西安凤城三路项目整体策划报告224金领策划课件

12五月2024西安凤城三路项目整体策划报告224PPT金领策划项目研究的工作阶段划分工作内容项目地块查勘区域宏观经济背景研究房地产市场调研专业人士访谈一线销售人员访谈消费者访谈2008/7/30-8/62008/8/7-8/142008/20/-市场调研阶段

整体定位及发展战略（中期汇报）整体定位及发展战略（终稿汇报）工作内容工作内容项目界定及目标分析问题结构化分析市场价值研判案例借鉴及分析项目整体发展战略项目定位项目规划模拟和经济估算项目推广稿件设计根据客户意见对中期报告进行修改、调整终稿报告发展方向和项目定位开发策略和推广传播市场研究和竞争镜鉴区域研究和地块解析规划方向和产品建议客户调研销售数据我们的思维导图核心问题界定项目本质决胜条件专业操作§§居住综合体项目—运作周期长，前期资金需求较大开发建设风险，建设成本风险，工程质量风险，不可控风险（迁安，政策等）§多方位共赢，策略优先，合理规避区位，地段，配套，价格，品牌的有效利用§§§§市场定位，客户群定位，产品定位准确估价，调研，定位，规划，策划，开发，安置，工程，营销等环节的精细化，专业化运作与政府通力合作，加强与各方的沟通，联系核心点界定：市场？产品？物业组合？核心目标界定核心目标项目定义价值提升市场竞争

谁目标客户主要关注对象怎样价值定位营销计划什么产品定位形象定位前景评估区域行业竞争度区隔市场空间目标界定：低风险、快速切入市场，建立企业核心优势引导潜在客户、兼顾广泛客户群地块解析和区域研究地块解析区域研究项目核心属性界定土地要解决的问题看地三眼：第一眼看地块，第二眼区域和市场，第三眼反过来再看地块了解地块目前难题分析地段区域优势挖掘地块卖点和价值占地面积：约35亩，约23345㎡，净用地约24亩，约16000平米。土地性质：工业用地转住宅。基本指标地块基本呈长方形，地面较不平整，地面被树木和植被覆盖，目前总平图规划尚未确定开发条件173.22㎡99.40㎡145.29㎡78.41㎡18.08㎡项目占地35亩，净用地约24亩，三面临路规划条件四周有227、50、522、等多条公交线路凤城三路道路较为狭窄，3.5米的宽距道路畅通，直达的公交车不多，人流量目前较小周边未央路、文景路等是主要交通干线项目周边交通状况区域交通主干道近在咫尺，道路多为宽敞，人流量不大本案西面：海星物流中心北面：银桥汽贸公司南面：阿房药业公司东面：前村改造项目地块四至东侧：前村改造项目，后期将有大规模人群集聚；

西侧：海星物流中心，南侧：药业公司及其他较多的公司可为项目提供客户来源北侧：银桥汽贸公司，促进郊经济发展地块四至用地状况：两侧临街，三面临路，地块规整，商业商务居住价值综合□项目位于风城三路与明光路的十字东北角.交通便利。□项目距离文景公园不到百米□城市重点发展区域□离北二环车程约3分钟□离未央路步行约10分钟□隶属于经开区中心商务区□原土地属性为工业用地□在地铁交通重点影响范围内城市核心地带扩散区，轻轨交通直接升值地带本案区位交通生活配套齐全，居住氛围有待改善，未来高尚住宅聚集区（工业园和城中村短时现状）□长安医院，凤城医院□西安中学约一路之隔□未央路上人人乐超市□公检法家属区聚集地□背景一工业企业搬迁□背景二大量城中村改造□闹中取静的绝佳地段□公园旁，高尚居住区生活配套居住功能已成熟，但商业功能还在发展，潜力巨大对商业和办公价值投资的思考紧邻文景公园改善居住氛围本案□北城西翼的文景路及明光路，自开通之时，便有借力发力之意。其巧借未央大道向西对凤城一路至九路的强劲辐射作用，适时发力，与未央大道形成合力，进而达到热身之目的。□此外，依托区内产业优势，巧打配套牌。仅短短数年间，就已将中城新天地国际广场、菁华名门、中登家园、海荣阳光城、万华园·丽景华都“揽入旗下”。同时，以北城大盘自居的“白桦林居”同样也是借助文景路与明光路交通之便，一举将楼市战火烧到了北城经开区板块的最北端。地块周边现状：北城次门户地带，一横一纵，路网发达，可视性与可达性均佳未央大道：核心CBD区，地铁商务沿线，西侧比东侧好，东侧商业将来是热点，西侧投资加大文景路：三条次动脉中最先建设的一条，离中心区最近。两侧主要是工业企业，部分待迁移。朱宏路：目前车流量最大，通达性仅次于未央路，未央商务成熟后的第一物流替代路线。明光路：经开一期西区区域中间地带，属于辐射地带，居住价值高，但周侧城中村和工业企业待拆迁□明光路商业和商务价值大于凤城三路（双向两车道）□项目商业和商务物业部分朝向应在明光路。本案北二环未央大道文景路明光路朱宏路本案北二环未央大道文景路明光路朱宏路地块发展：区域以线带面，未央为主轴，两侧辐射西侧发展优于东侧，地块价值中后期潜力较大未来城市行政中心区域中心CBD区，初期基本的商业都集中该区域。城市广场，市民休息最佳场地大学城

