房地产开发行业2023年年报及2024年一季报综述：业绩探底负债压降央企表现相对较好

目录业持下，息债规压降 1绩续滑利率仍探底 1息债模续降，企债力待升 3利力于位央国相领先 5产值模体所收缩 5销规下，企金流压 6售模降头房企现对优 6地续高级市集中 7资态化民现金承压 8投建：荐点局于能城的质企 9风险析 13图目录图1:2023央营同增长4.6% 1图2:2023央实归净润622亿 1图3:2024一度企收同长17.8% 1图4:2024一度企母净润比降33.1% 1图5:2023央实毛率18.8% 2图6:2023央实归净利率4.1% 2图7:2024一度企现毛率18.6% 2图8:2024一度企现归净率1.9% 2图9:2023民有负规模降7.2% 3图10:2024年季度有息债模降20.3%（仅A股） 3图11:2023央现债比1.7 4图12:2023年企净率56.0% 4图13:2024一度扣预产率67.1%（仅A4图14:2024年季度现金比1.6（仅A4图15:2024年季度净负率73.1%（仅A4图16:2023企ROE为4.9% 5图17:2023地国产值340亿元 5图18:2023年A股企产减占货为1.8% 5图19:2024一度房企售比降49.1% 6图20:2024一度房企度39.6% 6图21:型企2023售增速 6图22:型企2024季度售速 6图23:2023年强房地金同降6.2% 7图24:2023年强房增货同降8.6% 7图25:2024年季度房企地额比升6.2% 7图26:2024年季度房企增值比升4.3% 7图27:100中市地交溢率（%） 8图28:2024年季度净融额-3088图29:2024年季度A房企资现净入714亿元 8表目录表1:点企2023及2024一度要营据 9表2:点司值（至5月2日） 10表3:A股本企（126家） 10表4:股本企（90家） 11业绩持续下滑，有息负债规模压降业绩持续下滑，利润率仍在探底2023A+H216家房企的统计，2023年共实现营593700.5%，实现归母净利润-2403306亿，2023年房地产板块业绩216家房企分类成央企、地方国企与民企，不同类型房企间业绩明显分化。4.6%-6.1%地方国企利润为正，但分别同比下滑7.3%、49.0%，民营企业归母净利润为负，且亏损较上年增长4.1%。图1:2023年房地产板块营收同比增长0.5% 图2:2023年房地产板块实现归母净利润-2403亿元5%0%-10%-15%-20%

总计 央企 地方国企 民企

6,0002018 2019 2020 2021 2023 2022 4,0003,0002,0001,0000(1,000)(2,000)(3,000)(4,000)

央企地方国企民企总计2018 2019 2020 2021 2022 2023数据来源：，证券 数据来源：，证券2024年一季度板块业绩大幅下滑。2024年一季度，A1264912亿元，同比28.2%18.4%126家房企实0.699.4%33.1%、81.8%，519%。图3:2024Q1房地产板块营收同比下降18.5%（仅A股） 图4:2024Q1房地产板块归母净利润同比下降仅A股）2019Q1 2 1 2021Q1 2 1 2023Q1 2 1022Q2019Q1 2 1 2021Q1 2 1 2023Q1 2 1022Q024Q020Q0%-10%-20%-30%-40%

2019Q1 21024Q1 2019Q1 21024Q1 023Q1 2022Q1 2021Q1 2020Q

0%-20%-40%-60%-80%

总计 央企 地方国企数据来源：，证券 数据来源：，证券板块结算利润率继续下滑。202313.8%1.2个百分点；实现归母净利率0.52024A13.4%10.0%1.5个百分点。202318.811.612.6，2.22.00.24.1%0.8%-12.1%0.50.60.1A2023年一致，央企、地方国企与民企分别实现18.6%、10.6%、14.5%1.6、5.4个百分点，地方国企较上年同期增长0.81.9%0.5%1.4、1.6、1.6个百分点。图5:2023年房地产板块实现毛利率13.8% 图6:2023年房地产板块实现归母净利润率-4.0%

总计 央企 地方国企 民企

5%

总计 央企 地方国企 民企5%0%

2018

2019

2020

2021

2022

2023

0%20182019201820192020202120232022-10%-15%数据来源：，证券 数据来源：，证券图7:2024Q1房地产板块实现毛利率18.6%（仅A股） 图8:2024Q1房地产板块实现归母净利率0.0%（仅A股）5%0%

