房屋征收与安置项目评估实施方案

第一节评估方案 1一、统一相关技术参数选取，统一解释口径 1二、项目拆迁评估工作流程 3三、技术方案 8四、确定组织方案 15五、评估小组 15六、作业时间 16第二节房屋征收评估技术方案 17一、被征收房屋分类及其说明 17二、可比实例选择要求及说明 19三、标准样本住宅的条件设定及可比实例选择的具体要求 20四、住宅房屋实体因素（K31、K31i）修正说明表 23五、住宅房屋区位因素（K32、K32i）修正说明表 30六、非营业用房及其成本法评估说明 37七、房屋成新因素确定表 41八、营业用房收益法评估应用说明 47九、装饰装修附属物补偿指导价及其它补偿标准 50第一节评估方案一、统一相关技术参数选取，统一解释口径我们将针对该项目的现状和实际情况，统一入户调查登记的标准，统一解释的口径，就估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准，把人为因素对拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等理解不同而带来的估价结果的差异控制在最小限度，有利整体项目的顺利进行。为了高效、高质量地完成拆迁工作，建议贵单位在制定拆迁补偿标准时，对诸如被拆迁附属物、装修的补偿标准等各项指标在不违反相关法规的情况下尽量取允许值的高限（该部分补偿款在总补偿款中占的比例极小），给被征收人一个较为宽松的拆迁补偿政策环境，以保证拆迁工作的顺利进行。拆迁是一项专业性极强的工作，需要工作人员有丰富的专业工作经验，良好的沟通、协调能力。我单位与拆迁公司之间高度的配合一致性是保证顺利完成拆迁工作的重要前提。拆迁补偿价格是整个拆迁工作的基础，评估机构发挥着重要的作用，既要保护被征收人的合法权益，同时也要在合法的前提下，为拆迁人节约成本，同时拆迁补偿方案的具体实施主要由拆迁公司完成，拆迁公司在整个拆迁过程中起着至关重要的作用。加强我公司与拆迁公司的业务交流，及时沟通各自掌握的信息，会对本项目拆迁工作顺利进行起到积极推动作用。二、项目拆迁评估工作流程（一）前期准备根据经验，在拆迁公示张贴后的最初几天内被征收人反响最大。被征收人对于拆迁政策和拆迁评估技术路线极为关注。因此我们在项目指挥部（以委托方为主，评估和拆迁机构派人参加）的统一安排下，抓住这一有利契机，选择经验丰富的估价人员对拆迁现场周边环境详细踏勘、搜集相关资料，同时对被征收人抽查访问，倾听意见，解释政策法规及估价技术路线，并及时反馈信息作为确定评估原则、评估实施方案的基础。前期准备工作的主要内容：1.了解项目具体情况了解项目的位置、四至、规模、用途、房屋状况、建成年代、权属状况，居住人员构成、教育水平、年龄结构、外来人口等。2.搜集相关文件资料项目立项、规划、土地利用等相关批准文件及批复材料，房地产权属资料，征、占地用地证明，居民户口情况，其他相关材料（关于房地产的司法、诉讼等情况）。3.与相关部门前期配合与项目所在地基层政府组织联系，告知其所在区域已列入拆迁范围，提前做好准备，以便拆迁过程中相互协调配合。4.组织人员学习根据项目的规模、房屋结构形式复杂程度，确定项目负责人，安排项目工作参与人员进行学习，熟悉项目情况和适用法律法规，统一口径，平衡尺度，掌握重点。5.安排工作计划根据项目特点、人员构成情况编制工作计划和进度计划。6.确定评估原则召开有关各方参与的协调会确定评估原则，如待拆迁区片的普通附属物的确定原则和装修部分的补偿标准等。只有确定了合理可行的评估原则，才可最大限度地保证现场拆迁工作的顺利进行。因此，应把对拆迁工作的认识统一到项目指挥部的立场上。评估技术规范、入户调查口径及具体操作规程应在入户前应当制定完成。7.制定技术方案在对该项目分析研究的基础上，确定本项目的估价技术路线与方法。统一估价人员的思路和现场勘查标准，尽量减少人为因素的影响，对相关技术参数的选择上尽量地保持一致。制定出方案后，确定工作人员负责制，确保整个评估项目能按时、高质量地运转。8.与拆迁公司配合前期工作中，我单位与拆迁公司应相互熟悉、分工合作、密切配合，充分发挥各自的优势，在制定政策，宣传解释口径等方面保持一致，为后续入户调查、动迁等工作打下基础。（二）外业工作（入户调查）外业工作的核心在于查清被拆迁房屋的状况。为了做到标准统一，避免遗漏从而提高工作效率，我公司设计了专门的“房屋估价表”，包含三部分内容，分别为“房屋及院落示意图”“房屋状况表”和“设备及附属物表”，并要求估价人员逐项填写，现场签字。在现场查勘过程中，入户估价人员尽可能保证各种材料搜集完备，对特殊装修状况进行现场拍照，并灵活运用与拆迁相关的法规政策现场对被征收人进行宣传讲解，为拆迁报告的撰写提供最详尽的资料及后续动迁、解释、答疑等工作打基础。外业工作（入户调查）的主要内容：1.面积量测、示意图绘制、附属物登记（包含装修及部分设备）；2.文字材料收集：房地产权属证书、相关批件、法律文书、被征收人对房产处置声明等；3.周边情况调查记录：四至、临街状况、道路状况；4.被征收人情况：产权人姓名、年龄、常住人口、户口在册人数、家庭结构、常住人口年龄结构；5.房屋情况：结构形式、建筑材料、建成年代、使用状况、现状用途、维修保养情况、其他特殊情况；6.自行装修装饰部分：材料、质地、成新、使用年限、维修保养情况、其他特殊情况；7.设备：品牌、型号、使用状况、维修保养情况、其他特殊情况；8.附属物：数量、品种、成新、维修保养情况、其他特殊情况；根据我们的经验，在入户调查过程中，拆迁公司和我单位一同进行对拆迁工作非常有利，保证现场测量数据的一致，宣传口径一致，政策解释一致，基本能保证委托人、拆迁公司、我单位所取得的第一手数据的一致，对整个拆迁工作能达到事半功倍的效果。（三）内业测算各小组每日完成外业工作后，将在晚间对各组白天取得的被拆迁房屋的各项数据进行整理、核对，以便及时发现问题。在全部外业工作结束后，各小组对各自取得并经过核对的数据，进行输机录入并汇总计算。在此期间，视情况需要另外组成一个小组驻现场再次对漏户、漏项等情况拾遗补漏，并及时反馈信息。在内业测算过程中及时与委托人和拆迁公司沟通信息核实数据，保证测算的合理性和科学性。（四）撰写报告1.撰写报告初稿：根据测算结果，撰写初步评估报告。2.三级审核：逐级对初步评估报告进行审核，同时对估价结果进行整体平衡调整。3.出具正式拆迁评估报告：在“三级审核”的基础上针对不同被征收人出具正式的拆迁评估报告。（五）报告送达；1.公示初步结果报告；2.提交分户报告及整体估价报告；（六）答疑阶段本阶段主要与拆迁公司配合，在拆迁现场结合前期宣传工作对被征收人提供咨询服务，本公司初步计划在出具报告后的七天内，保证每一小组至少派一名业务能力强的评估人员并由技术负责人带领组成答疑小组到拆迁现场耐心细致地向被征收人就拆迁评估法规、拆迁评估方法、估价报告结果等方面做好解释、咨询工作。