房屋租赁合同纠纷案（13篇）

房屋租赁合同纠纷案（实用13篇）租赁合同是租赁交易中合法合规的凭证，对双方严格履行约定起到约束作用。假如你是第一次起草租赁合同，以下的范文可以作为你的参考策略。

房屋租赁合同纠纷

乡、村庄规划区内的房屋。

纠纷案件，可以参照本说明处理。但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本说明。

【解读】本条系关于本司法说明适用范围的规定。

本说明只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本说明。城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有还是集体全部，均适用本说明，实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋租赁行为在本说明调整范围之内。

依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本说明。

关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本说明。

【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可证或者未根据建设工程规划许可证的规定建设的房屋，详细包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。

否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同的效力会得以补正。此处“一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。

租赁期限超过临时建筑的运用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长运用期限的，人民法院应当认定延长运用期限内的租赁期间有效。

【解读】临时建筑是指在城镇规划区内，依据形势的客观须要，经建设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建设工程规划许可证记载的运用期限、范围、用途内，建立的供临时运用的建筑物。

未取得建设工程规划许可证或者未根据建设工程规划许可证规定建设的房屋，在性质上均属于标的物违法，相应的房屋租赁合同无效。对于租赁期限超过临时建筑的运用期限，超过部分无效，合同其他内容的效力不受影响。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

【解读】我国城市房屋租赁实行登记备案制度，《城市房地产管理法》对此有明确规定，但属于管理性规定，并非效力性强制性规定，不能作为房屋租赁合同的生效条件，故房屋租赁合同未登记备案的，其有效性不受影响。

若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，则以约定为准，未办理登记备案手续的，合同无效。但一方履行了合同主要义务且对方接受的状况下，视为当事人以履行合同主要义务的行为，变更了以办理登记备案手续未合同生效要件的合同约定，此时，即使未办理登记备案手续，合同仍为有效。

当事人恳求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法说明第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

【解读】根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效的法律后果为返回财产、赔偿损失，该规定同样适用于房屋租赁合同无效的场合。参照合同约定的租金标准支付房屋占有运用费，属于返还原物的范畴。合同无效的损失赔偿在性质上属于缔约过失责任，赔偿范围限于信任利益。即合同双方为缔约进行合理的接触，当事人一方因对方的行为产生信任，一方由于信任而支出肯定的成本，主要包括用于缔约的合理费用和打算履约所支出的合理费用，此外还包括丢失与第三人另订立合同的机会所产生的损失，后者由于举证较为困难，实践中很难得到支持。

由于房屋租赁合同管的特别性，损失赔偿的争议主要集中在装饰装修或者改建扩建费用上，对此，本说明都有明确规定。

(一)已经合法占有租赁房屋的;。

(二)已经办理登记备案手续的;。

(三)合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人恳求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。

【解读】本条规定了“一房数租”的处理原则，在数份合同均有效的前提下，根据如下依次确定履行合同的承租人：(1)已经合法占有租赁房屋的，承租人通过强占、欺瞒等非法手段占有租赁房屋的，不在此列;(2)已经办理登记备案手续的，房屋租赁登记备案手续虽不影响合同效力，但可享受优先履约权;(3)合同成立在先的，即合同成立时间在先，推断标准是双方当事人签字或者盖章的时间，更严格地说，是当事人中最终签字盖章的时间。

“一房数租”时，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的无法实现为由要求解除合同，并赔偿损失。

第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予复原原状，出租人恳求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法其次百一十九条的规定处理。

【解读】综合《合同法》关于房屋租赁合同的相关规定，出租人享有法定解除权的情形如下：(1)因不行抗力致使合同不能接着履行的;(2)承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予复原原状的;(3)承租人未经出租人同意转租的;(4)承租人无正值理由未支付租金或拖延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付，承租人逾期支付的;(5)承租人未根据约定的方法或者租赁房屋的性质运用租赁房屋，致使租赁物受到损失的;(6)不定期租赁，出租人有权随时解除合同。

出租人作为房屋全部权人，当房屋因承租人擅自变更主体和承重结构或扩建受到损害时，出租人有权随时要求承租人复原原状，不受任何期限限制。但当出租人行使本条规定的解除权时，必需在“合理期限”内要求承租人复原原状，承租人在此期限内不予复原的，出租人方可解除合同。

实践中出租人行使解除权的方式有两种，一是出租人干脆通知承租人解除合同，通知到达承租人即产生合同解除的法律效果，假如承租人对此有异议，可以起诉要求确认合同解除无效;二是向法院起诉，恳求解除合同。

对于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下两种通知方式：一是，承租人未经出租人同意变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，出租人告知承租人必需在肯定期限内复原原状，承租人在此合理期限内不予复原的，出租人通知承租人解除合同;二是，出租人向承租人发出通知，要求其在肯定期限内复原原状，同时载明假如不再此期限内复原原状，合同即自动解除。

(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;。

(二)租赁房屋权属有争议的;。

(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋运用条件强制性规定状况的。

【解读】综合《合同法》的相关规定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不行抗力致使不能实现合同目的的;(2)出租人未按约定交付房屋，经承租人催告在合理期限内仍拒不交付房屋的;(3)因不行规责于承租人的事由致使租赁物部分或全部毁损、灭失，致使合同目的不能实现的;(4)不定期租赁，承租人有权随时解除合同;(5)租赁物危及承租人平安或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍有权随时解除合同;(6)司法机关或者行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不能运用的;(7)租赁房屋权属有争议导致承租人不能运用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律关于房屋运用条件的强制性规定并导致承租人不能运用的;(9)一房数租之有效合同不能实际履行的。

在出现租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封、权属有争议，或者具有违反法律、行政法规(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)关于房屋运用条件强制性规定状况任何一种情形时，承租人的合同解除权并非随意的，还须具备一个必要前提，即该情形的出现导致“租赁房屋无法运用”。所谓“无法运用”是指无法根据租赁房屋的约定用途运用，或者无法根据租赁房屋的性质运用。

司法机关对房屋的查封，实务中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不仅其处分权受到限制，而且丢失了运用、管理权，权利人只有妥当保管的义务;而“活封”则相反，房屋被查封后，权利人仍享有对房屋的运用、管理和收益权，仅处分权受限。实践中，租赁房屋被查封，假如是由于出租人的缘由，承租人在要求解除合同的同时也可要求出租人赔偿损失;假如是由于承租人的缘由，出租人因此遭遇损失的，出租人除了可以提起反诉要求承租人赔偿损失以外，也可另行起诉要求承租人赔偿损失。

当租赁房屋的权属存在争议时，意味着出租人可能不是房屋的全部权人，假如出租人最终被确认为房屋的全部权人，则房屋租赁合同有效;假如出租人最终被确认不是房屋的全部权人，则构成无权处分，该租赁合同属效力待定合同。

已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人全部;不同意利用的，由双方各自根据导致合同无效的过错分担现值损失。

【解读】根据装饰装修物与租赁房屋的结合程度有可分别(即未形成附合)和不行分别(即形成附合)两种形态。装饰装修物已与房屋结合在一起形成接着性和固定性的，非毁损不行分别或者虽可分别但花费巨大，可以认定形成附合，例如铺设地板砖、吊设天花板、墙壁粉刷油漆等;装饰装修物与房屋未完全结合尚未达到不行分别状态，则不能认定形成附合，如安装空调、电梯、太阳能热水器、抽油烟机等。

