华润置地：商品房销售常见法律风险清单

商品房销售常见法律风险清单,,,,,

,法律风险点识别及分析,,,,

序号,业务活动,,引发风险的行为,法律后果,法律依据

XG1,销售说辞,销售说辞内容,销售说辞与项目实际情况不符。如商品房的样板间描述、层高、楼距、电梯、车库、会所、购物、小区配套设施、绿地率、容积率及其他对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确有重大影响的重要购房参考指标,民事责任：虚假宣传、出卖人承担违约赔偿责任。,《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条、《商品房销售管理办法》第31条

XG2,,,竞品说辞不当。对周边楼盘做出不实描述，如使用品质较平庸”“成交惨淡”等带有贬义的词语,民事责任：赔偿损失；行政责任：行政处罚。,《广告法》第十二条，《反不正当竞争法》第14条

XG3,,,因销售人员作出不当承诺，引发物业管理纠纷。主要有如下情形：1、销售人员口头承诺将部分公共区域赠送给业主独家使用（例如屋面、电梯前室、房屋门口区域），导致业主入住后出现违建、违占等现象，引发物业管理纠纷。2、销售人员口头承诺可使用邻近楼宇通行，入住后关联业主联名拒绝非本楼业主通行，引发物业管理纠纷；3、销售人员口头承诺部分商住楼业主不得进入园区，后期承诺未兑现，引发业主投诉；4、销售人员口头承诺底商未按餐饮设计，业主入住后底商大部分为餐饮行业（底商自设烟道并通过消防验收），引发业主投诉,民事责任：虚假宣传、出卖人承担违约赔偿责任。实践中，销售人员的口头承诺往往难以取证，故司法实践中，判决出卖人败诉的情况很少，但现实中也有因销售人员承诺，法院判决出卖人履行承诺内容的案例。内部管理风险：不当销售承诺可能引发物业管理纠纷。,实务经验

XG4,,销售说辞交底,交底流程缺失。如营销管理部被动参与设计变更会签，曾发生图纸变更、景观、门窗调整后设计管理部门未通知营销管理部情形，以致宣传资料并未作相应调整,民事责任：（1)经规划部门批准的规划变更，导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，出卖人退还买受人已付购房款和定金，并承担违约金。(2)出卖人擅自改变原有规划和设计的，买受人有权要求恢复原状或解除合同，出卖人应承担买卖合同约定的违约赔偿责任。行政责任：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。,《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条、《商品房销售管理办法》第24条、《城乡规划法》第62条

XG5,,,交底不充分。如设计变更后，由于设计用语太专业，营销管理部不理解，导致信息不对称，置业顾问无法准确向客户传达相关信息，易引发纠纷,,

XG6,户型图、楼书、工艺工法宣传物料的制定,宣传物料内容,户型图、楼书等显示信息与实际交房时不一致。如对非标户型未进行不利因素提示,民事责任：广告视为要约，出卖人承担违约赔偿责任，包括解除《买卖合同》、退房、承担违约金等。,《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条、《商品房销售管理办法》第24条、《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》

XG7,,,宣传资料对小区内配套会所、泳池、体育健身设施、球馆等娱乐、康体设施的建成时间、名称、数量、面积规模以及是否有偿使用等有不实承诺，对合同订立重大影响,,

XG8,,,宣传资料对小区内配套的教育设施的宣传与规划内容不一样，如办学模式、办学规模、收费方式、入学资格等,,

XG9,,,宣传资料对小区配套商业服务设施如商场（大型超市、商业综合体）、商铺、邮局、五星级酒店等的位置、经营主体、经营业态、经营期限等有不实承诺，且对合同订立产生重要影响,,

XG10,,,宣传资料对小区燃气供暖服务商、采暖方式、收费标准等介绍不准确,,

XG11,,,宣传资料对小区交通配套有不当承诺，如对项目位置的交通图比例不适当、以行车时间代替实际距离,,

XG12,,,宣传资料对小区绿地率、绿化率、绿地面积、水面面积等指标的宣传与规划内容不一致,,

XG13,,,宣传资料对项目或整个小区的主要经济技术指标的表述与规划不一致，如占地面积、建筑面积、容积率、总户数、楼栋数、主力户型、景观、阳台等,,

XG14,,,宣传资料并未跟随项目规划变更调整作相应调整，以致名不副实，如景观、门窗等调整,,

XG15,,,宣传资料中出卖人对小区车位车库的面积、数量、配建比例的介绍与规划不一致,,

XG16,,,宣传资料中的设备和材料如电梯、门窗电器、灯具的品牌及性能与承诺的交付标准不一致，或是没有提示语，提示语不醒目,,

XG17,,,宣传资料中称赠送入户花园，实际未兑现,,

XG18,,,精装修商品房楼书存在“改造前”、“改造后”表述,民事责任：买受人以楼书证明改造由出卖人主导，导致实际收房的标准（即改造后的）与合同约定的交付标准（即改造前的）不一致，出卖人承担违约赔偿责任。行政责任：出卖人未按照《建设工程规划许可证》规定的建筑面积及批准的施工图施工存在遭受行政处罚的风险。,《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条、《城乡规划法》第64条

XG19,广告宣传,户外广告的发布,自有广告位，未按照规定办理户外广告登记,民事责任：视违反的具体情形承担罚款、责令限期改正、拆除等责任,《户外广告登记管理规定》第3条

