工业园物业服务工业园工程维护管理方案

第一节公共设施管理总体设想 3一、公共设施管理目标 3二、公共设施维修养护概述 3三、公共设施维修养护特点分析 4四、公共设施管理人员素质要求 5五、公共设施运维体系 11六、公共设施运行管理措施 12七、公共设施管理考核细则 14第二节房屋建筑管理维护方案 25一、管理维护目的 25二、管理维护范围 25三、管理维护标准 25四、管理维护管理方式 31五、管理维护计划和实施方案 32第三节供配电系统管理维护方案 54一、实施依据及目的 54二、检修工艺流程及质量标准 54三、安全措施及注意事项 58四、供配电系统定期维护方案 59五、变压器的检修维护方案 78六、低压柜、补偿柜维护方案 79七、临时用电管理方案 82第四节给排水系统管理维护方案 84一、管理维护目的 84二、管理维护标准 84三、管理维护方式 85四、给排水系统的维护计划与标准 85五、给排水系统运行管理措施 104六、给排水系统运行维护方案 105第五节公共照明系统管理维护方案 115一、公共照明维护保养制度 115二、公共照明日检查 116三、公共照明周检查 116四、公共照明月检查 116五、公共照明更换操作规程 117第六节空调系统管理维护方案 119一、空调常规使用制度 119二、空调使用注意事项 120三、空调系统运行值班制度 121四、空调系统巡回检查方案 122五、空调系统的维修与保养方案 129第七节电梯系统管理维护方案 134一、电梯系统维护管理方式 134二、对外委单位的选择及管理 134三、电梯系统维护管理措施及标准 140第一节公共设施管理总体设想一、公共设施管理目标物业设施、设备管理服务各项指标在接管验收后一年内均达到或超过现行“全国物业管理优秀示范工业园”标准要求，并致力于创建一个“安全、高效、便捷、舒适”的“绿色”工业园。二、公共设施维修养护概述公共设施的维修养护是物业管理的重要内容，是项目使用功能不断完善的基础工作。我公司在多年的管理实践中，一直将如何保障公共设施使用寿命及确保公共设施在使用年限内使用功能不断完善作为重点研究项目，不断探索成功经验。项目部实行公共设施维修项目负责制，由项目经理负责定期向项目主管部门汇报项目执行情况，使维修基金发挥最大效用，保障XX工业园房屋本体和公共设施始终完好，达到使用功能不断完善和提高的目的。图8-1房屋及公用设施维护效果示意图三、公共设施维修养护特点分析经现场踏勘发现，XX工业园房屋及部分设施设备老化较为严重，物业管理服务过程中需要特别注意设施设备的养护维修及危险源识别等工作。另外汛期漏雨点较多，须制定完善的防汛及抢修预案，并保证实施。（一）房屋本体的检查及养护我公司在管理服务过程中将特别重视房屋本体的日常检查和养护工作，采用计划性保养与日常检查监督相结合的预防性保养策略，制定详细的检查计划，通过检查及时发现并解决问题，化被动为主动，保障房屋的完好，延长其使用寿命。（二）设施设备的管理维护我们深知保障机电设备、智能化设施、电梯等物业附属设施设备的正常运行对XX工业园的重要性，因此将选派具有丰富管理经验的机电设备维护人员负责此方面的专业管理。管理中我们将以“预防为主、多重保障、科学管理、规范运作、安全高效”为原则，致力于设备运行的最优化和服务管理的最佳化。我公司针对物业设施设备养护维修具有自己完善的标准化体系，可根据项目特点结合实际制定个性化养护维修计划并严格执行，达成设施设备的保值增值。四、公共设施管理人员素质要求设备设施管理人员必须以德、识、能、体四个方面去考核。（一）德（思想品质和修养）1.要有强烈的工作责任心。2.有不断创新的精神，能创造性地进行工作。3.要有全局的观念，不谋私利。4.要有良好的民主作风。5.有良好的服务意识，服务态度和礼仪礼貌。（二）识（业务知识和管理验）“识”包括知识、见识，即文化知识，专业知识，管理知识及工作经验。1.对管理人员来说，要求具备的知识应分为如下几个方面（1）物业管理的基本理念。（2）物业管理的基本法规：熟悉国家和本地区的物业管理法律、法规、政策，其中包括：①国家的消防法。②国家治安管理及保安工作的有关规定。③国家关于环境保护的有关法规。④国家关于无线电、微波、卫星通信的管理规定。⑤国家有关特种行业人员管理的有关规定。⑥国家对通信业务的管理规定。⑦国家有关提升设备管理的有关规定。（3）物业设备设施的有关技术规程、规范和管理标准。（4）掌握设备设施运行管理系统保养及维修知识。（5）物业管理的财务常识；包括财务预算、管理费的使用原则、公共水电的分摊原则等。（6）工业园厂房建筑土木建筑的基本常识；如建筑结构、建筑专业的常识。（7）工业园厂房建筑的各类专业的基本知识及相关知识。①供配电专业外电、配电、计量及电能耗用情况、线路、末端设备、灯具、对外联系单位等。②给排水专业用水指标、供水方式及水系统情况、高低位水池的容积、清洁水池的周期及工艺要求、用水计量情况、计算方式、公用水的分摊基础及计算、工业园厂房建筑供水特点（减压或变频调速加压）、对外联系单位等。③空调空调的基本原理、空调的几种类型、空调系统的总容量、冷却方式、设备名称、供冷方式、水处理方式、空调系统保养的基本工艺要求、空调系统及耗能的基本关系、超时空调的计费原理、家用空调机的一般原理及基本的保养工艺要求等。④消防专业系统情况（水系统、弱电系统、防排烟系统、加压送风系统、停非消防电系统、联动系统、防火分区、消防水的水池容量、疏散指示、事故照明、确保电源、手提灭火器材、气体灭火设备、紧急广播系统、消防前室及走火楼梯）。⑤电梯电梯的品牌、厂家、型号、载重、速度、层站数、拖动方式、控制方式、保养方式、政府主管部门、安全检查部门。⑥环保水、气、噪声控制指标、水、气、噪声的污染状况、防治措施、政府主管部门。⑦安防监控摄像、画面分割、模拟录像及数字录像、布防等技术概念。⑧XX工业园自动化控制（BAS系统）：主要了解自动化的程度、深度、广度。⑨通信系统园外传输系统、程控交换机的型号、门数、中继线的对数、计收费系统的基本原理计算基础、园内布线系统的形式、小总机及小总机的原理、IP电话、国内长途、国际长途的有关知识。⑩计算机网络服务器、局域网、因特网、拨号上网、专线上网、电子邮件、下载、电子商务等知识。⑪计算机房计算机房的特殊要求（空气调节、电源要求、空气素质、楼板荷载、建筑物的保温、照明要求、消防要求、保安要求）。⑫装修工艺主要是从二次装修管理的角度去认识有关施工的基本规律和工业园厂房建筑防火安全对装修材料、设备、工艺的具体要求。⑬其他维修材料、人防工事、交通管理、气象等。2.对操作人员：具有相关专业知识水平和综合分析能力其中包括：（1）供配电专业知识。（2）给排水专业知识。（3）空调或中央空调知识。（4）消防专业知识。（5）电梯知识。（6）保安监控知识。（7）XX工业园自控知识。（8）计算机及通信系统知识。（三）能1.管理人员必须具有计划能力、组织能力和指挥能力。（1）计划能力具有制定工作计划并组织实施的能力。（2）组织能力①具有能及时处理设备、设施的抢修排险等突发事件的能力。②具有宣传教育、组织各类活动及处理一般矛盾的能力。③具有处理专项业务并能与各部门相协调的能力。（3）指挥能力这是鼓动能力、指导能力、督察能力、坚持能力及应变能力的总称。2.操作人员“能”是指实际操作能力、水平，具有动手操作能力。（四）体主要是指身体素质好。（五）人员职责1.工程部主管职责（1）对物业公司管理处和XX工业园负责；负责对所管辖的物业设备设施实施全面管理工作；从总体上确保各系统设备管理工作的统一、完整和完善。（2）安排、协调、帮助及督促各专业助理完成各自范围内工作。组织各专业管理人员代表物业管理公司参加新增系统设备的验收管理工作。（3）按照公司《物业设备管理标准》（企业内部标准）建立设备台账。掌握XX工业园各系统设备设施性能及完好情况，按时组织制定各设备设施系统的保养计划，检查完成情况。（4）代表物业管理公司办理有关工程机电方面的各项业务。