小议物业公司处理违章搭建的难处并几点建议

小议物业公司处理违章搭建的难处并几点建议

谁给物业公司一个后盾

说起处理“违章搭建”，物业公司的工作人员纷纷表示十分有难度。而在人民普遍住房条件日益改善、生活水准日益提高的今天，即使住在老宅中的人们也希望自己的居住能相对更舒适、更宽敞一些，生活质量更高一些，于是小搭小弄似乎再所难免。就拿某区物业公司所管理的公房来说，在人口密度如此集中的地方竟然有如此多的违章搭建，对直接处理此事的物业公司来说不啻是一个挑战。然而更让物业头痛的是，自己所担负的职责如此重大，然而所具的权利却相当有限。物业虽然承担了城市管理的职责，但是却并不具备城市管理的一些权利，譬如执法权。在处理违章搭建的过程中，物业的活动范围十分有限，以下是物业公司处理违章的职责范围：

一.上门劝阻，宣传有关法律、法规、政策，令其自行拆除。

二.劝说不听后，上门拍照取证，勾画构造图。

三.找搭建人询问笔录。

四.发通知书面告知，三天以内自行整改。

其中第三条询问笔录时，还必须有两名城市管理行政人员到场，物业人员无权单独询问笔录。

如果三天之内搭建人不进行整改的话，物业公司就将一系列材料申报到城管中队，由城管中队呈报城管局局，进一步处理此事。物业公司的任务似乎暂时到此为止了，然而事实远非如此。职责到此为止，权限到此为止，然而所担负的责任、处理事情的难度却远远超过此，物业公司处理违章搭建的种种难处便在其间了。

一、与居民息息相关，物业难避利害。物业公司在投送好材料之后尽管已经做完了自己职责范围之内的工作，却往往必须全程关注每一起案例。这是因为物业与居民可谓息息相关，居民有任何的不满或者投诉第一个要找的对象便是物业。

在物业部门递交材料以后，应该由行政部门继续处理此类案例，然而行政部门处理案件需要讲究一系列程序，故要花去许多时间在走程序之上。但是居民并不一定了解这类情况，他们只知道他们举报的违章搭建至尽没有人来拆除，物业在劝阻拍照之后再也没有任何作为。事实上，这是因为很多居民对物业的概念还停留在从前房管所的印象之上，认为房管所拆除一个违章搭建只要申请一张执法证便可以进行，然而物业早已没有了执法权。但是居民往往会认为物业办事不力，这样大大损害了物业的形象，不利于物业部门以后的工作。有一些居民会以此为借口不交房租，或者有一些居民干脆也乘机搞一个违章搭建。对于这类情况，物业真是有苦难言，为了避免更多的违章搭建出现，为了树立物业的形象，更为了物业自身的生存，物业公司往往在处理违章搭建的案件中由最不起眼的角色成为最卖力的角色。

二、行政步骤缓慢，物业望眼欲穿。在处理违章搭建案例过程中，真正能对违章搭建行使权利的是行政部门，如城管大队，城管大队则直接拥有强制执行权。

尽管有些违章搭建在得到法院强制执行的裁决之后，的确得到了有效的整治。但有关部门似乎更应该考虑如何在走冗长的行政程序过程中，对违章搭建进行有效的监管。不少违章搭建在上报时还呈一个初胚，但由于案子到走行政程序的阶段，居民觉得似乎没什么动静，以为此事已搁置下来，于是便又继续动工。等到一个程序走完，居民的违章也真正搭建好了，那个时候再拆除，无怪一些居民动怒、拼命的事件会发生。而另一些居民在看到此户居民的违章搭建在短时间内并没有收到什么冲击，以为可以相安无事，以为物业只是吓唬吓唬人的，于是便也效仿着搭起了违章建筑，这下一个违章搭建还没拆掉，一片违章搭建倒又蜂拥而至了。

当然在处理违章搭建的具体操作中，物业人员还会感受到各种各样的难处，例如，遇到一些较有权势的居民家违章搭建该如何处理；遇到一些行政部门相互推诿责任该如何处理等等。这里不一一赘述，只相应地再提出几点建议。