XG20,,,广告制作发布方不具备发布户外广告的资格,,

XG21,,,房地产预售、销售广告，必须载明事项存在缺漏,行政责任：责令停止发布，通报批评，处以违法所得额三倍以下的罚款，但最高不超过三万元，没有违法所得的，处以一万元以下的罚款,《房地产广告发布暂行规定》第6条

XG22,,媒体广告禁止发布情形,尚不具备销售条件，发布的房地产广告,行政责任：由广告监督管理机关依照《广告法》有关条款处罚，《广告法》无具体处罚条款的，由广告监督管理机关责令停止发布，视其情节予以通报批评，处以违法所得额三倍以下的罚款，但最高不超过三万元，没有违法所得的，处以一万元以下罚款。,《房地产广告发布暂行规定》第4条、21条

XG23,,,广告中出现融资、升值、投资回报、零首付等违规承诺。,民事责任：出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。当事人违反的，应当承担违约赔偿责任。行政责任：由广告监督管理机关责令停止发布，视其情节予以通报批评，处以违法所得额三倍以下的罚款，但最高不超过三万元，没有违法所得的，处以一万元以下罚款。,《房地产广告发布暂行规定》第16条、21条；《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条

XG24,,,广告中含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺,,《房地产广告发布暂行规定》第18条，第21条

XG25,,短信广告,通过短信形式发布广告未载明所需载明内容，如预售许可证号等,行政处罚：由广告监督管理机关责令停止发布，视其情节予以通报批评，处以违法所得额三倍以下的罚款，但最高不超过三万元，没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。,《房地产广告发布暂行规定》第6条、第21条

XG26,与广告公司之间的合作,合同约定,与广告公司约定在完成服务前支付广告费,在合同履行完毕之前即付清全款，无法约束广告公司按约履行义务。,实务经验

XG27,,租用广告位,租用广告位脱落造成人员伤亡,民事责任：承担侵权赔偿责任。,《侵权责任法》第85条

XG28,,肖像权侵权,在广告中未经同意使用他人名义、形象的,,《中华人民共和国广告法》第47条、《侵权责任法》第2条

XG29,,知识产权侵权,宣传资料上对于引用他人著作权的图片文字，或引用他人商标权、商号权或专利，未注明出处,"民事责任：承担侵权损害赔偿责任；

行政责任：责令停止发布，视其情节予以通报批评，处以违法所得额三倍以下的罚款，但最高不超过三万元，没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。

",《广告法》第10条、第40条、《侵权责任法》第2条

XG30,推广活动,推广活动策划（圈层、DIY及其他活动,砸金蛋、现金、购物卡、现金券、实物等形式抽奖有奖销售最高金额超过5000元,行政责任：责令停止违法行为，可以根据情节处以一万元以上十万元以下的罚款,《国家工商行政管理局关于禁止有奖销售活动中不正当竞争行为的若干规定》、《反不正当竞争法》第13条、第26条规定

XG31,,,圈层活动（如生日会）现场活动布置不当，致人损害,民事责任：承担侵权赔偿责任。,《侵权法》第37条

XG32,,,组织旅游、体育活动失当，致人损害,,《侵权法》第37条

XG33,,,推广公司在推广活动中侵犯他人知识产权，如擅自使用仿制他人品牌的玩偶等,,《侵权法》第37条

XG34,与销售代理公司的合作,销售代理合同的签订主体资格,委托没有工商营业执照的机构代理销售商品房,行政责任：主管部门将处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款,《商品房销售管理办法》第25条、第42条

XG35,,"

销售代理合同具体内容

",代理销售合同关于酬金支付条款约定不明,存在发生酬金结算纠纷的风险。,实务经验

XG36,,,代理销售合同约定每销售一套商品房给予房地产中介服务机构的销售人员一定奖金，在奖金支付后，购房人退房，该销售人员离职的,已支付的奖金存在可能无法追回的风险,司法实践

XG37,,,代理销售合同关于销售代理佣金及溢价款认定、支付前提（如是否需以实现全部销售任务为前提）、支付节点、计算标准等约定不明,民事责任：可能须支付预期之外的佣金，并且同时承担没有按时支付佣金的违约责任,《合同法》第405条

XG38,,,"独家代理销售合同中未约定出卖人自行销售的权利及自行销售业绩是否计入代理商销售进度考核等内容,实际中出卖人自行销售并销售业绩不纳入代理商业绩考核",民事责任：因合同约定不明或未约定，可能构成违约，出卖人承担违约责任。,司法实践

XG39,,,代理销售合同关于房款的收取约定不明,存在代理销售机构员工携款潜逃的风险。,司法实践

XG40,,,对于交房、产权办理等后期事务中代理商的责任与义务约定不明,如发生的购房后期纠纷，难以制约代理商。,司法实践

XG41,,,出卖人同意销售代理公司降价销售且在定购书中确认，后又以价格过低要求销售代理公司赔偿损失,出卖人在定购书中盖章，视为明知且认可销售价格，出卖人要求赔偿其损失诉讼请求不成立。,《合同法》第60条、第107条，《民法通则》第106条

XG42,,,销售代理合同约定在销售代理公司没有完成约定的累计预订额时出卖人有合同解除权，出卖人在累计预订额尚无法确定时便解除合同的,民事责任：出卖人无权行使合同约定解除权，可能承担违约损失赔偿责任,《合同法》第8条

