柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告(10.1.17)

柏景龙庭经济型酒店可行性研究报告提纲：一、酒店业和经济型酒店的概念及特征3〔一〕酒店业的概念与分类3〔二〕经济型酒店的定义及特征8二、本工程引入经济型酒店的市场可行性分析11〔一〕重庆主城经济型酒店分布调查11〔二〕本工程周边经济型酒店详细调查211、经济型酒店分布222、经济型酒店定位及房间数233、经济型酒店配套244、经济型酒店价格265、旅客来源266、个案调研：低档次经济型酒店分析之——7天快捷连锁酒店277、个案调研：中档次经济型酒店分析之——锦江之星连锁酒店308、个案调研：高档次经济型酒店分析之——Q7快捷酒店32〔三〕重庆经济型连锁酒店开展趋势40〔四〕本工程引入经济型酒店的市场时机点分析41〔五〕本工程引入经济型酒店的市场可行性结论42三、本工程引入经济型酒店的建设条件可行性分析43〔一〕本工程引入经济型酒店建设条件优劣势分析43〔二〕本工程引入经济型酒店的建设条件可行性结论44四、本工程经济型酒店投资回收初步测算45〔一〕本工程经济型酒店的投入本钱测算45〔二〕本工程经济型酒店的投资回收期限47五、国内著名经济型酒店及选址要求48〔一〕中国知名经济型连锁酒店48〔二〕酒店选址要求参考——“锦江之星”加盟选址要求48六、酒店设计具体考前须知49〔一〕客用走道49〔二〕卫生间设计50〔三〕房间设计50七、如家快捷酒店的管理模式参考51八、酒店在房地产营销筹划当中的思考52〔一〕酒店的收益功能和完善管理功能52〔二〕工程内酒店与其它产品的组合思考53〔三〕酒店与工程推广的思考53〔四〕酒店对销售促进的思考54一、酒店业和经济型酒店的概念及特征〔一〕酒店业的概念与分类1.酒店的定义酒店〔Hotel)-来源于法语，当时的意思是贵族在乡间招待贵宾的别墅，在港澳地区及东南亚地区被称为“酒店”，在中国被称为酒店、饭店、宾馆、旅店、旅馆等。2.酒店分类1〕按酒店功能分类1.1商务型、经济型、旅游度假型、汽车旅馆型每种酒店以星级为划分，现在目前最多的酒店就是商务型酒店，旅游型酒店在中国任然处于开展阶段，经济型酒店现在非常受宠，如7天，莫泰168等等都是许多人首选的经济型酒店，汽车旅馆型主要是在国外的高速公路上出现得很多，中国现在还较少。1.2旅游度假型又衍生出以下两种形式：分时度假酒店〔又称独立产权式酒店〕这是为了吸引宾客，尽快回收资金，酒店经营者用“合股购置客房产权”的方式来让不同的购置者每年轮流使用同一间客房。而假设某人独立购置了一间客房，除每年自己来享受之外，平时那么由酒店方代为出租。公寓式酒店这是近年来又新推出的一种品种，在将客房原有的使用功能上增加了一个自助厨房间，便于客人自助餐饮，适合于常年租住或家庭型的客源。使酒店客房不仅作为“睡觉的地方”，而且是居住的空间。1.3商务型又衍生出以下两种形式：国宾馆是满足政府接待功能为主的商务酒店，这是一种具有中国特色的酒店经营方式。国际会议中心是举办各种大型商务会议的酒店。2〕按酒店价格分类经济型、中档型、豪华型3〕按酒店建筑设备、酒店规模、效劳质量、管理水平划分通行的旅游酒店的等级共分五等，即五星、四星、三星、二星、一星酒店。3.1五星酒店这是旅游酒店的最高等级。设备十分豪华，设施更加完善，除了房间设施豪华外，效劳设施齐全。各种各样的餐厅，较大规模的宴会厅、会议厅，综合效劳比拟齐全。是社交、会议、娱乐、购物、消遣、保健等活动中心。3.2四星酒店设备豪华，综合效劳设施完善，效劳工程多，效劳质量优良，室内环境艺术，提供优质效劳。客人不仅能够得到高级的物质享受，也能得到很好的精神享受。3.3三星酒店设备齐全，不仅提供食宿，还有会议室、游艺厅、酒吧间、咖啡厅、美容室等综合效劳设施。这种属于中等水平的酒店因设施及效劳良好而价相对较廉价在国际上最受欢送，数量较多。3.4二星酒店设备一般，除具备客房、餐厅等根本设备外，还有卖品部、邮电、理发等综合效劳设施，效劳质量较好，属于一般旅行等级。3.5一星酒店设备简单，具备食、宿两个最根本功能，能满足客人最简单的旅行需要。4〕按酒店特点分类国际型酒店、地方特色型酒店、情人酒店、招待所……3.酒店经营模式投资和管理酒店的六种模式从投资和管理的运营角度，目前，在国内外投资和管理星级酒店主要有六种模式：3.1模式一：投资者自己经营、管理酒店，不与其它酒店产生关系酒店投资者不同任何外部公司产生任何关系，采用自己经营、管理的方式运营酒店，也就是选择作为单体酒店(IndependentHotel)存在这种单体酒店的经营模式在我国最为常见，目前大量的国有酒店都采用了这种方式。模式一的优点酒店投资者可以从所有权、管理权、营销权等各个方面对酒店进行严格的控制，如果酒店投资者有良好的管理团队、知名度很高的品牌形象及完善的营销系统渠道，酒店可以获得良好的开展，并且，这种模式可以使酒店投资者得到酒店经营所产生的所有利润。模式一的缺点这种单体酒店无法获得通过网络化经营实现的规模经济，在提高品牌知名度和扩大营销渠道方面存在很大困难。