海南三亚房地产项目市场发展及营销形势预判报告

三亚房地产市场发展及营销形势预判谨呈：中铁集团海南市场咨询团队总负责：周海平执行总监：吴雅清项目经理：陈明辉执行专案：沈继承1海南三亚房地产项目市场发展及营销形势预判报告5/9/2024PART1：2010年三亚房地产市场发展回顾PART2：2011年三亚房地产市场大势分析PART3：2011年三亚区域房地产市场预判PART4：2011年三亚市场营销形势预判CONTENT2海南三亚房地产项目市场发展及营销形势预判报告5/9/2024PART1：2010年三亚房地产市场发展回顾3海南三亚房地产项目市场发展及营销形势预判报告5/9/2024三亚房地产市场回顾土地市场：受国际旅游岛宏观规划刺激，2010年三亚市土地供应量和成交量均有大幅上涨，价格则小幅攀升2007年至2008年三亚土地供应量及成交量整体处于高位，至2009年受金融危机影响，三亚土地供应量锐减，减少63.3%，但价格增幅明显，上升117.1%；2010年受海南国际旅游岛规划的刺激，三亚土地供应量及成交量均急剧上涨，分别上涨159.1%与107.3%。数据来源：三亚市房协、海南中房信CRIC系统4海南三亚房地产项目市场发展及营销形势预判报告5/9/2024三亚房地产市场回顾房地产市场：从整体看，近年来三亚房地产市场供求量波动不大，较为稳定，而价格则高速攀升从2007年至2010年，三亚商品房成交价格从7451元/㎡上升至18441元/㎡，上涨147%，平均每年涨幅为61%。受海南国际旅游岛规划刺激，2010年三亚商品房供应量整体较大；因为2010年国家持续出台房地产调控政策，导致三亚商品房成交量涨幅较低,。数据来源：三亚市房协、海南中房信CRIC系统5海南三亚房地产项目市场发展及营销形势预判报告5/9/2024三亚房地产市场回顾市场速递：新国八条出台促使三亚楼市观望情绪浓厚，导致三亚春节期间成交量有较大幅度下滑2011年春节期间，三亚市商品房共销售(含签约和预订)327套，面积3.38万㎡，销售金额9.6042亿元，与去年同期相比，分别下降13.7%、9.4%、30.74%。春节期间三亚楼市成交量

明显下跌；春节期间三亚沿海高端商品房均价为36000元/㎡，市区商品房均价约18000元/㎡。整体商品房

销售均价为28000元/㎡，与去年同期比下降24.39%；半山半岛、半岛蓝湾、亚龙湾公主郡、鲁能三亚湾新城、兰海美丽新海岸、凤凰新城、鸿洲·

时代海岸、奥林匹克公馆等房产项目在春节黄金周的销售面积（套数）占总销售量的76%。其

中半山半岛和半岛蓝湾占今年春节“黄金周”总销售套数的38.84%，占总销售面积43.66%。销售面积（万㎡）同比下降销售套数同比下降3.389.4%32713.7%销售金额（亿元）同比下降销售均价（元/㎡）同比下降9.604230.74%2800024.39%三亚市春节期间（2011年2月2日-8日）销售情况数据来源：三亚市房协、海南中房信CRIC系统6海南三亚房地产项目市场发展及营销形势预判报告5/9/2024由于三亚房地产市场85%是岛外客群，在付款方式上多选择为一次性付款，因此，在三亚地方细则尚未出台前，无论新国八套或春节期间的加息政策，对三亚房地产市场没有实质性的影响；Phase1Phase3Phase2当前国家的宏观政策更多是对购房客群心理预期的打击，导致市场观望情绪浓厚，从而致使在春节期间，三亚有一定看房客群，但成交量普遍不高；从春节期间楼市观察，半山半岛、半岛蓝湾等项目仍销售较好，说明具有市场口碑、价格合理的项目，后市升值预期潜力较大的项目仍将有市场。三亚房地产市场回顾小结：在三亚地方细则出台前，当前国家各项政策对三亚市场的影响更多在于对客群预期的影响，导致市场重归观望7海南三亚房地产项目市场发展及营销形势预判报告5/9/2024PART2：2011年三亚房地产市场大势分析8海南三亚房地产项目市场发展及营销形势预判报告5/9/2024三亚房地产市场大势分析琼八条细则：预计三亚近期将出台相关细则，其严厉程度与海口相似关于新国八条限购细则的对比分析内容海南版全国版北京版（最严厉版）出台时间2011年2月底2011年1月26日2011年2月15日限购区域海口、三亚各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市北京全市细则内容原则上要对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能提供在当地累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

