最详细验房收房手续及作业流程

最具体收房手续及步骤房价越来越高，对于通常市民来说，买个房子全部不轻易，买房是大事，所以收房时候要小心谨慎，以免以后出现纠纷。那么，收房手续和步骤应该是怎样呢？首先，要了解房子是否达成交房条件了。按摄影关要求，开发商交付商品房是需要满足多个条件：1、经建设工程质量监督机构核验合格商品房通常是由所在区、县建设工程质量监督站核验，出具是否合格书面证实，假如验收合格，还须说明质量等级，如合格、优良等。2、住宅房屋所属楼必需取得了住宅交付使用许可证住宅房屋所属楼需取得住宅交付使用许可证，住宅交付使用许可证是由市或区房屋土地管理局颁发。未取得许可证房屋，不许可交付，公安户籍管理部门不予办理入户手续。能够经过登录房管局网站查询。3、取得了新建商品房房地产权证(大产证)实际上只要取得"大产证"，就必需含有一、二条所列条件。没有“大产证"，开发商不能办理交房手续，开发商向买方预先交付房屋交钥匙，买方应拒绝接收。不少购房者在开发商房屋不含有正当交房条件时，就提前进房装修，等交房期届满，开发商却交不出符合协议约定标准房屋;或配套不到位;或质量存在问题或产权有纠纷;或有些费用未缴付，造成不能按时取得住宅交付使用许可证和商品房房地产权证。这时购房者只能是左右为难：退房吧，已投入大量装修资金和时间、精力；不退吧，住下去确有很多不便，或干脆无法居住，再说，即使是要求退房，购房者也无法要求开发商赔偿自己全部经济损失，因为购房者也有过失，也应对提前装修造成损失负担一定责任。所以，在收房时一定要审核开发商是否符合上面条件。二、新房交付通常步骤1、通知开发商取得商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。开发商约定收楼时限通常在收楼通知书寄出30天内，按相关要求，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则通常被视为开发商已实际将该房交付买家使用。2、验收购房者应依据购房协议约定标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好统计，同时，不要忽略对房屋产权是否清楚进行核验。验收时，开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和商品房房地产权证。开发商不出示，购房者能够拒绝验收，由开发商负担责任。3、提供《住宅质量确保书》和《住宅使用说明书》依据《商品住宅实施住宅质量确保书和住宅使用说明书制度要求》等相关法规，商品房交付使用时，应该提供住宅质量确保书和住宅使用说明书。该法规要求，《住宅质量确保书》是开发商对销售商品住宅负担质量责任法律文件，能够作为商品房预、出售协议补充约定，和协议含有相同效力。开发商应该按《住宅质量确保书》约定，负担保修责任。开发商不提供，购房者能够拒签房屋交接书。商品住宅售出后，委托物业管理企业等单位维修，应在《住宅质量确保书》中明示所委托单位；而《住宅使用说明书》应该对住宅结构、性能和各部位(部件)类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。4、签署房屋交接书购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合协议约定条件，应和开发商签署房屋交接书；对不符合协议约定，应做好统计，要求开发商签字，直至开发商房屋完全符合交房标准，再签署房屋交接书。三、收房时需注意关键点1、在验房之前，假如开发商要求交费或是签署文件，那业主一定不要答应，不然在验房时业主发觉质量问题，就只能自己付钱处理了。2、假如开发商提出代办产权证，业主是能够拒绝，因为产权证业主完全能够自己办，假如交给开发商，那业主还要给开发商交代办费。3、必需先验房后收住宅钥匙购房者在没有验收房屋之前，不能签署《住宅钥匙收到书》，领取住宅钥匙，办理入住手续。因为依据《相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》(下称商品房买卖司法解释)要求，“交钥匙”就算房屋交付使用。所以领取住宅钥匙以后验房发觉问题，开发商只负担房屋质量包修责任，而没有逾期交房压力。4、验房中所发觉质量问题一定要白纸黑字写在纸面上，不能听信开发商口头承诺，而且在房屋问题后面，还要写明开发商承诺处理时间，这么业主才不会在开发商无限期拖延以后毫无措施。5、收房时必需仔细查看文件。在正常交房过程中，业主应该查看“三书一证一表”5样必备东西：《住宅质量确保书》(可带走)、