在国外，随着各种形式的酒店集团的开展，大型酒店集团凭借其强大的品牌及营销优势对单体酒店施加了巨大的压力，大量单体酒店纷纷参加某个酒店集团的系统。在欧美等酒店业兴旺的国家，单体酒店在酒店业中的比重不断降低。3.2模式二：投资者自己管理经营，但是参加一个更大的联盟团体来获得一些支持酒店完全由投资者来进行管理和经营，但通过参加一个或几个酒店联盟获得营销和预订方面的支持。这种情况在国内比拟少见。目前国内虽然也有一些联盟性组织，但尚无法对酒店的运营带来实质性效益。国外的一些酒店在完全由投资者经营和管理的同时，会选择参加诸如世界一流酒店组织(LeadingHotelsofTheWorld)、世界小型豪华酒店组织(SmallLuxuryHotelsoftheWorldLtd.)等酒店联盟的方式获得营销方面的支持。模式二的优点选择参加酒店联盟所支付的费用要远远小于参加某个特许经营联号系统，而且酒店自身的品牌不必发生改变，可以保持相当的独立性。模式二的缺点但是由于酒店联盟不像酒店联号那样给酒店全面的营销支持，酒店自身营销能力的强弱和品牌知名度的上下成为了选择这种模式的酒店成功与否的关键因素。此外，如果自身没有一个良好的管理队伍的话，这类酒店的开展会受到很大的限制。3.3模式三：投资者把酒店交给专业的酒店管理公司管理投资者选择由独立的酒店管理公司或联号管理公司管理酒店，再参加酒店联盟，在酒店投资者没有酒店业管理经验的情况下，选择专业的管理公司管理酒店成为一种较好的选择。模式三的优点如果投资者本身并不具备管理酒店的先进经验以及其它资源储藏，那么专业的管理公司将帮助他实现这些并带来良好效益。模式三的缺点投资者必须将酒店的管理权让渡给酒店管理公司，对酒店经营管理的控制大大降低。而且，聘请专业的酒店管理公司往往需要支付高昂的管理费用和人员开支，使酒店的经营利润受到侵蚀。此时，管理公司的选择和管理合同的谈判变得十分重要。选择了酒店管理公司以后，投资者面临的一个问题是如何扩大酒店自身的影响，增强营销能力。这种情况下可以选择参加酒店联盟的方式参与到更大范围内的促销、常客优惠方案、信用卡优惠折扣等活动中吸引到更多的客源。3.4模式四：投资者自己经营管理酒店，但是通过特许经营等方式，参加一个更大的酒店品牌集团。酒店投资者可以成为某一个酒店联号的特许经营受许方，使用其品牌，但由自己经营管理酒店一些酒店在长期的开展过程中积累了丰富的管理经验，对客效劳已经到达了很高的水平，但是由于品牌的知名度较低，限制了酒店客源的进一步扩大。模式四的优点可以利用具有知名酒店品牌在整个市场上的广泛影响力提高自己的销售能力。一般来说，这种酒店由于没有将管理权让渡给外部的管理公司，投资者对酒店仍可以实施严格的控制，让渡出去的仅仅是酒店的营销权，所给付的也仅仅是与酒店客房数量比例关系固定的特许经营费用，不会随酒店经营状况的变化而变化。对于管理水平很高的酒店来说，这种模式是迅速扩大自身影响的一种有效方式。模式四的缺点酒店的未来开展，要受到品牌的限制。3.5模式五：委托管理＋特许经营的双重运作酒店的投资者可以通过某种一揽子协议，或者在和某个酒店联号签订管理合同的同时又和这家酒店联号签订一份特许经营协议，即：一家酒店可以同时接受一家酒店联号提供的两类不同的效劳——管理效劳和品牌及相关营销效劳目前，诸如希尔顿、喜来登等大型的酒店公司既可以向酒店投资者提供酒店管理效劳，同时又可以向酒店投资者提供酒店品牌特许经营效劳。各个不同的酒店公司所提供效劳的功能、特色、费用是各不相同的，在这种情况下，一些酒店投资者往往选择最有利于自身的组合方式，由不同的酒店管理公司分别提供不同的管理效劳和品牌许可效劳。但是，一般而言，酒店的投资者在选择酒店品牌和酒店管理公司的时候，最好能选择同一家酒店公司。在酒店业的实践中，投资者可以和酒店公司签订两份合同，也可以和酒店公司签订一份总括性的管理合同，特许经营的相关内容同时包含在管理合同中，也就是通过一个一揽子的管理合同同时得到一家酒店公司能提供的两类效劳。3.6模式六：让委托管理方成为酒店的股东，带资管理选择带资管理合同，酒店管理公司参股酒店，成为联合投资者。一些酒店管理公司在和酒店业主签订管理合同的同时购置酒店的局部股权。模式六的优点将管理公司和酒店捆绑到一起，防止酒店管理公司做出不利于业主的决策。同时，酒店管理公司可以在酒店的战略方案制定过程中起关键作用，减少战略决策失误而给业主和管理方带来损失的可能性。虽然目前进入中国市场的国外酒店集团大都只是单纯提供管理效劳，不介入酒店的产权投资，但是也有一些酒店公司在提供酒店管理合同的同时通过参与股权投资的方式加强对被托管酒店的控制能力。〔二〕经济型酒店的定义及特征近几年来，高速增长的经济为各大城市带来了庞大的商务客源和大批旅游者，一种既能享受星级宾馆标准、收费又不高的经济型酒店自然而然受到欢送。经济型酒店相比已开展成熟、标准化高档酒店，带来更多的商业时机，既包括经济型酒店数量、规模、档次等涉及硬件、资金的方面，也包括产权、机制、经营模式、管理效劳、行业体制等方面。