物权法（第九版） 课件 杨立新 第9-11章 土地承包经营权-居住权与地役权

物权法（第九版）

杨立新著新编21世纪法学系列教材第九章土地承包经营权第一节土地承包经营权概述一、土地承包经营权的概念和特征（一）土地承包经营权的概念土地承包经营权，是指农村集体经济组织成员对集体所有或国家所有，由集体经济组织长期使用的耕地、林地、草地等农业土地，采取家庭承包、公开协商等方式进行承包，依法对所承包的土地等享有占有、使用和收益权利的用益物权。（二）土地承包经营权的发展土地承包经营权是我国农村经济体制改革的产物，对促进我国农村经济的发展发挥了重大推动作用。第一节土地承包经营权概述一、土地承包经营权的概念和特征（三）农村土地的“三权分置”及价值在现阶段，我国进一步深化农村土地制度改革，顺应农民保留土地承包权、流转土地经营权的意愿，将土地承包经营权分为承包权和经营权，实行所有权、承包权、经营权（以下简称三权）分置并行的制度，推进农业现代化，是我国农村经济体制改革的重大进展。“三权分置”是农村基本经营制度的自我完善，符合生产关系适应生产力发展的客观规律，有利于明晰土地产权关系，更好地维护农民集体、承包农户、经营主体的权益；有利于促进土地资源合理利用，构建新型农业经营体系，发展多种形式适度规模经营，提高土地产出率、劳动生产率和资源利用率，推动现代农业发展。第一节土地承包经营权概述一、土地承包经营权的概念和特征（四）土地承包经营权的法律特征1.土地承包经营权的主体具有特殊性2.土地承包经营权的标的物具有特殊性3.土地承包经营权的目的具有特殊性4.土地承包经营权的产生方式具有特定性第一节土地承包经营权概述二、土地承包经营权的性质一是债权说，认为土地承包经营权是通过合同来设立的，其本质上是一种债的关系，仅在特定的合同当事人之间产生约束力，不具有对抗第三人的效力，因此，土地承包经营权是一种债权性的权利。二是物权说，认为土地承包经营关系是一种物权类型关系，在性质上属于支配权范畴。这种观点为通说。土地承包经营权是具有支配性的对世权，为物权，以对土地的使用、收益为目的，是对土地使用价值支配的权利，属于用益物权。土地承包经营合同是产生土地承包经营权的基础行为，依该合同产生的土地承包经营权的性质是用益物权。第第二节土地承包经营权的取得一、基于签订农村土地承包合同取得二、通过招标、拍卖、公开协商而取得三、基于土地承包经营权流转取得第三节土地承包经营权的效力一、土地承包经营权人的权利和义务（一）土地承包经营权人的权利1.占有、使用、收益权2.依法互换和转让3.承包地被依法征收、征用、占用时，土地承包经营权人有权依法获得相应的补偿4.其他权利第三节土地承包经营权的效力一、土地承包经营权人的权利和义务（二）土地承包经营权人的义务1.维持土地的农业用途，不得用于非农建设2.依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害第三节土地承包经营权的效力二、土地所有权人的权利和义务（一）土地所有权人的权利1.发包本集体所有或者国家所有的依法由本集体使用的农村土地2.对承包土地的必要调整权3.监督土地承包经营权人依照承包合同约定的用途合理利用和保护土地4.制止土地承包经营权人损害承包地和农业资源的行为第三节土地承包经营权的效力二、土地所有权人的权利和义务（二）土地所有权人的义务1.维护土地承包经营权人的土地承包经营权的义务2.尊重土地承包经营权人的生产经营自主权的义务3.依照约定为土地承包经营权人提供生产、技术、信息等服务的义务4.执行土地利用总体规划，组织农业基础设施建设的义务第四节土地承包经营权的消灭一、土地承包经营权基于特定事由而消灭（一）土地承包经营权提前收回（二）土地承包经营权人的提前交回（三）土地承包经营权的期限届满1.土地承包经营权续期的2.土地承包经营权终局消灭的第四节土地承包经营权的消灭二、土地承包经营权基于物权消灭的一般事由而消灭（一）承包地被征收（二）承包地灭失或使用价值丧失（三）土地承包经营权人死亡且无继承人或继承人放弃继承（四）土地承包经营权转让第五节土地经营权一、土地经营权的概念和性质（一）土地经营权的概念土地经营权，是指享有土地承包经营权的农村集体经济组织成员，保留自己的土地承包经营权，将其承包的土地流转给他人经营，在土地承包经营权上设立的用益物权。