某县县城核心区建设项目可研

2、承办单位：**县城市建设投资开发有限责任公司**县城市建设投资开发有限责任公司是由**县政府授权，**县国有资产管理委员会出资的国有独资公司。公司成立于2002年3月份，注册资本10000万元，法人代表胡江川，公司办公地址位于**县城君山大道建设大厦。公司依据国家法律、法规和公司章程，在国家宏观政策指导下，在公司注册资金10000万元，资本源为**县政府无偿划拨的部分市直行**县城市建设投资开发有限责任公司为国有独资公司，按照现代企业一室四部，即综合办公室、策划部、工程部、土地开发部、国有资产经营(1)项目基本情况体育中心、实验小学、庐陵宾馆等公共配套服务设施，以及一些新建住宅1小区。区域内大量零星土地，分布零散，建设零乱，且涉及单位及民居众多，严重影响城市面貌。**县城市建设投资开发有限责任公司于2008年6凤凰路、君山大道、富川路围合，用地总面积为95公顷。(2)项目实施目的根据**县委县政府统一部署，2008年提出对该区域范围用地进行重新整合，旧民居及厂房等单位用地进行土地整理和规划，并统一开(1)整理土地312亩，312亩整理土地上的住宅、非住宅拆迁安置；(2)东昌路建设(道路红线宽度20m、长800m);配套设施建设。4、国家计委颁发的《投资项目可行性研究指南》(2002年版);11、关于印发2008年**县城房屋拆迁补偿标准(试行)的通知；2根据《投资项目可行性研究指南》所规定的内容和深度要求，进行可1、调查研究项目所在地区的社会经济、城市道路与交通、城市建设2、针对土地利用现状及项目规划要求，研究土地整理方案、住宅及3、分析**县城敦厚片区核心区社会经济和居住区、商业区的发展趋(1)整理土地312亩(详表1—1、表1—2);(2)拆迁面积：住宅拆迁面积28600m²、非住宅拆迁面积34089m²;(3)安置面积：33976m²(含公建面积、住宅拆迁面积的90%按拆1m²补1.2m²进行就地安置);(4)东昌路建设：道路红线宽度20m、长800m;(5)配套设施建设。3**县县城核心区建设项目可行性研究报告表1一1用地编号占地面积(m²)现状权属单位内部住宅较凌乱交通局、城管大队、财政局民居待拆民居民居、大自然药业厂房、机修站大自然药业、县公路局民居民居苗圃建设局办公用房残联私房民居旧房农机局旧房房产局粮食学校、车队粮食局汽运公司交通局民居民居空地体育局旧房蔬菜队旧房科技局农技推广中心农业局空地集体土地粮油公司空地粮食局白僵菌厂林业局空地、福利厂民政局种子公司农业局办公二建公司合计208544(312亩)注：以上资料由**县城投公司2009年4月6日提供。4**县县城核心区建设项目可行性研究报告各类用地概念规划意见表表1—2用地编号占地面积(M²)用地性质现状土地整理意见概念规划意见政局住宅内部住宅较凌乱整理沿街城管大队办公用房拆除建办公用房，其余规划多层住宅待拆民居住宅民居旧民居安置规划住宅，多层结合小高层，沿街局部商业，现代风格大自然药业，市公路段机修站住宅内含民居，大自然药业厂房及机修站厂房整理待拆民居商业民居整理规划商业街建设局住宅空地整理B1-B7整体规划多层住宅，沿广场西路设置商业街残联住宅残联用房整理待拆民居住宅私房整理农机局住宅旧房整理房产局住宅旧房整理粮食局住宅旧房整理汽运公司住宅旧房整理待拆民居商业民居整理沿广场西路设置庐陵风情商业街，其它民居保留5体育局宾馆空地整理建设10层宾馆蔬菜队住宅旧房整理规划多层住宅，划归天旋星苑科技局绿地旧房整理农业局住宅旧房整理划归体育场用地，建训练场地私人住宅空地整理规划小高层、多层住宅，沿君山大道建办公楼粮食局住宅旧房整理林业局住宅旧房整理民政局住宅旧房整理农业局住宅旧房整理规划小高层、多层住宅，沿君山大道建办公楼第二建筑工程公司住宅旧房整理6本项目土地整理至2009年12月完成，整理土地上的拆迁安置计划2011年12月完成；本项目土地开发及出让分期进行，可出让土地总量为291.39亩，至2017年12月完成。计划每年开发及出让土地详见表1—3。表1—3可出让面积(亩)第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年合计出让比例出让比例出让比例出让比例出让比例出让比例出让比例出让比例住宅非住宅(1)实施机构和职责任组长，常务副县长彭耀圣、副县长胡江川任副组长。土地整理工作领导城投公司朱生根为办公室副主任，具体工作人员从城投公司、县国资办国土资源局、规划建设局、房管局等单位抽调，负责权属调查、制定每土地的具体整理方案和办理实质性土地整理工作。各成员单位要积极配(2)实施步骤：a、宣传动员阶段：2008年10月底前；7b、土地资产申报和核实阶段：2008年11月15日至12月31日；c、制定具体整理方案阶段：2009年1月1日至5月30日；d、土地资产移交阶段：2009年6月1日至2009年10月30日；e、产权过户阶段：2009年12月底前完成土地整理和土地权属办证工(3)各方协调、形成合力：县监察局、财政局、审计局对工作进行督促检查，确保各项基础性工作在2008年12月底前完成。计划东昌路建设2009年10月完成；配套设施建设分期进行，计划2010年12月完成。估算总投资额为14790.68万元。其中：土地整理投资额为4680万元，东昌路及安置点建设投资额为3056.52万元，预备费为553.12万元，建设期银行贷款利息为3175.2万元。目利润总额3979.72万元，总投资利润率26.91%,盈亏平衡点78.8%,投资回收期为7.3年，表明本项目在财务上可行。