《住宅使用说明书》(可带走)、

《建筑工程质量认定书》，

“一证”是指《房地产开发建设项目完工综合验收合格证》，

“一表”是指《完工验收立案表》。

还能够查看《面积实测表》、《管线分布图》、《住户验房交接表》、《楼宇验收统计表》、《商品房面积测绘技术汇报书》、《住宅工程质量分户验收表》等辅助图表，查看交付给您商品房和协议签署要购置商品房是否一致，其结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量，和协议签署面积是否有差异。高层住宅楼生活供水系统必需含有卫生防疫部门核发用水合格证、有没有消防部门核发消防检验合格证。6、接收房屋后仍可追究开放商违约责任担心开发商逾期交房，担心一旦接收房屋后，就不能再追究开发商违约责任是没有必需。原因以下：第一、接收房屋和追究开发商逾期交房责任之间并无法定前后次序，也没有任何法律要求接收房屋后就不能再追究开发商违约责任；第二、在开发商已经逾期交房且不存在免责事由情况下，是否追究和何时追究开发商违约责任完全是购房者本身权利；第三、除购房者明确表示放弃外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。当然，追究开发商违约责任受到诉讼时效限制，购房者应该在开发商实际交房之日起两年内主张自己权利。四、哪些情况能够退房？因为买卖过程中部分不规范操作和开发商在资金、工程进度等方面问题，造成退房事件时有发生，那么在什么情况下，购房者能够退掉已购房屋呢?1、延迟交付房屋这种情况是现在买房人最可能碰到一个情况。到了开发商和购房人在协议中约定交房以后，却迟迟得不到开发商入住通知。通常超出3个月开发商还不能交房，购房人就能够要求开发商退房，并要求双倍返还订金或支付房款利息。2、开发商缺“证”，造成协议无效现在，开发商必需证件齐全才能盖楼、卖房。假如开发商证件不全，就属于违法操作，和买房人签署协议属于无效协议。因为是无效协议，购房人应该腾空房屋，开发商应该返还购房人交纳房款。3、开发商没经购房人同意变更设计在购房人和开发商签署协议中，通常全部约定开发商在变更设计之前，必需经过购房人同意。不然，开发商组成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而私自变更房屋户型、朝向、面积等相关设计情况，购房人能够依据协议约定要求开发商退房。4、无法得到贷款。在签署协议时，除一次性付款或分期付款外，全部有对商业贷款或公积金贷款约定。假如是公积金贷款，需要开发商出具相关资料，交由公积金归集部门审核。假如开发商提供资料显示出不含有公积金贷款条件，购房人所以而不能取得公积金贷款，购房人就能够要求退房。5、拿不到产权证因为开发商原因，买房人在协议约定期限内无法得到产权证，如约定此条件可退房，买房人就能够要求退房。另外，因为前几年部分房地产运作不规范，部分开发商拖欠政府土地出让金等问题时有发生，造成购置这些楼盘购房人入住多年后无法拿到房屋产权证，购房人也能够要求退房。6、房屋面积误差超出3%现在，假如交房时房屋实测面积和签约时暂测面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，购房人要求退房，法院将不予支持。而假如面积误差比绝对值超出3%，购房人要求退房并要求退赔利息，法院会判决购房人胜诉。7、房屋质量不合格房屋质量不合格是房屋“硬伤”。出现这种情况，首先是开发商难以拿到《完工立案表》，无法交房。或是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。据悉，到现在为止，北京法院还没有因为房屋质量不合格而判决退房案例。8、房屋质量造成严重影响使用依据最高人民法院刚刚公布商品房买卖协议纠纷司法解释，因