对已有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、不能提供在当地累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；

对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。影响评价☆☆☆☆☆

从细则本身尽管与全国版一致，但基本以外地人购房群体为主的旅游度假地产将影响最为严重

☆☆☆☆☆

对于外地人最为严厉限购政策，有购买能力的人可能会转移到其它城市9海南三亚房地产项目市场发展及营销形势预判报告5/9/2024按照对三亚细则出台的预期，CRIC认为，该政策出台，主要对三亚房地产市场有以下影响：第一第二第三对已供用地严格规定开工时限及投资额，将在一定程度规范开发市场，促使市场供应量有一定的增加，但此项政策影响有限；从限购到禁购的政策演化，本条政策将是对以外销为主的三亚市场致命性的打击，严重抑制岛外投资、投机客户，刚性的禁购政策将导致三亚市场成交量快速萎缩；二套房首付款比例提高及贷款利息的增加，将抑制市场部分刚需、改善性需求；三亚房地产市场大势分析地方细则影响：政策更趋严厉，从限购到禁购，将是对以岛外客户为主的三亚市场重大打击第四由于细则中的禁购仅针对于商品住房，那么，对三亚市场中占据20%比例的酒店式公寓、产权式酒店等非商品住宅物业将有一定市场空间；一定客户外溢比邻三亚的、乐东、保亭二三线城市10海南三亚房地产项目市场发展及营销形势预判报告5/9/2024三亚房地产市场大势分析市场量价走势：从限购到禁购的政策演化，将导致三亚市场成交量快速萎缩，预计2011年全年成交量将回落20%-30%以上基于上述对三亚细则影响的分析，结合三亚楼市的特性，CRIC对三亚楼市未来走势有以下预计：成交量萎缩，价格僵持中低端市场价格开始下滑市场平稳，进入常态化量价3月2012年3月10月伴随三亚传统的销售淡季，以及地方细则出台，供求双方陷入僵持，本阶段市场成交量急剧萎缩；由于开发商前两年已有一定资金积累，以及三亚市场买涨不买跌的特性，因此价格将继续僵持，不会有大幅下调。随着销售旺季的到来，以及中小房企快速回现的需要，本阶段中低端市场价格将会出现一定回落；成交量将随着政策调控预期的逐渐淡化，以及传统旅游旺季的拉动，较上半年有一定增加，但刚性禁购政策影响，不会大幅上升。本阶段市场走势将有赖于政策持续期限及执行力度，但整体来看，市场处于价格平稳，恢复到调控前的常态化格局；成交量短期内不会有大的上扬，政策利空的消化期还有待进一步释放。12月底2011年1月下降20%—30%预计下降5%—10%11海南三亚房地产项目市场发展及营销形势预判报告5/9/2024三亚房地产市场大势分析土地市场走势：市场成交量的急剧萎缩，将延缓开发商拿地速度，本年度土地成交量将大幅降低2011上半年在国家宏观调控政策下，上半年政府在增加保障房土地出让的同时，将有部分商品住宅用地的出让，但整体供应量不大；国家调控影响及市场萎缩态势，将延缓开发商开发节奏，因此，在上半年市场不明朗，土地价格尚未走低的时候，土地市场成交量将同比呈现缩量；政府出让价格将会有一定下调，可能会出现有价无市的状态。2011下半年下半年，市场整体供应量不会有大的增加，因此从今年整体态势看，三亚土地市场供应量不会太大，同比2010年，将有大幅下降；在市场预期逐渐明朗化后，部分资金实力雄厚企业，会选择区域竞争程度较低，土地价格尚未高企的区域拿地，本阶段，土地成交量将会有一定增加；土地有一定成交量，价格会同比去年有一定下降。供应成交价格12海南三亚房地产项目市场发展及营销形势预判报告5/9/2024三亚房地产市场大势分析小结：在严厉的宏观政策调控下，2011年三亚房地产市场整体低迷盘整将不可避免，但市场中仍将有一定机会机会点一非限购物业机会点二刚需市场机会点三新价值区域在针对商品住宅市场的禁购环境下，三亚房地产市场有超过20%的酒店式公寓、产权式酒店等非商品住宅体量，因此，在整体禁购环境下，酒店式公寓、产权式酒店将是市场缺口，成交量有望大幅增加；政府宏观政策更多是治标不治本，在各项投资渠道尚未打通时，房地产投资仍将是最好保值增值的渠道，而三亚更是房地产投资者第一选择地，因此，在北京、上海等购买力突出的一线城市受限严格时，三亚的市场缺口，有望充分放大，刚需度假市场增加整体成交量；近两年三亚市成交用地主要集中于三亚湾新城、崖城等二线区域，因此，崖城等住房价格较低区域，有望在今年充分引爆市场刚性旅游度假需求，成交量将有一定上升。13海南三亚房地产项目市场发展及营销形势预判报告5/9/2024PART3：