本项目社会效益、环境效益、经济效益极其显著。可进一步完善提升**县城敦厚片区核心区的品味和价值，有利于改善当地的人文环境使当地为了提升**县的城市形象和城市竞争力，改善投资环境，创造更优良的人居环境，促进经济和城市发展，在县委县政府的领导下，由县城投公司牵头，展开了**县城敦厚片区核心区的规划建设系列工作。**县城敦厚本项目规划建设以俯览**县战略规划研究的视野，试图达到三方面目8一是判断**县城敦厚片区核心区的发展阶段与水平，正确评估其独特的资源禀赋、发展前景，恰当选择**县城敦厚片区核心区在全县未来发展二是提出一份有效反映城市“要素一空间”关系的结构规划，侧重于构筑一个新的城市空间与产业经济、社会人口、基础设施和生态环境的合理框架，提高城市活动的空间载体在城市核心区内整合建设用地并拓展发模式的统一关系，成为**县政府和社会各界的行动纲领，并使该地区成为**县规划典范，加快**县的城市建设，并对周边地区的规划起到指导性的1、本项目估算总投资14790.68万元，**县城投公司负责土地整理、2、**县政府为本项目注入资金4700万元(已经投资1300万元完成对一期A地块中A2、A3的土地整理工作，工作内容包括整理土地58亩和2万平方米的拆迁、2.23万平方米的安置),向银行贷款资金1亿元。本项目归还银行贷款的资金来源：第一来源为通过本项目土地出让按(1)**县县城核心区建设项目，对完善**县城市总体规划、完善**县城核心区的建设发展具有极大的推动作用。项目的建设有利于改善城市功能，增强城市的承载能力和聚集能力，提升城市品位和形象，做强做大做优做美城市，改善人居环境，使**县城核心区区位优势和资源优势转化9为经济优势。项目的建设将极大的改善**县城核心区的各项建设条件，有利于**县城核心区积聚人气、促进核心区及周边的土地较快增值，将极大地促进城市经济发展、改善**县投资环境、创造城市就业机会。(2)**县县城核心区建设项目的改造建设，是提升城市综合竟争力、加快城市化进程的需要；是改善**县城核心区城市建设面貌、提高人民生活水平和生活质量的需要；是构建和完善**县城市大格局、促进各项城市基础设施发展的需要。(3)随着本项目的建设，将全面启动**县城核心区的建设改造，对**县城核心区尽快构建和形成“四高”住宅生活区、庐陵风情商业步行街区、君山大道办公服务区的规划布局结构，对尽快形成**县城核心区的城市产业功能、城市形象功能，有巨大的推动作用。(4)本项目规模恰当、依据充分，道路建设及配套设施建设工程建设方案可行；本项目总投资估算合理，还款计划有充分保障。本项目建设既具有很好的社会、环境效益，也有良好的经济效益。(5)本项目基础工作扎实、组织协调得力、实施机构到位、职责分工明确，土地资产申报和核实工作已全面完成。(6)本项目社会效益、环境效益、经济效益极其显著。可进一步完善提升**县城核心区的品味和价值，有利于改善当地的人文环境使当地居民直接受益。项目总投资14790.68万元，项目土地出让净收入18770.40万元，项目利润总额3979.72万元，总投资利润率26.91%,盈亏平衡点78.8%,投资回收期为7.3年，表明本项目在财务上可行。从项目的经济分析结果看，具有较好的获利能力，经济效益良好。运作时只要管理措施、资金筹措到位，土地出让量和时机把握了气候，就能取得较好的投资回报。(7)本项目属**县重大城市建设项目。本项目所在地的社会经济状法律条件充分，资金、技术条件及还款计划有充分保障，项目是完全可行(1)项目土地整理及土地开发全过程中，须通过一切有效手段加强**县城核心区的包装、宣传和市场化运作。为了有利于本项目能够顺利成功实施并达到应有的效益，必须采取措施尽快培植和聚集人气，促使土地快速升值，增加土地购买者的投资信心，提高预期土地出让价格。建议聘请专业咨询公司参与项目策划、包装，使**县城核心区土地开发达到预期(2)建议尽快制订**县城核心区土地开发、出让详细计划，使土地市场交易总量与实际需要相适应，同时加大政府调控土地市场的力度，使**县城核心区土地资源效益最大化。建议科学安排具体土地地块出让的时序，使土地出让资金既能保证项目建设资金和还款计划，又能保证合理的(3)加快**县城核心区改造建设步伐。鼓励房地产开发商到**县城核心区开发，鼓励有关单位、企业到核心区建设业务、办公用房，鼓励银行、电讯、保险、宾招等三产服务业开设营业点；同时完善城市核心区配套学校、医院、农贸市场、大型超市、文化娱乐设施、社会服务机构等设(4)在具体单项工程实施过程中，对**县城核心区控制性详规及工程建设方案要进一步优化，对建设标准和工程造价要严格控制，切实做到(5)建议项目建设单位在项目实施的各阶段要科学运用经济财务分析手段、工程技术手段，以便更好地控制工程建设成本、追求更高的土地开发利润；努力探索出一条社会、环境、经济效益均好的规划、建设、管(6)本项目由于范围较大，涉及多专业、多工种，实施中有一定难度，建议把项目各项前期工作做细，防止失误。科学做好地下管线综合设计，道路建设与地下管线、绿化亮化建设应同步进行，并做好开工道路与(7)土地整理、拆迁前应深入细致地做好项目涉及范围内群众动员及思想工作，掌握政策、宣传政策、积极落实政策，取得各级组织和居民(8)为使本项目能顺利实施，建设单位要加大筹资力度。