东莞市工业房地产市场状况分析报告

东莞市工业房地产市场状况分析报告YKKStandardiZatiOnOffiCe[YKK5AB-YKK08-YKK2C-YKK18]2023〔下〕三、东莞市各镇区工业房地产一、二级交易状况分析—、土地市场、一级岀让市场依据东莞市国土资源局近年公布的招拍挂成交案例，我司估价人员进展了分类整理，认为东莞市工业用地地价水平表现差异格外大，主要和镇区经济、产①一级镇区：长安、虎门、塘厦、凤岗等，由于接近深圳区域,是深圳产业转移的重要承接区，所以工业用地交易相对活泼，地价水平明显偏高。距资料显示，一级出让的土地成交案例略微偏高一些，1300元/平方米。②松山湖区域：由于松山湖为东莞市国家级高技术产业开发区，园区内配套完善,规划进展前景好，政府扶持力度大，主要以工业用地及科研设计用地为主,是目前东莞市工业用地供给及成交的重点区域，一般出让价格为600-900元/平方米。400600元/平方米。.二级转让市场由于一级市场为政府出让市场，表现为政府垄断，与政府实现产业构造、城市规划、土地供给等政策亲热相关。因此，一级出让市场与二级转让市场还是存在本质性的差异。为了更好了解东莞市的工业用地地价变化趋势，我司估价据了解，东莞市工业用地二级转让市场地价水平与一级出让市场低价水平具有较大的差异同样也是临深片区，主要为塘厦镇、凤岗镇、长安镇、清溪1000-2023元/1200元/平方米。但是，依据房地产经纪人的值得一提的是，黄江镇虽然接近深圳，但是，工业房地产进展速度较慢，工业经济规模不大，二级转让市场的土地成交价格跨度较大，低的约为400-500元/800-900元/平方米。东莞市重点镇区土地二级转让市场的成交价格：塘厦：1200-2023元/平方米凤岗：1000-2023元/平方米长安：1500∙ 2200元/平方米〔供给缺乏〕虎门：IoOo・1800元/平方米清溪：900-1800元/平方米黄江：400-800元/平方米〔区间较大,看具体位置，接近高速、深圳贵些〕常平、寮步、城区：500-700元/平方米。20230平米国有证工业用地出售0:0:3000万元克转方式：转让面积：3042年剰余年限：42年土地权证：其它〔林权证、車场证等》用送：工业地-国有工业用地地区:广东•东莞•凤岗地址:广茶省东莞赧岗苗金懸工业区地区：广东•东耗•熔地址:广东东莞塘厦宏业南路地皮出售东莞塘厦 10Ooo平方一级工业地转让

欧茶人：张生二.房地产租赁市场依据估价人员对东莞市各个镇区工业房地产三级市场的调查，结合网上收集的资料整理，得出各镇区的工业厂房及其配套用房的租金状况如下表所示:1 茶山镇

7000

4500

厂房 85% 102茶山镇2茶山镇60004000厂房80%3茶山镇65005000厂房85%104茶山镇2300016000厂房85%9j

6茶山镇6茶山镇2023015000厂房85%7东城区55003900厂房85%108东城区1000800厂房85%9东城区50003500厂房75%10万江区20231500厂房85%1211万江区5202345000厂房90%1312万江区IOOOOIOOOO厂房85%13寮步镇1500013000厂房85%1214寮步镇48003500厂房80%11

2600

厂房 85% 1216南城区16南城区80005000厂房85%17长安镇20232023厂房75%18 长安镇 6000 5500 厂房 85%9长安镇68006000厂房85%h