（二）土地经营权的性质和保护土地经营权的性质仍然是用益物权，是建立在用益物权之上的用益物权，在他物权上设置的他物权，是“他他物权”，即用益物权的用益物权，他物权的他物权。《农村土地承包法》第10条规定：国家保护承包方依法、自愿、有偿流转土地经营权，保护土地经营权人的合法权益，任何组织和个人不得侵犯。《民法典》第339条规定：“土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。”第五节土地经营权一、土地经营权的概念和性质（三）土地经营权流转的原则土地经营权流转应当遵循的原则是：第一，依法、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍土地经营权流转；第二，不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境；第三，流转期限不得超过承包期的剩余期限；第四，受让方须有农业经营能力或者资质；第五，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。第五节土地经营权二、土地经营权的取得土地经营权流转，当事人双方应当签订书面流转合同。合同生效，受让方即取得土地经营权。土地经营权流转的价款，应当由当事人双方协商确定。土地经营权流转期限为5年以上的，当事人可以向登记机构申请土地经营权登记。通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转其土地经营权。第五节土地经营权三、土地经营权的效力（一）转让方（土地承包经营权人）的权利（1）获得土地经营权转让的利益。（2）转让方向他人流转土地经营权，不影响其依法享有的土地承包权，承包方与发包方的承包关系不变。（3）在土地经营权转让期间，受让方有违约行为的，转让方可以解除合同。（4）通过招标、拍卖、公开协商等方式取得土地经营权，受让方死亡的，其应得的经营收益，依照《民法典》“继承”编的规定继承；在转让的有效期内，其继承人可以继续经营。第五节土地经营权三、土地经营权的效力（二）受让方的权利（1）受让方有权在合同约定的期限内占有、使用农村土地，自主开展农业生产经营并取得收益。（2）经转让方同意，受让方可以依法投资改良土壤，建设农业生产附属、配套设施，并按照合同约定对其投资部分获得合理补偿。（3）经转让方书面同意，并向本集体经济组织备案，受让方可以再流转土地经营权。（4）转让方可以用承包地的土地经营权向金融机构融资担保，并向发包方备案。受让方通过流转取得的土地经营权，经承包方书面同意并向发包方备案，可以向金融机构融资担保。担保物权自融资担保合同生效时设立。第五节土地经营权三、土地经营权的效力（三）发包方的权利工商企业等利用社会资本流转取得土地经营权的，本集体经济组织作为发包方，可以收取适量管理费用。具体办法，应当由国务院农业农村、林业和草原行政主管部门规定。第五节土地经营权四、土地经营权流转中的纠纷处理规则（一）本集体经济组织成员对土地经营权流转享有优先权（二）发包方胁迫、阻碍承包方流转土地经营权的救济方法（1）依照《农村土地承包案件司法解释》第12条的规定，土地发包方不得强行干预承包方转让土地经营权。如果发包方胁迫承包方将土地经营权流转给第三人，依照《民法典》关于胁迫行为的规定，承包方享有撤销权，请求撤销其与第三人签订的流转合同的，法院应予支持。（2）发包方阻碍承包方依法流转土地经营权，承包方主张行使物权请求权或者侵权请求权，请求排除妨碍、赔偿损失的，符合法律规定，法院应予支持。第五节土地经营权四、土地经营权流转中的纠纷处理规则（二）发包方胁迫、阻碍承包方流转土地经营权的救济方法（3）依照《农村土地承包案件司法解释》第14条的规定，承包方依法采取出租、入股或者其他方式流转土地经营权，发包方仅以该土地经营权流转合同未报其备案为由，请求确认合同无效的，也是阻碍承包方行使流转土地经营权的行为，法院对此不予支持。