【农村房屋买卖合同效力问题探析14000字（论文）】

农村房屋买卖合同效力问题分析TOC\o"1-3"\h\u30031摘要 摘要：随着我国市场经济飞快发展，农民选择在城市就业并定居的现象日益普遍，而非本农村集体经济组织的城镇居民在农村买房的比例也呈现上升的趋势。而对于农村房屋所有权的买卖合同效力，法院的认定以无效居多，且对于该类无效合同的处理等相关问题，法院自由裁量权大，没有统一的规范作为处理依据。本文围绕农村房屋买卖合同无效后的法律后果展开进行分析，分为五部分。第一部分即引言，分析如今形势和研究背景；第二部分是对农村房屋合同相关的法律内涵及特征进行分析，明确本文所要研究和分析的对象；第三部分是结合福建省2018年至2020年裁判案例和相关文献，对农村房屋买卖合同效力认定情形及其认定依据进行讨论；第四部分是针对该类合同无效的法律后果进行具体分析；第五部分是基于以上探讨，对目前存在的问题提出解决的意见。关键词：农村房屋；农村房屋买卖；宅基地使用权引言随着我国近年的市场经济日新月异与城市化进程不断推进，农民外出务工，大量农村人口迁出，导致农房和宅基地闲置数量日益增多。而部分的城镇居民出于自身考虑等各种原因有了购买农村房屋的需求，并且这样的需求愈加强烈。而中央政府认为“三农”工作在这一新阶段仍然是不可松懈的一部分，为了更好的保障农民财产权益，维护集体经济发展，在“2018年中央一号文件”中明确提出，完善农民未投入使用的宅基地和农用房的政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”的制度，即将宅基地集体所有权落实到位，并且对农民的宅基地资格权和房屋财产权进行保障，对宅基地和农民房屋使用权适当地进行放活。该土地制度的改革对购买农村房屋的需求的增加起到了助推的作用。但随着乡村建设逐步完善，农村房屋面临拆迁的情况明显增长的同时，关于农村房屋买卖的争议的现象日渐增加。其中，针对农村房屋买卖合同的效力认定有更多的争论。这是因为在中国现行法律中，关于农村房屋买卖合同的效力没有清晰全面的规定，因此司法审判所依据的法律规范不一，有如《土地管理法》（2004年修正）第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，法院认为房屋转让行为因伴随着宅基地使用权的转让而违反了该规定；有的法院认为涉案房屋不属于合法建造房屋，则基于《合同法》第五十二条认定合同无效的第（五）项情形或第一百三十二条对标的物有限制或禁止的规定而认定该农村房屋买卖合同无效，但也有法院涉案房屋未取得建设规划许可证属于违法管理性规定而不影响该农村房屋买卖合同的效力；又如有法院认为在未办理房屋变更登记手续的情况下订立农村房屋买卖合同因违反了《物权法》第九条第一款和第三十一条关于不动产物权登记生效模式的适用情形而无效，有的法院却认为认为农村房屋因登记制度不完备而不适用登记生效模式，订立合同的双方符合《民法总则》第一百四十三条民事法律行为有效要件即可认定该合同有效。由此可见司法审判所依据的标准不一致，导致“同案不同判”的现象时有发生。而当农村房屋买卖合同被认定无效时，如何认定双方的过错责任是维护当事人合法权益的关键问题。本文将基于农村宅基地“三权分置”的背景下，通过对福建省2018年至2020年的法院裁判进行梳理，以此探讨以农民自家宅基地上用于生产生活的建筑为对象的农村房屋买卖合同效力并研究该类合同认定无效后的司法实践处理方式，以双方当事人的合法权益能够在此类纠纷中获得最大保障为目的提出笔者的看法和建议。由于《民法典》于2021年1月1日正式实行，本文所收集的裁判文书均非以《民法典》为判决依据，而是将《民法总则》、《物权法》、《合同法》以及相关法律规范作为依据，因此本文也将引用《民法典》未施行前的法律规范，对相关案例进行分析探讨。一、农村房屋买卖合同理论概述（一）农村房屋的法律概念及特征学界上对农村房屋的法律概念大致界定成了广义概念和狭义概念。广义概念的农村房屋是既包括农民自家的房屋，也包括集体经济组织的房屋。