地产集团商业地产实战策略

PAGEPAGE10★内部资料★碧桂园控股有限公司商业地产实战策略编制： 审核： 批准： 版本： NO.001 目录前言第一章宏观经济技术参数。一、宏观政策、法规、金融及重大事件。二、地缘与人口关系四、未来发展规划五、宏观经济技术参数使用方法第二章 投资技术参数一、 地产方面地产常用知识解答二、商业方面1、 时机性；2、 进程性；3、 地段性；4、 规模性；5、 布局性；6、 人气性；7、 硬件性；8、 稳定性；9、 资源性；10、竞争与兼容性；11、人口分析；12、商圈分析；13、人性SWOT分析法13参数分析第三章 技术分析方法一、定量分析二、定性分析三、典型性商业分析四、定价方法及换算五、市场各阶段风格介绍六、图形设计第四章 各业态市场简介、及北京市各业态市场之现一、 服装、鞋、百货类市场六、电子类市场七、其他各类市场第五章运作手法一、租赁模式二、销售模式三、组合模式四、炒铺1、概念介绍各技术参数在炒铺中的应用炒铺操作程序艾略特波浪理论介绍五、房地产证券化和信托介绍第六章 节点控制一、营销节点1、蓄水期2、开业期：3、养市期4、经营期二、推广节点各推广工具的应用（一）蓄水期（二）开盘期（三）开业期（四）养市期（五）日常运营期三、各类运营模式简述1、常见模式）2、远洋城模式3、万达模式4、东方家园模式5、香港豪德公司模式6、赛博模式7、天雅模式四、其它各类商业业态介绍1、概念、分类2、业态分类的变量3、商业街及商业街设计4、Shoppingmall第七章 使用工具一、 经营管理公二、 租赁合同三、 商业策划内四、 消防管理文五、 各类实用图形鉴赏前言2004年夏天的一个炎热早晨，我在北京堵塞得车流中缓缓前进。望着车外滚滚的车流，耳边起一首英文歌，歌词大意是“我有一个梦，埋藏在心中，从来没有想放弃过 ”从96年正式踏入商业地产行业，屈指已过10年了，经历过太多的波折，为了研究这个行业的规35时光，令人刻骨难忘。市场的客观规律有深刻的理解。商业地产作为一门新兴的边缘学科，市面上有关它的书籍很少，一般有的也是社区底商和国外shoppingmall的书，而作为中国特色的市场类业态，其运行规律在许多从业者中比较陌生。本书将从投资者常用的分析方法、分析工具入手，从宏观经济技术参数、投资技术参数和定量、敬请谅解。此书中所举案例，由于时间因素，仅代表其某个阶段的，而非永久不变，使用过程中参考使用。谨以此书献给我的妻子和女儿。谨以此书献给所有关心此书的朋友们。谨以此书献给所有鞭策过我的人们。第一章 宏观经济技术参数。一、 宏观政策法规、金融及重大事件。1人口政策和产业发展政策等。22004（121号文件：中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知中国人民银行文件银发〔2003〕121中国人民银行各分行、营业管理部，各国有独资商业银行、股份制商业银行：为进一步落实房地各商业银行应严格执行《建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房［2002〕217商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发（指所有者权益应不低于开30%二、严格控制土地储备贷款的发放各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理，在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款。对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2年。商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。三、规范建筑施工企业流动资金贷款用途商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备（如塔吊、挖土机、推土机等）。企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金，并向当地其他的商业银行通报该企业违规行为，各商业银行不应再对该企业提供相应的信贷支持。对自有资金低、应收账款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业，商业银行应限制对其发放贷款。四、加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要、商业银行应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，扩大住房贷款的受益群体。为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20％的规定；对购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例。商业银行应将发放的个人住房贷款情况登记在当地人民银行的信贷登记咨询系统，详细记载借款人的借款金额、贷款期限、借款人及其配偶的身份证号码。商业银行在发放个人住房贷款前，应到信贷登记咨询系统进行查询。五、强化个人商业用房贷款管理借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。六、充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用对借款人申请个人住房贷款购买房改房或第一套自住住房的(高档商品房、别墅除外)，商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率(不得浮动)执行；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上(含第二套)住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。七、加强个人住房公积金委托贷款业务的管理各商业银行应严格执行《中国人民银行关于加强住房公积金信贷业务管理的通知）（银发［2002）247号）的有关规定，切实加强账户管理，理顺委托关系，对违反规定的有关行为应即刻纠正住房委托贷款业务仅限于个人住房公积金委托贷款，对使用其他房改资金（包括单位售房款、购房补贴资金、住房维修基金等）委托办理贷款业务的，商业银行一律不得承办。八、切实加强房地产信贷业务的管理中国人民银行各分支行应建立房地产信贷业务分析制度，跟踪、调查、分析商业银行房地产信贷执行情况，对违法违规行为要责令商业银行限期改正，并依法给予行政处罚。请中国人民银行各分行、营业管理部将本通知转发至辖区内各城市商业银行、城乡信用社。诸如121号文件这类针对投资过热，国家专项整治的政策对房地产行业影响巨大。WTO速发展，有目共睹的就是北京大规模的拆迁改建工程。不利的如1998年金融危机事件，造成对房地产资金链的影响。所以做房地产一定要优先考虑大环境大趋势。二、 地缘与人口关系1、区 域 的 范 围 界 定 ， 区 域 地 缘 关 系 ；分遵循地形等自然条件而进行区域的地缘分配，而不是依照行政划分的。例如：（1）乌鲁木齐市，它的内部区域为新疆全省，辐射区域是中亚各国，乌市与内地尤其在河西走廊漫长的上千公里，荒芜人烟，造成了断裂。辐射区域就不包括甘肃，青海。（2）石家庄市，由于其北边为北京，天津，其辐射影响力在河北省北部的城市则不受其辐射，其辐射区域就是周边以及河北省南部。（3）内蒙的通辽、集宁等城市由于地缘关系去沈阳方便，其在行政上隶属呼市管辖，而在市场领域中则受沈阳的辐射区域影响。2、区域面积及人口，区域幅射面积及人口；区域各省直辖市面积，人口表如下图：人口及面积人口：据1995年全国抽样调查数据统计，汉族人口为109932万人，占全国总人口的91.02％；其余55108468.98％（由于人口的发展变化，此表人口数为参考使用）中国各省人口面积一览表（1）名称简称政府所在地面积（万平方公里）1996年底人口（万人）北京市京北京1.681259天津市津天津1.13948河北省翼石家庄19.006484山西省晋太原15.603109内蒙古自治区内蒙古呼和浩特1102232辽宁省辽沈阳14.574116吉林省吉长春18.702610黑龙江省黑哈尔滨46.903728上海市沪上海0.621419江苏省苏南京10.267110浙江省浙杭州10.184343安徽省皖合肥13.906070福建省闽福州12.003261通过各省市的面积及人口，可以宏观上反映其区域的支撑量大小。