（4）发包方等擅自截留、扣缴承包收益或者土地经营权流转收益的，《农村土地承包案件司法解释》第17条规定，发包方或者其他组织、个人擅自截留、扣缴承包收益或者土地经营权流转收益的，属于侵害土地承包经营权的行为，承包方请求返还的，法院应予支持。即使发包方或者其他组织、个人主张抵销，法院也不应支持。第五节土地经营权四、土地经营权流转中的纠纷处理规则（三）土地经营权流转纠纷的处理方法对于在土地经营权流转的双方当事人之间因土地经营权流转发生的纠纷，《农村土地承包案件司法解释》规定了以下几种情形：（1）按照该解释第15条的规定，因承包方不收取流转价款或者向对方支付费用的约定产生纠纷，当事人协商变更无法达成一致，且继续履行又显失公平，当事人向法院起诉的，人民法院可以根据发生变更的客观情况，按照公平原则处理。第五节土地经营权四、土地经营权流转中的纠纷处理规则（三）土地经营权流转纠纷的处理方法（2）该司法解释第16条规定，当事人对出租地流转期限没有约定或者约定不明的，参照《民法典》第730条关于没有约定租赁期限或者约定不明确时的法律后果的规定处理。除当事人另有约定或者属于林地承包经营外，承包地交回的时间应当在农作物收获期结束后或者下一耕种期开始前。在土地经营权期限届满时，对提高土地生产能力的投入，对方当事人请求承包方给予相应补偿的，应予支持。第五节土地经营权四、土地经营权流转中的纠纷处理规则（四）多重流转土地经营权的效力顺序在土地经营权流转中，如果发包方向多方当事人流转同一土地经营权，构成多重转让。依照《农村土地承包案件司法解释》第19条的规定，发包方就同一土地签订两个以上承包合同转让土地经营权，承包方均主张取得土地经营权的，按照下列情形，分别处理，确定流转的效力：（1）已经依法登记的承包方，取得土地经营权，这是登记在先效力优先；（2）均未依法登记的，生效在先合同的承包方取得土地经营权，这是合同生效在先效力优先；（3）依前两项规定无法确定的，已经根据承包合同合法占有使用承包地的人取得土地经营权，但是，争议发生后一方强行先占承包地的行为和事实，不得作为确定土地经营权的依据。第五节土地经营权五、土地经营权的消灭（一）土地经营权约定的期限届满（二）土地经营权流转合同约定终止的情形出现（三）土地经营权人由违约被解除合同第六节对土地承包经营权和土地经营权的保护一、侵害土地承包经营权、土地经营权和侵害土地经营权收益的民事责任《民法典》第113条规定：“民事主体的财产权利受法律平等保护。”这种民事责任是侵权责任，应当依照《民法典》“侵权责任”编的规定，由侵权人对被侵权人承担。任何组织和个人擅自截留、扣缴土地承包经营权互换、转让和土地经营权流转收益的，均构成侵权，应当依照《民法典》“侵权责任”编的规定，承担返还责任。依照《农村土地承包案件司法解释》第20条的规定，承包地被依法征收，承包方请求发包方给付已经收到的地上附着物和青苗的补偿费的，应予支持。承包方已将土地经营权以出租、入股或者其他方式流转给第三人的，除当事人另有约定外，青苗补偿费归实际投入人所有，地上附着物补偿费归附着物所有权人所有。第六节对土地承包经营权和土地经营权的保护二、发包方的民事责任发包方有下列行为之一的，应当承担停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、恢复原状、赔偿损失等民事责任：一是干涉承包方依法享有的生产经营自主权；二是违反《农村土地承包法》的规定收回、调整承包地；三是强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权的互换、转让和土地经营权流转；四是假借少数服从多数强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权；五是以划分“口粮田”和“责任田”为由收回承包地搞招标承包；六是将承包地收回抵顶欠款；七是剥夺、侵害妇女依法享有的土地承包经营权；八是其他侵害土地承包经营权的行为。第六节对土地承包经营权和土地经营权的保护三、违约责任土地承包经营由于实行“三权分置”，故成立两个合同。