而狭义概念的农村房屋是仅指在农民自家宅基地上建设的用来居住的房屋及与自家生产生活相关的附属设施。本文所研究的农村房屋则是指狭义上的农村房屋。农村房屋主要有以下三个特点：农村房屋与农村宅基地之间所产生的联系十分紧密。虽然我国现行法律规范将房屋和土地规定成为两个相互独立的不动产客体，但由于房屋与土地之间天然的联系，且避免不动产法律关系的复杂化，我国主张“房地一致”原则，即房屋所附土地的使用权与房屋所有权的各自的移转会相互影响。该原则可以避免农村房屋与宅基地在使用和经营过程中二者权利相分离所产生的纠纷。农民所拥有的农村房屋物权并不完整。一般而言，房屋完整所有权包括处分、使用、收益、占有这四种权利，但由于我国现行的农村宅基地制度中“无偿取得和使用”、“限制流转和抵押”、“一户一宅”等特点，在无形中限缩了农村房屋可交易的对象和方式，使得房屋的收益和处分权被严格限制，因此农村居民就自家房屋所有权仅有使用和占有的权利。但在宅基地“三权分置”制度推行试点的地区，允许本集体经济组织成员的土地份额可以流转并且对于宅基地使用权抵押担保以及转让等宅基地流转情况采取了一定程度上的放宽政策，在保障农民基本生存功能的同时，提高了土地利用的效率。因此目前农村房屋物权不完整的现象将会随着宅基地“三权分置”制度的落实而减少甚至消失。农村房屋具有一定的专属性。基于前两点特征可知，农村房屋建立于农村宅基地之上，并且二者关系紧密。而只有基于农村集体经济组织成员的资格才能取得宅基地使用权这一项具有福利性质的权利，并且这一项权利性质是不能随着农村居民的身份变化而变化。（二）农村房屋买卖合同的内涵及其学说争议根据中国《合同法》和法律规范的相关概念定义，农村房屋买卖合同是指买受人通过支付给出卖人价款后获得农村房屋所有权的合同，这种农村房屋是我们之前指的狭义的农村房屋。从司法审判实践中看，出卖绝大多数情况下是本村集体经济组织的成员，则买受人大致可以分成本村集体经济组织成员和非本村集体经济组织成员。在司法实践和法律理论中都对农村自建房屋买卖合同的效力认定问题存在着不容忽视的分歧。而戴孟勇教授则将司法实务与理论研究相结合指出关于农村自建房屋买卖合同效力存在着三种主流观点。一为有效说，该观点在《物权法》《合同法》及其相关法律规范的支持下主张农村房屋买卖合同应当有效，其理由主要是：第一，《物权法》及其相关法律规范规定所有权人可以对其不动产或动产主张权利，其中就包括处分权。“法无禁止即自由”，公民所享有的自由应当最大程度化，因此法律应该允许并支持农村房屋的买卖行为；第二，从《民法总则》第一百四十三条规定可以知道，合同有效需要具有相应的民事行为能力的行为人意思表示真实达成合意且没有违反法律、行政法规的强制性规定的情况，该条规定排除了地方法规、规章以及规范性文件等其他规范作为认定合同无效的依据，并且目前现有的法律和行政法规对农村房屋买卖方面还未有系统明确的禁止性规范；第三，根据“债物分离”原则来看，在农村房屋无法办理过户登记的情况下，该买卖合同的效力也不会因此被影响。二为无效说，该观点则所支持的是农村房屋买卖合同无效，其理由主要为：第一，基于中国特色所主张的“房地一致”原则，在允许农村房屋买卖的情况下，农村宅基地使用权也需要随之一并出卖。但为了保障农民的基本生存条件，《土地管理法》赋予了农村土地特殊属性，是指在申请阶段不得将农民集体所有的土地转让、出让或者出租用于非农建设，由此限制了农村房屋的交易；第二，就目前的《房屋登记办法》来看，农村房屋的买受人在支付合理对价后无法办理产权过户手续，那么买受人就无法通过法律确认并保护自身本应该有的房屋所有权，从根本上无法达成合同目的；第三，我国现行法律和法规对农村房屋合同效力问题未有明确规定，因此只能依据效力层次较低的国家政策来认定，国务院办公厅的1999年出台的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》以及2007年出台的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等相关文件对其进行了限制。