由于经济型酒店规模及经营相对灵活，除了常规的房地产工程筹划具有参照意义，对于重庆目前的空置商业用房和因“退二进三”遗留的工业用房而言，更具有开阔思路、盘活存量的重要作用。1、经济型酒店的概念经济型酒店(BudgetHotel)是相对于传统的全效劳酒店(FullServiceHotel)而存在的一种酒店业态，国外对经济型酒店的划分主要以价格为标准，结合国内特点，我们认为，经济型连锁酒店可以定义为：以群众型观光旅行者和中小商务旅行者为主要效劳对象，以客房为唯一或核心产品，以加盟或特许经营等经营模式为主，价格低廉〔一般在200元人民币以下〕，效劳标准，性价比高的现代酒店业态。2、经济型酒店的分类就世界范围来看，经济型酒店可以划分为三种类型：城市商务型酒店，青年旅舍，汽车旅馆。3、经济型酒店的特征经济型连锁酒店作为一种新兴业态，是经济开展和社会生活的产物，它区别于面对社会上流阶层的全效劳酒店，是满足普通旅行客人和商务客人住宿需求的产品设施。它的根本特征包括：产品的有限性经济型酒店紧扣酒店的核心价值——住宿，以客房产品为灵魂，去除了其他非必需的效劳，从而大幅度削减了本钱。一般来说，经济型酒店只提供客房和早餐(Bed&Breakfast)，会议、休闲娱乐等功能那么尽可能压缩或免去，仅一些有限效劳酒店提供简单的餐饮、健身和会议设施。高性价比与一般社会旅馆不同的是，经济型酒店非常强调客房设施的舒适性和效劳的标准化，突出清洁卫生、舒适方便的特点，同时价格适中。相对于高档饭店动辄上千元的房价，经济型酒店的价格一般在人民币200元以下，一些青年旅舍和汽车旅馆甚至只有几十至一百元左右。消费群体群众化经济型酒店的目标市场是一般商务人士、工薪阶层、普通自费旅游者和学生群体等。而高档酒店往往以高端商务客人、高收入阶层、公费旅客群体为主要目标市场。加盟或特许经营等连锁经营形式为主经济型酒店一般采取连锁经营的方式，以到达规模经济，提高品牌价值。这也是经济型酒店区别于其他星级酒店和社会旅馆的一个明显特征。选址注重交通便捷、商务、旅游或居住气氛成熟该类酒店通常有以下选址特征：一是交通枢纽或交通干线站点附近，包括地铁、轻轨、公交站点等，步行距离通常不超过10分钟；二是商业网点、写字楼集中的区域附近，或者知名旅游景点附近；三是大型居住社区或知名楼盘或附近步行距离通常不超过10分钟。4、经济型酒店的开展过程经济型酒店在全球的开展经历了四个时期:萌芽与开展初期、蓬勃开展时期、品牌调整时期、重新开展时期。有观点认为，在兴旺国家，经济型连锁旅馆与高档星级酒店的比例一般为7∶3。中国经济型酒店最初始于1996年，上海锦江集团下属的锦江之星作为中国第一个经济型酒店问世。进入21世纪,各种经济型品牌如雨后春笋般破土而出，并呈现如下的开展特点：中国经济型酒店行业成长迅速,出现了一些颇具影响的民族自主经济型酒店品牌。具有全国影响力的有：锦江集团于1996年创办的锦江之星；首都友友国际酒店集团与携程旅行效劳公司于2002年组建的如家酒店连锁等。此外还有一些地区性经济酒店，如上海的莫泰168和宝隆居家、华南地区的7天、北京地区的欣燕都等。这些品牌呈现蓬勃的开展趋势,在短短几年时间里得到迅速扩张，一些地区品牌也正积极开展成为全国性品牌。国内经济型酒店需求旺盛，其中北京、上海、广州、成都等大型城市经济型酒店的需求非常旺盛，市场条件比拟成熟。而长三角区、珠三角区、京津地区这三个地区较高的经济开展水平也决定了经济型酒店的需求水平。所以经济型酒店在中国是以点面结合的格局迅速在经济兴旺的地区开展起来。经济型酒店吸引了大批资本的涌入。由于经济型酒店的投资比拟小,而投资回报率要比同类酒店高，所以各行业的资本都纷纷看好这类工程。全球品牌和国内品牌的竞争日益加剧，许多国际知名经济型酒店品牌纷纷看好中国，纷至沓来，争夺市场份额。2005年3月，重庆“小天鹅”集团旗下连锁酒店“天鹅之星”正式开业，标志着重庆外乡品牌经济型酒店开展拉开序幕。之后，全国知名经济型酒店巨头“如家”、“锦江之星”也相继落户重庆，重庆经济型连锁酒店业处于快速开展阶段。二、本工程引入经济型酒店的市场可行性分析〔一〕重庆主城经济型酒店分布调查1、重庆主城经济型酒店分布和数量调查经济型酒店及两星级酒店数量表区域数量名称地址渝中区1汉庭快捷酒店〔重庆大坪店〕〔经济型〕菜园坝2重庆莫泰〔解放碑店〕〔经济型〕

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沙坪坝67重庆学林宾馆〔经济型〕

沙坪坝68重庆金地126连锁旅店〔沙坪坝店〕〔经济型〕