（5）向管理处介绍物业管理有关工程方面的经验，提高管理服务水平。（6）负责对项目工程技术资料，设备说明书，技术档案等整理存档。（7）负责对工程技术人员的业务培训和考核工作。2.技术工人（1）服从上级的高调度和工作安排，及时、保质、保量地完成工作任务。（2）须提前15分钟上岗，运行工种按“交接班制度”规定的要求，办理好交接班手续。（3）严格执行保养制度，保持设备完好状态，保持设备和环境整洁。（4）必须精心管理，精心操作，加强巡回检查，善于发现和判断事故隐患，确保物业设施的正常运行。（5）自觉遵守并严格执行公司的各项规章制度、操作规程，认真操作，不准冒险作业，保证安全、文明生产，杜绝人身和设备事故的发生。（6）必须坚守岗位，不准离岗或做与本岗位无关的工作。（7）努力工作、学习，不断提高技术水平和思想素质。3.业务运营我司派驻工程部受物业管理处、采购单位多重领导，工业园区管理处管理其日常工作、工作行为监督、应急事务调度等；XX工业园管理其人事与技术业务活动，对工作质量监督管理，对人事与技术业务工艺流程、计划、标准、材料等进行审核、批准、稽核，并为其提供全面的技术支持。其中公司定期征询管理处对派驻工程部主管的工作能力及行为表现的意见，并将该意见作为公司对其考核的重要依据之一。五、公共设施运维体系（一）按我司设备管理标准完善设备运行管理体系1.完善设备运行记录。2.建立设备运行管理制度和监管机制。3.建立设备运行状况分析机制，依据设备的运行、环境、需求等技术参数制定设备运行计划。（二）按我司设备管理标准建立设备维护保养体系1.制定设备维护保养计划和修订机制；2.建立设备维护保养计划实施与监督机制；在本项目设立工程部，负责工业园区内公共物业设施的运行管理与维护保养、紧急抢修工作和二次装修管理。每月把对物业设施的运行、维护保养与维修情况送工业园区管理处检查验收并签署认可意见后报公司技术项目部审查备案。3.建立设备维护保养计划实施成本统计与分析机制；建立科学的成本统计与分析机制，通过这一行为可以有效地延长物业设施的寿命周期成本（注：设备寿命周期成本包括规划设计与建设费用、日常运行及维护管理费用和废弃处置费用三个部分）。4.每月底向管理处提交本月物业设施的运行、保养总结，同时提供下月的计划和存在问题应采取的措施。5.公司技术项目部对派驻工程部提供全面的技术支持。六、公共设施运行管理措施项目的设施设备数量多，涉及面广，做好工程设备的运行管理，具有十分重要的现实意义。要保证设备的正确运行，首先需熟悉各种设备的技术资料，包括使用说明书、工作性能、适应范围、运行方式、连续运行时间、注意事项等等。对一些较为大型、复杂、技术要求较高的设备必须对操作使用人员先进行专业培训，待能了解其基本工作原理并熟悉操作程序后再独立操作。对一些特殊岗位（如配电、暖通、电梯、消防）等，要求操作人员必须取得相应的操作证后方可进行设备操作。依据“点阵统一、重点控制”的管理模式原则，工程设备的运行管理重点是平时做好日常的操作、记录以及现场的联络汇报工作。对运行中的设备需用一看、二摸、三闻、四分析、五动手、六汇报、七备案的原则来判断处理设备的运行情况，从而对设备采取有针对性的措施。一看：看运行设备的外表，各种开关、操作机构的位置，故障显示指示，油位、水位、温度、颜色等直观细微情况变化，及早发现设备运行故障的征兆。二摸：即用手的感觉来判断设备是否运行正常，其中包括电机的轴承温度，开关外壳绝缘导线运行温度及设备振动等。三闻：对嗅觉范围内的运行设备进行鉴别，通过闻，能确定如电容器、开关、线路是否有问题（焦煳味），能判断空调机组是否泄漏（较浓的冷媒味），亦可判断发电机组、空调机组的燃油和机油泄漏（有些漏油部位因被物体或箱盖挡住一般难以发现，而通过闻却能发现问题）。四分析：通过一看、二摸、三闻，进行综合分析，最终确定设备故障与存在问题的地方。五动手：在确定运行设备故障与存在问题后，动手解决问题，排除故障。对一些必须停止运行的设备当机立断退出运行，防止故障原因进一步扩大而损坏设备。六汇报：当事态严重，无法当时解决的问题应及时向上一级主管领导或部门汇报并请求支援解决。七备案：对抢修更换过的设备设施，应有详细的记录留档备案。设备的维修技术档案资料对日后的运行保养维修具有十分重要的作用，同时也是重要的技术凭证和依据。七、公共设施管理考核细则表8-1公共设施管理考核细则表序号考核项目设备考核具体标准1基础管理（5分）1.设备档案、设备台账已经建立并在使用。每发现一处达不到要求扣1分2.各专业设备的运行管理制度完整。并在各岗位可见3.系统保养计划严密、完善，执行计划落实。4.有完善的公共用电的分摊办法。5.有完善的设备运行节能运行管理方案。6.突发事件处理程序设定完整、实用。2高、低压配电设备（10分）1.操作电工持证上岗。每发现一处达不到要求扣2分2.有完整的运行记录。3.设备外观干净完整，低压配电柜内干净，布线整齐4.各类标示清晰，各类指示灯完好无缺，各类仪表完整、指示正确。5.各级开关工作正常，无发热、过载、短路痕迹，高低压开关柜的前后门锁完好无损，钥匙管理符合管理要求6.有完整的高压、低压配电系统图。在配电柜上高压进线和低压馈电回路应有明确的“回路标示”表示其回路名称。7.直流屏工作正常，电池保养正确。8.补偿电容柜能正常投入运行，各电容器组完好无损。电容器标有投入运行的年月日。9.高压操作绝缘工具齐全，绝缘手套、绝缘水鞋检验合格、且有检验及格证。放置方式恰当。10.配电间内照明灯具齐全，应急灯完好，通风设备完好，防小动物的措施完好。11.配电间内的灭火设备处在有效期内，放置位置恰当。火灾报警设备有效。12.变压器房干净无浮尘，电缆、母线及变压器表面无浮尘。13.变压器无过载、超温，变压器台架无锈斑。14.合闸投入或分闸撤出或停电检修状态均有明晰的指令牌。15.高压电缆进线位置应有“高压危险”的警示牌。3中央空调机组（10分）1.空调主机外观完整，洁净。每发现一处达不到要求扣2分2.保温及设备外壳无破损。3.设备的防腐油漆覆盖完整，无严重锈蚀的部位。4.主机的电气控制屏完好，仪表或显示屏完整、显示正确。5.与主机连接的各种阀门完好无损，无漏水、锈斑。6.各管道上的温度计、压力计、传感器完好无缺，无故障。7.仪表显示运行参数显示正确，有完整的运行记录。8.中央空调主机的配电线路安装牢靠、符合规范要求，主回路导线、接头无发热现象及过载痕迹。9.冷却水泵的泵芯无严重滴漏，压力计指示正常。10.冷冻泵保温完整无破损，泵芯无严重滴漏，泵台架无锈蚀，防腐油漆覆盖完好。11.各类管道的油漆完好。12.管道上的阀门挂有表示其在系统中的功能、工作状态的标示牌，管道的表面分色流向指示清晰、明确。4发电机组（6分）1.发电机外观完整、整洁无浮尘。每发现一处达不到要求扣2分2.各种螺丝无松动，无漏水漏油现象。3.电池保养正确，电池表面无化学锈蚀现象，电池连线牢固。4.控制电箱整洁无尘、线路接口无松动。5.日用油箱有足够的储备油，油库门有“严禁烟火”的警示牌。6.现场有发电机组的真实的运行记录。7.发电机组能马上启动，现场人员持证上岗，懂得处理紧急情况，8.发电机房的隔音装置和排气管的保温完好.5给水泵消防泵（6分）1.给水、消防水泵全部完好，工作正常。每发现一处达不到要求扣2分2.泵体及电机外观干净，防腐油漆覆盖完整。3.管道上无防腐油漆破损。4.各类阀门完好，无漏水、锈斑。5.仪表显示清晰正确，报警系统（包括超高水位溢流装置及湿式报警阀）能正常运行。6.控制电箱整洁无尘，线路整齐接口无松动、锈斑。7.给水、消防管道上的阀门的功能，工作状态有明显标识。8.管道分色，流向明晰。6排污泵（4分）1.控制开关无损坏，指示灯显示正确，运行无异响。每发现一处达不到要求扣1分2.控制电箱整洁无浮尘。3.线路接口无松动、锈斑。4.潜水泵电源电缆无老化。5.水位自动控制装置能正常工作。6.水泵泵体有定期清洗。7.管道阀门有功能、状态的固定标识。8.有定期巡检记录。7水电管井减压阀恒压供水设备（8分）1.管径及减压阀房照明灯具完好。