三为部分无效说，该观点支持“房地分离”原则，认为房屋和土地从物理层面或是权利层面来看都应当是两个不同的物，应当从当事人的民事法律行为分析双方的意义表示。当双方意思表示为宅基地使用权的转让时，因涉及宅基地所有权的处分问题而导致买卖合同无效；当宅基地上的农村房屋买卖行为是双方的意思表示时，应当认定其符合自由处分原则，则合同认定为有效。根据这种观点的区分方法可以认为农村房屋买卖合同部分有效，部分无效。农村房屋买卖合同效力问题不仅涉及农民自建房屋，甚至是我国的宅基地政策的制度完善的一环。2018年中央一号文件中“三权分置”制度是由于新中国成立以来对农村地区的制度安排后续发展与宪法预设的轨道出现偏差，为了回应群众的利益需求和推进农村土地流转而正式提出的一项创新制度。“三权分置”制度中的土地所有权仍属于农村集体共有，土地经营权兼具了除此之外的占有、使用和收益的土地权利，而此制度中农民所拥有的是根据所有权份额取得的收益权利，与此同时法律放宽了成员份额流转，农村土地的特色实现了去身份化的改造。这无疑体现了当下土地改革“财产化”的导向。而目前农村房屋买卖所遵循的“房地一体”原则过于僵化，已然限制了农民自由处分财产权，与“三权分置”制度推进实现农民明确拥有在土地的排他性权利，使之自由处分土地的愿景相悖，也阻碍土地灵活流转这一城镇化进程。福建省农村房屋买卖合同纠纷案件的统计分析研究方法及样本数据来源由于宅基地“三权分置”是在2018年年初公布，为考察该政策出台后至2020年以来福建省农村房屋买卖合同的效力认定，本文在北大法宝网（/）通过“福建省”、“农村房屋买卖合同纠纷”、“2018.1.1-2020.12.31”，共获取127份关于农村房屋买卖合同的裁判文书，并经过筛选整理，最终获得71篇关于农村房屋买卖合同效力认定的裁判文书。案件统计结果及分析将71篇裁判文书进行阅读分类后，可以发现2018年至2020年福建省各地法院所呈现的两种截然相反的判决结果：当该合同当该合同因影响宅基地使用权的转移等情形而违反法律、行政法规强制性规定时，认定合同无效，特别是在主体方面，农民与非本集体经济组织成员签订的该类合同通常情况下都被认定为无效；而当买卖合同双方都属于同一集体经济组织成员时，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗,双方当事人具有签订该类合同的民事行为能力且意思表示真实一致，认定合同有效；但也存在如表1所示的两种例外情形，即“起诉时，购房者已经把户口迁入涉案房屋所在地集体组织”和“1999年1月1日《土地管理法》修订之前，与非集体经济组织成员签订合同并转让房屋”，在这两种情形下与非本集体经济组织成员签订的农村房屋买卖合同因当事人的主体资格改变而认定为有效。通过对2018年至2020年生效判决的研究发现，福建省实务审判的法院对农村房屋买卖合同效力认定基本达成共识，对于农民与非本集体经济组织成员签订的农村房屋买卖合同，均认定为无效。合同效力占比认定依据法律后果合同无效52.11%违反法律、行政法规的强制性规定，将房屋出卖给非本集体经济组织成员无需相互返还已取得的财产21.6%已相互返还已取得的财产46.0%相互返还已取得的财产并根据过错大小对损失承担相应责任32.4%合同有效47.89%转让给同一集体组织成员82.7%判决出卖人协助买受人办理变更登记手续(是)37.5%(否)62.5%起诉时，购房者已经把户口迁入涉案房屋所在地集体组织8.8%房屋归买受人所有1999年1月1日《土地管理法》修订之前，与非集体经济组织成员签订合同并转让房屋8.5%表SEQ表\*ARABIC12018年-2020年福建省农村房屋买卖合同效力认定及法律后果现状农村房屋买卖合同效力分类评析农村房屋买卖行为在我国现行的法律中没有被明文禁止，《土地管理法》第六十三条仅对宅基地使用权的申请条件进行了限制，并且从《物权法》、《合同法》乃至现行的《民法典》“物权编”“合同编”来分析，农民对其所有的房屋是具有处分权的，且订立合同的双方当事人符合《民法总则》第一百四十三条民事法律行为有效的要件即可，并不存在农村房屋买卖合同必然无效的争议，但在司法实务中的裁判中分析的结果与其截然不同。