后发：未央路沿线发展基本成熟，文景路明光路朱红路沿线的发展是趋势。

地铁：地铁于2010年建成，轻轨经济带动呈线状向两侧辐射

拆迁：城中村拆迁改造与工业企业迁移改造于今年幅度加大，雷声大雨点也大

规划：四区规划功能明显，投资加速进入出入口出入口出入口主出入口城市重点发展区域单层商业不能满足，三层商业，局部两层道路明光路东向规划路凤城三路合计临街面长度96m95m145m336m地块临街面统计按照商铺的实用性和商业顶上住宅户型规划的可行性，一般商业的进深最大只能到15米。凤城三路一侧商业价值显现要晚于明光路一侧，也要小于明光路一侧地块直接临街面约为240米，扣除出入口等因素，最多有220米173.22㎡99.40㎡145.29㎡78.41㎡18.08㎡地块临街部分的户型将受到噪音和灰尘的影响，不适合舒适户型属性具象诠释区位凤城三路与明光路的十字东北角区域居住环境不成熟，印象较为陈旧，目前区域形象正在转变交通交通组织便利、直达项目地的交通条件一般西临明光路，道路畅通，直达项目地的公交车较少，人流量目前一般环境生活设施较不完善周边有医院、学校、餐饮，大规模的配套少等项目临近文景公园，周围工厂和公司较多，绿化较好，区域整体布局成宽格形态项目周边先前住宅较少，正在筹建的项目多，其中前村城中村改造正在进行，文景公园为项目增添了一道风景项目开发条件成熟占地约35亩，地块地块呈多边形，地面不平整，现有厂房建筑物，四周基本没用较高的建筑群体从项目周边环境来看，发展高档舒适的高端项目形象可能性大。同时高容积率的规划影响项目品质。项目地块小结项目地通过政府拆迁、改造将使形象得到提升。地块解析和区域研究地块解析区域研究项目核心属性界定现状企业单位聚集地，未来高尚居住区区域特征本案区域现状区域规划在进行，在建项目较多文景公园为本项目独特景观资源环境整体正在改善周边紧邻配套缺乏，千米之内有大型生活设施区域特征文景公园前村改造在建大厦明光路本案文景公园文景公园——重大景观生态资源文景公园生态效应辐射区域，给本项目营造自然气息□城北区域市场属性将从中等规模中档盘向大盘项目和低密度项目转化，商业地产项目将是未来中心区发展的热点，包括商务物业和商业物业，经开区中心区将来主要是高价高档的中小项目和商业地产项目的发展。□以中高档商业、办公、住宅物业为主□以高层、小高层为主经开区未央路西侧文景明光路区域拆迁改造和工业用地改造，以及未央路东侧商业发展是近几年的房地产发展重点□区域内重点以经开区二次发展和大明宫改造为主□北城区域整体向东北发展□区域规划功能明晰，未来将吸引大量投资。北城将成为未来项目密集开发的热点区域两大项目一个中心一个规则城市快速轨道交通二号线工程城市公园广场建设项目政治中心转移所带来的影响基础设施建设的完善社会主观判断的完善政治对经济的外溢效应大明宫遗址保护区综合区综合改造工程多项利好促使城北成为西安土地供应的主要源地之一两心：市府新址，经开区管委会一纵：沿未央大道轴线楼盘聚集带（写字楼，商住）二纵：沿文景路形成的新兴居住区域（中高端住宅社区）三纵：沿梯层发展形成明光路、朱红路居住等一横：北二环沿线居住集中地城市化加速推进带动城北成为近期热点板块§§§未来3-5年未来5-8年未来8-10年高新板块：高新区二期，CBD曲江板块：旅游带动、上风上水北城板块：火车站、市政府、地铁二号线、经开区二次创业浐霸板块：生态新城长安板块：大学城、科技园世纪大道板块：西安、咸阳、一体化地铁2号修建——重大城市规划影响西安地铁二号线从西安铁路北客站到长安韦曲，线路全长26.4公里，共设车站20座，总投资97.8亿元，是西安市南北走向的主要客流通道。该项目为一期工程，北起铁路北客站，线路沿西安市南北向主客流走廊布设，经铁路北客站、市行政中心、经济开发区、北大街、钟楼、小寨商业文化中心、高新开发区、西安国际展览中心至长延堡，线路长20.6公里。设铁路北客站、麻家什字、城运村、张家堡、尤家庄、南康村、方新村、龙首村、北关、北大街、钟楼、南门、南稍门、草场坡、小寨、八里村、长延堡17座车站，有5座车站分别与其它轨道交通线换乘。工程于北郊经济技术开发区设车辆段一座，于张家堡广场西南侧设控制中心一座，全线共设2座主变电站，分别位于张家堡及长延堡。车辆采用B型车，最高行车速度80公里/时，列车编组为6辆。远期运能4.32万人次/小时。项目总投资76.22亿元。地铁贯穿西安东西南北，本案距离地铁2号线北关和张家堡战出口两站路，交通飞速发展，区域品质升华。区域特征本案双遗址规划，带动区域发展——重大城市规划影响政府对汉长安遗址与大明宫遗址的规划，带动了区域新生板块的发展区域特征本案西安市规划局新近编制的汉长安城遗址保护规划，将汉长安城遗址定位为世界文化遗产组成部分，“丝绸之路”起点，希望通过对这里原真状态的保护，向世界提供一个展示中国汉文化的平台。按照规划，汉长安城将形成“一心、一环、四个功能区”的布局结构。整个遗址区域将形成以遗址公园为核心、以道路和环城林带为骨架、生态观光绿化为基础的遗址性园林绿化区，使之成为西安市的开放空间和中心绿地。按照规划，遗址区内现有5万市民将分散安置，同时还将为他们寻求一定的发展空间及就业安置。其中一部分村民可结合汉长安城遗址公园的建设，从事旅游服务行业。大明宫遗址区保护改造规划面积为19.14平方公里，北至环园中路—太华北路—北二环，南至环城北路—华清西路，西至未央路—红庙坡路—星火路，东至东二环北延伸段—东二环路。其中，大明宫国家遗址公园3.2平方公里，周边改造区域12.74平方公里，北二环以外集中安置区3.2平方公里。项目地处经济开发区，环临北郊商业圈，区域发展前景可观北部生活区文化生活区道北生活区综合服务区历史文化区文化商务区文化创意区旅游服务区交通枢纽区