XG43,,,在委托销售的过程中，出卖人擅自进行销售，又以销售代理公司未如期完成销售任务为由解除合同的,出卖人作为委托方有权行使任意解除权，但因其行使任意解除权给销售代理公司造成的损失，在没有法定免责事由的情形下，应承担损失赔偿责任。,《关于房地产中介服务收费的通知》、《合同法》第410条

XG44,,,销售代理合同签订后且销售代理已进行前期工作，但因出卖人对房产项目的产权问题等原因导致无法履行销售代理合同,可能需要赔偿销售代理直接经济损失和预期利益损失,《合同法》第97条、第410条

XG45,,,销售代理合同约定，若购房人退房，则中介机构全款退回该商品房销售已提取的代理佣金，退房发生后中介机构以出卖人过错导致退房为由拒绝返还佣金,若合同中未界定退房导致佣金全款收回的具体原因范围，则法院可能会不支持退回全款佣金,司法实践

XG46,,,销售代理合同关于退房，佣金是否退回约定不明,约定不明，佣金可能不退回。,《合同法》第61条

XG47,,,销售代理合同关于违约责任的计算方式约定不明,违约损失不能得到有效保护。,《合同法》第61条

XG48,,代理销售方式不当,采取售后包租、返本销售的方式销售商品房,民事责任：售后包租销售方式违反建设部的管理规定，但不违反法律、行政法规的强制性规定，销售代理协议有效。返本销售协议无效。行政责任：明令禁止、警告、责令限期改正、并可处以１万元以上３万元以下罚款。,《合同法》第52条、最高人民法院《关于适用<合同法》若干问题解释（一）》第4条规定、《商品房销售管理办法》第11条、第42条

XG49,,,自行销售、销售代理公司销售、三级市场房地产经纪机构销售（如类似中原地产的中介机构）、员工协同销售等多种销售代理方式并存时，出卖人未理清各种代理方式的管理边界,如管理边界不明晰，极易造成佣金流失。,司法实践

XG50,,销售人员行为不当,尾盘采取代理机构销售，未执行暗访制度，缺乏对置业顾问监管，可能置业顾问引发不当承诺,民事责任：虚假宣传、出卖人承担违约赔偿责任。实践中，销售人员的口头承诺往往难以取证，故司法实践中，判决出卖人败诉的情况很少，但如引发群诉，不排除法院判决出卖人承担违约补偿金的可能性。,《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条

XG51,,,销售人员超过授权范围进行承诺,民事责任：有引发表见代理的风险，即销售人员代理行为的后果，由出卖人承担。,《合同法》第47条、48条

XG52,,,销售代理合同终止后销售人员仍进行代理,,

XG53,不利因素提示,提示内容,不利因素与实际不符。例如：1、部分户型采光不符合国家采光规范或非标户型存在挡光；2、部分房源的管道数量与层高数据与实际交付不一致；3、因非功能性设计缺陷，影响业主舒适度，引发投诉。例如：（1）为楼体外立面造型美观部分户型无落地窗；（2）单元入户门过高，遮挡视线等；（3）设计风水问题（室内有墙垛子）（4）赠送的地下室内有管道，占用房屋使用空间,民事责任：当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任，赔偿费用包括照明费用、房屋价值贬低费用等。,《合同法》第42条

XG54,,,隐瞒红线外的环境变迁或对后期开发如道路、交通、市政规划设施、绿地景观的变化，不作提示，且对合同订立有重大影响,,

XG55,,,隐瞒红线内外的不利的环境因素如噪声、恶臭（如垃圾中转站）、辐射等，或是对红线外周边存在的普通公众禁忌场所如殡仪馆、核电站等不作提示,,

XG56,,,隐瞒红线内对于可能影响正常生活的因素如煤气站、供暖站设备用房、集中餐饮等，未作提示,,

XG57,,,不利因素出现变化时提示不及时，如房屋由飘窗赠送变更后飘窗取消且面积计算费用，导致退房,民事责任：1、经规划部门批准的规划变更，导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，出卖人退还买受人已付购房款和定金，并承担违约金。2、出卖人擅自改变原有规划和设计的，买受人有权要求恢复原状或解除合同，出卖人应承担买卖合同约定的违约赔偿责任。,《商品房销售管理办法》第24条、《城乡规划法》第64条

XG58,开盘前风险检查,内部管理,开盘前风险检查指引文件太笼统，缺乏具体可操作性的指引文件,开盘前风险检查无法全面覆盖，不利于提前防范风险。,实务经验

XG59,,,开盘前风险检查部门仅包含法律、营销管理、客户关系部,开盘前风险检查无法全面覆盖，不利于提前防范风险。,实务经验

XG60,,,临时紧急推盘时，由于时间较短，客户关系部无法进行各项的风险检查，故存在销售说辞提示不到位的风险,民事责任：当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。,《合同法》第42条

XG61,,公示材料,未公示《前期物业管理合同》、《业主规约》等物业材料，如出现入住时要求业主缴纳1年物管费，引发业主投诉,民事责任：不排除法院认定出卖人销售前期未公示收费方式，入住时要求买受人缴纳1年物管费为格式条款无效。,《合同法》第58条

XG62,,,未公示限贷政策,民事责任：如买受人因限购无法获取贷款，不排除法院以出卖人未进行风险提示为由，判决解除买卖合同并返还定金、首付款。,实务经验

XG63,,,出卖人在订立商品房买卖合同之前未向买受人明示《商品房销售管理办法》或《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》等政府公示材料,民事责任：1、当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。2、如不利因素、房价外代收代付的相关费用等公示不完全，交付后很可能引发业主群诉，要求出卖人退房或承担损害赔偿责任。行政责任：处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。,"《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条；

