商铺的物业管理专项方案

商铺物业管理方案按其经营方法关键为单体经营，集中管理模式，对商业街商铺进行统一管理，是现在开发商普遍推行一个方法，管理好，对培育区域商业中心和商业品牌相关键影响。对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够，还必需成立专门商业管理企业对商铺进行管理，才能长久发展。现在中国商铺购置者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺管理更为关键。假如商铺商业管理不力，影响商铺业主租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商头上。1.0商铺物业管理理念让买者“一站式”购物；让卖者享受“一站式”管家服务，这将带动专业化市场向更高级次前进。“一站式”管理和采购模式，既是专业市场吸引用户关键手段，也是未来建才专业市场发展趋势。建材城打破传统经营模式，依据产业集群特点，推出了集批发、期货、展示贸易、交易、零售、物流、仓储、办公、生活配套、原材料配套、管理配套等12项专业服务于一体商驻理念,总体来说就是“统一管理,分散经营”。Ø专业市场是有计划商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是专业市场区分于其它房地产关键特点。Ø“统一管理”，要求商铺必需由代表业主权利、受业主、开发商委托管理企业统一管理，没有统一管理商铺是难以经受猛烈零售业市场竞争。Ø“分散经营”，是商铺对消费者和经营者间交易提供场所，商铺管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。1.1商铺统一管理理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。为了达成“统一管理,分散经营”管理模式，在商铺销售协议中全部应该约定承租户必需服从管理企业统一管理。在法律上确定商铺管理企业管理地位。1.1.1“统一招商管理”要求招商品牌审核管理和完善租约管理。

Ø“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。

审核包含对厂商和产品审核，须含有有效营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。

Ø“完善租约管理”指：签定租约、协议关键条款必需进入。

租约管理包含约定租金、租期、支付方法、物业管理费收取等，还有其它比较关键租约条款管理，比如：

l承租户经营业态是受到整个商铺统一商业计划限制，假如发生重大改变，须经业主委员会认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；

l营业时间确实定；

l承租户店名广告、促销广告尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接收统一管理；

l为整个商铺促销负担义务；

l承租人对停车场使用，确定有偿还是无偿，有没有限制；

l投保范围事宜；

1.1.2“统一营销管理”有利于维护和提升经营者共同利益。

Ø因为现在商业竞争猛烈，打折降价促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理企业应该为商铺策划好1年12个月营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。

1.1.3“统一服务监督”有利于经营者间协调和合作。

Ø商铺须设置由开发商领导、商业教授组成管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户经营活动，确保商铺高效运转。常见方法有：

l指导项目：店铺部署指导、促销活动安排；

l协调项目：协调经营者之间担心关系，促进经营者之间合作；

l服务项目：行政事务管理；

l监督项目：维护商铺纪律、信誉，帮助工商、税务、卫生、消防等部门管理。

1.1.4“统一物业管理”有利于建筑空间维护和保养。

Ø商铺物业管理内容包含：养护建筑、维护设备、确保水电气热正常供给、公用面积保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、仓储管理、意外事故处理等。商铺各项设施使用频率较高，统一管理有利于对物业设施设备有计划保养和维修，增加使用安全性和耐久性。

2.0商铺物业管理特点2.1

用户流量大商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作很关键，有些零售商品易燃易爆，所以消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢。安全管理应尤其慎重。2.2

服务要求高要物业管理服务面向商铺置业人和使用人，向她们负责，一切为她们着想。促进商业物业保值、增值；同时为使用人和用户营造一个安全、舒适、便捷、优美经营和购物环境。这是商铺物业管理服务根本标准。2.3

管理点分散

出入口多，管理区域分散，需要保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理特点。2.4

营业时间性强

用户到商铺购物时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天用户相对少部分。统一店铺开张及关门时间有利于商铺整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营凌乱感，无序经营印象，对用户产生不良心理影响。2.5

车辆管理难度大来商铺用户，有开车，也有骑车，大量机动车和非机动车对商铺周围交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平整体表现。