每发现一处达不到要求扣2分2.地面整洁，管道支架有防腐油漆，管道卡码完好。3.管道的防腐油漆有正确的分色并覆盖完好。4.一用一备减压阀全部完好，压力指示正确。5.各类阀门完好，无漏水、锈斑，压力计显示清晰、正确。6.Y隔滤网经常清洗。7.变频调速恒压供水的装置技术状态良好。8.电气柜内接线整齐，无浮尘，无过载痕迹，柜脚无锈蚀痕迹。9.各类阀门都挂有反映其系统位置，功能，工作状态的标识牌。10.减压阀应标示阀前、阀后的标准压力值。11.电气管井有完善的阻火设施及阻水设施12.没有施工留下的垃圾。8风柜新风机凉水塔（5分）1.设备外观完整、整洁、无浮尘，无异响。每发现一处达不到要求扣2分2.新风机及风柜尘网无破损。3.静压箱及送风管道的保温完好。4.设备房内地面和墙身干净整洁，照明灯具完整。5.各电气控制箱内接线整齐，无浮尘，电线接口无松动。6.设备及设备台架无锈蚀。7.凉水塔的管道及设备的防腐油漆无破损、户外管道支架无腐蚀。8.凉水塔运行噪声不超标。9.管道上的阀门应有反映该设备系统内的功能，正常工作状态的标识牌。10.安装在风管上的防火阀门能处在正常状态。9消防中心（10分）1.房间照明灯具完整，通风设备完好。每发现一处达不到要求扣2分2.各控制电箱整洁，无浮尘，接线箱内线路接口无松动。3.火灾报警设备显示正确，误报率低。4.联动功能正常，消防紧急广播系统正常。5.显示屏上各类测试按钮和信号灯正常，执行指令正确6.值班记录完整，消防主机的打印机打印清晰。7.主机电源电池技术状态良好。8.有高台地板的消防中心，地板下干燥、干净、无浮尘、无杂物、无鼠迹，导线敷设整齐。9.无施工期留下的痕迹。10.值班人员对消防主机性能熟悉了解。11.火灾、火警紧急处理程序完整实用。10电梯（10分）1.电梯机房及电梯轿厢照明灯具完整，通风设备完好。每发现一处达不到要求扣2分2.机房及机房间内各设备整洁、无尘，房间内无乱放杂物现象。3.各控制电箱整洁、无尘，线路接口无松动。4.机座无锈蚀。起重吊钩标明限吊量。5.电梯机房防水措施严密。6.电梯轿厢的各类标志完好，楼层显示灯显示正确。7.弋引钢丝绳无破股断丝，松紧张力一致。8.电梯运行时无明显的震动，楼层显示灯显示正确。9.有电梯检测证。10.电梯机房有维护保养记录。11CCTV及（BA）中央监控室（8分）1.机房内照明灯具完整，通风设备完好。每发现一处达不到要求扣3分2.机房内及房间内各设备整洁、无尘，台面物体摆设条理整齐。3.各电气控制箱内整洁、无尘，线路接口无松动。4.各类测试按钮和信号灯正常，仪表显示正确、清晰。5.设备（包括电脑、打印机、UPS电源、CCTV切换器、稳压电源、分屏器、监视屏、录像机等）运行正常，无故障待修退出运行的设备。6.有完整的值班记录。12公共区域设备设施及消防设施（10分）1.应急灯、疏散指示灯及照明灯试验有效能正常使用。每发现一处达不到要求扣2分2.各类铁架、机座、各类线管及各类管道表面防腐油漆覆盖完好。3.各类电气控制箱内外整洁、无尘，线路接口无松动。4.消防栓结合器及消防栓四周围无围栏，有明显的标识牌。5.消防栓内：栓体手轮，水带，前、后接头，水嘴，卷盘闸阀的手柄、水嘴球阀手柄、破玻报警按钮、警铃应全部完好无缺。消火栓箱箱体内无积水、垃圾、杂物及遗留的施工期垃圾，箱体外门应有明显的、红色的“消火栓”字样。有巡检记录。6.防火卷闸完好并在明显处标有“防火卷闸下严禁停车及放置杂物”的标识。7.防火前室的闭门器完好，在防火门上标有“防火门应保持常闭”的标示牌。8.户外管道的支架有完善的防腐措施。9.室外的电气线路及设备防雨措施良好，绝缘保护完好。10.户外管道煤气的管道标色要明显（黄色），在人、车能到的地方，应有防撞措施。13层间配电室（8分）1.设备房内照明设施完整。每发现一处达不到要求扣2分2.设备房内及各类线槽、桥架、控制箱、配电箱整洁、无尘，接口无松动。3.电缆绑扎稳固。4.电缆桥架及大电流母线槽的支架稳固，插接箱完好。5.各类线槽无破损。6.电源开关、接触器、指示灯、转换开关和按钮等能正常使用。7.各连线无损坏和过载过热痕迹，动力箱T接口和总开关接口无过载过热。8.门槛及母线电缆桥架穿越楼板部分，有有效的阻火措施及阻水措施。

第二节房屋建筑管理维护方案一、管理维护目的为加强项目房屋修缮和共用设备设施维修的管理，保障项目共用设备设施运行安全，保持和提高房屋和共用设备设施的完好程度、使用功能及品质。保持房屋原有完好等级和正常使用，进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。二、管理维护范围适用于项目房屋建筑系统。项目共用部位包括：共用门厅、楼梯间、水泵间、电梯间、楼层配电间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、房屋承重结构、外墙立面、屋面等部位；公共设施是项目道路、绿地、停车场库、路灯设备、高低压变配电设备、物业管理区域红线以内的各种市政管线及各种水井、窖井、化粪池、各种阀门井、垃圾箱（房）等设备实施。三、管理维护标准（一）安全标准1.建筑结构安全：确保房屋建筑结构的稳定性和承载能力，及时发现并修复裂缝、漏水等问题，保证建筑物的安全运行。（1）定期进行建筑结构的检查和评估，包括建筑物的基础、承重墙、柱梁、屋面等部分。（2）对于发现的裂缝、漏水等问题，及时采取修复措施，确保建筑结构的完整性和稳定性。（3）加强对于高风险建筑物的监测和管理，采取必要的防护措施，确保建筑物在恶劣气候条件下的安全运行。2.消防安全：遵守国家和地方的消防法规，定期进行消防设备的检查和维护保养，确保消防设施的完好可用，提高应急处置能力。（1）严格按照国家和地方的消防法规要求，设置和维护消防设施，包括灭火器、消防栓、消防喷淋系统等。（2）定期进行消防设备的检查和维护保养，确保其正常运行和有效性。（3）组织员工进行消防知识培训，提高员工的火灾防范和应急处置能力。3.电气安全：定期检查电气线路、开关、插座等设备，确保电气设施的正常运行，防止火灾和电击事故的发生。（1）定期进行电气设备的巡检，包括线路、开关、插座等，发现问题及时修复或更换。（2）加强电气设备的维护保养，定期进行清洁和润滑，确保设备的正常运行。（3）加强对于电气设备的安全管理，禁止私拉乱接电线，确保用电安全。4.设备安全：对房屋建筑中的机械设备、电梯、升降机等进行定期检查和维护，确保其安全可靠的运行。（1）制定机械设备的维护保养计划，按照计划进行定期检查和维护。（2）对于发现的故障和问题，及时采取修复措施，确保设备的安全可靠。（3）加强对于电梯、升降机等特殊设备的管理，定期进行检查和维护，确保其符合国家安全标准。（二）环境标准1.卫生环境：保持建筑物内外环境的整洁和清洁，及时清理垃圾、病虫害等，维护良好的卫生状况，提高居住和工作的舒适度。（1）建筑物内部卫生：定期进行室内清洁工作，包括地面、墙壁、天花板、门窗等的清洁。清理垃圾、灰尘，保持通风良好。（2）建筑物外部卫生：定期进行建筑物外墙、楼道、走廊、门窗等的清洁。清理垃圾、积水，保持环境整洁。（3）病虫害防治：定期对建筑物进行病虫害防治工作，包括消毒、杀虫等措施，以保证建筑物内部的卫生。（4）垃圾处理：建立健全的垃圾分类和处理制度，定期清理垃圾，保持环境整洁。（5）卫生设施维护：定期检查和维护公共卫生设施，包括公共厕所、洗手间、垃圾桶等，确保正常使用和清洁。2.绿化环境：合理规划和布置绿化景观，定期修剪和护理植物，维护绿化环境的美观和生态平衡。（1）绿化规划：根据工业园区的实际情况和需求，进行合理的绿化规划，包括植物的种类选择、布局设计等。（2）植物护理：定期对绿化植物进行修剪、浇水、施肥等护理工作，保持植物的健康生长。（3）绿化景观维护：定期修剪草坪、修剪树木、清理落叶等，保持绿化景观的整洁和美观。（4）生态平衡维护：采取措施保护和培育鸟类、昆虫等生态环境，维护生态平衡和生态多样性。3.噪音控制：采取有效的隔音措施，减少噪音对建筑物内部和周边环境的影响，提供安静的工作和生活环境。