本项目经济效益良好，抗风险能力强，加上有**县城投公司以**县城市核心区全部第二章项目规划**县城市建设投资开发有限责任公司于2008年6月，委托规划设设计单位编制完成《****县城核心区城市规划》,现将《****县城核心区城第一节项目背景为了提升**县的城市形象和城市竞争力，改善投资环境，创造更优良的人居环境，促进经济和城市发展，在县委县政府的领导下，由县城投公司牵头，展开了**县城核心区的规划建设系列工作。**县城核心区范围以映城市“要素一空间”关系的结构规划，侧重于产业经济、社会人口、基础设施和生态环境的合理框架，提高城市活动的空间载体在城市核心区内整合建设用地并拓展发展空间，协调区内的建筑风格，;三是寄望于发挥规划的媒介作用，强化城市发展战略与城市规划管理模式的统一关系，成为**县政府和社会各界的行动纲领，并使该地区成为**县城规划典范，加快**县的城市建设，并对周边地区的规划起到指第二节总则展为目的，提出规划管理及相关的控制标准，根据《中华人民共和国城乡2、本规划适用于**县城核心区范围内各街坊、地块以及各类用地建4、文本和图册所涉及的指标应符合国家、**省及**县有关建筑技术5、本实施细则经**县人民政府批准后执行。本规划遵守《中华人民共和国城乡规划法》确定的原则和条款，依照7、其他相关法规、规范及相关会议纪要本次规划范围为**县城核心区范围：以庐陵大道凤凰路君山大道富川路围合，设计用地总面积为95公顷。县城位于县境中部敦厚镇盘龙岭。东起马甫，西止金家岭，南抵连山，北临禾水，城域面积约17平方公里。人口43.92万人，其中城区人口2.1万。县城至**市12公里，现辖11镇8乡。2、核心区概况本规划范围位于**县城核心区，毗邻县政府，东起富川路，西至凤凰路，北起庐陵大道，南至君山大道，面积约为95公顷。区内有庐陵文化广场、庐陵宾馆、影剧院、学校、幼儿园、体育中心等13个企事业单位金钟路三条东西向城市道路将规划用地自然分为A、B、C、D四地块，以方便识辨。庐陵宾馆、文化艺术中心、文化广场、体育场等诸多公共活动设施，以及大自然药业、公路机修站等旧厂房用地。本次规划设计主要是对用地进行重新整合，对旧民居及厂房用地提出土地整理和规划的意见，各类用地面积及整理、规划意见参见下表2—1。各类可供重新整合规划用地总面积为表2—1用地编号占地面积(M²)用地性质现状意见概念规划意见县交警大队，城管大队，财政局住宅内部住宅较凌乱沿街城管大队办公用房拆除建办公用房，其余规划多层住宅待拆民居住宅民居旧民居安置规划住宅，多层结合小高层，沿街局部商业，现代风格大自然药业，市公路段机修站住宅内含民居，大自然药业厂房及机修站厂房待拆民居商业民居建设局住宅空地住宅残联用房待拆民居住宅私房农机局住宅旧房房产局住宅旧房粮食局住宅旧房整理汽运公司住宅旧房整理待拆民居商业民居整理行，其它民居保留体育局宾馆空地整理建设10层宾馆蔬菜队住宅旧房整理科技局绿地旧房整理容用地，建议设置绿地农业局住宅旧房整理私人住宅空地整理山大道建办公楼粮食局住宅旧房整理林业局住宅旧房整理民政局住宅旧房整理农业局住宅旧房整理山大道建办公楼住宅旧房整理设计的内在理念充分考虑了**县城的总体规划，针对本次规划设计所以对于本次规划所新建住宅小区，我们提出建设成为达到“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的“四高”住宅小区的一一贯彻“以人为本”的原则，以提高人居环境质量和建设生态型居住空间环境为目标，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。针对居住区服务对象，使每一个居民都能平等的享受居住区的公共服使人工环境和自然环境相协调。强调绿脉与居民活动的融合，最大限度的发挥绿地的功效，将住宅组群与绿色空间融为一体。同时在建筑风格上充一一贯彻“可持续发展”的原则，坚持居住区建设与社区建设的互相发展，做到经济效益、环境效益和社会效益统一。本次规划以**县城总规为依据，规划结构主要分为三个部分，即“四核心部分为标准为“四高”的新型住宅小区，以三者的结合充分体现互补第三节土地利用规划利用现有的生态条件创造良好的生态环境，实现可持续发展2、可操作原则提供合理、优化的用地布局和便于操作的土地细划方案，创造有个性注重与周边地区的协调统一，包括用地功能次规划设计充分利用了这条虚轴，将北起交通局君山大道住宅办公区，将主要景观串联起来。虽然整个核心区的规划被分因此，以核心区城市设计深化为依据，总体用地功能布局调整主要体现为三大部分：住宅生活区——主要位于城市核心区，通过地块中轴线将小区中心景观串联起来；庐陵风情商业步行街区——位于龙湖广场西路两侧，结合龙湖休闲美景，具有很高的商业价值；君山大道办公服务区——位于君山大道北侧，有独立出入口，与住宅分开，与君山大道南侧办公建1、本规划涉及土地使用性质分类和分类代号均采用国标《城市用地居住用地位于核心城区中轴线，突出用地功能的整体连续性和对生态环境乐用地、公共绿地。各类用地比重见下表2-2。表2-2序号类别用地名称用地面积(m²)比例(%)1R居住用地2C公共设施用地行政办公用地商业金融用地文化娱乐用地商业办公用地3G绿地公共绿地4合计城市建设用地第四节道路交通规划2、适当调整地块的大小，为核心区的发展创造各种不同功能的可能。要保证人车的适当分流，减少相互干扰，又要为创造城市步行系统的空间景观提供条件。结合用地规划，设置商业步行街，创造富有地域特色的环道路和富川路、凤凰路两条南北向道路与外**县通往市区的重要道路，政府办公机构、金融、商业均分布在庐陵大道两侧，宽43米。其余君山大道、赣江大道和富川路也是重要干道。核心区内还有其他次要道路如东昌路、金钟路、体育路以及体育场内广场西路设计成为步行街，左右均为商业店面，周边小区机动车由东昌路及赣江大道进入。