总计 央企 地方国企 民企2019Q1 2020Q1 2021Q1 2022Q1 2023Q1 2024Q1

8%6%4%2%0%

总计 央企 地方国企 民企数据来源：，证券 数据来源：，证券有息负债规模持续压降，民企偿债能力有待提升有息负债规模持续压降。2023年，样本房企有息负债规模较上年底下降4.0%，其中央企、民企分别下降1.2%0.9%年一季度，A20234.5%，其中民企有息负债规202320.3%3.2%、5.9%。图9:2023年房地产板块有息负债规模下降4.0% 图10:2024Q1房地产板块有息负债规模下降仅A股）

总计 央企 地方国企 民企

20%2018201920182019202020232022202110%5%

A股 央企 地方国企 民企201920201201920201024Q22023202220215%0%-10%-15%

-5%-10%-15%-20%-25%数据来源：，证券 数据来源：，证券现金短债比方面1.71.220220.1。2024年一季度，A1.6、0.9、20230.10.1净负债率方面56.0%73.9%24.2年一季度，A73.1%、86.0%、87.5%，央企、地方7.0、9.827个百分点。3）扣预资产负债率方面，我们主A股房企进行统计，202367.7%70.2%77.7%，相较上年基本保持稳定，202467.1%、70.5%、72.2%5.5个百分点。图11:2023年民企现金短债比0.2 图12:2023年民企净负债率152.5%250%200%

总计 央企 地方国企 民企

180%160%140%

总计 央企 地方国企 民企150%

120%100%100%

80%60%40%20%0%2018 2019 2020 2021 2022 2023

0%2018 2019 2020 2021 2022 2023数据来源：，证券 数据来源：，证券图13:2024年一季度民企扣预资产负债率72.2%（仅A股）图14:2024年一季度民企现金短债比0.6（仅A股）

A股 央企 地方国企 民企2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024Q1

250%200%150%100%0%

A股 央企 地方国企 民企2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024Q1数据来源：，证券 数据来源：，证券图15:2024年一季度民企净负债率87.5%（仅A股）A股 央企 地方国企 民企140%120%100%80%60%40%20%0%2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024Q1数据来源：，证券盈利能力处于低位，央国企相对领先央国企盈利能力相对保持领先。ROE方面，2023年全行业整体为-6.9%，连续第二年为负值。其中央企、4.9%1.7%-22.0%0.51.64.5图16:2023年房地产板块ROE为-6.9%，其中央企、地方国企分别为4.9%、1.7%，民企为-22.0%总计 央企 地方国企 民企20%2018201920182019202020212023202210%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%数据来源：，证券资产减值规模整体有所收缩2023A109517.0%60.8%20231.8%0.1个百分点，其中央企、地方国企、民企分别为1.0%、1.5%、2.5%0.2、0.10.6个百分点。图17:2023年房企资产减值1095亿元（仅A股） 图18:2023年房企资产减值占存货比重为1.8%（仅A股）央企 地方国企 民企0

3.0%

A股 央企 地方国企 民企(100)(200)(300)

2.5%2.0%(400)(500)(600)

1.5%1.0%

2018 2019 2020 2021 2022

2023

0.5%0.0%

2018 2019 2020

2022

2023数据来源：，证券 数据来源：，证券销售规模下降，房企现金流承压销售规模下降，头部房企表现相对较优房企销售承压，头部房企表现相对较优。202311.76.5%，从百强房企销售数据来看，TOP20TOP50TOP10014.5%16.3%17.7%，同时各梯队房企集中度较上年下降，TOP20TOP50TOP10032.0%43.5%51.5%，较去年全年分别0.82.03.213.1%11.0%202420242.127.6%，TOP20TOP50TOP100房企销售规模分别同比47.2%、48.9%、49.1%202311.939.6%。图19:2024年一季度百强房企销售同比下降49.1% 图20:2024年一季度百强房企集中度39.6%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024Q1TOP20 TOP50 TOP1002018 2019 2020 2021 2022 2023 2024Q1

TOP20 TOP50 TOP10080 7060504030201002018 2019 2020 2021 2022 2023 2024Q1数据来源：CRIC，证券 数据来源：CRIC，证券图21:典型房企2023年销售增速 图22:典型房企2024年一季度销售增速0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%建发房产中建发房产中中梁控股金科集团