根据添附理论，对于未形成附合的装饰装修物，全部权仍归承租人，房屋租赁无效时，由承租人拆除取回，出租人想要留用，应当支付相应对价，承租人拆除过程中造成房屋损坏的应复原原状。对于形成附合的装饰装修物，在出租人同意利用的前提下，可折价归承租人全部;出租人不同意利用的，由双方各自根据导致合同无效的过错分担现值损失。

在房屋租赁合同中，承租人对租赁房屋的装饰装修按其性质可分为两类：一是经出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后却未表示反对，且符合租赁合同约定用途而为的装饰装修，属善意添附;二是未经出租人同意或虽经出租人同意但超出合同约定用途的合理范围擅自进行的装饰装修，属恶意添附。对于恶意添附，不论房屋租赁合同是否有效，原则上均不应予以折价补偿，装饰装修损失由承租人自行担当。

装饰装修物的现值损失，是指附合装饰装修物在房屋租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值，应按承租人已运用房屋的时间予以折旧，不能根据租赁期限进行分摊。

实践中，在处理无效房屋租赁合同涉及的装饰装修物纠纷时，应依据出租人的须要程度和可利用价值，结合过错责任原则，分别对待：(1)属出租人过错的，由出租人补偿承租人的装饰装修损失。对于未形成附合的，损失主要包括装饰装修物的折旧费用、拆除费用、复原原状费用及承租人因租赁合同无效而受到的其他损失;对于形附合的，该损失是租赁合同无效时装饰装修物尚存在的价值，即现值。(2)属承租人过错的，由承租人自行担当装饰装修损失，并由承租人赔偿承租人因租赁合同无效受到的其他损失。(3)属双方共同过错的，应由双方当事人按过错责任分担装饰装修现值损失。

【解读】适用本条的前提条件有三：(1)承租人经出租人同意装饰装修，即善意添附;(2)租赁期间届满或者合同解除，合同无效不在此列;(3)装饰装修未形成附合。

适用本条的留意事项：(1)承租人可以对未形成附合的装饰装修物进行拆除，且不以出租人同意为必要条件;(2)承租人在拆除装饰装修物时，必需尽到必要的留意义务，不得对房屋造成毁损，否则应复原原状或赔偿损失;(3)当事人对未形成附合的装饰装修物另有约定的，应依照意思自治原则从其约定。

(四)因不行归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据公允原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

【解读】本条与第十条相对应，规定了合同解除时，对于形成附合的装饰装修物的处理规则：

(1)因出租人违约导致合同解除，承租人无法根据约定的租赁期限运用房屋，也就不能完全享用附合的装饰装修物价值，承租人有权要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修物残值损失。

(2)因承租人违约导致合同解除，承租人应自行担当剩余租赁期内装饰装修物残值的损失，但出租人同意利用装饰装修的，应予适当补偿，补偿标准参照剩余租赁期内装饰装修物残值。

(3)因当事人双方违约导致合同解除，对于出租人同意利用的，将剩余租赁期内装饰装修残值减去出租人同意补偿的部分的剩余价值，由出租人和承租人根据各自的过错程度分担;对于出租人不同意利用的，则按剩余租赁期内装饰装修残值，由双方根据各自的过错程度分担。

(4)因不行归责于当事人双方的缘由导致合同解除，根据公允责任原则，由双方共同分担，一般为平均分担。

所谓“剩余租赁期内装饰装修物残值”，是指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同，附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存在的价值。计算残值的方法是根据租赁期限，将装饰装修费用平均分摊，从而得出合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修费用价值。若双方对装饰装修投资数额无法达成一样，可托付特地的鉴定机构进行鉴定。

【解读】承租人要对租赁房屋进行装饰装修，必需经过出租人同意。“同意”分为明示和默示，明示有书面、口头、电话等表现形式，对此由承租人负举证责任;假如出租人虽未对装饰装修事宜明示同意，但其行为已经表明其已同意装饰装修的，则可干脆认定出租人对装饰装修已经默示同意。

对于经出租人同意的装饰装修，租赁期间届满时，承租人可在不损害出租人合法权益的前提下拆除并取回未形成附合的装饰装修物，对于已经形成附合的装饰装修物，承租人无权要求出租人予以补偿，出租人亦无权要求承租人复原原状或赔偿损失，但双方另有约定的除外。

【解读】房屋租赁合同无效、被撤销时，出租人有权要求承租人将房屋返还并复原原状，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建的，其有义务将装饰装修物、扩建物拆除后返还房屋给出租人，拆除过程中造成房屋损失的，应担当赔偿责任。

在房屋租赁合同解除场合，若因出租人违约导致合同解除的，虽承租人未经出租人同意的装饰装修、扩建行为构成违约，但出租人的违约行为更为严峻，承租人可以双方违约为由作为减轻赔偿责任的抗辩;若因承租人违约导致合同解除的，出租人不仅可依据本条要求承租人复原原状或赔偿损失，同时也可要求承租人赔偿合同解除给其造成的损失;双方合意解除合同，且未对合同解除后装饰装修、扩建费用的担当有约定的，出租人仍可要求承租人复原原状、赔偿损失。

(一)办理合法建设手续的，扩建立价费用由出租人负担;。

(二)未办理合法建设手续的，扩建立价费用由双方根据过错分担。

【解读】所谓扩建，是指在原有建筑基础上加以扩充的建设项目，一般通过加高、加层等建筑方式形成，本质上仍属于房屋建筑活动，根据《城乡规划法》的相关规定，扩建应办理建设工程规划许可证。

(3)若系双方过错所致，则由双方根据各自的过错程度分别担当;(4)若双方均无过错，则按公允原则，由双方分担。

房屋租赁合同解除场合，经出租人同意的扩建费用可做如下处理：(1)因出租人违约导致合同解除的，若办理合法扩建手续，则扩建费用由出租人担当;若未办理合法手续，则应由双方按各自的过错程度分别担当。(2)因承租人违约导致合同解除的，若办理合法手续，则出租人仍应负担相应的扩建费用，但可以承租人违约为由恳求削减扩建费用的负担;若未办理合法手续，则出租人可以承租人违约、自己并无受益等为由，主见不担当扩建费用。(3)因双方违约导致合同解除的，若办理合法手续，则应由出租人担当扩建费用，但可以适当削减;若未办理合法手续，则由双方根据过错程度各自承当相应的扩建费用。(4)因不行归责于双方缘由导致合同解除的，若办理合法扩建手续，则由出租人担当扩建费用，否则，由双方根据过错担当分别担当。

关于扩建立价费用的计算，最高院主见采纳工程造价费用支出法，即以扩建时，承租人实际支付的工程造价费用作为扩建费用。

【解读】适用本条应留意如下几个问题：

(1)群租，可分为自主群租和他主群租两种，自主群租即房屋全部人将房屋出资给多个承租人，他主群租一般表现为房屋中介与“二房东”将房屋出租给多个承租人，后者属于本条属于的转租行为。

(2)再转租、多手转租行为符合转租的法律特征，应适用本条规定。

因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参与诉讼。

【解读】《合同法》第224条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。为督促出租人刚好行使合同解除权，维护交易的稳定性，本条将出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，推定为出租人同意转租。该6个月期限的性质为除斥期间，不适用诉讼时效关于中断与中止、延长的规定。