沙坪坝69重庆似家心怡酒店〔沙坪坝1店〕〔原银山宾馆〕〔经济型〕沙坪坝70重庆小天鹅商务酒店〔沙坪坝店〕〔经济型〕沙坪坝71天连锁酒店〔重庆沙坪坝店〕〔经济型〕沙坪坝北碚区72如家快捷酒店〔重庆北碚店〕〔经济型〕北碚73重宾之星连锁酒店〔北碚天奇店〕〔经济型〕北碚2、重庆典型经济型酒店经营状况分析2.1品牌特征全国性品牌试探，本地性品牌初创。重庆经济型酒店属于快速开展阶段，国际型连锁品牌开始不断入驻；国内品牌锦江之星和如家快捷等已登陆，本地品牌也开始发力，天鹅之星、金地126和临江客栈三家品牌开始成型。2.2成熟商务区为经济型连锁酒店首选从重庆目前在营经济型连锁酒店的分布状况来看，传统金融、行政中心及CBD核心的渝中区为选址首选，拥有经济型连锁酒店数量比例达56%，其中如家快捷、锦江之星等全国性品牌都集中在渝中区，分别依托成熟行政中心和汽车贸易产业的配套需求。金地126、泽彬等本地经济型连锁酒店那么选择江北、九龙坡区等商务气氛较为成熟的区域设点，防止竞争同时本钱得以控制。房地产开发热点区域南岸区和传统老城区沙坪坝区经济型连锁酒店那么相对缺乏。2.3注重本钱相对较低、但交通便捷的商圈边缘经济型连锁酒店重在“经济”两字，78%选择在商圈外设点，以节约本钱，同时交通便捷、配套等设施相对齐全。全国连锁酒店如家快捷、锦江之星选择在距离解放碑商圈车程不超过10分钟，商务人流量较大的上清寺及鹅岭地区。本地连锁酒店天鹅之星因位于次级商圈江北区观音桥商圈内，本钱较高致使房价高于其它品牌连锁酒店。2.4大型居住社区成为经济型酒店选址的热点区域目前重庆大型居住社区开展相当迅速，已经形成了龙溪镇、加州居住区、五黄大社区、直港大道居住区，居住社区及商业配套的开展同样带来大量的流动人口，为经济型酒店提供了商机，本地品牌金地126的选址特征就是这种类型，设点于龙溪镇和加州花园附近，客房入住率到达80%，可见居住社区与经济型酒店的相关性是较高的。2.5规模特征重庆市经济型连锁酒店无论从数量还是规模来看，远小于东部兴旺地区，本地品牌数量也较少。从房间数量而言，除锦江之星和天鹅之星房间数到达100余套，其它均为30—60套，规模较小。但从经济型酒店的户型面积而言，面积较适中，同国际品牌酒店模式较为接近。3、重庆经济型酒店与其它旅游餐饮行业的关联分析3.1从旅游市场看酒店的客源景气1〕2006—2008国际和国内旅游统计工程年份国际旅游人数〔万人次〕同比增幅国内旅游人数〔万人次〕同比增幅2006年60.315%6787.1913.7%2007年76.226%8009.3318%2008年87.214.5%10001.1924.9%数据来源：重庆统计公众信息网2〕分析重庆2008年国际旅游人数同比2007年多出了14.5%,超过了2007年床位数幅7.92%，说明虽然经济形势还未出现积极的明朗化，但国际旅游人数对酒店的供给客户却依然持续走高。重庆2008年国内旅游人数同比2007年多出24.9%，说明经济实惠的酒店供给客户还在以较快的速度增长，经济型酒店的“蛋糕”不断扩大，可以预见09年经济型酒店的开店数量还会快速上涨。3.2从利用外资情况看酒店的客源景气1〕利用外资数据表指标〔单位：万美元〕200620072008同比增幅2009第一季度2009第一季度同比增幅协议〔合同〕额112960407369283124-30.539468-63.5外商直接投资111558406799279513-31.338985-63.9外商其它投资1402570————————实际利用外资额876671220112737351.51倍55156-20.5外商直接投资695951085342729131.52倍5366-22.5外商其它投资622378——————`——数据来源：重庆统计公众信息网2〕外资客源分析通过外商投资数据同比分析，可把握酒店的外籍商务人士入驻率变化。2008年实际利用外资额比2007年同比多出1.51倍，但少于2007年的2.6倍,说明利用外资受金融危机的影响较大。受金融危机的影响，2009第一季度实际利用外资额同比增幅大幅下降20.5%，如果单纯从数据推导外籍商务人士的数量，那么对酒店的商务客户供给产生较大影响。3.3从交通客运量看酒店的客源景气1〕2006—2008年交通客运量数据表年份2006200720082008年同比增长客运量〔万人〕612287718787573.2213.4%铁路138821712472.4012.5公路581797331683248.3013.5水路142113661391.651.9民航240334460.8738.0空港吞吐量旅客〔万人〕812.381049.231126.517.4%与重庆正班通航城市〔个〕即重庆机场出港航线5865国内5258国际〔地区〕67重庆机场飞行起降架次〔万架次〕8.9010.51`数据来源：重庆统计年鉴20082〕交通客运量对酒店的客源供给分析重庆2008年客运量同比增长13.4%，超过2007年床位数7.9%的增长速度。民航客运量对星级酒店的需求最直接，民航2008年同比增长38%，在四大运输体系中增长率最高，也说明对酒店的客源供给将产生积极效果。铁路和水路涨幅或降幅均较小，说明这两种运输方式对酒店的客户供给变化不大。公路运输大局部为短程运输，13.5%的增长率对高级酒店的客源供给不会产生非常积极的效果；拉动酒店的需求也更多表达在经济型酒店上面。〔二〕本工程周边经济型酒店详细调查经对本工程周边的走访调查，共计五星级酒店2家、三星级酒店2家、经济型酒店12家。