3.0商铺物业管理组织架构及人员配置管理处经理维修服务部业户服务部保安服务部保洁绿化服务部3.1.1商铺管理人员配置标准是因事设岗、一专多能、精简高效、使业户感觉没有虚职，没有闲人，业户交纳管理费全部用在刀刃上。3.1.1.1业户服务部

设主管一人，可由物业经理兼任。该部关键职能是业户接待和内部管理、下设业户接待员若干名，分别兼任行政人事、文书档案、计划财务、物料管理等职。接待员多少关键依据于业户服务部工作时间和工作量，通常每班保持两人便可。3.1.1.2维保服务部设主管一人，全方面负责房屋、设备、设施运行、保养和维修工作。该部门关键职能是确保商铺不间断地安全运行，使物业保值和升值。维保服务部作业人员应依据商铺经营服务需要、商铺设备多少和技术难易程度进行合理配置。3.1.1.3保安服务部设主管一人，全方面负责商铺门卫、巡查、监控、消防和车管工作。该部门关键职能使安全防范和消防管理。3.1.1.4保洁绿化部设主管一人，全方面负责商铺室内保洁、室外保洁和绿地养护工作。该部门关键职责是保洁服务管理和绿化服务管理。具体保洁和绿化作业人员依据商铺保洁范围、保洁面积、保洁频次和商铺绿化面积进行安排。4.0商铺物业服务管理商铺物业管理包含以下多个方面，我们现对此进行分项描述：4.1

商铺业户服务管理4.2

商铺装修服务管理4.3

商铺设备、设施维保服务管理4.4

商铺建筑物养护及维修管理4.5

商铺保安服务管理4.6

商铺保洁服务管理4.7

项目绿化服务管理4.8

商铺经营服务管理

4.9

商铺广告管理4.10仓储加工管理4.11

商铺保险管理4.12VI系统管理4.1商铺业户服务管理业户服务部有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管理。4.1.1接待和联络接待和联络是业户服务关键内容之一，是物业管理方为业户、用户提供服务并和业户、用户进行交流窗口。其关键职能和其它类型物业管理业户服务一样，包含倾听提议和意见，接收投诉，安排维修和回访，收取管理费和内外联络等。4.1.2纠纷、投诉接待用户在商铺购物因环境服务原因而来投诉。对物业管理方来说，全部投诉、处理结果全部要有统计，作为年底表彰和推行“管理条约”业绩考评依据之一；4.1.3报修接待商铺铺位照明或其它设施出问题，对业户营业将造成很大影响。业户报修，应快速做统计，填写《维修任务单》，即时派维修工到现场抢修；4.1.4走访回访接待员走访内容包含三方面：Ø一是听取业户和商铺方对物业管理服务意见、提议；Ø二是对报修后维修结果进行回访；Ø三是对业户礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面不足之处作出提醒、督促改善，晓之以理，动之以情，用实际行动去感化业户，让她们明白：我们所做一切，全部是为了商铺本身形象，我们目标是一致。4.1.5内外联络商铺内部联络：商铺内部联络包含向业户收取租金、管理费、水电能花费、铺位报修抢修费等；向商铺方收取物业管理费、能花费。商铺服务管理做得怎样，必将影响到收缴率好坏。商铺外部联络:商铺和街道、居委、公安、消防、劳动、环境保护、水、电、电信及媒体全部有业务上联络，如处理不好这些关系，会使商铺经营活动很被动。处理得好，往往事半功倍。4.2商铺装修服务管理4.2.1装修管理应包含在业户管理中，因管理难度较大，故单独列出叙述。装修管理职能关键包含：审核装修申请、签署“装修管理协议”，现场监督管理等。4.2.2商铺楼宇租赁往往以整个层面向外出租，出租后，由承租商依据经营要求，提出装修申请；也有业主把一个层面装修完成以后出租铺面。承租商户对铺面只能经过申请同意后作部分小变动装修，装修管理应做好以下多个方面：Ø建立周全、具体、便于操作管理制度；Ø专员负责对工程实施严格监督；Ø选定资质高、信誉好工程承包商进行装修；Ø对装修现场进行监督管理。4.2.3商业铺面制订装修管理要求关键点Ø二次装修过程应遵守物业管理处制订《二次装修施工管理要求》；Ø业户装修需使用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备，应严格遵守《商铺动火申请制度》各项要求；严禁私自更改水、电管线及负荷用电；Ø装修完成后，物业管理处依据装修前业户递交经认可装修设计图、装修协议，对工程进行完工验收，如发觉有违反装修设计图及装修协议一些条款，应视情节轻重作不一样处理；Ø为了确保业户在装修过程中不损伤楼宇结构等关键部位，装修工程施工方事由物业管理处选定还是由业户选定应视工程包含方面来确定，通常分以下多个情况：Ø凡包含电力设备（由铺外配电架至铺内终端空气开关箱等）进行增建、改装；为该层消防设备（包含消防喷淋装置、管道、警铃等）进行增建或改造；电视监控系统、公共天线分布系统等进行增建或改装，全部由物业管理处选定工程实施工方。业户则按工程费用一定百分比支付给物业管理处作为工程监督管理费。Ø凡包含铺面、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔，水管、排水道、电力装置，通风设备、电话等小规模装修可由业户自行选定工程施工方，也可由物业管理处选定施工方。Ø业户递交装修设计方案所附图纸，应包含：清楚显示楼层内部间隔平面图；楼层平面图正视图、切面图（附铺面、商号招牌细节）；排水系统分布图（附由关细节）；电力供给设备分布图及电线敷设简图（附有敷设电线资料及负荷量）；照明设备位置图；假天花平面，切面图；及其它部分物业管理处或商铺要求提供建筑细节；Ø装修工期、开工期、防火方法、环境保护、环卫要求、违约责任、施工期保险等。4.2.4装修现场监督管理