一是土地承包经营权合同，当事人是发包方和承包方。二是土地经营权流转合同，当事人是转让方和受让方。在这两个合同中，任何当事人一方不履行合同义务，或者履行义务不符合约定的，都应当依法或者依照合同约定承担违约责任。第六节对土地承包经营权和土地经营权的保护四、损害农地的侵权责任在土地承包经营领域中，无论是承包方还是受让方，都须遵守法律、法规，依照合同约定开发利用承包土地，未经依法批准不得将承包地用于非农建设。任何一方违反义务，给农地以及生态环境造成损害的，都应当承担侵权责任。承包方、土地经营权人违法将承包地用于非农建设的，县级以上地方人民政府有关行政主管部门有权依法予以处罚，如果承包方、土地经营权人的行为给承包地造成永久性损害，发包方作为土地所有权人，有权予以制止，并且有权要求承包方和土地经营权人承担赔偿由此造成的损失的责任。第六节对土地承包经营权和土地经营权的保护五、国家机关及其工作人员的损害责任在土地承包经营领域中，国家机关及其工作人员如果利用职权干涉农村土地承包经营，变更、解除承包经营合同，干涉承包经营当事人依法享有的生产经营自主权，强迫、阻碍承包经营当事人进行土地承包经营权互换、转让或者土地经营权流转等，侵害土地承包经营权、土地经营权，给承包经营的当事人（包括承包人和受让人）造成损失的，应当承担损害赔偿等责任。第十章地上权第一节地上权概述一、地上权的概念和我国现行地上权（一）地上权的概念地上权，是指在他人的土地上营造建筑、隧道、沟渠等工作物而使用该他人土地的权利。（二）地上权的沿革地上权起源于罗马法。在我国，周朝时就已存在地上权的事实，但是，我国古代法律没有关于地上权的明文规定。第一节地上权概述一、地上权的概念和我国现行地上权（三）我国现行的地上权关于我国现行立法上是否存在地上权，有不同见解。一说认为我国没有地上权，仅有对国有土地、自然资源的使用权。另一说认为，我国因营造建筑物或其他工作物而使用国家或集体所有的土地的权利就是地上权。地上权与国有资源使用权是两种不同的权利。本书用地上权的概念概括建设用地使用权、乡村建设用地使用权和分层地上权这一类用益物权。第一节地上权概述二、我国地上权的特点及体系（一）我国地上权的特点1.我国《民法典》“物权”编不使用地上权的概念2.对地上权的不同种类分别作出不同的规定3.各种不同的地上权具有不同内容（二）我国地上权的体系1.国有土地上设立的地上权2.集体土地上设立的地上权第二节建设用地使用权一、建设用地使用权的概念、特征及沿革（一）建设用地使用权的概念建设用地使用权，是指自然人、法人、非法人组织依法对国家所有的土地享有的占有、使用、收益和建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施的地上权。（二）建设用地使用权的法律特征1.建设用地使用权以开发利用、生产经营和社会公益事业为目的2.建设用地使用权的标的物为国家所有的土地3.建设用地使用权的适用范围限于建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施4.建设用地使用权的性质是地上权第二节建设用地使用权一、建设用地使用权的概念、特征及沿革（三）建设用地使用权的发展沿革建设用地使用权是我国国有土地使用制度改革的产物，它实现了我国土地利用从无偿使用到有偿使用的转变。自20世纪80年代中期以来我国实行国有土地使用制度的改革，使建设用地使用权进入市场进行交易。2020年3月，国务院印发的《关于授权和委托用地审批权的决定》规定。国务院印发《关于授权和委托用地审批权的决定》这个决定进一步扩大了建设用地使用权的适用范围，有利于设立更多的建设用地使用权。第二节建设用地使用权二、建设用地使用权的设立建设用地使用权的设立，是指建设用地使用权的取得或发生。建设用地使用权的设立方式有两种，即出让和划拨。（一）出让设立1.设立方式出让设立建设用地使用权，是指国家以土地所有权人的身份，将建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为。第二节建设用地使用权二、建设用地使用权的设立（一）出让设立2.