Cktrqg南京市经济适用住房管理实施工作细则

生活需要游戏，但不能游戏人生；生活需要歌舞，但不需醉生梦死；生活需要艺术，但不能投机取巧；生活需要勇气，但不能鲁莽蛮干；生活需要反复，但不能重蹈覆辙。-----无名市政府相关印发《南京市经济适用住房管理实施细则》通知宁政发〔〕253号

各区县人民政府，市府各委办局，市各直属单位：现将《南京市经济适用住房管理实施细则》印发你们，请认真落实实施。

二〇〇四年十一月二十二日

南京市经济适用住房管理实施细则

第一章总

则

第一条为规范本市经济适用住房建设、销售和管理行为，保护当事人正当权益，依据建设部、国家发展改革委、国土资源部、人民银行公布《经济适用住房管理措施》等相关法律法规，结合本市实际，制订本细则。

第二条本细则所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供给对象和销售价格，含有保障性质政策性商品住房。

第三条在本市市区（不含江宁、浦口、六合区）从事经济适用住房建设、销售，实施经济适用住房管理，应该遵守本细则。

第四条经济适用住房建设坚持“因地制宜、统一计划、集中建设、规范运作”标准，由市政府依据经济社会发展水平、居民住房情况和收入水平等原因，确定经济适用住房政策目标、建设计划、建设标准、供给范围和供给对象等，并指定相关部门组织实施。

第五条购置经济适用住房实施申请、审批和公告制度。

第六条市房产管理局是本市经济适用住房建设和管理行政主管部门，负责研究制订本市经济适用住房建设和供给政策，会同市发展计划委员会、建设委员会、计划局、国土资源局依据土地利用总体计划、城市总体计划，编制本市经济适用住房建设发展计划和贮备计划；负责本市经济适用住房项目招标管理、建设管理、销售和售后管理和监督管理。市住房制度改革办公室（以下简称“市房改办”）具体负担经济适用住房建设和供给日常管理工作。

市发展计划委员会负责会同市建设委员会、计划局、国土资源局依据本市经济适用住房发展计划和项目贮备计划，编制年度建设投资计划；负责本市经济适用住房建设项目立项审批、年度建设计划审核、报批和下达。

市建设委员会负责编制经济适用住房年度用地计划和建设计划，指导本市经济适用住房建设，监督项目法人招投标，核发施工许可证。市计划局负责本市经济适用住房建设项目标选址，核发建设用地计划许可证、建设工程计划许可证。

市国土资源局负责本市经济适用住房建设项目用地预审、征地报批、土地供给等工作；负责集体土地上被拆迁家庭（包含征地撤组剩下国有土地上被拆迁家庭，下同）申购经济适用住房调查、登记、审核工作。

市财政局负责对全市经济适用住房建设中政府投入资金审核、拨付及监督等工作。

市物价局负责经济适用住房年度指导价格制订、公布和销售价格审批、监督工作。

市审计局负责经济适用住房建设相关费用和完工决算审计监督工作。

市监察局负责监督各相关业务主管部门在本市经济适用住房建设、供给和管理中依法推行职责情况。第二章相关政策

第七条经济适用住房建设用地应该根据本市土地利用总体计划和城市总体计划要求，合理布局，实施行政划拨方法供给。全市经济适用住房用地规模、计划，应纳入本市住宅建设用地供给计划。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。

第八条经济适用住房建设和经营中行政事业性收费，减半征收（具体减半征收费项见附件），属于市权范围收取部分，按最低标准减半征收。

第九条经济适用住房项目应该根据国家和省、市要求，配套建设防空地下室，确因地质、地形、施工等条件限制不能修建，建设单位应该向市人防主管部门提出易地建设申请，经同意后按应建防空地下室建筑面积和收费标准减半缴纳易地建设费。

第十条对销售经济适用住房依法征收营业税市区两级财政留成部分，应关键用于帮助中低收入家庭处理住房困难，首先是用于低收入和最低收入家庭住房保障。

第十一条经济适用住房项目包含成片开发建设配套道路、桥梁及小区周围为经济适用住房配套建设排污、排洪、照明等非经营性市政公共基础设施建设费用，和代征土地面积超出项目占地总面积30%部分征地拆迁费用，由市政府纳入城市建设年度计划处理；包含供电、供水、供气、电信、电视等公建配套基础设施，本着“谁受益，谁投资”标准，由建设单位负责实施。