（1）噪音监测：定期进行噪音监测，掌握建筑物内部和周边环境的噪音水平。（2）隔音措施：根据噪音监测结果，采取相应的隔音措施，包括安装隔音窗、隔音门等，减少噪音的传播和影响。（3）噪音源控制：对噪音源进行管控，采取减少噪音的措施，如设备维护保养、合理布局等。（4）室内环境舒适性：确保建筑物内部的噪音水平符合相关标准，提供安静的工作和生活环境。（三）维护标准1.设备维护：按照设备的使用寿命和维护要求，制定设备维护计划，定期进行设备的保养、检修和更换，确保设备的正常运行和延长使用寿命。（1）根据设备的使用寿命和制造商提供的维护手册，制定设备维护计划。根据设备类型和使用频率，明确设备的保养周期，包括日常保养、定期检修和定期更换。（2）日常保养包括设备的清洁、润滑和调整，确保设备表面的清洁和无尘、设备运行时的润滑和调整正常。（3）定期检修包括设备的更换磨损部件、检查设备的关键部位和系统，确保设备的正常运行和安全性。（4）定期更换包括设备寿命到期或达到维护要求的更换标准，及时更换设备以保证其正常运行和提高使用寿命。2.设施维护：定期检查和维护建筑内部的墙面、地面、天花板等装饰材料，修复破损和老化的部分，保持建筑物的整洁和美观。（1）定期检查建筑内部的墙面、地面、天花板等装饰材料，发现破损和老化部分及时修复和更换。（2）墙面维护包括刷漆、修补裂缝和更换损坏的墙面材料，确保墙面的整洁和美观。（3）地面维护包括清洁、打蜡和修复地面的破损部分，确保地面的干净和光亮。（4）天花板维护包括清洁、修复天花板的裂缝和更换损坏的天花板材料，确保天花板的平整和美观。3.管道维护：定期清理和检查水、电、气管道，修复漏水、堵塞等问题，保证管道系统的正常运行和安全使用。（1）定期清理水、电、气管道，包括清除管道内部的污垢和堵塞物，确保管道的畅通和正常流动。（2）定期检查水、电、气管道的密封性和连接性，发现漏水和松动部分及时修复和更换。（3）修复漏水问题包括修复管道的破损部分和更换老化的密封件，确保管道系统的正常运行和安全使用。（四）服务标准1.快速响应：对于租户和业主的报修请求，及时响应并派遣人员进行处理，确保问题得到及时解决。快速响应是我们服务的基本要求之一。我们将建立一个24小时全天候响应系统，确保在接到报修请求后能够立即行动。我们将设立专门的报修接待中心，接听来自租户和业主的报修电话，并在接到报修请求后的30分钟内派遣专业的维修人员前往现场进行处理。我们将确保在工作日内的8小时内解决一般性问题，对于紧急情况，我们将在2小时内解决或提供临时应急措施，以保障租户和业主的权益。2.热情服务：提供友好和热情的服务态度，解答业主和租户的疑问，协助解决问题，提高客户满意度。我们将以热情友好的态度对待每一位业主和租户，确保他们在与我们的沟通中感受到关心和尊重。我们将设立专门的客户服务中心，由经过专业培训的客服人员为业主和租户提供解答疑问、协助解决问题的服务。无论是电话沟通还是现场接待，我们将以礼貌和耐心的态度倾听和解答业主和租户的问题，确保他们的需求得到及时满足。我们将建立客户满意度调查机制，定期收集业主和租户的反馈意见，及时调整和改进我们的服务内容，以提升客户满意度。3.定期沟通：定期与业主和租户进行沟通，了解他们的需求和反馈，及时调整和改进服务内容，提升服务质量。我们将建立定期沟通机制，定期与业主和租户进行沟通，了解他们的需求和反馈。我们将定期组织业主和租户会议，邀请他们参与讨论和决策与物业管理相关的事宜，充分听取他们的意见和建议。此外，我们将通过电话、邮件、微信等多种沟通方式与业主和租户保持密切联系，及时了解他们的需求和反馈，并根据反馈意见及时调整和改进我们的服务内容。我们将建立客户满意度评估体系，定期对业主和租户进行满意度调查，以确保我们的服务质量能够持续提升。四、管理维护管理方式1.24小时巡视检查。2.建筑本体维护保养流程图8-2建筑本体维护保养流程示意图五、管理维护计划和实施方案（一）维护计划制定1.建立维护计划的工作组，由专业人员和相关部门负责人组成。（1）专业人员和相关部门负责人共同组成维护计划的工作组，以确保维护计划的制定具备专业性和全面性。（2）工作组成员应具备相关的工程维护知识和经验，能够准确评估房屋建筑的维护需求并制定有效的维护计划。2.对工业园内的房屋建筑进行全面调研和评估，确定维护的重点和优先级。（1）工业园内的房屋建筑应进行全面的调研和评估，包括房屋的结构、设备设施、外观等方面，以全面了解维护需求。（2）在调研和评估的基础上，确定维护的重点和优先级，将有限的资源合理分配到关键的维护项目上，以确保工业园内房屋建筑的整体运营和维护水平。3.根据评估结果制定维护计划，包括工作内容、工作周期、工作量和所需资源等。（1）根据对房屋建筑的全面评估结果，制定维护计划的工作内容。工作内容应包括各项维护任务的具体描述和要求，以确保工作的准确性和全面性。（2）维护计划还应确定各项维护任务的工作周期，即每个任务需要进行维护的时间间隔，以确保维护工作的及时性和有效性。（3）在制定维护计划时，应考虑各项维护任务的工作量和所需资源，包括人力、物力和财力等方面的投入。维护计划应合理安排资源，确保维护工作的顺利进行。（二）维护计划的实施1.根据维护计划，制定详细的工作指导书和工作流程。（1）在维护计划确定后，我们将根据具体情况制定详细的工作指导书和工作流程。这些指导书和流程将清晰地说明维护工作的步骤和要求，确保维护工作的有序进行。（2）工作指导书将包括每个维护任务的具体操作步骤、所需材料和工具以及安全注意事项等。通过制定这些指导书，我们能够提供清晰的工作指引，确保维护工作的准确性和高效性。2.成立维护小组，负责具体的维护工作，包括巡查、检修、保养和维修等。（1）为了确保维护工作的有序进行，我们将成立专门的维护小组，由经验丰富的维护人员组成。这些维护人员将负责具体的维护工作，包括巡查、检修、保养和维修等。（2）维护小组将根据工作指导书和工作流程进行操作，并严格按照要求完成维护任务。他们将充分利用自身的专业知识和技能，确保维护工作的质量和效率。3.合理安排维护人员的工作时间和工作任务，确保维护工作的高效进行。（1）我们将根据维护计划和工作量合理安排维护人员的工作时间和工作任务。通过科学的排班和任务分配，我们能够确保维护工作的高效进行。（2）我们将根据工作量的变化和紧急情况的出现，及时调整维护人员的工作安排，确保能够及时响应和处理各类维护需求。4.落实维护工作的监督和考核机制，确保维护质量和维护进度。（1）为了确保维护工作的质量和进度，我们将建立完善的监督和考核机制。通过定期的维护工作检查和评估，我们能够及时发现和解决问题，确保维护工作的质量和进度。（2）在维护工作中，我们将注重团队协作和沟通，及时共享工作进展和问题反馈，以便及时采取纠正措施。同时，我们将根据维护工作的实际情况，对维护人员进行绩效评估和奖惩激励，确保他们的工作积极性和责任感。（三）维护计划的调整1.根据实际情况，及时调整维护计划，确保维护工作的及时进行。在工业园物业管理服务中，房屋建筑的维护计划是非常重要的，它可以保证房屋建筑的正常运行和延长使用寿命。然而，由于各种因素的存在，维护计划可能需要进行调整。为了确保维护工作的及时进行，我们将采取以下措施：（1）我们会密切关注房屋建筑的使用情况和维护需求，并根据实际情况进行评估。如果发现有紧急维护或修复工作需要进行，我们将立即调整维护计划，确保及时进行。（2）我们将建立一个高效的沟通机制，与业主或使用单位保持密切联系。通过与他们的沟通和反馈，我们能够及时了解到他们的需求和问题，以便根据实际情况进行维护计划的调整。（3）我们还将与专业的维修团队合作，他们具有丰富的经验和技术知识，可以及时响应维护需求，并根据实际情况进行维护计划的调整。2.对维护计划进行定期评估和改进，提高维护工作的效率和质量。为了提高维护工作的效率和质量，我们将对维护计划进行定期评估和改进。具体措施如下：（1）我们将建立一个专门的评估团队，负责对维护计划进行定期评估。