本公司在征得委托人同意不影响工作的情况下将适时适当的对人员配备进行调整。本公司将积极配合委托方和拆迁公司的工作，实施全过程跟踪服务，直至拆迁工作全部结束，各方当事人满意为止。三、技术方案（一）评估技术方案针对此次项目的评估，我公司制定以下实施计划，以保证评估过程顺利进行。1.评估前期工作内容（1）明确评估目的所谓估价目的即委托方对估价结果的期望用途。估价目的决定了价格内涵，进而决定了估价技术路线。（2）明确评估对象即房地产估价项目中需要评估其客观合理价格或价值的具体地产。（3）明确评估时点评估时点是评估结果对应的日期，它是根据评估目的所确定的。房地产价格内涵与价格形成过程都与评估时点密切相关。评估结论具有很强的时间相关性，同时又具有很强的时效性。此外，评估对象在不同的评估时点的状态是不同的，相应就会有不同的价格。评估时点采用公历表示，精确到日。2.拟定评估作业方案（1）确定评估技术路线房地产评估的技术路线，也就是确定房地产价格形成过程和形成方式。确定评估技术路线的结果和目的是：确定价格内涵和价格形成过程，以保证评估最接近实际。（2）确定评估方法房地产评估技术路线是对房地产价格形成过程的形成方式的认识，而房地产评估方法本身反映了人们对土地价格形成过程和形成方式的认识。同样一个评估对象，采用不同的评估方法，就可能得出不同的评估结果，应当正确确定评估方法。评估人员应正确运用市场比较法、收益法、成本法并在实际操作中规范、公正地综合使用。原则上对同一评估对象通常应选用两种以上的估价方法进行估价。（3）明确应该调查收集的资料及其来源渠道评估所需的资料包括：①对房地产价格有普遍影响的资料：②对评估对象所在地区的房地产价格有影响的资料；③相关房地产交易、成本、收益实例资料；④反映评估对象状况的资料。作为专业机构，评估机构与评估人员应经常收集这些资料，对于某一特定的评估对象应在平时收集资料的基础上，拟定所需调查收集的资料及其来源渠道。（4）预计所需的时间、人力、经费根据所需评估的对象情况，应初步预计完成该项估价任务所需的时间、人力、经费，在保证评估按时、按质完成的前提下，应力求达到人力、经费最省的目标。（5）拟定作业步骤和作业进度在以上工作的基础上，应对所承担的房地产评估任务拟定作业步骤和作业进度，使工作有条不紊，做到使参与估价的人员胸中有数。3.收集评估所需的资料在平时收集评估资料的基础上，评估人员应着重收集反映可能估价对象所在区域地区状况的资料，如该地区房屋、土地的环境、坐落、四至、面积、产权等资料，以及与具体评估对象相关的其他背景资料。4.实地查勘评估对象评估人员必须到评估对象现场，亲身感受评估对象的位置，周围环境，察看该房屋的外观、建筑结构、装修水平、设备等状况，并对事先收集的有关评估对象的坐落、四至、面积、产权、利用现状等资料进行核实，同时收集补充评估所需的其他资料，以及对评估对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。以上四个步骤，是接受评估委托后、开始评估之前应做的工作。在这一阶段，估价师要注意的是，尽可能不受当事人中一方的影响，全面了解情况，做到兼听则明，尤其是不要闭门造车。5.估价中的工作内容完成了评估的各项准备，就可以开展实际评估活动，这一阶段包括4个步骤，其工作内容是：（1）选定评估方法计算对于评估对象可选用合适的评估方法进行计算，计算的成败，关键在于严谨，防止发生不必要的人为的或技术差错。（2）确定评估结果对不同评估方法计算出的结果，应进行比较分析。当这些结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因。对不同评估方法估算出的结果，通常应做以下检查：①评估过程是否有误；②基础数据是否准确；③参数选择是否合理；④评估项目是否遗漏或重复；⑤是否符合评估原则；⑥公式选用是否恰当；⑦选用的评估方法是否适宜评估对象和评估目的。在确认估算结果无误之后，应根据具体情况计算出一个综合结果。在计算出一个综合结果的基础上，应考虑一些不可量化的价格影响因素，对该结果进行适当的调整，或取整，或认定该结果，作为最终的评估结果。当有调整时，应在评估报告中明确阐述理由。（3）撰写评估报告撰写评估报告的要求：①全面性：应完整地反映评估所涉及的事实、推理过程和结论，正文的内容和附件资料应齐全、配套。②公正情况和客观性：应站在中立的立场上对影响评估对象或价值的因素进行客观地介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据。③准确性：用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描写其对评估结果可能产生的影响。④概括性：应用简洁的文字对所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性，能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。6.将评估报告送达委托人评估机构在完成了评估报告后要以最快的速度将报告送达给委托人避免因无谓的时间浪费而影响项目进度，损害当事人利益。7.评估的修订归档工作在评估报告送达给当事人后，评估活动并未结束。当事人有权提出异议，申请复议或重新鉴定。（1）听取反馈意见当把评估报告送达给委托人后，作为评估机构有义务听取当事人的意见，以不断地修正错误，提高业务水平。口头反映的要做好记录，书面反映的要收集归档，由原评估人员对此作出判断。（2）作出解释或修订意见对当事人的异议，应予重视，认真对待每一位客户的意见，本着有则改之，无则加勉的原则，及时作出决策。如当事人出于误解的，评估机构有义务做出口头或书面的答复，以澄清是非，消除误解。如评估报告确有不完善之处，评估机构应做出书面的补充意见，使原评估报告更为完善、准确。如评估报告确有错误之处，评估机构应本着实事求是的原则，尽快以书面方式予以修订。评估机构的解释、补充、修订意见在书面作出时，是原评估报告的组成部分，且后来者优于先者。（二）技术保证措施评估服务工作实行三级督导制度。一级为部门经理；二级为项目经理；三级为技术负责人。各级督导人员应对各层次的工作负有指导、监督和复核的责任。评估师对其分管业务的整个内部质量控制制度的执行情况进行监控。（1）部门经理在项目进行期间应履行以下监督职责：①监督评估过程；②了解重大问题并及时提出处理意见，如有必要，可适当修改计划；③解决专业判断分歧，必要时应向适当人员咨询；④对评估工作底稿进行第三次复核。（2）项目经理在项目进行期间应履行以下职责：①评估工作已按具体计划的要求进行；②工作过程及其结果已适当记录；③所有重大问题已适当解决，或反映在评估结论中；④预定的评估目标已实现，形成的评估结论与评估结果一致；⑤对评估工作底稿进行第二次复核。