第十二条非政府投资项目标被拆迁人购置经济适用住房，建设单位应该负担核定市场价和经济适用住房供给价格差价，其差价款专题用于经济适用住房建设。

第十三条经济适用住房项目应按国家和地方相关标准配建对应等级公共服务设施，以利于小区管理和居民生活质量提升。

第十四条经济适用住房小区应该按总建筑面积1%～2%建设商业用房，计入建设成本，房屋产权归全体业主全部，其经营收益专题用于补助经济适用住房小区物业管理。

第十五条经济适用住房小区可合适配建经营性用房，不计入建设成本，能够经营和销售。销售时补办土地出让手续，免交土地出让金，其收益专户存放，市、区房产、财政监督，专题用于平衡经济适用住房建设成本。

第十六条经济适用住房小区机动车停车位按要求百分比标准配建，地面、地下百分比结合小区实际确定。

第十七条经济适用住房物业专题维修资金，由购房人按多层2%、高层3%百分比缴纳。

第十八条购置经济适用住房个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理措施》要求外，还应该提供准予购置经济适用住房证实。个人住房贷款利率实施中国人民银行公布贷款利率，不得上浮。经济适用住房建设单位能够在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款，贷款利率可下浮10%。

第十九条用于个人购房贷款住房公积金，可优先向购置经济适用住房个人发放。职员能够提取本人及直系亲属住房公积金购置经济适用住房；能够本人及直系亲属住房公积金偿还住房贷款。第三章建设管理

第二十条经济适用住房开发建设根据政府组织协调、企业市场运作标准，实施项目法人招标，参与投标房地产开发企业必需含有和开发经济适用住房建设规模对应资质、资本金、良好开发业绩和社会信誉。

第二十一条经济适用住房项目建设招投标工作，由市房产管理局或相关区政府组织，市房改办或相关区房地产管理局具体负责，市、区相关职能部门参与，成立招投标工作小组，根据国家相关要求组织实施。项目招标文书和评标细则应报市房改办立案。

第二十二条经济适用住房计划设计、施工、建设监理、材料供给均应实施公开招投标，并按要求签署招投标协议。委托单位和受托单位在签署委托协议书时，应同时签署廉政建设责任书。

第二十三条经济适用住房要依据本市居民收入和居住水平等原因，合理确定户型面积和多种户型百分比，以中小套型为主，小套住房面积控制在60平方米左右，中套住房面积控制在80平方米左右。供给人口较少家庭套型面积可合适降低，其中一人户40平方米左右，二人户50平方米左右。

第二十四条经济适用住房计划设计应该坚持标准适度、功效齐全、经济适用、便利节能标准，并结合全方面建设小康社会目标，优选计划设计方案；经济适用住房建设必需严格实施国家相关技术规范和标准，主动推广应用优异、成熟、适用新技术、新工艺、新材料、新设备，实现住宅部件标准化、集约化、系列化，降低成本，提升住宅建设整体水平。

第二十五条经济适用住房项目实施验收制度。住宅建设项目完工时，要严格根据国家和省、市相关要求进行验收，未经依法验收或验收不合格不得交付使用。经济适用住房建设单位对其开发建设经济适用住房工程质量负最终责任。建设单位应该向买受人出具《住宅质量确保书》和《使用说明书》，并按相关要求和协议约定负担保修责任。

第二十六条经济适用住房建设单位对经济适用住房项目要实施单独建帐核实。市审计局、监察局对经济适用住房建设实施专题审计，依法监督检验。第四章

价格管理

第二十七条经济适用住房价格实施政府指导价，年度指导价格由市物价局会同市房产管理局依据拆迁土地等级、建设成本和中低收入家庭经济承受能力等原因测算确定，定时向社会公布。

第二十八条经济适用住房销（预）售价格由建设单位依据成本核（测）算向市物价局申报，市物价局根据相关要求核定销（预）售基准价格。预售价格应在项目开工之前确定，并立即向社会公告。

第二十九条经济适用住房单套售价，应该以基准价格为基础，计算楼层、朝向差价。楼层、朝向差价按整幢（单元）增减代数和为零标正确定。

第三十条确定经济适用住房价格应该以保本微利为标准，其销售基准价格和浮动幅度应该根据国家计委、建设部《经济适用住房价格管理措施》和江苏省物价局、建设厅《经济适用住房价格管理措施实施细则》要求确定。

第三十一条经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分组成。开发成本包含以下内容：（一）根据法律、法规要求用于征用土地和拆迁赔偿等所支付征地和拆迁安置赔偿费；（二）开发项现在期工作所发生工程勘察、计划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等前期费用；（三）列入施工图预(决)算项目标主体房屋建筑安装工程费，包含房屋主体部分土建(含桩基)工程费、水暖电气等安装工程费及隶属工程费；（四）在小区用地计划红线以内，和住房同时配套建设住宅小区基础设施建设费，和按政府同意小区计划要求建设不能有偿转让非营业性公共配套设施建设费；（五）建设管理费根据不超出第一项至第四项费用之和2.5％计算；（六）贷款利息根据房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生银行贷款利息计算；（七）行政事业性收费根据相关要求计算。税金依据国家要求税目和税率计算。利润根据不超出第一项至第四项费用之和３％综累计算。

