62022/92022/122023/32023/62023/92023/122024/32020/22020/52020/82020/112021/22021/52021/82021/112022/22022/52022/82022/112023/22023/52023/82023/112024/2资料来源：贝壳研究院， 资料来源：贝壳研究院，图表18：重点推荐公司一览表最新收盘价目标价市值(百万)EPS(元)PE(倍)股票名称股票代码投资评级(当地币种)(当地币种)(当地币种)20222023E2024E2025E20222023E2024E2025E城建发展600266CH买入3.909.038,403-0.410.300.620.75-9.5113.006.295.20建发股份600153CH买入10.4112.2531,2722.094.362.062.384.982.395.054.37滨江集团002244CH买入6.7212.5120,9091.201.391.682.015.604.834.003.34招商蛇口001979CH买入9.0514.1182,0010.470.700.840.9519.2612.9310.779.53建发国际集团1908HK买入14.0419.0326,6152.432.292.663.135.245.564.784.07华润置地1109HK买入24.2542.23172,9253.944.404.254.505.584.995.174.88中国海外发展688HK买入12.0019.77131,3392.132.342.452.725.114.654.444.00越秀地产123HK买入4.017.1616,1421.280.790.810.882.844.604.494.13龙湖集团960HK买入10.1215.4668,4853.881.951.952.102.364.704.704.37华润万象生活1209HK买入26.1033.6059,5730.971.281.551.8524.3918.4815.2612.79保利物业6049HK买入27.1539.6815,0232.012.492.823.1812.249.888.737.74招商积余001914CH买入10.2115.1210,8260.560.690.840.9718.2314.8012.1510.53万物云2602HK买入17.5626.8620,7431.281.651.912.1512.439.658.337.40绿城服务2869HK买入2.893.819,2310.170.190.220.2615.4113.7911.9110.07滨江服务3316HK买入16.9423.804,6821.491.782.092.4710.308.637.356.22资料来源：Bloomberg，预测图表19：重点推荐公司最新观点股票名称 最新观点城建发展(600266CH)建发股份(600153CH)

2023年预计实现归母净利润4.70-7.04亿元130234.70-7.0423-25年资产减值损失、23-25EPS0.30/0.62/0.75元（0.43/0.80/0.96元）24PE10.72倍，考虑到公司业绩持续性、核心24PE14.569.031PB（22年末剔除永续债的归母净资产计算），维持“买入”评级。风险提示：北京区域市场风险，棚改和一级开发项目进展不及预期的风险，股权投资、少数股东损益占比导致业绩波动的风险。报告发布日期：2024年01月30日点击下载全文：城建发展(600266CH,买入):23年扭亏为盈，回购注销即将落地地产投拓积极，维持“买入”评级公司1月31日发布业绩预告，2023全年预计实现归母净利118~142亿元（YOY+88%~+126%），扣除非经常性损益归母净利21~28亿元（YOY下降24%~43%），预告区间略低于我们此前预期。因房地产景气度下滑导致进一步计提减值，我们调整2023-2025年EPS为4.36/2.06/2.38元（前值4.77/2.07/2.39元），大型房企和供应链企业对应24年一致预期PE均值为6.7/6.8x；考虑到公司地产拓展积极，供应链市占率持续提升，我们维持公司24年地产业务6.1xPE（折价10%），供应链业务5.8xPE（折价15%），予以目标价12.25元（前值：13.27元），重申“买入”评级。风险提示：行业销售下行风险，大宗价格波动风险。报告发布日期：2024年02月01日点击下载全文：建发股份(600153CH,买入):23年扣非净利下降，投拓积极进取股票名称 最新观点滨江集团(002244CH)招商蛇口(001979CH)建发国际集团(1908HK)华润置地(1109HK)中国海外发展(688HK)越秀地产(123HK)龙湖集团(960HK)