评估团队将根据实际情况，对维护计划的执行情况进行全面的评估和分析，发现问题并提出改进措施。（2）我们将根据评估结果，对维护计划进行改进。我们将综合考虑各方面的因素，包括维护工作的优先级、资源的分配等，制定出更加科学和合理的维护计划。（3）我们还将加强对维护工作的监督和管理，确保维护计划的执行情况符合要求。通过定期的检查和考核，我们能够及时发现问题并进行纠正，提高维护工作的质量和效率。3.根据房屋建筑的使用情况和维护需求，优化维护计划的内容和时间安排。为了确保维护计划的有效性和实用性，我们将根据房屋建筑的使用情况和维护需求，优化维护计划的内容和时间安排。具体做法如下：（1）我们将充分了解房屋建筑的使用情况，包括使用频率、使用方式等。通过对这些信息的收集和分析，我们能够更加准确地了解到房屋建筑的维护需求，从而针对性地优化维护计划的内容。（2）我们将根据维护需求的紧急程度和重要程度，合理安排维护计划的时间。对于一些紧急维护需求，我们将及时进行处理，确保房屋建筑的正常运行；对于一些非紧急的维护需求，我们将进行合理的时间安排，避免对业主或使用单位的正常工作产生影响。（3）我们将建立一个完善的维护计划的反馈机制。通过与业主或使用单位的沟通和反馈，我们能够及时了解到他们的需求和问题，进一步优化维护计划的内容和时间安排，提高维护工作的效果和满意度。（四）维护计划的监控和报告1.建立维护工作的监控系统，对维护过程进行实时监测和记录。（1）在工业园物业管理服务中，建立一个完善的维护工作监控系统是非常关键的。该监控系统将负责实时监测和记录房屋建筑的维护过程，以确保维护工作的高效进行。（2）监控系统将包括一系列传感器和监测设备，用于监测房屋建筑的各项指标，如温度、湿度、水压等。这些设备将与一个中央控制系统相连，以便及时获取并分析数据。（3）通过建立维护工作的监控系统，我们将能够及时发现任何维护过程中的异常情况，并采取相应的措施来解决这些问题。这将确保维护工作的高质量和高效率。2.定期生成维护报告，包括维护工作的完成情况、存在的问题和改进意见等。（1）为了对维护工作进行全面的评估和监控，我们将定期生成维护报告。这些报告将包括维护工作的完成情况、存在的问题以及改进意见等内容。（2）维护报告将根据事先确定的时间表进行生成，具体频率将根据工业园物业管理服务的要求来确定。我们将确保报告的及时性和准确性。（3）维护报告将包括对维护工作的详细描述，包括维护工作的类型、内容、执行人员等。同时，还将对维护过程中出现的问题进行记录，并提出改进意见和建议。3.根据维护报告进行总结和分析，提出改进维护工作的措施和建议。（1）我们将根据每份维护报告进行总结和分析，以便了解维护工作的整体情况和存在的问题。（2）总结和分析的过程将包括对维护工作的完成情况进行评估，对存在的问题进行分析，并提出改进维护工作的措施和建议。（3）改进维护工作的措施和建议将根据维护报告中的问题和改进意见提出。我们将与工业园物业管理服务的相关方进行沟通，并共同制定解决方案，以提高维护工作的质量和效率。（五）维护计划的持续改进1.定期组织维护工作的经验交流会议，分享工作中的成功经验和问题解决方法。（1）为了不断提升我们的服务质量和工作效率，我们将定期组织维护工作的经验交流会议。（2）这些会议将为我们的团队提供一个平台，可以分享工作中的成功经验和问题解决方法，以便我们能够从中学习和借鉴。（3）我们将邀请工作中表现出色的成员分享他们的经验，同时我们也鼓励其他成员提出他们在工作中遇到的问题和困难，以便我们全体成员共同寻找解决方案。（4）通过这样的交流会议，我们相信我们的团队将能够不断改进和提高我们的维护计划，从而为客户提供更好的服务。2.根据反馈意见和用户需求，不断改进和完善维护计划，提高服务质量和用户满意度。（1）我们非常重视客户的反馈意见和需求，因此我们将定期进行客户满意度调查，以便了解他们对我们服务的评价和需求。（2）根据客户的反馈意见和需求，我们将及时对维护计划进行改进和完善。我们将认真对待每一个反馈意见，并采取积极的措施来解决问题和满足客户的需求。（3）我们将建立一个反馈意见和问题处理的机制，确保每一个反馈意见都能得到及时的回应和处理，以提高客户的满意度。3.与相关部门和专业机构合作，引入新技术和管理方法，提升维护工作的水平和效果。（1）我们将与相关部门和专业机构建立紧密的合作关系，以便能够及时了解和应用最新的技术和管理方法。（2）我们将定期参加相关行业的培训和研讨会，以便不断学习和更新我们的知识和技能，提升我们的维护工作水平。（3）我们将与专业机构合作，引入新技术和管理方法，以提高我们的维护工作效果。（4）我们将积极寻求与相关部门和专业机构的合作，共同探索和解决维护工作中的难题，为客户提供更高质量的服务。（六）管理维护实施方案表8-2房屋建筑的日常养护维修计划和实施方案表序号项目名称日常维修计划内容定期维修养护计划实施方案工作参考标准要求实施效果备注1房屋主体承重结构部位每周巡查一次并做好记录1.主体承重构件是否损坏2.结构是否丧失稳定和承载能力3.结构部位合理性能房屋主体承重结构部位每15年中修一次，每30年大修或局部更新改造一次项目工程组负责组织实施、检验或委托专业公司进行大修、更新改造1.《建筑装饰装修工程质量验收标准》（GB50210-2018）2.公司《公共设施周巡查制度》3.公司《设备设施管理操作手册》4.公司《体系执行的检验规则》1.构件满足或超过交接验收时强度、刚度和稳定性要求2.房屋各结构部位正常可靠3.完好率达到100%4.结构部位合理、性能完好加强房屋季节性预防养护，特别是做好潮湿、暴雨及台风天气的巡查、维护2外墙面每周巡查一次并做好记录1.外墙立面装饰砖、金属幕墙、玻璃幕墙状况2.外墙是否有板缝、渗漏3.外墙面是否美观、剥落1.每2年对于较大面积墙面渗漏的，进行局部翻新2.按照外墙玻璃材料、外墙铜材效果规定要求，定期维护和清洗项目工程组负责组织实施、检验或委托专业公司进行大修、更新改造1.《建筑装饰装修工程质量验收标准》（GB50210-2018）2.《XX市城镇房屋修缮范围和标准》3.《房屋渗漏修缮技术规程》（JGJ/T53-2011）1.外墙无渗漏现象2.外墙使用功能正常可靠3.平整、清洁、美观，保持市容观瞻4.完好率达到100%按照《XX市城镇房屋完损等级评定实施规定》和建设部《房屋完损等级评定标准》规定对区内各类房屋状况进行评定且每年统计一次，根据评定结果落实房屋修缮项目，保障区内房屋完损等级达到基本完好房和完好房等级。3屋面每周巡查一次并做好记录1.女儿墙、天沟、泛水等状况2.防水层是否老化、断裂翘边、封口脱开、空鼓3.屋面清洁1.每半年检查屋面一次，中修5年，大修10年2.每两年对于局部有大面积损坏的，翻新一次项目工程组负责组织实施、检验或委托专业公司进行大修、更新改造1.《XX市城镇房屋修缮范围和标准》2.《建筑装饰装修工程质量验收标准》（GB50210-2018）3.《房屋渗漏修缮技术规程》4.公司《公共设施周巡查制度》5.《设备设施管理操作手册》1.确保使用功能正常可靠2.清洁美观3.完好率达到100%--4楼梯间通道设备间层门厅每周巡查一次并做好记录1.阳台、窗台、门廊挑檐、地砖、楼梯及扶手、垃圾道状况等2.门窗玻璃、纱窗状况1.中修4年，大修8年2.每10年粉刷一次项目工程组负责组织实施、检验或委托专业公司进行1.《建筑装饰装修工程质量验收标准》（GB50210-2018）2.公司《公共设施周巡查制度》3.公司《设备设施管理操作手册》1.确保使用功能正常可靠2.清洁美观3.完好率达到100%--6道路停车场每日检查二遍，发现问题及时处理道路基础、路面、路牙、地面砖、窨井、停车场地面状况等1.车场内地面有局部沉陷损坏的，及时维修2.中修5年，大修10年项目工程组负责组织实施、检验或委托专业公司进行大修、更新改造1.公司《公共设施周巡查制度》2.公司《设备设施管理操作手册》3.公司《体系执行检验规则》4.《道路养护技术规范》（CJJ36－90）1.车场使用功能正常可靠2.场地平整，无坑洼积水3.确保公共通道通畅，使用功能正常，无安全隐患4.完好率达到100%7文化娱乐及办公场所每日检查一次，发现问题，及时维修并做好《公共设施巡查记录》1.场所设施设备是否能正常安全使用2.场所设施是否美观1.每年粉刷或油漆有关设施一次2.电气线路检修每半年一次3.部分场所损坏较严重的，及时维修或更换4.每5年进行一次中修，每10年进行一次大修或更新改造项目工程组负责组织实施、检验或委托专业公司进行大修、更新改造1.公司《公共设施周巡查制度》2.公司《设备设施管理操作手册》3.公司《体系执行检验规则》4.《房屋及设施设备管理程序》1.场所使用功能正常，安全可靠2.场所设施完好率100%做好季节性预防巡查，特别是雨季有关电气线路及娱乐设施设备等的检查工作，确秩序维护全可靠