12023

12023

厂房 75%101819!III20长安镇IOOOO9000厂房85%1821虎门镇80006500厂房85%1622虎门镇35002023厂房85%1523虎门镇46004500厂房85%24凤岗镇50003500厂房85%1825凤岗镇93009000厂房85%20≡26凤岗镇15001300厂房85%1727凤岗镇18001600厂房85%1728塘厦镇22002023厂房85%1629塘厦镇1500012023厂房90%1530塘厦镇202308000厂房85%1631清溪镇65002500厂房85%1532清溪镇78003800厂房85%33石碣镇85008000厂房85%34石碣镇20231200厂房85%1135石龙镇35001800厂房85%36石龙镇45004500厂房85%1037石龙镇3000028000厂房85%838大朗镇1800015000厂房90%1239大岭山镇15000IOOOO厂房85%1240洪梅镇38003500厂房85%841洪梅镇41洪梅镇46004200厂房85%842常平镇1700015000厂房85%943常平镇60005800厂房90%44横沥镇1600015000厂房85%45企石镇50003600厂房85%7 工业城工业城

2800 2500 厂房 85% 209000 8000 科研楼 90% 4248码城12001000科研楼95%4049南城天安数23002200科研楼95%45依据上述表格可以看出,目前,东莞市工业厂房租赁价格最高的镇区有长安、虎门、凤岗、塘厦、清溪这五个镇区,长安镇、塘厦镇最高租金20多元/平方米，18元/15J8元/平方米。次一级的工业镇区为大岭山、大朗、寮步、常平、茶山、石龙、石碣、万江、南1014元/平方米。最终一级：例如：企石、洪8-11元/平方米。然而，松山湖北部工业城的高科技研发办公楼〔地〕、南城天安数码城〔土地用途为工业厂房〕的研发型办公楼形式的工业房35-50元/平方米。具体的租售信息可查询以下网址:一.投资者观点东莞地处广深之间,地理位置优越,交通便捷，特别是虎门、长安、塘厦、凤岗、清溪五个镇区，距离深圳、广州两大一线城市较近，而东莞的工业地价水平相比深圳、广州明显偏低。因此，具有—定的投资价值，也成为近年投资客热捧的区域。距我司估价人员了解，上述五个镇区土地投资较为明显，较多企业拿地并非为了自身企业进展的需要，存在单纯的投资目的。目前，东莞塘厦镇、清溪镇、长安镇、虎门镇、凤岗镇这五个镇区二级市场的工业用地土地价格已被抬高了至少一倍，并且还存有钱买不到地的现象o 依据房地产经纪人的介绍，存在“有价无市“的状况，具有—定的投机性风险。二金融机构东莞市作为世界工厂，工业经济兴旺，因此，工业物业抵押贷款成为金融机构的重要业务类型之一。作为金融机构,信贷过程中通常会关注抵押物本身价值、企业经营层面两个方面因素，但是，在房地产市场上升期，对抵押物的关注较少，更为看重企业的信管、综合实力等，假设各项资料显示该企业为优质企业，抵押物或许会流于形式。由于金融危机的影响，东莞市近年工业经济衰弱明显，很多中小企业面临经营困难的局面，贷款风险明显提高，金融机构对工业物业本身的市场价值越来越关注。三、中介评估机构作为独立的第三方,我们评估机构既要为托付方供给客观公正合理的市场价值，也要帮助金融机构把控风险。虽然，近年东莞市房地产市场变化格外快，但是，工业物业的市场风险值较高，市场承受力量较弱，因此，在评估的过程中，我们更要在技术过程、估价思路上分析、挖掘其价值。估价更重要的是思路而不是结果，我们始终反对用过程去验证结果，却坚持用过程去挖掘物业的价值。但是,评估价格贴近市场并不代表”随行就市”，估价师需要有自己的推断”并渐渐建立起自己的价值评判体系”这个就以下是我们对工业房地产的生疏:工业房地产评估是指对工业房地产价格的评定和估算。是指在工业房地产开发、建设、经营过程中”所耗损的全部社会必要劳动形成的价值和土地全部权价格综合的表现形式；同时，也表现为工业房地产建成后在预期年限内所获得的房地产收益。