1-3Q归母净利润保持稳定增长，维持“买入”评级公司10月26日发布三年报，1-3Q实现营收463.9亿元，同比+134%；归母净利润24.7亿元，同比+20%。考虑到公司营收高速增长但毛利率承压的结转情况，我们上调营收、下调毛利率，维持23-25年EPS为1.39/1.68/2.01元的预测不变。可比公司平均23PE（一致预期）为6.6倍，考虑到公司经营表现积极、业绩增长潜力充足，是民营房企中的稀缺优质标的，我们认为公司合理23PE为9.0倍，下调目标价至12.51元（前值14.60元，基于10.5倍23PE），维持“买入”评级。风险提示：行业政策、区域市场、少数股东损益占比波动风险。报告发布日期：2023年10月26日点击下载全文：滨江集团(002244CH,买入):营收继续放量，待结资源充裕权益提升推动业绩，分红彰显诚意招商蛇口发布年报，2023年实现营收1750亿元（yoy-4.4%），归母净利63.2亿元（yoy+48.2%）。拟每10股派息3.2元。我们预计公司2024-2026年归母净利分别为76.4/86.0/95.4元（2024/2025年前值分别为100.0/110.9亿元）。可比公司2024年一致预期PE均值为12倍，考虑公司融资优势显著，储备兼具质与量，未来可期，给予公司2024年16.8倍PE，目标价14.11元，维持“买入”评级。风险提示：行业销售下行风险，房企信用风险。报告发布日期：2024年03月19日点击下载全文：招商蛇口(001979CH,买入):权益提升推动业绩，分红彰显诚意23FY：销售高质量增长，重视股东价值回报；维持“买入”公司发布23年业绩：营收1344亿（yoy+35%）；剔除永续债股息后归母净利润43亿（yoy+3%）；分红率52%，在行业下行背景下彰显了对股东回报的重视。考虑销售市场下行对开发业务的影响，我们调整24-26EEPS预测至2.66/3.13/3.56（24-25E前值：3.60/4.33）。参考可比公司24EPE估值6.0（一致预期），考虑到公司市场化管理机制带来的管理效能提升和股权激励计划使管理层和股东利益深度捆绑，我们认为公司24E合理PE估值6.6倍，调整目标价至19.03港币（前值：25.62港币），维持“买入”评级。风险提示：1）母公司建发房产支持减少带来的风险。2）海西区域销售下行风险。3）行业销售下行风险。报告发布日期：2024年03月24日点击下载全文：建发国际集团(1908HK,买入):销售高质量增长，派息彰显诚意FY23：经常性业务发力，整体业绩稳中有升；维持“买入”公司发布FY23业绩：营收同比+21%至2511亿，核心净利同比+3%至278亿，经常性业务收入/核心净利占比分别达16%/34%，同比+0.7/10.4pct，得益于经常性业务发力，公司整体业绩稳中有升。考虑新房销售下行对公司开发业务的影响，我们调整24-26EEPS至4.25/4.50/4.86元（24-25E前值：4.26/4.51元）。可比公司24EPE均值7.6倍（一致预期），考虑公司强大的不动产经营能力和融资优势，我们认为公司合理24EPE为9.1倍，调整目标价至42.23港币（前值：32.88港币），维持“买入”评级。风险提示：经常性业务收入增速不及预期；开发业务结转情况不及预期。报告发布日期：2024年03月28日点击下载全文：华润置地(1109HK,买入):资管模式初显成效FY23：价值创造能力依旧，市场地位保持领先；维持“买入”公司发布FY23业绩：营收2025亿，同比+12%；毛利率20.3%，同比-0.98pct；归母净利256亿，同比+10%，高于我们对其FY23的预测值249亿。公司利润率继续保持行业领先，价值创造能力依旧。考虑公司的结转情况，我们调整公司24-26EEPS为2.45/2.72/2.83元（24-25E前值：2.59/3.01元）。可比公司平均2024EPE均值为6.8倍(一致预期)，考虑公司财务状况良好，开发业务保持领先地位，叠加非开发业务保持增长轨迹，我们认为公司合理2024EPE为7.4倍，目标价调整至19.77港币（前值：26.88港币），维持“买入”评级。风险提示：结转收入及利润率不及市场预期；销售增速不及市场预期。报告发布日期：2024年03月30日点击下载全文：中国海外发展(688HK,买入):业绩超预期，运营动能充沛销售增速领先行业，投资能力与意愿兼具；维持“买入”公司3月26日发布年报，23年实现营收802.2亿元，同比+10.8%；归母净利润31.9亿元，同比-19.4%。毛利率15.3%，同比-5.1pct。