承租人未经出租人同意的转租行为，在效力上属无效行为，出租人既可起诉要求确认转租合同无效，亦可行使合同解除权。出租人解除合同后，承租人丢失租赁权，转租合同也因其赖以存在的基础不复存在而归于终止，善意的次承租人(订立转租合同时不知道也不应当知道承租人未经出租人同意转租)可以要求承租人赔偿损失。

在房屋租赁合同被解除或被认定无效情形下，都涉及房屋的返还问题，此时，案件的处理结果必定与次承租人具有法律上的利害关系，当次承租人对租赁房屋进行装饰装修或者扩建，则此承租人对诉讼标的享有独立的恳求权。因此，本条规定在房屋租赁合同纠纷案件中，次承租人具有第三人的诉讼地位，既可以是具有独立恳求权的第三人，也可以是无独立恳求权的第三人。

承租人未经出租人同意转租，其向次承租人收取的租金不构成不当得利。在出租人与承租人的房屋租赁法律关系中，出租人以租金为对价将租赁物交于承租人占有、运用、收益，其收益已经确定而不能再对租赁物进行运用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其运用、收益的变形形式，无论其收取多少，出租人的租金并不因此而受到损害，故不能因为承租人因转租而获益就认为损害了出租人的利益，承租人收取租金不符合不当得利的构成要件。

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

【解读】《合同法》第227条规定，承租人无正值理由不支付或拖延支付租金的，出租人经催告后可以解除合同。在转租合同有效的场合，若出租人因承租人不支付或拖延支付租金而行使合同解除权时，次承租人可以代偿恳求权抗辩出租人的合同解除权。在转租合同无效的场合，如转租合同未经出租人同意，次承租人无代偿恳求权。

次承租人代出租人支付租金与违约金后，对承租人享有两种权利，一是对于承租人的追偿权，二是对于其支付的租金和违约金可以和转租合同中其应支付的租金相折抵。

【解读】房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除的情形下，承租人应将房屋返还出租人，但实际占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租赁关系终止时，即不再拥有占有、运用租赁房屋的合法依据，从而构成对出租人全部的租赁房屋的无权占有，出租人有权向次承租人主见返还房屋，同时，出租人亦有权向次承租人主见逾期腾期间的占有运用费。

【解读】《合同法》第234条规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以根据原租赁合同租赁房屋。本条司法说明将前述规定中的“共同居住”扩大为“共同经营”，包括个体工商户和个人合伙。对于承租人租赁房屋用于以个体工商户或个人合伙方式从事经营活动的，若承租人在租赁期间死亡(包括宣告死亡、宣告失踪)，共同经营人或者其他合伙人可以概括继受原租赁合同的权利和义务，该共同经营人或合伙人取代承租人在原合同中的地位，成为新的承租人。

正确适用本条司法说明，涉及到个人合伙的认定。认定个人合伙，首先要依据合伙协议;没有合伙协议且未办理工商登记手续的，只要具备合伙条件(共同出资、共同参加经营、共担风险、共享收益)，并有两个以上无利害关系人证明合伙人之间存在口头合伙协议的，也可认定为个人合伙。

(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生全部权变动的;。

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

【解读】本条系“买卖不破租赁”及其适用例外的规定。

《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生全部权变动的，不影响租赁合同的效力，即所谓的“买卖不破租赁”原则，若无法定或约定的除外情形，该原则即应被适用。

抵押期间，抵押人将抵押物出租，此时在同一标的物上抵押权与租赁权并存，抵押权更注意标的物的交换价值，而租赁权则更注意标的物的运用价值，二者并不冲突。但由于抵押权设定在先，因而具有优先效力，此后成立的租赁权不得损害抵押权，抵押权实现发生全部权的变动后，受让人不受租赁合同的约束，即先抵押后出租不适用“买卖不破租赁”原则。但先出租后抵押的房屋发生全部权变动的，仍应适用“买卖不破租赁”原则。

涉及到法院依法查封的场合下，若查封在先，租赁在后，则法院强制拍卖时不适用“买卖不破租赁”;若租赁在先，查封在后，可以运用该原则。

【解读】本条规定了承租人优先购买权受到侵害时的救济措施。

房屋承租人优先购买权只在租赁房屋作为买卖合同法律关系的标的物时发生，在赠与、互易以及因公征用等法律关系中则不得适用，亦不能主见优先购买权的损害赔偿恳求权。

关于“合理期限”的认定，《民通看法》第118条规定，“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以恳求人民法院宣告该房屋买卖无效”，但该条目前已被废止。最高院民一庭认为可以参考本说明其次十四条第(三)项的规定，该条款规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买，视为放弃优先购买权，该“15日”的届满之日确定得早于出租人与第三人签订房屋买卖合同的日期，出租人履行通知义务必需给承租人留出必要的答复期限——15日，因此出租人最晚应于出卖房屋前15日通知承租人，即在15日答复期之前履行通知义务。

在房屋转租场合，次承租人是否享有优先购买权在理论上存在争议，但最高院民一庭认为房屋优先购买权的主体应为承租人而非次承租人，且优先购买权不得转让。

承租人优先购买权受到侵害时，无权要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效，但可以恳求法院判令其干脆以同等条件与出租人形成买卖合同关系，为避开承租人滥用权利，在承租人行使优先购买权时对其课以肯定的义务，如承租人主见与出租人成立买卖合同的，应当交付肯定数额的定金或供应担保，以使出租人信任其履行实力。

承租人虽无权以优先购买权受侵害为由要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效，但并不意味着出租人与第三人签订的合同有效，爱护其履行。出租人与第三人之间合同的效力应当依据合同法有关合同效力的规定推断。承租人行使优先购买权主见以同等条件与出租人成立买卖合同后，应当优先爱护出租人履行合同，取得房屋全部权，由此第三人无法接着履行合同的，第三人可以主见出租人担当违约责任。

【解读】抵押权的实现时可能会与租赁权冲突，但抵押权与承租人的优先购买权并不冲突，不论抵押权设定在租赁合同成立之前或之后，出租人均享有优先购买权。

折价、变卖均属于出租人出售房屋的行为，不管买受人是抵押权人还是其他人，出租人在同等条件下均享有优先购买权。

“同等条件”的确定要依照买受的第三人与出租人确定的房屋价格，该价格体现的是第三人与出租人的意思表示。承租人的优先购买权约束的只是出租人对缔约相对人的选择权，而非约束出租人对房屋的处分权。房屋出卖价格的确定是出租人行使处分权的表现，故承租人主见优先购买权，只能根据第三人与出租人确定的同等条件，承租人对该条件不具有异议权和抗辩权。

【解读】拍卖的特质导致其与承租人的优先购买权存在肯定冲突，由于优先购买权属“准物权”，有肯定的优先效力，在拍卖程序亦不例外。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条规定，“拍卖过程中，有最高价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人;如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。”此所谓“跟价法”。

在拍卖负担有优先购买权的租赁房屋时，一般遵循如下程序：(1)拍卖通知，出租人在拍卖5日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知优先购买权人于拍卖日到场。(2)优先购买权人应根据拍卖通知或拍卖公告的要求，与其他竞买人一样进行竞买登记、缴纳竞买保证金，在拍卖日到场参与竞拍。