经济开发的带动，中央商务的扩散良性影响，项目地处发展的黄金地段九大功能分区本案“一心两翼三圈六区”的基本格局。一心：大明宫国家遗址公园；两翼：以火车站北广场为轴心，沿陇海线形成东西两大城市改造板块；三圈：形成未央路、太华路、北二环三个商业圈；六区：规划建设文化旅游区、商贸服务区、商务核心区、改造示范区、中央居住区、集中安置区等六个功能区。区域特征经济开发区地块解析和区域研究地块解析区域研究项目核心属性界定1234地段要素：区位良好，周边配套完善，交通便利环境要素：人文环境尚可，周边有拆迁安置区，两边临路，有噪音地块要素：地块规整，地形地貌较好，规模适中，容积率较高，文景公园资源开发商要素：无品牌积累，可利用资源少地块价值形象良好，中后期地块价值有较大提升潜力具备公共景观资源，周边配套条件良好中心区近核心地段，无显著抗性，发展潜力良好中等规模、高容积率、待发展综合条件描述条件/事实区位城市未来中心区域区域待成熟，印象尚可，居住氛围不浓交通交通组织便利，交通通达性强西边临明光路，地块周边路网发达对外交通便捷环境生活设施完善周边近邻长安医院、凤城医院、西安中学、交大经发学校等项目中等规模综合项目占地2.3万㎡，容积率大于6地块地块集中，临街面形象一般地块中间无城市规划路，不会形成分割资源条件资源良好生活配套成熟，有文景公园独特资源项目现状：高容积率、待发展、潜力大、北城局部开发热点区域位于西安未来新中心的近核心区位总占地：约35亩(实际使用约23亩）容积率：大于6物业类型：住宅、公寓、办公及商业总建面积：工业园和城中村、短期形象不佳目前周边商务配套缺乏本案项目属性界定项目界定：城市核心地带，高配套资源，高容积率，中等规模居住为主综合项目城市核心地段，成熟区域经开区未央路辐射区域，经开区中央商务区，生活配套成熟，商业与商务尚待时日城市重点发展区域规划明晰，投资有序，政府重点发展区域□区域属性：高容积率，中等规模经开区未央路辐射区域，经开区中央商务区，配套成熟价值综合，居住为主高资源高配套居住，办公，商业价值综合。成熟配套文景公园资源□项目属性：项目优势：□核心区位，成熟配套，□公园资源□三面临路，居住办公商业综合价值住宅、公寓、办公、商业、酒店等物业的合理组合和上市节奏，保证利润最大化和风险规避高容积率对品质的不良影响如何弥补项目SWOT分析机会挑战劣势优势地块交通便利，可进入性强区位较好场地平整临街面长项目规模中小，有利有弊周边形象欠佳，影响整体品质土地面积小，难以享受充分升值临街部分灰尘大、噪音高工业用地改造项目、政府支持处于较佳位置，区域发展前景好（近期新市府搬迁、中期轨道交通建设）西安整体房地产价量齐全，发展走势良好同质化竞争对中、高端客户的分流开发商品牌、经验、口碑的塑造发展优势,规避劣势抓住机会化解威胁,是本项目开发过程中应遵守的原则发挥优势A.发挥项目运作张力，借助西安新城建运动大概念，建立形象：B.通过创新突破，打造片区品质标杆，塑造独特个性的品质名盘：规避劣势A.科学合理的差异化市场定位，从市场的竞争中脱颖而出：B.以专业营销推广以产品和人文来提升项目的品质：C.通过品质展示，配套先行，情景体验，D.合理的产品创新：E.保障产品外观形象以及品质。使区域改造产品不影响项目形象。发展方向和项目定位开发策略和推广传播市场研究和竞争镜鉴区域研究和地块解析规划方向和产品建议客户调研销售数据我们的思维导图市场研究和竞争镜鉴市场大势城北市场竞争和参考写字楼和酒店市场市场大势︳基本面市场的基本面市场趋势推论人口经济外资规划政策人口稳定增长，人口迁移与人口红利持续支撑市场的刚性需求；人口经利及西安的经济强劲增长，构成市场的强大购买力；外来开发商与置业者将持续进入，洼地效应逐渐消除；城中村改造，土地集约化利用成为趋势;城市扩张加速，郊区城市化，板块功能划分将逐渐明晰；多中心发展、轨道发展等持续推动，剌激市场需求房价收入比上升的趋势使调控成为必然调控背景：房地产仍作为经济发展重要产业，平稳发展是政府目标调控手段日趋多元，执行力增强，长期而言房价增幅将趋于理性；调控方向：金融环节下功夫、保地成基本国策、高密度化、小户型化，市场投资受抑制价格走势：市场基本面整体向好，价格上升，长期而言增速将趋于平稳；置业方向：城市扩张加速，交通便捷度提升，近郊置业成为主流；产品特征：大户型日益稀缺，市场出现大量小户型住宅，公共空间价值得到重视；客户结构：外来置业趋势持续，刚性需求占市场主导，客户层次将出现分化。促进因素抑制因素基于基本面走向，研判市场的长期趋势关键词一：GDP2007全年实现生产总值（GDP）1737亿元，比上年增长14.9％，自2000年以来，经济增长连续7年保持了13％及以上的速度。按常住人口计算，全市人均生产总值17794元，增长11％关键词二：CPI2007年全年我国CPI涨幅在4.5％，物价上涨正由食品领域向非食品领域扩散蔓延。我国已经进入全面通货膨胀的临界点。市场大势︳宏观经济食品类上涨幅度远大于其他消费品。交通通讯和娱乐教育出现负增长07年西安市居民消费价格指数比上年涨跌对比单位：%西安市自01年以来GDP连续8年保持13%以上的增长速度本地GDP连年高速增长的大好形势下伴随着全面通货膨胀的隐忧政策性因素：房地产行业重要性和地位依旧稳固，“平稳发展”将是政策调控的核心目标市场大势︳政策引导停止多套房贷稳定整体市场，加大开发监管力度政策基本态度：要让中产阶级住得起房子房地产行业：产业—重要产业—支柱性产业持续提高银行准备金率，控制流动性持续加息严格限制转换加按揭限制提高二次购房首付比例紧缩不动产融资针对房产提高利息政策性因素总体政策金融政策分享发展成果：让更多群众拥有财产性收入房地产的支柱型产业地位必须稳固规范市场，让大部分中产阶级住得起房子宏观经济面临压力房价高速增长打乱社会资源分配，包括国家宏观经济资源分配和人民财产资源分配保地成基本国策，高容积率、小户型化将成趋势，社区公共区域价值将得到前所未有的重视房地产政策加大小户型倾斜力度，实用型户型成市场趋势容积率限低不限高，保地成趋势严打捂盘惜售和前期的违规操作双限房和经适房等将加大供应力度高密度化小户型化室内居住空间压缩居民活动公共化居民大量活动被挤出室外，对公共区域活动场所的依赖性极大提高；香港房地产体现出此特点；强调公共空间价值、拥有优质社区氛围的项目将受到消费者的青睐；具备区域价值营造的项目，强调公共空间的规划、公共配套的营造将成为大趋势；市场大势︳政策引导规划持续形成新的开发热点，单核向多核发展已经成型，区域价值平台提升市场大势︳规划布局浐灞新增道路50公里；大唐芙蓉园开园标志性事件高新区获国家批准经开区开工经开区获国家批准曲江新区启动浐灞管委会成立市政迁址中心启动，地铁2号线开工大明宫改造启动市政北迁地铁2号线通车199119932000200320042005200620072010政府对区域功能的规划正逐步兑现y主城区：文化、旅游、商贸、金融、娱乐y西高新：经济发展新高地y曲江：旅游休闲度假、高尚住区y经开：现代制造业区、政务新区y浐灞：会展、旅游和高尚住区热点片区轮换启动的时间逐渐缩短热点片区价值平台上升的速度加快城市扩张持续加速近郊区域的城市化是必然趋势，城市板块功能划分将逐渐明晰。置业人口一方面由主城区迁出，一方面由城市外迁入。政策方向本地市场《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题通知》供需市场︳土地市场□打击囤地，盘活存量用地□减少土地出让环节优惠□规范市场，约束拿地程序□加强土地调控，完善土地储备制度《关于取消部分地方税行政审批项目的通知》《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令）《土地储备管理办法》土地调控加大，市场进一步规范；今年经开区土地出让将量价齐升■70个10万㎡项目在短期内上市■成交价格快速上扬■经开和曲江城土地出让大户在07年西安土地市场共成交宗数达到了130宗，其中住宅用地70宗，平均达到54.13亩/宗整个07年土地出让市场交易额75.2亿元，成交均价198万/亩高新和雁塔区均价超过300万/亩，曲江出让收益占市场1/3关键词：规范、完善、加强经开区土地存量巨大，今年市场一枝独秀一系列利好政策和公房启动上市，二手房市场进入“牛市”供需市场︳二手市场老问题◆公房上市难度大◆交易区域集中，高新和城南占多数◆只关注价格和地段新现象

小产权房和公房逐步走向市场

其他城区份额逐步加大

年代、环境和配套成为新关注点政策因素调控新政强征个税

中介市场步入寒冰期公房启动初步盘活市场《关于加快办理房屋权属登记的实施方案》《首次购买70㎡以下用于自住的二手房，税费减半》利好政策

二手房存量市场开始激活上半年本地市场开发增长减缓，销售量价齐跌，市场进入调整期，整体供需比趋于合理供需市场︳开发市场一市场调整期开发商保守操作，新盘推迟上市淡季多新盘亮相，客户观望态势依旧市场整体环境影响，销售低迷1-5月6月促销活动力图暖市，效果不显著下半年影响削弱市场回暖08年下半年市场整体价格趋于稳中有升的态势供需市场︳开发市场二阻碍因素西安08年房价城中村改造加快80后成为社会主力外埠地产产品大量上市建筑材料成本大幅上涨拆迁需求婚房需求档次需求成本需求土地、金融、税收调整上线调控二手房放量冲击保障性住房供应下线冲击市场瓜分刚性需求三面受制竞争优化促进因素多方面调控因素和住房刚性需求相互作用，下半年市场回暖，整体房价保持稳中有升供需市场︳市场总结土地市场开发市场中介市场年初开发增长减缓规范土地市场公房开始入市销售量价齐跌首次购买70㎡自住二手房税费减半完善土地储蓄制度加强土地调控交易关注点增加调控监管发力市场观望保障性住房政策出台公房入市拆迁需求婚房需求档次需求成本需求市场回暖稳中有升市场研究和竞争镜鉴市场大势城北市场竞争和参考写字楼和酒店市场城北在城市房地产重要性上逐渐凸显，市场近年来首次出现回落城北市场︳市场综述08年上半年西安城北商品房施工面积为1136865平方米，较07年同比下降12.9%，这也是03年西安城北房地产开发首度表现为回落走势。08年上半年城北区商品房竣工面积为1055833平方米，较上年同比下降5.7%