（3）技术负责人在项目进行期间应履行以下职责①对评估工作技术问题进行指导与审核；②项目技术问题登记备案；③所有重大技术问题已适当解决；④对评估工作底稿进行第一次复核。对评估工作底稿的复核采用三级复核制度。在出具报告前，公司需要委派未直接参与评估的人员进行最终的复核。各级复核均需做出必要的复核记录，书面表示复核意见，并注明复核时间、复核人姓名。凡未执行复核程序的评估报告一律不得签发。我单位承诺在与贵单位合作的评估工作中认真履行以下内容：我公司会遵守相关法律、法规和土地评估准则的规定，在评估过程中坚持公正、公平、科学的估价原则，依据中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产评估规范》《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及国家有关部门颁布的法律、法规，在业务承接、现场勘察、估价技术路线的确定以及估价报告的审核、出具、存档、评估费用结算等环节均严格遵守国家和地方的相关法律、法规和政策，严格恪守谨慎、独立、客观、公正原则。承诺所出具的评估报告中评估目的、评估对象、评估假设、价值类型和评估方法之间存在合理的逻辑关系；支持评估价值的资料和数据的真实、完整、合理性。承诺不出具含有虚假、不实、有偏见或具有误导性的分析或结论的评估报告；承诺不出具高估或虚估抵押物价值的评估报告，积极答复贵单位提出的相关业务咨询。四、确定组织方案经过以总经理为组长由资深拆迁评估经验的人员组成的技术小组对该项目现场进行的实地踏勘，结合多年从事拆迁项目评估的专业经验，组织参与过类似项目的专业人员对本项目的情况进行了详细分析，制定了具体拆迁评估实施方案，根据该方案的工作流程，建立起以N个技术小组为基础、以技术审核部提供技术支持、现场负责人现场指挥、项目总负责人总体调度的组织结构体系，确保整个评估项目从前期准备、入户调查、内业测算、出具评估报告、三级审核、现场咨询答疑、结案等各项工作能按时、按要求、高质高效地完成。五、评估小组评估方案制定后，我们立即着手配备评估人员，组织评估人员的宗旨是：必须配备有丰富经验的项目部主任及主评人员，保证评估按时保质完成；适当配备初级评估人员，辅助评估工作的开展及完成部分基本工作。项目部设技术总负责人一名，负责项目的技术指导和协调工作。在外业调查阶段，确定一名资深估价师担任负责人，保证外业调查登记情况全面、准确、可靠。在内业计算和复核阶段，由技术负责人和负责外业的资深估价师全面把关并做好平衡工作，确保相似情况下的拆迁补偿款合理接近，为将来的动迁工作打好基础。项目部配备人员必须都是多年从事房地产评估技术和业务实践工作的房地产估价师，具有高度的责任心和丰富的评估经验。项目部下设外业调查组、内业计算组、技术指导组、综合解答组，外业调查组下设X个调查小组，每小组由X人组成，组长X人，组员X人（如下图所示）。每位成员的具体情况详见本标书《项目人员配备情况表》。总之，整个项目部会按照以上组织结构发挥集体优势，做到保持现场工作的统一调度，保证评估标准与评估方法的统一及评估质量的全程监控，做好和其他合作对象的衔接，从而确保整个评估工作的时间进度和工作质量。六、作业时间根据委托方提供的资料本次共涉及XX户，其中XX户的权属为公有，XX户为私有；结合以往经验，三调、测绘、评估测算、出具报告合计需要约XX天。第二节房屋征收评估技术方案一、被征收房屋分类及其说明（一）住宅房屋分类住宅房屋成套住宅指以商品开发或单位统一建设方式建造的混合结构单元式住宅，内部功能布局明确，有独立的厨卫设施等。独门院落指办理合法手续后建造的独门独院二层（及二层以上）住宅房屋，院落为独家使用（独立产权），房屋内部功能布局明确，有独立的厨卫设施等。非成套住宅以上两类房屋以外的房屋。（二）非住宅营业用房分类营业性用房商场类建筑以百货商场、大型超市为典型建筑。通常为钢混框架结构，层高较高，有大跨度的厅堂作为营业场所，一般都配有附房作为仓库、办公和相关业务之用。商铺类建筑以门面房、小商铺为典型建筑。一般为临街道、巷道底层房屋，多数为砖混、砖木结构，有的为连家店，多数为单开间。商务类建筑以一般金融、证券、商业写字楼等商务性办公经营建筑为典型。通常为临街钢混结构的多层、小高层和高层建筑，底层和2、3层等低层部分为大厅形式的交易或经营场所，其余多为写字间或客房形式。通常内外装修的等级较高。娱乐类建筑各类歌舞厅、保龄球馆、休闲中心、健身娱乐中心等，建筑结构多为钢混和混合结构，通常有娱乐用途大厅和包间，设有公共卫生间。电照设施较复杂。旅馆类建筑分为普通旅馆、招待所和准星级、三星级、四星级、五星级宾馆两类典型建筑。前一类通常为砖混、混合多层建筑结构，底层设服务台或值班室，内廊，水泥、水磨石或普通地砖地面，通常有多人间、单人间，一般每层设公共卫生间，普通装修；后一类通常为钢混结构的多层、小高层或高层建筑，依等级、规模、功能数量及综合程度，通常设大厅总服务台、餐饮、娱乐、商务等配套服务性设施，客房均设有单独卫生间，包括单间、标准间、商务和豪华套间等形式。内外装修高档或较高档，配有比较完整的现代宾馆服务设备设施系统。餐饮类建筑各类大小餐馆、饮食店、饭店、茶社、排挡等，建筑结构类型包括框架、混合、砖木和简易结构，相应的装修和设备档次、配备差异较大。典型的餐饮类建筑设有操作间、储物间、餐厅、包厢、服务窗。一般设有公共卫生间。其他类建筑上述类型之外的其他营业性质用房。（三）非住宅非营业用房分类非营业性用房工业性建筑以工业厂房、仓库为典型建筑。通常为砖混、钢混结构和工业排架结构，角钢屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，钢混或钢立柱，砖墙或装配式墙体，水泥地面，木门或铁皮门。办公性建筑以行政办公楼为典型建筑。通常为多层砖混或钢混房屋，水泥平屋顶，有走廊（内廊或外廊），砖墙、钢混梁，现浇或预制楼地面板。设公共卫生间。室内普通装修。公共性建筑以图书馆、博物馆、教学楼、门诊楼等为典型建筑。通常有较为独特的建筑造型，一般为钢混或砖混房屋。二、可比实例选择要求及说明以下可比实例选择要求适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场评估情形。1.可比实例应与估价对象处于相同地段或邻近地段。2.可比实例应与估价对象的用途相同。其中住宅房屋的可比实例必须用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本细则的分类与评估对象的类别相同。3.可比实例应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指大类建筑结构，大类建筑结构一般分为：（1）钢结构；（2）钢筋混凝土结构；（3）砖混结构；（4）砖木结构；（5）简易结构。