Ø在施工过程中，物业管理处应派专员在现场进行管理。管理内容关键包含3方面：对施工人员管理，和对工程是否按图施工、按“装修协议”要求和对装潢现场环境卫生（装潢垃圾）进行监督管理。通常建筑施工队人员情况复杂，大多是临时工，施工方对她们可能也缺乏有效控制；Ø装修施工和整个楼宇建筑不一样，她通常局限于一个单元或一个楼层内施工，而其它层面则照常营业，如对施工人员无有效管理，势必会影响其它业户营业活动。对于装修工程监控关键着眼于施工人员有否严格按认可设计图纸进行施工，有否违反已签署“装修管理协议”上条款，有否违反物业管理处其它管理要求等，Ø如有违反要求要立即联络，发出“整改通知单”等。如装修时损及商铺装饰、装置或公用设施，则由业户负责将其修复，直至商铺方满意为止。当然，也可由物业管理处修理，但相关费用则由业户支付。这些管理服务全部应做好具体统计，作为完工验收时证据或参考。4.3商铺设备、设施维保服务管理Ø商业物业日常养护标准较高，维修要求严，其内容同办公楼相同，但其方法不一样。商业物业关键在于多种设施，设备上，因为商业物业设施设备使用频率较其它物业相比是最高一类，设备、设施养护及维修管理好坏直接影响经营环境和经营活动正常运行。Ø商铺设备管理关键是预防商铺停电和确保中央空调正常使用。商铺供电需要绝对确保，因为一旦停电，漆黑营业厅将给用户、商品和营业款带来不安全原因，对商铺声誉带来不利影响。所以应选派优异职员，日夜监测电气运行情况和空调系统运行情况，一有异常情况立即安排维修，确保电气和中央空调正常运行。