鉴于本工程是对打造经济型酒店的可行性做研究，我们将重点对经济型酒店做调查分析。1、经济型酒店分布序号酒店名称酒店地址1雨林宾馆九龙坡区渝州路79号2同好酒店高新区渝州路81号3瑞天商务酒店石桥铺高新区科园一路2号4如家快捷酒店九龙坡区渝州路108号57天快捷连锁酒店石桥铺科园一路渝高大厦6柏捷酒店高新区石小路170号7小天鹅商务酒店九龙坡区冶金一村15栋8重庆铁马宾馆杨家坪正街43号9鑫梦酒店九龙坡石坪桥正街10锦江之星杨家坪兴胜路60号11圣杰酒店陈庹路双山隧道口12格林豪泰快捷酒店九龙坡区谢家湾78号从经济型酒店分布来看，经济型酒店一般都选择人口密度大，交通方便的区域，方便入住，而九龙坡区和石桥铺是重庆西区的重要地段，人口密集且流动性大，适宜经济型酒店生存。本工程辐射半径3公里内只有圣杰酒店一家酒店，远不能满足这一区域对经济型酒店的需求量。2、经济型酒店定位及房间数酒店名称定位客房数雨林宾馆经济、快捷152同好酒店经济、快捷118瑞天商务酒店经济、快捷、商务90如家快捷酒店经济、快捷1207天快捷连锁酒店经济、快捷70柏捷酒店经济、快捷120小天鹅商务酒店经济、快捷60重庆铁马宾馆经济、商务106鑫梦酒店经济、快捷、休闲81锦江之星商务、经济104圣杰酒店精品商务61格林豪泰快捷酒店经济、快捷112从对经济型酒店的调查来看，经济型酒店的定位都是以廉价为主，兼顾舒适性;一般情况下经济型酒店的房间数是根据所选地点来定的，房间数一般为80-100间为主，房间过少不能满足客源的需要，而房间数过多那么担忧房间空置率，前期投入本钱大。3、经济型酒店配套酒店名称配套效劳雨林宾馆茶室、棋牌室、按摩屋、中餐厅、会议室、票务效劳房间配备空调、数字电视、宽带网络、保险柜同好酒店茶餐厅、洗衣效劳、叫醒效劳、商务中心、会议室、桑拿、ATM取款机房间配备空调、电视、、实木家具、淋浴房瑞天商务酒店商务中心房间配备空调、电视、长途、淋浴房如家快捷酒店会议室、健身房、KTV房间配备宽带网络、卫视、中央空调、保险柜、直拨7天快捷连锁酒店票务中心房间配备宽带网络、挂式空调、淋浴房柏捷酒店商务中心、茶楼房间配备电视、宽带网络、卫浴小天鹅商务酒店商务中心、茶楼房间配备电视、空调、淋浴房重庆铁马宾馆中餐厅、会议室、停车场、票务中心、棋牌室房间配备中央空调、长途、写字台、淋浴房鑫梦酒店商务中心、保险箱房间配备电脑房、机麻、圆床、宽带网络、空调锦江之星红外线防盗、环保检测、茶餐厅房间配备书写功能、宽带网络、整体卫浴圣杰酒店KTV、中餐、西餐、浴足、咖啡厅、茶室、棋牌室房间配备中央空调、淋浴房、写字台、迷你吧台、小冰箱格林豪泰快捷酒店餐厅、酒吧、商务中心房间配备电视、空调经济型酒店对于配套无硬性要求，但根据场地条件可适当增加配套效劳，以提高居住舒适性和便利性，便于提高居住率。离本工程最近的圣杰酒店因场地大，便于设置较多的酒店配套效劳，为客户提供了更多的便捷。4、经济型酒店价格酒店名称单间〔挂牌/协议〕标间〔挂牌/协议〕套房〔挂牌/协议〕入住率雨林宾馆288元/268元138元/128元——50%同好酒店129元/119元129元/119元149元/139元80%瑞天商务酒店168元/136元178元/136元268元/168元50%如家快捷酒店139元/132元159元/151元159元/151元70%柏捷酒店——138元/108元——40%小天鹅商务酒店118元158元268元30%鑫梦酒店100元/90元118元/108元198元/188元50%锦江之星159元/149元159元/149元189元/179元60%格林豪泰快捷酒店139元/128元139元/128元——40%圣杰酒店标准间418、套房588元、单间458元、情侣间520元，协议价可以5.5折50%7天快捷连锁酒店经济房99、大床房129、商务大床13950%经济型酒店主打就是经济，符合群众消费的定价是经济型酒店的关键，经济型酒店的价位一般在100-160元左右，且配套齐全、效劳热忱。作为全国连锁的经济型酒店品牌更容易为旅客接受。注：以上所调查的经济型酒店均配备免费停车场。5、旅客来源经济型酒店的客源主要是针对各地来渝的销售人员以及游客为主，本地客户主要以散客为主。带有会议室的经济型酒店主打会议牌，接待会议团队比拟多。6、个案调研：低档次经济型酒店分析之——7天快捷连锁酒店通过对经济型酒店的调查，我们将经济型酒店的价格区间做出分类：序号低档次经济型酒店价格区间100-130元/间/天1中档次经济型酒店价格区间130-170元/间/天2高档次经济型酒店价格区间180元/间/天以上〔1〕外部调查7天快捷连锁酒店一般选择闹市地段开设，其前台一般利用其电梯前室，以便方便旅客入住。在条件允许的情况下，7天快捷酒店一般会将建筑外立面做统一处理，以提高酒店昭示性。7天快捷酒店的前台接待一般都比拟小，主要是因为其选择位置一般靠近电梯口，方便接待和旅客出入。〔2〕单人间配置简单，走平民化路线配置简单，走平民化路线〔3〕标准间〔4〕特价房7天快捷酒店主要是以旅游类散客为主，走低价优质路线，全国连锁，且开通网络、WAP订房效劳，方便、快捷。