第三节供配电系统管理维护方案一、实施依据及目的（一）实施依据方案的实施应依据相关的行业标准与规范，确保供配电系统的设计、建设、运行、维护等环节合乎规范要求。包括电气安全标准、供配电设施质量要求、设备维护操作规程等，以保障供配电系统的安全可靠运行。（二）实施的目的为保障变压器、配电柜设备正常运行，维护电力系统稳定、经济运行，防止事故的发生做到早发现早处理，防患于未然；延长设备的使用寿命，改善设备的运行状况，提高设备的综合效能；降低设备的故障率，为公共设备设施的正常用电提供保障条件，提升物业服务品质，提高业主的满意度。二、检修工艺流程及质量标准表8-3检修工艺流程及质量标准表项目检修工艺流程质量标准变压器清灰用压缩空气清洁变压器铁芯和线圈缝隙及风机的灰尘表面无灰尘杂质检查铁芯1.检查铁芯是否平整，绝缘漆膜是否脱落，叠片紧密程度。2.检查铁芯上下夹件、方铁、压板的紧固程度，并用扳手逐个紧固上下夹件、方铁、压板等各部位紧固螺栓。3.采用2500V绝缘电阻表测量铁芯对夹件及地的绝缘电阻。4.用专用扳手紧固上下铁芯的穿心螺栓并用2500V绝缘电阻表测量穿心螺杆对铁芯及的绝缘电阻。1.铁芯应平整，绝缘漆膜无脱落，叠片紧密，边侧的硅钢片不应翘起或呈波浪状，铁芯各部表面应无灰尘和杂质，无生锈、腐蚀痕迹；片间应无短路、搭接现象，接缝间隙符合要求。2.螺栓紧固，夹件上得正、反压钉和锁紧螺帽无松动，与绝缘垫圈接触良好，无放电烧伤痕迹。3.铁芯对夹件及地的绝缘电阻≥5MΩ。4.穿心螺栓紧固，穿心螺杆对铁芯及的绝缘电阻≥5MΩ。检查线圈1.检查线圈形变、绝缘是否完好。2.检查高、低压线圈间风道是否通畅。3.检查线圈引线及接头是否完好。4.采用2500V兆欧表测量线圈绝缘电阻，一般情况下（温度：20~30℃，湿度≤90%）：1.线圈无变形、倾斜、位移，绝缘无破损、变色及放电痕迹。2.高、低压线圈间风道无被杂物堵塞现象，高、低压线圈风道畅通，无杂物积存。3.检查引线绝缘完好，无变形、变脆，引线无断股情况，接头表面平整、清洁、光滑无毛刺，并不得有其他杂质；引线及接头处无过热现象，引线固定牢靠。4.高压—低压及的≥300MΩ低压—地≥100MΩ检查绝缘子检查绝缘子是否完好绝缘子固定应牢靠，表面清洁，无爬电和碳化现象检查进出引线检查进出引线是否完好引线相序正确，导电接触面无过热、灼伤痕迹，薄涂一层电力复合脂，连接紧固检查各绝缘件、紧固件、连接件检查各绝缘件、紧固件、连接件是否完好表面有无爬电痕迹和炭化现象，绝缘无损坏。紧固件、连接件不松动，螺栓齐全紧固，松动螺栓进行紧固变压器高温保护测试用电吹风吹温度传感器，检查温度仪温度显示是否正常。温度超出130℃时，温控仪是否报警。温度超出150℃时变压器高压侧开关是否跳闸检查温度仪温度显示正常。温度超出130℃时，温控仪高温报警。温度超出150℃时，变压器高压侧开关超温跳闸干式变压器预防性试验1.高、低压线圈直流电阻测试；2.线圈绝缘电阻及吸收比测试；3.铁芯绝缘电阻测试。4.线圈所有分接头的电压比。5.线圈连同套管的交流耐压试验。备注：干式变压器预防性试验工艺流程见《干式变压器预防性试验规程》1.高、低压线圈的直流电阻测试与原始值相比不超过2%，相间相差不超过2%。2.用2500V绝缘电阻表测试：高压对低压及的≥300MΩ；低压对地≥100MΩ。吸收比=R60〃/R15〃≥1.33.铁芯对夹件及地的绝缘电阻≥5MΩ；穿心螺杆对铁芯及的绝缘电阻≥5MΩ。4.线圈所有分接头的电压比值与铭牌值不应有显著差别且符合规律。变压器电压比允许偏差为±1％。5.大修时1min工频耐压试验电压为出厂试验电压的85%（变压器高压侧绕组出厂试验电压为35KV，低压侧绕组出厂试验电压为3KV），更换线圈时试验电压为出厂电压检查通风散热系统检查干式变压器风机检查风机无剧烈振动、无异常声音、转动正常三、安全措施及注意事项（一）设备检修前须参照有关的安全操作规程，对检修现场的安全措施进行全面的检查。（二）停电后必须对停电检修设备进行验电，确定无电方可进行检修。（三）对正在检修的设备或停电设备挂上“正在工作，禁止合闸”标示牌。（四）带电设备应切断电源并挂好接地线。（五）工作现场应备有足够的消防器材。（六）工作人员必须穿工作服，戴好安全帽。（七）进行设备清扫工作时，应小心工作，防止树脂绝缘件、易碎件损伤。四、供配电系统定期维护方案（一）每日巡视保养项目表8-4每日巡视保养项目表序号项目部位内容要求1电力变压器（干式）外壳1.查低压母线2.检查壳体1.低压母线不发热、无变色2.外壳清洁、无染物、无放电痕迹温度计1.检查是否完好2.观察温度指示显示正常、无损坏、温度不超过140℃声响监听变压器声响发出均匀的“嗡嗡”声，无异常杂音变压器室1.检查门窗、地面、四壁2.检查通风道、通风设施3.检查室内照明设施4.检查室内消防设施无杂物、不渗水、能防止小动物进入，干净整洁、功能正常、通风良好、无锈蚀、开关灯具功能正常、消防设施功能正常2低压开关柜柜正面1.清扫（擦拭）柜正面2.检查仪表指示及运行参数3.检查空气开关4.检查闸门开关、操作机构5.检查分闸、合闸指示灯无灰尘、无污迹，仪表工作正常，电流、电压在正常范围，工作状况符合运行要求，指示灯指示正常柜背面1.观察母线、连接点、引出线2.检查电度表连接良好、接点无发热变色，电度表铝盘转动正常3电容器柜柜正面1.清扫（擦拭）柜正常2.检查仪表指示及运行参数3.检查自动补偿器4.检查各组电容指示灯无灰尘、无污迹，仪表工作正常，电流、电压在正常范围，补偿器功能正常，指示灯完好柜内1.观察电容器壳体、套管2.检查导线及其连接点3.检查柜内温度电容器无膨胀、无渗漏油，连接导线无过热变色、无热熔现象，柜内温度不超过45℃4柴油发电机机身清扫机身及周围地面无灰尘、无杂物控制房1.检查信号指示2.检查各控制形式、状态机组处于正常备用状态，符合运行规程要求蓄电池1.检查浮充电压、电流值2.检查蓄电池液比重及液位浮充电压26±1V，浮充电流1～2A（观察充电电流表），电池液比重1.26～1.30（采用吸式比重计），液位不低于极板冷却水箱检查水位水位在正常刻度范围储油箱检查油位保证储油至少能供机组运行24小时润滑油检查润滑油位润滑油位高度应在油尺有效刻度范围内通风检查机房通风设施风机运行正常、室内通风良好5强电井强电井室1.检查房顶、四壁、地面、门2.检查室内照明设施3.检查电缆、母线槽无损坏、无杂物、无漏水，能防止小动物进入，干净整洁，开关、灯具功能正常，无损伤、无放电痕迹、无（二）每周保养项目表8-5每周保养项目表序号项目部位内容要求1电力变压器完成每日巡视保养项目无灰尘、无污迹接地线检查接地线检查连接点无断股，无锈蚀，接触良好2低压开关柜完成每日巡视保养项目无灰尘、无污迹，仪表工作正常，电流、柜背面检查闸刀开关检查自动开关检查保险丝具检查电缆及电缆头检查母线支撑固定装置不过热变色，三相闸夹到位，灭弧罩牢固不松动，接线桩头无发热变色，无焦煳异味，容量符合规定，固定可靠，无破损，无松动地下电缆室检查室内环境检查电缆托盘检查电缆无杂物、垃圾，无积水，电缆排列有序整洁无杂物，固定可靠无损坏，无放电痕迹3电容器柜完成每日巡视保养项目柜正面手动（用转换开关）逐组投切电容器控制正常功能良好，指示仪表及信号正确接地检查接地线无松动、无断股柜内检查熔断器、接触器、热继电器及其接线接触良好、无过热、无损坏4柴油发电机完成每日巡视保养项目冷却水系统1.