以内蒙古自治区为例：呼和浩特市是内蒙古自治区的省会位于内蒙古自治区中部，在行政划分中属于22230围的因素。15.63100商圈的范围，区域内商业范畴。三级城市除了和二级城市一样考虑辐射力外，另一个就是隶属性。关系。如乌鲁木齐市；市区人口200多万，新疆全省人口1680万，其为二级城市，与甘肃省兰州市相比而2002500万，在区域内部都是二级行政城市，都是具有本省区域垄GDP收入高外，另一个就是辐射力。101衡量，则远大于其它省级城市。30004000州2元／m2/天，乌市为5元／m2天，这就是辐射人口造成的差别。在如何界定辐射范围的方法中，这是一个捷径。3、城市面积、人口及城市特性新疆克拉玛依市则是石油工业城市，各城市具有不同城市的特征。1.680.6213451500万，则单位面积3于北京，其单位商业面积的产值也高，相应的租金支撑水平也高，同样类比，香港0.16万平方公里，65010力水平相差甚大。5.536.91.1万/m2内部商业火爆，而同等面积的区域放在丰台区，则无法望其项背。三、人口与经济关系一、GDP概述及划分标准DomesticGDPGDPGDPGDP总量，衡量的是一个国家（或地区）的经济规模。主要用于反映一个国家（或地区）的经济实力；国际间和地区间进行比较；制定一国（或地区）经济发展战略；经济分析和经济管理。GDP指标为各级领导分析经济运行状况、政府调控管理经济提供了广泛的用途。GDPGDP（实际购买力平价2000GDP1980GDP：300—400；400—500GDP区域城市GDP收入表：2004年中国各省市自治区GDP排名（香港澳门台湾除外）名次名称GDP总量（RMB）比上年增长1广东16040亿元14.2%2山东15490.7亿元15.3%3江苏超过15000亿元14%以上4浙江11243亿元14.3%5河北8836.9亿元12.9%6河南8815.09亿元13.7%7上海7450.27亿元13.6%8辽宁6872.65亿元12.8%9四川6556亿元12.7%10湖北6320亿元11.5%11福建6053亿元12.1%12湖南5612.26亿元12.0%13黑龙江5303亿元11.7%14安徽4812.7亿元12.5%PAGEPAGE1415北京4283.3亿元13.2%16江西3500亿元13.2%17广西3320.10亿元11.8%18山西3042．4亿元14．1％19云南2959．48亿元11．5％20吉林2958.21亿元12.2%21天津2931.88亿元15.7%22陕西2883.5亿元12.9%23内蒙古2700亿元20%24重庆2650亿元12%25新疆2203亿元11.4%26贵州1591.9亿元11.4%27甘肃1540亿元11%28湖南790.12亿元10.4%29青海465.73亿元12.3%30宁夏460.3亿元11%31西藏200亿元2003年为150亿元2004年中国城市GDP排名位次城市名称GDP（亿元）人口人均GDP排名1上海6250.84134242广州3609.6374233北京3300.121356144深圳2860.2550215苏州2802.0060156天津2386.951004157重庆2118.003010348杭州2100.35658109无锡1902.20509710成都1870.6010082411青岛1780.407651612宁波1779.90550913武汉1662.407811914大连1632.605581115沈阳1602.007121816南京1576.215731217哈尔滨1414.8095529GDPGDP在项目当地对出租车行业，普通工人，迪厅这些城市窗口行业调查，即可知道。其中各城市中需要分档是中国现分为4个级别城市：一级城市北京、上海、深圳，人均收入2500元/月以上；即GDP在3000美元/年以上。100800——1000/和社会经济计划发展单列市。三级城市：各地级市和沿海各县级市，人均收入在沿海的县级市人均收入虽然高，但其综合能力小，所以也划为三级城市，人均收入在600元/月左右；400—500/GDP3000美元/GDP3000GDP的影响力，在各层面的体现，它发展到一定值后，就对商业的结构产生巨大的影响，具体如：GDP数值在不同阶段，商业地产出现的趋势。GDP10001000美元——20002000PAGEPAGE1630003000美元——4000区化发展，Shoppingmall4000美元以上开始产生旅游地产。三、 区域社会零售总额人均可支配收入恩格尔系数百户汽车拥有量城乡居民储蓄存款余额这些参数常常在统计年鉴中见到例如在北京市昌平区2004年的统计年鉴：昌平区全区经济持续快速增长。2001年全区实现国内生产总值598.3亿元，比上年增长21.8%。按当前汇率（1：8.27）折算，人均国内生产总值按户籍人口计算达到4331美元，按常住人口计算达到3300美元。322.138.1%19.3%、9.9%。人口全区人口总量低速增长。年末全区总人口219.18万人，在区居住半年以上的常住人口共有167万人，暂时人口52.14万人。居民收入：城乡居民收入水平较快增长。2001年全区在岗职工平均工资22842元。城镇居民人均可支配收入13229.169.88%8998.921.96%。农民人均972.75940.01人均可支配收入中，思格尔系数是一个参考值，恩格尔系数介绍如下恩格尔系数是根据恩格尔定律得出的比例数，是表示生活水平高低的一个指标。其计算公式如下：食物支出金额恩格尔系数＝───────总支出金额36%，则按国际粮农标准衡量，此处则为小康，相应GDP6万元/GDP3000美元/为中康，2000美元——3000元美元——40002000——300040——50%100050——59%每百户汽车拥有量是在GDP过3000美元/年收入的城市需要考察的一个量，它对于商业的结构有很大影响，它是商业效区化的一个参考量，因汽车运动的发展，如北京2004年，汽车达200多万量，百户拥有量为18，其刺激周边区县和临近城市的商业消费，以及沿4环线的交通便利地段的商业需求，燕莎outlas就是一个例子，它位于东南四环主要依靠汽车带来人流，同时它对停车场要求很大。它是停车量决定人流量的一个重要参考值。3、区域经济支柱产业，区域经济发展特性。导城市如北戴河等，尤为明显。四、未来规划发展1、区域经济发展规划，商业网点规划；四环路周边地区成为北京商业最有发展潜力的地带。50%1——250001——2500015000平方米以上的大型超市（包括大型仓储式商场4000北京市各级商业中心（区）的分布技园区、商业圈、远郊区（县）中心城镇的商业中心、特色的商业街（区）社区商业中心。北京市的发展重点是：提高三区，繁荣三圈，开拓十城，完善400社区，从而在总体上初步形成以城400北京优势的商业为龙头、以突出北京特色的辐射型、服务型商业为主体的现代大都市商业体系。三区，即提高城市中心区（包括王府井、西单、前门——大栅栏三个商业中心，商务中心区（建国门外、朝阳门外两个商业中心，中关村科技园区商业发展的水平；售业为主的商业圈，公路一环周边以大型多功能购物中心和现代化商业物流配送区为主的商业圈；50%（分已基本形成或正在形成。十城，即开拓十个远郊区（县）十街，即培育十条左右各具经营特色的商业街（区；400社区，即完善市区和郊区城镇400个左右社区商业中心。2、有关国民经济社会发展计划，发展规划，土地利用总体规划；城市建设规划和区域规划，城市发展战略等。在二，三级城市中，如市政府迁移，新城区建立这种大型规划，对商业结构产生重大影响。对两旁商业的边际价值大大减低，使在地道口或高架桥两头商业物业价值因人流突增而升值。单行线的设置使其中一边的商业因车流的单向行驶从而冷清。轨便捷庞大的人流运输。类例子举不胜举。土地的利用规划：在商业地产中很多市场的土地来源属于政府划拨土地或临建物，例如全国各地在93、94年，各地纷纷占道为市或封道为市的集贸市场，就是对土地利用的一种违规临建，通过土地规划，可以了解未来区域商业的拆迁量和未来主要商业区域的规划所在。