一、物业人员要更提高自身工作素养，尽量将违章搭建扼杀于萌芽状态。我们知道违章搭建并非一朝一夕就能完成，其搭建的原材料也不可能置于家中，而肯定是置于露天。因此，在违章搭建的伊始，完全可能被发现并被立即制止。这就需要物业人员提高自身的素养，锻炼较强的职业敏感。当然有些物业小区人员精简，工作人员不可能成天巡视街坊，这就需要物业公司联合好居委会等一些更为基层的组织，一有情况及时汇报。

在发现违章搭建，上门进行劝阻时，物业人员要注意方式方法，多多宣传法规政策，把不及时拆除违章搭建的严重后果性跟居民交代清楚，尽量将违章搭建扼杀于萌芽状态。要知道虽是违章搭建，也是耗费居民心血与金钱的，等到成型以后再发现再拆除，无疑大大增加了工作的难度。

而在准备材料时，物业公司也要遵照程序，不可遗漏，仔细应付。一旦被房产办事处以材料有缺的借口而退回，岂非自己耽误宝贵的时间？同时物业人员还必须吃透法规，尽可能在现有法规基础上把握各个行政部门的职责范围，准确地投递材料，减少不必要的时间的消耗。

二、希望上级有关部门能进一步完善法规，分清职责，弥补缺漏。实践证明，如果对同一行为不同的法规都有所规范，并由不同的行政管理部门去执行，其结果，要么是发生法权争执，要么是互相推诿，执法效果往往不好。”对于物业管理部门来说，上级法规的混乱，执法部门的相互推诿将给物业的工作带来极大的困难。而物业部门本身也急需要一部清晰的法规来明确在拆违过程的费用的摊派与清算。

三、希望行政部门的办事效率提高，尽可能快速地解决违章搭建问题。如果说要走行政诉讼这条道路来解决违章搭建问题，一系列繁复的程序是必不可少的话，那么行政部门是否可以尽量减少人为的拖沓与耽搁。拥有强制执行权的城管大队可以处理事情这样火速.城管首先对于违章建筑、施工的定义、认定，都有相关法律法规。对于违章建筑，判定相对容易，违章施工就相对复杂一些。

一般常见的违章施工：

1.擅自开工；2.乱拉电线，私自增加线路负荷或超负荷用电；3.擅自改动燃气线路，安装燃气用具；改动上下水、电线（开关盒）；4.空调机不按指定位置安装；5.随意改变窗台、窗框、玻璃、阳台、护栏颜色和格调；6.随意改变阳台功能，随意封阳台，装防盗门、网；随意拆掉阳台配重墙；7.随意拆改墙体，在承重墙、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽；8.私自开凿楼面层，破坏防水层；堵塞地漏和排水管；9.擅自占用公共通道、天台、屋面；擅自在室外加装灯、牌、广告等；10.擅自移动消防设施；擅自动火作业；大型建筑不按规定配置灭火器材；11.铺装过重的地板材料；12.随意丢弃装修垃圾，利用公共部位、场地加工装修材料；13.随意用电梯运送装修材料；14.不办理施工证，不遵守物业区域内治安管理规定；不按时间施工，制造噪音;15.破坏公共绿篱、绿地；16.随意安装太阳能设备等。

对于违章建筑很多违章业主不以为然，要么说"我干扰谁啊，我自己家搭建,又没抢邻居家地方"，要么说"人家都这么做了，我为啥就不能"等等，诸如此类，都觉得自己非常有理，但其实不然。

先说违章建筑-阳光房。很多住顶楼的业主都会说，这么一大片平台，不搭设一个阳光房，多浪费啊。我也不搭很高，不会影响邻居采光；再一个，是在我家阳台，又不是公有面积，更加不会扰民啦。

对此，大致有两方面的解读。1.景观方面。

一个小区的设计，不是单单一间房，一栋楼，一条路，来进行设计的。开发商请了专业的人员进行全盘设计、考量。这些专业设计的主题，也是当年吸引业主购买的主要动力。所以，顶楼追加的阳光房，单独看起来是增加面积，

增加了公用。但总体看起来，就觉得是狗尾续貂，如癣如疖。

有些时候，房屋销售人员会把露天改造阳光房作为卖点，这也是事实，但这不能成为业主自行搭建的借口。

2.安全方面。

搭建阳光房要加那么多架子、玻璃，凭空增加了楼体的承重，对于高层来说，房屋在设计时出于安全考虑都会设计高度极限，居民在楼顶私自搭建则会增加建筑高度，同样也增加了房屋的危险性。

