我国商业地产转型轻资产运营模式的研究分析-以万科为例定稿 财务管理专业

摘要房地产行业是我国国民经济重要组成部分，二十世纪以来，房地产以来投资热、开放热、建设热的"三热"发展速度使其高于其他产业，使得我国房地产业飞速增长。近几年，随着国家政策的宏观调控，推出相应的“限购令”等措施，各地区的商业银行都开始减少对房地产的支持。这样一来，迫使房地产行业的外源融资渠道紧缩，导致房地产行业不得不面临被迫转型的趋势。所以，当前房地产如何保持自己的可持续发展的过程中，又能实现转型成为重要讨论的课题。本文以万科地产为例，通过分析万科地产由“重”转“轻”的成功案例，对万科地产转型轻资产运营效果进行评估，从而总结出同行业应该如何选择适用的模式来保证自己的核心竞争力，促进房地产行业能稳定、健康发展。关键词：商业地产运营模式战略转型轻资产重资产AbstractTherealestateindustryisanimportantpartofChina'snationaleconomy.Sincethe20thcentury,thedevelopmentspeedofinvestment,heat,andconstructionofthe"threeheats"hasmadeithigherthanotherindustries,makingChina'srealestateindustrygrowrapidly.Inrecentyears,withthemacro-controlofnationalpolicies,theintroductionofcorresponding“restrictionorders”andothermeasures,commercialbanksinvariousregionshavebeguntoreducesupportforrealestate.Asaresult,theexternalfinancingchanneloftherealestateindustryhasbeentightened,whichhascausedtherealestateindustrytofaceatransformationtrend.Therefore,howtorealizethetransformationofcurrentrealestateintheprocessofsustainabledevelopmenthasbecomeanimportanttopicofdiscussion.ThisarticletakesVankeRealEstateasanexampletoanalyzethesuccessfuloperationofVankeRealEstate'stransformationoflightassetsbyanalyzingthesuccessstoriesofVankeRealEstatefrom“heavy”to“light”,thussummarizinghowtheindustryshouldchoosetheapplicablemodeltoensureitscore.Competitiveness,promotethestableandhealthydevelopmentoftherealestateindustry.Keywords:commercialrealestateoperationmodel,strategictransformation,lightassets,heavyassets目录一、绪论 .06-1.67%数据来源：整理万科地产年报所得表2-2万科地产营业毛利率单位：亿元项目营业毛利率2016年2017年2018年物业销售44.67%42.52%38.91%物业租赁及管理84.72%86.14%79.01%酒店经营33.81%32.91%28.87%其他0.05%14.12%15.51%数据来源：整理万科地产年报所得转型通过商业租赁收入大幅增长及物业租赁及管理服务(见表4.2),远超物业销售业务两方面，从而提高了万科业绩。所以，随着轻资产类项目的平稳运行，万科就会继续得以发展，万科的服务质量和经济效益都会得到提高。在转型之后的近几年，万科状态一直很好，在业界内也基本处于首位，租金收入更是年年增高。这样一来，随着结构的优化，盈利能力也会逐步提高。万科将会完成由地产大佬转变成优质服务的代表，完全将地产化所代替。结论以及启示（一）结论1.结合实际情况，选择运营模式在选择运营模式的时候，需要结合企业自身的实际情况进行选择。轻资产和重资产两个不同的运营模式对于不同的企业来说，也发挥着不同的功效，房地产企业应该理性抉择。在面对房价不断上涨，市场活跃度较高的时候，房地产企业可以利用杠杆，通过外界融资借款来获得巨大的资本收益的时候，可以选择重资产运营模式。相反，在面对外部市场热度较低，市场频繁波动，面临的风险巨大的时候，房地产企业为了规避风险，谋求稳定，可以选择合作共赢，采用轻资产运营模式来保障收益。目前，房地产市场频繁波动，金融市场不断开放，万科地产选择转型轻资产运营模式是十分正确的抉择。2.商业信息化，保证运营模式顺利推进商业地产企业想要成功，离不开更进一步的策略探讨，否则即便选择了相应的轻资产运营模式,确定了实现途径,也不一定能成功的向轻资产运营模式转变。万科地产因为合理的选择了实现途径,并且结合了其他的实施策略,才能顺利转型,甚至提前达到了转型目标。3.适合的轻资产运营模式能深塑核心竞争优势经过几十年的发展，万科地产不仅在国内市场积累了较好的口碑，更掌握了较强的运营管理能力。万科地产在转型轻资产时，将利润率不高的业务外包出去，保留其核心业务。应该加大力度塑造核心竞争力,并且集中精力发展"轻资产"。轻资产运营模式更能加快"轻资产"的输出,因为在这种模式下可以让业务的规模翻倍扩大。这样既提高了品牌长久的竞争力，在面对外来的资金风险，市场风险，更能及时应对。万科地产就是通过依靠自己长期以来建立的品牌形象实现轻资产转型，集中发展轻资产运营模式，这样也让其业务和规模越来越大，保障自己的核心竞争优势。（二）启示1.选择适用模式在现今，房地产市场频繁波动的情况下，房地产企业重资产运营下会导致现金流压力剧增，净资产收益率下降等等问题的发生。严重会导致房地产企业因缺乏资金链而停工。所以，大部分的房地产企业纷纷都开始考虑转型轻资产。但是，如果一味的考虑轻资产转型，在企业不适用的情况下，更会将自己的企业推向悬崖，将自己的基业毁于一旦。所以，房地产企业要想转型轻资产，数显需要考虑整合自身的优势资源，明确自身的核心竞争优势。如果一味的照搬案例，不注重自身的优势，转型成功的可行性也就不大。所以要想转型成功，必须脚踏实地，综合评估自身的实际情况，选择适用的模式才能保证企业更健康的发展。2.明确核心竞争力出色的运营管理能力、突出的品牌影响力以及优秀的规划设计能力都是万科地产的核心竞争力。不管是运营管理方面还是项目的规划设计方面，万科地产都比同行业的其他企业更有优势，因此万科地产不仅在向轻资产运营模式转型后稳定持续的发展，并且加快了扩张步伐，甚至在转型前的重资产运营模式下依然有生命力。只有清楚的了解自己的核心竞争力，加上培养成为潜在的轻资产，善于利用优势来实现向轻资产运营模式转型的目地，才能成功的地转型轻资产运营模式。企业在发展过程中打造核心竞争力，树立明确的目标，发掘潜在的轻资产。就如一个企业的定位是“品牌引领型”，那么这个企业应该利用品牌效应来赢得市场，而要想有品牌效应，关键应该在打造企业品牌,通过大力投资品牌建设，重点关注企业形象和服务来提高品牌知名度和声誉。3.发展地产金融融资之所以是一个至关重要的环节是因为近几年，随着宏观调控的出台，越来越多的房地产企业无非以来银行的支持，因为其贷款的政策越来越严格，也迫使房地产企业在发展过程中，受到的资金约束越来越多。企业发展离不开融资，而融资作为发展的重要环节，特别是在前期投资巨大，回收周期较长的房地产行业，能否成功获得资金支持也意味着是否能将项目正常进行下去。万科企业在转型轻资产的过程中，通过以合作形式引入外资，签订第三方协议来分散自己的用资风险，不仅可以保障其能正常运营下去，更能突破资金的约束。所以，房地产企业要想发展的快，可以发展地产金融，通过多元化融资方式来解决资金问题。参考文献[1]

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