2004年拆了。些案例。3、人口未来规划。在许多城市统计年鉴和未来发展计划中，常常可见未来规划区人口××万，在未来××年，城市规划人口可达××了解商业的总需求的趋势。4、行业特性及发展：3G翻版机市场等，都有其商业发展的特殊性。导致其营销渠道的改变，以及其商业模式的变革。其营销渠道也就逐渐转为在家电连锁店内营销的模式。五、宏观经济技术参数使用方法。1、宏观、政策、法规及重大事件是用来界定趋势的，是研判区域的趋势上升或下降所用的（阶段。2、区域的范围界定中分核心区域与辐射区域。GDPGDP总量的指标。人口×人均GDP=GDP总量辐射区域人口×辐射区域的GDP=辐射GDP总量。GDP得出区域的总的商业消化量，即总的商业消费支撑量的参考值。3、面积，人口密度人均GDP与人均可支配收入是互相验证值总的商业消费量÷面积=单位面积的商业消费量。人均可支配收入×人口密度=单位面积的支配收入这两个值验证单位面积的商业消费量，即单位面积的商业支撑量。4、总体规划与人均GDP增长率经济增长率是推出未来的发展量，在现有基础上乘以增长率就是未来的放大量。从商业的规划中得出商业面积的未来供应量量做比较。就可以换算出区域是否饱和，及饱和度大小。尤其是具有“盆地效应”的城市其特别明显5、城市特性、支柱产业状况，城市化进程，人均GDP这四个参数是对区域商业运行特征及特殊性的验证值。恩格尔系数，百户汽车拥有量，与人均GDP验证值，是用来对城市性质进行互相验证做判断。GDP44第二章 投资技术参数一、地产方面地产常用知识解答：1预期投资收益的行为。房地产商的战略规划是靠“项目”去实施的，而“项目”的实施则是要靠战略规划来指导的。阶段其项目管理的内容是不相同的。概念阶段的主要任务是根据公司的战略规划选定项目并确定项目是否可行。规划阶段是对可行项目作好开工前的人财物及一切软硬件准备。实施阶段是按计划启动实施项目工作。结束阶段是项目结束的有关工作。当然，项目的各个阶段没有严格地分开，在执行时经常是交叉进行的。下面简单阐述一下房地产开发项目各阶段主要工作内容。一、概念阶段（选定项目进行初步和详细可行性研究并制订项目商业计划书。（议书。通过公司决策层批准进入下一阶段。目的可行性。二、规划阶段确定项目总负责人（重点项目）。确定项目经理。确定项目组主要成员。（项目经费及现金流量的预算、项目的工作结构分解、项目政策与程序的制订、风险评估）提出项目概要报告（营销、物业等机构参与）。通过公司决策层批准进入下一阶段。后对项目的有效性进行论证。三、实施阶段建立项目组织。取得土地使用权（可以在第一、二阶段）。制订项目计划（专业性、可行性）。通过项目（规划）设计、工程招标、招标采购、监理招标、物业招标等展开项目营销。通过规划、消防、人防、水、电、气、防蚁等部门审查（协调贯穿整个项目实施过程）。合同管理（质量、费用、进度、范围、安全等控制）。项目销售（严格培训、统一说法、不留后遗症、展示开发商的文化等）。水、电、气、智能化、网络、商业等进场。本阶段的工作重点是明确分工、制订计划、狠抓廉政、阳光招标（优秀的规划设计院、承建商、供应商是高品质产品的保证）、搞好与政府各部门之间的关系、协调各部门之间的关系及进场时间、按现代项目管理的技术严格控制质量成本进度、项目的销售等。四、结束阶段1．项目验收（单体、消防、人防、环境、水电、设备等），2．物业公司对项目进行接管验收。3．配合物业公司交房。4．项目清算。5．资产清理。6．文档总结。7．对整个项目进行评估总结，为其它项目作准备。8．解散项目组。2～5准备。能力。同时，还要求公司有较完善的规章制度与之配套。2、北京市房地产开发流程是怎样？北京市房地产开发项目开发流程选址研究,寻找合作伙伴,签定合作意向,协议及合同书进行项目的初步可研评估向规划管理部门申领规划要点,以获取规划要点通知书,编制项目建议书向计委申报立项报告计委函至规划局规划局会签返计委计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；进行融资运作据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知规划局发征地意见函到土地管理部门及土地使用部门征求意见┏━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━┓新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所 旧城改造到区地政结果报市房地局 结果报市房管局┗━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┛市政府下文批地┏━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┓画桩位并给钉桩条件，测绘院 规划局办理建设用地规划 据此到政部门办理钉桩，成果给设计人 许可证 用地批准书,评估目建设用地地价取得土地使用证

┃ ┃申请确定规划设计条件 冻结户口并抄户口,交纳地价款,┃ ┃按规划设计条件征询意 地政部门审查安置方案、房可证拆迁安置房地产开发手册行班协商改造、由报装，做正式施工。

见表到区配套部门征求意见 安置┃ ┃规划局审查后下规划条件通知单 发拆迁许┃ ┃委托进行规划方案设计 动迁会及┃ ┃到规划局领设计方案送审书 场地三通一平,领取┃ ┃规划局审方案提出意见 1到园林局申请伐树许可证┃ 2移线方案修改后送首规委审图 气道路上下水改路┃ 4供电方案，首规委召开市政协调会 申请临时施工用电委托出市政会议纪要┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━┛进行个体设计（大公共建筑首规委审查）┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┓领建筑工程规划许可证 出施工图 开能证明┃┃┃制作资料到计委申请，列入计划（建委会签）到税务局取税单┃┃┃报价小组审查,领取销售 到建委工程处领开工 持年度划、税单到区计、许可证 审批表 经委领投许可证登记卡，┃ 登记并取得许可证建委、物价局下文批价┃销售 ┗━━━━━━━━┳━━━━━━━┛到市政部门盖章证明市政条件落实┃四源费缴纳┃到开发办市政处核实任务┃开发办工程处同意招标┃填招标申请书并到市招标办登记┃招标办看现场┃编制标底┃招标办审查标底┃书━━━┓

开标会┃定合同，写评标报告，发中标通知┃招标办盖章同意┏━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┳━━┻━━━━┳━━━━━施工单位 质量总站受理 市统计局 市审查局审核市开发办秘书同意施工 质量监督 落实任务 资金来源，任务处登记━━━┛施工

来源及一切手续┗━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━建委工程处同意开工，办理开工许可证施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电，委托设计、┏━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━━┓1、小区内线1、通知区园1、按道路1、到自来1、到热力（1、到煤气公司路委托设林局绿化方案进水业务公司报炉房)报装计办行施工科报装装1、环保2、到规划科定2、委托施工2、交绿化费2、市政办委托线2、委托线局同线路方案3、配电室土 3、绿化施工 事处养 路设计、 路设计 意锅3、设计建工程验 路队验 施工及 3、施工及 炉4、看现场收 收 验收 验收 规5、施工4、设备安装 2、到市政 位置6、业务科检验及验收 监理所 2、委托同意接气5、送电 下水报 设计7、凭通气单到管网所办固定资产转移手续及通气手续8、凭接气单到液化气公司办各户通气手续9、通气