(3)举牌应价，若承租人在出现最高应价时未作出以该价格购买的意思表示，则拍卖房屋由最高应价人购买。

(一)房屋共有人行使优先购买权的;。

(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;。

(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

【解读】房屋共有人的优先购买权产生于共有人全部权关系之中，具有物权性质，而承租人优先购买权基于租赁关系，本质上仍属债权性质，根据物权优于债权的理论，共有人的优先购买权要优于承租人的优先购买权。

家庭成员之间的房屋买卖，具有深厚的人身色调，与纯粹的买卖关系有很大区分，故本条确认出租人将租赁房屋出卖给近亲属的，承租人不得主见优先购买权。

出租人出卖租赁房屋的，应提前通知承租人，承租人在接到通知后应刚好答复，若承租人接到通知后15日内未明确表示购买的，则丢失优先购买权，这里强调“明确表示”。

《物权法》第一百零一零六条规定了善意取得制度，即受让人以财产全部权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移全部权的权利，受让人仍取得其全部权。“举重以明轻”，在第三人善意购买出租房屋，并办理登记手续情形下，可对抗承租人的优先购买权。

【解读】本说明于2024年9月1日起施行，施行前的行为引起的纠纷，在本说明施行之后提起诉讼的，应当适用本说明;本说明施行前提起的诉讼，本说明施行后案件尚在诉讼系属中，无论处于一审还是二审程序，均适用本说明;本说明施行前已经终审的案件，在本说明施行前提起再审程序，且于本说明实施时仍在审理中的，应当适用本说明;本说明施行前已经终审，本说明施行后当事人申请再审或者根据审判监督程序确定再审的案件，不适用本说明。

赵某诉马某房屋租赁合同纠纷案

原告：郑金兵、陈普建、黄秀珍、周天贵、蔡菊莲、蔡宝珍、包忠方、叶小平、陈无畏、於云霞、戴素素等11人。

被告：黄岩市房屋开发公司。

被告黄岩市房屋开发公司是11018年7月依法成立的房地产开发企业，其经批准的经营范围是：主营商品房开发、销售，兼营建筑材料。11010年12月，被告先后经原黄岩市（现改为台州市）安排经济委员会、城乡建设委员会、土地管理局、建筑工程管理处等有关部门批准，在现台州市路桥镇解放路开发临街坐西朝东第4号、第5号两幢商品住宅楼，各楼的第一、二层为营业用房，第三层以上为住宅套房。11011年9月，原告郑金兵等11人分别向被告下属的路桥办事处申请购买该4、5号商品住宅楼的`营业房各1套，并根据被告预售商品房的有关规定，填写了《订购商品房申请登记表》，经所在居委会和路桥土地管理事务所审核，同意原告郑金兵等11人申请购买营业房各一套。11011年9月25日，被告黄岩市房屋开发公司的派出机构-路桥办事处，分别在原告郑金兵等11人的《订购商品房申请登记表》中“公司审定房屋方位层次”一栏，签署了“同意购买解放路营业房一套”的看法。同年9月27日，被告分别向原告郑金兵等11人收取了订购营业房预付款各4万元，并出具了收据。11012年6月24日，原告郑金兵等11人又分别交付给被告建房的施工单位-黄岩市路桥市政公司工程款各5000元。在解放路第4、5号商品住宅楼兴建过程中，11012年4月7日，路桥区的陈福增等部分厂长、经理也填写了《订购商品房申请登记表》，此表未交给被告，被告未向他们收取分文预付款。同年4月16日，原黄岩市安排经济委员会依据路桥区企业办公室的书面报告，以黄计经字（11012）第113号文件，指定原路桥区企业办公室将解放路第4、5号商品住宅楼销售给路桥区的陈福增等11户厂长、经理。11012年9月10日，原黄岩市城建委主任、路桥镇镇长、路桥区企业办副主任及被告经理等人召开了协调会议，确定：（1）路桥镇解放路第4、5号楼的商品房卖给路桥区的厂长、经理；（2）已经缴款的郑金兵等11户个人购房户在小商品市场另择地皮赐予解决，假如11户个人不同意，由开发公司归还预付款；（3）由路桥镇通知施工队停止施工。会后由路桥镇城建办公室口头通知停建解放路4、5号商品房工程，被告及施工单位据此停止建立，当时该工程已建至二层楼。工程停建后，原告郑金兵等11位商品房预购人在向黄岩市有关部门多次要求解决无果的状况下，于11014年3月1日向台州市路桥区人民法院提起诉讼，要求依法确认与被告的商品房买卖关系有效，并要求被告刚好交付房屋。被告黄岩市房屋开发公司答辩：情愿按约履行。但因该工程被停建，无法刚好交付预售给原告的商品房。

「审判」。

台州市路桥区人民法院经公开开庭审理，查明白案情事实和相关证据。认为：被告黄岩市房屋开发公司依法成立，具有开发、销售商品房的主体资格。被告开发座落路桥镇解放路第4、5号商品住宅楼，经有关部门批准，手续完备，被告有权自主签订预售商品房合同。原告郑金兵等11人经有关单位审核同意，与被告签订了预售商品房合同，并交纳了预付款。双方签订的商品房预售合同应认定有效，依法受法律爱护。该合同中商品房交付期限不明确，原告要求刚好交付，依法应予准许。但应给被告必要的建房时间。至于该商品房预售过程中受到有关行政部门干预，该工程又被有关部门通知停建，应由被告自行与有关部门解决，不属本案争议范围。台州市路桥区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第八十五条、第八十八条第一款和其次款第（二）项、第一百零一一十一条的规定，于11015年4月14日判决：原告郑金兵等11人与被告黄岩市房屋开发公司签订的预购预售商品房合同有效，被告应于判决发生法律效力之日起一年内交付房屋。本案诉讼费用由被告负担。宣判后，当事人均未上诉。被迫停工的解放路第4、5号商品房工程，经多方努力，已于11015年7月4日复原施工。

「评析」。

本案是一起当事人多，涉及面广，牵连到原黄岩市和路桥区、镇6。

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房屋租赁合同纠纷

原告：____________，女，汉族，____________年____________月____________诞生，现居____________市____________区____________镇____________，身份证号：________________________，电话：________________________。

被告：____________有限公司，地址：____________________________________，统一社会信用代码：________________________。

法定代表人：____________，职务：____________。电话________________________。

诉讼恳求：

5.判令本案的诉讼费由被告担当;。

事实和理由：

____________年____________月____________×日，原告与被告____________有限公司签订了《房屋托付租赁合同》____________)，将原告全部的位于____________市____________区____________房屋出租给____________全权管理并进行转租出租，依据合同第六条第2项条款约定，成都青客负有按时向原告支付房屋租金的义务，并根据《租金支付明细表》进行房屋租金支付。但被告未按合约约定履行支付租金的义务。