Ø商铺设备设施维保管理具体实施过程和办公项目类似，在此省略。4.4商铺建筑物养护及维修管理4.4.1商铺修缮计划、资金管理。为了确保商铺建筑物完好，应制订完整修缮制度，编制每十二个月修缮计划，安排年度修缮投资，经管理处审核后报商铺业委会方审批（大中修要落实资金），检验修缮结果。4.4.2工程性质确实定依据商铺建筑物损坏程度，将修缮工程大致分为大修、中修、小修三类。大修工程是指建筑物主体结构大部分严重损坏，或有局部坍毁危险；部分隶属设施必需拆换、改装或新装，如上、下水道等。因为大修工程施工场地和安全要求，通常是经营业户必需停止营业。所以，工期安排和开工前筹备工作很关键；中修工程是指建筑物部分损坏，在局部维修中只牵动或拆换少许主体构件，保持原楼宇规模和结构工程。如楼顶局部修缮或部分重做面层，加固部分钢筋混凝土梁柱，外墙全方面粉刷装饰等。中修工程影响面为局部，管理工作做得好，可使建筑物内部分业户继续营业；小修工程（亦称零修工程或养护工程）是指立即修复小损小坏，以保持建筑物原有完损等级日常养护工程。这类工程在新旧楼宇中极为常见，如修补面层，门，窗、地面整修等。小修工程较小影响商业经营，但也应加强施工管理，尽可能不影响业户及用户。4.4.3建筑物维修档案管理

建筑物维修技术档案管理是对原有建筑物技术资料补充，是为以后建筑物维修、整改、扩建等工作提供不可缺乏依据。4.4.4维修或施工工程管理

设备、设施大中修或商铺建筑物修缮如需外发包时，应给有对应资质修缮施工单位承接。外发包协议应要求该施工单位对修缮工程有设置总工程师、主任工程师、技术队长或技术责任人方法，形成工程施工过程中技术决议、管理体系，总工程师为技术总监，各岗位有技术责任人，职、权、责分明。维保部派专员在整个工程施工过程中对现场质量、安全（包含防火）和是否按外发包协议要求和对施工现场环卫（装潢垃圾）、环境保护方法进行监督管理。4.4.5检验监督

