房地产行业的行政许可及相关热点法律问题解析

房地产行业的行政许可及相关热点法律问题解析主讲人：刘银栋房地产开发建设相关许可建设工程防空地下室初步设计审查意见建设工程防雷工程设计审查意见建设工程环境保护设计审查意见城市环境卫生设施初步设计审查意见城市道路临时占用、挖掘许可意见建设工程园林绿化设计审查意见建设工程涉及河道管理事项的设计审查意见建设工程涉及跨江河公路或与公路接口等事项的设计审查意见超限高层建筑工程抗震设防专项审批建设工程初步设计批复建设工程消防设计审查意见人防设施审查意见建设工程规划许可证施工图审查合同建设工程施工图设计文件审查合格书建设工程施工图设计文件审查合格书备案工程质量监督建筑工程施工许可证商品房预售许可证商品房现售备案竣工验收报告竣工验收报告备案建设工程规划验收审查意见建设工程消防验收审查意见建设工程环保验收审查意见建设工程防空地下室验收审查意见建设工程城市环境卫生验收审查意见建设工程防雷设施验收审查意见建设工程河道管理事项验收审查意见绿化验收意见建设工程竣工验收备案登记证房地产大产权证房地产开发经营的整个过程中，从企业设立、到拿地开发、规划设计、再到竣工验收、上市销售的各个阶段，均涉及到行政许可。由工商、国土、规划、环保、消防等主管部门对城市房地产开发经营活动进行严格监督，从而标准房地产开发经营行为，促进和保障房地产业的健康开展。第一阶段房地产企业设立主管部门：工商部门许可事项：颁发营业执照法律依据：?城市房地产管理法?第29条、?城市房地产开发经营管理条例?第5、6、7条一、工商登记企业法人登记管理条例八、房地产业1.土地成片开发〔限于合资、合作〕2.高档宾馆、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营3．房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司二、企业资质登记备案主管部门：省级以上政府建设主管部门或房地局许可事项：备案、核发资质等级证书法律依据：?城市房地产管理法?第29条、?城市房地产开发经营管理条例?第8、9条、?房地产开发企业资质管理规定?第3、6、10条?建设部77号令?第18条规定：“一级资质的房地产开发企业承担房地产工程建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发工程。二级及二级以下资质的房地产开发企业只能承担建设面积25万平方米以下的开发建设工程，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门确定，不得超越资质范围承担开发工程。〞

第二阶段

取得国有土地使用权一、取得土地使用权责任主体：县级以上政府许可事项：国有土地使用权批准文件、土地使用权证书法律依据：?城市房地产管理法?〔2007年修正〕第23、60条第23条：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。〞第60条：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。〞第四十四条划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。

第四十五条符合以下条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：

〔一〕土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

〔二〕领有国有土地使用证；

〔三〕具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；

〔四〕依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。二、拆迁许可〔有地上物〕主管部门：房管局许可事项：颁发拆迁许可证法律依据：?城市房屋拆迁管理条例?、?太原市城市房屋拆迁管理补充规定?第2条：“市房地产管理局是市政府负责全市房屋拆迁安置管理的行政主管部门，其主要职责是：(一)拟定本市房屋拆迁有关规定，对全市房屋拆迁进行监督、协调、指导；(二)审批拆迁单位资格，核发?房屋拆迁资格证?；(三)对城市房屋进行拆迁审批，核发?房屋拆迁许可证?。〞第三阶段规划设计房地产开发工程规划合法化的重要证件有两个：一是建设用地规划许可证；二是建设工程规划许可证。1、一般工程：建设单位应按以下程序向政府规划行政主管部门申请办理：申请选址，核定规划设计要求；送审建筑设计方案；申请建设用地规划许可证。

2、对地区型房地产开发工程，开发商应按以下程序办理：编制地区开发建设规划，并按规定报政府规划部门批准；凭批准的开发建设规划，申请拨地和核定规划设计要求；送审规划设计方案；申请建设用地规划许可证。

3、对于采用招标程序的房地产开发工程，在获得?中标通知书?后，开发商与政府开发主管部门签订?开发建设履约保证书?，凭此保证书直接向主管部门申请办理。一、土地预审主管部门：国土部门许可事项：建设工程用地预审意见法律依据：?建设工程用地预审管理方法?〔2021年1月1日生效〕第4条：“建设工程用地实行分级预审。需人民政府或有批准权的人民政府开展和改革等部门审批的建设工程，由该人民政府的国土资源管理部门预审。需核准和备案的建设工程，由与核准、备案机关同级的国土资源管理部门预审。〞