7、个案调研：中档次经济型酒店分析之——锦江之星连锁酒店〔1〕前台接待〔2〕星连星茶餐厅〔3〕客房调查客房装修风格简约，颜色搭配温馨，总体风格简洁、温馨。〔4〕酒店配备星连心茶餐厅免费宽带上网免费停车位会议室有线电视无烟房间订票效劳打印复印贵重物品保存行李存放物品租用小商品出售锦江之星快捷酒店主要以商务类旅客为主，全国连锁，目前重庆营业2家，配套齐全，效劳优质，属中档消费。8、个案调研：高档次经济型酒店分析之——Q7快捷酒店〔1〕走廊整体过道整体铺设地毯，房间编号采用发光字处理，提升档次。一定距离内放置一盆绿色植物，墙上挂装饰画，注重细节处理。〔2〕标准间实景图〔3〕卫生间实景图〔4〕细节展示烟灰缸书桌烟灰缸书桌睡衣和衣柜装饰植物睡衣和衣柜装饰植物玻璃隔断卫生间，提升品质电视采用壁挂式，节约空间玻璃隔断卫生间，提升品质电视采用壁挂式，节约空间〔5〕特色房〔6〕单人间调查大尺寸液晶电视机麻大尺寸液晶电视机麻娱乐室娱乐室7酒店装修档次高，在彰显个性与时尚之余，又不失稳重、深邃的商业气息。配套丰富，拥有会议室、茶楼、KTV等。〔三〕重庆经济型连锁酒店开展趋势1、国际品牌进入，经济型酒店市场品质整体上升，产业开展加快连锁经营是世界酒店开展的主要趋势，一批国际及国内品牌也登陆重庆，如法国宜必思酒店入驻高新二郎片区，美国速8、速朋谊等；全球品牌连锁的加盟将对我市经济型酒店业的品质升级、管理和营销模式进步、产业开展加快等起到较大的促进作用。2、市场总体扩容，主城区域竞争格局扩散目前经济型连锁酒店主要集中在渝中区和江北区，在产业趋好的情况下，各品牌连锁酒店均有扩张策略，天鹅之星已设立3个分店、金地126设立2-3个分店，形成遍地开花、竞争格局扩散的局面。3、依托的产业资源更为多元从锦江之星选址鹅岭汽车贸易一条街可以看出，汽车贸易产业带来的商务人群是其主要的消费群体，可见具有流动人群的产业能够为经济型酒店带来商机，商贸、旅游、教育、会展等产业均属于这类产业，由此可以预见，具有古镇旅游、红色旅游资源和教育产业资源的沙坪坝，具有绿色旅游资源、会展产业资源的南岸区等，都将是未来经济型连锁酒店开展的热点区域。随着重庆逐步开展成为长江上游经济中心城市，将吸引和聚集西部及全国的商贸、旅游人群，经济型酒店业依托的产业资源将更为多元化。4、品牌与性价比的差异化竞争愈演愈烈经济型连锁酒店业的开展和高性价比必然对其它酒店业产生冲击，尤其是三星级酒店市场受到的影响较大，目前重庆三星级酒店房价通常为180-220元/天，经济型酒店标间房价集中在100-160元/天，房间内部配置逐渐趋向于三星级酒店标准，可替代性特征明显，可以预计今后两者间的竞争将趋向于表达综合实力的品牌化竞争。从经济型酒店业内部竞争来看，国际品牌连锁酒店的入驻，带来更先进的管理和营销方式，品牌升级和特色化。提高性价比将是本地品牌立足市场的必要手段。5、重庆经济型酒店的其它特点在本地经济型酒店中，均采取与其它企业共用一栋楼的形式，如7天快捷连锁位于晋榆·彩园大厦裙楼，楼下为富安百货。知名星级品牌为背景的经济型酒店单店房间数均在100间以上，其它品牌房间数一般不超过65间。国内品牌标准间套内面积集中在30-40平方米，舒适度相对较高。经济型酒店越来越注重其消费者居住的舒适性，大多数房间面积与星级酒店大致一样，使其更加舒适，从而提高了自身的竞争能力。多种功能套房的推出，不仅提高了自身产品的档次，还扩大了其目标客户群。普通标间价格集中在100-160元/天，价格有较大开展空间。〔四〕本工程引入经济型酒店的市场时机点分析1、酒店的市场大环境具有可行性〔1〕重庆地产开发商越来越青睐于酒店工程投资酒店成为开发商的投资热点，大型的商业地产工程喜欢引进星级酒店提升工程的商业价值，既降低工程的投资风险，也为工程的后期销售、招商作铺垫。〔2〕本工程周边半径3公里内无经济型酒店，区域竞争小。〔3〕九龙园区的成熟开展将为酒店业注入活力本工程依托工程周边众多的专业市场，如绿云石都、恒胜钢铁市场、恒冠钢铁市场、隆鑫钢铁市场，新世纪石材市场、金科五金机电城、摩配市场等等，来往的客商将为经济型酒店带来丰厚的客户资源。2、酒店周边的空缺，酒店具有可行性半径3公里内无经济型酒店半径3公里内无经济型酒店本工程周边3公里范围内多家大型企业：恒胜集团、格力厂、福星集团、经营钢铁生意的商家。调查走访发现，这些企业来访人员因为在周边范围内无酒店接待大多安排在二郎的宜必思酒店入住，如在半径范围内有酒店能满足企业接待需求的话，以上企业更倾向于就近入住，所以区域内经济型酒店的需求较大。〔五〕本工程引入经济型酒店的市场可行性结论本工程周边专业市场众多，商贾云集，且无经济型酒店来支撑庞大的客户资源，不能满足对于经济型酒店的需求；而本工程地理位置优越，且裙楼本身设计适宜做经济型酒店，通过市场调查和市场时机点分析来看，本工程适宜引入经济型酒店。]