步行街是龙湖南岸沿湖步行道的延续，提供市民购1、所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5%的停车位，专位专(1)醒目，行人可直穿；(2)每日通行时间至少为6:00-22:00;(3)最小宽度为5米，在可能的条件下应保证6米的净宽。(1)能极大地改善步行的安全性与便捷性；(3)在可能影响街道景观的地段；(4)与地下市政管网不发生矛盾。(1)出入口应直接与街道的人流集中集散处相接(不应占用人行道空间);(3)全天候通行。第五节公共配套设施规划公共服务设施不仅是满足人们正常工作生活要求，对于塑造城市的景包括主要为中心区居住人口服务的公共配套设施，均应严格按照《城市居住区规划设计规范》(2002年版)执行，包括幼托、学校、物业管理第六节绿地系统规划绿地系统规划设计着眼于创造一种新的“城市生态绿地系统”,其总体原则是把这一区段视为统一、整合的生态系统，并充分考虑了“生态优先”原则，将主要设计概念体现为：基于最小化开发对基地地形的冲击。限制对地形的改造，尽量利用现有地发展软质绿色景观：在城市设计中尽可能少用不透水的硬质地面以及提供连续的绿色空间以鼓励自然生态廊道的发展，减少高强度城市开创造包括水体和绿地区域在内的连片开放空间，以形成热量吸收器以地块中就设计了近1500m²的休闲公园，使居民在附近也能享受美景，新也作为人类发展富有意味的场所。龙湖是个很好的景观场所，为**县城创林荫道：作为与水体生态系统周边自然环境相对应的元素，林荫道的功能是将主要绿地联系为一体，同时联系交通枢纽和商业街、商业中心等1、利用各种不同的景观环境提供不同的生存环境，将湿地、休闲公3、保留道路的主要绿化树种，选择原有树种，以延续地域特色。1、商业街绿化以榕树为主要树种，发挥其成荫效果，辅以盆栽花卉1、本规划涉及土地使用性质分类和分类代号均采用国标《城市用地2、本次规划中划定的地块界线，即代表实施中的用地红线。开发建设时，经由城市规划行政主管部门批准，也可根据实际情况，对区内各地块的用地界线进行调整、合并及细分，但所涉及项目规模必须符合图则中3、在本次规划设计范围内，土地使用和开发建设宜成片进行。开发建设过程中，需在本次规划基础上编制相应的修建性详细规划，并经由城4、在开发建设过程中，地块的土地利用性质及用地规模必须符合文5、在开发过程中，由于现实原因或特殊要求，确需变更规划用地性质及用地规模时，必须经规划和土地管理部门的批准。土地使用性质的变更应有利于环境改善和提高公共设施服务水平，并有利于核心区地块的整6、土地使用性质的变更，宜在同类别范围内调整，并同时符合用地兼容及建筑相容性的规定，变更解释文件应附在报批规划文件内(包括审1、本次规划所涉及的地块控制指标分为规定性和指导性两类：地块的用地性质、容积率、建筑密度等指标属于规定性指标，在建设实施过程中各项建设指标必须符合图册指标表中的规定；指导性指标是指各类可参3、各地块建设除需满足本规划地块控制指标的要求外，还必须遵守1、容积率指标为上限指标，地块内的容积率不得超过规划中规定的2、建筑密度指标为上限指标，地块内的建筑密度不得超过定的指标地块内建筑地平面以上的高度不得超过规划中规定的建筑高度控制2、住宅建设间距应遵照《**省城市规划管理技术导则》的要求，其中住宅底层为商店或其他非居住用房时，住宅间距的计算，不得扣除底层高度，但同一裙房之上的几栋建筑，计算间距时可扣除底3、多层住宅计算高度应加上底层2.2米的储藏空间高度(有2.2米的4、建筑退后道路红线距离应满足消防、市政设施等要求，并符合表5、建筑后退用地红线控制应符合消防、市政设施等要求，并应符合**县县城核心区建设项目可行性研究报告(1)当用地红线与道路红线相接时，建筑后退距离从道路中心线开始(2)当用地红线与其他地块用地红线相邻时，建筑后退红线距离退表7-1建筑相邻道路等级建筑后退红线距离(米主干道次干道5支路5生态绿地第一节区域社会经济现状**市位于**省中部，赣江中游，北距省会南昌市221公里，南距赣州204公里。**县古称庐陵，秦(公元前221年)始建县，1914年改**县至今。1949年10月**解放后，置县城于**市，市县治同城，1979年10月全县国土面积2117平方公里，耕地面积3.97万公顷，谓之”七山半水二分田，半分道路和庄园",现辖11镇8乡，2008年底**县全县总人口46万人，城镇人口为12.5万人，**县城人口为8万人。加快富民兴县为主题，以大开放为主战略，大力推进工业化、城镇化和产业化进程，经济社会呈现又好又快发展的良好态势，先后获得全国最具发展潜力中小城市百强县、全省经济发展综合先进县、全省统筹城乡发展先进县、全省招商引资先进县、全省工业崛起年度贡献奖、全省县级财政收入三年翻番奖、全省县域经济发展示范工作先进县等荣誉称号。北纬26°38′～27°37′之间，东邻青原区，南界泰和县，西连安福县，西北接井冈山，北边为吉州区、吉水县。**县城距**市中心城区12公里、井冈山机场30公里，距南昌市为230公里，距赣州市为180公里，距井冈山市茨坪为119公里，105国道、319国道穿境而过，赣粤高速公路**县入口处离县城仅5公里，京九铁路**南站(客、货两用)座落城东建设区，县境所有出口路达到二级水泥(油)路标准。市高新技术开发区(18km²)与县工业园依105国道相傍。