农村房屋买卖合同有效的认定通过阅读71份关于农村房屋买卖合同效力的裁判，可以发现根据我国现行“房随地走、地随房走、房地一体"的房地产制度及宅基地使用权的特定性、福利性与保障性，农村房屋买卖合同的内容不违反公序良俗，以及双方当事人在具有相应民事行为能力且意思表示真实一致的情况下，福建省各级地方法院将合同当事人是否属于同一农村集体经济组织成员作为认定合同是否有效的重要依据。虽然法院统一了认识，即农村房屋买卖包括了房屋所有权及其宅基地使用权的买卖的情况下，该合同的有效要件包括：与本集体经济组织成员签订合同、转让行为通过了集体经济组织的意见、受让人没有住房和宅基地等。但当合同双方当事人属于同一村集体经济组织成员时，即使案件情况复杂或多位当事人且相互关系繁琐等情形导致合同内容存在瑕疵，多数法院依旧会做出合同有效的判决。如龙岩市中级人民法院作出的(2018)闽08民终1440号判决，双方当事人皆属于永某区集体经济组织成员，江某志无权代理的情况下与江某平签订了农村房屋买卖合同，且未完成房屋变更登记手续。但法院认为江某平支付合理对价，且其受让是善意的；双方的合同义务已履行完毕，江某平多年来均实际居住并使用该涉案房屋，而该行为在农村房屋产权登记制度还未全面完善的情况下具有一定程度的公示公信力，因此符合善意取得的法律特征，当事人的买卖农村房屋行为属于本集体经济组织内部转让，未导致集体土地流失，未违反法律、行政法规的强制性规定而认定该农村房屋买卖合同有效。至于本合同未经村集体同意亦不影响合同的效力，法院认为“一户一宅”原则以及土地流转需要经过村集体备案仅为行政管理上的规定，并不属于第五十二条规定无效情形中的“法律、行政法规的强制性规定”。又如莆田市中级法院作出的(2020)闽03民终675号，在出卖人林某基虽取得涉案房屋土地使用权，但其所建造行为未取得建设规划许可，则该涉案房屋因不属于合法建造房屋，在一审判决中认为该农村房屋买卖合同无效。但二审法院认为取得建设规划许可权属于城乡建设规划机关的管理性规定，民事活动违法管理性规定应当受到行政机关的相应处罚，并不影响该农村房屋买卖合同的效力。而在阅读判决中也发现了两种例外情况，即“起诉时，购房者已经把户口迁入涉案房屋所在地集体组织”和“1999年1月1日《土地管理法》修订之前，与非集体经济组织成员签订合同并转让房屋”，这两种情况中买受人都是一开始并非涉案房屋所在的集体经济组织成员，但法院均认定涉案合同有效。如泉州市中级法院所作(2019)闽05民终1789号判决书中，虽然买受人在其不属于涉案房屋所在的集体经济组织成员的情况下与出卖人签订了该合同，但在起诉时买受人通过事后行为获得了本集体经济组织成员这一主体资格，因此该法院认为该合同应认定为有效。又如福清市法院所作判决书(2019)闽0181民初6393号中，买受人虽为城镇居民，但双方签订涉案房屋的买卖合同的年限是1989年，而依据当时的《中华人民共和国土地管理法》(1988修正)第四十一条关于城镇居民使用集体所有土地建住宅的规定以及原国家土地管理局《关于确定土地权属问题的若干意见》（1989年7月实施，于1995年5月1日已失效）第六条第二款对农村房屋转让后其附着的土地归属问题的规定均可表明，双方交易时并未明令禁止城镇居民购买农村房屋，因此该法院认定合同有效。由此可以看出，合同效力认定的主要依据是农村房屋买卖合同双方的身份，而在1999年1月1日《土地管理法》修订前，与非本集体经济组织成员签订的农村房屋买卖合同因法不溯及既往原则而可被认定有效，但此类情况也是极少数的。（二）农村房屋买卖合同无效认定的分析根据我国《土地管理法》、《物权法》以及《担保法》等法律规定，宅基地使用权只能由本集体经济组织的成员取得并使用，非本集体经济组织的成员不能享有本集体经济组织宅基地的使用权。ADDINNE.Ref.{0238F36C-9727-4ACE-9AC0-CF59091E7988}[1]这一点从71份关于农村房屋买卖合同效力的裁判也可以看出，并且由于“房地一致”的房屋买卖原则，农村居民转让农村房屋的行为可能使本集体经济组织的利益受到损害。