4.可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格。5.可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不超过十二个月，近期六个月内成交的类似房地产案例应优先选用。6.采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。7.可比实例为成套房屋的，其价格在适用前应统一修正为标准价格，标准价格为可比实例所处单元各楼层房屋的平均价格。8.每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％。9.选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%，在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过30%。三、标准样本住宅的条件设定及可比实例选择的具体要求（一）住宅标准样本房屋设定要求采用基准价格修正方式对住宅房屋进行评估时，首先应在征收项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作、提高效能的角度考虑，综合被征收房屋的典型特征，设定“标准样本住宅”。设定的“标准样本住宅”必须符合下述条件：1.为成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件。2.一般情况下为多层住宅，卧室至少一间朝南，一般装修的成套房屋。3.一般情况下房屋为中等套型，砖混一等或二等，八至九成新。4.成套住宅标准样本房屋设定说明表是否成套套型结构所在层次已使用年限朝向成套二室半一厅混合5层1-510年左右一室朝南坐落位置小区配套室内水电及装修其他条件征收范围相对中央位置同征收范围内的配套情况普通室内装修，普通厨卫设施采光、通风、日照、休息等条件中等建筑面积70－100m2分摊占地权属及证照情况产权，证照齐全5.独门院落住宅标准样本房屋设定说明表是否独门院落套型结构已使用年限朝向独门院落一层三间混合一等或二等10年左右一间朝南坐落位置小区配套室内水电及装修其他条件征收范围相对中央位置同征收范围内的配套情况普通室内装修，普通厨卫设施采光、通风、日照、休息等条件中等建筑面积140-220m2分摊占地权属及证照情况产权，证照齐全6.非成套标准样本住宅为砖混平房建筑，檐高—，一等或二等住宅功能，其余基本同成套样本住宅情况。（二）住宅房屋评估中可比实例选择要求1.可比实例应是与估价对象处于相同地段或邻近地段的住宅房屋。2.可比实例应是砖混结构的多层一般装修住宅房屋。3.可比实例应与估价对象的规模相当，档次应接近。4.可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有土地使用权价格类型。5.可比实例的交易类型应是一般买卖的商品房或新开发上市的成套商品房交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格。6.可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不超过十二个月，近期六个月内成交的类似房地产交易案例应优先选用。7.采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。8.每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％。9.选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。（三）独门院落调整系数 合法院落面积S（㎡）S≤1010＜S≤2020＜S≤30S＞30调整系数Ｋd106108110112合法院落面积=合法建设用地面积-建筑占地面积四、住宅房屋实体因素（K31、K31i）修正说明表（一）成套住宅房屋实体因素修正系数表1.住宅房屋结构因素修正系数p1表结构类型钢混结构砖混结构砖木结构简易结构一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等系数取值110-114106-110103-10698-10293-9797-10192-9685-9179-8574-792.住宅房屋成新因素修正系数p2表房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系数取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋朝向因素修正系数p3表卧室朝向北西东一间朝南两间朝南三间及以上朝南修正系数979899100101102注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作±的浮动。4.住宅房屋层次因素修正系数p4表楼层数楼层系数(%)所在楼层一层楼二层楼三层楼四层楼五层楼六层楼七层楼一100100100100100100100二100110105105105105三90110110115115四85105110115五80100105六7095七65说明：a.底层为车库的，底层系数增加，顶层系数减少。b.顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加2-5，具体取值根据阁楼高度及可利用状况确定。但顶层阁楼有产权的，不适用本表楼层系数，房屋（含阁楼）的综合价格由评估机构评估确定。c.如果是商住楼，住宅房的楼层系数相应减少。（二）独门院落住宅实体因素修正系数表1.住宅房屋结构因素修正系数p1表结构类型钢混结构砖混结构砖木结构简易结构一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等系数取值110-114106-110103-10698-10293-9797-10192-9685-9179-8574-792.住宅房屋成新因素修正系数p2表房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系数取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋朝向因素修正系数p3表卧室朝向北西东一间朝南两间朝南三间及以上朝南修正系数9698991001011024.