以广州、深圳为中心的珠江三角洲，以厦门、泉州为中心的闽南经济圈和华中工商重地武汉等发达地区不到一天的路程，是“**市旅游休闲的后花车仅需要8小时，往来便捷；赣江由南而北绕流全境，上溯赣洲，下连长南接北、水陆空并进的立体交通网络，成为革命摇篮、旅游胜地井冈山的速公路、吉永省级公路等，县城道路“三纵六横”的路网骨架系统已初步本县地处中纬地带，属亚热带季风湿润气候，年平均气温18.3℃,1月均温6.1℃,7月均温29.6℃,极端最低温度-8℃,极端最高温度40.2℃。全年无霜期约277天，初霜期一般在11月下旬，终霜期一般在2月中旬。年平均降水量1450毫米左右。3～6月雨水较多，约占全年降水量的58%,易遭水灾；7～9月受季风影响，时有伏旱。倒春寒和寒露风等灾害性天气时**县城位于县境中部敦厚镇盘龙岭。东起马甫，西止金家岭，南抵连山，北临禾水，城域面积约17平方公里。**县城位于**市中部，是**市经济、文化教育中心，市高新技术开发区、**深圳产业园位于县城东部。**县城建设定位为：**省重要电子信息产业基地，井冈山旅游的前沿第三产业发达，兼有区域性物质储运的新型工业城镇。规划至2010年城镇规划范围达24平方公里，人口规模达15万(含市高新区)。同时庐陵文5、**县工业园**县工业园是在原乡镇工业区的基础上发展起来的，于2001年8月经县政府批准，正式挂牌成立**县工业园管委会办公室。该园坐落于县城区统一规划，2003年**县在**市的战略规划中被列入了**中心城区，**园区规划总面积10平方公里。整个园区分为县城工业园区、凤凰片区。按照“分期实施，逐步推进，滚动发展”的原则，确立了以县城工业园为中心点，不断拓展园区规模。目前，县城工业园区已建成3.5平方公里，园区基础设施建设累计投入资金3.9亿元，已合理规划出生产区、生活区、服务区和休闲区。区内路网四通八达，配套设施全部跟进，已实共打一个品牌、共享资源，实现了企业向工业园区集中，人口向城市集颈”,经专家论证，市委、市政府批准，县委、县政府决定启动工业园凤凰片区的开发建设。2008年大力推进了凤凰工业园区的基础设施建设，凤凰大道的绿化工程正在加紧进行，完成土方工程100余万方。凤凰B区的凤鸣大道正在抓紧施工建设，梧桐路、栖凤路和凤凰二路二期工程已完成招标工作，将于近期施工兴建，二期5000亩征地工作已全面展开。2008年，完成工业增加值205776万元，主营业务收入695625万元，工业上缴税金27584万元，园区从业人员23015人，新增就业人数5113人，新增规模以上企业38家，新增年销售收入超亿元以上企业4家，新增纳税2000万元企业3家；入园项目新增17个，其中在建企业6个、投产企业8个(投资5000万元以上的13个，其中亿元以上项目10个)。投资30亿兴建的博硕科技(**)有限公司，由全球世界五百强企业——台湾华硕集团投资兴建，以生产手提电脑主机板及配件产品为主，在全球电脑行业中，三分天下有其一。园区规模以上工业对工业增长的贡献率达70.8%,成为全县工业经济增长的重要支撑点。入园企业中，以燕京啤酒、**娃哈哈等为主的食品企业已经成为县财税上交大户；以博硕科技、协讯电子、华忆科技、嘉洲科技、浩汉电子、航盛电子、协昌电子、高创电子等为主的近60家电子信息企业，是园区建立以来发展最快、提供就业岗位最多的产业；以庐陵水泥、富强钢结构等为主的建材企业；以麦凯婚纱、新名婚纱和鸿兴(**)实业等为主的服装企业，以大自然药业、金安林产、上大玲珀造纸助剂等6、**市高新技术产业开发区/**深圳产业园**市高新技术产业开发区位于**市中心城区河南片，座落在**县城东面，2001年11月正式挂牌，2005年经省政府批准规划面积为1066.7公顷，至2008年底累计完成基础设施投入达7亿元，开发面积为达900公顷，创造就业岗位4万个。2008年高新区被国务院台办和省政府确定为“台资**深圳产业园位于市高新区东面，规划面积为30km²,2008年正式挂牌。2008年8月4日，我市在深圳市举行“**深圳产业园揭牌仪式暨项目说明会”,首批签约进园项目12个，签约资金90.6亿元。目前，中泰电子通讯产业城等5个项目已开工建设，总投资61亿元，东昇影视音像制品等7个项目正在进行前期准备工作，总投资29.6亿元。起步区三条主要道路已开工建设，区划调整、体制理顺、征地拆迁、招商引资、项目建设等工作有条不紊进行。**深圳产业园将成为承接沿海地区产业转移的重要平截止2008年12月底，市高新区共引进项目220个，投产运营企业145家，其中投产工业企业83家，规模工业企业已达53家。2008年，园区完成技工贸收入111.25亿元，完成工业总产值101.7亿元，完成工业增加值34.37亿元，完成销售收入102.7亿元，出口创汇4028万美元，实际进资23.69亿元(其中外资5371万美元),工业固定资产投资20亿元，实现税金总额4.53亿元，财政总收入13989万元，园区新增就业人员4000人。园区企业共获专利49项，其中2008年新增专利9项、2家企业获得2项国家级奖、5家企业共获得8项省级奖、6家企业共获得10项市级奖。共有10家企业获得市级科技型企业证书。新丰生物科技公司建有区产品”集成创新项目，填补了亚洲“空白”,被列为“全省重大科技创新二、综合经济现状——**县2008年发展主要指标比增长15.6%,超年初目标0.6个百分点，其中第一产业实现16.62亿元，第2、财政总收入：2008年，全县财政总标任务5.3亿元的113.22%,比上年同期增收1.69亿元，增长39.26%(其中地税系统收入2.58亿元，增长47.49%);地方财政收入3.59亿元，增长32.55%。