装 3、到劳3、规划设 动局报装计 4、环保4、竣工验 局审查消音除尘设备收 5、竣工验 收┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛全部工程竣工四方验收、检验单签字盖章┏━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━┓凭验收通知书入库房屋 确定房屋管理形式房屋验收┗━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━┛办理入住手续,办理产权证项目的二次开发3项目开发各阶段资金投入是怎样？项目开发各阶段，资金投入百分比下列各项资金回收及投入的百分比，以估计资金投入量。1、销售成数。在预售公开时预计为60%——70%，剩余的成数则假设于竣工交房时再全部售出。2余的15%——28%结构主体完成后至工程验收这一段期间收款。350%——70%之间。445%——60%30%——60（视景气状况而定按照工程进度拨款，一旦销售不理想，金融机构大多会冻结建筑施工融资，暂停核拨。5、营建成本。这项成本的投入也是依照工程进度。6、销售费用。如果采用包销，则只有销售出去才须支付这笔费用，一般销售代理公司收费的标准为销售额的3%左右。7、土地增值税。这项成本发生于土地过户给客户的时期。83%——5%8——5。表8——5 各阶段重要资金回收及投入百分比表阶段地下结构施工地上结构主体申请房屋销售百分比预售期间期间施工期间许可证期间项目销售收入收款比例12%—15%5%—10%20%—30%60%—70%建筑施工融资拨款10%—20%50%—60%30%—40%营建成本付款比例15%—25%20%—35%40%—50%广告费付款比例100%*100%* 100%时支付。措的资金，这笔资金应事先筹划，以避免周转发生困难，导致心血压计付诸东流。4、土地用途包括哪些种类？答：土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。5、对集体土地使用权有哪些规定？答：根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方能依该条例出让其使用权。违反该条例的规定，擅自与农村集体经济组织或其成员签订有关征用土地协议的，其征用土地协议无效；在非法取得的集体所有的土地上进行开发建设的，以非法转让土地论处。6、什么是行政划拨用地？答：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。7、对合作建房有哪些规定？答：对一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产，并以产权分成的合作建房200186作方。8、什么是土地使用权出让？答：土地使用权出让，是指各地区人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。9、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？答：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)(四)五)综合或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。10、土地使用权出让合同包括哪些内容？一)二)出让土地使用权的宗地号、面积；(三)土地使用年期及起止时间；(四)土地使用权出让金的数额、币种、交付方式及五)六)七)八)市政设施配九)十)十一)违约责任；(十二)11、土地使用权出让合同规定的用途或条件是否可以变更？土地使用者以书面形式变更出让合同，重新调整土地使用权出让金标准，并按有关规定办理变更登记。12、哪些土地使用权出让可采取协议方式？（一（特区内限高新技术项目用地（二（三（四）军事用地。13、对原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并已竣工验收的房地产，如何进入市场？答：原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并竣工验收的单位和个人的不能进入市场（一1．市、区国有企业按市场地价的20%补交地价。工业用途免予补交。2．市、区国有企业以外的其25%（二自办理手续之日起按相应房地（三）原安居房进入市场补交地价的标准，按市政府有关规定（四（换（五上述规定不适用（六）在本规定实（七）对历史遗留违法私房和生产经营性违法建筑的处理有特别规定的，按特别规定执行。14、什么是土地的挂牌交易？答：土地的挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件。公告期限不少于30日。（一）若在规定期限内只有一个申请人，且报价高（二（三）若在规定期限内没有申请人,或者只有一个申请人但报价低于最低交易价或不符合其他交易条件的，委托人可调整最低交易价，重新委托交易中心交易。报价以报价单为准。成交后，由委托人与买方签订土地使用权转让合同，并由交易中心鉴证。纳税费及应付交易服务费用之和。15、有哪些土地交易应在土地房产交易中心通过招标、拍卖、挂牌交易方式公开进行？（包括分割转让（一经营性项目用地（包括市政府收回闲置的行政划拨用地和历史用地等）（二）以（三）依出让方式取得土地使用权，已签订出让合同，交清市场地价后进行的土地使用权转让（四减免地价或交纳协议地价的土地使用权转让（五（六）已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，若存在多个产权主（七）已建建筑物的出让（八）为实现抵押权进行的土地使用权及地上建筑物、构造物、附（九）人民法院、执法机关裁定、决定处分的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物（十）法律、法规允许的集体所有的建设用地使用权交易。其他机构包括中介机构不得进行上述交易。16、什么是地价与土地出让金？如何了解地价是否交清？土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用，即为土地有效年限的使用价格，所以也可称之50年，就要一次性支付包括全部年限的使用费。土地出让金根据批租地块的条件，可以分为以下两种：一种是“熟地价”，即提供“七通一平”的地块，出让金包括土地使用费和开发费；另一种是“毛地”或“生地”价，即未完成“七通一平”的地块，出让金仅为土地有偿使用的部分，投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。旧区的动迁和市政配套费用一般要占到熟地总价的50-70％左右。认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。地，以建造一座立交桥、一条道路或一个停车库等建筑物来偿还地价。对已办理房地产登记手续，并领取《房地产证》的，说明地价已经交清；对未办理房地产登记手续的，可以要求发展商出示由主管部门出具的地价款交清证明；对分期付款的，可以从土地使用权出让合同书中了解地价的分期付款额度。17、未交清地价的房地产是如何处理的？答：土地使用者未按出让合同规定的期限付清土地使用权出让金的，从滞纳之日起每日加收土地合同，收回土地使用权。土地使用权只支付定金或保证金的，不予退还。土地使用者已将定金或者保证金抵充土地使用权出让金的，不予退还。土地管理部门扣除土地开20%有。18、在什么情形下，主管部门可以提前收回有偿出让的土地使用权？（三用地单位迁移或被依法撤销的而进行旧城区改建需要的。19、什么是违法建筑？答：违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。20、哪些属于违法建筑？（一）（二）不按批准的设计图纸施工的建筑（三（四（五）规定标准的建筑（六（七（八）违反法律、法规有关规定的其他建筑。21、什么是历史遗留违法私房？（一原村民非法占用国家所有的土地或（二）（三）所建的私房（四原村民违反一户一栋原则所建的私房（五单独或合作兴建的私房。22、哪些违法私房不予确认产权？（一者其他严重影响城市规划又不能采取改正措施的（二占用农业保护区用地的（三（四）非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地的。23、土地使用费缴纳人是如何确定的？