维保部主管对属下各维修组维修和保养天天进行抽查，发觉问题（苗子）统计在案，追查分管维修工责任；发生责任事故追究维保部主管责任。4.5商铺保安服务管理4.5.1治安管理商铺安全保卫工作包含治安防盗、防范突法事件、监控中心管理、车辆管理、停车场管理等。其管理关键以下：4.5.2安全保卫管理是商铺物业管理关键点，必需给予重视。它有两部分组成一消防和治安管理。Ø商铺物业通常全部安装优异自动火灾报警装置和自动灭火装置，这些装置直接和电视监控系统联网，一旦发觉火情，烟雾达成一定浓度或温度达成一定高度这两种装置便自动经过导线将报警信号传输至报警装置、电视监控系统和自动喷淋装置；Ø利用电视监控系统对商铺进行全方位、多角度，发觉可疑人员或突发事件、恶性事件时监控人员立即录像存作查证。Ø在地下车库或露天停车场亦须安置监控探头，预防车辆被窃。Ø人防方面因为商铺中铺面多，人流密集，易造成电视监控死角，人防是商服物业管理中必不可少。Ø商铺关键进出门岗保安员发觉可疑人员时用对讲机通知场内保安人员加以注意。流动岗应不间断、流动巡查，做到勤观察，勤分析，善于发觉问题立即处理问题。Ø对突发事件和恶性事件应立即处理预防事态扩大并注意保护现场立即向上级和公安部门汇报。4.5.3防窃防盗管理Ø建材市场出入口多，管理分散，管理难度大。在商品出入口应设置保安，其职责检验带出商品是否有发票，是否是正当商品购置行为；大型商铺在进货和为用户送货（大件）时，因为商品货量大，堆在商铺外场地上，轻易给不法之徒以可乘之机，这时保安就要提升警惕，预防商品被盗；Ø部分盗贼在商铺关门前躲在商铺内隐蔽处，等到深夜出来作案，第二天开门后又混在用户中出门。故商铺关门后保安要提醒经营户仔细检验商铺各角落、隐蔽点、夜晚值班时要提升警惕，加强巡查；Ø对夜晚值班保安素质要求应较高，夜晚值班应排出两名以上保安和一名管理人员，商铺夜应采取必需技防方法。防范恶性事件和突法事件。Ø市场入口时保安第一关，保安人员责任心要强，善于察言观色。发觉可疑人员，用对讲机汇报商铺内保安员加以注意。Ø商铺发生突法事件，保安、管理人员应按《应急事件处理规程》操作。预防事态扩大，注意保护现场，立即向上级汇报或呼叫救护车。应尤其强调，在发生恶性事件紧急疏散围观用户时4.5.4监控中心管理Ø监控是指利用电视监控系统对商铺进行全方位多角度监视。Ø如发觉可疑人员或突法事件、恶性事件发生，监控人员应立即录象，寸作查证。Ø露天停车场亦须安置监控摄像探头，预防车辆被窃，万一遭窃，录象将提供证据、线索，有利破案。Ø这项工作关键性要求监控中心保安人职员作认真、敬业。4.5.5消防管理Ø商铺消防工作关键性不言而喻，商铺内人流大，楼梯、通道（尤其是放火楼梯、通道）相对面积较小，这给火灾时人员疏散带来很大困难；Ø市场商品多（且大多是易燃品），火种轻易快速燃烧；面积广，因无防火墙阻隔，烈火蔓延极快；烟雾窒息死亡往往是火灾死亡率中最高。鉴于预防火灾关键性，商铺全部安装有优异火灾探测装置（烟感探测器和温感探测器）和自动灭火装置（喷淋装置）。这些装置直接和火灾自动报警系统联网。只要易各地方出现火情，烟雾和温度各达成一定程度，这两种装置便自动经过导线将报警信号传输至报警器，进行有效监控和预防。Ø制订切合本商铺实际消防管理制度（包含几套火灾应急处理方案）；商铺各部门及物业管理各部门全部要把各自放火职责、范围要求清楚；消防监控中心保安员应明确本身职责范围。做到“统一指挥，分区管理，层层负责，责任明确，防患未然”，切实落实“预防为主，防消结合”消防方针。Ø发觉监控屏幕有火灾报警号时，立即用对讲机通知就近保安人员赴现场核查和处理；如确为火警，按应急方案实施，汇报保安部主管组织扑救，关键是商铺内人员疏散，保障人身安全，事故后作好调查分析汇报并立案。Ø发觉故障警报，应快速消除警铃使之还原，并立即通知维保部，帮助维保部立即排除故障，并作好具体统计。Ø定时对消防设施、设备、器材及消防通道、标识、放火门进行检验，确保完好备用、通道通畅、标识清楚。对部分业户可能私自增加电气设备要认真检验，预防发生电气超负荷火接触电阻过大、线路老化、过载、摩擦等危险现象。Ø在职员、管理人员和业户中定时开展消防培训及消防演练，使人人全部会使用消防器具，掌握火灾逃生知识，不停提升大家防火意识和消防业务水平。4.6商铺保洁服务管理商铺环境有外部环境和内部环境Ø外部环境包含楼宇外墙、隶属建筑设施及周围绿地、广场、停车场等；Ø内部环境包含过道、卫生间、会议室等一切公用场所。Ø搞好商铺环境卫生和绿化养护主意在于发明整齐优美、友好怡人商业气氛，为业户提供一各理想经营环境，为用户提供一个轻松愉快购物环境。4.6.1商铺保洁管理方法

