杭州微别墅踩盘报告

杭州微别墅踩盘报告一、绿城·桃李春风1、工程简介绿城·桃李春风是集绿城20年别墅营造经验之大成的一匠心力作，工程开创中国极小别墅之先河。定位于“全龄化颐乐生活小镇”，工程紧紧围绕自然山水和文化表现，营造“山水、田园、文化、颐养、闲居”的理想空间，打造诗画般的江南山水小镇，建设完善的养老和居住的功能与效劳体系。工程地处64.5平方公里的青山湖国家森林公园内，奢享10平方公里潋滟水域，占地3平方公里，其中农业及相关产业占2平方公里，建筑规划占1平方公里。占地面积约61万㎡，总建面约26万㎡，容积率仅0.36。深具逸格的中式建筑风骨，通透的空间布局，辅以丰富而私密的体院布局，形成林中有墅、墅中有园的居住形制。实行带地暖的全精装交付标准，同步引入智能化家居设施，以现代科技升华田园墅居。工程鸟瞰图工程总平图2、工程交通绿城·桃李春风，位于杭州市远郊的临安市，距离市中心30-50公里，距离主城区武林广场约40公里，约30分钟快速路网直通杭州主城，邻地铁5号线民主村站〔预计2019年通车〕。3、产品特色①、小面积：别墅的建筑面积仅81-186㎡；83-152㎡户型仅一层，186㎡户型仅两层；无地下室，也减少建安本钱投入；每户门口赠送一个地面停车位。A3，建筑面积约81㎡〔2房2厅2卫〕A2，建筑面积约86㎡〔2房2厅2卫〕B4，建筑面积约101㎡〔3房2厅2卫〕B2，建筑面积约106㎡〔3房2厅2卫〕B3，建筑面积约105㎡〔3房2厅2卫〕D2，建筑面积约155㎡〔4房2厅2卫〕E1，建筑面积约183㎡〔4房2厅4卫〕②、围合：每家每户均采用粉墙黛瓦进行围合，中式传统的“独门独院”，此种合院别墅具有私属私密，院落内部可做景观设计，成为休闲场所，营造高品质居住环境等优点，但同时具有干扰住户视线、通风采光欠佳等缺点。③、庭院赠送：每户拥有接近1:1的庭院面积赠送，入户小院、主院、侧院、天井、边院；④、全精装交付：解决远郊工程客户一大痛点；室内配备地暖、中央空调、新风系统等先进设备；融入适老化设计，小夜灯、卫生间无障碍设计、紧急呼叫系统；适度降低吊柜和开关等的高度。⑤、中式：规划布局、园林、建筑均采用传统中式，打造契合案名“桃李春风”的意境；样板间装修风格采用新中式。绿城·桃李春风的产品分析：1、规划布局。绿城·桃李清风规划采用类独栋的联排形式，独门独院，为客户提供较独立的私密空间。同时规划紧凑，虽然每套别墅的建筑面积不到90平米，但组团容积率能做到0.5.左右，节约土地的同时，又为其他大面积段产品争取更多土地资源。2、户型结构：空间集约化。客厅进深、主卧面宽等缩减了一定的尺度，减少了户型面积，进一步控产品总价。虽然尺度减小，但是足够居家使用，4.15米的卧室面宽和5m的客厅面宽在城市里面是准豪宅才能有的尺度。二室二厅，增加了居家的逻辑，在入户门侧增加了一间次卧室，可以给小孩和访客使用。次卧室前置，通过连廊与客厅相通，这样能保证主卧室主人的私密性。增大了厨房面积，进一步强调居家理念。入户口次卧外改成菜园，估计设计师目的是表达居家的感觉，但是凭多年的农村生活经验感觉并不实用。3、侧院问题：狭长的侧院，且不说空间上显得逼仄难受，而且一旦常年不走人，院子就成了鸡肋——清扫嫌麻烦，不清扫又嫌脏。到了夏天，很容易遭遇地面返潮，蝇虫滋生的情况；而冬天那么容易遭遇落叶垃圾难清扫、房间不保温的困扰。二、万科良渚文化村未来城万科未来城二期桂语里，规划为140-160平米城市排屋产品，采用“多进+多跨+园宅组合”构成模式，总计共3层，四房两厅三卫，户户有庭院，配有大露台。其中140平米户型中，南向约7.2米大面宽，保证舒适的采光和通风；独立入户玄关设计，特别是三楼豪华主卧套房配置独立衣帽间、奢华卫浴，12此外，桂语里首创万科选配装修，可以让客户自主设计，开发商提供的风格包、收纳包、庭院包，客户可以自己进行“乐高”式的搭配。万科未来城二期桂语里140㎡户型三、万科良渚竹径云山竹径云山推出了约180平米户型类独栋(排屋)产品，有4个露台、最大约50平米的地下室。一层起居室，餐客厅别离，待客较大气，连接宽敞后花园(赠送最大约400平米)，而且一楼卧室作为套房非常适合腿脚不便的老人居住；二层双套房均朝南且分别配备露台，基于低楼层和低密度布局，采光通风效果好；三层主人房不仅带独立卫生间、走入式衣柜，更有双露台，其中西侧露台面积超20平米，小型party不在话下。万科竹径云山180㎡类独栋户型万科竹径云山样板房实景四、思考及借鉴1、园林绿化景观营造：与青龙湾相比，绿城·桃李春风、良渚文化村在交通区位等方面并不具备明显优势，尤其是绿城·桃李春风无论是交通区位还是工程配套都不如青龙湾。但是以上两工程在园林绿化景观的精心营造值得我们学习，从进入社区的大门开始，就犹如进入一个绿意盎然的大公园，多重景观园林绿化，步移景异，处处皆美景，让购房者产生怦然心动的视觉冲击。2、经济实用的产品定位：绿城·桃李春风、良渚文化村打破传统别墅面积大、总价高的局限，以绿城·桃李春风为例，该工程产品规划面积在83—186㎡，层数为1—2层，价格在210-320万，根本花在杭州市区买电梯洋房的价格即可实现别墅生活的梦想，有效降低别墅的购置门槛，扩大目标客群范围。正因如此，工程一二期近千套别墅自去年推出，至今年已全部售罄，取得骄人的销售业绩。3、扬长避短，创新改进、优化升级，视客户需求打造经济性合院别墅，丰富青龙湾产品类别：绿城·桃李春风、万科未来城二期采取围合式布局建造的合院独栋别墅，让“林中有墅、墅中有园、园墅融合”，工程的热销证明了客户对客户的认可。建议在借鉴绿城·桃李春风、万科未来城二期及青龙湾·江南大院等“合院”别墅优点经验的根底上，根据株洲居民的生活习惯，扬长避短，对此种合院别墅在层数、建筑风格、围墙材质等方面进行创新改进，优化升级，同时视客户的需求情况，在青龙湾·中央小镇或后续开发组团适时推出适量合院别墅产品，以丰富产品的类型，让客户有更多项选择择。4、营销创新：绿城·桃李春风营销推广采取的主要手法和媒介主要有微信公众号、主打产品、老业主维护、圈层营销、线下活动等方