检查冷却水箱水位2.检查各管路及连接部位水位距注水口约50毫米连接良好，无渗漏燃油系统1.检查油箱油位2.检查各管路及连接部位油位正常（保证24小时运转）连接良好，无渗漏润滑系统检查油尺、油位检查机油油质油位高度应在油尺有效刻度范围内油质应清洁、无杂质空气流阻指示器检查空气流阻指示器色标应为绿色控制系统手动空载试运行按操作规程手动启动机组检查发电机控制屏上各类仪表及信号指示灯启动迅速，开关正常，运转无异常声响电压、频率正常，信号灯指示正常，油压、水压正常，油温、水温正常（三）年度保养项目表8-6年度保养项目表序号项目部位内容要求1电力变压器完成每日巡视保养项目无灰尘、无污迹变压器1.全面清扫、擦拭2.全面紧固螺栓连接部分3.测量绕组直流电阻4.测量线圈绝缘电阻5.测量相间绝缘电阻清扫、无油垢牢固无松动三相电阻应平衡（相间差别不大于三相平均值的4%，线间差别不大于三相平均值的2%），采用2.5kv兆欧表，限值将舍有关规定电气连接调压连接片一次电缆接头二次母线槽接口调压连接片连接良好，电缆接头及母线槽接口紧固、良好变压器室全面清扫清扫、检查高压负荷开关检查修理室内照明、通风、消防设施清洁、无蛛网、积尘清洁，动作正常，安装牢固无损坏缺失，功能正常，无故障2低压开关柜完成每日巡视保养项目仪表校验仪表、校验电度表柜内1.全面清扫灰尘2.整理二次线，补齐、更换二次线接线号3.检修闸刀开关4.检修自动开关5.全面检查紧固螺栓连接点6.补刷相位漆无灰尘、无油质、无杂物整齐、美观、清晰三相网期到位、接触面（线）大于2/3以上，刀片夹座接触压力合适，触头不烧损，动作可靠灵活，无缺损件，牢固、无松动颜色符合规定地下电缆室全面清扫、整理无垃圾、无杂物，电缆排列整齐3电容器柜完成每日巡视保养项目柜内全面清扫灰尘整理二次线，更换字迹不清晰的接线号检修控制元器件无灰尘、无油垢、无杂物整齐、美观、清晰完好无缺损、动作可靠电容器检查电容器壳体及瓷瓶测量电容器二级对外壳及二级闸绝缘电阻测量电容容量，更换失效的电容器壳体无凹凸，无破损绝缘电阻值不做规定，使用1000V拭表用微法表测量或用电压流量表测量容量不超过额定值的±10%4柴油发电机完成每日巡视保养项目1.检查紧固各连接部分螺栓2.检查连接导线3.更换冷却水4.更换机油滤清器，检查机油油质，老泥油变黑，应更换机油，清扫或更换油水分离器，更换或清洗柴油滤清器无松动连接完好手动试机，观察各种参数是否符合运行规程燃油系统1.检查油箱油位2.检查各管路及连接部位油位正常（保证24小时运转）连接良好，无渗漏润滑系统检查油尺、油位检查机油油质油位高度应在油尺有效刻度范围内油质应清洁、无杂质空气流阻指示器检查空气流阻指示器色标应为绿色控制系统手动空载试运行按操作规程手动启动机组检查发电机控制屏上各类仪表及信号指示灯启动迅速，开关正常，运转无异常声响电压、频率正常，信号灯指示正常，油压、水压正常，油温、水温正常5供配电接地系统接地线检查接地线螺栓及连接情况紧固良好接地体检查接地体焊接头焊接良好、无锈蚀接地电阻用接地电阻测量仪测量接地电阻接地系统的接地电阻小于10Ω（四）供电设备日常养护维修计划和实施方案表8-7供电设备日常养护维修计划和实施方案序号设备名称日常管理内容定期维修养护计划实施方案工作参考标准要求实施效果备注1变压器1.夜班运行时，每班巡查二次2.每两小时巡查一次1.运行是否正常2.电压是否稳定、电流是否在额定范围内3.警示标识是否完好4.变压器分例行保养和预防性试验1.每半年保养一次2.每3年一次预防性试验1.接地装置检查2.除尘、紧固螺丝3.测试绝缘电阻及接地电阻4.查看外观《设施设备管理操作手册》之《低压配电系统操作及保养作业指导书》1.运行正常可靠，各项指标均符合标准，无异常现象2.各指示、保护装置正常3.室内通风正常温升过高或电流过大时应即采取措施2变配电室1.正常运行时，每班巡查二次2.用电高峰时，两小时巡查一次1.对低压配电柜保养时采用以各母段为单位分段进行2.检查断路器3.检查主回路进出线压接是否牢固4.检查电容器是否膨胀变形、变色5.柜内应备有控制原理图、接线图6.检查接地，测试绝缘电阻、接地电阻每半年保养一次1.清扫除尘2.测试绝缘电阻、接地电阻3.开关触点检查4.紧固螺丝5.母线检修《设施设备管理操作手册》之《低压配电系统操作及保养作业指导书》1.各开关及保护装置灵敏可靠2.各仪表、指示灯等指示正常如发生故障跳闸，应详细检查并查明原因后方可恢复合闸3低压控制柜系统1.正常运行时，每班巡查二次2.用电高峰时，两小时巡查一次1.观察是否有异常声响及异味2.检查柜内各类开关、接触器有无损坏3.检查电压表，电流表，指示灯等工作是否正常4.检查电容器有否鼓胀或流液5.检查所有指示标识及线头标志是否清洁1.每半年例行保养一次2.每年进行一次全面测试保养1.除尘2.紧固所有接线端子3.开关触点检查4.更换鼓胀或流液的电容器5.修补柜表面油漆6.检查接地，测试绝缘电阻、接地电阻《设施设备管理操作手册》之《低压配电系统操作及保养作业指导书》1.各开关及保护装置灵敏可靠2.各仪表、指示灯等指示正常如发生故障跳闸，应详细检查并查明原因后方可恢复合闸（六）供电设备管理维护大中修养护计划和实施方案表8-8供电设备管理维护大中修养护计划和实施方案序号设备名称设备设施大中修维修计划主要内容大中修维修计划实施方案工作参考标准要求实施效果备注1变压器1.变压器高、低压绝缘瓶的更换，二次控制机构、安全报警系统、强制排风系统、调压开关的校正检修及部分更换2.对变压器进行掉芯、检修和更换绕组，完善绝缘和更换铁芯3.变压器分例行保养和预防性试验1.按照变压器厂家的大中修维修计划制定的时间和内容执行2.大修一般5-8年一次3.中修一般运行3-5年左右一次4.每3年一次预防性试验1.更换变压器高、低压绝缘瓶2.调压开关的校正检修3.掉芯、检修和更换绕组，完善绝缘和更换铁芯1.行业标准及国家有关规定2.《设施设备管理操作手册》之《低压配电系统操作及保养作业指导书》1.运行正常可靠，各项指标均符合标准，无异常现象2.各指示、保护装置正常3.室内通风正常温升过高或电流过大时应即采取措施2高低压控制柜系统1.高、低压配电柜的主进开关、操作机构、进出电缆母排连接的解体检修、注油、连接件的表面处理及部分更换，二次控制机构、电流电压表的校正检修及部分更换2.动力、照明配电盘及配电线路部分开关、电源线、插座等的检修和部分更换1.按照高、低压配电柜厂家的大中修维修计划制定的时间和内容执行2.大修一般5-8年一次3.中修一般运行3-5年左右一次1.解体检修、注油高、低压配电柜的主进开关、操作机构、进出电缆母排2.二次控制机构、电流电压表的校正检修及部分更换1.行业标准及国家有关规定2.《设施设备管理操作手册》之《高、低压配电系统操作及保养作业指导书》1.各开关及保护装置灵敏可靠2.各仪表、指示灯等指示正常如发生故障跳闸，应详细检查并查明原因后方可恢复合闸五、变压器的检修维护方案（一）变压器的检修内容1.检查变压器接地装置应完好；2.观察变压器引线位置应正常，支持应牢固，引线绝缘良好。3.检查接线，紧固松动螺栓。4.检查通风散热系统，清洁灰尘，5.修复变压器变形的外罩和铭牌。6.检查中性点接地系统，紧固松动螺栓。7.紧固电压调节连接片的固定螺栓。8.变压器清灰。9.检查铁芯。10.检查线圈。11.检查绝缘子。12.检查进出引线。13.检查各绝缘件，检查紧固件、连接件。14.变压器高温保护测试。15.干式变压器的预防性试验。16.检查通风散热系统。17.详细做好保养记录表，并归档备查。（二）停电操作和保养程序1.