《商品房销售管理办法》第7条、第23条、第26条、第32条、第42条；《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第9条；《城市商品房预售管理办法》第9条；《商品房销售明码标价规定》第11条

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XG64,,,出卖人未在销售现场公示或在商品房买卖合同中明确所售商品房的能耗设计指标、节能措施和保护要求、节能工程质量保修期等基本信息的，或公示明确的信息不真实、不准确的信息,行政责任：未明示能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息，限期改正；逾期未改正的，处交付使用的房屋销售总额2%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门降低资质等级或者吊销资质证书。,《民用建筑节能条例》第43条

XG65,,,物业管理收费未做到明码标价，物业收费项目、标准及收费办法，未在经营场所或收费地点公布并悬挂市物价部门监制的收费价目表,行政责任：经营者违反明码标价规定的，责令改正，没收违法所得，可以并处五千元以下的罚款,《价格法》、《物业管理条例》第41条、《物业服务收费明码标价规定》

XG66,,,物业公司公示的物业管理费用超过政府指导价格,根据发改委《关于放开部分服务价格意见的通知》(发改价格[2014]2755号)的文件，物业管理费和停车服务费的价格已经放开，未来实行市场价格，应该不存在政府指导价风险。但目前仍有部分地方政府尚未开始执行该政策。对于仍然采取政府指导价的项目，其法律后果为：民事责任：如实际收取物业费超过政府指导价的，业主起诉要求退还多收取的费用；行政责任：价格违反行政规定，行政处罚,《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条、《关于放开部分服务价格意见的通知》(发改价格[2014]2755号)

XG67,,样板间/样板房风险检查,分期开发的项目中，对后期开发的产品户型仍按前期样板房展示,民事责任：未按前期样板间交付，将承担违约损害赔偿责任，如支付违约金。,《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条、《商品房销售管理办法》第31条

XG68,,,样板房与实际交房情况不符，如如：1、样板间门的开向与实际交付相反；2、样板间窗台高度、及窗户大小与实际交付不一致；3、样板房没有燃气管道，实际交付的房屋有燃气管道等。4、样板间展示的电器品牌与合同约定的品牌不一致，缺少“非交付标准”的免责提示,民事责任：出卖人承担按样板房标准交付的义务，出卖人承担违约赔偿责任。行政责任：出卖人交付给业主的成品住房实际质量，在用材、设备、风格及总体观感效果上，也必须与样板房保持一致，此为强制性工程建设地方标准，如建设单位明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设强制性标准，降低工程质量的，责令改正，处２０万元以上５０万元以下的罚款。,《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条、《商品房销售管理办法》第31条、《建设工程质量管理条例》第56条

XG69,,,样板房中不属于交房内容的布置装修设备等未予以提示,民事责任：出卖人承担按样板房交付的义务，承担违约损害赔偿责任,《商品房销售管理办法》第31条

XG70,,,样板房内非交楼标准提示不明显，未起到提示作用,,《商品房销售管理办法》第31条

XG71,,沙盘风险检查,沙盘未经公证,民事责任：存在证据保存不充分，导致客户主张未公示时无证据支持的风险。可能导致出卖人承担违约损害赔偿责任。,《合同法》第42条、《商品房销售管理办法》第42条、《民用建筑节能条例》第43条

XG72,,,沙盘发生重大调整时未及时变更,,

XG73,,,沙盘未严格按照经规划审批情况制作,民事责任：如沙盘展示与实际交楼不符，出卖人承担违约赔偿责任。,《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条

XG74,,,沙盘模型描述情况与实际交房情况不符,民事责任：出卖人承担违约赔偿责任。,

XG75,,,沙盘模型未注明“仅供参考”等免责声明,民事责任：一旦交房时与沙盘展示不一致，出卖人可能承担违约赔偿责任。,《合同法》第53条

XG76,,户型图、楼书等宣传资料的风险检查,户型图、楼书中未见风险免责提示或风险免责提示字体过小，无法起到提示作用,民事责任：提示无效，出卖人承担违约赔偿责任。行政责任：行政处罚。,《合同法》第四十条、《合同违法行为监督处理办法》第9、10、11条

XG77,,,,,

XG78,,,户型图、楼书等显示信息与实际交房时不一致,民事责任：出卖人承担违约赔偿责任。,《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条

XG79,,,户型图、楼书等对于非标准层等特殊结构户型未给予任何提示,,《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条

XG80,,,户型图、楼书等对于红线外项目交通、商业、文化教育设施及其他市政条件正处规划中或建设中的情况，未给予提示,行政处罚：视其情节予以通报批评，处以违法所得额三倍以下的罚款，但最高不超过三万元，没有违法所得的，处以一万元以下罚款。,《房地产广告发布暂行规定》第11条、第21条

XG81,销售方式,与电商合作,与电商之间合作协议中，明确约定电商为开发商提供定量广告服务，并由电商向意向购房客户收取会员费或团购服务费，客户向开发商抵扣一定的房款，同时又约定该类收费收费直接抵扣应付电商及广告商的服务费用,"税务风险：意向购房客户凭借向电商缴纳的会员费后获取我司购房优惠，在税务上，极易被税务局认定为肢解房款，少计收入，对会员费和折扣部分进行纳税调增，并有被认定为“偷税”的风险。