综上所述，被告成都青客未根据《房屋托付租赁合同》按期向原告完全支付固定租金，侵害了原告的合法权益，依据《民法典》的相关规定诉至贵院，望判如所请。

此致

________________________区人民法院。

具状人：________________________。

房屋租赁合同纠纷

出租方:----市----房地产开发有限公司(简称甲方)。

承租方:(简称乙方)。

为了明确甲乙双方的权利和义务,经甲乙双方友好协商同意就下列房屋租赁事项签订本合同,以便共同遵守。

一、租赁房屋的位置及面积数量。

甲方将所属位于----市--东路----商城地下一层，建筑面积平方米，租赁给乙方做运用。自本合同签订之日起乙方即拥有本合同标的物的管理权、运用权。

二、租赁期限。

1、起租日期应以乙方的正式开业日期为准。

2、起租日期前不少于四个月时间用于乙方的各种装修、调试、大进货、招商等等开业打算工作。

3、详细计算交纳房租时间以乙方的正式开业日期为准。

4、租赁期从---年月日起到---年月日止共十年。

三、租金数额。

1、租金第一、二年总计金额为万元/年。

2、第三年至第十年为万元/年。

3、本合同所涉及币种为人民币。

四、租金交纳方式刚好间。

1、租金为每季度交纳一次。

2、原则先交后用，于上一季度的最终七天交下一季度租金。

3、首期租金在开业后其次个月的前三天交纳。

4、如遇节假日则顺延。

五、水、电费的计算。

1、乙方租赁面积内水、电表独立安装，单独计费;乙方运用电梯的电费、修理费由乙方负责，并接入乙方的电表。

2、因乙方缘由造成的逾期不能结算，甲方有权停电、停水，在此期间所产生的一切损失由乙方负责。

3、物业管理费先服务后交费，需另外再签订协议。

六、房屋的改造及修理保养。

1、乙方在租赁期间不得擅自变更房屋主体结构，经甲方同意乙方方可在不损坏房屋主体结构的基础上对承租区进行局部改造和装修，所装修费用由乙方担当。

2、甲方定期对房屋进行修理保养，保证乙方营业、办公和生活环境不受影响。

七、物业管理。

由甲方所属的----物业管理中心负责对商城进行物业管理。

1、甲方必需确保乙方水、电的正常供应，并负责主配电房正常运转的管理、维护保养。

2、乙方负责超市内部水、电及空调主机房的修理，所需费用由乙方负责。

3、甲方不得无正值理由在乙方营业时间内停电、停水。由于甲方物业管理缘由停水、停电其责任由甲方担当，甲方按停电、停水时间补偿给乙方相应时间内的房租，停电、停水时间超过三个小时，乙方全部损失由甲方负责。

4、电力部门、自来水公司、及不行抗力因素造成的停电、停水甲方不负责任，但电力部门、自来水公司停电、停水需提前三天通知乙方。

5、由甲方协调有关部门允许在----商城前门正常停放车辆，并负责车辆管理，广场停车场内不准作为货物出租车停车场及对外用于其他经营，并达到车辆摆放整齐及商场进出口畅通。

6、甲方负责商城内其他业主营业时间及其他事项协商，行使统一管理。乙方经营时间及管理由乙方自己支配，甲方不得干涉。

7、甲方全面负责消防设施的配置、检查、验收、运用等工作。

8、甲方正常修理应限制在2次/年内，并需提前三日通知乙方。

9、甲方的物业管理项目明细必需在乙方装修前告知乙方，涉及乙方内容需按乙方要求办理。

10、甲方必需无偿为乙方供应足够、醒目的店名位置。

11、甲方须无偿供应乙方相当的广告位置。

12、筹备期间甲方给乙方无偿供应300平方米左右办公用房一处。

13、甲方须一次性解决乙方的排水问题，不留后遗症。

房屋租赁合同纠纷

电话：_________________。

诉讼恳求：_________________。

1.判令被告马上腾出所租赁的房屋;。

2.判令被告支付违约金_______________元整;。

3.判令被告担当诉讼费用。

事实与理由：_________________。

20__年2月__________日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，因双方对有关约定事项发生异议，于是经双方协商，在20__年__________月初，对原合同有关条款进行了修改，从新签定了《房屋租赁合同》，原合同作废并已销毁。被告在合同履行期间，违反《房屋租赁合同》第十条第7款(即乙方保证承租甲方的房屋为无明火商业用房运用，遵守中华人民共和国法规和政府相关规定，合法经营。因乙方违法经营而给甲方造成的连带损失，甲方有权收回房屋并不退还押金，由此给甲方造成的损失由乙方负责赔偿。)和第十一条第一款第一项(即租赁期间，乙方有下列行为之一，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应根据合同总租金的10%向甲方支付违约金。a：_________________变更本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法经营的。)的约定，运用明火和进行无照违法经营。20__年2月__________日，原告向被告送达了《告知书》，要求被告停止运用煤气罐，被告不予理睬，拒不接受。20__年3月__________号，物业向被告送达了《通知函》，要求被告停止运用煤气罐，被告仍旧不予理睬，拒不接受。

被告的行为严峻违反了双方的协议约定，损害了原告的合法权益，为了维护原告的合法利益不受侵害，起诉至贵院，恳请贵院能依法维护原告的合法权益，维护法律的权威性和肃穆性。

此致

北京市__________区人民法院。

起诉人：_________________。

附：_________________本诉状副本一份;证据材料五份这里是一份房屋租赁合同纠纷诉状范本。

赵某诉马某房屋租赁合同纠纷案

一、案件的基本领实某学院以由政府划拨的用于办公、教学、住宅中的部分土地，与某房地产公司签订《联建合同》，合同约定：由房地产公司（乙方）在学院（甲方）的该划拨土地上全额出资修建a、b两座消遣楼，甲方帮助乙方办理建设施工土地基建审批手续。楼建成后，由甲方给乙方办理房产运用证，期满后，产权仍归甲方全部。甲方同意乙方运用a、b楼，运用权限定为a楼，b楼。乙方除将a楼建成后将7层无偿交付甲方运用外，乙方每年向甲方交付支助金40万元人民币，每年在原基础上递增，任何一方违约，守约方可要求违约方担当总投资5％－10％的违约金，并有权要求违约方接着履约。某市规划局等部门为学院及施工单位颁发了建设a楼的《建设工程规划许可证》及《施工许可证》。施工期间，某市建设委员会因该工程项目违法建设，向学院发出行政惩罚确定，责令马上停止违法建设，待办完建设手续并得到市建设行政主管部门批准后方可复工。某市城市规划管理局因a楼的加层属违法建设，亦向学院房地产公司发出《关于停止违法建设的通知》，要求其马上停止施工，派员持有关资料接受惩罚。学院以其是为了协作政府有关部门订正房地产公司的违法建设行为、行使其法定权利为由，对施工场地实行停水、停电，致a楼工程停建至今。a楼现已封顶，b楼因未办到相关手续，尚未施工。某学院诉至法院恳求解除合同，由被告担当违约责任。

二、一审法院审理状况一审法院经审理认为，学院与房地产公司所签订的《联建房地产合同》，该合同约定由房地产公司投资建成后，除将部分房屋产权无偿交付学院运用外，每年还向学院交付支助金40万元，其余房屋房地产公司仅在肯定期限内运用，房产权仍归学院全部。学院虽以联建房屋纠纷提起诉讼，但该合同名为联建，实为投资建房、房屋运用权纠纷。该合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律禁止性规定，故该合同合法有效。学院将所运用的`国有划拨土地，托付房地产公司投资建房，房地产公司所付建房投资款以及房屋建成后给学院交付的支助金具有房屋土地租金性质。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十五条规定，故学院在房屋建成投入运用后应将该房屋收益部分上缴国家。学院诉房地产公司违法建设，应向有关行政管理部门交纳罚款和要求拆除违法建筑一节，属行政部门处理范围，本案不予涉及。学院恳求解除合同不符合法定解除合同的条件，其理由不能成立。因为城市规划管理局关于停止违法建设通知，仅指a楼超建加层部分。学院以其协作政府有关部门订正房地产公司的违法建设行为为由，而对房地产全部工程停水、停电的行为，已明显违反了双方合同约定，给房地产公司造成了很大的经济损失，故学院应按双方合同约定担当违约责任。据此判决：1、学院与房地产公司所签订的《联建合同》合法有效，按合同内容接着履行；2、学院支付房地产公司违约金315万元；3、驳回学院其它诉讼恳求。