由于中国非标准厂房多，厂房造价差异大，没有统一的重置价格标准。工业房地产评估方法一般以本钱法为主，但是，在工业房地产市场交易较活泼的市场条件下，例如标准厂房的评估，也可以采用市场法来进展评估,局部出租作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质的用地，工业类土地上可建的建筑物用途范围通常包括：工业制造适用标准厂房和非标准厂房、仓储物流用房、堆场和工业研发楼宇等。如：厂房、仓库、锅炉房、泵房、配电房和用于关心用房的办公楼、食堂、门房、车库等建筑物和围墙、大门等的构筑物，种类较多。因此，工业类房地产的价值评估对现场查勘就显得尤为重要。那么，我们在评估工业类房地产物业的价值和对工业类房地产物业查勘的时候，我们应当留意哪些问题呢？1、工业类房地产的评估，首先要了解影响工业类房地产物业的主要因素有哪些：a、交通条件工业房地产中的工业企业常常需要大量运进原材料或燃料，运出各种生产产品。因此，对于工业企业而言，必需要有便捷的交通条件，比方有邻近交通大路、或有道路与大路相连、或有跌路专线、或邻近有通航河道和专用码头。交通运输费用是工业企业的基本本钱要素之一，在工业企业所生产的产品中占有肯定的本钱比例。为了使工业产品在竞争市场上具备良好的竞争力量，而且又有效组织和配置资源，协作生产,很多工业企业尤其是大中型工业企业,往往在材料产地四周建设,或在有重要交通干线W交通枢纽附近设立工业开发区来降低企业在交通运输方面的平均本钱。Zb、根底设施这里指的根底设施是交通条件以外的根底设施，比方电力与能源供给状况、通讯条件的便利与否、生产用水〔包括冷却用水〕的满足程度、排污或污染治理的要求等。根底设施的完备程度”直接影响着工业房地产的价格水平。C、地理位置有些工业生产需要一些特别的地理位置,比方造纸厂要排放大量的污水，所以通常需要邻近河道而且不会对下游造成污染的地方；化工类企业空气污染t匕较严峻设在山沟里空气无法流通。因此,应中选一个离城市较远的空气流通较好的地段;水泥厂的四周假设有煤矿等的原材料可以削减运输距离从而降低本钱。假设相应的工业房地产的地理位置符合生产要求，就格外有助于该工d、聚拢规模对于工业房地产中的企业而言，对根底设施的投资较大，所以—般把肯定类型的工业企业，比方同类型企业、原材料与产品〔中间产品〕互补的工业企业集聚起来布局，形成规模，相对降低根底设施的投资和本钱，形成各种类型的工业企业开发区，比方东莞市松山湖工业园区、东莞市塘厦镇工业园区、东坑生态工业园区等。并且大多工业开发区的设置是符合集聚规模原理的,工业集聚度越高,该区域的根底设施和生活配套也会比一般的工业厂区完善，工业厂房及其配套的价格也会有所提升。例如：东莞市一般的工业厂房租金约为12~15元/码城研发办公楼〔实际土地性质属于工业厂房〕35~50元/平方米。所以说,工业的集聚规模对工业类房地产的价值影响是格外大的。2、查勘时应当留意以下问题：首先，要了解建筑物的构造类型〔砖混构造、框架构造、框剪结构、钢结构等〕,构造不一样对应的建筑物重置本钱也有肯定的差别，一般来说，钢构造<砖混构造<框架构造V，钢构造的厂房一般为两跨，600~700元/平方米,砖混构造的建筑本钱在800~1,000元/1200~1,500元/平方米，框剪1,600〜1,800元/平方米。因此,查勘中对于了解建筑物的构造类型及内部装修状况就显得尤为重要。其次，要查勘估价对象的用途及经营状况，由于工业类房地产也属于收益性物业,必要的时候也可依据其经营状况及周边通类型物业的租金，承受收益法来测算其价值。收益法的根本计算公式为：从上面的公式中也可知道影响其价值的因素有三个，年租金净收益、酬劳Y・酬劳率确实定，N最终，在查勘工业厂房时，还应当留意估价对象是否为特别行业的工业生产用房，假设为重工业的生产性用房，则在主体构造的承重局部自然会上匕标准厂房的承重构造要求高，建筑本钱也会比标准厂房，对于承重构造造价的多少则应当结合现场查勘状况来确定。由于东莞的工业进展始终都处于广东省的前沿位置，因此，工业类的房地产物业的抵扌甲贷款也是银行最为常见的业务