2011年三亚区域房地产市场发展预判14海南三亚房地产项目市场发展及营销形势预判报告5/9/2024区域房地产市场区域分布：三亚房地产市场当前主要分为三亚湾、大东海、亚龙湾、市中心、市郊区五大板块三亚湾片区市中心区市郊片区亚龙湾片区大东海片区15海南三亚房地产项目市场发展及营销形势预判报告5/9/2024区域房地产市场区域市场现状：从近半年三亚各片区供求数据看，市中心整体成交量较大，大东海供求比失衡最大市中心由于产品类型丰富，性价比较高，因此，从各片区整体看，市中心在整体供求方面均处于前列；大东海片区由于区域大环境仍较差，但区域价格已拉升较高，因此销售受到一定抑制；三亚湾片区尽管价格较高，但由于地段与产品的稀缺性，导致本区域产品供不应求。数据来源：三亚市房协、海南中房信CRIC系统16海南三亚房地产项目市场发展及营销形势预判报告5/9/2024区域房地产市场三亚湾板块：区域内以酒店式公寓、产权式酒店等高端物业类型为主，在商品住宅受限的情况下，本区域成交量有望增加发展现状三亚高端物业集中地，目前，基本无新增土地供应，开发已近饱和资源海景资源、城市配套客户以北京、上海、江浙高端客户为主，主要目的为投资物业类型酒店、产权式酒店、酒店式公寓，少量别墅（基本不销售）价格酒店式公寓、产权式酒店：3.5万—9万元/m2别墅：6万——9万元/m2销售状况近期市场低迷，近半年销售放缓，有部分存量在售，未来新增供应较少代表楼盘铂爵公馆、泰德白石郡、凤凰岛区域发展较为成熟；拥有完善城市配套和最长海岸线；区域价格高企，进入瓶颈阶段；开发接近饱和，未来发展空间有限；SW0T市场对商品住宅的禁购，将吸引有投资意向客户转向本片区酒店式公寓、产权式酒店等非商品住宅；陵水、万宁、博鳌等地区发展迅速，产品类型多样，与本片区相比，价格优势明显；17海南三亚房地产项目市场发展及营销形势预判报告5/9/2024区域房地产市场大东海板块：区域内以中高端滨海住宅为主，在禁购环境下，本区域成交量将受较大影响，下幅将会比较明显发展现状以半山半岛为明星项目，当前市场发展迅速资源海景资源客户以北京、上海、江浙高端客户为主，主要目的为投资物业类型普通住宅价格住宅：1.8万—3.8万元/m2销售状况在春节市场整体低迷情况下，本区域一枝独秀，凭借半山半岛、半岛蓝湾，占到三亚五成业绩代表楼盘半山半岛、半岛蓝湾区域资源及配套均较好；拥有半山半岛等明星项目，带动区域认知度及品牌度；区域内旅游资源分布较散，区域内项目档次参差不齐，影响整体片区形象；地方禁购令将严重打击片区投资及投机客户SW0T区域内项目普遍具有高性价比，因此，在整体市场低迷情况下，本区域项目竞争力较强；陵水、万宁、博鳌等地区不受政策所限，因此在产品类型相差不大的情况下，区域客户将面临被截流和消化；18海南三亚房地产项目市场发展及营销形势预判报告5/9/2024区域房地产市场市中心板块：以普通住宅为主，有部分产权式酒店，在禁购环境下，本区域成交量将受一定影响，但影响不会太大区域配套完善；具有一线河景和二线海景；区域缺少传统海景资源；市区城市环境较差，建筑档次较低；SW0T区域内产品类型丰富，项目可灵活调整，今年可适当增加非商品住宅的供应量；由于区域产品价格较高，后续供应量大，在市场大势不好的情况下，区域企业将面临较大资金压力；发展现状市中心规划欠佳，城区核心部分人口密度大，建筑密度过高，建筑物档次较低，令市中心缺少顶级豪宅大盘，区域价格受到抑制资源城市配套、河景、二线海景客户以黑龙江、吉林、辽宁等东北地区客户为主，部分北京、上海高端投资客产品产权式酒店、酒店式公寓，普通住宅价格公寓：20000—40000元/m2销售状况近期销售放缓，但片区整体总价较低，消化速度比沿海片区快，未来可供应量较多代表楼盘红树林度假酒店、时代海岸19海南三亚房地产项目市场发展及营销形势预判报告5/9/2024区域房地产市场市郊板块：区域以普通住宅为主，在禁购环境下，区域受影响程度较大，成交量将大幅下降区域项目规模较大，多具有规模优势；