（一）以土地投资入股与他方兴办合资、（二）租赁（三（四）农村工商用地和宅基地，以工商企业、宅基地使用（五）共有的土地，以《房地产证》登记的权利人为缴费人。24、有哪些情况暂免缴纳土地使用费？（一）国家机关、人民团体、部队以及个人使用的非营利性（二由国家财政部门拨付事业费的事业单位的非营利性用地（三庙的非营利性用地（四（五（六）用地。25、在取得《建设用地规划许可证》后，是否可以变更地块规划内容？获得批准的，市规划主管部门或其派出机构向申请单位重新核发《建设用地规划许可证》，收回原答复申请单位。26、《建设工程规划许可证》包括哪些内容？（1（2发证机关名称和发证日期（）（4）（5计容积率面积及各分类面积（627、购买预售商品房后，发展商是否可以变更项目设计？答：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。已预售的房地产在建筑工程施工过程中，对公共设施部分不得变更设计。如确需变更设计的，应征得全体受让人五分之四以上的同意。（88号令）10人。1515定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。28、什么情况下不予核发《规划验收许可证》？（一（（二）未拆除原《建设工程规划许可证》（三）（四其他不符合《建设工程规划许可证》要求的。29答：不可以。建筑物的扩建、改建必须报主管部门批准并对原《建筑工程规划许可证》进行变更没有保证。30、什么是套内使用面积系数？答：当房屋按套（单元）计算面积时，使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按规定应分摊的公用面积的比率（%。31、什么是建筑覆盖率（建筑密度）？答：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%。32、什么是建筑容积率？答：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%。33、什么是绿地率？（%顶、天台和垂直绿化。34、什么是绿化覆盖率？答：在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%。35、当商品房达到何种形象进度时，才可以办理预售许可证？答：七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。36、商品房预售需要具备哪些条件？（一）（二）按（三）持有建设工程规划（四）已确定施工进度和竣（五）七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资（六）（七）法规规定的其他条件。37、是否可以认购内部认购时期的房地产？答：房地产预售须经主管机关批准并获得《房地产预售许可证》后，才能预售。所谓内部认购，法律保护，是无效的。因此不能认购内部认购时期的房地产。38、房地产现售需要具备哪些条件？一)二取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(四)已通过竣工验收；(五)拆迁安置已经落实；(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交七)物业管理方案已经落实。39、什么情况下，开发商不得刊登房地产广告？（一）（二）在未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的房（三违章建设的房屋（四（五）（六）法律、法规规定禁止不得出售的其他房屋。40、房地产销售广告应当包括哪些内容？（一（二）（三）广告经营与发布单位不得为房地产开发企业发布不具备前款规定内容的房地产销售广告。41、在房地产广告中，不得包含哪些内容？答：房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明，不得有悖社会良得出现返本销售或变相返本销售的内容；不得出现售后包租或变相售后包租的内容。42、发展商不得采取哪些方式销售商品房？答：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。43、销售代理委托书包含哪些内容？义务。44、在发展商处购房时，发展商应当明示那些事项？（一）（二）（三）项目开发进度和竣工交付使用时间（四项目及其配套设施的平面示意图（五（六预售商品房的价格和付款办法（七商品（八）（九）法律、法规规定的其他事项。45、在什么情况下，房地产开发项目可以交付使用？答：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。46、在交付时，与样板房不一致时该如何处理？答：房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修47、转让项目需符合哪些条件？（一（二取得建筑许可证和开工许可证（三25%（四）土地使用权未抵押、查封。48、公共开放空间可以出售或转让吗？答：公共开放空间是指在建设用地范围内，建筑物内部或外部开辟出的全天开放供公众使用的室内建筑空间或室外场地空间，如公共绿地、停车场等。公共开放空间不可出售或转让。49、交易税费者有哪些？二级市场转让包括哪些税费内容？销售所交税费明细：答（1）销售所交税费表税费名称计算标准缴付时间买卖合同印花税按购房金额计算，税率为0.005%签约时产权登记费每套房屋人民币500元签约时外省市个人在京购房手按购房金额计算，费率为签约时PAGEPAGE41续代理费0.4%+人民币300元贷款合同印花税按贷款金额计算，税率为0.05%办理按揭时按揭律师费约为贷款金额的千分之三办理按揭时保险费按购房金额*保险费率*年限系数办理按揭时抵押登记费按房屋建筑面积计算，0.3元/M2办理按揭时契税按购房金额计算，按3%计算入住前房屋所有权登记费按房屋建筑面积计算，0.3//M2入住前土地登记费按购房每套房屋￥100入住前公共设施设备维修基金按购房金额计算，税率为2%入住前（25%（20.05%（30.05%5（4）企业所得税，按所得额的15%（5）登记费，个人5080（6）1%，买方缴纳，国土部门代收。50、有哪些房地产，应当经主管部门批准，并补足地价款后，方可转让？答：下列房地产，应当经主管机关批准，并补足地价款后，方可转让：(一)通过行政划拨取得土地使用权的；(二)取得土地使用权时减免地价款的；(三)法律、法规规定的其他情形。51、有哪些房地产是不得转让的？答：(一)根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的；(二)司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(三)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(四)设定抵PAGEPAGE42押权的房地产，未经抵押权人同意的；(五)权属有争议的；(六)法律、法规或市政府规定禁止转让的其他情形。52、有哪些行为视同房地产转让？(2)一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产并以产权分成的；(3)(4)以房地产抵债的；(5)国有企业之间或者其他组织之间的房地产调拔；(6)非父母与子女之间、配偶之间的房地产赠与行为。53、有哪些行为不属于房地产转让？答：下列行为不属于房地产转让：(1)共有人之间对共有房地产的分割；(2)国家机关、由财政拔款的事业单位与其下属的机构之间的房地产行政调拔。54、以买卖方式转让房地产时，同等条件下什么人有优先购买权？（1）（2）（3）一项房地产买卖合同同时具有上列当事人时，按上述次序依次享有优先购买权。55、已办理按揭的楼花能否转让？答：正在按揭的房地产经银行、发展商及买卖双方同意后可以转让。（1）如买方愿为卖方付清银行的剩余欠款，则由银行出具注销楼花按揭证明书，按楼花转让处理；（2）如由买方分期付款，则由银行和发展商出具同意由买方分期付款的说明书，并重新签订按揭合同，产权登记部门注销原楼花按揭，按楼花转让办理后，在合同上加盖新的楼花按揭专用章。56、楼花是否可以转让？