占商品房竣工面积总量的比例为24.5%。08年上半年西安城北房地产出现回落的趋势，更多的市场表现为观望。市场表现开放量上看，城北已经成为全市第二大开发区域。外埠大盘云集，产品档次上处于市场顶端。市场重要性逐渐显现。角色转变06年1季度3000元/㎡06年2季度3020元/㎡06年3季度3070元/㎡06年4季度3100元/㎡07年1季度3130元/㎡07年2季度3330元/㎡07年3季度3300元/㎡07年4季度3840元/㎡08年1季度3810元/㎡08年2季度4000元/㎡城北住宅价格走势08年上半年城北90㎡以下住宅占总交易量的比重达44%，较上年提高了10%；同时144㎡以上住宅占到总交易套数的10%，较上年该比例下调了4%成交住宅面积分布住宅价格逐步攀升到高点，成交户型面积小型化实用化趋势明显城北市场︳市场宗述2600以下2600-28002800-30003000-32003200-35003500-38003800-41004100-44004400-47004700以上2008.41024181102278191159111701982008.566377792258165148106661032008.67856839119821115612589141总计246134241285734567463342225442北郊市场情况------各价格区间销售情况城北市场︳销售情况17%43%28%12%多为城中村多为经济适用房和低档商品主要集中在经开区□城北主要以以中档产品为主□经开区的产品以高品质、高房价体现各价格区间销售特征城北市场︳成交面积50以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260以上2008.46212126672021918020011472008.56491591718923523322008.61511437354132473143740总计8328479814326322763952111930%52%17%1%必然存在部分为规避“90/70”而设计的二合一户型，实际比例应更低主要集中在紫玉公馆等项目的跃层北郊市场情况------各面积区间销售情况□中等价位、中等面积的产品仍然代言城北主流供应市场□北郊地区三室比自强西路区域销售的好，侧面体现了经开地区的目标客户定位相对较高各面积区间销售特征经开区市场万华园上观苑丽舍云端EE康城三期未央大道朱宏路明光路赛高国际街区雅荷春天双威迎宾广场华荣风景御园白桦林居区域领导者——品牌、品质白桦林居、绿地区域挑战者——产品、性价比海荣、雅荷、华荣区域跟随者——价格、生活便利性、产品差异化万花园、丽舍云端、赛高国际街区、紫玉公馆等区域市场宗述