",《中华人民共和国税收征收管理法》第63条

XG82,,,电商未及时办理退款手续，引发意向买受人追究出卖人连带责任风险。,民事责任：如意向购房人选房不成功，电商收取的费用未能及时、足额的返还给买受人，出卖人很有可能作为连带被告被起诉要求返还相关费用，出卖人可能遭到名誉损失。行政责任：政府叫停电商行为,实务经验

XG83,,,电商收取的会费在体外流转，无监管机制,如资金较多且无有效的资金监管制度，存在一定的资金管理风险。,实务经验

XG84,,,因电商代付第三方营销推广费用行为，引发的被第三方催缴相关服务费的风险,如未明确代付比例或费用，以及代付款的支付时间、逾期代付违约责任等条款将难以对代付资金往来进行监控，难以约束电商按期向第三方支付推广服务费，且存在被第三方催缴相关服务费的风险。,实务经验

XG85,,未取得预售许可证开展认筹、认购,未取得预售证情况下签署认筹、订购等预约协议，收取认筹意向金。,行政责任：未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。否则处以警告，责令限期改正，并可处以１万元以上３万元以下罚款。,《合同法》第52条、2010年住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度》有关问题的通知；《商品房销售管理办法》第16条、第22条、第42条

XG86,,,出卖人未取得预售许可证就将尚处在规划之中的房屋与买受人签署认购书，且约定了定金罚则的。,民事责任：因各地法院存在不同的判例，司法不确定性可能会导致出现有两种不同的判例结果：认购书可能认定无效，返还意向金，存在过错一方承担赔偿责任。如认购书认定有效，因出卖人过错致使双方无法继续签订买卖合同，承担双倍返还定金的法律后果。行政责任：未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。否则处以警告，责令限期改正，并可处以１万元以上３万元以下罚款。,《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条、《商品房销售管理办法》第16条

XG87,,未取得房屋竣工验收即开展售后包租方式销售活动,采取售后包租的方式销售未竣工商品房,民事责任：合同在实践中多被认定有效，不存在合同效力风险，但视合同约定，如出卖人存在过错，可能承担违约责任。行政责任：处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。,《合同法》第52条、最高人民法院《关于适用<合同法》若干问题解释（一）》第4条规定、《商品房销售管理办法》第11条、第42条

XG88,认购操作方式的违规风险,买受人主体资格风险,对未成年人买房的监护关系证明未尽合理审查义务,可能构成无权代理，商品房买卖合同被撤销，出卖人返还已收取的房款。,《合同法》第47条

XG89,,,存在限购情形的境外个人或机构购房,如存在限购情形，所签合同可能无效，所购房屋无法办理产权登记。,《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》

XG90,,,对其他限购政策约束的购买主体未尽告知义务,商品房买卖合同被撤销，出卖人返还已收房款。,《合同法》第107条

XG91,,,代为签约，签约人和实际买受人不一致时并未要求相应的授权文件,如未相应的授权文件，实际买受人以未签订合同为由，引发合同效力待定的情形。,《合同法》第48条

XG92,,,签约人和付款人不一致时并没能签署授权文件，无证据留存,一旦缺乏有效付款承诺等说明性文件，不排除付款人付款后又以未签订合同为由，主张不当得利返还。出卖人则面临可能返还款项的后果。,《合同法》第48条

XG93,,定金罚则的适用,出卖人与买受人签订《预约合同》并收取诚意金。因政府行为中途停建，致使双方无法实现签订《商品房买卖合同》的目的,民事责任：任何一方均可依法解除合同。合同解除后，出卖人应退还诚意金及利息。,《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条、《担保法》第89条

XG94,,,出卖人与买受人签订认购书内容：1、未明确合同价款、付款方式等合同必备条款的，买受人支付定金，双方就合同价款未达成一致意见，买受人请求返还定金。2、已明确合同价款、付款方式等合同必备条款的，且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，双方按照认购书约定履行,民事责任：如认购书未明确约定合同价款、付款方式等合同必备条款，则不视为《商品房买卖合同》，双方就合同价款无法达成一致意见，无法签约不能归责于任何一方过错，出卖人应返还定金及利息。,《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条、第5条

XG95,,,买受人签订认购书后，未进行签约、付款、出卖人未经书面催告直接挞定,民事责任：迟延履行主要债务，经催告后，守约方可单方解除合同。守约方单方解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。故出卖人未了解买受人不签约的原因，在未经催告的情况下直接挞定并将房屋另行出售，可能构成根本违约，存在返还定金的风险。,《合同法》第94条、第96条

XG96,,认购书内容风险,认购书及补充协议内容包含商品房买卖合同必备条款,被认定为商品房买卖合同，双方均应依约履行。,《合同法》第44条、第60条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条

XG97,,诚意金退还,客户开盘未选中房屋的，收取诚意金退还时间过长,行政责任：1、处以警告，责令限期改正，并可处以１万元以上３万元以下罚款。,2010年住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度》有关问题的通知；《商品房销售管理办法》第22条、第42条

XG98,签约操作方式的违规风险,买卖合同价款风险,销售价格与公示备案价格不符,行政责任：出卖人应当将申报价格及其价格因素如容积率、基础设备设施等进行公开并按照申报价格交易，否则将责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，处10万元以上100万元以下的罚款，情节较重的处100万元以上500万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿。,"《价格违法行为行政处罚规定》、

《商品房销售明码标价规定》第10条、

《广东省物价局关于商品房销售明码标价的规定》

"