Ø要做好商铺保洁服务管理，首先要确定做什么，即什么地方需要保洁，然后定出清洁标准，依据这些标准、要求再定出保洁频率（次数），还要再加上检验手段，如目视检验还室手摸检验或白纸擦一米检验等。Ø制作《商业街商铺环境清洁作业标准》，内容有检验部位、项目、清洁标准、保洁频率、检验手段等。关键问题是怎么做等。Ø制订《商业街保洁服务作业规程》，这个“规程”指导保洁工对商铺各部位清洁按要求操作程序去做，是保洁工岗前岗中培训教材，其关键点有：地面清洁、打蜡；墙角线清洁；墙面除尘；大理石清洁、打蜡；不锈钢面清洁；卫生间清洁；玻璃幕墙清洁；窗户清洁；地毯清洗洁净等。4.6.2商铺保洁管理关键Ø商铺清洁管理关键之一是地坪清洁。伴随人流进出，给商铺地坪带来灰尘、纸肖；定时清洁能够带给用户舒适、优美购物环境；Ø商铺玻璃无框门、室内柱上镜等，因为用户触摸频率较高，留下手印带给人视觉上不舒适，应定时清洁以消除不洁现象；Ø市场卫生间墙面、洁具、地坪清洁、干燥和无异味，也是清洁工作关键；Ø商铺外铜牌，因暴露在室外，风吹雨淋会使铜牌便黑，定时擦拭，能保持其程亮，提升商铺形象。Ø商户铺内产生垃圾须袋装并放至指走位置，立即清理；Ø雨大进门处及其它公用过道应设置部分雨具存放器，尽可能不要把带雨水雨具带进大厅，同时注意清洁卫生。Ø对商铺杀虫灭鼠工作要引发重视，但放置鼠药时，要充足考虑儿童安全，要放在摸不到地方；为了安全也能够聘用专业队伍进行消杀工作；Ø在商铺营业时间内，保洁工不能使用长柄拖把，更不能使用湿拖把拖地，以免造成用户滑倒伤害事故；Ø在雨雪天，商铺进门处应勤保洁并放置地毯或防滑提醒牌；Ø提醒业户在要求时间内把铺面内产生垃圾袋装送至指定位置；Ø对一切能利用再生垃圾（包装纸、箱）要回收处理。4.7商铺绿化服务管理绿化环境是保持生态平衡，营造舒适、美观、清新、幽雅购物环境基础。商铺内外绿化搞得好，能使周围得环境得到改善，又提升了商铺得品位。绿化管理应配置专业技术人员，依据季节、气候，地域条件不一样和树木花草生长习性及要求，制订具体管理细则，指导养护人员实施。4.7.1项目绿地管理Ø商铺外围绿地，在基建时就已定型，商铺得整体绿化风格和局部独立构图要统一协调，水平绿化和垂直绿化要相得益彰。Ø为确保草坪生长良好，劝阻用户、游客进入草坪；Ø保持绿地环境整齐；立即清除死株、病株，缺株要补檀：定时对花木修剪整形；Ø发觉病虫害要进行捕捉或喷药，药品防治要注意安全，并挂警示标识；Ø草坪要常常除杂草：定时轧剪，每三个月施肥一次，施后浇水或雨后施撒；Ø台风前对花木做好立支柱、疏剪枝叶防风工作，风后清除花木折断枝干，扶正培植倒斜花木。4.7.2商铺室内绿化管理Ø花卉摆放前要有设计图，造型变更要有小样图，和商铺总体设计风格相协调；Ø花卉上挂·名称牌”，介绍花卉学名、俗称、习性，宣传养花常识，争取业户和用户配合，共同发明幽雅清新购物环境，同时又陶冶情操，增加商铺文化气氛；

Ø花卉搬运时，注意保护花卉株形不受损伤，不散落盆泥，注意场地整齐；Ø商铺过道人流量较大，所以商铺过道摆放花卉要常常检验，立即修剪，清除黄叶，枯萎花卉立即更换：因为各点摆放位置光照度不一，花卉就要定时相互调剂、更换位置；4.7.3检验督导部门主管对保沽、绿化，服务各组工作时时进行巡视，发觉问题统计在案，并追究各组长责任：管理处经理、业户部督导不定时对各组工作进行抽查，发觉问题立即督促主管部门整改，每个月累积数次，对主管进行处罚。4.8商铺经营服务管理

商铺方和物业管理企业所签署委托物业管理协议中，往往会把商铺经营管理范围租赁管理，广告计划、新项目开发同时委托给物业管理企业，以配合其商铺经营管理．作为物业管理企业也应将商铺经营管理好坏和自己物业管理服务紧密地联络起来。4.8.1租赁管理出租方法管理