三、二审法院审理状况该案判决后，双方均不服一审判决提起上诉。二审法院经审理认为，学院与房地产公司签订的《合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，一审判决认定合同有效是正确的。学院恳求解除合同不符合法定或约定解除合同的条件，双方应按原合同内容接着履行。至于房屋加层问题，有待政府有关部门依据行政法规进行处理，加之当事人对加层面积如何运用并无诉讼恳求，故对加层问题本院不予处理。政府有关部门做出所建大楼擅自加层应停工接受惩罚的确定，该项工程在政府有关部门责令停工通知下达后就应停止施工，学院应执行政府的确定，如接着施工则是违法的。学院将停工通知书在告知房地产公司后，实行停水、停电的措施不应视为违约行为。一审判决学院支付房地产公司315万元违约金不妥，本院应予订正。

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对一起房屋租赁合同纠纷案的判例分析

案情简介。

赵某拥有私房三间，运用面积共计二十七点五平方米，多年来始终租于马某居住。现在该房内居住的有马某及其女儿、女婿、外孙女。赵某除该处房产外，在他处无其他住房，多年来始终随子女居住。

一九九九年一月，赵某以自已全部的私房三间现由马某一人租住，且自己住房困难为由，起诉至原审法院，要求将该房收回自住。

法院审判。

原审法院经审理确认，马某承租赵某私房未违反租赁合同，且赵某所述其私房由马某一人居住及其在外另有住房一节，未向法院供应相应证据，遂于一九九九年三月判决：驳回原告赵某收房之诉讼恳求。判决后，赵某不服，以原判认定事实不清，处理不公为由，上诉至二审法院，要求撤销原判，由马某腾出诉争之房。

二审法院经审理，查明赵某与马某曾于80年头初签订房屋租赁契约，租赁期限未定。后马某始终于该房内居住，现在该房内居住人系马某一家四口人，赵某在他处无其他住房，始终随子女居住。上述事实，有双方当事人陈述、房产全部证、私房租赁契约、证人证言等证据材料在案佐证。但赵某所述其私房由马某一人居住及其在外另有住房一节，未向法院供应相应证据。

二审法院在判决书中指出：“公民合法财产受法律爱护。双方诉争之房系赵某之私产房，其对该房享有占有、运用之权利，且赵某现他处无正式住房，其居住困难大于承租人马某。马某一家四口人占住西房三间，具备腾退部分房屋的条件，故原审法院判决驳回赵某收房之诉讼恳求，适用法律不当，本院依法予以改判，依据马某家庭人口状况，赵某要求将房屋全部收回，依据不足，本院不予支持。”二审法院于7月，作出终审判决如下：一。撤销一审民事判决；二。二审判决生效后十五日内，马某及其共居人将三间争讼房屋中的西向第一间腾空交予赵某。由赵某负责将该房与其次间之间隔断墙上的门封堵，并该房另行开门。

三。驳回赵某其他诉讼恳求。

专家评析。

房屋租赁纠纷是一种较为常见的.房地产案件。由于我国及北京市房地产政策的历史遗留问题，造成大量产权人虽在名义上拥有房屋产权，但房屋被历史上形成的承租人长期租住的状况。在这种承租关系中，房屋租金往往是始终在依照历史上形成的极低廉的租金标准执行，名为承租但事实上并未支付租金的例子亦屡见不鲜。近几年来，房屋产权人因不满原有租金或自身住房困难，要求收回房屋而引起的诉讼非常普遍。

那么，这种未定期限的房屋租赁合同关系，是否可以退租腾房，应依据何种法律呢？对于此种状况，我国法律中相应的规定不够完备，仅在“最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的看法”第119条中规定：“未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁；假如承租人搬迁确有困难的，可给肯定期限让其找房或者腾让部分房屋”.依据该条规定，此种案件是否判决退租腾房，主要考察两个情节：一是产权人收回房屋是否自住，主要是看产权人住房条件是否困难；二是看承租人是否有其他房屋，是否可以搬迁。在实践中，依据双方居住条件的详细状况，主要有三种解决方法：一。承租人确有其他房屋居住的，则无论产权人住房是否困难，均应退租腾房。在产权人住房困难的状况下，理应准许其行使对自有房屋的运用权；即使产权人住房条件比较富裕，出于民法的基本原则，未定期限的合同，双方均有权随时提出解除，只需给对方留出必要的打算期限即可，一旦产权人提出解除租赁关系，亦应准许，但应给承租人搬迁腾房必要的时间。

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房屋租赁合同纠纷

答辩人：潘xx，男，xxxxx年x月x日诞生，汉族。

住中山市沙溪镇xxxxxxxxxxx大厦三楼。

托付代理人：xxxx，广东翔宇律师事务所律师。

电话：xxxxxxxxxxxxxxxxxx。

答辩人就袁修能诉陈x、章非、潘xx租赁合同纠纷一案，依法提出答辩看法如下：

一、答辩人潘xx不应当列为本案被告。

本案为租赁合同纠纷，潘xx不是合同的当事人，潘x依法于二零零x年x月二十八日成立的“中山市沙溪镇xx制衣厂”与陈x、章非无关。依据合同的相对性原理，潘xx不享有上述合同的权利，也不担当上述合同的义务，且潘xx成立的经济实体成立于原告与章非发生纠纷之后，与本案租赁合同纠纷更是风牛马不相及。

二、要求答辩人担当连带责任缺乏事实和法律依据。

三、原告的所谓损失与答辩人无关。

本案系厂房转租合同及设备租赁合同纠纷，原告取得厂房和设备等生产要素后，应依法办理工商注册登记合法经营，原告因无营业执照产生的问题完全是咎由自取，与答辩人无关。答辩人章非已经根据合同的要求供应了厂房和设备给原告，所谓停电2日，系供电局抑或业主所为，答辩人并不清晰，原告应当向供电局或业主要求赔偿。即使确认系供电局或者业主的责任，停电2日也只能耽搁2日的交货时间。答辩人不认可原告所谓损失的真实性，即使原告出现上述损失，也是原告经营不善造成的，与答辩人无关。原告应当依据自己的生产实力与客户签订合同，在生产实力临时不足时候，也完全可以通过托付代工等方式履行合同，也可以与客户协商变更合同。

在《租借协议》的序言部分，双方已经明确“租约期间自负盈亏”，原告企图将自己的经营亏损转嫁给答辩人是违反合同的。该协议第十条规定，“甲乙双方因债务而影响对方正常生产，须负责对方损失。”只能理解为第三方债权人混淆原告与答辩人章非的主体资格而造成对方的损失，不应当作扩大化的说明，从而违反“自负盈亏”的原则。