前文提及的农村房屋买卖包括了房屋所有权及其宅基地使用权的买卖的情况下应当同时符合以下条件：出售给本集体经济组织成员、受让人没有住房和宅基地、转让行为经集体经济组织同意等。若买受人在不具有上述条件的情况下签订农村房屋买卖合同后，对自身条件所采取的补充措施对合同的认定不具有参考价值。例如福建省福州市中级人民法院作出的(2020)闽01民终5211号判决，买受人林某珠在提交了买卖行为事后补充的区政府对其某村村民身份确认以及村委会认可该涉案房屋的买卖行为的相关证明后，法院认为在签订《协议书》时，林某珠并非先农村集体经济组织成员，不具有宅基地建设用地的申请条件。林某珠虽于2019年2月将户籍迁入涉案房屋所在村，但法院认为其签订合同后迁入户口等行为不能认定其成为本集体经济组织的成员，进而不足以证明其在签订合同时已具备购房条件，因此该合同违反了农村宅基地使用权的基本属性，应当认定无效。笔者在阅读裁判时，发现了以下两个案件的一二审所认定的结果截然相反。第一个案件是来自福州市，该案的一审法院认为合同中的涉案房屋因不属于合法建造房屋，而根据《合同法》第五十二条认定合同无效的第（五）项情形或第一百三十二条对标的物有限制或禁止的规定而认定该农村房屋买卖合同无效，但二审法院则认为涉案房屋未取得建设规划许可证属于违法管理性规定而不影响该农村房屋买卖合同的效力。第二个案件是来自莆田市，该案的一审法院认为在未办理房屋变更登记手续的情况下订立农村房屋买卖合同因违反了《物权法》第九条第一款和第三十一条关于不动产物权登记生效模式的适用情形而无效，但二审法院却认为认为农村房屋因登记制度不完备而不适用登记生效模式，订立合同的双方符合《民法总则》第一百四十三条民事法律行为有效要件即可认定该合同有效。由此可以得出，在除了通过合同双方当事人的身份判断符合是否该合同有效的主体资格作为依据外，法院也会根据个案中合同内容或标的物等存在的瑕疵之处认定该合同无效，但此类依据未形成缜密的法律逻辑的情况下能轻易被否决，无法让当事人信服。这是因为关于农村房屋买卖合同的认定未形成明确系统的法律规范，法官在审理案件时自由裁量权较大所会出现令人担心的现象。（三）总结通过考察2018年至2020年福建省各市农村房屋买卖合同纠纷对于合同效力的认定，可以发现大多数裁判文书是根据合同当事人的身份是否为同一农村集体经济组织成员来判断其主体资格不违背法律、行政法律的强制性规定，当合同当事人一方不属于涉案房屋所在村集体经济组织成员时，合同则被认定无效。而对于农村房屋买卖合同效力的认定过程中仍存在问题，笔者对于以下问题进行分析并提出相应的解决措施。1.农村集体经济组织成员的认定依据模糊我国的农村房屋仅允许本集体经济组织成员之间相互流转，但目前与农村集体经济组织有关的规定仅散见于各类法律规范中，如《物权法》第五十九条对于农村集体所有的动产和不动产归属的认定以及《土地承包法》对集体成员退出的规定，可见法律并未对农村集体经济组织成员的认定作出直接的法律规定。上述的林某珠一案判决书中得出，将户籍迁入涉案房屋所在村并不能认定其属于该村集体组织成员。笔者认为，我国应当尽快出台与农村集体经济组织成员认定标准有关的立法来完善此方面的空缺。而该认定标准的立法应当参考但不仅限以下方面：第一是户籍是否在本村，虽然户籍在本村与属于本村集体经济组织成员之间不存在直接对等的关系，但本村村民与该村集体存在一定的联系，因此将其作为认定标准之一；第二是在本村有无土地承包经营权，若有本村的土地承包经营权，则代表其对该集体的财产存在支配的权利；第三是有无对本集体履行一定程度的义务，这是由于农村集体经济组织需要成员履行其内部成员需要承担的义务才能保持正常的运作。以上三个方面应当综合起来作为农村集体经济组织成员的认定标准，才能使得农村集体经济组织内部发展稳定并且良好运作下去。2.农村房屋买卖合同效力的裁判依据未形成统一规范在目前的司法实践中，由于关于农村房屋买卖合同的认定并没有明确系统的法律规范。