第14条：“预审意见是有关部门审批工程可行性研究报告、核准工程申请报告的必备文件。〞

二、设计方案送审主管部门：消防、人防办、规划、建委、环保、园林、市政等许可事项：人防设施审查意见、建设工程消防设计审查意见、建设工程规划许可证、建设工程施工图设计文件审查批准书等法律依据：?消防法?第10条、?人民防空法?第22、23条、?城市规划法?第32条、?建设工程质量管理条例?第11条、?房屋建筑和市政根底设施工程施工图设计文件审查管理方法?第3条第22条：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。〞第28条：“任何组织或者个人不得擅自撤除本法第21条规定的人民防空工程；确需撤除的，必须报经人民防空主管部门批准，并由撤除单位负责补建或者补偿。〞三、初步设计及施工图审查主管部门：建委主办，消防、人防、地震、环保等其他部门协办许可事项：如规划部门颁发设计方案通知书，地震部门对超限高层建筑工程抗震设防进行专项审批，人防部门对建设工程防空地下室出具初步设计审查意见，建委对建设工程初步设计进行批复第四阶段工程建设与竣工验收一、建筑工程施工许可二、建设工程竣工验收第五阶段商品房销售一、商品房预售主管部门：县级以上房地产管理部门许可事项：商品房预售许可证法律依据：?城市房地产管理法?第45条、?城市房地产开发经营管理条例?第23条、?商品房预售管理方法?

未取得预售许可证销售房屋的法律责任合同无效第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。双倍赔偿第九条：成心隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

二、商品房现售?商品房销售管理方法?第7、8条第7条：“商品房现售，应当符合以下条件：〔一〕现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；〔二〕取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；〔三〕持有建设工程规划许可证和施工许可证；〔四〕已通过竣工验收；〔五〕拆迁安置已经落实；〔六〕供水、供电、供热、燃气、通讯等配套根底设施具备交付使用条件，其他配套根底设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；〔七〕物业管理方案已经落实。〞

第8条：“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发工程手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。〞三、产权登记主管部门：国土、房管许可事项：产权证书、抵押登记法律依据：?城市房地产管理法?第59、60条、?城市房屋权属登记管理方法?第4、7条第60条：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。〞

第62条：“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。“除以上几大局部外，房地产企业开发经营还会涉及工程选址、立项、规划等阶段的行政许可，许可事项包括人防、地震、规划、消防、环保等内容，这些不仅需要房地产开发企业具有相应的资质和能力，同时也需要行政主管部门严格把关。热点法律问题〔四〕共有房地产，未经其他共有人书面同意的；〔五〕权属有争议的；〔六〕未依法登记领取权属证书的；〔七〕法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。物权法规定可以转让第一百三十五条建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。第一百四十三条建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。司法解释规定合同有效2021年全国民事审判工作纪要第17条当事人以转让房地产时未到达城市房地产管理法第三十九条第一款第〔二〕项规定的条件为由，请求认定转让合同无效的，不予支持。。二、关于建设工程施工合同无效问题合同无效的五种情形〔司法解释〕第一条建设工程施工合同具有以下情形之一的，应当根据合同法第五十二条第〔五〕项的规定，认定无效：(资质等级方面)承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；(借用资质方面)没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；(招标投标方面)建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。非法转包；违法分包。三、关于如何认定合作开发的法律问题名为合作，实为房屋租赁：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。合法的合作开发房地产受法律保护最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释

第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。

当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。四、关于建设工程质量不合格的处理问题1、合同质量标准应当约定为合格优良、汾水杯、鲁班奖、詹天佑奖等非标准的质量标准。如果是优质应当优价一定要考虑竣工验收和结算工程款的支付2、验收不合格的可以不支付工程款

解释：第三条建设工程施工合同无效，且建设工程经竣工验收不合格的，按照以下情形分别处理：

〔一〕修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承担修复费用的，应予支持；

〔二〕修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。

因建设工程不合格造成的损失，发包人有过错的，也应承担相应的民事责任3、发包人有过错应当承担相应责任第十二条发包人具有以下情形之一，造成建设工程质量缺陷，应当承担过错责任：〔一〕提供的设计有缺陷；

〔二〕提供或者指定购置的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准；

〔三〕直接指定分包人分包专业工程。

承包人有过错的，也应当承担相应的过错责任。五、关于建设规划与日照、通风、采光权保护及车位权属问题1、规划设计不得违反标准物权法第八十九条

建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，阻碍相邻建筑物的通风、采光和日照。2、车库、车位的所有权专有所有权；〔属于开发商〕建筑区化内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。共有所有权；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。六、关于销售已抵押房屋及房地合一的法律问题已抵押的土地和房屋依法不能销售房地一并抵押：?物权法?第一百八十二条

以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

第一百八十三条

乡镇、村企业的建