万科-东京建物学习5-住宅事业本部

東京建物阶段汇报5——住宅事业本部上海区域本部企划部佘润廷200７年5月12日住宅事业本部１、住宅事业本部架构住宅事业本部1、住宅事业本部架构住宅事业本部开发企画部住宅品质管理部住宅情报开发部住宅事业第1部住宅事业第2部住宅事业第3部RM事业部户建住宅事业部25名18名14名13名13名13名24名14名部署名人数※派遣、签约社员已包括在内GT134名同时针对公寓、租赁、别墅等不同类型的住宅工程进行工作具体负责一类工程的开发工作〔事业推进——工程综合管理〕3、开发企画部职能〔1〕住宅事业相关的工程企画及推进；〔2〕住宅事业本部各事业部方案完成情况管理、资金规划管理；〔3〕住宅事业相关的新事业和新操作方法研究；〔4〕住宅事业的广告宣传业务〔总体Brillia〕；〔5〕住宅事业的相关市场调查和各类顾客信息的收集和整理；〔6〕住宅事业相关的产品研究和开发〔式样书〕；〔7〕根据公司战略，制定住宅事业本部的战略并进行管理；〔8〕品牌的相关管理；住宅事业本部开发企画部职能：市场研究、客户信息管理及研究、住宅事业本部的方案和战略管理、根据客户需求进行住宅产品研究、和品质管理部共同进行标准化工作品质管理部：标准图集〔根据客户需求制定标准做法〕开发企画部：确定用材标准和清单——《式样书》。与标准图集相配套指导工程工作4、住宅品质管理部〔1〕住宅工程的品质管理及施工管理相关工作；〔2〕住宅工程中，对客户提出投诉进行技术解决的部门；〔3〕保证住宅符合日本“住宅性能表示制度”的相关制度；〔4〕住宅建筑法规、技术相关信息的收集及管理；〔5〕ISO质量管理〔包括标准图集〕；住宅事业本部住宅品质管理部职能：住宅品质及施工管理、为客户投诉提供技术解决、质量标准管理、住宅技术研究等品质管理部的工作与国内了解到的情况比较一致。相对于东京建物的其他部门，品质管理部对于员工的执业资格要求比较严格，员工均为一级建筑士，且年龄偏大经验丰富。品质管理部的员工还要负责在客户“现场见学会”、“内览会”等场合向客户介绍房屋性能的工作。并现场解答客户问题。5、住宅情报开发部〔1〕住宅土地市场调查及土地信息收集；〔2〕住宅事业用地取得；住宅事业本部住宅情报开发部职能：土地市场调查及信息收集、住宅用地获取为了支撑未来三年战略开展目标，07年，东京建物“住宅事业本部——住宅情报开发部”的工作目标设定为获取可开发10000户Brillia住宅的土地〔06年东京建物开发住宅约为2800户〕。这个目标对于土地资源稀缺的日本市场来说是个相当艰巨的任务。在东京建物，同样存在“土地获取环节”和“工程开发环节”对工程定位和市场等问题看法不一致而导致经营方案变更的问题。东京建物的解决方法是将土地获取部门放在各事业本部架构内，使得土地获取前后的市场研究者统一为该本部的开发企画部、决策者统一为本部长。尽量解决这种矛盾。〔1〕公寓住宅分让工程的事业推进；〔2〕公寓住宅分让工程的工程开发方案及产品企画；〔3〕公寓住宅分让工程的各工程广告宣传及方案推进；〔4〕公寓住宅分让工程的收支管理和经营结果负责；住宅事业本部住宅事业部职能：公寓住宅工程的开发住宅事业部的职能与国内了解的比较相同，在5月22日，将针对住宅开发事业的流程和工作内容进行专题学习，届时进行详细汇报。6、住宅事业第1部、第2部、第3部〔1〕租赁住宅的开发、企画业务；〔2〕租赁住宅的投资化业务及管理运营业务；〔3〕租赁住宅开发的咨询评估业务〔对外〕；住宅事业本部RM事业部职能：租赁工程推进目前东京建物的租赁住宅根本都会通过打包为投资组合的形式，上市运作。并且RM事业部还负责租赁工程后期的维护管理工作〔在东京建物不动产贩卖和物业管理公司配合下〕。因此业务自成体系。〔1〕别墅住宅工程的开发、企画业务；〔2〕BrilliaTerrace的品牌管理；户建住宅事业部职能：别墅工程推进东京建物将别墅工程的品牌统一为BrilliaTerrace。户建事业部除了别墅工程的开发负责以外，还需要对该品牌的宣传维护负责。7、RM事业部、户建住宅事业部东京建物的分让公寓住宅工程开发始于1968年；至2006年末，约共售出27700套住宅；住宅事业本部〔1〕背景介绍：8、公寓分让住宅事业介绍愿景目标：成为客户评价的No.1；