众所周知，与农村自建房屋紧密关联的农村宅基地使用权是农民的一项具有保障性的基本权益。因此实务审判对农村房屋买卖合同的认定会影响到农民的宅基地财产权益。高海先生通过案例实证研究的方法对全国108份终审判决进行了梳理，其发现农村房屋买卖合同存在有效和无效两种判决结果，并且两种判决结果的冲突频频发生、无效判决依据不足、无效判决处理方式多样化以及买卖双方的过错比例分配和损失认定不合理等现象，其认为应当在“房地一体”的前提下，将农村房屋合同效力的认定标准调整并统一ADDINNE.Ref.{D85F4CD0-BDE1-4D68-9B4C-D44E543C7D85}[2]。而对于与非本村集体经济组织成员订立的农村房屋买卖合同，江平教授认为应当认定为有效，这是由于对于该类合同的认定问题应当从农民的房屋所有权、农民目前的处境以及土地近几年增值情况等角度来进一步深入研究。对于农民来说，房子是他们最大的财产，而不允许农民对自己的房屋有任何的处分权、转让或者抵押，这极大地限制了农民所拥有的自由权利ADDINNE.Ref.{BE1804F8-D354-40AA-8D89-086E931C81B1}[3]。王卫国教授和朱庆育教授对2008年北京通州区画家村房屋买卖案件进行深入地剖析并分析了该案合同认定无效的依据，两位老师认为若作为合同无效的认定依据，《合同法》第五十二条第五项还需要其他法律规范来进行补充，并且上述案件裁判依据中所指出将城镇居民排除在农村房屋购买主体之外的政策，是对宅基地使用权的身份属性的固守，在农民从房屋及其宅基地上真正获得利益这一方面造成了一定程度的阻碍，不利于社会上正面利益的形成ADDINNE.Ref.{0570BB97-EA09-4AAF-8D9C-1757C2680663}[4]。上述提出的各类观点都基于不同角度来考虑合同的效力问题，由此可知法官在审理案件时自由裁量权较大，进而导致判决结果出现较大差异。因此应当由最高人民法院颁布司法解释来统一裁判规则，使得法院对于农村房屋买卖合同效力认定形成规范性的思维3.“房地一体”原则适用僵化虽然现行的法律并没有明确限制农村房屋的买卖，但福建省各市法院认为农村房屋买卖与宅基地的转让之间的关系是密不可分的，而从目前我国法律法规相关规定看来，农村宅基地的买卖显然是被明文禁止的。因此当买受人不属于涉案房屋所在集体经济组织成员时，相应宅基地使用权的主体资格也就无法被其取得，双方签订的农村房屋买卖合同则会因为涉及宅基地使用权的转让而无效。由此可见，福建省各市法院对农村房屋买卖合同进行处理均是建立在“房地一体”的原则上。但目前农村宅基地使用权和农村房屋的关系中“房地一体”原则的适用过于僵化，从各市法院的裁判文书中可看出，大多支持“房地一体”原则的法院均认定宅基地使用权是农民房屋财产权的不二组合选择。因为他们认为“房地一体”原则的目的是在于建筑物必须拥有合法的占地权源，以此避免房屋成为“空中阁楼”的现象发生，并且房权和地权这两项权利在交易中一并进行处分，这样就可以确保权利主体的统一。但该原则对于地权的类型并没有特殊的限定，在沿用的法律法规中，大多采用的“土地使用权”所包括的内容不仅有“建设用地使用权”，还涵盖通过租赁、借用等合同取得的债权性质土地使用权ADDINNE.Ref.{0DBC92DF-B016-47C4-83C3-F8EA7DA4F627}[5]。因此，在宅基地“三权分置”的制度中，为提高农村经济的发展并增加农民收入的现实需要，“房地一体”原则中的地权不仅仅局限在“宅基地使用权”，也可以适用于“房屋财产权和次级使用权”这一权利组合，其中次级使用权是宅基地使用权的衍生权利，其本质是通过实现农民房屋财产权的流转和抵押自由来落实宅基地使用权的财产价值，也提高土地流转效率ADDINNE.Ref.{29D00ECC-9499-4930-9E44-79D9667630CB}[6]。三、认定农村房屋买卖合同无效的法律后果在阅读2018年至2020年福建省关于农村房屋买卖合同效力认定的裁判文书发现，纠纷发生的原因一般是买受人居住多年的涉案房屋被安排拆迁，出卖人要分享由此带来的巨额拆迁利益而提出认定合同无效。