住宅房屋套型及平面布置因素修正系数p4表套型等级一等二等三等四等五等系数取值100－11096－10094－9692－9490－92住宅房屋套型及平面布置因素等级说明表如下：等级内容一等二等三等四等五等说明设计合理，内部功能布局得当，独立厨卫设施，明厨明卫，大卧明厅，露天院落整洁。设计较为合理，内部功能布局明确，有独立的厨卫设施，露天院落较为整洁。内部功能布局较为凌乱，设施不全，搭建厨卫，院落凌乱。内部功能布局凌乱，房间比较分散。不满足上述要求的独门院落。（三）非成套住宅房屋实体因素修正系数1.住宅房屋结构因素修正系数p1表结构类型钢混结构砖混结构砖木结构简易结构一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等系数取值110-114106-110103-10698-10293-9797-10192-9685-9179-8574-792.住宅房屋成新因素修正系数p2表房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系数取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋檐高因素修正系数p3表檐高＜系数取值9497100102104106108110113-1154.住宅房屋功能因素修正系数p4表住宅功能因素按实际采光、通风、日照、通行等因素综合确定。功能等级一等二等三等四等五等系数取值101－10399－10197－9995－9793－95住宅功能因素等级说明表如下：等级内容一等二等三等四等五等说明通行方便，二室朝南，阳光充沛，空气流畅，房间大小合适。通行较为方便，一室朝南。设施不全，无朝南房间。内部功能布局凌乱，房间大小不一，通行不变。不满足上述要求的非成套住宅房屋。（四）有关说明的取值范围应该界于80～120之间。2.可比实例修正方式的房屋个体实体修正系数的确定也可参照上述测算办法进行。3.实体因素修正系数采用计算方式为：Ps、Po、Pb＝可比实例实体因素调节系数为Ps，标准样本实体因素调节系数为Po，被征收房屋实体因素调节系数为Pb。可比实例实体因素修正为标准样本实体因素修正系数K31=Ps/Po×100标准样本实体因素修正为被征收房屋实体因素修正系数K31i=Pb/Po×1004.成套住宅层高超过、独门院落住宅房屋层高超过、三层及以下框架结构房屋层高超过、砖木结构房屋层高超过相应等级基本层高的，每增加10cm,另按各自相应结构等级建安价结合成新的2%增加补偿。（五）房屋建筑结构等级及建安成本价说明表单位:元/㎡结构等级结构、装修及设施建安价框架一等（高层）层高以上，整板基础、桩基础，框剪结构，外墙屋面保温，内墙中级抹灰、乳胶漆，水泥地面，铝合金或塑钢中空玻璃门窗，水、电、卫、消防、通讯设施齐全。1150二等（多层）四层及以上，层高以上，整板基础或独立基础，框架结构，外墙屋面保温，内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫、通讯设施齐全。三层及以下，平均层高以上，钢筋混凝土条形基础或独立基础，框架结构，内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫齐全。1020砖混一等层高以上，钢筋混凝土基础，底层楼板架空，240mm实心砖墙，设置构造柱、层层圈梁，钢筋混凝土现浇楼层及层顶，内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫、通讯齐全。920二等层高以上，砖基础或部分钢筋混凝土基础，底层楼板架空，240mm实心砖墙，层层圈梁，现浇或多孔板楼层及层顶，内墙抹灰，外墙混合砂浆，水泥地面，钢门窗或较好的木门窗，有水电，单独或合用卫浴。850三等层高以上，砖基础，180mm或240mm砖墙，有圈梁，现浇或多孔板屋面，内墙抹灰，外墙勾缝或混合砂浆粉刷，水泥地面，木门窗，有水电。780砖木一等层高(檐高)以上，砖或钢筋混凝土条形基础，有圈梁实砌240mm或以上砖墙，直径20cm以上较好松杉木桁条，水泥地面，密集、合缝的屋面板或旺砖椽子、平瓦或小瓦屋面，内墙抹灰，较好木门窗，室内采光通风良好，水电设施齐全。800二等层高(檐高)以上，砖基础，实砌240mm或以上砖墙，直径17至20cm松杉木桁条或水泥桁条、屋面板，平瓦或小瓦屋面，木门窗，水泥砂浆地面，内墙抹灰，室内采光通风较好，水电设施齐全。700三等层高(檐高)以上，240mm砖墙、内墙抹灰，直径15至17cm松杉木桁条或杂木桁条、水泥桁条，稀疏的屋面或椽条芦席，平瓦屋面。木门窗，简易水泥地坪，采光、通风一般，水电设施齐全。600简易一等檐高以上，180mm或以上墙，空斗墙或土坯墙，简易瓦屋面，较差杉木、杂木或水泥桁条，较差木门窗或水泥预制门窗框，砖、简易水泥地面，水电到户。460二等檐高以上，空斗墙或土坯墙，砖、泥土地坪，简易门窗，水泥桁条或毛竹桁条。390注：不包括工业及仓储用房的非住宅用房，房屋层高为地平面与上层板顶面之间的高度,前后檐高不等的,以平均高度计算。五、住宅房屋区位因素（K32、K32i）修正说明表（一）住宅区位因素修正调节系数评分表因素类别因素项目内容考察项目评分等级一等二等三等四等五等征收项目周边大环境自然环境自然景观、风向a1176543空气污染、噪音、水文a1276543交通条件离市区主干道的距离a21108765公交线路情况a2298765教育医疗设施所在学区1公里内学校情况a31109876医院及医疗机构分布情况a32109876商业配套设施重要商业配套设施a412019181716征收项目范围内小环境规划设计建筑小区布局与外形等a5112111098建筑密度、外型等a5287543绿化率、室外公共活动空间与绿化景观a531110987物业管理物业管理情况a611110987配套设施住宅区内配套设施完备程度a711110987以上评分等级数据在现场实际勘察时，根据实际情况其取值可在每个分值上作±的浮动。（二）住宅区位因素调节系数评分等级说明表序号因素项目考察项目内容一等二等三等四等五等1自然环境自然景观、风向公认的自然环境优越地区。自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生。附近有少量绿地和绿化，卫生环境欠缺。附近周围无绿化，比较拥挤、杂乱、环境较差。附近无绿化，环境散乱，自然观感明显差。空气污染、噪音、水文空气清新、无污染，无噪音，水域清洁，达卫生标准。空气良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水体局部污染。空气局部受污染，靠近大马路，白天和晚间均有噪音影响。靠近污染源或重噪音源。长期受气味、烟尘、噪音、污水、垃圾等污染影响，环境污染明显。2交通条件离主干道的距离离主干道的距离在50m以内。