有些居民在私搭建时甚至改变了墙体位置，对房屋作了结构性的改变，存在很大的安全隐患。玻璃房采光条件特别好，如果在屋内有一些易燃物，火灾的隐患同时也增加了。

像阳光房这样的违章建筑肯定没有经过验收，质量再过关，一旦遇到灾害性天气，安全根本无法保障。再则,遇到风雨天气，一些私自搭建的雨棚、架子等等会造成噪音，影响其它居民正常休息。

再说违章施工-敲墙。很多住敲了的业主都会说，"我敲我家的墙，和你家没干系啊",或是"我只是挪了墙，又不是拆掉，有什么关系。"

对此，大致也有两方面的解读。

1.改造的墙体为非承重墙。

非承重墙是指不承受上部楼层荷载的后砌墙体，只起分隔空间的作用，在施工图上为中空墙体，属于建筑非结构构件，对结构安全性影响较小。

其实“非承重墙并非不承重，其含义仅仅是相对于承重墙而言。”非承重墙是次要的承重构件，但同时也是承重墙非常重要的支撑部位。

非承重墙不等于可拆除

因为，从实际情况来看，非承重墙至少要承受来自两个部分的重量：一部分是墙体的自重，以目前通常所见的6至7层的多层住宅为例，底层住宅的非承重墙总共要承受上面五层墙体的重量;另一部分，从设计上讲，非承重墙还属于抗震墙的范畴，一旦发生地震，非承重墙将和承重墙一起承受地震对房屋造成的破坏力。

所以，在一幢楼房中，若个别家庭拆除非承重墙或在墙上打个门或窗户，对结构会造成影响。若是整幢楼的住户都随意拆改非承重墙体，将大大缩短楼房的使用年限。

2.改造的墙体为承重墙。

承重墙指支撑着上部楼层重量的墙体，在工程图上为黑色墙体，打掉会破坏整个建筑结构。

上海的《上海市住宅物业管理规定》中第四十一条规定：“违反本规定第二十六条第一项规定，损坏房屋承重结构的，由区（县）房地产管理部门责令立即改正，恢复原状，可处一万元以上十万元以下的罚款；情节严重的，可处十万元以上二十万元以下的罚款。”

按照此规定，破坏承重墙，不但必须恢复，而且还可能被处以高达20万的罚款。所以，承重墙是万万动不得的。

承重墙是经过科学计算的，如果在承重墙上打孔装修，都会影响地基的稳定性。所以说，即使更改了承重墙体为空调预留的小小空洞，也会都会被算作是违章施工。

-------------------------------------------------------------------------为了小区的美丽，大家的安全，所有业主都应该监督并自管。但总有些业主抱有侥幸心理。反正没人管我就建吧，我就砸吧。

所以从一个小区的违章建筑程度，可以反观物业管理，从一个小区的违章施工，可以反观业主的责任观.

小区业主开始装修时，都会签一份装修合约，缴纳装修违约金，签署小区公约。所有小区公约都会规定不能搭建违章建筑，违章施工的鞥条款。

如果物业管理专业、到位，就从根本上杜绝了违章建筑、施工的产生。

前业委会对物业监管不利，物业本身管理水准不够，导致目前小区内的违章情况愈演愈烈。

而小区业主，也从最开始第一批业主开始大换血，很多都是二手房，有甚者是三手房四收房。

这时候就又会出现这样的问题，因为我买的是二手房，那么原有的违章建筑、施工是不是也要算到我头上呢？

结论很浅显，当然算你的。

举个简单的例子。你买了辆二手车，原来的车主改装了车灯，灯改为了氙气大灯超过了国家的流明标准。此时你去年检验车，被勒令拆除违规灯具，并罚款，你会和车管所说，这是以前的车主改装的，和你没关系吗？

同理，发现有违章建筑的房屋，买卖时，都应该让原房主出具违章建筑的《建筑许可证》。而有违章建筑没有相关许可证的买卖合同，属于无效行为。

根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城乡规划法》的规定，如果未经有关部门颁发施工许可证，擅自施工建筑的