XG99,,未达预售法定条件签订商品房预售合同,出卖人未取得商品房预售许可证擅自销售，以收取订金的方式收取售房款,民事责任：预售买卖合同无效、出卖人返还购房款、利息及赔偿买受人损失。,《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条、第9条《城市房地产管理法》第45条

XG100,,,出卖人将未完善用地规划和报建审批手续的房产向买受人出售,民事责任：预售合同无效，出卖人返还购房对价、并承担违约损失赔偿责任,《城市房地产管理法》第38条、第45条

XG101,,买卖合同附件约定风险,合同有关交付标准装饰设备附件约定不够明确,合同约定不明可能导致法院作出不利于出卖人的合同解释，出卖人可能承担交付违约的法律责任。,实务经验

XG102,,,买卖合同附图内容与买卖合同项下内容不一致,双方如果不能协商一致可能导致合同解除,《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条、《合同法》第54条、第58条

XG103,,"格式文本

条款

",出卖人提供的《商品房买卖合同》格式本文条款违反行政规定,"民事责任：出卖人在签订《认购书》时，对格式条款未尽到合理提示义务，出卖人返还定金

行政责任：责令改正、行政处罚

",《合同法》第39条、《合同违法行为监督处理办法》第9、10、12条

XG104,,,买卖双方对出卖人单方提供的《商品房买卖合同》格式文本条款存在争议,应作出不利于提供格式条款一方的解释，出卖人应当按不利于己方的解释来履约或承担责任,《合同法》第41条

XG105,,买卖合同内容风险,合同中项目名称与地名命名批复不一致,可能导致合同被撤销,《合同法》第5条、第6条、第8条、第60条、第107条

XG106,,,土地用途与土地出让合同、土地证不一致,,

XG107,,,土地使用年限与土地证不一致,,

XG108,,,《商品房买卖合同》约定的交房时间与补充协议约定的交房时间不一致,法院可能作出不利于出卖人的解释，即认定较早日期作为交房日期,《合同法》第41条

XG109,,,销售人员讲解被认为商品房买卖合同内容,双方如果不能协商一致可能导致合同解除,《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条

XG110,,,商品房买卖合同对车位权属未约定,一般认为如果没有合同约定的，非人防地下停车位的权属归出卖人,《物权法》第74条

XG111,,出售已查封、抵押房屋,出卖人将已查封的房产对外出售,出卖人返还购房款及利息,《合同法》第52条、第58条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第9条

XG112,,,出卖人将已经抵押给他人的房产对外出售,因向买受人支付不超过已付购房款一倍的赔偿款,《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条

XG113,,一房二卖,商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，且办理过户登记,"民事责任：合同解除、退还购房款、向买受人支付已付购房款一倍的赔偿款

行政责任：在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处２万元以上３万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。","《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条

《商品房销售管理办》法第39条

"

XG114,付款,客户迟延付款风险,买受人迟延付款，买卖合同又未约定出卖人解除权的行使期限，出卖人没有在法定时间内催告的。,影响公司销售实现/回款的及时性，可能带来坏账风险。出卖人无权解除合同，未及时主张违约责任导致丧失胜诉权的风险。,《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条

XG115,,,出卖人以登报公告方式告知业主换正式发票、领取办产权资料、付清余款等信息，但《商品房购销合同》中并未明确应以何种方式通知，买受人逾期付款，出卖人主张合同解除,出卖人尚未履行通知付款的义务，逾期付款致合同解除的条件未成就,《合同法》94条

XG116,按揭付款方式,银行按揭合作协议风险,银行按揭合作协议约定了担保责任（包括回购责任）,作此约定，则出卖人有义务在买受人不偿还按揭时回购房屋、承担担保责任。,《担保法》第21条、《担保法司法解释》第20条

XG117,,按揭纠纷,买受人以限购、限贷政策发生变化无法获得按揭贷款为由主张解除合同,在买受人购房时已经公示的政策，买受人自行承担合同不能履行的风险,《合同法》第8条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条

XG118,,,选择按揭付款的买受人，因银行政策或买受人自身原因逾期贷出房款或未申请出房款，且合同对此情形处理未作明确约定或未进行风险提示,如合同无明确约定，出卖人无依据要求买受人一次性补足余款，另外，如合同约定出卖人可要求买受人一次性补足余款，但因风险提示不到位或销售人员作出违规承诺，不排除法院根据贷款不能的过错判决合同解除的可能。,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条

XG119,,,因出卖人或出卖人指定中介机构迟延办理合同备案手续，引发按揭款逾期到账的，出卖人无法追究买受人逾期付款违约责任,买受人不构成逾期付款，无须承担逾期付款违约金责任。,《合同法》44条、第60条

XG120,,,买受人未能按期偿还按揭贷款，且出卖人承担担保责任的，出卖人采取何种方式向买受人追偿未予明确,如合同中未明确约定开发商承担保证责任后的解约权，及买受人配合办理合同备案注销手续的义务及设置相应制约机制，则开发商可能无法及时收回房屋，未能尽快获得全额清偿。,《民法通则》第85条、第111条、《合同法》第130条、《担保法》第31条

XG121,合同备案,办理撤销合同备案登记,商品房买卖合同解除后，先退房款给买受人，后办理撤销合同备案登记，买受人收款后拒不配合,影响公司销售实现/回款的及时性,实务经验

XG122,精装修商品房销售,精装修商品房销售合同,精装修房屋销售税务计入合同价款,"精装修住房涉及的税务问题主要与精装住房的定价方式有关，一般情况下企业在定价时存在以下两种不同的方案：方案一：合并定价，住房的销售价格包括精装修的价格。公司与