以未央大道为中轴线，西侧项目多余东侧项目备注：未央路东侧项目均价未超过5000元

凤城五路至七路楼盘分布最密集

凤城九路至十一路之间产品品质最高，售价最高凤城五路凤城七路魏玛公馆海荣名城城北市场︳市场格局紫玉公馆北郊市场与西安市场各季度销售面积对比

分组统计城北销售面积（㎡/年）所占比例西安市销售面积（㎡/年）06.125857524.6%105000006.241078223.6%173600006.348910927.9%175000006.457807326.8%216000007.138389924.8%155000007.247866521.2%226350007.358020021.1%275000007.470068824.6%285000008.135972424.7%145750008.240000024%1669000北郊市场扫描注：此图表示了从06年到08年上半年，北郊销售面积所占整个西安销售面积的比例动态曲线比例深度体会：北郊销售面积所占整个西安销售面积的比例整体变化不大在07年第二季度和第三季度略有下降（由于城北房价的上涨）随着地铁和城北环境的改善，人们已逐渐的意识到了城北房源的优势北郊市场房价动态情况北郊市场扫描房价2008年上半年，西安城北住宅在售均价为3682元/平方米。随着大明宫遗址公园的改造实施，将进一步带动城北城市居住环境品质提升，以大明宫区域及周边板块的住宅价格仍将有较高的增长空间，同时也将对城北房价的整体提升产生助推作用06年1季度3000元/㎡06年2季度3020元/㎡06年3季度3070元/㎡06年4季度3100元/㎡07年1季度3130元/㎡07年2季度3330元/㎡07年3季度3300元/㎡07年4季度3840元/㎡08年1季度3810元/㎡08年2季度4000元/㎡图表详解：深度体会：城北区域整体市场价格梯段基本按照由南向北逐渐递增的模式城北市场︳价格梯度未央路太华路文景路明光路朱宏路北二环第一梯段第二梯段本案第三梯段第四梯段涨梯段价格区间第一梯段5000-5800元第二梯段4600-5000元第三梯段4300-4600元第四梯段4300元以下南北城市外郊全面开花，置业群体对城郊区域置业没有抗性；城北与曲江，以及成熟的西高新区成为置业群体首选区域；城内置业需求相对平稳，且与其他区域相比，相对置业面积很低；北城的客户调查中显示，北城客户跨区域置业的相对不明显。现状原因政府导向先后带动西高新、曲江、城北的区域发展；置业现状置业区域西安置业群体的置业区域以城市郊外为主，北城成为目前置业区域首选之一置业群体关注因素主要集中在项目的外部资源条件上；07年统计中，客户最关注因素为项目的交通条件；问卷调查中，北城的客户较为关注内部的景观园林环境。现状消费者对产品认识以及区分相对较弱市场将因为外来开发商的产品引导，将客户对产品的需求进一步提高和放大置业现状置业关注点园林环境、景观、建筑品质和物管，是城北消费者群体的主要置业关注点原因受访谈者反映，西安南北交通的拥挤、堵车，使市民对地铁寄予了很高的期望，轨道交通的预期对于促进消费者往北城置业将形成极大的刺激；雅荷春天：客户关注：品质、小区环境、户型和地段，政府主导利好刺激销售北城客户的置业驱动因素已由过去的低价驱动转变为现在的环境、地铁和远期利好驱动项目名称陕北客户北城客户西安市内其他城市雅荷春天约25%约30%约30%约15%赛高国际约20%约30%约40%约10%白桦林居约25%约45%约20%约10%西安印象约15%约45%约20%约20%规划：市政府北迁、地铁建设等政府利好规划逐渐落到实处，使购房者由观望状态进入实际购买阶段；北城区域配套的逐步完善；城市运动公园等公共设施的建成，引领了区域市场的发展，增强消费者置业北郊的信心，白桦林居的成功开发，带动了其它开发商的加入，形成良性循环；品牌开发商的介入，推动板块竞争，提升了区域楼盘品质；从北城代表性楼盘客户分析，北城的客户已开始实现了全局化的置业特征目前北城的客户主要集中于北城人、新西安人和陕北人，老西安人对于北城的印象正在改善，到北城置业将会出现北郊客户全局化原因教育配套需求驱动城市户籍驱动城市居住环境驱动经济投资环境驱动资产转移驱动陕北人主要是从事煤矿等能源型产业的人士，这群人购买力很强，一般购买较大的户型，买来一般现在不用，也不住，主要是考虑小孩上学、未来进城居住等；陕北人在北郊已形成扎堆之势，预计未来的扎堆效应会更明显；受访者表示：前几年陕北人在西安买房主要是为了子女教育和养老，现在在西安买房成为身份的象征，也有资金转移的需求；陕北客户置业驱动因素项目名称陕北客户所占比例置业特征置业驱动雅荷春天约25%购买三房比例较高规模大，教育塞高国际约20%购买二房、三房比例较高投资价值高，区位地段好白桦林居约25%购买三房比例较高环境好，交通方便，教育绿地新世纪约10%购买三房、四房比例较高社区规模大，品牌开发商北城是陕北人扎堆最明显的区域，本地房价上涨、子女教育、环境改善等是其驱动因素西安主力置业群体特征小结背景特征置业特征置业目的为改善居住条件城郊置业普遍接受主要关注项目的外部资源条件户型选择以舒适居住型为主西安置业群体相对为理性的置业群体，置业影响主要来自家庭结构的需求西安置业群体需求属于显性真实的刚性需求西安置业群体对产品认知相对较弱，属于被引导型群体北城客户已开始实现全局化北城成为陕北客户的聚集区年龄集中在26-40青年群体家庭结构以三口之家为主主要来源于本市和周边市县置业现状总结区域内二手房（08年第2季度）二手房价格分析二手房出售市场近几年新房项目的不断增多，二手房房源中次新房数量增加以及随着2007年新商品房价格的不断走高。今年第一季度西安各城区二手房挂牌价格都呈上涨势头，但是地震影响，二手房挂牌价格在5月的时候有所下滑，不过同比来看08年2季度各月均有所上升。西安地区二手房租赁、买卖市场均价因区位存在很大差异，与该地区交通、商业圈繁荣度、文化氛围、居住环境等息息相关图表详解：深度体会：区域内二手房（08年第2季度）二手房价格分析二手房求购市场图表详解：深度体会：本季度西安各城区中高新区求购价格仍为最高，城内土地资源的稀缺性影响，城北伴随房地产市场的持续高走城内、城北两个城区二手房市场关注度也不断走高，不过各个区域求购均价同比均有所增长西安高校每年皆有大量的毕业生，留在西安工作的毕业生逐年增多同时外地来西安工作的人员不断增加和本地的部分置业升级客户，市场的刚性需求数量较大，由于地震的影响，部分置业者开始把目光转向二手房市场，从而也增加了二手房市场的需求。从08年第2季度的求购价格看上，同比增长15.03%区域内二手房（08年第2季度）二手房价格分析二手房出租市场图表详解：深度体会：08年2季度出租均价同比有所下滑，除高新区同比有所增长以外，其他各区域皆有所下滑。由于目前买卖市场的观望情绪仍较为浓厚，而且在西安现阶段房价走势扑朔迷离，部分业主房源转售为租，可租房源量大增，从而使得出租均价同比有所下滑出租价格主要受到所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度；房屋新旧程度、装修、设施设备、平面布置、楼层、朝向等以及租赁季节的影响，月与月之间波动较为明显，但总体处于平稳状态。区域内二手房（08年第2季度）二手房价格分析二手房求租市场图表详解：深度体会：虽然求租的需求较大，但是同比求租均价却有所下滑，主因是出租价格的下滑导致求租价格也有所下滑。从各城区求租价格来看，随着市场出租价格各月之间的波动，求租价格也相应变化从图表上可以看出08年2季度各城区求租均价同比均有所下降，同比降幅最大城区是城东区，降幅为11.93%，城西的降幅最小，也有2.77%的下滑。北郊市场情况总结城北市场将处于高速发展阶段，房地产开发量和开发水平都将保持较快的增幅的增长；同时国内一流开发企业的进入迅速提升了城北区的开发水平，也加剧了市场的竞争程度城北市场将继续保持活跃，随着诸多利好成为现实，局部热点地区将呈现加速发展趋势，价量上升速度将明显高于西安市平均运行水平房型面积以90-130为主流，随着政府调控的出台和消化房价攀升对总价的影响，未来结构偏左目前楼盘的品质和价格处于全市中低水平，未来价差和品差将逐步填平，呈现加速上扬的态势客户长期变化趋势对于项目的启示长期看，减少过渡型居住产品的开发比例：需要改变过去大量一房一厅、过渡型小户型、针对投资需求的开发思维；实施紧凑型产品策略：改变过去大户型、高溢价的主流开发思维，以紧凑型产品、直接应对需求为新策略；注重产品外延价值：产品设计、户型设计等将逐渐由过去的主要竞争力转变为基本面要求，开发商应转向注重社区整体价值、环境资源的营造。市场研究和竞争镜鉴市场大势城北市场竞争和参考写字楼和酒店市场区域主要项目情况项目名称占地总建面目前均价面积区间销售率未来放量白桦林居600亩81万5400元88-17580%16万㎡新里.魏玛公馆110亩30万5800元80-17026%22万㎡新界17.7亩5万4900元48-130认购中5万㎡雅荷春天180亩30万5000元79-12975%7.5万㎡海荣名城78亩23万5000元60-15080%5万㎡万花园.上观苑46亩11万4500元76-130认购中11万㎡紫玉公馆30亩7.5万4600元98-26170%2万EE国际25亩6万㎡5100元89-14670%2万㎡赛高国际街区80亩24万5800元72-13350%12万㎡华荣风景御园260亩45万5200以内80-190未销售45万相对于其他区域：项目密度高、销售价格高、市场放量大已知未来两年内市场放量达到140万㎡，实际放量在200万㎡以上城北市场︳市场现状楼盘名称占地总建面容积率绿化率中登家园70亩2300004.8650%雅荷春天170亩3000002.4940%丽舍云端24亩800004.6135%佳家温泉时代25亩922235.4145%高品质、大体量的楼盘是北郊房地产开发的特征，此区域楼盘客源大都是拥有私家车，为了追求舒适、惬意的居家环境为目的置业周边在售楼盘体量明细城北市场︳周边项目项目名称一室两室三室四室跃层魏玛公馆12%33%38%14%3%白桦林居7%33%49%11%0%中登文景时代11%25%64%紫薇希望城一期17%48%35%个案标本研究户型比例对比标本楼盘对比项目名称价格容积率主要产品形象定位主力户型魏玛公馆5800元2.8高层区域高端90-140白桦林居5400元1.9高层小高层区域高端85-160中登文景时代5100元3.6高层中高端80-140紫薇希望城4800元2.5高层小高层中高端31-150魏玛公馆户型分布较为平均文景时代产品上三室所占比例最大容积率最高的文景时代产品上以高层为主，形象定位只能倾向中高端绿地魏玛公馆项目数据总建面：30万㎡容积率：2.8总套数：1500套销售进度：33%市场价格：5800元/㎡产品类型建筑形式：高层、小高层户型分布：93-386㎡两—四室及顶跃底跃户型特点：三室、四室户型为主一期二期城北市场︳区域楼盘个案标本研究绿地魏玛公馆户型面积区间套数所占比例一室68-725112.3%两室75-9213532.5%三室14315938.4%四室1695814%跃层273-386122.9%合计41558628.311月29日开始对外排号销售套数销售面积阶段去化整体均价总套数已销售已销售未销售2月29日617套137套13972㎡44656㎡22.2%52153月22开盘617套198套19123㎡39505㎡32.2%52393月31日617套265套25879㎡32749㎡42.9%52964月22日617套362套34642㎡23986㎡58.6%5363主要户型为两室和三室户型部分三室为逃避国六条，报建时按照2套操作平均每个月销售80-100套目前项目从开盘时的均价5239元拉升到5363元个案标本研究中登文景时代项目数据总建面：21万㎡容积率：3.6总套数：1500套销售进度：28%市场价格：5000元/㎡产品类型建筑形式：高层、小高层户型分布：80-140㎡户型特点：两室三室为主个案标本研究白桦林居项目数据总建面：65万㎡容积率：1.92总套数：3000套销售进度：90%市场价格：5400元/㎡文景商业街兰溪组团果岭组团鸣翠园组团阳光谷组团沁园组团产品类型建筑形式：多层洋房、小高层、高层户型分布：70-210㎡两室、三室、四室及跃层户型特点：三室户型为主个案标本研究紫薇希望城项目数据总建面：30万㎡容积率：2.5销售进度：目前正销售一期市场价格：4800元/㎡产品类型建筑形式：5栋小高层和12栋高层户型分布：31-150㎡时段价格08.04.02-至今

