物业管理停车位的通知

物业管理停车位的通知物业管理停车位的通知各区县房地局、市房地产交易中心，各区县房地产交易中心:为了规范住宅物业管理区域内停车位转让行为，依据《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定》，现就住宅物业管理区域内机动车停车位转让事宜通知如下：在停车位与住宅房屋套数比例小于1：1的住宅物业管理区域内，房地产权利人拥有一套住宅和两个或两个以上停车位的，可以按照1：1的比例转让住宅和停车位，剩余的停车位应当在该套住宅转让前或转让同时转让给本小区内未取得停车位的业主〔一套住宅只能配置一个停车位，下同。〕；房地产权利人必需要将一套住宅和两个以上停车位一并转让时，应当按照以下程序办理：一、房地产权利人向业主委员会和物业管理企业〔尚未成立业主委员会的.，向物业管理企业，下同〕告知停车位转让意向，并以转让人和业主委员会、物业管理企业名义在小区内公示，公示内容包括停车位四至〔车位号〕、拟转让价格、租赁状况〔详见附件表〕。公示期不得少于30日。二、公示期间，小区内尚未取得停车位的业主愿意按公示条件购买的〔一套住宅只可受让一个停车位〕，向业主委员会或者物业管理企业报告，业主委员会或者物业管理企业及时将拟受让信息告知房地产权利人。房地产权利人应当与拟受让业主签订停车位转让协议，并按存量房经纪合同和交易合同网上备案的规定办理转移登记手续。公示期间，小区内尚未取得停车位的业主未提出购买的，公示期满后，房地产权利人持业主委员会和物业管理企业共同出具的书面证实，按公示的价格同时转让住宅和多个停车位。区县房地产交易中心凭网上备案的交易合同，业主委员会和物业管理企业共同出具的停车位转让公示证实等文件办理转移登记手续。房地产开发企业所有的停车位转让按照《关于商品房项目附属地下车库〔位〕租售问题的暂行规定》和《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定》执行。停车位物业管理费停车位物业管理费在日常生活中，业主经常会碰到诸如小区车位问题、住宅用房改为经营性用房问题、空置房屋的物业费缴纳问题等许多难解之题，特别是在碰到纠纷时，往往不知所措。现结合国家相关规定和律师实务操作经验，将这几个常见的焦点问题进行简要解析。依据《物权法》和最高人民法院配套的司法解释规定，这几个焦点问题都可以找到具体的解决方法。焦点一，小区车位的配置问题依据司法解释规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《物权法》有关“应当首先满足业主的必需要〞的规定。这里“配置比例〞是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。现实生活中，有的开发商把所有的规划车位出售给跟开发商关系密切的'一个业主，然后再通过这个业主把车位零散地高价出售给其他业主。这使得单个业主的权益受到损害。规划确定的配置比例具有法定性和确定性，司法解释规定必必需按比例分配给业主，使得每一个业主都将有机会按比例取得车位，这使车位分配更加公平。焦点二，住改商须整栋业主同意依据司法解释规定，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为《物权法》所称的“有利害关系的业主〞。现实生活中住宅区里将住宅改为经营性用房的不在少数，《物权法》虽然规定了必必需取得利害关系人同意，但并没有确定利害关系人范围和同意的程序。现在的实际做法往往是，住改商只须征得大部分的近邻同意即可。现在可将“有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内〞，使得在实际操作和司法施行中更易于掌握和操作，这也使得住改商的难度加大，只要有1名利害关系人向法院主张不同意，就可以“1票否决〞。如果出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与民宅商用行为存在利害关系的状况，则该业主应证实其利害关系的存在。焦点三，房子空置也要交物业费依据司法解释规定，如果物业服务企业已经按照物业服务合同约定以及相关规定提供了服务，业主仅以未享受或者无必需接受相关物业服务为抗辩理由的而不缴纳物业费的，将不会得到人民法院的支持。施行中，有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务〔比如业主提出其因出国、房屋空关而未享受过物业服务〕或者业主认为无必需接受相关物业服务〔比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等〕提出抗辩从而不缴纳物业费的，也将不能得到人民法院的支持。物业合同不可能与每一个业主单独签订，但合同的效力仍然对单个业主有效。即使某个业主一段时间不在小区居住，房屋空闲，但物业服务使小区建筑物及其附属设施正常运行，仍然间接地为业主提供了服务。依据法律精神和司法解释的规定，选聘物业服务企业是全体业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。焦点四，物业公司未获续聘，即便存在事实服务，也无权再向业主收费依据司法解释规定，物业服务合同到期终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，人民法院应予支持。如果物业服务企业拒绝退出物业服务区域，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。有不少小区，物业合同到期，或业委会聘请了新的物业公司，但老的物业公司以种种借口不搬离，甚至诉至法院，要求业主继续缴纳物业费。现行司法解释取消了事实服务这个概念，并据此解决此类纠纷。焦点五，物业承租人、借用人不缴纳物业费，业主将承当连带责任依据司法解释规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费，物业服务企业请求业主承当连带责任的，人民法院应予支持。这就是说，即便业主与物业的实际使用人之间存在约定，由实际使用人缴纳物业费的，如果实际使用人没有缴纳的，业主仍应承当连带责任。这一规定也避免了因业主与实际使用人之间以存在约定为由对抗物业费的缴纳，当然，业主实际缴纳后，可依约定向实际使用人进行追偿。焦点六，没有取得房产证的人同样可成为业主依据司法解释规定，依法登记取得或者依据《物权法》定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，也可以认定为业主。当前业主的认定，基本上是指产权证上的人，这使得一些因夫妻关系、继承遗产等取得产权的人，或者正在办理产权的人，无法行使表决