第三十二条下列费用不得计入经济适用住房价格：(一)住宅小区内经营性设施建设费用；(二)开发经营企业办公用房、经营用房建筑安装费用及应分摊多种费用；(三)多种和住房开发经营无关集资、赞助、捐赠和其它费用；(四)多种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；(五)按要求已经减免及其它不应计入价格费用。

第三十三条经济适用住房项目建设单位向市物价局申报定价时，应提供以下材料：(一)经济适用住房价格申报表和价格组成项目审核表；(二)有资质成本认定或监审机构出具成本审核意见书；(三)经济适用住房建设立项、用地批文及计划、拆迁、施工许可证复印件；(四)建筑安装工程预(决)算书及工程设计、监理、施工协议复印件；(五)其它应该提供材料。

第三十四条经济适用住房销售应该实施明码标价，销售价格不得超出公告基准价格和浮动幅度。不得在标价之外收取任何未予标明费用。

第三十五条经济适用住房实施收费卡制度。各相关部门收取项目费用时，必需填写市物价局核发交费登记卡，如实填写收费项目、标准、收费依据、执收单位等内容，并加盖单位公章。拒绝填写或不按要求要求填写，经济适用住房建设单位有权拒交，并向市物价局举报。任何单位不得以押金、确保金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。第五章销售和售后管理

第三十六条符合下列条件之一家庭，能够申请购置一套经济适用住房：

（一）在本市实际居住一对夫妇为一个申购家庭（含单亲家庭），且最少其中一方含有本市城镇常住户口已满2年；家庭人均月收入在市政府公布本市当年最低工资标准以下；家庭人均住房使用面积在当年要求最低标准面积（含本数）以下。同一住房多家庭共同居住，其中符合申购条件家庭在两个以上，若一家庭申购后，其它家庭住房面积将超出人均最低标准面积，家庭之间应该协商一致，确定一个申购家庭。

（二）含有本市常住户口国有土地上被拆迁家庭，货币赔偿金额在当年要求标准金额（含本数）以下，同一户籍家庭组员人均年收入在上年度本市人均可支配收入标准以下，且本市及拆迁范围外她处无住房。

（三）含有本市常住户口集体土地上被拆迁家庭，符合申购经济适用住房条件，以房屋拆迁赔偿款（原房收购款、购房赔偿款、区位赔偿款三项之和）申请购置经济适用住房，使用除拆迁赔偿款以外资金不得超出10%。

第三十七条除申购家庭夫妇外，下列家庭组员能够作为分摊家庭收入人口：

（一）和申购家庭夫妇同住未婚或离异、丧偶后她处无住房直系亲属；

（二）正在服义务兵役儿女；

（三）在外地读书未婚儿女。

第三十八条除申购家庭夫妇外，下列人员能够作为分摊家庭住房使用面积人口：

（一）共同居住近亲属及其家庭组员；

（二）正在服义务兵役儿女。

第三十九条下列房屋应该认定为申购家庭原住房：

（一）家庭组员居住私有住房；

（二）家庭组员承租公有住房；

（三）现住父母或儿女住房；

（四）申购家庭组员在申购前5年内已转让或出租自用住房；

（五）待入住拆迁安置住房。

第四十条经济适用住房供给管理由市、区房改办分级负责，市房改办负责制订经济适用住房供给计划，复审申购家庭条件，组织供给；区房改办负责受理申购家庭申请、初审和组织供给。

低收入家庭和国有土地被拆迁困难家庭由区房改办受理申请，初审后报市房改办复审；集体土地上被拆迁家庭由区国土资源局(房地产管理局)受理申请，审核后报市国土资源局，由市国土资源局汇总报市房改办立案。

第四十一条经济适用住房供给应该严格操作程序，实施审批公告制度，接收社会监督；经市、区房改办审核符合条件，应该公告；公告后有投诉，由市、区房改办调查、核实、处理；对无投诉或经调查、核实投诉不实，在经济适用住房申请表上签署核查意见，并注明能够购置房屋面积或房价总额标准。