离主干道的距离在50-150m之间。离主干道的距离在150-300m之间。离主干道的距离在300-500m之间。离主干道的距离在500m以上。公交线路情况距离公交站点100m内，有2条以上重要公交线路。距离公交站点100-250m内，至少有1条重要公交线路。距离重要的公交线路的距离在250--350m之间，至少有1条公交线路。距离公交线路的距离在350-450m之间，至少有1条公交线路。距离公交线路的距离在450m以上。3教育医疗设施所在学区公里内学校情况属于本市最好的重点中学（初中）和重点小学学区。属于本市较好的重点中学（初中）和重点小学学区。属于本市一般中学（初中）和小学学区。一般中小学学区。无中学或小学。医院及医疗机构分布情况距市级及以上医院500m以内。距市级及以上医院500－1000m。距市级及以上医院1000－1500m。距市级及以上医院1500－2500m。距市级及以上医院2500m以上。4商业配套设施重要商业配套设施在500m范围内有大型的市级商业配套设施。在500-800m范围内市级商业设施较集中。在800m范围内有零散分布的商业网点，基本满足生活需求。在800m范围内基本上无商业网点。在1000m范围内无商业网点。5规划设计建筑布局、小区外形等布局合理、外形美观、错落有致，满足通风、日照等健康要求。布局一般，外形整齐，满足通风、日照等健康要求。布局一般，排列不整齐，外型较整齐。任意布置、外型破旧杂乱、拥挤。建筑散乱、没有布局，且通行、空地利用明显不合理，外型破旧杂乱。建筑密度建筑密度40%以下。建筑密度在40%-50%。建筑密度在65%以上。绿化率、室外公共活动空间与绿化景观绿地率在30%以上，室外公共活动空间丰富。绿地率在30%以下，部分绿地和绿树，公共活动空间较小。少量绿化，少量的公共活动空间。无绿化，基本无公共活动空间。无公共活动空间，出行通道狭窄，小道弯曲。6物业管理物业管理情况全封闭物业管理。半封闭物业管理。有物业管理。无物业管理。无物业管理，无环卫管理。7住宅区配套设施配套完善程度在住宅区内具备小区智能化、宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、上下水管道、污水管道和住宅区道路等配套设施。在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。在住宅区内具备有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。（三）住宅基准价格修正中的区位因素修正系数测算说明1.基准价格修正中的区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数为基础确定，住宅房屋区位因素调节系数Q＝，其中f1＝2，f2＝2，f3＝2，f4＝1，f5＝3，f6＝1，f7＝1。2.可比实例区位因素调节系数为Qs，标准样本住宅区位因素调节系数为Qo，可比实例修正为标准样本住宅区位状况修数K32＝Qs/Qo×100标准样本住宅区位因素调节系数为Qo，被征收房屋区位因素调节系数为Qb，标准样本修正为被征收房屋区位状况修正数K32i＝Qb/Qo×100六、非营业用房及其成本法评估说明（一）非营业用房的成本法评估应用1.成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格,然后扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本技术细则中定义的成本法系以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法。本成本法中的“成本”含义，并不是通常意义上的成本，而是以成本为基础的市场价格。2.成本法评估的基本公式：征收补偿评估价格＝土地重新取得价格＋建筑物重置价格－建筑物折旧3.土地重新取得价格应首选市场比较法测算，在无法适用市场比较法时，可采用基准地价修正法、成本积算法等方法求取。土地重新取得价格内涵包括土地取得成本、土地开发成本、土地取得所涉税及费、土地开发利润。注：土地重新取得价格的基准地价修正法公式为：PD＝PO（1＋a）n×k1×k2×k3PD—土地重新取得价格；PO—地块所在土地级别的基准地价，以政府管理部门公布的价格为准；a—地价涨落的年均价格变动率；n＝估价时点年份-基准地价颁布年份k1—土地使用年期修正系数，按土地估价时点后的剩余使用年限计算；k2—土地实体因素修正系数，包括土地形状、地势、地质条件、规划条件和地上附属物状况确定，取值范围。序号因素内容因素权重一等二等三等四等五等1土地形状110-120100-11095-10090-9585-902地势110-120100-11095-10090-9585-903地质条件110-120100-11095-10090-9585-904规划条件110-120100-11095-10090-9585-905地上附属物状况110-120100-11095-10090-9585-90k3—土地区域因素修正系数，包括周边交通状况、商业服务设施配套、金融、通讯、学校、医院、其他等公共市政配套设施，取值范围。序号因素内容因素权重一等二等三等四等五等1交通状况110-120100-11095-10090-9585-902商业服务设施配套110-120100-11095-10090-9585-903金融配套110-120100-11095-10090-9585-904通讯等条件110-120100-11095-10090-9585-905学校配套情况110-120100-11095-10090-9585-906医院配套情况110-120100-11095-10090-9585-907其他公共设施配套110-120100-11095-10090-9585-904.建筑物重新购建价格通常采用成本积算法求取。建筑物重新购建价格内涵包括建筑物建造成本、管理费用、投资利息、建筑物开发利润等。5.建筑物折旧应根据现场勘察结果，对照《房屋完损等级评定标准》的规定确定。建筑物折旧应考虑物质折旧、功能折旧等因素。（二）工业及仓储用房结构等级及重置价格单位:元/㎡类别级别结构、装修及设备状况重置价格钢混结构（框架）一级多层钢砼架承重，钢砼基础，实砌墙围护，现浇楼面，柱网较大（6m×6m），水泥楼面，钢门窗，水电卫齐全。1100二级钢砼框架承重（或半框架），钢砼基础，实砌墙围护，柱网较小，水泥楼面，钢门窗，水电齐全。930钢混结构（排架）一级钢砼柱，檐高大于，钢砼屋架或钢屋架，跨度大于15m，吊车吨位大于5吨。920二级钢砼柱，檐高大于，钢砼屋架或钢屋架，跨度大于15m，无吊车。840全钢结构一级钢砼基础，钢柱，钢梁，有吊车梁，彩钢板墙面屋面，檐高大于6m。