答：楼花可以背书转让，即在原购房合同后附上转让的有关内容，并经公证处公证，产权登记部门在办理转移备案登记后，在原合同上加盖背书转让专用章，并填写受让方的有关内容。楼花背书转让按三级市场转让税费标准缴纳税费。57、商品房建筑面积如何计算？答：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。58、何谓“预售面积”和“竣工面积”？它们有何区别？答：预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用；为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。59、按建筑面积计价的商品房，发生面积差异时如何处理？答：按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生差异以及建筑面积与套内建筑面积均发生差异时的处理方式。1%以内（1%）1%5%以内（5%）5%10日内退还买方交付的5%5%（60、什么是套内房屋使用面积？答：套内房屋使用面积是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按下列规定计算：（1）通风道、管道井均计入使用面积；（4）内墙面装饰厚度计入使用面积。61、什么是套内墙体面积？计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。目前执行规定如下：（1）建筑物外墙（含山墙）的墙体面积全部计入与其相邻的套内建筑面积（电梯井除外之间的隔墙，以墙中线为界分别计取分户套内建筑面积的边长和公用面积的边长；（3）电梯井（不含其周围的其他公用面积分别计取边长；（4）套内建筑面积。本处所指的“其他公用面积”包含了电梯井周边的过道、走廊，也包含了建筑物外墙外侧的阳台、走廊、檐廊、雨蓬、车棚、货棚、站台、骑楼等。62、什么是房屋的共有建筑面积？答：房屋共有建筑面积是指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。63、房屋的共有建筑面积包括哪些内容？(包括山墙)面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。64、按套内建筑面积售房，房价是如何计算的？（1(单元单元)(以下简称“套内建筑面积”)业应向购房者提供经规划部门批准的房屋建筑平面图机构的房屋建筑平面图。65、按套内建筑面积计价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的建设费用如何计算？答：按套内建筑面积计算房价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。66、按套内建筑面积计价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的权属属于谁？其权属属于各产权业主共同所有，任何单位和个人不得独自占用。67、套内建筑面积售房与建筑面积售房有何异同？其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。同时在购销合“建筑面积”售房，实际上是以套内建筑面积与分摊公用建筑面积之和作为交易面积，按建筑面大的房屋。积更明确、具体、直观。两者对分摊的公用建筑面积享有同等的权益。68、按套内建筑面积计价的商品房，发生面积差异时，如何处理？答：房地产开发企业预售商品房时，应与购房者在购销合同中按如下原则约定交楼时实测面积与原计价面积出现差异（含误差）（一）差异值为±0．6％以内（含本数）（二）差异值为±0．6％以上（不含本数）至±3％以内（含本数）的，购销双方按购（三差异值超过±（不含本数30日内退回已收的全部购房款及利息（付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算。69、什么是房屋的基底面积？答：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。70、什么是房屋的建筑面积？答：房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。71、什么是房屋的公用建筑面积？2.2米的单车突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机等。72、房屋的公用建筑面积是如何分摊的？答：每户(或单位)应分摊的公用建筑面积按如下原则进行计算：(1)有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算；(2)如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。即：每户应分摊的公用建筑面积=(应分摊公用建筑面积/各套(单元)建筑面积之和)×各套(单元)建筑面积。73、购房的建筑面积包括哪些部分？答：房屋的建筑面积包括套内(单元)建筑面积和按规定应分摊的公用建筑面积两部分。74、房地产转让时，同时转让的有哪些权益？答：房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、记的权利人拥有。75、未成年人是否可以作为权利人办理《房地产证》？能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。76、拆迁赔偿房如何办理《房地产证》？能否转让？答：拆迁赔偿的房地产，原则上按被拆房地产的性质进行登记发证。办理时应提交下列资料：(1)《房地产转移登记申请书》；(2)身份证明；(3)经规划国土部门或旧城改造办鉴证的拆迁赔偿协议书；77、集资房、合作建房如何办理《房地产证》？答：(1)集资建房、合作建房的，必须是经政府有关部门批准的，并办理了房地产初始登记的房地经身份证明；集资建房或合作建房合同书或协议书；购房发票复印件；发展商出具的付清房款证明。78、什么叫房地产抵押？答：房地产抵押是指债务人或第三人(抵押人)以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人(抵押权人)提供债务履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种形式，一般特指用所购房屋作为担保贷款购房的行为。79、办理房地产抵押登记需提供哪些资料？和抵押合同。非法人企业、组织的房地产抵押需提交其产权部门同意抵押的批准文件。80、办理房地产抵押登记需缴纳哪些费用？押贷款的币种一致，但可按当天的外牌价结算成人民币计收。81、为什么抵押登记要先缴纳土地使用费？方可办理抵押登记。82、三级市场的房地产转让按揭，应如何办理抵押登记？同时提交按揭登记资料。产权登记部门先办转让，后办按揭登记(同时由一人操作完成，避免由时间差造成银行方面的损失)，转让及按揭登记完成后，领发已盖有抵押专用章的《房地产买卖合同公证书》。83、已办理楼花按揭登记的房地产能不能办理《房地产证》？并由银行领取。84、哪些房地产不能办理抵押登记？府决定收回土地使用权的；(3)权利的；(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(5)权属有争议的；(6)规定禁止抵押的；(7)包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权之外的其它集体土地使用权。85、第三者担保的抵押登记应如何办理？(通常是借款人)的有关身份证明，同时在房地产抵押合同中应明确写明抵押人与借款人。86、土地来源属行政划拨或减免地价款的房地产能否办理抵押登记？事业单位的房地产，不得擅自为企业提供抵押担保。87、注销房地产抵押登记应提交什么资料？答：(1)抵押权人属金融机构的，应由金融机构出具注销抵押登记申请；(2)抵押权人属企业的，应由企业提交身份证明和出具注销抵押登记申请；(3)抵押权人属个人的，应由提交经公证的注销抵押登记申请并亲自到收文窗口交件；(4)注销抵押应与申请注销的抵押物证件同时提交(即房地产证或房地产买卖合同书，办事人应有授权委托书、身份证等)。