购房业主统一签订房屋销售合同。

方案二：分别定价，住房的销售价格不包括精装修的价格。公司按毛坏房的价格与购房业主签订房屋销售合同，同时再按精装修的价格与购房业主签订房屋装修合同。

合并定价方案，公司纳税应按总的价格作为住房销售收入，并缴纳营业税及附加和土地增值税。虽然装修部分的成本可以作为扣除项目，但土地增值税实行预征制度，装修收入在预征时要按一定的预征比例预缴；精装修价格与房价一并按5.65%的税率缴纳营业税及附加。

分别定价方案，公司按毛坯房的价格作为住房销售收入，并缴纳营业税及附加和土地增值税，而对于装修的价格无需缴纳土地增值税。只是由装饰公司缴纳装饰工程收入营业税及附加。从以上分析可以看，采用分别定价方案可以有效规避装修部分的土地增值税和营业税，给公司带来节税收益。

",《中华人民共和国营业税暂行条例》第4条

XG123,,,精装修房屋交付标准约定不明确,民事责任：如引发纠纷，因合同格式条款，易作出对出卖人不利解释，出卖人可能承担违约责任。,《商品住宅一次到位实施导则》第2.2.3条

XG124,停车位、停车库交易,车位买卖,出卖人将无法办理产权证的车位出售给买受人，且双方合同对于车位产权证办理没有明确约定的,民事责任：买受人有权以车位买卖合同目的无法实现为由解除合同，出卖人承担违约责任。,《合同法》第8条、94条

XG125,,,因无法办理产权证，则车库销售面积确定存在争议,一般情况下不动产的物理状况是以不动产登记文件载明的面积为准，如果没有产权登记证，则只能采取图纸测量或者实地测量方式，并在合同当中写明销售面积，但在车位预先销售的情况下，开发商仅能依据图纸确定一个预测面积，建成后的面积可能会有差异，从而双方对面积产生争议。,《民法通则》第5条、《合同法》第8条

XG126,,,车位承诺书中约定：如解除《商品房买卖合同》，则自愿放弃已购置车位所有权且出卖人有权不退还已收取的车位款。但实践中，该种有可能不会完全获得法院支持,如出卖人已收取的车位款过高（即超过车位费用总额的30%），则可能被法院调低。,《合同法》第114条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》29条

XG127,,,为了达到政府部门关于车位数量配比的要求，设计部门将不符合车位条件的区域作为车位进行规划并对外销售，后期无法通过整改满足业主停车需求，业主因无法停车进行投诉,当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任，赔偿费用包括照明费用、房屋价值贬低费用等。,《合同法》第42条

XG128,,车位租赁,租赁协议约定“租赁期满后，甲方同意在土地使用权出让期限内将该车位无偿提供乙方使用”，属于超出20年以上租期的约定,租赁合同期限届满后续租的，再次租赁期限仍然不得超过20年，超出部分无效。,《合同法》214条

XG129,赠送空间,花园,买房送花园,民事责任：如属业主共有，出卖人赠送无效，出卖人对买受人的承诺无法兑现，买卖合同根本目的无法实现，出卖人需承担解除买卖合同。,《物权法》第70条、《合同法》第8条、94条

XG130,,车位,买房送车位,民事责任：如规划部门批准的为小区公共设施，出卖人赠送无效。出卖人对买受人的承诺无法兑现，买卖合同根本目的无法实现，出卖人需承担解除买卖合同。,《物权法》第74条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条、第6条、《合同法》第8条、94条

XG131,,夹层,买房送夹层,民事责任：如达不到居住条件而引起纠纷，出卖人对买受人的承诺无法兑现，出卖人可能承担违约责任。如买卖合同根本目的无法实现，出卖人需承担解除买卖合同。,《住宅设计规范GB50096-2003》修订版、《合同法》第8条、94条

XG132,,地下室,买房送露台、阳台,行政责任：如进行封闭，可能补认定为违章建筑。出卖人未按照《建设工程规划许可证》规定的建筑面积及批准的施工图施工存在遭受行政处罚、拆除违建的风险。,《商品房住宅价格管理暂行办法》第4-6条。《城市规划法》第64条

XG133,,顶层,买一层送一层,民事责任：1、高额度赠送面积改变了原有规划，属于违规行为，存在无法通过规划验收、无法取得房产证的风险。2、屋顶属于公共区域，如关联业主投诉、举报导致顶层违建拆除的，则出卖人对顶层买受人的承诺无法兑现，买卖合同根本目的无法实现，出卖人需承担解除买卖合同、退房、返还购房款并支付违约金的风险。行政责任：出卖人未按照《建设工程规划许可证》规定的建筑面积及批准的施工图施工存在遭受行政处罚、拆除违建的风险。,《城乡规划法》第64条、《合同法》第8条、94条

XG134,,赠送协议文本,赠送面积未写入合同且没有对免责事由进行描述,由于缺乏合同约定，不排除作出不利于出卖人的解释。,司法判决

XG135,工地开放日活动,安保措施采取不当,安保措施采取不当造成看房人人身、财产损害,民事责任：出卖人承担人身、财产损害赔偿责任,《侵权责任法》32条《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》