双方的主要权利义务出让是建设用地使用权的原始取得方式之一。国家作为土地使用权出让一方，主要义务是将作为建设用地使用权客体的国有土地，在一定年限内出让给建设用地使用权人使用；主要权利是收取建设用地使用权出让金。土地使用者作为建设用地使用权人，主要义务是支付建设用地使用权出让金，主要权利是请求国家交付作为建设用地使用权客体的国有土地由其使用。第二节建设用地使用权二、建设用地使用权的设立（一）出让设立3.出让设立建设用地使用权的要求（1）建设用地使用权出让的客体是国有土地。（2）建设用地使用权出让应当采取法定的合同形式。4.建设用地使用权出让合同（1）建设用地使用权出让合同属于民事合同。（2）建设用地使用权出让合同以设立物权为目的。（3）建设用地使用权出让合同属于要式合同。第二节建设用地使用权二、建设用地使用权的设立（二）划拨设立1.设立方式划拨也是建设用地使用权的原始取得方式之一。建设用地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，国家将国有土地交付其使用，或者将建设用地无偿交付给土地使用者使用的行为。2.划拨设立建设用地使用权的性质虽然建设用地使用权的划拨属于行政行为，但不影响以这种方式取得的建设用地使用权成为一项用益物权。当然，建设用地使用权由于取得方式不同，在权利的行使上有所不同。第二节建设用地使用权二、建设用地使用权的设立（二）划拨设立3.划拨设立建设用地使用权的限制由于划拨设立建设用地使用权是无偿的，取得建设用地使用权的一方没有支付对价即取得该用益物权，因而，通过划拨方式设立建设用地使用权须为了公共利益或者公益事业。国家严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式取得这一权利的人，应当遵守法律、法规关于土地用途的规定。第二节建设用地使用权三、建设用地使用权的内容（一）建设用地使用权人的权利建设用地使用权人对作为权利客体的土地，享有占有、使用、收益的权利，有权自主利用该土地建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施。（二）建设用地使用权人的义务1.支付建设用地使用权费用的义务2.合理利用土地的义务3.保护土地义务4.恢复土地原状的义务第二节建设用地使用权四、建设用地使用权的变动（一）建设用地使用权的转让1.建设用地使用权转让的概念建设用地使用权转让，是指建设用地使用权人将建设用地使用权以合同方式再行转移的行为。2.建设用地使用权转让的规则（1）只有在自然人、法人、非法人组织之间才可以进行转让。（2）转让的标的是建设用地使用权人以出让方式取得的建设用地使用权。（3）须订立书面合同。（4）进行物权变动登记。（5）建设用地使用权转让与其地上物的所有权转移一并进行。第二节建设用地使用权四、建设用地使用权的变动（二）建设用地使用权的抵押1.建设用地使用权抵押的概念建设用地使用权抵押，是指抵押人以其建设用地使用权向抵押权人提供债务履行担保的行为。2.建设用地使用权抵押的规则（1）建设用地使用权抵押的客体是建设用地使用权。（2）须订立书面合同。（3）建设用地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物也随之抵押。（4）在建设用地使用权抵押设定以后，抵押人可以转让建设用地使用权。第二节建设用地使用权四、建设用地使用权的变动（二）建设用地使用权的抵押2.建设用地使用权抵押的规则（5）建设用地使用权抵押设定时，在建设用地的建筑物等之上已经设定了租赁关系的，原则上不应影响原租赁关系的存在，但是抵押人应当将建设用地使用权抵押的情况书面告知承租人。在建设用地使用权抵押设定以后，抵押人在土地之上设定用益物权的，新设定的用益物权不得影响已经设定的抵押权的实现。第二节建设用地使用权四、建设用地使用权的变动（三）建设用地使用权的出租1.建设用地使用权出租的概念建设用地使用权出租，是指土地使用权人作为出租人，将建设用地使用权与地上建筑物等一同租赁给承租人使用，由承租人向出租人交付租金的行为。2.