88、双方共同购买已办理按揭登记的房地产，一方因故退出或转让，该如何办理登记手续？人或者未告知受让人的，转让行为无效。部门先按转让办理，待新的受让人的《房地产证》打印后，同时办理抵押登记。89、地下室、停车场及车位可否销售、抵押？答：地下室、地下停车场属于不能分摊的公共面积，其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，由房屋物业管理部门统一管理，不允许销售、抵押。在建筑报建和预售审批时已批准可以单独销售的地下室、停车场及车位可以销售、抵押。二、商业方面市场的定义：位或柜台，房间等形式，以租赁或买断使用权，产权的方式给经营户，依靠其营业收取租金。的经营，其仅以提供场所和服务收取租金。美等发达国家，这种摊位式的市场很少，一般都是超市、连锁店或是大型商场，shoppingmall。市场弱有关。因其良好的售后服务和产品的保质性以及优雅的购物环境。GDP华市场在当地无人不知。50（5——62001GDP4000摊位式市场生意很差，上海和北京的商场办得好，也就是这个侧面的体现。（除了国际旅游用品市场，古董市场，邮票市场这类资源无法复制，单一性结构的行业外。13项参数：时机性；产生，发展，消亡的过程。8092贸市场。又如，在随着高科技的发展，9595PC么电脑市场又会迎来其一个衰减的过程。激烈同样产生服装业和食品业饱和而进入萎缩市场。90年代初中期遍布全国各大中城市的家电城，而现在在大一点城市现该行的契机，从而切入进入。果再开音像市场，则与国家要求的发展趋势不符，很难开下去。商业进程性：从宏观上讲是趋势时机性，具体到每一个行业则是其行业的进程性。GDP2500元/月的城市，市场（日常用品领域）郊区的人均收入低，适合市场模式的生存，市内则商场较好一些。（如古董业的改变。生活水平越高，越要求购物的便捷性，商品的售后服务以及购物的环境。如：在人均收入低的城市农村，GDP600/月人民币的城市中，食品市场很多，人GDP2500/这也是该行业发展的一个趋势。在市场领域中，最可怕的就是在选择进入时的时机性不对或选择行业的行业发展进入尾期，它将无可抵挡的，不可挽回的失败，投资也往往南辕北辙，远比因地段，价格等失误造成的损失可怕多了。行业利润进程性：在市场业态进程中的逐级递减过程是服装小商品市场→二手家电，二手手机，处理货，旧货→仓库这种以产品利润低的业态来逐步过渡的下降趋势。建筑物进程性：市场建筑物本身也是一个从初级到中级再到高级的发展过程。市场初级阶段：一般100210雅大厦，雅秀市场等都为其佼佼者。地段性；俗话说，投资地产三要素就是地段，地段，地段，可见地段的重要性。者心中的认识，对地段的感知是潜移默化长期形成的。或是临近交通枢纽（火车站，长途汽车站等；③十字路口等人流汇聚之地。（是很难扭转。例如曾在北京十里河路开南方鞋城。501/M2，乙楼（同质）5000/M2，而在商业地产中，在市场领域中，就会出现这种情况，甲楼、乙楼、丙楼等在一个区域中，甲楼100%出租，出租价10元/M2/天，乙楼会出现7元/M2/天，而丙楼会完全空置，无人问津，其商业价值为零，（实际其地产价值仍存在“盲点一般在一个大的商业圈中其略偏离核心一点， 如图它一般会在正中央，而是在大商圈的偏离中心圈一点。贪便宜。（市场中引人气的“花鸟鱼市”汇集人流；再如：北京马甸邮币卡市场中的热炒票种交易中心等吸引人流。规模性；现了规模越造越大。10，20，30，40，50这个行业，成为整个金融地产大鳄的游戏，1，25103046片面的对规模性追求，会造成资源浪费，任何一个市场的容量和支撑量是个限量（在短期而言58000元/3000250051000元/1998200而华凌500户左右的规模，所以华凌取代腾威，同样红旗路电脑市场取代黄河路中银电子市场。90100使馆，发展区域所限，致使在一个小量400户就达到垄断。97，98市取代，规模效应就由行业进程性取代。下，都是由市场进行细分来完成，以功能专业化，档次在综合规模上拼优势。3035404660不一定大。布局性；喻。不值钱了。无法融合。50%65%40%65%服务公共区域太小，或是建筑规划中有不合理之处，并非使用率越高或越低越好。2.42.862.2米，1.5米的设置，具体根据不同区域的人流有所增减，主辅有所分明。4，为了迎合吉利的习惯。式，交叉处直行，以方便观看。合，例如北京崇文区搜秀城的平面布局设计就很合理，敞开式和封闭式有机结合。分利用空间，又增加使用率。做不同处理，消防，卫生间标识牌在各转角处显要处悬挂。地面要彩色标识处理，如贴字或橡胶底面处理色彩，使地面与摊位之间有界限。在很多初级阶段的市场中，布局中人流与车流（即货流混杂，脉络不分（装卸场地（三轮车拉运或小推车运输3米，3.2米，3.6米宽。3——45——6218——1225平方米——363.55平方米隔断——6面，三则是面积扩大，意味总商户数下降，使消化量加快。硬件性硬件性包括建筑物本身的功能性，展示性（室内及室外。它的外观设计式样应独特新颖，具有外观上的吸引力；硬件要求内部设备先进，技术性能良好。（I（大厦定位的口号语的应用。（滚梯（服装市场有建材装饰市场家装服务台，信息台，电子商务等多功能，都需要在市场中不断完善。件下商户和消费者的武器，但不可作为提租的原因。位展示面大，价值高。档次是硬件水平提高的一个外在表现。硬件的完善不但从电梯，尤其需要在垂直运输中，电扶梯从B1VI阻碍使人流的过客量变为上门量，从而使市场门前虽然人流汹涌，而市场内部人迹罕致的怪现象。（动物园新天地，其位于地下室，与地面也有高差，展示面受限，所以无法形成有效人流。展示性的另一个就是建筑的风格，建筑物一定要代表其产品的理念，如服装市场，外观要时尚，建材市场，外观要大气，色彩要明快、简约。展示式的另一个面就是外立面的广告和户外的广告以及道旗对气氛的营造。稳定性市场的稳定性性主要表现：1市场的发展需要一个长期稳定，此点无法稳定下来。2．手续的稳定性：手续的稳定性中对地段的合法性要求，一个合法的手续包括土地来源和规划立项而被查封，或土地出让金欠款等法律关系不理清，导致市场关闭。易小平房，其稳定性差，即长期保留的稳定性因消防城管等因素能否长期，值得考虑。以初级阶段大棚等简易结构，漏风漏水，使市场因天气因素无法经营。从而影响稳定性。商圈的稳定性（商户的稳定性，进货商户和消费者认同的稳定性；（批发市场（从而大批改行，影响市场稳定。区域范围消费者的习惯和认同，如果出现大面积拆迁和小区的兴建入住，对市场经营稳定有影响。将市场恶意处理或恶意管理，管理层的稳定性中人的因素是第一性的。失望。管理的稳定性和持久性，极易形成良好口碑，这就是资源性和品牌。人气性：人气虑商户较多，运营时考虑消费者较多。站等设施的空间距离和对外交通联接的方便程度。人气与财气相通，人流既钱潮，人气主要指2个方面招商期的商户聚集和有效购买的人群。102010032.2响，即商厦的展示面的大小和展示面的限制所决定。衡量的意义不大，可不用监测。口等外部因素来制约。所以在考虑人流的同时，处理好建筑物的展示性，高差问题，是尤为重要的。资源性商业底蕴是历经几百年或上千年的，资源主要体现在地块的位置上，是对地段的商业附加。某某公司所专有。有效控制，从而形成资源。从而在争夺商源时，突发因子也是造成商业游戏规则洗牌的开始，是个良好的契机。竞争与兼容性：难改变垄断地位中商户和消费者观念。垄断会产生一个垄断利润，即其表现在市场内转手费奇高，转手量奇大。垄断形成的另一个条件是地理的限制，因地段赋于商业价值外，要改变人们的心理认同，是需要很大投入。如新疆的边疆商贸城，就是由于位于军事管区，周边无再可开发的土地而形成垄断性市场。35上的垄断利润大。任何一个商业地产项目投资，它都具有竞争性，或是其外部或是对其内部，综合以上几个因素。（610差异化，形成优势。（政府拆迁）600宝路北斗星拆迁，造就了原萧条的万邦吸纳了大批箱包经营户。1000分流，火灾如湖南常德大市场起火后，重新洗牌，都是竞争者参与与把控的良好时机。不稳定性，也使单位产值降低，使产品利润降低，产品档次降低，所以价格战要适当。业中。对项目的发展性而言，有一定的稳定性。处不大，兼容性强不代表利润高，每个业态中只有一个最恰当合适项目。如果兼容性强，只是说项目的操作安全保障性大点，或是未来发展的空间度大。度强，在同一建筑物中，兼容性是平衡租金价差时要考虑的因素，以及项目综合回报率的关系。