房地产市场报告 -上海存量住宅整租市场（2024年4月）

城市测量师行定期提供整租市场的住宅租赁数据信息，为政府、企业、消费者提供及时客观的住宅租赁数据信息，欢迎持续关注！01整租市场运行情况●挂牌量升至近一年最高位2024年3月份，全市存量住宅整租房源挂牌量达到5.9万套，为近一年最高位。挂牌价格方面，受出租房源不断增加、房东为减少空置期而降低价格等因素影响，租金持续下探，全市挂牌均价来到7900元/月。数据来源：城市资管服务云平台●租赁需求逐步释放，整体成交均价仍处低位2月为传统春节租赁淡季，租赁成交量下滑在预期之中。随着人员不断返沪，租赁需求释放较前期有所提速，同时伴随季度租赁到期、换租需求增加，进入3月后整体租赁成交量上升较快。成交价格方面，虽然市场对数据来源：城市资管服务云平台2房及以上户型需求较前期有所增加，但因挂牌量居高不下，导致议价促成交易的情况普遍存在，整体成交均价仍处低位。●低端市场挂牌占比增加房龄超过30年的房源挂牌和成交占比均有提升，且挂牌占比增幅高于成交占比增幅；房龄在21-30年的挂牌和成交占比较前期均有下降，这与近期租赁需求偏向大户型有一定的关联；房龄在11-20年的次数据来源：城市资管服务云平台新房源挂牌占比相对稳定，成交占比较前期缓步上升。●大户型房源关注度提升近两个月，1房户型挂牌和成交占比基本平稳；2房户型在春节后需求增加，虽占比略有减少，但仍是租赁市场成交主有提升。伴随大户型租赁性价比的数据来源：城市资管服务云平台增加，市场对此类房源关注度也在提升，小户型需求短期内或逐渐减弱。02典型案例分析三林板块地处上海中部区域，位于浦东新区中西部。板块拥有较为便利的交通条件，包括中环路以及6号线、8号线和11号线三条轨道交通，基本能满足大部分居民轨交出行的需求。近半年，该板块住宅小区整租租金约有2%-3%的下跌。特点1：有一定的产业聚集度板块东部紧邻张江数链园区，以“元宇宙”为核心，专注于链接、交互、计算、工具和生态五个环节，构建完整产业链生态，提供较好的区域就业环境。特点2：快速道路便捷，生活配套齐全板块内有中环路等城市高架路网并与主要干道相连，实现快速的交通连接，极大地方便居民的日常通勤。另外，大型超市、商场、医院、公园等配套设施完善，确保区域生活质量。本次小编主要走访了板块内两个规模相对较大的小区：浦发绿城和三林世博家园AB区。前者距离轨交站点较近，后者虽步行至轨交站点较远，但靠近公园、浦乐汇商场等生活配套设施。1.浦发绿城浦发绿城为2004年竣工的动迁公寓小区，占地面积较大，主要为一梯两户。小区距离轨交11号线浦三路站步行时间约7分钟左右，出行较为便捷。虽小区临近轨交站点，但距离生活配套设施相对较远。目前，小区内2房普通装修租金价格约为4500-5000元/月。2.三林世博家园AB区三林世博家园AB区为2006年竣工，同为动迁公寓小区，占地面积大，共有275个楼栋，主要为一梯两户。小区距离浦三路站步行时间需15分钟以上，出行便捷度一般，但小区位于三林世博家园动迁大居内，商场、超市、菜场等步行5分钟左右即可到达，生活配套十分便利。三林世博家园同类小区较多，2房租金基本在5500-6000元/月之间。调研房源靠近中环路，受到高架轻微影响，因此租金在小区内的2房中属于低位，约5500元/月。综合来看，该区域租赁市场对于生活配套便利的偏好要高于单纯的交通便利。配套齐全而形成的生活圈更受租赁需求青睐，因此虽然浦发绿城距离轨交站点更近，但三林世博家园AB区单位租金更高。03总结随着回沪人员增加，租赁需求较前期有所提升，市场成交逐渐回暖。目前市场需求偏向中大户型产品，小户型房源去化周期较往年延长。价格方面，由于租赁房源存量较高，同时部分出售房源也进入租赁市场，采取半租半