房地产开发项目可行性研究课件

房地產開發專案可行性研究

本章在介紹了房地產開發專案可行性研究內容的基礎上，對房地產開發專案的財務評價、國民經濟評價、環境評價，以及不確定性分析等基本方法和內容進行了詳細的介紹。

房地產可行性研究的概念即在投資決策前，對與專案有關的市場、資源、工程技術、經濟、社會等方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷專案技術上是否可行、經濟上是否合理，並對多個方案進行優選的科學方法。7.1房地產可行性研究概述房地產可行性研究的目的旨在使決策科學化、程式化，提高決策的可性，並為專案的實施控制提供依據或參考。按對象現狀條件按專案未來獲取收益的方式

投資機會研究初步可行性研究詳細可行性研究

出售型房地產專案可行性研究出租型房地產專案可行性研究混合型房地產專案可行性研究

土地以及開發專案的可行性研究房地產綜合開發的可行性研究續建房地產開發專案的可行性研究房地產可行性研究居住用途的房地產專案可行性研究商業用途的房地產專案可行性研究辦公用途的房地產專案可行性研究旅館用途的房地產專案可行性研究餐飲用途的房地產專案可行性研究娛樂用途的房地產專案可行性研究工業用途的房地產專案可行性研究特殊用途的房地產專案可行性研究土地開發專案可行性研究房地產可行性研究分類按研究階段按專案用途7.1房地產可行性研究概述房地產可行性研究的作用

…是投資決策的重要依據…是專案審批的依據

…是專案資金籌措的依據

…是編制設計任務書的依據

…是開發商與各方簽訂合同的依據

7.1房地產可行性研究概述

房地產可行性研究的基本內容7.1房地產可行性研究概述

專案概況市場分析和需求預測規劃方案的優選開發進度安排專案投資估算資金的籌集方案和籌資成本估算財務評價風險分析國民經濟評價結論房地產可行性研究的步驟詳細研究開發方案的設計和評價、選擇資料收集及市場調查組織準備第四步第三步第二步第一步編寫研究報告書第五步7.1房地產可行性研究概述房地產可行性研究報告的內容研究報告1封面2摘要3目錄4正文5附件6附圖7.1房地產可行性研究概述7.2房地產專案的財務狀況分析效率型指標價值型指標財務淨現值財務淨年值費用現值費用年值財務淨現值率投資報酬率財務內部收益率投資回收期指標體系期限型指標房地產專案反映財務狀況的指標體系房地產專案反映財務狀況的指標計算財務淨現值財務內部報酬率投資收益率靜態投資回收期和動態投資回收期7.2房地產專案的財務狀況分析

財務淨現值是指將專案壽命期內的淨現金流量，用一個設定的折現率逐期折現的現值得代數和。數學運算式為：

FNPV——專案在起始時間點的財務淨現值；

CI-CO——淨現金流量；

——折現率，可以選用行業基準收益率或期望的預期收益率；如果FNPV≥0，則專案可以被接受；如果FNPV≤0，則專案應該被拒絕。7.2房地產專案的財務狀況分析

財務內部報酬率

是指使專案淨現值等於零的折現率。公式為：

——專案在第t年的淨現金流量；

——專案開始進行的時間點。7.2房地產專案的財務狀況分析

投資收益率

是指專案在正常年份的淨收益或專案壽命期的年平均淨收益與投資總額的比率，通常用百分數表示，計算公式為：投資收益率＝年淨收益÷投資總額×１００％

其中投資總額包括固定資產投資、投資方向調節稅、建設期利息和流動資金投資。淨收益額可以為繳納所得稅前的利潤總額，也可以為繳納所得稅後的淨利潤。所以投資收益率可以分為稅前投資收益率和稅後投資收益率。

7.2房地產專案的財務狀況分析

靜態投資回收期和動態投資回收期

投資回收期是指專案的淨收益額用於抵償全部投資所需要的時間。靜態投資回收期（）

即在不考慮時間因素影響的條件下，專案的淨收益額用於抵償全部投資所需要的時間。公式為：7.2房地產專案的財務狀況分析7.2房地產專案的財務狀況分析動態投資回收期（）

