成都某某房地产项目营销策划方案

一、2004-2005年成都别墅市场研究1、成都别墅市场的开发现状分析2、别墅市场的价格状况分析3、高档住宅消费群体分析1、项目市场环境分析2、项目产品定位分析3、项目的优劣势分析4、项目的规划营销建议三、项目的目标客户分析2、目标客户职业特征列举3、目标客户置业类型特征四、项目的产品概念提炼1、项目的产品概念提炼2、四合别院的精神附加值3、四合别院的产品价值从城区别墅、近郊别墅到远郊别墅，别墅的市场全从2003年开始大规模开发悄然兴起，整个市场的供应量在2004年骤增。B、别墅市场的开发要紧集中在五大板块，近20个别墅项目，其中城南板块的开发量最整个市场总体形成城南附中心板块、城南牧马山板块、典型项目：三利宅院1-2期、翠拥天地2期TOWNHOUSE、新希望锦官秀城典型项目：维也纳森林别墅2期、牧马山国际高尔夫山庄、牧歌华府、半山卫城等四个典型项目：普罗旺斯、迎宾大道1号、学林雅苑、中海国际社区别墅。典型项目：天泉聚龙宏宇。玉龙山庄国一奥乡盛世中华、天鹅堡、千与别墅项目。C、2004年在开发项目总体价格呈现上升态势，且开发项目销售状况均较好，金林半岛复式别墅从7000元/m2上涨至9000元/m2,联体、独栋别墅从15000元/m2上涨至龙泉板块别墅从2000元/m2以内上升至近4000元/m2。城南副中心别墅从35000元/m2上升至5000-6000元/m2,整体市场的价格上涨幅度超过15%,且整体销售状况都很好，大部分推出别墅已基本售完。D、2005年别墅市场的需求量将持续放大据初步统计2005年的别墅项目将很多于15个，总开发面积逾40万m2(2004年别墅开发量约20万m2),整体市场突然开发量增大，必将形成竞争格局，消费者的选择余由于2004年上半年度整体市场的价格上升幅度很大，下半年的上升速度已基本停主力户型区间：联体别墅的主力户型在220m2-280m2之间，以250m2户型居多。开发形态：别墅开发的档次已形成，麓山国翠拥天地2期与锦官秀城等开发中低端别墅市场联体：160m2-280m2以200m独栋：6000元/m2-8000元/m2(国际高尔夫山庄)联排：4500元/m2-5500元/m2(半山卫城)联体：160m2-280m2(康郡、东湖花园、锦官丽城)E、整体户型面积偏大，联体别墅主力户型在300m2以上，相对其它项目而言，户型2、)园区景观的主题思想，在小区要紧3、)要紧长向交通道路景观，能否考4、)各个院落组团的入口，能否设计成不一致的宅院景观主题，以提高院落5、)院落组团内的景观，能否兼顾居住者年龄跨度为35岁～55岁，家庭年收入在30万元以上■专业技术人员阶层(含金融证券、保险与银行从业人员、律师、运动员等)艺术教育阶层等(周边大学教师、艺术家等)以二次置业(甚至三次置业)为主，投资置业类型为辅。(一)现时已有的开发理念>橘郡(北京·纯北美小镇)>安柏丽晶(深圳·英伦风情)>中海名城(成都·城南欧洲小镇)>玉龙山庄(成都·美式庄园)>雅典国际社区(雅典文化概念)>世茂滨江花园(上海·黄浦江景)>水榭花都(深圳·香蜜湖景观)>国嘉华亭(成都·府南河河景)>耕天下(北京)>芙蓉古城(成都)>清华坊(成都)>丽江花园(广州)>万科四季花城(深圳)>万科城市花园(成都)>南国奥林匹克花园(广州)>建信·奥林匹克花园(成都)(二)、进展理念建议在保证项目总体均价的情况下，不与竞争对手形成(三)核心理念轨迹>成都先锋文化——追求别院住宅、院落文化的冲动。3、两条主线的关系①相互支撑、相互融合②两者的结果——居住文化的探究③两者的节奏把握主线(四)核心理念主张传承中国精神缔造现代人居六、项目定位及广告核心主张1、项目定位：城市山居四合别院2、广告核心主张：盛世中华储存中国人的居住情怀储存中国人的居住情怀大国。大宅。别院。别墅。3、总体推广思路三个表达三个表达二个重点一个中心表达传统别院特殊的气质表达别墅类产品应具有的尊贵与档次感表达项目的形象差异化二个重点二个重点以四合别院的特征——四合院情节——为重点以产品升华的生活立意点——中国人的居住情怀——为重点围绕产品细节及卖点推广的感性表达为中心，实现与群体的对接七、营销推广策略1、产品营销①文化的多元性：本项目文化主线的诉求点是“成都生活、中国文化的演体验营销是新进地产商、地产项目，树立市场形现场体验：通过现场样板区的建设与包装、样板房的装修与包i.前提因素从目前的情况来看，本项目决定参加4月房交会，则房交会成为为项目的i.市场注册：房交会前，企业、项目形象亮相通过项目的不断“爆料”,形成一系列的市场亮点。iv.项目与文化的搭接(如请著名雕塑家米丘进行园区景观雕