2009年数字化目标：营业收益：1538亿日元；当年销售户数：3050户；营业利益：101亿日元；〔2〕事业目标：住宅事业本部8、公寓分让住宅事业介绍采用更积极的土地获取策略以保证为未来开展储藏足够的优质土地资源；在住宅公寓各工程中更彻底的实施Brillia“洗练和安心”品牌战略；更彻底的执行日本国的各项政策、法令、道德伦理观；在住宅公寓工程的各个开发环节中更彻底的进行本钱控制；在住宅公寓工程的各个环节考虑销售力的强化〔如何更好的符合客户需求〕进一步提升管理效率和售后效劳品质；在住宅工程开发中，通过SPC〔特殊目的公司融资〕和合作做到资金的灵活分散应用，防止风险。〔3〕事业策略：住宅事业本部9、租赁住宅事业介绍〔3〕事业策略：东京建物每年的新建租赁住宅总市价约300亿日元；至2006年末，共有1500套住宅在租赁运营之中；〔1〕背景介绍：愿景目标：通过洗练的都心居住性、高性能居住性、信赖和安心，在“公寓品质”和“地段价值”两方面成为客户评价的No.1；2009年数字化目标：商品规模市值〔BrilliaApartments〕：1034亿日元；可支配周转资金：64亿日元；营业利益：17亿日元；〔2〕事业目标：增强开发业务的效率、强化本钱管理、强化管理运营能力；开始实施“BrilliaApartsments”品牌推进方案；住宅事业本部10、户建住宅事业介绍〔3〕事业策略：1928年开始进行别墅宅地出让和代建、1972年开始别墅工程出让；至2006年末，共有出让别墅工程超过2000户；〔1〕背景介绍：愿景目标：打造BrilliaTerrace品牌的与周边环境融合和优质的形象；成为顾客评价的No.1；

2009年数字化目标：营业收益：145亿日元；当年销售户数：250户；营业利益：10亿日元；〔2〕事业目标：强化方案管理和本钱控制；“BrilliaTerrace”品牌战略的深入实施；10、过去三年业绩、未来三年目标过去三年百万円公寓住宅别墅RM住宅营业收益营业利益营业收益营业利益营业收益营业利益2004年61058414037454411723722042005年761806584462239819651142006年8009384365322463254276住宅事业本部未来3年中期方案百万円公寓住宅别墅RM住宅营业收益营业利益营业收益营业利益营业收益营业利益2007年774368205920060454602112008年10342398821100085093926482009年1286561138813000998136451748公寓住宅事业保持稳步开展增大别墅工程市场分额结合不动产证券化大力开展租赁住宅事业11、各事业部效率指标住宅事业本部住宅事业1部（13人）项目数27个2.1个/人在操作户数约3650户281户/人总市值约215700百万日元166亿日元/人住宅事业2部（13人）项目数21个1.6个/人在操作户数约2450户188户/人总市值约141300百万日元109亿日元/人住宅事业3部（13人）项目数21个1.6个/人在操作户数约1950户150户/人总市值约99000百万日元76亿日元/人RM事业部（24人）项目数25个1.0个/人在操作户数约1730户72户/人总市值约69500百万日元166亿日元/人户建住宅事业部（14人）项目数14个1.0个/人在操作户数约270户19户/人总市值约32000百万日元23亿日元/人人均效率指标住宅事业本部〔1〕正如《东京建物学习4——组织理念及人才理念》的学习成果中汇报的，东京建物本社在其集团内部是属于A类的综合开发管理公司。同时也是综合类人员集中的公司；小结〔2〕与在国内了解的情况稍有不同的是，除了住宅事业第1、2、3部外，住宅事业本部内的各个部门也都是综合性非常强的部门。例如：住宅开发企画部，该部门不仅负责市场研究、工程企画等方面的工作，还同时承担本部战略与经营方案制定及管理、产品企画和标准式样书〔部品标准和清单〕、住宅品牌管理和宣传等众多职能。其效率也十分惊人。〔3〕总的感觉是“住宅事业部”的高效率是建立在“开发企画部”、“品质管理部”等支持部门的高效率根底之上的，而“开发企画部”、“品质管理部”的高效率那么是建立在“东京建物不动产贩卖”、“东京建物管理支持”等众多内外合作资源的配合之上的。这可能对我们正在尝试的事业部变革有一些启示，要成功实现事业部制的效率提升，不能单单依赖工程管理方式的变革，公司内外，特别是内部的配合部门也需要主动向高效、综合进行变革。