商圈分析综合性区域消费市场障碍等都会影响商圈调查的结果。商圈分核心商圈和辐射商圈。（发展的速度，规模和养市的难易，以及定价的问题。市场需求分析主要方法市场需求分析需要在市场服务区的界定完成的基础上进行，其主要方法有：比率——人口相乘法+调查区现有零售面积=力大于零，即存在开发空间，开发可行。单位零售房地产面积商品零售额比率比较法（是否存在不足现象，从而判断市场是否处于饱和状态。分析可以具体得出某一单元区的商业房产需求量。综合性区域消费市场研究方法的分析步骤1)确定市场类型研究市场商品服务范围（街道、城市、地区）量；调查服务区范围内的人口统计，居民收入和消费状况及单位楼面的租（售）价格研究人口统计数据和经济状况，分析商品服务区内可以支撑的总的商业楼面面积房产的开发潜力根据商品服务区外具体情况的研究对上述开发潜力作进一步修正在核心商圈中，对典型性商业设施的分析中主要是进行项目细分定位，典型性商业的业态比例关系决定了目标项目的业态关系，其市场的租价和转让费决定现市场的定价。转让费是反映5项指标的一个参量，尤为重要。57，如果高于此数，则转让费被高估，如果预期较低乘3，低于乘3则为价值低估。2）反映市场的垄断程度和稳固度，如果市场认同度高，其垄断性越高，则转让费越多。3）反映市场的需求量，如需求越大则转手费越高。4）情绪，市场的情绪是波动的认知，情绪不同，转手费也不同。5）反映总供应量与需求量之间的差额，由于商户需要摊位人多，而市场规模有限，则转让费高。地一个商品房的标准价。80206看到一方面就一棍子打死。独联体，而不是朝外地区。在区域性消费市场中，辐射商圈的划分不是以行政区域划分，而是通过地形，地缘关系划分。专业性市场商业：围而定，而不是狭隘的以项目所在区域为界定。各商户，商圈就是全中国。定。商圈以商业销售的覆盖面来界定。②商圈之间关系在很多地方，尤其是二、三级城市，由于区域城市的规模小，商圈也就容易界定，在一级城市或特大3的市场范围更小，由此依次类推。每一商圈只考虑它的核心商业圈从业者和消费者。③商圈内各商业结构分析：者和商户的从业地进行普查分析2费者，此处商户就是指项目所在区域，同项目定位或区域商圈内的商业从业者。析，而不能对潘家园周边的餐饭、娱乐、洗浴、时尚服装店、美发等其它类商业从业者定位分析。行业而不对海淀图书、服装市场进行划定。（称为复合性商业面房，进行划定。④商圈的总量量包括它的总商户数和总经营面积数。（）求量之间的关系，可知是否供大于求，或供不应求。总量的有效性在实际过程中压缩或放大量这二种现象，则对总量中的有效性要进行界定。对有效性总量界定的一个标准就是有效商户的转让费。6101m2145刚入行者要切记，在此点上损失几亿几十亿项目者比比皆是。综合性商业（复合性商业）（100-200m2专业性市场类2418（（计提出要求。商户的租金、转租金、转让费，产权价或使用权价格，交付方式、押金等都要重点考虑。产权的价格一般以年租金乘10，简单的换算比为3元/m2天租金，售价在1万元/m2，依次类推。5租金：在不同级别的城市价格不同，一般在3级城市，其租金为1元—3元/m2天，45、50元—60元/5万—63元—6元/m2，转让费为10万—15201020元/m250万左右，70万、80万为高峰，这是一般的规律，具体中因实际情况有特例。一般转让费为当地的一个标准的二室一厅商品房楼价为上限。从项目核心商圈购物业态市场型商铺供应量分析其总量在市场中就由现供应量转化为需求量，而现项目的量就是供应量，同样其核心商圈内的面积也就是需求面积量，其现存参量比例也同时转化为需求比例，这就是支撑换算的秘密。例如下图：市场商圈总量调查表业态商户数量商户比例经营面积面积比例服装189948%1588461%鞋44311%258510%箱包2085%17957%针织、丝绸52513％8504%小百货、饰品41911%20368%工艺品41110%15005%美容、美发、美甲120.33001.1%食档401%11004.2%其他150.7％1100.7％总计约3972约26160则此图表中现量就是需求量，而项目开发的量就是供应量，刚好转换过来。人口分析：2户和经营户。商户即目标商户，与住宅略有不同的是，商户在市场领域，却是非常清晰，要针对目标商户群宣传，也正是商户的目标性明确，所以形成商业的发展具有连锁性和复制性。投资户，主要有部分有实力商户和外来投资者，这点与住宅相似，都有游资投资者，如很多投资中个领域，行业极其广泛，所以它的推广也是最费力，费资金的。消费者：对于有效消费者的定位和研究，一方面需做在目标商户中的购买者做定性访谈，主要通过消费者行为和消费习惯，需求进行分析，从而做到对市场准确定位。有关消费者分析：1．区域内消费者，首先通过商圈界定其范围，消费者也包括一级消费者（分销商）中不做细致分析，其业已划分在幅射人口中。2500元/（（划分）其有效需求主要以一级分销商的认同，此类对地段的认同和规模支撑要求大于有效需求。人口的质量分析包括数量、GDP收入、人口结构、人口密度、人均可支配收入。（机会投机者和优先续租权投资者产权投资者是随着经济发展，发展到一定阶段有闲散资金的人逐渐投资于产权式商铺或部分商户。相当可观。定，资源性在此处的用处就有了。切不可将核心商户群从外埠引进，20：80心商圈内，这些要在商户比例中分清。人性：努力，却完成的很好的许多案例。13理团队，核心人物状况，有无背景等。投资者经验、决断力、领导者人格魅力经营者资历与市场的认知情绪。（投资商价格和运作节点的影响是巨大的。SWOT分析法在房地产分析报告中常见SWOT分析，何谓SWOT分析法？SWOT争对手分析等领域中。SWOTSWOT组织的强项和弱项）和“可能做的”（即环境的机会和威胁）之间的有机组合。SWOTSWOT该因素又预示着机会或威胁，取决于企业的生存环境，SWOT的实例应用：某某大厦策划报告中SWOT分析案例：优势：项目所在朝阳区是北京目前经济最为发达的区域区域内涉外商务氛围浓郁，具备良好的商业前景项目所在的位置具备深厚的商业文化底蕴以及国际知名度政府北街改造方案，有利于提升区域整体形象，提升项目物业品质79家涉外使馆，能够成为固定的高消费客群本案已为现房状态，能够及早入市，抢占市场先机紧邻项目北侧的范思哲酒店及外资银行总部，将给本项目带来大量的潜在高端消费人群项目主体建筑外立面具备相当的个性化色彩，能够同规划业态相辅相成具备较为充足的停车位数量`劣势机会

项目位置不在主干道，交通不便，不利于车辆的出入（大，不利于聚客）项目单层面积偏小，总规模偏小，缺乏规模效应项目各平层死角多，增加设计上可利用难度，使用率低项目区域整体酒吧文化没落，造成原消费群体的流失强大的客流量只是体现在夜生活上，缺乏白天的客流号召力项目几次易主，几次更名但都推广失利，造成一定负面影响要求的销售和回款周期短，易造成推广难度，不易达成预期效果项目地区整体改造的利好由于临近使馆区域，有可能会有大量的涉外客源进入紧邻范思哲酒店，能够带来大量的高消费人群项目虽然前期定位不够准确，但经过一定的推广已经具备了相当的市场知名度，将成为本案后期推广的有利因素项目所在区域，是北京时尚文化的前沿，具备丰厚的文化底蕴，项目可借助这一氛围威胁：政府信贷政策的紧缩以及利率的上调，抑制商业项目销售周边成功市场对投资者和品牌商户采用的聚拢政策和手段，会导致本案商户流失2003——2004年北京市整体商业销售状况由火暴趋于平淡，投资人缺乏足够的信心产权式商铺受政策和媒体双重打压，致使投资人对此质疑颇多产权式商铺失败案例较多，市场负面影响较大未来的竞争格局不明晰，潜在竞争对手威胁较大13参数分析方法：在13参数中：13项参数。1、其中人性是一切的基础，也是最可变的，任何好的项目如果人不好，怎么努力也是难以达到预期的效果，“人和”是最重要的。2、时机性与进程性是限制参数，它是决定是否能切入点，它是对项目的最前提的条件，它决定了项目的“天时”3、地段性、商圈分析、人口分析、人气性都是“地利”是项目的地缘属性，其是固定的，是静态可分析的。4、规模硬件、布局、资源性都是运作团队和执行操作能力对技术面的把控，它有改变“地利”的作用。5、稳定性与资源性是后期其运作和管理考察的属性。5、竞争，兼容性对“地利”各参数的综合评价评判的优劣分析7、地段性与规模性而比，规模性大于地段性8、地段性与资源型而比，