项目营销报告课件

金裕地产乌斯太项目营销推广思路营销环境——市场调研部分结论概要乌斯太贺兰新区为乌达、乌斯太新的生活区，空气质量相对较好；乌斯太人口结构以外来人口为主，主要以兰太集团等大型企业从业人员及运输业、服务业从业人员；普通住宅需求量有限；缺乏高档娱乐、休闲、餐饮场所，有巨大市场潜力；由于地理因素、历史因素的原因，乌斯太形成了独特的经济发展环境，宽松的政策环境；第2页要解决的核心问题做什么卖给谁怎么卖第3页项目推广定位功能定位：集购物、餐饮、娱乐、服务、休闲、商住、办公等为一体功能复合的体验式商业。项目以大型综合性娱乐城，为推广核心，同时拥有高档酒店、公寓、超市主力店、高档餐饮、宴会城、KTV娱乐城、咖啡厅、电影院、品牌汽车展销厅、美容会所、商务中心、金融服务、办公等形象定位：时尚、超前、神秘的高档商业物业形象。经营定位：高档定位、贺兰山下的娱乐新都！第4页卖给谁第5页投资客户自用客户第6页乌斯太、乌达阿左旗鄂尔多斯、乌海、棋盘井、石嘴山第7页怎么卖第8页定大调，以点带面打造西部娱乐新都金澳娱乐场高调进驻第9页处处是亮点，步步走高端阿拉善金融中心，首屈一指的标忈性建筑银行总部汇聚之地大型企业办公之所高档餐饮娱乐休闲成功人士空中别墅璨若星空亮化景观第10页第11页地理位置升值空间商业定位贺兰新区乌斯太前所未有的高端项目高端商业功能复合体客户关注点项目亮点第12页全方位价值营销——打开瓶颈、建立全方位营销接触点项目的丰富内涵及特性客户复杂的个性化需求营销推广接触点接触点接触点接触点接触点接触点打开瓶颈打开瓶颈打开瓶颈打开瓶颈全方位价值营销全面的价值发现第13页现场包装沙盘展板围档看楼通道售楼处现场包装第14页推广策略高举高打，造大势具体运用公共媒体的炒作，充分而具体的描绘未来商业模式，以及由此带来人流汇聚的盛况，展现美好前景，提升物业的价值，冲击投资者的感知阀门，吸引关注眼球。大量投放户外媒体，高速高炮，提升项目形象重点区域，组织举行项目推介会销售与招商并举引入主力店与人气店，给顾客越来越真实的商业前景，以利持续销售销售上注意掌握节奏控制供应量分部分销售，分步实施，层层推进，推广成熟一块，销售一块。层层热点，步步推进。第15页价格策略低开高走，聚集人气，小步快跑根据销售区块和推出时机，原则上采用“低开高走”的价格策略。并且项目参照邻近的乌达、海南项目价格，随着销售的推进灵活调整提升。付款方式灵活多样一次性付款：优惠分期付款银行按揭付款第16页销售阶段划分准备期（2011年5月1日至2011年6月15日）蓄水期（2011年6月15日始）认筹期（开盘前10天）开盘强销期（客户积累到500组，首推产品出地上2层以上开始，持续3个月左右）调整期（总结前期的营销推广工作，对后续工作进行修正）续销期（后续产品逐步推出，不断制造销售热点）尾盘期（可销房源在10%以内）第17页准备期根据市场情况调整确定产品确定营销思路、节奏销售道具准备销售人员培训第18页蓄水期开始接受市场买家的咨询及登记，提供项目相关之销售卖点的资料；暂不接受商铺之认购；向市场推出产品的大概面积、单价及具体销售商铺的位置；收集买家的个人资料及购买意向——包括联系电话、洽购面积、楼层、可接受价格参考等。试探市场对所推项目产品的反应，为提高下一步的认筹、认购成功率奠定基础；第19页蓄水期推广形象宣传篇宣传主题：本项目的形象及告知宣传配合媒体：路牌、道旗广告、项目围档广告、短信广告、DM项目造梦篇宣传主题：本项目未来经营前景、商业价值、利益点述求；配合媒体：专业杂志第20页部分广告标题展示打造西部娱乐新都！金融中心大商汇，贺兰山下的高品质生活！空中别墅，打开窗子，呼吸贺兰山吹来的新鲜空气！第21页认筹期经过前一阶段的准备工作，为本阶段的派发筹码奠定了坚实的基础，待目标买家数量累积至500人后，在正式接受购认前10日，可开始展开派发筹码活动，认筹期时间不宜过长，避免已认筹客户之投资决定在此期间产生动摇；产品推出市场的比例为按4:3:3的比例推出，即40％位置为最好的，30％位置为一般的，30％位置为最差的，所推出的商铺数量小于总体客户登记数量，必须造成产品的稀缺性，因为买不到的才是最好的。第22页筹码：采用以项目命名的VIP卡形式。缴纳诚意金20000元获得VIP卡（如购买商铺成功，可抵40000元房款），如未认购到单位之客户可凭此筹码在规定时间内到指定地点退回不计利息的诚意金（需本人同时携带VIP卡、身份证、认卡诚意金收据及认卡表格客户联办理退款事宜）。客户注意事项：需携带本人身份证和筹码诚意金￥20000元，在领到筹码时需进一点核实联络电话和地址。信息获取方式：已登记客户通过电话联系，未登记客户通过广告得知。

第23页开盘强销期宣传主题：盛大开般、五城连动！（乌斯太（主）、乌海、左旗、旗盘井、东胜）配合媒体：户外广告、报纸广告；促销活动为了聚集人气、确保开盘当日销售现场的来人量，当天必须举办一项促销活动；——预先准备一批装扮客户，并且引发哄抢的局面；——售楼处现场派发礼品给已经认筹VIP完毕的客户；第24页事件及活动营销初步构想序号事件及活动营销其他目的1“阿拉善金融中心”设计及商业运营发布会软文跟进树立商户及投资者信心，为招商、特别是销售造势2“阿拉善金融中心”开盘仪式软文跟进3“XXX”品牌进驻阿拉善金融中心签约仪式软文同步4项目推介会软文跟进第25页下一阶段工作根据工程进度确定营销节奏的具体时间表；根据价格策略、最终确定产品情况，划分销售单元，确定初期目标均价和各单品价