停电操作程序：（1）保养前须填写《配电室停、送电操作票》经项目分管领导批准后方可进行操作；（2）停电前检查所需工具数量，避免工具遗留在现场，检查绝缘鞋，绝缘手套是否有裂痕；（3）根据工作内容填写《配电室停、送电操作电票》，倒闸操作必须由XX人进行，其中，XX人为监护人XX人为操作人，监护人负责核对操作步骤并填写《配电室停、送电操作电票》，操作人员根据监护人唱票步骤按顺序操作2.配电室停电操作票填写的具体要求《配电室停、送电操作电票》的填写内容，必须符合安全操作规程，《配电室停、送电操作电票》由工程消安部统一编号，按顺序使用。填写上要做到字迹工整、清楚、正确。如有个别错、漏字，需要修改时，必须保持清晰并在该处盖章。执行后的工作票要妥善保管，以备检查。六、低压柜、补偿柜维护方案（一）低压总柜保养内容及要求表8-9低压总柜保养内容及要求表序号检查内容检查标准1进出母排线1.检查联结处有无严重变色情况2.紧固母线联接螺丝2断路器检查1.所有摩擦、移动部件作润滑2.断路器与母线处螺栓是否紧固、接触是否良好。3.清扫断路器本体及抽屉座绝缘件尘埃。4.检查断路器智能控制器是否显示正确。5.检查断路器合分指示是否正确可靠。3控制线路检查断路器二次回路及测量回路端子连线是否可靠4仪表检查外观检查，控制线路检查，安装是否有松动情况（二）补偿柜保养方法1.保养前断开进线开关，必须对电容逐个进行放电后，方可进行保养。2.对电力电容器外观进行检查，电容器是否有严重的漏油现象，有无鼓肚，是否有开裂现象。若出现应予以更换。如无备件，不能及时更换，则应停用该组电容。3.线路：检查接线头有无过热现象，接线头的紧固。补偿仪控制线路的紧固。4.开关检查：接触器、刀闸、熔断器是否过热、发黑现象，若有予以处理。检查开关有无损坏，若有应予以更换。5.清洁：开关、线路、电容器全部进行一次清扫，可用压缩机进行吹扫。（三）配电柜、控制柜维护保养方法1.必须停电、验电确认断电后才能进行工作。2.检查母线接头处有无过热、氧化或锈蚀痕迹，若有则进行相关处理。对于潮湿场所的所有外露接线部位应采取防潮、防锈措施，如镀锡和涂抹凡士林或其他绝缘防腐剂。3.紧固母线连接螺栓，螺栓及垫片若有生锈应予更换，确保接头连接紧密。检查母线上的绝缘子有无松动和损坏。4.检查各主开关的触点是否有烧熔痕迹，检查灭弧罩是否严重烧到发黑和损坏，紧固各接线螺丝，试验合闸、分闸情况，检查插槽操作机构的灵活可靠性。5.抽屉式开关箱：从抽屉中取出，紧固箱内各接线端子，检查箱内各电器元件、插接头接触是否良好，是否有过热和变形现象。6.各柜的功能标识应清晰、完整，紧固柜内所有接线，整理柜内导线，应布线整齐，各分路标识及线号应清晰，缺少的补上。7.检查互感器接线，检查各指示仪表的指示是否准确，仪表有否损坏，检查各指示灯、开关、按钮有否损坏，操作是否灵活，接线是否紧固，检查接触器、继电器工作是否正常，接线有无过热。8.清扫柜内外地人及所有元件的灰尘。9.清扫柜内外地人及所有元件的灰尘。10.保养完毕后，应检查有无遗留的工具、导线、金属件等杂物，确认无误后方可送电。七、临时用电管理方案（一）为加强用电安全管理，防止触电和其他灾害事故的发生，严格控制电气临时线路的敷设。（二）电气临时线路的敷设只限于电压低于500伏的电路，使用时间一般不得超过3个月。（三）物业管理中，凡属科研生产、基本建设和生活服务等接受电气线路，原则上都要按电气安装标准，正规安装。如因临时紧急需要或受条件限制的情况下，可以申请接受电气临时线路。另外，入驻单位装修改造施工需要或公司进行美化环境装饰也可申请接受电气临时线路。（四）接受电气临时线路由接受部门提出申请，须经物业公司主管部门报行政部批准，方可接用。（五）接受电气临时线路，必须由专业电工进行作业，采用合格物料，敷设的线路和临时用电设备（含配电柜箱），要指定专人监护检查。（六）电气临时线路的安全技术要求：1.采用绝缘多股橡胶电缆或护套线架空、沿墙、沿建筑物敷设，固定在绝缘支撑物上，不得用裸线绑扎，严禁捆绑在管道或树枝上，不可随意拖拉布线。2.电气临时线路必须从能控制的配电柜的备用开关上引出，严禁超负荷用电，凡施工用电接受单位必须配置有明显标识的用电开关柜箱，施工作业点用电均从开关柜箱中引出。（七）临时用电设备的安全技术要求：临时用电固定设备金属外壳应采用保护接地或接零，并定期检查且都要单独控制。手持电动工具或移动式电器设备，都要采用橡胶套电缆，并确保接地良好或配以漏电保安设施。（八）为美化环境进行楼饰、灯饰或树饰，需要接受电气临时线路时，要执行上述有关规定并加强管理，限在每次长假期间接通使用（遇有雷宇停供）。平时切断电源。首次启用时先行对线路进行安全检查无误后，方准投用。

第四节给排水系统管理维护方案一、管理维护目的供暖、给排水设备运行维护是指为保证项目供暖、给排水设备、设施的正常运行使用和使用安全所进行的日常养护维修。保障项目供暖、给排水设备的有效运行，满足各类物业使用需求，有效地节省控制能源使用。二、管理维护标准1.本物业的《设备设施操作运行管理手册》中的标准化、程序化、规范化操作规程。2.项目的具体要求：（1）热力、锅炉等机房控制室24小时值班，加强日常检查巡视，保证供暖、给排水系统正常使用；（2）建立正常供暖、供水管理制度，保证水质符合国家标准；（3）保证生活水箱和生活供水设备机房的双锁制，钥匙专人管理；生活水箱溢水口安装1200目以上防虫网，排水沟口加装防鼠隔栅，各种防小动物和消毒设施齐全；（4）加强巡查，防止跑、冒、滴、漏，保证设备设施完好；（5）保证室内外排水系统通畅；（6）制订完善的管理制度，保证管网设备的安全；（7）设备出现故障时，维修人员应在接到报修后15分钟内到达现场，零修合格率100%，一般性故障3小时排除。重大问题8小时排除或不间断抢修；（8）用水量的监督管理。（9）根据室外环境温度调整供暖温度，既保证供暖温度，又节约能源消耗。三、管理维护方式24小时巡视检查。四、给排水系统的维护计划与标准1.生活污水系统定期维护保养计划及标准表8-10生活水系统定期维护保养计划及标准序号检查项目名称检查周期检查标准说明1给水设备生活水渠外观日常检查1.外表清洁，无锈蚀损坏2.螺栓，螺丝无松动断裂电机（机械部分）日常检查1.运行过程中无异常振动、无噪声2.电机及轴承温升正常6～8个月1.轴承体清洁，加润滑油（脂）2.更换磨损零部件振体日常检查1.运行正常，无异常振动、无噪声2.检查轴承发热情况，无烫手现象3.检查填料函的泄漏和发热情况，每分钟10～20滴为好4.检查联轴器，水泵轴心与电机轴心应重合。无运转时，用手盘动轴无卡阻现象6～8个月1.轴承体清洗，加润滑油（脂）2.更换磨损零部件3～5年检查内芯掌部件状况，检查其磨损腐蚀和冲刷程度，必要时进行更换2给水设施蓄水池3～6个月1.对水池、水箱进行除锈、除垢、清洗、消毒2.检修配件减压阀、水锤消失器3个月1.动作灵敏、准确2.无锈蚀、无堵塞止回阀、浮球阀、排气阀1个月1.动作灵敏、准确2.无锈蚀、无堵塞、无滴漏闸、阀、截止阀日常检查1.启动灵活，无锈蚀2.无滴漏水嘴日常检查1.水嘴齐全，无锈蚀、无损坏2.无滴漏压力表3个月1.表壳完整无损，连接牢固，表面清洁2.指针灵敏，读数准确水表1个月1.表壳完整，指针灵敏、读数准确2.无锈蚀，表面清洁、无滴漏各井室1个月1.井盖、井裙完整、启闭方便2.爬梯牢固，井底干净3给水管理生活给水管理日常检查1.水流要畅通，无堵塞2.管道连接部分要严密3.无锈蚀，无跑、冒、滴、漏现象管道吊支架、管卡1个月1.管道吊支架、管卡连接要牢固2.表面无锈蚀2.消防水系统定期维护保养计划及标准表8-11消防水系统定期维护保养计划及标准序号检查项目名称检查周期检查标准说明1消防设备外观日常检查1.外表清洁、无锈蚀损坏2.螺栓、螺丝无松动断裂3.防震垫无损坏消防泵3～5个月1.检查油杯和油位情况，不缺油，油脂无变质、发干现象2.检查泵体，手盘动轴无卡壳现象，无漏水3.检查联动轴地对中程度（有联动轴的）4.开泵式运转，运转应无异常振动、噪声，轴承无过热12～14个月1.更换