四、扣除设备按金后，原告尚欠答辩人章非1027.4元。

依据上述《租借协议》第一条、其次条、第四条、第六条，原告尚欠答辩人章非三、四月份厂房和设备租金1元，原告欠章非代缴水电费7682.4元(原告承认水电费为7323元)，原告还欠答辩人章非机修费、治安费、卫生费等代支杂费1345元。上述费用合计21027.4元人民币，扣除设备按金20000元后，原告尚欠答辩人章非1027.4元人民币(详见费用分摊明细表)。

综上，答辩人恳求人民法院依法驳回原告的全部诉讼恳求。

答辩人：章非(化名)。

xxxx年九月十四日。

合同纠纷案

11012年5月23日，经中国人民银行某省分行发文正式批准，被告供销公司向社会发行融资债券6000万元，年息9.027%，期限一年，时间从11012年5月30日至11013年5月30日，由证券公司包销，双方签订了包销合同，包销合同由化学厂供应担保。合同签订后，原告证券公司按期将6000万元人民币划至供销公司指定的帐户，将融资债券对外销售。合同期满后，供销公司没有兑付全部本金，利息部分只付了270万元，尚欠原告本金及利息6334.32万元。证券公司诉至法院，恳求判令被告偿还到期本息，并担当违约责任。?法院认为，被告供销公司与原告证券公司签订的关于融资债券协议书，经中国人民银行省分行批准，依据国务院发布的《企业债券管理暂行条例》第4条的规定，协议合法有效。供销公司没有按协议规定偿付到期的全部本息，违反了上述《条例》第8条关于“债券持有人有权按期取得利息、收回本金”的'规定。依照《民法通则》第112条第2款的规定，供销公司应担当违约责任，按协议书约定，在原利率基础上加罚10%.被告化学厂担保合同意思表示明确，担保合法有效，应担当连带责任。

［案例来源：《最高人民法院公报》11015年第1期］?

［办案要点］?这是一起融资债券纠纷案。正确办理此类案件的关键是要分清证券公司和供销公司的法律关系，事实上，证券公司和供销公司间存在紧密相联的两种法律关系。

一是证券包销法律关系。证券包销是指证券承销商以销售为目的，将证券发行人发行的证券全部或部分购进再行销售，或在销售期限届满时将其承销未售出的证券自行认购。

二是因证券公司持有供销公司债券而形成的债权债务关系。企业债券是企业向投资者出具的、约定在肯定时期内还本付息的有价证券，它是一种债务凭证，债券的持有者为债权人，债券发行者为债务人。本案证券公司履行了其与供销公司间的包销合同后，持有了供销公司发行的债券，自然证券公司就成了供销公司的债权人，在债券到期时，证券公司有权要求供销公司还本付息，假如逾其不还，供销公司还应担当违约责任。

房屋租赁合同纠纷

上诉人(一审被告):孙某某，女，1xxxx年11月19日诞生，汉族，住xx市正南阳小区121号楼。联系电话。

被上诉人(一审原告):武某某，女，1xxxx年6月26日诞生，汉族，住xx市华飞龙小区121号楼。

原审被告(一审被告):杨某某，女，1xxx年2月8日诞生，汉族，住xx市千泉街道办事处南北村。

(20xx)。

邹商初字第。

90。

号山东省xx市人民法院民事判决书，特提起上诉。

上诉恳求:。

1、依法撤消20xx年12月20日xx市人民法院作出的。

(20xx)。

邹商初字第。

90。

2、依法判决上诉人孙现松不担当本案诉讼费用。

事实和理由:。

一、一审法院认定事实错误。

原审法院以上诉人与被上诉人签订的房屋转让合同未经房主同意为由，认定合同无效，上诉人返还房屋转让费元，属于认定事实错误。

本案的基本领实是，原审被告杨某某与房主王某某签订房屋租赁合同，期限为1年，在此期间，原审被告杨某某将该房转让给上诉人，上诉人又转让给了被上诉人武某某，并据此收取了元的转让费，上诉人将其中的元给付了原审被告杨某某，对于这一事实，被上诉人是知情的，且一审法院也赐予了认定，现一审法院却判决上诉人返还全额转让费，忽视了上诉人的利益，与我国法律规定的公允原则相悖。退一步讲，即使须要返还转让费，本案被上诉人的诉求也是针对上诉人与原审被告杨某某双方，法院不应判定上诉人一人担当。一审原告起诉两被告返还原告转让费元，其诉请是针对两个被告，而非单纯的上诉人一人。一审法院判决只是让上诉人自己一人负担返还转让费元，依据不告不理的原则，一审法院判决强加于上诉人，已经在一审庭审中查明事情发生的来龙去脉，对客观事实已经查明，但判决中却未对当事人的诉请完全裁决，增加当事人的诉累，引起不必要的麻烦和冲突。法院对一审原告知请没有完全裁判，依据“法院不得拒绝裁判”的原则，人民法院对任何告知都应从程序上或实体上作出某种评判。只有“告”而没有“理”，这是对当事人实体权利和诉讼权利的侵扰。人民法院在民事案件的审理中，是居中处理当事人的纠纷，以法律给予的职权对当事人的权利义务作出裁判，而不得代当事人主见或处分权利。只有摆正这一位置，才能确保司法公正。

但是，一审法院却以上诉人孙某某与原审原告杨某某就转让费之间存在的关系本院不予一并审理为由，简洁的判决上诉人孙某某返还被上诉人武某某元。上诉人与被上诉人之间签订的房屋转让合同系双方真实意思，没有违反法律、行政法规的强制险规定，是合法有效的，并且该合同也已经履行完毕，对于被上诉人的这一主见没有法律依据。

综上所述，一审法院置查明的事实不顾，一审判决既损害了上诉人孙某某的合法权益，又给当事人增加了讼累、奢侈了司法资源，恳请二审人民法院查明事实，依法改判，支持上诉人的上诉恳求。

此致

xx市中级人民法院。

合同纠纷案

第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

【解读】适用本条应留意如下几个问题：

(1)群租，可分为自主群租和他主群租两种，自主群租即房屋全部人将房屋出资给多个承租人，他主群租一般表现为房屋中介与“二房东”将房屋出租给多个承租人，后者属于本条属于的转租行为。

(2)再转租、多手转租行为符合转租的法律特征，应适用本条规定。

第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由恳求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参与诉讼。

【解读】《合同法》第224条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。为督促出租人刚好行使合同解除权，维护交易的稳定性，本条将出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，推定为出租人同意转租。该6个月期限的性质为除斥期间，不适用诉讼时效关于中断与中止、延长的规定。

承租人未经出租人同意的转租行为，在效力上属无效行为，出租人既可起诉要求确认转租合同无效，亦可行使合同解除权。出租人解除合同后，承租人丢失租赁权，转租合同也因其赖以存在的基础不复存在而归于终止，善意的次承租人(订立转租合同时不知道也不应当知道承租人未经出租人同意转租)可以要求承租人赔偿损失。

在房屋租赁合同被解除或被认定无效情形下，都涉及房屋的返还问题，此时，案件的处理结果必定与次承租人具有法律上的利害关系，当次承租人对租赁房屋进行装饰装修或者扩建，则此承租人对诉讼标的享有独立的恳求权。因此，本条规定在房屋租赁合同纠纷案件中，次承租人具有第三人的诉讼地位，既可以是具有独立恳求权的第三人，也可以是无独立恳求权的第三人。