区域产品价格相对较低，具有一定价格优势区域内自然景观资源稀缺；距离市区有一定距离，配套缺乏；SW0T随着三亚湾及市区开发饱和，未来市郊将是重点发展方向；本区域多为东北等地客户，以中长期居住为主，本类客户对政策敏感性相对较弱禁购政策将是对区域严重打击；保亭、五指山、琼海等价格相似地区将会分流部分客户；发展现状片区内项目较少，但多以大盘为主，营造完善配套和内部资源，实现产品整体品质资源城郊区域，自然景观资源稀缺客户东北地区客户为主，以候鸟过冬、长期居住为目的产品普通住宅、别墅、产权式酒店价格公寓：23000——27000元/m2别墅：30000——40000元/m2销售状况由于价格在三亚市中处于低位，性价比较高，消化速度较快代表楼盘山屿湖、鲁能三亚湾新城20海南三亚房地产项目市场发展及营销形势预判报告5/9/2024区域房地产市场亚龙湾板块：以别墅为主要物业类型，多为投资客户，但区域内可供应量不大，因此，今年虽受政策影响，但整体压力不大区域发展已较为成熟；区域具有一定知名度，具有高端酒店配套和环境；距离市中心较远；生活配套较为缺乏，缺少生活氛围；区域内可售产品较少；SW0T区域产品具有一定稀缺性，投资价值较高，产品竞争力较大；禁购政策对区域内的投资、投机客将会造成严重打击，将造成本区域客户被分化；发展现状片区内以高端度假酒店为主，分布少了住宅项目，经过中粮18年的运营，区域现以较为成熟资源一线海景客户上海、江浙等地投资客户产品公寓、别墅价格公寓：30000——40000元/m2别墅：51000——80000元/m2销售状况春节期间销售较差，主要是价格较高，同时可销售产品较少代表楼盘亚龙湾·公主郡21海南三亚房地产项目市场发展及营销形势预判报告5/9/2024细则影响：通过各片区整体分析，CRIC认为，在整体禁购大环境下，大东海片区成交量下幅程度将最大区域房地产市场成交相对热点区域：一是集中于酒店式公寓、产权式酒店较多的三亚湾、市中心区；二是集中于产品价格相对较低的崖城、田独等新兴板块区域；市场滞销区域：以中高端住宅为主的大东海板块。在2011年宏观政策趋紧的情况下，结合三亚市各片区发展现状，客户结构、价格水平、产品类型等各项情况，CRIC认为：热点区域滞销区域22海南三亚房地产项目市场发展及营销形势预判报告5/9/2024PART4：2010年三亚市场未来营销形势预判23海南三亚房地产项目市场发展及营销形势预判报告5/9/2024三亚凤凰岛巡礼之鄂尔多斯、杭州、太原站三亚11家房企太原房展会半山半岛职业明星VS业主高尔夫邀请赛2010三亚典型项目营销动态三亚楼盘85%的置业客群来源岛外，岛外营销是三亚楼盘的主战场2010年1--12月三亚销售普通商品住房、产权式酒店与酒店公寓总套数13878套，面积122.84万m2，其中岛外销售11795套，面积103.89万m2，岛外市场占总销售套数84.99%，占总销售面积的84.57%。24海南三亚房地产项目市场发展及营销形势预判报告5/9/2024报广、高端杂志岛外专场推荐（政府、自主）机场媒体分销大型活动从2010年各大项目营销推广看，半山半岛等大型项目均通过大型活动来引爆项目整体人气，达到项目品牌、影响力的传播，其次，岛外专场推荐会也是常用渠道，整体看来，三亚市场项目在营销推广方面投入较大。推广渠道营销现状：岛外专场推介、分销、大型活动引爆、网络、机场媒体是三亚楼盘营销主要推广渠道岛内户外高炮网络广告25海南三亚房地产项目市场发展及营销形势预判报告5/9/2024海南国际旅游岛战略促使海南房地产市场量价齐升，高价位项目的销售逐步面临瓶颈，供需之间产生总价帽现象；海南国际旅游岛战略促使海南的旅游地产成为热点，开发量和供应量都急速上升，物业特质相近，同质化竞争激烈；营销形势预判26海南三亚房地产项目市场发展及营销形势预判报告5/9/2024在市场整体预期下降的情况下，各企业营销推广预算将会大幅减少，因此，2011年，能够找到较为精准的营销推广渠道，花较少的钱，达到最好的