即專案以淨收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發專案投資回收能力的重要指標。對房地產開發專案來說，動態投資回收期自開發投資起始點算起，累計淨現值等於零或出現正值的年份即為投資回收終止年份。其計算公式為：動態投資回收期以年表示，其詳細計算公式為：

房地產開發專案建設投資預測與分析房地產開發專案的預測主要包括對專案的銷售預測和開發建設投資數據的預測。預測方法根據預測的性質劃分，包括定性預測和定量預測兩種。

7.2房地產專案的財務狀況分析

房地產開發建設投資估算方法7.2房地產專案的財務狀況分析土地費用前期工程費基礎設施建設費

房屋開發費

公共配套設施建設費開發間接費tt管理費銷售費用財務費用其他費用稅金及政府收費不可預見費

成本費用估算結果匯總7.2房地產專案的財務狀況分析房地產開發專案租售方案及租售收入的測算7.2房地產專案的財務狀況分析租售方案一般應包括以下幾個方面的內容：租售方式的選擇、租售面積比例的確定可出租面積、可出售面積和可以分攤的建築面積及各自在建築物中的位置出租和出售的時間進度安排租金和售價水準的確定收款計畫的確定

風險與房地產專案風險風險從房地產投資的角度來說，風險是未來實際收益與預期收益的偏差和可能性大小。通常情況下，人們把風險劃分為：

--對市場內所有投資專案均產生影響、投資者無法控制的系統風險

--僅對市場內個別專案產生影響、投資者可以控制的個別風險7.3房地產專案的風險承受能力分析房地產專案風險房地產專案風險主要體現在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資專案的變現性和資產管理的複雜性四個方面。

--房地產投資的系統風險如通貨膨脹風險、市場供求風險、週期風險、變現風險、利率風險、政策風險和或然損失風險等；

--房地產投資的個別風險包括收益現金流風險、未來經營費用風險、資本價值風險、時間風險、持有期風險。7.3房地產專案的風險承受能力分析

房地產專案風險分析方法7.3房地產專案的風險承受能力分析盈虧平衡分析專案安全率敏感性分析概率分析1234

國家對擬建專案的考慮除了專案本身對開發商的影響外，還要綜合考慮對社區、城市環境、發展方向及資源的有效配置，因此要進行國民經濟評價。7.4房地產專案的國民經濟評價財務評價與國民經濟評價比較7.4房地產專案的國民經濟評價專案財務評價國民經濟評價目標利潤最大化國民經濟效益最大化出發點經營專案的開發商國民經濟價格現行價格影子價格（包括影子工資和影子匯率）折現率基準收益率或期望收益率社會折現率外部費用和外部效益不考慮考慮計算指標財務評價指標國民經濟評價指標國民經濟評價的基本步驟7.4房地產專案的國民經濟評價Step3效益和費用範圍的調整Step2Step1效益、費用數值的調整編制表格並計算評價指標

環境影響評價的概念是指對規劃和建設專案實施後可能造成的環境影響進行分析、預測和評估，提出預防或者減輕不良環境影響的對策和措施，進行跟蹤監測的方法與制度。

環境影響評價的管理

根據建設專案對環境的影響程度，對建設專案的環境影響評價實行分類管理：可能造成重大環境影響的，應當編制環境影響報告書，對產生的環境影響進行全面評價；可能造成輕度環境影響的，應當編制環境影響報告表，對產生的環境影響進行分析或者專項評價；對環境影響很小、不需要進行環境影響評價的，應當填報環境影響登記表。7.4房地產專案的環境影響評價

環境影響評價的依據中華人民共和國環境保護法中華人民共和國水污染防治法中華人民共和國大氣污染防治法中華人民共和國固體廢物污染環境防治法中華人民共和國環境雜訊污染防治法中華人民共和國環境影響評價法國務院《建設專案環境保護管理條例》(1998)7.4房地產專案的環境影響評價

環境影響評價的內容7.4房地產專案的環境影響評價專案內容第一建設專案概況；第二建設專案周圍環境現狀；第三建設專案對環境可能造成影響的分析、預測和評估；第四建設專案環境保護措施及其技術、經濟論證；第五建設專案對環境影響的經濟損益分析；第六對建設專案實施環境監測的建議；第七環境影響評價的結論

環境影響評價的步驟7.4房地產專案的環境影響評價1234現狀調查影響預測進行評價