财政总收入和地方财政收入均居全市第一，分列全省第20位和17位；财政收入占GDP的比重达到12%,提高了0.8个百分点，税收收入占财政收入的比重达到81.8%,提高了4.9个百分点。其中地方财政收入359023、规模工业：全县新增规模以上企业23家，达到62家(其中税收过千万元企业10家),完成工业总产值67.1亿元，同比增长120%,实现工业增加值19.2亿元，增长68.5%(超年度计划18.5个百分点)。新增入园项目17个，其中投资5000万元以上项目13个，亿元以上项目10个，新增电子企4、利用外(内)资：全年新批外资项目9个，合同利用外资6408万美元，占年计划128.2%;实际利用外资5060万美元，占年计划101.2%,其中现汇进资2581万美元，占年计划123%;上报亿元以上内资项目13个，其中新建项目11个，续建项目2个，合同引进内资27.2亿元。5、固定资产投资：全县固定资产投资完成43.6亿元，增长103.7%,超年度计划63.7个百分点。其中国有投资完成13.38亿元，民间及招商引资投资完成28.66亿元，新增投资及规模以下农村社会投资完成1.56亿7、人均可支配收入：2008年城镇居民人均可支配收入11800元；农村8、城镇化率：2008年全县城镇化率达37.6%,提高2个百分点。三、2009年经济社会发展目标做好今年的国民经济和社会发展工作，意义十分重大。综合考虑各方面因素，2009年全县国民经济和社会发展的主要预期目标是：全县生产总值增长11%,财政总收入增长16%,全社会固定资产投资增长30%以上，力争40%,社会消费品零售总额增长15%,实际利用外资5000万美元，实现外贸出口增长15%;农民人均纯收入增加350元；化学需氧量排放量下降2%以上；二氧化硫排放量下降3%以上；万元GDP能耗下降4%以上；城镇登记失业率控制在4%以内；人口自然增长率控制在8%以内。生产总值：力争到2010年突破50亿元，年均增长14%,人均生产总值财政总收入：力争到2010年预期达到5.74亿元，年均增长17%,其中地方财政收入预期达到3.59亿元，年均增长16%。22%,其中规模以上工业增加值增长26%以上。利用外资：力争到2010年，实际利用外资由2005年的2349万美元增加到7168万美元，年均增长25%。年均增长25%。人均可支配收入：力争到2010年，城镇居民可支配收入由2005的6700元增加到10790元，年均增长10%。农民人均纯收入：力争到2010年，农民人均纯收入由2005年的3381元增加到4315元，年均增长5%以上。到35.5%左右，县城人口达到10万人以上(不含市高新区),禾河的水质恢复到二级，生活和工业污水处理率达到90%,对农业的拉动能力、对转移农业人口的吸纳能力、对沿海产业梯度转移的吸纳能力都明显增强，使县城成为**中部小城市中竞争能力较强的县城，成为**市中心城市的重要经济**县县城为**省东部的政治、经济、文化中口已达8万，建成区面积达近15平方公里。城市规划总体目标：力争到2010年，城区规模扩大到10万人、20平方公里，初步建成交通便捷、环境优美、设施完善、功能配套的现代工业2008年县委、县政府提出要把**县城核心区建成**县城重要功能区。**县城地位：**县城是**市城市总体规划中的河南片区，是**市中心城市的一个次中心，是**县政治、经济、文化教育中心，市高新技术开发区位于县城东部。目前，**市总体规划修编和**市城镇体系规划正在紧张进行，总体建设规划中**县城定位为：井冈山旅游的前沿地，**市休闲的后花园，以发展高新技术产业为重点，普通工业为依托，三产业发达，兼公里，人口规模达15万(含市高新区),全县城镇化率达到35%左右；届时，合理，城市功能日趋完善，城市交通更加完善，对农业的拉动能力、对转移农业人口的吸纳能力、对沿海产业梯度转移的吸纳能力都明显增强，使县城成为**中部小城市中竞争能力较强的县城，成为**市中心城市的重要城市面貌不断改善：全县建设事业投入不断加大，城市综合实力显著增强，基础设施不断完善，人居环境显著改善，城市化进程不断加快，城市化水平显著提高。初步形成了商业区、行政新区、工业开发区等城市功能分区；拉开了城市框架，县城区建成区面积已扩大到15平方公里，建成区人口已达8万。城市品位不断提高：2005年以来，城区城建项目投资近15亿元。城区为创建园林城市、弘扬文化，实施了“生态园城”,近几年来建设了庐陵文化广场等具有庐陵文化特色的项目；充分利用山、河、湖等自然资源和地形地貌，建成森林公园、龙湖、君山湖等精品公共绿地及生态景观工程，增强了城市生态系统的调控功能。城市环境不断美化，城市品位不城市的功能不断完善：城市供水能力得到了提高，日供水能力提高到3.5万吨/日，供水面积15平方公里，供水管网总长度30公里，供水人口8万人，供水普及率97%;城市公交得到了长足发展。城区现有公交线路19条，出租车80辆，标准公交站台60座。电信等基础设施经过二十多年的建设已经比较完善。2008年县城建成区面面积70多万m²。2005、2006年庐陵文化广场及龙湖的建成极大地美化了县城环境，2007、2008年**大道南延、北延和君山大道西延等大型基础设施县城房地产迅速发展：近年来**县加大了城市基础设施建设、环境建地布局，县城的房地产业有了长足的发展，极大地改善了城镇居民的住房条件，提升了城镇居民的生活质量。房地产业投资额稳步增长，2003年一2007年期间**县城房地产累计投资达到67650万元，五年增长率分别为16.00%、150.6%、46.39%、36.29%、56.8%,投资规模年平均增长率51%。