XG136,交付前的风险检查,交付条件不具备,出卖人在未取得竣工验收备案情况下即通知业主收房,民事责任：业主有权拒绝收房，出卖人承担迟延交房违约责任,《合同法》第8条、第44条、第60条、第114条，《商品房销售管理办法》第30条，《城市房地产开发经营管理条例》第17条、《沈阳市房屋建筑工程竣工综合验收备案暂行办法》第19条

XG137,,,出卖人在仅通过四方验收未通过消防验收情形下，即通知业主收房,,《消防法》第11条、第13条《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》2009修订

XG138,,交付存在瑕疵,出卖人实际交付的房屋装饰设备不符合买卖合同附件三装饰设备标准约定，且到导致房屋存在不合理的安全隐患的，存在业主拒绝收楼的风险。,民事责任：造成严重影响的，如房屋存在不合理的安全隐患，存在业主拒绝收楼的风险，出卖人承担违约赔偿责任；造成轻微影响的，出卖人承担违约赔偿责任，包括限期整改、承担违约金等。,《合同法》第8条、第107条

XG139,,房屋质量问题,出卖人交付使用的房屋主体结构质量经核验确属不合格,民事责任：业主有权解除合同，出卖人承担退还房款、承担违约金损失。,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条

XG140,,,出卖人交付的房屋存在严重质量问题影响到正常居住使用,,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》》第13条

XG141,,,交付房屋时存在一般性质量问题，如房屋漏雨、渗水、墙壁破裂、空鼓、平整度不够、房屋门窗不合格以及隐蔽瑕疵等,民事责任：出卖人在维修期内未作维修，业主自行维修的，费用由出卖人承担。,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》》第13条

XG142,,,精装修商品房，所使用装修材料、配置的家具设备等质量不合格,出卖人承担装修损失、租房损失等违约损失赔偿责任,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》》第13条

XG143,,非房屋质量问题的设计缺陷,因非功能性设计缺陷，影响业主舒适度，引发投诉。例如：（1）为楼体外立面造型美观部分户型无落地窗；（2）单元入户门过高，遮挡视线等；（3）设计风水问题（室内有墙垛子）（4）赠送的地下室内有管道，占用房屋使用空间,如该设计方案已取得规划、设计部门批准，且不影响商品房质量或使用功能、不存在安全隐患，且出卖人以对非标户型进行不利因素提示，则出卖人无需承担违约赔偿责任。否则，出卖人需承担违约损害赔偿责任。,实务经验

XG144,,规划、设计变更,签约后发生规划、设计方案变更，开发商隐瞒已批准的规划、设计方案的部分内容,业主有权解除合同，开发商承担退还房款、承担违约金损失。,《商品房销售管理办法》第二十四条

XG145,,,签约后发生规划设计变更，未及时向业主送达设计变更告知函，未取得业主书面确认文件,,

XG146,,,开发商擅自改变容积率、变更规划设计的,民事责任：开发商承担违约损失赔偿责任；行政责任：竣工验收无法通过，责令改正，行政罚款等。,《商品房销售管理办法》第二十四条、《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》

XG147,,面积差异,设计变更未及时更新信息、测绘数据有误未核查，面积误差超过合同约定,民事责任：1、面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算；2、面积误差比绝对值超出３％，买受人可主张解除合同，返还已付购房款及利息；买受人同意继续履行合同的，由出卖人承担面积误差责任；3、退还多收取的物业管理费等费用。,《商品房销售管理办法》第20条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条

XG148,,,设计变更未及时知会开发部，导致面积误差超过合同约定,,

XG149,,,出卖人设想偷面积故向相关部门报送“修饰”后的图纸进行面积预测，但由于内部信息交底不完整，实测中报送了真图纸，预测图纸与实测图纸不一致导致房屋面积差,,

XG150,,,买卖合同中未就面积出现差异时如何处理进行约定或约定不明,,

XG151,,验收方式,出卖人以毛坯房报建，买卖合同约定为全装修交付，交房期限为全装修装修完毕后。办理两次验收，主体工程竣工验收+装修工程验收。,民事责任：1、若该种违规行为被政府部门叫停，出卖人不能按合同约定标准及期限交付房屋，需向买受人承担违约责任（迟延交付、迟延办证的违约责任，包括但不限于支付违约金、赔偿金、合同解除等。2、出卖人需承担精装修工程质量责任，精装修交付”涉及诸多验收项目，且容易发生约定不明、标准不统一的情形，业主可能以装修问题拒绝收楼。3、精装修工程由出卖人委托的施工单位进行，因施工单位原因造成工期延误、质量问题等引发的房屋交付、质量争议，出卖人需向买受人承担相应的违约责任。行政责任：房屋装修工程属新增建设工程，未包含在原建设工程的相关报批报建手续内，须按规定报批报建。未按规定办理审批擅自施工的，贵司可能面临罚款、责令改正等行政处罚。内部管理风险：出卖人销售成本结转成本时间延后。,《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》

XG152,交付通知制定与送达,交付通知未有效送达,出卖人未发出书面交房通知,民事责任：如因买受人未收到入伙通知书引起交付迟延，出卖人承担迟延交付违约责任,《合同法》第8条、第107条、第114条、《建设工程质量管理条例》第16条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条

XG153,,,出卖人向业主送达交房通知，但未及时打印及保留邮寄妥投单据,,

XG154,,,业主变更送达地址，出卖人仍旧按原地址邮寄,,

XG155,,,出卖人超过约定交付时间向业主交付交房通知,,

XG156,交付物料的准备,未向业主提供两书,出卖人未向业主交付合同约定的住宅质量保证书》《住宅使用说明书》,民事责任：构成