4800.00

08.03.06-04.02

4700.00

08.02.21-03.06

4650.00

中登家园经济指标开发商：中登集团项目地段：凤城五路与凤城六路之间占地面积71亩，总建筑面积近23万㎡，其中商业建筑面积1万㎡绿化率：50％户型区间：50—160平方米建筑形态高层建筑风格现代户型面积3室：152.13㎡、145.83㎡、133.71㎡、123.76㎡销售情况今年5月已经交房，有少量的三室户型未售罄，剩余65套竞争分析：与我项目同处一个区域内，目标客户群体一致，现处于现房销售期，未来竞争不大，但有必要借鉴。中登家园：区域内品质中高的楼盘，产品升值较快，现房销售。城北市场︳周边住宅雅荷春天经济指标项目地址：凤城五路与迎宾大道交汇处,总占地面积180亩建筑面积30余万平方米，容积率2.5、绿化率40%，,社区独有丰富的地下温泉水景资源,两居室和三居室的组团布局。景观设计注重于优良生活环境的塑造，从园林、景观、规划、配套等多个角度满足高端客户在居住和精神上的双重享受，项目不仅满足了人们对居住的基本要求，更能满足人们“健康”、“享受”的新人居价值指标。建筑形态高层10栋（二期）建筑风格简约中式现代风格户型面积小户型50平米到89平米的2居室现正式接受诚意登记。现剩余房源不多，基本为一房一价，参考均价为5300左右，项目预计交房时间为09年5月。近期新推17.18号楼高层，均价4800元/平米！销售情况现处于热销阶段竞争分析：小区景观及配套完善、区位地位明显，加之品牌优势，现处于热销期。雅荷春天：区域内品质最高的楼盘，体量较大，区位优势突出，二期高层在售中。城北市场︳周边项目丽舍云端经济指标银池花香丽舍——丽舍云端，总占地26亩，总建筑面积8万㎡，绿化率35%，距地铁站数十米，自身的完美配套设加上地铁物业，规划住宅700余户，由两栋26层的期房组成，外观主色浅香槟色，时尚、简约、典雅、尊贵。相邻城市绿肺，得天独厚，4大轴心交通系，英式皇家服务，独享差异化管理成为人们追捧的焦点。建筑形态高层2栋（二期）建筑风格现代点式高层户型面积户型70㎡—98㎡二房和110—120m2三室为主销售情况剩余35%竞争分析：小区配套完善、区位地位明显，临近地铁二号线，产品质量一般，区内的幼儿园、运动场最吸引众人眼球。现已售罄40%丽舍云端：区域内楼盘竞争强烈，临近地铁二号线，升值空间较大，小区内配套完善城北市场︳周边项目佳家温泉时代经济指标地段：北二环与文景路十字交叉西100米处，佳家温泉时代项目B、C两座25/26层高层，占地25.58亩，总建筑面积92223.2㎡，整个建筑为剪力墙结构，局部为框架结构。总户数：848户户型区间：51.7-145平米绿化率：45.2%建筑形态高层建筑风格简约中式现代风格主力户型83-106平方米的两室销售情况40%竞争分析：小区绿化和配套良好,临北二环,马路对该项目有反面影响

佳家温泉时代：交通方便，周边配套完善，家居生活舒适，现房销售。城北市场︳周边项目区域在售楼盘价格明细项目名称目前均价项目地址中登家园5000/㎡凤城五路与明光路交口雅荷春天4800/㎡凤城五路与迎宾大道交汇处丽舍云端4600/㎡未央大道东侧与凤城六路交汇处佳家温泉时代4500/㎡北二环与文景路十字交叉西100米处根据市场调研北郊房地产属于较成熟居住区，纵观北郊市场整体看好而且楼盘品质处于中高阶段，价格持平或略高于全市平均销售价格，区域竞争激烈。城北市场︳周边项目针对我项目地段和规划指标，初步确定镜鉴楼盘城北市场︳样本镜鉴从规划指标来看容积率：8左右用地面积：35亩总建面：12万指标特征：高容积率、高建筑密度从地段来看地段：凤城三路和明光路交汇处参考区域：经开区凤城三路以南，北二环以北我们选取紫玉公馆和赛高国际街区两个项目进行样本研究参考方向：业态组合参考方向：价格紫玉公馆占地面积：20040㎡；建筑面积：74500㎡；容积率：3.02；总户数：约330户；海派风情公馆建筑风格，纯板结构小高层；公共部位星级装修；仿青石雕刻园区路面，彰显文化韵味。产品类型：三栋板式小高层开盘时间：2007年5月创新产品设计98平米——261平米主力户型，大开间，短进深，方正通透。明厨、明卫，中空双层玻璃、落地景观阳台德国欧乐姆元首级安全护卫系统50米超大楼间距，60%超高绿化7800平方米廊桥水幕主题立体双庭院景观时间元／㎡07.5-07.7330007.7-07.9380007.9-08.2365008.2-08.7430008.7至今4600客户构成：西安市内客户接近70%~80%(城北客户居多)，自住比例高，多数是在城北区域工作者，以及喜欢海派公馆建筑的中高阶层置业群体

销售态势：共推出3栋18层的板式小高层结构，每栋3－4个单元不等，目前销售率接近70%楼盘景观绿化宣传，主题概念包装项目中高品质楼盘,瞄准中高客户需求建筑设计具有特色优势,内部配套丰富

楼盘基础信息城北市场︳个案分析类型布局面积套数比重平层2室93㎡127套37%3室125㎡118套34.6%4室184-202㎡80套23.4%跃层--230㎡6套1.7%紫玉公馆各户型配比分析户型面积主要以98-261平米为主，共三栋小高层。主要以两室两厅一卫、三室两厅两卫为主，且93—125平米的户型面积所占比例较大。本项目户型面积在100㎡左右的为主，产品类型与品质面向中高端客户，比较追求环境及配套户型配比城北市场︳个案分析紫玉公馆各户型销控分析类型布局供应套数销售套数销售比率平层2室12711086.6%3室1187160.2%4室804353%跃层--6466.7%二室对于客户的吸进力最强,销售情况比较好三室四室及跃层销售客户主要是中高层白领,销售情况相对良好产品定位较高决定了户型面积以100平米为主,从市场需求上看,二室仍然吸引众人眼球户型销控城北市场︳个案分析紫玉公馆有关商铺方面的信息楼盘形式住宅商铺层数三层面积目前是一千平米的大开间，根据客户的需求在交房前商铺自由分割成不同面积出售价格1.1万元/㎡(一层)、0.7万元/㎡(二层)、0.6万元/㎡(三层)商铺位置在紫玉公馆1号楼，北面临凤城一路所处商圈北二环-凤城五路商圈开盘时间07年5月交房时间08年10月城北市场︳个案分析赛高国际街区占地面积：34000㎡；建筑面积：240000㎡；容积率：7.05；总户数：560户（B、C座）；项目以24万平米城市综合体包容旗舰级住宅、国际公寓、CEO商务、世界步行街等形成自由开放的城市新生活地标。产品类型：六栋高层（目前销售B、C座）开盘时间：2008年10月创新产品设计先进的BLOCK城市人居模式零售巨头沃尔玛已经领先进驻世界级知名物管专家担纲物业顾问，将国际化管理理念与本土结合一条长达百米的风情街横贯东西，成为24小时活力中心未来的地铁2号线也将在此设站，更毗邻西安知名学府西安中学时间元／㎡07.10-07.11480007.11-07.12500007.12-08.1520008.1-08.3540008.3至今5800客户构成：在城北等区域工作，看好区域未来发展前景的中高收入群体销售态势：目前销售2栋28、30层的高层，共560户，目前销售率接近70%楼盘区位条件突出，打城市综合体的牌，增加客源种类高品质楼盘,完美的生活配套，吸引中高收入群体商住两用，提高性价比