2008年12月底住宅均价为1600-1650元/m²。表3—1年份投资(万元)开工(万m²)竣工(万m²)销售面积(万m²)2003年22004年2005年2006年2007年南地块，规划面积约10平方公里，周边结合凤凰镇配套居住区和城市次商填平补齐为主；以老商业街区为龙头，促进商业发展、加快业态升级。2)实行“城乡一体化”规划，科学合理布局中心城区；提高城市规划设计水平，通过点、线、面的景观结构，形成景观格局；进一步加快**县决“十五”存在的城中村、城乡二元体制等问题。未来城市规划思路将使城市功能进一步提升、城市布局进一步合理、基础设施进一步完善，老城第二节1、项目地概况项目区现状及规划本规划范围位于**县城核心区，毗邻县政府，东起富川路，西至风凰路，北起庐陵大道，南至君山大道，面积约为95公顷。区内有庐陵文化广场、庐陵宾馆、影剧院、学校、幼儿园、体育中心等13个企事业单位对旧民居及厂房用地提出土地整理和规划的意见天旋星苑、望族名家、城中雅苑等数个住宅小区，以及庐陵文化广场、庐陵宾馆、文化艺术中心、文化广场、体育场等诸多公共活动设施，以及大自然药业、公路机修站等旧厂房用地。本规划设计主要是对用地进行重新整合，对旧民居及厂房用地提出土地整理和规划的意见，各类用地面积及土地整理、规划意见参见表2—1。各类可供重新整合规划用地总面积为本项目场地地势较平整、地质条件良好，平均地面高程多在54-67米之间。总体来看，本项目场地建设条件较好，较适宜作为城市建设用地。本项目范围以庐陵大道、凤凰路、君山大道和富川路围合，项目范围区的路网结构基本骨架已形成。庐陵大道(道路红线45m)、风凰路(道路红线32m)、君山大道(道路红线60m)、富川路(道路红线44m)及赣江大道(道路红线48m)等城市主、次道干均已建成。本项目需新建东昌路(道路红线20m、长800m)。本项目规划详第二章《****县城核心区城市规划》。这里简要介绍项设计的内在理念充分考虑了**县的总体规划，针对本次规划设计主要次规划所新建住宅小区，我们提出建设成为达到“高起点规划、高水平设一一贯彻“以人为本”的原则，以提高人居环境质量和建设生态型居住空间环境为目标，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。针对居住区服务对象，使每一个居民都能平等的享受居住区的公共服发挥绿地的功效，将住宅组群与绿色空间融为一体。同时在建筑风格上充一一贯彻“可持续发展”的原则，坚持居住区建设与社区建设的互相2、规划结构本次规划以**县城总规为依据，规划结构主要分为三个部分，即“四核心部分为标准为“四高”的新型住宅小区，以三者的结合充分体现互补1)生态原则利用现有的生态条件创造良好的生态环境，实现可持续发展2)可操作原则提供合理、优化的用地布局和便于操作的土地细划方案，创造有个性3)整体协调原则注重与周边地区的协调统一，包括用地功能布局、道路交通联系4)用地功能与布局本次规划设计所需整合的地块大多在地块中轴线上，然而这条轴线并未作为一种连续的城市元素来实现，而是被龙湖和诸多地块所打断；但本次规划设计充分利用了这条虚轴，将北起交通局地块南至君山大道规划道君山大道住宅办公区，将主要景观串联起来。虽然整个核心区的规划被分因此，以核心区城市设计深化为依据，总体用地功能布局调整主要体住宅生活区——主要位于城市核心区，通过地块中轴线将小区中心景庐陵风情商业步行街区——位于龙湖广场西路两侧，结合龙湖休闲美君山大道办公服务区——位于君山大道北侧，有独立出入口，与住宅5)用地分类a.本规划涉及土地使用性质分类和分类代号均采用国标《城市用地分类与建设用地标准》(GBJ137-90)的规定，划分至小类。b.规划区用地布局分为采用沿轴线的多中心与水体生态廊道相结合，居住用地位于核心区中轴线，突出用地功能的整体连续性和对生态环境注重。主要的土地用途为：居住用地、行政办公用地、商业金融、文化娱乐用地、公共绿地。各类用地比重见下表。规划用地平衡表序号类别用地名称用地面积(m²)比例(%)1R居住用地2C公共设施用地行政办公用地商业金融用地文化娱乐用地商业办公用地3G绿地公共绿地4合计城市建设用地第三节土地整理方案及土地开发计划一、土地整理原则1、统一整理，分期开发建设的原则；2、先界定四址，再明晰产权的原则；4、先行政事业单位后企业单位的原则。用地编号占地面积(m²)现状权属单位内部住宅较凌乱交通局、城管大队、财政局民居待拆民居民居、大自然药业厂房、机修站大自然药业、县公路局民居民居苗圃建设局办公用房残联私房民居旧房农机局旧房房产局粮食学校、车队粮食局汽运公司交通局民居民居空地体育局旧房蔬菜队旧房科技局农技推广中心农业局空地集体土地粮油公司空地粮食局白僵菌厂林业局空地、福利厂民政局种子公司农业局办公二建公司合计208544(312亩)2008年6月——2009年8月整理A地块；2008年8月——2009年10月整理B地块；2009年2月——2009年10月整理C地块；2009年3月——2009年12月整理D地块。第四节土地整理及拆迁安置费用一、土地整理(4680万元)项目土地整理费用：312亩×15万/亩=4680万元二、拆迁安置情况及费用(5405.60万元)拆迁安置住宅33976m²、拆迁安置非住宅34089m²;2、拆迁安置费用：5405.60万元1)住宅拆迁补偿费用：住宅拆迁总面积(28600m²)的10%计2860m²,按1200元/m²进行货币2)非住宅拆迁补偿费用：非住宅拆迁面积34090m²,按800元/m²进行货币补偿。