950二级钢砼基础，钢柱，钢梁，无吊车梁，彩钢板墙面屋面，檐高大于。790砖混结构一级砖柱，檐高，砼屋架或钢屋架，有行车，跨度9-12m。840二级砖柱，檐高，砼屋架或钢屋架，跨度9-12m。750扣除折旧后单层工业及仓储用房现值=房屋建筑物重置价格单价×（1+檐高调整系数+跨度及跨数调整系数）×建筑面积×成新率%扣除折旧后多层工业及仓储用房现值=房屋建筑物重置价格单价×（1+层高调整系数+跨度及跨数调整系数）×建筑面积×成新率%1.层高檐高调整系数说明表层高及檐高调整调整值钢筋砼结构，层高在以上(不含每增加，建筑物重置价格增％单层厂房及仓储用房檐高在9m以上调增,以下调减每增减，建筑物重置价格增减％砖混结构，层高在以上调增,以下调减每增减，建筑物重置价格增减%2.钢混结构、全钢结构跨度及跨数修正系数说明表跨度(m)1218(15)24跨数123修正系数4%0-8%修正系数0-10%-15%七、房屋成新因素确定表（一）房屋成新评定等级及说明表完损等级成新评定说明新旧程度折余率完好房按《房屋完损等级评定标准》的相关规定执行。全新100%九成新90%八成新80%基本完好房七成新70%六成新60%一般损坏房五成新50%四成新40%严重损坏房三成新30%危险房不足三成新30%以下（二）房屋成新上限表（限值）结构房屋类别超过40年36～40年31～35年26～30年21～25年16～20年11～15年10年以内钢混住宅789按实际情况评定。非住宅6789砖混住宅6789非住宅678砖木住宅678按实际情况评定，使用5年以上的房屋成新率上限应不超出。非住宅678简易住宅00367非住宅00045单层工业厂房6789（三）房屋成新的评定应根据房屋类型进行细致的现场勘察，依据《房屋完损等级评定标准》的相关规定和描述，现场观察对照，从房屋结构（包括屋盖、梁、柱、墙体、楼地、基础等内容）、设备（水、电等）、装修（门窗、内外粉、楼地面、天棚以及其他特殊装修等）三方面评定其新旧程度与完损等级，从而综合评定房屋成新。（四）房屋完损等级评定标准房屋类别完好房屋基本完好房屋房屋主体条件房屋内外部条件房屋主体条件房屋内外部条件砖混结构基础承载无不均匀沉降，承重墙体平直，无倾斜、裂缝、风化、破损。预制件拼接处无裂纹、渗漏，地面平整、无空鼓、裂缝、起砂。内、外墙抹面无空鼓、剥落，勾缝砂浆密实。门窗完整无损，开关灵活，玻璃、五金齐全，油漆完好。水、卫、电设备完好，使用正常。基础承载稍有不均匀沉降，承重墙体有少量细裂缝。预制楼板拼接处稍有裂纹、渗水，地面稍有裂缝、空鼓、起砂。内、外墙抹面稍有裂缝、空鼓、剥落。门窗少量变形、开关不灵，玻璃、五金少量残缺，油漆失光。水、卫、电设备基本完好，个别零部件有损坏。砖木结构承重梁、柱、墙、板、屋架平直牢固，无倾斜变形、腐朽蛀蚀、裂缝。瓦屋面搭接均匀，瓦头整体，不渗漏，无碎瓦。木板地平整，无腐朽、下沉，无较多磨损和稀缝。内、外墙抹面完整，无破损、剥落，门窗完整，开关灵活，玻璃、五金齐全，油漆完好。顶棚无破损、不变形、无腐朽，细木装修完整牢固，油漆完好。水、电设备完好，使用正常。承重梁、柱、墙稍有裂缝。木构件稍有变形、倾斜，个别节点稍有松动。屋面少量瓦片破损，稍有渗漏。木板地稍有磨损和稀缝、轻度颤动。内、外墙抹面稍有空鼓、裂缝、剥落，砖墙稍风化。门窗少量变形、开关不灵，玻璃、五金少量残缺，油漆失光，细木装修稍有松动、残缺。水、电设备基本完好。简易结构承重墙、柱平直、无倾斜、松动。木、竹、芦帘、苇箔无破损，平瓦屋面瓦片搭接紧密，无缺角，损坏。内、外墙面平整，无裂缝、剥落。门窗完整，开关灵活，玻璃、五金齐全。照明设备齐全，使用正常。承重墙、柱有少量裂缝、变形、倾斜、松动。木竹、芦帘、苇箔稍有破损，平瓦屋面少量瓦片裂碎、缺角、风化，有渗漏。内、外墙稍有裂缝、风化、剥落。门窗少量变形、开关不灵，有少量残缺。照明设备基本完好，个别零部件有损坏。房屋类别一般损坏房屋严重损坏房屋房屋主体条件房屋内外部条件房屋主体条件房屋内外部条件砖混结构基础承载力局部不足，稍影响上部结构出现不均匀沉降，承重墙体有部分裂缝、酥松、倾斜、风化等损坏。预制楼板拼接处裂缝、渗水，屋面局部漏雨，砖、混凝土块部分破损、裂缝、脱落，地面部分空鼓、脱壳。内、外墙抹面部分空鼓、裂缝、剥落。门窗少量变形、开关不灵，玻璃、五金少量残缺，油漆失光。水、卫、电设备基本完好，个别零部件有损坏。基础承载有明显沉降，影响上部结构变形，开裂、承重墙体有严重裂缝，弓凸等损坏，预制楼板拼接处裂缝明显、渗水，砖、混凝土块料严重渗漏，地面严重空鼓、裂缝、脱壳、起砂。内、外墙抹面严重空鼓、裂缝、剥落，门窗榫头松动、翘裂，木质腐朽，钢门窗严重锈蚀，开关普遍不灵，玻璃、五金残缺，油漆剥落。水、卫、电设备锈蚀、漏水，零件损坏残缺，照明线路老化，装置残缺不齐。砖木结构承重梁、柱、墙部分裂缝、倾斜，木构件局部下垂、侧向变形，蛀蚀开裂，少数节点松动，脱榫，铁件锈蚀，间隔墙局部损坏，勒脚部分侵蚀剥落。屋面部分瓦片、旺砖风化、破碎、漏雨。木地板部分磨损、翘裂、松动、腐朽，局部变形下沉、有颤动。内、外墙面部分空鼓、裂缝、风化剥落，勒脚部分酥松、侵蚀剥落。门窗部门松动、翘裂、腐朽，开关不灵，油漆老化，玻璃、五金部分残缺，细木装修部分蛀蚀、破裂。水管锈蛀，照明线路部分老化，少量装置残缺。承重梁、柱、墙严重倾斜、下垂、裂缝、蛀蚀，节点松动，榫头压裂或折断，铁件严重锈蚀，间隔墙、板严重裂缝，弓凸、倾斜、侵蚀剥落，屋面瓦片、旺砖风化，破碎，严重漏雨，木板地严重磨损、腐朽、变形下沉、颤动。内、外墙面严重破损、裂缝、剥落，门窗松动、翘裂，开关普遍不灵，油漆剥落，玻璃、五金残缺，细木装修木质蛀蚀、腐朽、破裂。水管严重锈蛀，有滴漏，照明线路老化，装置残缺不齐。简易结构承重墙、柱部分裂缝、倾斜、风化、腐朽，个别节点松动、开裂、变形。木竹、芦帘、苇箔部分破损，平瓦屋面部分瓦片风化、破碎、漏雨。承重墙、柱严重变形、倾斜、风化、腐朽，节点松动、变形，构件弯曲，墙体、墙面较多损坏，平瓦屋面脱槽、风化、破碎、严重漏雨，木竹、芦帘、苇箔严重破损，整个房屋倾斜变形。八、营业用房收益法评估应用说明（一）收益法应用总说明1.评估对象的年纯收益一般采用客观年租金收益计算，客观年租金收益是指当时当地同一类别房地产正常出租的平均租金收益水平；在无法取得客观租金收益数据的情形时，商场类、旅馆类、商务类、餐饮类建筑可以采用客观经营年收益计算，客观经营年收益是指当时当地同一类别房地产正常经营的平均经营收益水平。对于大型综合性建筑可以采用按不同功能部分分别按客观收益计算的办法进行。年纯收益计算的成本费用扣除项目应对照评估对象现实情况分别按出租型、直接经营型和混合型房地产的净收益求取规定进行。2.评估对象资本化率的求取应采用客观资本化率进行。