建设用地使用权出租的规则（1）建设用地使用权出租的客体为建设用地使用权，而不是所有权。（2）须签订书面合同。（3）建设用地使用权出租人不包括国家，仅限于建设用地使用权人。第二节建设用地使用权四、建设用地使用权的变动（三）建设用地使用权的出租1.建设用地使用权出租的概念建设用地使用权出租，是指土地使用权人作为出租人，将建设用地使用权与地上建筑物等一同租赁给承租人使用，由承租人向出租人交付租金的行为。2.建设用地使用权出租的规则（1）建设用地使用权出租的客体为建设用地使用权，而不是所有权。（2）须签订书面合同。（3）建设用地使用权出租人不包括国家，仅限于建设用地使用权人。第二节建设用地使用权四、建设用地使用权的变动（四）建设用地使用权的消灭1.建设用地使用权消灭的原因建设用地使用权的期限届满，建设用地使用权消灭。这种消灭是终局消灭，建设用地使用权不再存在。《民法典》第359条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。也即不存在期限届满而消灭的问题。当然，业主不同意续期或者自动放弃该权利的，权利消灭。2.建设用地使用权消灭的效果建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记，收回土地。登记机构应当收回建设用地使用权证书。第二节建设用地使用权五、建设用地使用权与地上建筑物等的所有权的关系（一）建设用地使用权与地上建筑物等的所有权关系概述对土地权利和地上建筑物等的权利是否可以分开，即土地和地上建筑物等是否可以作为相互独立的不动产，民法历来有不同立法例。一是在罗马法上，地上建筑物等依附于土地，附着于土地之物即属该土地。二是法国、日本民法对此的规定类似于日耳曼法，将不动产中的土地与建筑物等相互区别，作为不同的不动产区别对待。我国现行立法采纳了建设用地使用权与建筑物等的所有权相结合的立场。第二节建设用地使用权五、建设用地使用权与地上建筑物等的所有权的关系（二）建设用地使用权与地上建筑物等的所有权的冲突及其解决《民法典》第358条规定：建设用地使用权期限届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依据本法第243条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。第359条规定：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。第二节建设用地使用权五、建设用地使用权与地上建筑物等的所有权的关系（二）建设用地使用权与地上建筑物等的所有权的冲突及其解决这种做法能够解决这个矛盾，理由在于：第一，建设用地使用权人已经在土地上建造了建筑物等，如果这些建筑物等有继续利用的价值，则建设用地使用权人会愿意延长建设用地使用权的期限。如果此时不允许其续期，而是由他人取得建设用地使用权，则这些建筑物等对他人并不一定具有利用价值，会造成社会财富的损失和浪费。第二，在建设用地使用权期限届满后不允许续期，随着建设用地使用权期限临近届满，地上建筑物等的价值必然会不断降低，这也不利于使用权人在该土地上长期投资或吸引他人投资。所以，在法律中明确允许当事人在出让年限届满后续期，具有重要的现实意义。第二节建设用地使用权六、乡村建设用地使用权（一）乡村建设用地使用权的概念乡村建设用地使用权，是指乡（镇）村企业等自然人、法人、非法人组织依法对集体所有的土地享有的占有、使用和收益，建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施的地上权。（二）乡村建设用地使用权的基本内容因设立乡（镇）、村企业或者乡村公共设施、公益事业建设等需要使用集体所有的土地的，依照有关法律规定取得建设用地使用权；法律没有规定的，参照关于建设用地使用权的规定。设立乡村建设用地使用权，应当依照《土地管理法》的规定进行，没有具体规定的，应当参照适用关于建设用地使用权的规定。第三节分层地上权一、分层地上权的概念和特征（一）分层地上权的概念分层地上权也叫作分层建设用地使用权、空间权或者空间地上权，是指在他人所有的土地的上、下一定空间内设定的地上权。