关键是在租金约定时要考虑多方面原因，如商品经营范围及类别；周围商铺楼宇空置率；承租户经营特色；商铺所处位置。另外经营商品给管理带来易难也应作为一个原因。租金计算可采取两种形式，一个先要求一个固定月租金（依据面积），然后依据市场情况和货币升、贬值决定几年后再增加合理幅度。一个是按面积定出最低租金，然后依据承租户销售总额按一定百分比收取租金。4.8.1.1协议租金出租注意事项：©在和业户签署租赁协议之前亦应了解承租人资格、经营管理经验，资金情况，和现在所经营店铺数目，业绩情况及所经营品种是否符合行业要求等；©承租人经营性质，经营范围，所经营商品档次和质量．是否有能力进行一定投入商业推广活动，从而使商铺业务前景有较大发展等。4.8.1.2租金条款©租金制订参考原因：l要参考周围小区人口数目，流感人口数目及可能吸引其它小区用户量、商铺地理位置优劣，交通是否便捷等情况：l要参考商品经营范围及类别、周围区域商铺空置率、承租人经营特色、承租人要承租层次、位置等情况等：l

要参考周围区域同行业营业面积、租金情况、及经营情况等。©租金组成要素：l

租金组成包含商铺固定投资折旧、保险，贷款资金利息、投资回报率等。l

水电能花费、商铺管理酬金、商铺利润，物业管理费等。l

大中修整改更新基金等累加应分摊到每平方米。（也有租金中不包含大中修整改更新基金要素）等

4.8.2广告策划Ø楼宇内外广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等凡属商户铺内，由商户提出设计要求或制作，必需由物业管理企业统一安装在合理位置；Ø广告策划是商铺经营服务管理一项关键任务，就是要设法把用户吸引进来，把承租人留住。所以要策划和组织各项商业推广宣传活动，如综合演出、纳凉晚会、模特演出，摄影展，商品使用演示等．Ø节日期间还能够对应地进行节日部署，既增添了商铺热闹兴旺气氛，提升了商铺文化氛圈，又扩大了商铺著名度，吸引大批消费者来购物助兴。Ø协调好社会关系，和政府及其它组织机构保持联络，参与社会公益活动如捐助失学儿童等，会给业户带来潜在商业机会。4.8.3项目开发Ø创办商务中心，为业户提供传真、复印、打字、电报、长途电话、电子邮件等服务：Ø创办茶座．为用户提供休憩，饮茶、品味小吃场地：举行舞会、卡拉OK、节日庆贺，年底联欢等文娱活动，活跃业户文化生活：Ø办好商铺内部食堂．为业户提供清洁卫生、美味可口、物美价廉饭莱，Ø为用户提供寄存包袋、代订报刊、代办保险、兑换零币等服务：Ø创办投币洗衣店、快速冲印摄影店，鲜花店、礼品店、电脑屋等：为用户，业户提供全方位服务，使用户生活中大多数服务要求全部能在商业街中得到满足。4.9商铺广告管理Ø业户为了树立企业形象，追求经济利益，肯定采取很多宣传和促销手段。除电视、报刊广告以外，最有效、最直接就是在商铺主体周围和商铺内部悬挂醒目标招牌、广告牌、条幅，张贴宣传品。物业管理处为了规范商铺环境秩序和整体形象，在支持商业宣传策划同时，必需加强商铺广告宣传管理。Ø商铺整体布局设计是很关键，而各铺位上宣传广告（包含灯光广告、灯饰、条幅、张贴、悬挂品等）要和商铺整体设计相协调，这就要求承租业户广告设计必需经过物业管理处审核，以做到管理有序，不会破坏商铺整体设计格调。4.10仓储加工管理4.10．1仓储管理任务1、利用市场经济手段取得最大仓储资源配置。2、以高效率为标准组织管理机构。3、不停满足社会需要为标准开展商务活动。4、以高效率、低成本为标准组织仓储生产。5、以优质服务、讲信用建立企业形象。6、经过制度化、科学化优异手段不停提升管理水平。7、从技术到精神领域提升职员素质。4.10．2仓储管理基础标准1、效率标准。仓储作业管理关键