0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%-80%绿城中国中海地产建发房产滨江集团华润置地万科地产招商蛇口世茂集团新城控股保利发展越秀地产旭辉集团龙湖集团中交房地产美的置业首开股份华发股份中梁控股中国金茂金地集团融创中国金科集团碧桂园-90%绿城中国中海地产建发房产滨江集团华润置地万科地产招商蛇口世茂集团新城控股保利发展越秀地产旭辉集团龙湖集团中交房地产美的置业首开股份华发股份中梁控股中国金茂金地集团融创中国金科集团碧桂园数据来源：CRIC，证券 数据来源：CRIC，证券拿地持续向高能级城市集中2024年一季度，房企拿地规模提升。根据克而瑞统计，2023TOP1001.56.2%TOP10020233.28.6%2024年一季TOP1002230TOP100房52794.3%。图23:2023年百强房企拿地金额同比下降6.2% 图24:2023年百强房企新增货值同比下降8.6%50000

拿地金额（亿元） 增速2018 2019 2020 2021 2022

30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%

0

新增货值（亿元） 增速2018 2019 2020 2021 2022

20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%数据来源：CRIC，证券 数据来源：CRIC，证券图25:2024年一季度百强房企拿地金额同比上升6.2% 图26:2024年一季度百强房企新增货值同比上升4.3%拿地金额（亿元） 增速

新增货值（亿元） 增速9000800070006000500040003000200010000

2018Q12019Q12020Q12021Q12022Q12023Q12024Q1

40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%

50000

2018Q12019Q12020Q12021Q12022Q12023Q12024Q1

30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%数据来源：CRIC，证券 数据来源：CRIC，证券房企拿地向高能级城市聚集。当前不同能级城市房地产销售出现较为显著的分化特征，高能级城市由于经20235.8%、4.1%、3.3%，2024年以来不同能级城市分化更为明显，20243月，一、二、三线城市土地成交7.9%、6.1%、2.1%，预计该现象仍将持续。图27:100大中城市土地成交溢价率（%）溢价率:一线城市 溢价率:二线城市 溢价率:三线城市30252015302520151050(5)数据来源：，证券融资状态分化，民企现金流承压2021年净融资额为-1009亿元，2024年一季度为-308A股房企筹资性净现金流来看，202332322024年一季度净流入714238、662187亿元，民企现金流承压。图28:2024年一季度房企净融资额-308亿元 图29:2024年一季度A股房企筹资性现金净流入714亿元600050004000

20001000

A股 央企 地方国企 民企3000200010000(1000)(2000)(3000)