三、本工程引入经济型酒店的建设条件可行性分析〔一〕本工程引入经济型酒店建设条件SWOT分析1、优势分析本工程所在区域是新兴的国家级高新技术产业开发区，新九龙园区行政中心；历经6年开展，周边大盘云集，已逐渐形成“区域性大住区”，区域形象品质较高，更是重庆地区新兴的第三生态居住区；工程周边世界500强企业、国内500强企业众多，如沃尔玛、雅马哈、百得，世界知名企业ABB、佳通轮胎、椿中岛、太阳集团等，建设集团、隆鑫集团、五粮液普什集团等；工程位于杨家坪、高新区、大渡口区、沙坪坝区，四大核心区域环抱中，紧邻陈家坪交通枢纽站，周边厂房众多，外来人口、商务人士众多；工程周边根底设施修建完善，道路绿化品质较高，周边配套成熟。区域内拥有48家大中型特色餐饮、6家中型超市、32家社区便利店等商业配套；工程临近BRT及客车总站，轻轨5号线，拥有15条公交线路通达主城，44米以上主干道占60%以上，二郎立交；高九路等城市捷运交通网络兴旺。2、劣势分析工程本身建筑规模不大，无法实现丰富的酒店配套设施的设置，因此不利于工程打造品质感较高的酒店；工程地处非闹市区，前期酒店上客量有限。〔二〕本工程引入经济型酒店的建设条件可行性结论1、工程集区位优势、环境优势、客源优势、特色优势、配套优势为一体，实施以中端客房为主，商务会议、餐饮经营、休闲娱乐经营工程为辅的经营政策。2、工程辐射直径5公里的区域，潜在消费群体明显；外地商务人士、高科技企业、政府机关单位密集，商务会议客源丰富，从而保障工程的稳定收益。3、从以上分析可得出，本工程引入经济型酒店的建设条件可行。本工程现状：四、本工程经济型酒店投资回收初步测算〔一〕本工程经济型酒店的投入本钱测算注：酒店前期本钱主要包括有：土地本钱、建安本钱、装修本钱、设施本钱；其中土地本钱，暂按本工程当前地段的楼面地价600元/m2。其中建安本钱，暂按当前市场通行本钱1200元/m2。1、技术指标本工程地上单层面积按712.75㎡-837.55㎡计算，酒店的单层面积按平均值775㎡计算，那么本工程酒店为4层，那么总建筑面积为：3100㎡2、内部装修本钱〔含房间内部家具和设备等的采购〕内部装修按建筑面积1000元/m2计算，那么酒店内部装修本钱为：3100㎡×1000元/m2=310万3、土地本钱3100㎡×600元/m2=186万4、建安本钱〔含外装本钱〕3100㎡×1200元/m2=372万5、酒店开业前的采购本钱〔仅供参考〕采购序号工程名称价额总计〔单位：元〕1前台、礼宾、订房80002洗衣房用品200003管理办公室30004制服40005总机/效劳中心50006电脑系统50007员工餐厅/更衣室设备300008保安设备40009工程设备及工具8000010室內植物6000011印刷品设计，印刷1000012闭路8000013厨房用具3100014管事部设备24000015酒店用标志，指示牌49700016财务部用品12900017员工其它保障费用80000总计78.9万元6、经济型酒店投入的总本钱1内部装修本钱310万2土地本钱186万3建安本钱372万4采购本钱78.9万元合计946.9万元7、酒店内部房间的装修和设备配套卧房装修入户门地毯天棚墙纸〔涂料〕开关和电线吸顶灯书桌灯床头灯挂画窗和窗帘书桌书桌椅电视桌休闲椅休闲桌衣柜卧房配套宽带网络液晶电视空调床床上用品开水壶其它用品卫生间铝吊顶墙〔砖〕地〔砖〕镜淋浴〔整套〕马桶洗脸盆水管线电线和开关毛巾架浴巾架〔二〕本工程经济型酒店的投资回收期限1、本工程经济型酒店收入测算我司根据当前经济型酒店的通常需求，对酒店平面进行初步划分，得出每层楼16间的规模，按4层计算，那么共有64间。如下列图所示：本工程的酒店房间收益，按当前市场上通行的标间收益，再结合谨慎原那么，以100元/间/天计算。入住率，当前市场的入住率普遍均在65%－70%，本工程按谨慎原那么，以60%的入住率计算。2、本工程经济型酒店的投资回收期限每天收益64间×100元/间×60%入住率=3840元每月收益3840元×30天=11.52万元每年收益每月11.52万元×12个月＝138.24万回收年限946.9万元÷138.24万=6.8年五、国内著名经济型酒店及选址要求〔一〕中国知名经济型连锁酒店锦江之星、如家酒店连锁、莫泰168、中州快捷、中江之旅、新宇之星速8、城市之家、扬子江饭店、7天连锁酒店。〔二〕酒店选址要求参考——“锦江之星”加盟选址要求1、地理位置和交通条件靠近如机场、工业区、物贸中心、展览中心、商务中心、大型游乐场等的区域。邻近主要公路〔或高速公路〕的交叉道口，交通枢纽，市郊结合部、火车站、汽车终点站、大型停车场、商业网点等。以展览、商务、商业、车站等中心为最正确。交通便利，能直达机场、车站、港口或经济文化中心；2.市场条件所在地有良好的经济文化开展前景，投资和经营环境适合于宾旅馆行业；周边有较大的车流量、人流量；附近有较多的企事业单位；3.建筑、改造条件3.1利用旧厂房、旧旅馆进行改造建筑物为长方体，建筑面积在4500平方米～6000平方米的范围内，或可以建造的容积率在此范围内。〔宽度或进深以16米左右为最正确。〕建筑物结构为框架结构，允许进行改造。