第四十二条申购经济适用住房，按下列程序办理相关手续：

（一）城镇低收入家庭或国有土地被拆迁家庭申请人，持家庭户口本、家庭夫妇任何一方持本人身份证、现住房产权或使用权凭证、实际居住证实、所在单位或街道办事处出具家庭组员收入证实（被拆迁户提供南京市征地房屋拆迁赔偿协议），和受理登记部门要求提交其它证实材料，向户口所在地区房改办提出申请，填写购置经济适用住房申请表。集体土地上被拆迁家庭申请人，持本人身份证、南京市征地房屋拆迁赔偿协议，向所在区国土资源局（房地产管理局）申请，填写购置经济适用住房申请表。被拆迁家庭符合申购经济适用住房条件，自签署拆迁赔偿协议之日起，应该在六个月内申请，过期作自动放弃处理。

（二）区房改办受理申请后，对申购家庭申购条件进行核实，符合申购条件由区房改办将申购家庭人口、收入、住房情况等内容在其居住地或户口所在地公告15日，公告无异议，区房改办将申购材料报市房改办审批。

（三）市房改办经复核符合申购条件，将申购家庭人口、收入、住房情况等内容在本市关键报纸公告15日，公告无异议，通知申请人待购经济适用住房。

（四）每批次经济适用住房完工后，区房改办依据市房改办分配计划或房源，通知申请人和建设单位签署购房协议。被拆迁人应该将货币赔偿款转帐至建设单位。

第四十三条低收入家庭购置经济适用住房，能够向市房改办申请以原住房置换经济适用住房。在双方自愿标准下，按房屋市场评定价结算房款。

第四十四条经同意购置经济适用住房家庭，自同意之日起两年内未能购房应该重新申请。

申购经济适用住房家庭在抽取选房次序号后或选房后，自愿放弃购置，两年后方可重新申购。

第四十五条购置经济适用住房前后次序，能够用公开抽（摇）号方法产生。军烈属、残疾人优先购置。

第四十六条购房家庭需持“南京市经济适用住房购置通知书”（以下简称“通知书”）到建设单位购置经济适用住房。凭“通知书”办理经济适用住房《房屋全部权证》和《国有土地使用证》。

第四十七条经济适用住房项目建设单位必需将供给方案（包含套数、面积、对象等）报市房改办审核。未经审核一律不得销售。项目建设单位按供给条件未销售完成剩下房源转入下年度销售，或由市房改办统一调配供给销售。经济适用住房项目建设单位在供给销售前，应办妥《销售许可证》，在要求时间内为购房者办理《房屋全部权证》和《国有土地使用证》。

第四十八条购置经济适用住房，使用《经济适用住房买卖契约》。房产、土地部门在办理权属登记时，应该分别注明“经济适用住房”、“划拨土地”。

第四十九条经济适用住房在取得《房屋全部权证》和《国有土地使用证》5年后，方可按市场价上市出售；出售时，政府能够根据经济适用住房购置价和到时同地段一般商品住房差价一定百分比向售房人收取其收益，专题用于经济适用住房建设。集体土地上被拆迁农民所取得经济适用住房，在出售时不需交纳差价。在要求不得上市期限内确需上市出售，由市房改办按原供给价回购。

第五十条经济适用住房小区必需实施物业管理，一个区域标准上应由一个物业管理企业实施物业管理。物业管理企业应该经过招投标确定。

第五十一条各级政府和相关部门应该加强对经济适用住房小区小区管理服务，为小区住户家庭提供就业、医疗、就学等社会保障。第六章监督管理

第五十二条各相关部门应该加强对经济适用住房建设、销售中违法违纪行为查处。市房产管理局对建设单位私自向未取得资格家庭出售经济适用住房，责令建设单位限期收回，不能收回，由建设单位补缴同地段经济适用住房和商品房价格差，并对建设单位不良行为进行处罚。

市发展计划委员会对全市经济适用住房项目项目项情况进行监督处理，对不符合项目贮备计划和年度建设投资计划经济适用住房项目不予审批。

市计划局依法对建设单位私自改变项目计划设计违法行为进行处罚。

市国土资源局依法对未经同意、私自改变经济适用住房用地用途违法行为进行处罚。

市财政局对政府投入经济适用住房建设资金使用情况进行监督检验。

市物价局依法对私自提升经济适用住房销售价格违法行为进行处罚。

市审计局对经济适用住房建设中相关费用和投资核实工作进行审计。

市监察局依法对经济适用住房建设、销售中相关职能部门及其工作人员违法违纪行为进行处罚。

市民政局对困难群众最低生活保障情况进行监督管理。

市市政公用局对经济适用住房小区周围市政公用基础设施维护使用情况进行监督管理。人民银行南京分行银管部对相关经济适用住房贷款申请及使用情况进行监督管理。

第五十三条每一个住房困难家庭只能享受一个（次）住房保障优惠政策