当农村房屋买卖合同被认定无效时，其法律后果的承担，各地审判实务也出现较大的差异。合同被判定无效，即合同自始不存在法律上的约束力，当事人不能就合同内容进行实际上的履行，也因合同无效不需要承担违约责任。由于我国目前尚未制定农村房屋买卖合同专门的法律法规，并且对于该类合同无效后的处理也未有明确的规定。因此，依据《合同法》第五十八条和《民法总则》第一百五十七条对于一般合同的无效处理的规定，当农村买卖合同被判定无效后，采取返还财产、折价补偿以及损害赔偿。但农村房屋买卖纠纷一般是发生房屋已转让多年且拆迁等巨额经济利益事件发生时，因此还需要针对房屋增值利益进行合理的分配。本文采样的裁判文书大多仅止于双方返还已取得财产，对于当事人提出赔偿等诉求，法庭由于当事人举证不足、程序受限等原因未能很好地完成合同无效后的处理。为了更好地将返还财产、折价补偿以及损害赔偿落实到农村房屋买卖合同无效后的处理中来，需要我们理论结合实践进一步分析。（一）合同无效后房屋、购房款的处理当农村房屋买卖合同被判定无效后，通常会出现三种情形。第一，相互返还房屋及购房款，即将该无效的农村房屋买卖合同所产生结果恢复到订立之前的状态。学界通说认为返还财产请求权系物上请求权，这是由于合同被认定无效，物权变动所依据的合同基础消灭，由此产生债权债务关系消失，自然产生物权变动的回转ADDINNE.Ref.{28B2DA2F-7C63-4CD4-AA3B-24566CB108C0}[7]。换句话说，买受人取得房屋所有权的基础在合同无效后消失，因此返还当时所购买的房屋范围以达到恢复原状的效果，而该无效合同订立时所产生的影响应当在买受人取得订立合同时所支付的购房款时才能完全被消除。第二，不能返还财产。不能返还财产的情形主要由以下三种：买受人生活拮据而涉案房屋是其唯一居所、涉案房屋已被拆迁以及涉案房屋已被违章拆除。第三，没有必要返还，即虽然涉案房屋存在，但对于一方或双方当事人而言，相互返还财产会造成一定的损失以及资源浪费，不利于保护当事人的利益。对于不能或没有必要返还财产的情形，一般采用折价赔偿的方式来代替返还。（二）合同无效后双方责任及损失赔偿的确定1.合同无效后双方责任的认定司法实务中的农村房屋买卖合同被确认无效后，如果当事人双方过错责任程度难以确认时，大多法院的做法是将责任进行“三七分”，即买受人承担百分之三十的过错责任，出卖人则承受百分之七十的过错责任。并且学界也有认为应当将司法裁判意见统一起来的观点，将“三七分”的责任比例运用到农村买卖合同无效后确认双方过错责任中。这是由于双方当事人对于“农村房屋不能进行买卖”都应当存在清晰的认识，并且一般情况下是由出卖人在合同订立后向法院提起诉讼，因此出卖人在违反合同约定的前提下对合同无效应当承担主要责任。但笔者认为，这种做法会将法官的自由裁量权约束起来，不能最大限度地保障当事人的合法权益。在实务审判过程中，应当根据农村房屋买卖合同中具体案情个性来划分双方当事人的过错责任，存在较重过错的一方当事人所应承担的责任应当重于另一方，至少分配到百分之七十的责任，甚者乃至百分之八十。若双方的过错责任相当，基于公平原则的基础上，各自承担相对对等的责任，损失赔偿的认定也需根据双方的责任分配来进行调整。笔者认为，对于双方责任具体分配应当基于通说的比例上结合以下因素进行综合地分析：第一，双方当事人对农村房屋进行买卖的原因。主要是从买受人方面来分析，以用于自己居住为目的购买农村房屋的责任较小；以投资或是出租为目的购买的，买受人的责任较大。第二，购买农村房屋的时间。购买时间较早的，距今时间间隔越长的，买受人对出卖人的信赖程度越高，合同认定无效后所需承担的成本越高，买受人的责任越小；反之，购买时间距今间隔越短的，买受人的责任越大。第三，针对形式要求和政策因素。形式上的规范性越强，越符合政策上的要求，则买受人的责任越小；反之，出卖人的责任越大ADDINNE.Ref.{FCADF80D-BCE7-4D65-B86F-2B26C76CC7A4}[8]。2.