考虑行业下行背景下，公司毛利率有所承压，我们下调公司2024-25E归母净利润至3268/3548百万元（前值4519/5169百万元），2024-26EEPS为0.81/0.88/1.05元，可比公司平均24PE为6.5倍（一致预期），考虑到公司更为优质的土地储备，领先行业的销售增速，认为公司合理24PE为8倍，目标价7.16港币，维持“买入”评级。风险提示：单城市经营风险，股东支持力度下降风险，房地产行业下行风险。报告发布日期：2024年03月28日点击下载全文：越秀地产(123HK,买入):销售增速领跑行业，优化资源布局23FY：开发业绩承压，经营性业务尽显韧性；维持“买入”公司发布23FY业绩：受地产行业下行影响，开发业务收入和利润率同步下降，拖累公司整体营收同比-28%至1807亿，核心归母净利同比-49%至114亿。考虑新房销售下行对开发业务的影响，我们调整营收和毛利率假设，调整24-26EEPS预测至1.95/2.10/2.18（24-25E前值：3.41/3.72）。可比公司24EPE均值为6.6倍（一致预期），考虑到公司长期稳健的运营能力和前瞻的经营性业务布局，我们认为公司合理24EPE为7.3倍，调整目标价至15.46港币（前值：25.12港币），维持“买入”评级。风险提示：行业下行削弱公司融资能力；物业销售增速不及预期；经营性业务发展不及预期。报告发布日期：2024年03月24日点击下载全文：龙湖集团(960HK,买入):开发业绩承压，经营性业务尽显韧性股票名称 最新观点华润万象生活(1209HK)保利物业(6049HK)招商积余(001914CH)万物云(2602HK)绿城服务(2869HK)滨江服务(3316HK)

23年归母净利润保持较快增长，维持“买入”评级325日发布年报，23147.7亿元，同比+23%29.3亿元，同比+33%；派息率同比+10pct55%。综合考虑收并24-26EPS1.55/1.85/2.14元（24-25年前值1.61/2.02元）。可比公司平均2024PE为10倍（一致预期），考虑到公司商管板块的独特竞争壁垒和对股东回报的高度重视，我们认为公司合理2024PE为20倍，目标价33.60港币（前值47.46港币，基于35倍2023PE），维持“买入”评级。风险提示：经济环境带来的经营风险，收购整合风险，规模扩张不及预期，利润率不及预期。报告发布日期：2024年03月26日点击下载全文：华润万象生活(1209HK,买入):商管经营强劲复苏，再度加强股东回报23年归母净利润取得稳健增长，维持“买入”评级公司3月26日发布年报，23年实现营收150.6亿元，同比+10%；归母净利润13.8亿元，同比+24%；派息率同比+15pct至40%。考虑到房地产调整、物管市拓竞争和外部环境的影响，我们调低24-25年营收，预计公司24-26年EPS为2.82/3.18/3.58元（24/25年前值为3.18/3.89元）。可比公司平均2024PE为11倍（一致预期），考虑到公司在公建领域的竞争优势和对股东回报的重视，我们认为公司合理2024PE为13倍，目标价39.68港币（前值56.85港币，基于21倍2023PE），维持“买入”评级。风险提示：关联房企支持减弱，市拓规模和盈利能力下行，社区增值服务不及预期。报告发布日期：2024年03月27日点击下载全文：保利物业(6049HK,买入):经营质效改善，股东回报加强2023年业绩保持稳健增长，维持“买入”评级315日发布年报，2023156.3亿元，同比+20%7.4亿元，同比+24%6.6亿元，同比+32%。考2024-2026EPS0.840.971.13（2024-20250.88、1.05元）。可比公司平均2024PE为11倍（一致预期），考虑到公司在非住宅领域的竞争优势及A股流动性溢价，给予公司18倍2024PE，目标价15.12元（前值16.79元），维持“买入”评级。风险提示：关联房企支持减弱，盈利能力下行，轻重资产分离不及预期。报告发布日期：2024年03月16日点击下载全文：招商积余(001914CH,买入):继续保持非住宅物管领先优势23年核心净利润取得较高增长，维持“买入”评级公司3月22日发布年报，23年实现营收331.8亿元，同比+10%；归母净利润19.5亿元，同比+29%；核心净利润23.4亿元，同比+30%。考虑到房地产市场调整和物管市拓竞争，我们下调营收预测，预计公司24-26年EPS为1.91/2.15/2.41元（24-25年前值2.05/2.46元）。可比公司平均2024PE为11倍（一致预期），考虑到公司在蝶城和科技方面的独特竞争优势，以及对股东回报的重视，我们认为公司合理2024PE为13倍，目标价26.86港币（前值39.58港币，基于22倍2023PE），维持“买入”评级。风险提示：关联房企支持减弱的风险，“蝶城”推进、收并购项目经营表现、科技板块和社区增值服务发展不及预期。报告发布日期：2024年03月23日点击下载全文：万