资本化率的求取方法推荐采用市场抽取法和安全利率法计算。其中应用市场抽取法计算时，必须选取3宗或以上数量的房地产交易案例作为测算的可比实例；应用安全利率法计算时，资本化率＝安全利率＋风险调整值，安全利率选用当时银行一年期整存整取存款利率水平，风险调整值则由评估人员根据收益法原理结合评估对象经营风险认识和评估经验参照0－10%的限值数额选取。3.评估对象收益年期的求取主要根据评估对象房屋经济寿命剩余年限和土地使用年限考虑。（二）商铺类营业用房的典型样本房设定每一营业用房分区均应设定至少一宗商铺类营业用房。商铺类原始样本商业用房设定条件：1.位于分区内商业用房集中区域；2.门面、店铺业态，经营烟酒、五金、日常用品、食品等；3.砖混多层建筑物之底层，房屋七成新；4.单开间，临街店面宽约4m，宽深比≤；5.一般装修，普通涂料外墙；内部水磨水泥地面，乳胶漆墙面，简易吊顶，日光灯照明为主；6.临分区内街巷。（三）被征收营业用房的评估公式1.基准价格ＶO商铺类营业用房样本房的基准价格ＶO按下面公式计算：2.主要参数确定商业用房结构钢、钢混砖混砖木简易等其他收益年限n403530253.被征收营业用房评估值Ｖi收益法测算按下面公式计算：其中，Vi为待评估商业房地产评估值，Vo为原始样本商业用房基准价格，fxy为商业用途修正系数，fm为商业街道路线修正系数，f3i为商业用房实体修正系数。4.商业用途修正系数fxy表fxy被征收营业用房X商场类商铺类商务类餐饮类娱乐类旅馆类其他类样本营业用房Y商铺类115-12099-10085-9095-10580-9580-9095-105上表中，行为样本营业用房（y），列为待评估营业用房（x）表中数值的比例关系可以理解为，即fxy。5.商业街道路线修正系数fm表分区主要商业街道次要商业街道普通商业街道一般街道沿街100-12085-10075-9070-80不沿街50-6045-5040-4540-45九、装饰装修附属物补偿指导价及其它补偿标准（一）装饰装修附属物补偿指导价分类编号名称单位单价(元)备注︵一︶楼地面类1水泥制品类砖地（平铺）㎡15侧铺30元/㎡简易水泥场地㎡25水泥方块场地20元/㎡砼地面㎡50含垫层架空板地面㎡40水磨石地面㎡45水磨石铜嵌条地面㎡55水磨石铜条拼图㎡1202石材类碎片大理石拼贴地面㎡55花岗岩地面㎡180大理石地面㎡1403地砖类玻化砖600×600㎡80玻化砖800×800㎡90地钢砖、马赛克、同质地砖、釉面砖㎡604木地板类小积木、拼花木地板㎡60水曲柳地板㎡150含龙骨实木地板㎡180-300含龙骨高档复合地板㎡90普通复合地板㎡60其它107胶地面、油漆地面㎡15化纤地毯㎡30塑料及塑料压花地面㎡20︵二︶墙面类5喷涂漆类外墙涂料㎡10类似106涂料；白水泥6元/㎡内墙面涂料（乳胶漆含刮腻层）㎡20简易10元/㎡喷塑内墙面㎡206墙纸墙布墙纸、墙布㎡40夹板墙面软包墙面㎡807面砖类马赛克㎡60瓷砖150×150㎡30瓷砖200×300㎡60300×450：75元/㎡外墙条砖㎡40仿麻石㎡808胶板类凹凸水曲柳墙裙㎡90平面水曲柳墙裙㎡75凹凸三夹板墙裙㎡60平面三夹板墙裙㎡50凹凸榉木墙裙㎡110平面榉木墙裙㎡100拼花套线凹凸墙裙㎡120铝塑板㎡809腰脚线类腰线砖m40踢脚线m15实木类（含油漆）20元/m10其它文化石装饰㎡120花岗岩墙面㎡180干粘石墙面㎡20︵三︶吊顶类11胶板类纤维板㎡20含龙骨凹凸式水曲柳夹板㎡100平面水曲柳夹板㎡80凹凸式普通夹板㎡70平面普通夹板㎡6012彩玻铝合金骨架彩玻㎡120不锈钢骨架彩玻㎡15013其它布、编织㎡8塑料压膜泡沫㎡20含龙骨塑扣板㎡30含龙骨铝塑扣板㎡80含龙骨小方块石膏板㎡30含龙骨石膏板平顶（含乳胶漆）㎡50含龙骨：凹凸式70元/㎡石膏线条m10宽8㎝以下石膏线条m15宽8㎝以上集成吊顶㎡120含龙骨︵四︶门窗隔断阳台类14防盗类铸铁铁艺门㎡150不锈钢栏杆式防盗门㎡180栏杆式、镀锌管、方管防盗门㎡130制式防撬进户防盗门樘1000不少于三面暗插销主体内按80%计算普通铁皮防盗门樘300不锈钢防盗窗㎡130方铁管防盗窗㎡100钢元防盗栏㎡50铝合金网格式防盗门窗㎡4015门窗类双层铝合金夹心工艺进户门㎡480主体内按90%计算铝合金门㎡220主体内按70%计算手工制作门套（普通）樘200高档300元/樘铝合金卷闸门㎡120电动遥控装置另加600元/樘无框地弹门㎡420铝合金、塑钢全玻地弹簧门㎡350主体内按70%计算普通木内门樘150三合板单面包木内门樘180三合板双面包木内门樘240单面包不锈钢门㎡350主体内按90%计算双面包不锈钢门㎡500主体内按90%计算成品木门樘600含门套成品移门㎡180塑钢窗㎡200双层真空玻璃240元/㎡；主体内按70%计算铝合金窗㎡200不锈钢窗㎡220主体内按70%计算铝合金、塑钢固定窗㎡100窗套m30窗帘盒m40含轨道；罗马杆30元/m16纱门窗类木制纱门、窗㎡50铝合金纱门、窗㎡60粘贴式纱门、窗㎡2017隔断、阳台类单面三合板隔断㎡60双面三合板隔断㎡80铝合金隔断㎡13075-90系列，㎜以上夹板吊柜、壁橱、柜橱（按正立面计算）㎡160深度50㎝以上博古架㎡250铝合金封闭阳台（固定）㎡80推拉170元/㎡︵五︶卫浴设施18洁具坐便器只350蹲式便器只120搪瓷、铸铁浴缸只35019水池立式瓷面池套200台式瓷洗脸盆套120大理石洗漱台面㎡150水泥板面板㎡50瓷砖面另计拖把瓷水池只8020热水器浴霸套50拆卸费电热浴器套180拆卸费燃气淋浴器套180拆卸费太阳能热水器套400拆卸费;收购价每管80元21其它梳妆镜（含镜）付40拆卸费毛巾架只10拆卸费镜面玻璃㎡100磨砂玻璃㎡90︵六︶厨房设施22水池磨石子水池只40搪瓷水池只60水泥水池只30不锈钢单槽水池只150不锈钢双槽水池只25023灶具、台面、脱排单眼灶座400含灶台瓷砖贴面双眼灶座700三眼灶座900不锈钢灶台（含柜）m800水泥板液化气灶台（砌砖）m50带橱柜200元；含贴面整体成品灶台（含柜）m600大理石灶台面（含抛光边线）m100带橱柜350元/m脱排油烟机台100拆卸费换气扇只20拆卸费24橱柜固定地柜（按正立面计算）㎡160铝、塑、木制深度50㎝以上固定壁橱（按正立面计算）㎡160吊厨（按正立面计算）㎡150铝、塑、木制︵七︶院墙大门25围墙︵含基础︶大刀片围墙㎡60空斗砖砌围墙㎡60单粉70元；双粉80元12单砖砌围墙㎡40单粉50元；双粉60元24整砖实砌围墙㎡80单粉90元；双粉100元铸铁（铁艺）围墙㎡130含铁艺花方铁围墙㎡60镀锌管围墙㎡70钢元围墙㎡40挡土墙㎡8026门樘、挡驳门樘：门洞宽以上（含双面不锈钢大门）樘10000双层现浇板压顶，较好面砖贴面门樘：门洞宽以上（含单面不锈钢大门）樘9000双层现浇板压顶，较