楼盘基础信息城北市场︳个案分析类型布局面积套数比重平层1室56-60㎡8415%2室70-90㎡30855%3室110-130㎡16830%赛高国际各户型配比分析户型面积主要以70-90平米两室两厅一卫为主由于高端客户对生活的舒适性要求较高所以此项目以2室、三室为主本项目户型面积在80-90㎡左右的为主，由于区位和项目本身的生活、商业配套，产品类型与品质面向高端客户户型配比城北市场︳个案分析赛高国际各户型销控分析类型布局供应套数销售套数销售比率平层1室847083.3%2室30824680%3室1687645%

70平方米到90平米的两室是区域内两室的主要面积区间，说明经济型的住房在区域内的市场认可度较高。110平方米左右的经济型三室是三室市场的主流产品，客户接受度较好，130平方米的三室市场消化情况并不理想。销售最好的户型为两室和经济性三室。销售的主力为二室，消化约占80％，经济性三室销售率均达45％左右，大户型三室在此楼盘的去化量相对其他楼盘较高户型销控城北市场︳个案分析楼盘形式商住两用总层数26层绿化率30%出售价格6000元/㎡出租价格均价20元/㎡所处商圈经开区未央路商圈入住时间09年4月赛高国际有关写字楼方面的信息城北市场︳个案分析赛高国际街区：高容积率、低绿化率沿街的城市综合体城北市场︳项目借鉴办公规划特点：高容积率、低绿化率商住住宅办公住宅AEBDC物业类型：商住、住宅、办公面积搭配：住宅□发展方向：城市综合体□产品组合：商业、住宅、办公综合体□开发策略：住宅—办公—商住□商业借鉴：内外商街的联通运用主要借鉴紫玉公馆产品定位高端，价格走平民化路线城北市场︳项目借鉴时间紫玉公馆价格区域市场价格07.5-07.733003600元07.7-07.938004100元07.9-08.237504400元08.2-08.743004700元08.7至今46005000元二期开盘始终保持比经开区主体售价低300-400元类型布局面积套数比重平层2室93127套37%3室135-160118套34.6%4室184-20280套23.4%跃层--2306套1.7%面积配比户型以舒适性两室和三室为主，少量四室和跃层产品定位：类似张家堡广场楼盘共性：舒适型三室为主体价格策略：地域性决定与主力市场的价差市场研究和竞争镜鉴市场大势城北市场竞争和参考写字楼和酒店市场北城写字楼和酒店市场一览本项目区域典型写字楼分布赛高经发天地时代中城城北商住楼、写字楼主要沿迎宾大道（未央路）呈线形分布，并逐渐向东西方向扩展城北市场︳区域办公赛高国际：经开商圈自由开放的城市新生活地标案例借鉴赛高国际街区占据经开商圈核心，未央大道与凤城五路黄金十字。项目汲取世界先进的BLOCK城市人居模式，以24万平米城市综合体包容旗舰级住宅，国际公寓，CEO商务，世界步行街等，形成自由开放的城市新生活地标。总占面积34000.00总建面积240000.00总层数26层绿化率30%出售价格6000元/㎡出租价格均价20元/㎡所处居住圈凤城二路居住圈所处商圈北二环-凤城五路商圈入住时间09年4月用地性质住宅用地置业目的商住两用设备配套热水,暖气,天燃气,电话预留,宽带,有线电视,壁挂锅炉,车位交通情况618、18、228、236、238、711、509、609、209、600等20多条公交等可以直达、地铁2号线周边配套金融：中国银行、交通银行、工商银行、中信银行、浦东发展银行、农业银行、华夏银行商业：沃尔玛、人人乐超市、苏宁电器、金蒂音乐城、家世界生活：西安图书馆、文景公园、城市运动公园、城北客运站、酒店：金鹰酒店、西奇大酒店、澳门德兴，娱乐：电影城、世界步行街项目以24万平米城市综合体包容旗舰级住宅。建筑功能强、的区位条件好、自身配套完善评价：经发大厦：经开区早期地标，现代建筑风格与功能实用主义完美结合的综合体总建面积51246平方米

总层数26层装修情况毛坯出售价格6500元/㎡出租价格均价50元/㎡所处居住圈凤城二路居住圈所处商圈北二环-凤城五路商圈置业目的商用办公设备配套外墙:中空玻璃幕墙及干挂石材

电梯:日立电梯

门窗:中空玻璃铝合金窗

卫生间:地面为防水保护层

消防:火灾自动报警及联动系统

通讯:无障碍移动通信,宽带,有线交通情况600、117、209、238、228、207、310等三十条公交线路周边配套餐饮娱乐：川渝人家、老铺烤鸭、副聚德烤鸭、肯德基、大香港鲍翅、海山渔港、圣豪轩、洞庭湖酒楼、肯德基、星座ＫＴＶ、金蒂KTV、上岛咖啡、摩加咖啡、老树咖啡等购物：人人乐、华润万家、崇尚百货等银行：中国银行、招商银行、光大银行、浦发银行、华夏银行、建设银行、中心银行、兴业银行等十几家银行学校：西安中学、市66中、西安交通学校、外国语附中等医院：长安医院、惠仁医院其他配套：西安市图书馆、西安妇女儿童活动中心、西安市公共交通总公司小公共汽车公司项目区位条件有优势、产品形象地位高、经开区地标性建筑物评价：经发大厦，经开区第一商务平台，位于西安新城市中心CBD核心区域——未央大道和凤城二路交汇处，以地标性写字楼的定位塑造经开区中心商务区写字楼的极致之作。占据经开区CBD商圈、空港经济圈、政务圈中心区域，尽享北二环、绕城高速交通优势。案例借鉴天地时代广场：倾力打造的城市主流高端综合体项目

天地时代广场是深圳市天地集团倾力打造的城市主流高端综合体项目。项目为总规模近15万平米三幢百米地标建筑，是集大型办公、公寓、居住、商业多位一体的地铁上盖都市综合体项目。总占面积14854.00总建面积146297.00总层数30层绿化率30.3%出售价格7000元/㎡（二期）所处居住圈凤城二路居住圈所处商圈北二环-凤城五路商圈开盘时间08年6月用地性质住宅用地置业目的商住两用设备配套热水,暖气,天燃气,电话预留,宽带,有线电视,壁挂锅炉,车位（348)交通情况600、117、209、238、228、207、310等三十条公交线路周边配套金融：中国银行、交通银行、工商银行、中信银行、浦东发展银行、农业银行、华夏银行商业：沃尔玛、人人乐超市、苏宁电器、金蒂音乐城、家世界生活：西安图书馆、文景公园、城市运动公园、城北客运站、酒店：金鹰酒店、西奇大酒店、澳门德兴，娱乐：电影城、世界步行街项目区位条件突出，品质高尚，商住两用，升值速度快评价：案例借鉴中城国际：西安城北综合性高级国际商务活动俱乐部