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024Q1

0

2018 2019

2021

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2023 2024Q1数据来源：，证券 数据来源：，证券投资建议：推荐重点布局于高能级城市的优质房企2024430房产和优化增量住房，未来供给端政策也有望陆续出台。我们认为，在政策的支持下，高能级城市市场有望率A。超大特大城市城中村改造过程中，相关地方国企将优先受益，重点推荐：越秀地产、城建发展、天健集团。表1:重点房企2023年及2024年一季度主要经营数据代码公司简称营业收入（亿元）归母净利润（亿元）毛利率归母净利率销售金额同比拿地强度2023同比2024Q1同比2023同比2024Q1同比20232024Q120232024Q120232024Q120232024Q1600048.SH保利发展3,46923%3,46924%121-34%22-18%16%19%3%3%-8%-45%39%8%000002.SZ万科A4,657-8%4,657-10%122-46%-4-125%15%11%3%2%-10%-42%22%3%001979.SZ招商蛇口1,750-4%1,75058%6348%322%16%15%4%3%0%-44%39%25%002244.SZ滨江集团70470%70436%25-32%718%17%12%4%4%0%-35%38%47%600153.SH建发股份7,637-8%7,637-22%131109%6-24%4%4%2%2%14%-34%58%-600383.SH金地集团981-18%981-52%9-85%-3-154%17%15%1%0%-31%-62%8%0%600325.SH华发股份72119%721-41%18-30%3-35%18%15%3%2%5%-59%32%17%600266.SH城建发展204-17%204-9%6160%-3-627%20%27%3%1%39%-56%36%0%000090.SZ天健集团2702%270-15%15-22%1-55%15%18%6%5%42%---0688.HK中国海外发展2,02512%--25610%--20%-0%-5%-28%47%3%1109.HK华润置地2,59721%--31412%--25%-0%-2%-36%56%34%3900.HK绿城中国1,3193%--3113%--13%-0%-0%-24%41%34%0960.HK龙湖集团1,811-28%--129-47%--17%-0%--14%-53%21%5%1908.HK建发国际集团1,34435%--502%--11%-0%-11%-31%62%14%0123.HK越秀地产80411%--32-19%--15%-0%-13%-50%32%10%资料来源：，证券表2:重点公司估值（截至5月2日）公司代码公司名称市值EPSPEPB（亿元人民币）2023A2024E2025E2026E2023A2024E2025E2026EMRQ0688.HK中国海外发展1,5482.342.442.522.5965.85.65.40.41109.HK华润置地1,9564.44.584.955.576.265.54.90.8000002.SZ万科A8211.020.750.760.836.79.19.18.30.40960.HK龙湖集团7871.911.711.801.976.176.66.00.5001979.SZ招商蛇口7670.70.911.141.3512.19.37.46.20.8600153.SH建发股份2994.362.262.593.022.34.43.83.30.5002244.SZ滨江集团2090.811.011.211.378.36.65.54.90.83900.HK绿城中国1721.231.321.461.575.55.24.74.40.50123.HK越秀地产1940.790.90.951.026.15.45.14.80.31908.HK建发国际集团2932.602.662.993.545.85.24.43.71.4600325.SH华发股份1730.670.710.750.789.48.88.48.10.8600266.SH城建发展850.250.510.630.6219.57.86.36.30.4000090.SZ天健集团820.810.850.940.925.75.14.74.70.7资料来源：，证券注：城建发展、天健集团EPS采用wind一致预期。适用汇率：1港元=0.92585元。表3:A股样本房企（126家）证券代码证券简称证券代码证券简称证券代码证券简称000002.SZ万科A600266.SH城建发展600565.SH迪马股份600048.SH保利发展600185.SH格力地产600708.SH光明地产001979.SZ招商蛇口600510.SH黑牡丹600736.SH苏州高新600383.SH金地集团000517.SZ荣安地产000720.SZ新能泰山601155.SH新城控股600223.SH鲁商发展000797.SZ中国武夷600606.SH绿地控股000046.SZ泛海控股000006.SZ深振业A600153.SH建发股份000631.SZ顺发恒业000620.SZ新华联000069.SZ华侨城A600604.SH市北高新000036.SZ华联控股600515.SH*ST基础600094.SH大名城600077.SH宋都股份600663.SH陆家嘴000965.SZ天保基建600466.SH蓝光发展600848.SH上海临港000838.SZ财信发展600603.SH广汇物流600208.SH新湖中宝600748.SH上实发展000058.SZ深赛格002244.SZ滨江集团000029.SZ深深房A002305.SZ南国置业000656.SZ金科股份000615.SZ奥园美谷600067.SH冠城大通600675.SH中华企业600162.SH香江控股000534.SZ万泽股份600895.SH张江高科600724.SH宁波富达000732.SZ泰禾集团000402.SZ金融街601588.SH北辰实业600658.SH电子城行业深度报告000031.SZ大悦城000056.SZ皇庭国际600743.SH华远地产600246.SH万通发展000011.SZ深物业A000042.SZ中洲控股600657.SH信达地产600622.SH光大嘉宝002016.SZ世荣兆业002146.SZ荣盛发展002208.SZ合肥城建600846.SH同济科技000540.SZ中天金融600133.SH东湖高新600393.SHST粤泰000736.SZ中交地产600503.SH华丽家族600052.SH东望时代600641.SH万业企业000514.SZ渝开发002133.SZ广宇集团600325.SH华发股份000897.SZ津滨发展000616.SZST海投600376.SH首开股份600716.SH凤凰股份600159.SH大龙地产000981.SZ*ST银亿000918.SZ嘉凯城000007.SZ*ST全新600639.SH浦东金桥000667.SZ美好置业600322.SH天房发展600648.SH外高桥000863.SZ三湘印象000608.SZ阳光股份601512.SH中新集团000926.SZ福星股份600082.SH海泰发展600064.SH南京高科600533.SH栖霞建设000506.SZ中润资源000961.SZ中南建设600665.SH天地源000809.SZ铁岭新城000090.SZ天健集团600173.SH卧龙地产600463.SH空港股份600340.SH华夏幸福000558.SZ莱茵体育000573.SZ粤宏远A600773.SH西藏城投600638.SH新黄浦000014.SZ沙河股份002314.SZ南山控股600239.SH*ST云城600692.SH亚通股份600823.SH世茂股份600683.SH京投发展600791.SH京能置业000718.SZ苏宁环球600807.SH济南高新000668.SZ荣丰控股000671.SZ阳光城600215.SH派斯林000691.SZ亚太实业000048.SZ京基智农002077.SZ大港股份000609.SZ*ST中迪600225.SH*ST松江600684.SH珠江股份000502.SZ*ST绿景600649.SH城投控股000909.SZ数源科技600890.SH*ST中房资料来源：，证券表4:港股样本房企（90家）证券代码证券简称证券代码证券简称证券代码证券简称0688.HK中国海外发展1224.HK中渝置地0672.HK众安集团1109.HK华润置地162