承租人未经出租人同意转租，其向次承租人收取的租金不构成不当得利。在出租人与承租人的房屋租赁法律关系中，出租人以租金为对价将租赁物交于承租人占有、运用、收益，其收益已经确定而不能再对租赁物进行运用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其运用、收益的变形形式，无论其收取多少，出租人的租金并不因此而受到损害，故不能因为承租人因转租而获益就认为损害了出租人的利益，承租人收取租金不符合不当得利的构成要件。

第十七条因承租人拖欠租金，出租人恳求解除合同时，次承租人恳求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

【解读】《合同法》第227条规定，承租人无正值理由不支付或拖延支付租金的，出租人经催告后可以解除合同。在转租合同有效的场合，若出租人因承租人不支付或拖延支付租金而行使合同解除权时，次承租人可以代偿恳求权抗辩出租人的合同解除权。在转租合同无效的场合，如转租合同未经出租人同意，次承租人无代偿恳求权。

次承租人代出租人支付租金与违约金后，对承租人享有两种权利，一是对于承租人的追偿权，二是对于其支付的租金和违约金可以和转租合同中其应支付的租金相折抵。

房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人恳求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有运用费的，人民法院应予支持。

【解读】房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除的情形下，承租人应将房屋返还出租人，但实际占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租赁关系终止时，即不再拥有占有、运用租赁房屋的合法依据，从而构成对出租人全部的租赁房屋的无权占有，出租人有权向次承租人主见返还房屋，同时，出租人亦有权向次承租人主见逾期腾期间的占有运用费。

第十九条承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人恳求根据原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。

【解读】《合同法》第234条规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以根据原租赁合同租赁房屋。本条司法说明将前述规定中的“共同居住”扩大为“共同经营”，包括个体工商户和个人合伙。对于承租人租赁房屋用于以个体工商户或个人合伙方式从事经营活动的，若承租人在租赁期间死亡(包括宣告死亡、宣告失踪)，共同经营人或者其他合伙人可以概括继受原租赁合同的权利和义务，该共同经营人或合伙人取代承租人在原合同中的地位，成为新的承租人。

正确适用本条司法说明，涉及到个人合伙的认定。认定个人合伙，首先要依据合伙协议;没有合伙协议且未办理工商登记手续的，只要具备合伙条件(共同出资、共同参加经营、共担风险、共享收益)，并有两个以上无利害关系人证明合伙人之间存在口头合伙协议的，也可认定为个人合伙。

其次十条租赁房屋在租赁期间发生全部权变动，承租人恳求房屋受让人接着履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生全部权变动的;。

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

【解读】本条系“买卖不破租赁”及其适用例外的规定。

《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生全部权变动的，不影响租赁合同的效力，即所谓的“买卖不破租赁”原则，若无法定或约定的除外情形，该原则即应被适用。

抵押期间，抵押人将抵押物出租，此时在同一标的物上抵押权与租赁权并存，抵押权更注意标的物的交换价值，而租赁权则更注意标的物的运用价值，二者并不冲突。但由于抵押权设定在先，因而具有优先效力，此后成立的租赁权不得损害抵押权，抵押权实现发生全部权的变动后，受让人不受租赁合同的约束，即先抵押后出租不适用“买卖不破租赁”原则。但先出租后抵押的房屋发生全部权变动的，仍应适用“买卖不破租赁”原则。

涉及到法院依法查封的场合下，若查封在先，租赁在后，则法院强制拍卖时不适用“买卖不破租赁”;若租赁在先，查封在后，可以运用该原则。

其次十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人恳求出租人担当赔偿责任的，人民法院应予支持。但恳求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

【解读】本条规定了承租人优先购买权受到侵害时的救济措施。

房屋承租人优先购买权只在租赁房屋作为买卖合同法律关系的标的物时发生，在赠与、互易以及因公征用等法律关系中则不得适用，亦不能主见优先购买权的损害赔偿恳求权。

关于“合理期限”的认定，《民通看法》第118条规定，“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以恳求人民法院宣告该房屋买卖无效”，但该条目前已被废止。最高院民一庭认为可以参考本说明其次十四条第(三)项的规定，该条款规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买，视为放弃优先购买权，该“15日”的届满之日确定得早于出租人与第三人签订房屋买卖合同的日期，出租人履行通知义务必需给承租人留出必要的答复期限——15日，因此出租人最晚应于出卖房屋前15日通知承租人，即在15日答复期之前履行通知义务。

在房屋转租场合，次承租人是否享有优先购买权在理论上存在争议，但最高院民一庭认为房屋优先购买权的主体应为承租人而非次承租人，且优先购买权不得转让。

承租人优先购买权受到侵害时，无权要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效，但可以恳求法院判令其干脆以同等条件与出租人形成买卖合同关系，为避开承租人滥用权利，在承租人行使优先购买权时对其课以肯定的义务，如承租人主见与出租人成立买卖合同的，应当交付肯定数额的定金或供应担保，以使出租人信任其履行实力。

承租人虽无权以优先购买权受侵害为由要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效，但并不意味着出租人与第三人签订的合同有效，爱护其履行。出租人与第三人之间合同的效力应当依据合同法有关合同效力的规定推断。承租人行使优先购买权主见以同等条件与出租人成立买卖合同后，应当优先爱护出租人履行合同，取得房屋全部权，由此第三人无法接着履行合同的，第三人可以主见出租人担当违约责任。

其次十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人恳求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

【解读】抵押权的实现时可能会与租赁权冲突，但抵押权与承租人的优先购买权并不冲突，不论抵押权设定在租赁合同成立之前或之后，出租人均享有优先购买权。

折价、变卖均属于出租人出售房屋的行为，不管买受人是抵押权人还是其他人，出租人在同等条件下均享有优先购买权。

“同等条件”的确定要依照买受的第三人与出租人确定的房屋价格，该价格体现的是第三人与出租人的意思表示。承租人的优先购买权约束的只是出租人对缔约相对人的选择权，而非约束出租人对房屋的处分权。房屋出卖价格的确定是出租人行使处分权的表现，故承租人主见优先购买权，只能根据第三人与出租人确定的同等条件，承租人对该条件不具有异议权和抗辩权。

其次十三条出租人托付拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参与拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

【解读】拍卖的特质导致其与承租人的优先购买权存在肯定冲突，由于优先购买权属“准物权”，有肯定的优先效力，在拍卖程序亦不例外。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条规定，“拍卖过程中，有最高价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人;如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。”此所谓“跟价法”。

在拍卖负担有优先购买权的租赁房屋时，一般遵循如下程序：

(1)拍卖通知，出租人在拍卖5日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知优先购买权人于拍卖日到场。

(2)优先购买权人应根据拍卖通知或拍卖公告的要求，与其他竞买人一样进行竞买登记、缴纳竞买保证金，在拍卖日到场参与竞拍。

(3)举牌应价，若承租人在出现最高应价时未作出以该价格购买的意思表示，则拍卖房屋由最高应价人购买。

其次十四条具有下列情形之一，承租人主见优先购买房屋的，人民法院不予支持：

(一)房屋共有人行使优先购买权的;。

(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;。

(四)第三人善意购买租赁房屋