该项目位于国家级西安经济技术开发区，集客房、餐饮、洗浴、演艺、文化休闲于一体，是西安北城综合性高级国际商务活动俱乐部。该项目的建成为开发区入区企业和国内外来宾提供一个全方位的、多元化的服务中心。总建面积27000总户数116绿化率65%出租价格18元/月。㎡出售价格5500元/㎡所处居住圈凤城四路居住圈所处商圈北二环-凤城五路商圈开盘时间05年用地性质住宅用地置业目的商住两用设备配套装修程度：毛墙,毛地外墙：瓷砖供电系统：双回路自备发电机供水系统：供气系统：天然气入户采暖空调系统：通讯系统：宽带入户电梯设备：日立电梯装修程度：毛墙,毛地外墙：瓷砖供电系统：双回路自备发电机供水系统：供气系统：天然气入户采暖空调系统：通讯系统：宽带入户电梯设备：日立电梯交通情况618、714、506、705、228、238、609、18、711、37、235周边配套位于国家级西安经济技术开发区，集客房、餐饮、洗浴、演艺、文化休闲于一体，是西安北城综合性高级国际商务活动俱乐部项目区位条件一般，品质中档，性价比高，周边环境不佳评价：案例借鉴案例对比区域内写字楼价格对比分析编号项目名称出租价格出售价格项目地址1赛高国际206000元/㎡凤城五路与未央大道交汇处2经发大厦256500元/㎡凤城五路与未央大道西段3天地时代--7000元/㎡凤城五路与未央大道东段4中城国际185500元/㎡凤城四路与文景路交汇处位置决定价格在此使用最恰当不过，可以看出未央大道是经开区发展的中轴线，因此离这条中轴线越近房价越高以未央大道为中轴线的写字楼市场正在迅速发展并向东、西两侧推进。根据市场调研该区域为办公写字楼发展较成熟区，周边项目正在增加，区域竞争较大。案例对比区域内写字楼体量对比分析编号项目名称占地面积总建面容积率建筑形态1赛高国际340002400007.05高层(26层)2经发大厦8366.7512466.12高层(26层)3天地时代148541462979.84高层(30层)4中城国际3333270008.1高层(27层）区域内写字楼市场的楼盘在售项目不多，多以中介公司出租为主，随着经开区的发展现阶段未央路上办公写字楼消化情况良好从企业类型的角度看，以规划设计类、医药保险和销售类的中小企业为主有政府性质的企业能够推动高品质的商业写字楼（如经发大厦）中小企业客户选址更多的考虑价格和政策优惠项目名称客户来源经发大厦规划设计院、电力公司、城建投资公司等具有政府性质的企业赛高国际医药、医疗保健、材料类、融资公司、装饰、保险等天地时代园林绿化、设计、房地产、医疗、装饰类、化妆品中城国际生物、医药、环保、商贸等案例对比客源调研分析城北写字楼市场整体分析存在的问题城北商住楼、写字楼主要沿迎宾大道（未央路）呈线形分布，尚未开发成办公楼区域，因此这里办公气氛不浓。受到片区域成熟度影响，这里的项目大多数都打出商住楼概念牌，而推向市场的纯写字楼相对较少。原因解释城北作为西安城市核心区域的外延，这里的企业大都是中小型为主，致使城北区域更多的服务于城中心区域，依托于中心区域商住两用的楼在这样区域需求量很大。这中间当然还有，商住的价格一般要比纯商务写字楼的价格便宜，且更适合于中小型企业办公因此区域最少未来十年都是在“发展中”，量体裁衣开发市场需求的多功能写字楼产品，还是比较有潜力的小结分析关于酒店式公寓城北市场︳酒店研究共性

有真正的酒店作为依托

配套的好坏决定服务的品质

有酒店公寓管理经验的高品质物业决定项目长期的回报与保值增值。类型区别公寓式酒店：是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房酒店式公寓：只做服务而没有任何酒店经营的纯服务型公寓产权区别酒店式公寓：产权属于消费者，土地使用期限70年公寓式酒店：产权属于酒店，土地使用年限40年

酒店式服务公寓，最早始于1994年欧洲，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。酒店式公寓与公寓式酒店的区别酒店式公寓简介酒店式公寓发展趋势酒店式公寓的出现在一定程度上迎合或引导了西安人走向新型消费的发展趋势。西安钟楼周边、西高新、迎宾大道旁是西安传统酒店式公寓聚集区域，随着城南、城北、西高新二期、电视塔等区域的发展和CBD的形成，这些区域的酒店式公寓在顺应市场需求的情况下逐渐发展起来。近年来比较有名的酒店式公寓有红叶大厦、枫叶大厦、欧锦园等自2005年以来，新兴酒店式公寓住宅有高新水晶岛（部分）、皇家公馆（部分）、我爱我家（部分）、新西蓝等，近期有新一代国际公寓、阳阳国际和美林星等等，至今还没有独立酒店式公寓的案例。城北市场︳酒店研究时代大酒店时代大酒店凤城大酒店时代大酒店名都国际酒店秦丰大酒店沐浴阳光大酒店城北酒店分布图城北酒店大多分布在经济开发区：其中四星级的有：西安凤城大酒店，西安时代大酒店，西安名都大酒店；三星的有：西安沐浴阳光大酒店和西安秦丰大酒店。城北市场︳酒店分布

西安凤城大酒店是一家集餐饮、客房、写字间、酒吧、娱乐等诸多功能为一体的四星级旅游商务酒店，在充分感受高雅舒适氛围的同时提供给您热情细微的个性化服务。是您旅游、餐饮、商务活动的最佳下榻之所。

西安凤城大酒店拥有不同类型的房间116间（套），可满足不同客人的需求。粤菜皇餐厅以高档粤菜为主，陕西地方风味小吃为辅，由香港名厨陈景生先生主理，设有同时能容纳230人用餐的大厅和豪华包间8个；设施设备齐全的多功能会议厅14个，可容纳300人左右，接待不同档次和要求的大小会议室4个，风格各异的酒吧和茶吧，以及健身中心、棋牌室等，并且设有购物中心及设备齐全的商务中心，同时为客人代办机票、火车票旅游等服务。

西安凤城大酒店城北市场︳酒店案例酒店位置西安市北二环东段739号酒店体量近30000平方米酒店房间标准房116间，豪华包间8间，会议厅18间房间价格398－1985元/天不等主流面积30平方米周边景观文景公园、唐城遗址、唐玄武门遗址公共配套餐饮设施：中餐厅主营粤菜，可容纳230人、酒吧、茶吧休闲设施：棋牌、桌球、健身会议设施：大型会议室可容纳300人、中型会议室可容纳100人、小型会议室可容纳40人酒店配套國內長途電話國際長途電話中央空調/普通分體空調浴室化妝放大鏡24小時熱水免費洗漱用品浴衣獨立浴缸和淋浴吹風機拖鞋雨傘獨立寫字台多種規格電源插座110V電壓插座保險箱電熱水壺咖啡壺/茶壺免費瓶裝水迷你酒吧小冰箱物业服务标准停车场出租车；会议室商务中心；免费停车场接机服务；前台贵重物品保险柜商场自动取款机；专职行李员行李存放服务洗衣服务邮政服务叫醒服务星级指数西安凤城大酒店西安时代大酒店西安时代大酒店位于西安市未央区文景路18号，交通便利。

时代大酒店是榆林炼油集团投资兴建，由陕西中江之旅酒店管理公司经营的一家星级酒店。酒店是集餐饮、商务、会议、休闲多功能于一身。该酒店装修高档、时尚、豪华，酒店拥有精品客房，多达六种的不同房型，可容纳40—220人的不同规格会议室五个，餐饮拥有以新品粤菜为主的荔枝湾贵宾楼，大厅可同时容纳220人就餐。配有装修豪华的21个精品包间，提供各种精品粤菜。可满足不同客户的选择及接待。现代化的多功能演艺厅超一流的视听效果和5个温馨、明快的豪华包间，给客人在繁忙商务活动后带来轻松和快乐。

酒店客房均设有独立空调系统，独立卫生间/淋浴、吹风机、迷你小酒吧，卫星电视转播频道、国际长途电话、免费宽带上网、精美落地窗纵览窗外景色。

城北市场︳酒店案例酒店位置西安市未央区文景路18