周边有一定的空地，有盘旋的余地，出路通畅并可停车。水、电、煤气、排污、通讯等设施到位。3.2小块空地建造三通一平，市政配套到位，到红线。占地面积2000―4000㎡左右，视地理位置与价位而定。六、酒店设计具体考前须知〔一〕客用走道1、客用走道尺寸不少于1.5米，走道间的门应防止对视；客房的走道最好给客人营造一种安静平安的气氛。走道的门可以凹入墙面，凹入的地方可以使客人开门驻留时而不影响其它客人的行走，但凹入不要太深，最好在450㎝左右，太深了，假设有客人出门时，恰好别的客人由门前经过时反而会受到惊吓，而失去平安感；客用走道灯光灯光既不可太明亮，也不能昏暗，要柔和并且没有眩光。可以考虑采用壁光或墙边光反射照明。在门的上方最好设计一个开门灯，而使客人感觉效劳的周到。3、客用走道装饰客房走道地面、墙面的材料要选择耐脏耐用的地毯；墙边的踢脚板可以适当地做高一些，可以做到200㎝高度左右；天花板不宜做得太复杂，空高一般不要高于2.6m、低于2.1m。客房入口门上的猫眼不宜太高，也要考虑身材不高和未成年人的使用因素。〔二〕卫生间设计1、卫生间吊顶建议使用铝板或其它外表防锈防水的金属材料，但不要使用600×600或300×300的暗龙骨铝板天花，因为设备维修时其会因为人为拆装而变形；2、卫生间其它选用抽水力大的静音的马捅，淋浴的设施不要选用太复杂的，而要选用客人常用的和易于操作的设备；水龙头的水冲力不要太大，要选用轻柔出水、出水面较宽的水龙头，有时，水流太猛，会溅到客人的裤子上，而造成一时的不便和不悦；

卫生间的门及门套离地200㎝左右的地方要做防水设计，可以设计为石材或砂钢饰面等；〔三〕房间设计1、房间尺度空间床离卫生间的门起码不得小于200㎝，因为效劳员需要一定的操作空间2、房间布线电脑上网线路的布置要考虑周到，其插座的位置不要离写字台太远，拖得太长的连接线也显得不是那么雅观。3、房间的数量70—150间房为一档次；150—300间房为一档次；300以上房间为一档次4、房间的面积计算方法为：除卫生间、通道外的面积，为星级确认的标准面积5、客房空调标准夏季温度：20—26度

湿度：<65%冬季温度：18—23度

湿度：>45%6、客房地面材料以地毯为主、也可选用石材、木材、地板砖等。7、客房家俱衣柜尺寸——宽55厘米、65厘米〔净尺寸不小于50厘米〕。〔四〕、电梯数量电梯和客房的配比为：70：1〔五〕、楼层层高楼层上下：2.7米——3.0米七、如家快捷酒店的管理模式参考许多酒店自己缺乏足够管理经验，品牌知名度也不够高，最好的方式就是选择和其它知名的酒店管理公司进行合作。可以实行品牌的合作〔如特许经营〕，也可以单纯引进管理，以如家快捷酒店作为案例分析如下：1、品牌管理执行统一的品牌形象、经营模式、质量控制和效劳标准，在全国范围内规划开展如家直营店、特许经营店、管理店和市场联盟店四种分店。直营店由如家酒店连锁自己投资，自己经营管理的经济型连锁酒店；特许经营店获得如家酒店连锁的特许，使用如家酒店连锁品牌、商标、业务模式的经济型酒店；管理店使用自有品牌，委托如家酒店连锁集团进行管理；市场联盟店一种更为松散的合作模式，加盟店借助如家酒店连锁集团的市场营销网络、品牌形象来提升自己的效益。2、如家酒店连锁为加盟酒店提供的效劳为入网酒店提供统一的标准手册，以确保品牌形象。每年假设干次对各酒店进行质量检查，以促进酒店质量的提高。设有"如家"培训中心，培训讲师具有丰富的酒店管理从业经验，每年将会根据酒店需要提供培训。提供酒店的建造和装修改造设计效劳，包括外观、大堂、房间等。提供整套的市场营销支持效劳系统。入网酒店可以以最优惠的集团采购价格购置高质量的酒店用品。“如家”总部为各入网酒店提供一套完整的酒店管理系统〔PMS〕。为提高和持续品牌的影响力，加强消费者对品牌的忠诚度，"如家"每年投入收入的固定比例自建推广媒体和在各种视听媒介做广告和专栏。八、酒店在房地产营销筹划当中的思考〔一〕酒店的收益功能和完善管理功能1、工程收益的重要手段酒店的投资特点是投入资金大，回收时间长，但酒店的利润较高；如开发商对现金流的回收要求不高，在市场上有酒店开发的时机时，规划布局就可适当考虑酒店产品。随着房地产竞争的越发剧烈，住宅的利润在不断下降；商业特别是酒店，已成开发商利润获取的重要来源。2、工程形象的重要树立如某工程设置了酒店，那么该工程在营销上就有两张牌可打：其一：酒店式社区和酒店式管理的完善效劳；如工程在新开发区，酒店式的物业管理对工程的配套支持作用会更大；其二：由于有酒店，该工程就会因酒店产品而拔高了工程形象，从而为客户带来尊贵感。〔二〕工程内酒店与其它产品的组合思考1、酒店与工程整个产品档次定位成正比酒店出现在商住工程中，如产品的定位是中端或中低端定位，那么该酒店可能就会是经济型酒店或三星以下的酒店。如产品的整体定位为高端或中高端定位，那么酒店就可能是三星以上，四星或五星级酒店。当然，酒店的星级确立最终还需要当地市场有什么样的需求。2、酒店与酒店式公寓的配合通常来说，有酒店设置，那么酒店式公寓的设置可能性就很大，其