（二）分层地上权的特征1.分层地上权的性质是用益物权2.分层地上权是在土地的地上或者地下的空间设定的用益物权3.分层地上权是可以与普通地上权重合的他物权第三节分层地上权一、分层地上权的概念和特征（三）分层地上权的必要性第一，扩大土地利用范围，解决社会发展需要。第二，确定普通地上权和分层地上权的合理界限，防止权利发生冲突。第三，确认分层地上权对解决实际纠纷具有重要意义。第三节分层地上权二、分层地上权的设定（一）分层地上权的客体分层地上权的客体，是土地的地上和地下空间，而不是地表，因此，普通地上权即建设用地使用权的客体是地表，分层地上权的客体是土地上、下的一定空间，即地上空间和地下空间。作为分层地上权客体的地上、地下空间的确定，首先是确定垂直的空间范围，即以地表为准，例如地上50米至100米，或者地下20米至50米。其次是界定该空间的平面面积。这种范围的界定应当与建设用地使用权的范围界定没有区别。垂直的和平面的范围界定准确了，分层地上权的具体客体就确定了。第三节分层地上权二、分层地上权的设定（二）分层地上权设定的目的设定分层地上权的目的，应当与设定建设用地使用权的目的相同，都是对国家所有的土地占有、使用和收益的权利，权利人有权自主利用该空间建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施，例如建设地铁工程，地下电信、电缆，排水管道、输油管、输气管，地下街道、地下商场等。第三节分层地上权二、分层地上权的设定（三）分层地上权设定的特别要件1.不得损害已设立的用益物权2.不得设立与已设立的用益物权的垂直空间重合的分层地上权3.不得妨害已设立的用益物权的权利人行使权利4.设立分层地上权妨害或者损害了已设立的用益物权的后果第三节分层地上权三、分层地上权的效力及消灭（一）分层地上权的效力1.对土地所有权之使用、收益权能的限制2.与相邻用益物权的相互调整3.对分层地上权不得为部分处分4.土地所有权人可以设定其他用益物权5.分层地上权的优先效力第三节分层地上权三、分层地上权的效力及消灭（二）分层地上权的消灭分层地上权的消灭原因，与建设用地使用权（广义）的消灭原因相同。例如，分层地上权的期限届满，土地被征收、征用等，都消灭分层地上权。分层地上权的消灭后果也与建设用地使用权（广义）的消灭后果相同。唯应注意的是，消灭分层地上权时，应斟酌相关的用益物权人的利益，对行使分层地上权给用益物权人造成的损害，予以赔偿。第四节宅基地使用权一、宅基地使用权的概念和特征（一）宅基地使用权的概念宅基地使用权，是指农村居民对集体所有的土地占有和使用，自主利用该土地建造住房及其附属设施，以供居住的地上权。（二）宅基地使用权的特征1.宅基地使用权是我国农村居民因建造住宅及其附属设施而享有的地上权2.宅基地使用权与农村集体经济组织成员的资格和福利不可分离3.宅基地使用权是特定主体在集体所有的土地上设定的用益物权4.集体经济组织的成员只能申请一处宅基地5.宅基地使用权的性质是地上权第四节宅基地使用权二、宅基地使用权的内容（一）宅基地使用权人的权利1.有权在宅基地上建造住房及其附属设施2.有权依照法律的规定转让宅基地使用权3.行使宅基地使用权不受期限限制（二）宅基地使用权人的义务1.不得非法转让宅基地使用权的义务2.接受政府和乡村统一规划的义务3.正当使用宅基地的义务第四节宅基地使用权三、基地使用权的消灭（一）宅基地使用权消灭的原因1.宅基地的收回和调整2.宅基地被征收3.宅基地使用权抛弃4.宅基地灭失5.宅基地长期闲置第四节宅基地使用权三、基地使用权的消灭（二）宅基地使用权消灭的登记《民法典》第365条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”对宅基地使用权的取得，法律并没有要求进行登记。已经登记的，在消灭时，应当及时办理注销登记。第十一章居住权与地役权第一节居住权一、居住权的概念与特征（一）居住权的概念居住权，是指自然人为满足生活居住的需要，按照合同的约定，对他人所有的住宅享有的占有、使用的用益物权。