写字楼面积化分市公开课特等奖市赛课微课一等奖课件

写字楼产权面积划分技术关键点

——案例：鸿隆世纪广场第1页写字楼产权面积划分技术关键点思绪写字楼产权面积划分意义本项目标准层资源分析本项目产权单位面积划分思绪处理方案本项目产权单位面积划分细则第2页写字楼产权面积划分意义1、对标准层各个朝向资源进行恰当整合，可回避“不良单位”产生，同时实现产品价值最大化。2、面积面积划分适当，控制各面积户型百分比，可躲避销售风险。第3页本项目标准层资源分析

A座整体户型方正，景观开阔，采光面积大，销售抗性不大A、B座及B、C座连接处（粉红色区域）进深大、采光面小，可能出现黑房，存在较大销售抗性B座东北角区域资源较优，但户型不方正，划分为大面积单位使用不便A、B座间有卫生间区隔，户型拼合不便问题区域NA座Ｂ座第4页本项目产权面积划分思绪1、主流面积控制在250㎡以下，控制大面积单位百分比，降低市场风险。2、A、B座连接部分采光量小，应尽可能防止“黑房”出现。3、在确保产品可用性前提下，尽可能降低单位结构性变动，降低工程施工量。4、各单位和相邻单位均含有很好拼合使用性。第5页处理方案1、关于B座洗手间位置调整提议2、A、B座高低区层数划分提议第6页NB座洗手间位置调整A处（粉红色区域）为当前B座卫生间所在位置B处（橙色区域）为整改后B座洗手间所处位置B采光面A调整原因：1、A处影响A、B座拼合2、B处资源匮乏（黑房），南北向拼合难度大（南向拼合进深过大，北向拼合对视严重，且有空调管线限制层高）调整后可处理两大难题1、B区销售难题2、A、B区与A座拼接和户型划分问题空调处理方案（1）第7页A、B座高低区层数划分B座劣势单位比重较大，受问题单位制约，面积划分无改进余地，提议B座以统一方式划分。考虑到市场风险和产品拼合灵活性，提议降低大面积单位划分。A座6-29层以标准层面积区间划分，30-33层以较大单位面积划分划小不等于买小，但划小不等于买小，上述划分方式可降低市场风险、增加拼合灵活性，而大面积客户仍可经过多套拼合实现较大使用面积。处理方案（2）第8页在以上两个问题处理后，让我们分别对A、B座产权面积划分进行优化细则说明。第9页B座优化细则A座优化细则优化细则总结第10页B座优化细则A座优化细则优化细则总结第11页房号建筑面积约房号面积1167㎡593㎡262㎡691㎡3142㎡793㎡491㎡8235㎡B座标准层面积划分12345678卫生间采光面房号建筑面积约房号面积1103㎡591㎡2167㎡693㎡391㎡7235㎡493㎡8103㎡原B座面积划分优化后B座面积划分1345678卫生间采光面2第12页91㎡93㎡93㎡91㎡167㎡103㎡103㎡235㎡B座标准层平面划分示意图优化后单位面积集中在91-235㎡区间内，单位面积小，总价低。产品存在各种拼合可能，且拼合结果较为合理，有利于客户引导。第13页B座优化小结优化内容：B座修改后示意图91㎡93㎡93㎡91㎡167㎡103㎡103㎡235㎡1、卫生间位置调整2、卫生间原位置与转角单位拼合为两个有采光面103㎡左右单位。采光面优化结果：1、防止了黑房出现2、提升西南向转角产品品质，并使该区域取得了更大可售面积3、处理了A、B座连接处面积拼合问题第14页B座优化细则A座优化细则优化细则总结第15页A座标准层平面划分提议543216原A座标准层（16F及以下）优化后A座标准层（6-29F）123456789房号建筑面积约房号面积1265㎡4201㎡295㎡595㎡3162㎡6231㎡房号建筑面积约房号建筑面积约房号建筑面积约1137㎡4100㎡795㎡295㎡5206㎡8137㎡395㎡695㎡9128㎡第16页A座标准层平面划分示意图优化方案特点：1、单位面积小，降低销售阻力。2、相邻户型拼合轻易，可按需要随意拼接。3、A、B座连接处拼合轻易。A座4、5两个单位可直接对接B座，拼合性好。124683579第17页A座标准层优化小结优化内容：单位数量从6个变为9个124683579优化结果：1、单位4和单位5可与B座相邻单位灵活拼合2、单位小，总价低，经过提升单价可增加总收益3、小单位易售，降低销售风险第18页A座高区平面划分提议修改后A座高区（30-33F）1423原A座高区（18F及以上）房号建筑面积约房号面积1402㎡3306㎡2162㎡4162㎡房号建筑面积约房号面积1232㎡4162㎡2195㎡5265㎡3206㎡14253第19页A座高区平面划分提议优化方案特点：1、大面积产品百分比较低，有利于加紧整体销售速度2、如有客户需要仍可在现有基础上实现面积拼接以满足大面积客户需求14253第20页A座高区优化小结优化内容：单位数量从4个变为5个修改结果：1、单位面积较大，景观最好，充分实现单位价值