合同无效后损失赔偿性质的界定根据学界上的通说观点认为，在农村房屋合同订立后出卖人为获得拆迁所带来的巨额补偿而违背该合同依据的诚实信用原则所产生的义务，从而需要其承担由买受人遭受损失所产生的损害赔偿责任，由此认定农村房屋买卖合同无效后损害赔偿的性质属于缔约过失责任，出卖人需要承担的赔偿范围属于信赖利益。期待利益是与期待利益相区别的概念，其是指在合同有效的情形中违约方所应当承担的损失赔偿范围，目的是使被违约方获得合同正常且适当履行过程中能够取得的利益。因此一般情形下，信赖利益会小于期待利益。但司法实践中，法官会要求出卖人向买受人支付购房后买受人对房屋投入的装修、修缮或者扩建等价值以及现有的房屋升值、房屋地段增值等补偿款。3.合同无效后的损失赔偿范围的确定（1）关于拆迁利益的分配对于出卖人而言，向法院提起诉讼的主要目的在于涉案房屋的拆迁利益，但农村房屋买卖合同被判定无效后，房屋的权属发生回转，若房屋所带来的拆迁利益全数归于出卖人，则会造成双方的利益失衡，并且会造成社会诚信危机。因而，笔者认为结合双方当事人的的过错责任予以合理的分配。在实践中拆迁利益一般可分为四个部分，分别是拆迁后的安置房、对宅基地的区位补偿、对涉案的房屋及房屋附属设施等添付物的补偿以及对积极配合搬迁的奖励。首先，对拆迁安置房的分配。在审判实践中，法院将拆迁户的安置房分配给出卖人，笔者赞成这一处理方式，这是因为具有一定的身份专属性的拆迁后安置房是针对本村集体经济组织成员的一项补偿，虽然这对于以居住为目的购买农村房屋的买受人存在一定程度上的不合理，但原则上应当将其分配给属于本集体经济组织的出卖人，笔者认为法院可以结合买受人的实际经济情况要求出卖人在取得安置房后对买受人予以补偿。其次，对宅基地的区位补偿的分配。在审判实践中，法院一般会将百分之六十五至七十的区位补偿分配给买受人，则出卖人所取得的比例则是百分之三十五至三十。笔者认为这一比例分配是合理的，因为在合同无效后，买受人不仅失去了对涉案房屋的占有和使用，也无法拥有房屋的增值利益，其所遭受的损失较大。并且通常是由于出卖人违反诚实信用原则所引起的合同纠纷，出卖人占有较大的过错比例，所分配到的区位补偿比例应当较少。接下来是关于房屋及房屋附属设施等添付物补偿的处理。法院会根据财物能否返还来确定补偿款的分配比例，但笔者认为，在买卖合同订立后，涉案房屋的实际居住人已变更为买受人，并且房屋也基于买受人的生产生活要求进行相对的修缮处理，因此应当将这一部分的补偿款分配给买受人。最后，积极搬迁的奖励的分配。有部分法院将该笔补偿款按照三七比例分给出卖人和买受人，但笔者认为该笔款项是针对房屋的实际居住人设立的，因此应当分配给买受人。（2）关于涉案房屋添付物的处理当其取得农村房屋所有权后，基于生产生活的需要，买受人会对房屋进行一定程度上的装修，有的甚至会对原有的房屋进行拆后重建或是在原有房屋基础上增加一些新设施。那么，这些处理都会使得原有的房屋价值有所变化。当农村房屋买卖合同无效时，房屋所有权回到出卖人手中，但房屋中添付物是由买受人支付相应价款取得的，应当由买受人对其享有权益。一般来说，添付物与房屋已形成了不可分离的状态，即使将房屋的装修拆掉或是将新建房屋拆除，其原有的价值会造成不可挽回的损失，这将造成买受人的合法权益无法得到保障的局面。因此，在法院判决中一般会要求买受人将房屋中现存的添付物作为房屋整体中的一部分返还给出卖人，再由出卖人以折价补偿的方式将添付物现有的利益返还给买受人。（3）总结在土地升值、房价上涨巨额拆迁利益出现的如今，出卖人仅需返还相对较少的价款，就可以获得丰厚的拆迁补偿款，这显然不符合诚实信用原则。合同和合同协商是体现信赖主体的信赖意识的凭证。法官应当将合同内容中针对双方当事人权利义务的分配条款作为裁判的参考依据之一。如果双方在缔约合同的过程中，买受人因出卖人所做出的如承认等此类行为而产生信赖并同意签订合同，后续也因此类行为而支付装修费、添附物等一定的成本的情况下，出卖人应当承担较大比重的缔约过失责任。若出卖人在合同作出了积极帮助买受人取得房屋相应部分产权的或产权证书的等以此类似的承诺，应当认为这一类表述很大程度上增加了买受人对出卖人的信赖，出卖人应当对此承担较