（二）居住权的特征1.居住权的基本属性是他物权，具有用益性2.居住权是为特定自然人基于生活用房而设立的物权，具有人身性3.居住权是一种长期存在的物权，具有独立性4.居住权的设定是一种恩惠行为，故居住权具有不可转让性第一节居住权二、居住权的发展历史居住权最早出现在罗马法上，居住权包括在人役权和用益权中。《法国民法典》规定的居住权基本沿袭自罗马法，但是限制更为严格。《德国民法典》规定了用益权制度，同时也规定了限制的人役权制度。《瑞士民法典》也承认居住权，将该居住权规定在用益权之下，规定它是居住在建筑物全部或者一部的权利，该权利不得转让或者继承，如无相反规定，适用用益权的有关规定。第一节居住权三、在我国居住权存在的必要性第一，充分发挥房屋的效能。第二，充分尊重所有权人的意志和利益。第三，有利于发挥家庭职能，体现自然人之间的互帮互助。第一节居住权四、居住权的设立和效力（一）居住权的设立居住权分为两种类型：一种是意定居住权，另一种是法定居住权。二者采不同的设立方法。1.意定居住权及其设立意定居住权，是指根据房屋所有权人的意愿而设定的居住权。意定居住权的设定方式为以下三种：（1）依据合同的方式设定。（2）依据遗嘱的方式设立。（3）依据遗赠的方式设立。第一节居住权四、居住权的设立和效力（一）居住权的设立2.法定居住权及其设立法定居住权，是指依据法律的规定直接产生的居住权。法律可以直接规定，父母作为监护人对未成年子女的房屋享有居住权，或者未成年子女对其父母的房屋享有居住权。对于以裁判方式取得的居住权，法律也予以认可。例如，法院在离婚裁判中，将居住权判给有特殊需要的一方。有学者认为，这也是依照法律设定居住权的一种方式。法定居住权为特定的人依据法律的规定而当然享有，所有权人不得通过遗嘱、遗赠或者合同的方式予以剥夺。第一节居住权四、居住权的设立和效力（一）居住权的设立3.居住权登记设立意定居住权，应当向登记机构申请居住权登记。《民法典》第368条后段规定：“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”可见，没有经过登记的居住权，不具有对抗第三人的效力。第一节居住权四、居住权的设立和效力（二）居住权的效力1.居住权人的权利（1）使用权。（2）进行必要改良和修缮的权利。（3）排除所有权人侵害的权利。（4）对抗房屋所有权人变更的权利。（5）抛弃权。第一节居住权四、居住权的设立和效力（二）居住权的效力2.居住权人的义务（1）合理使用房屋的义务。（2）支付必要费用的义务。（3）对房屋的合理保管义务。（4）不得转让、出租和继承的义务。第一节居住权五、居住权的期限和消灭（一）居住权的期限依合同产生的居住权的产生时间，是设立居住权的合同生效的时间。居住权依据遗嘱或者裁判而发生的，则应当在遗产分割或者裁判生效时发生。居住权存续的期限分为四种。一是确定一定期限。当事人设立居住权时对存续期限有明确表示和约定的，应当依照明确表示和约定确定居住权的期限。二是确定为终生期限，以居住权人的终生为居住权存续期间，至居住权人死亡时该权利消灭。三是没有约定期限，应当推定其存续期限为居住权人的终生。四是未成年居住权人的居住权的截止时间为能够独立生活时。第一节居住权五、居住权的期限和消灭（二）居住权的消灭1.居住权消灭的原因（1）居住权被抛弃。（2）设定的居住权期限届满或居住权人死亡。（3）解除居住权的条件成就。（4）居住权被撤销。（5）房屋被征收、征用或者灭失。（6）权利混同。第一节居住权五、居住权的期限和消灭（二）居住权的消灭2.居住权消灭的后果居住权消灭，在当事人之间消灭居住权的权利义务关系，居住权人应当返还房屋。房屋被征用、灭失的，如果房屋所有权人因此取得补偿费、赔偿金、保险金，居住权人有权请求分得适当的份额；居住权人如果没有独立生活能力，也可以放弃补偿请求权而要求得到适当安置。因居住权人故意或者重大过失致使房屋毁损或者灭失的，居住权人不仅不享有上述权利，还应当对房屋所有权人承担损害赔偿责任。第二节地役权一、地役权概述（一）地役权的概念、特征和沿革1.地役权的概念地役权，是指在他人的不动产上设立的以供自己