非住宅拆迁补3)住宅拆迁安置工程建设费用(不含安置点土地费，住宅拆迁总面积的90%按拆1m²补1.2m²进行实物补偿，详见表9-1),2335.20万元；4)拆迁安置总费用(不含安置点土地费):3、住宅拆迁安置地块：按就地安置原则，计划安排核心区A1、A2第五节场址建设条件分析一流的空气，具备建设现代花园城市的良好环境。项目所在地处于**县城核心区，用地多为丘陵岗地，场地地势较平整、地质条件良好，平均地面高程多在54-67米之间。总体来看，项目建设条件较好，较适宜作为城市本项目范围以庐陵大道、凤凰路、君山大道和富川路围合，项目范围区的路网结构基本骨架已形成。本项目给水、供电、雨污水排放、燃气、通讯、网络、闭路电视等地下管线，完全可与已有城市道路对接。无滑坡、危岩、崩塌、泥石流等不良地质作用，在勘察过程中未发现埋藏的河道、沟浜、墓穴、防空洞、孤石等对工程不利的埋藏物。拟建建筑物采用机械钻孔灌注桩基础形式适宜本项目各工程基础设计条件。本项目场地及四周道路设计标高均在54米以上，高于**县城三十年一遇洪水位标高53米，因此本项目不存在防洪排涝措施问题。第四章项目建设必要性和可行性心、实验小学、庐陵宾馆等公共配套服务设施，以及一些新建住宅小区。区域内大量零星土地，分布零散，建设零乱，且涉及单位及民居众多，严凤凰路、君山大道富川路围合，用地总面积为95公顷。项目实施目的：根据**县委县政府统一部署，2008年提出对该区域范围用地进行重新整合，旧民居及厂房用地进行整理和规划第一节建设的必要性**县城是**县的政治、经济、文化中心，1996年**市总体规划将**县城纳入市区统一规划，2003年**县在**市的战略规划中被列入为**中心城区。**县城为**省中部的政治、经济、文化中心，2007年城区建成区人口已达8万，建成区面积达近15平方公里。**县城规划总体目标：力争到2010年，城区规模扩大到10万人、20平方公里，初步建成交通便捷、环境优美、根据**县委县政府统一部署，2008年提行重新整合，旧民居及厂房用地进行整理和规划，并统一开发建设，把该**县城市建设投资开发有限责任公司于2008年6月，委托规划设计**县**县县城核心区土地整理项目实施改革开放以来，**县的经济得到快速发展，城市建设日新月异，使**个地区的经济竞争力取决于城市的综合竞争能力。在新一轮的城市化发展促进经济快速增长。近几年**县国内生产总值增长幅度在15%左右，**县引力，提升城市形象，吸引人才，投资硬环境得到根本性改善。三是有利于城市资源升值，使城市的聚合效应、辐射效应得到有效放大，并由此引发土地及各类相关收益大幅度地增加。通过项目的实施，建成具有现代城按照《****县城核心区城市规划》(2008年)的要求，通过城市核心区改造建设以实现城建兴区、聚集人气、扩大城市载体、提升城市品位、吸纳更多人流、、物流、资金流、信息流、科技流，为做强做**县城提供强大物质基础；同时有助于提升**区位优势和资源优势得以充分发挥，从而为创建现代化新型城市开拓广阔件提高人民生活质量和水平，是县委、县政府贯彻落实科学发展观的具体行动。通过城市核心区改造建设，完善基础设施建设和社会服务体系，创造一个人气旺、天蓝、树绿、水清、环境美，融自然山水景观特色于一体的高品质现代人居环境和工作环境，为人们安居乐业提供保障。各项配套项目的建设，更是一项功在当代、利在千秋的民心工程。同时，将**县城核心区改造建设成为最适宜创业的城市新区，从而吸引更多的创业者在此《****县城市核心区城市规划》2008,站在俯览**县战略规划研究的城敦厚片区核心区在全县未来发展的目标和定位，为该区域发展指明方向，保护和完善现有城市结构；二是提出一份有效反映城市“要素一空间”内整合建设用地并拓展发展空间，协调区内的建筑风格，;三是寄望于发成为**县政府和社会各界的行动纲领，并使该地区成为**县规划典范，加《****县城核心区城市规划》还提出了城市核心区建设改造的规划结构设想——即建设“四高”住宅生活区、庐陵风情商业步行街区、君山大因此，改造建设**县城市核心区，也是实施《****县城核心区城市规第三节项目建设可行性根据《****县城核心区城市规划》(2008年)用地安排，本项目用地的土地整理范围为**县城核心区范围以庐陵大道、凤凰路、君山大道、富本项目建设符合《**市城市总体规划修编》(2006-2020年)及《****县城核心区城市规划》(2008年)的要求。为丘陵岗地，总体来说西南高低东北，平均地面高程多在54-67米之间。场地地势较平整、地质条件良好。总体来看，项目建设条件较好，较适宜县城核心区城市规划》(2008年)的要求。本项目的建设，与**县国民经济和社会发展“十一五”规划、**县城市总体规划建设内容相匹配。实施环保措施。根据《**县城市总体规划》(2006-2020年),环境保护目标为： (1)环境空气：控制大气污染物的排放量，使评价范围内环境空气质量控制在《环境空气质量标准》(GB3095-1996)二级标准。(2)地表水：本项目区域排水系统拟实施清污分流，污水规划通过市政污水管进入**县城污水收集系统处理；规划区内雨水就近排入天然水体。地表水水质达到Ⅲ类标准。(3)噪声：根据功能区划分，噪声环境分别达到《城市区域固体废物综合利用率达到85%,生活垃圾处理率达到100%。改革开放特别是进入新世纪以来，**县充分发挥优势，在全县上下的财政收入3.59亿元；全县规模以上企业达到62家(其中税收过千万元企业10家),完成工业总产值67.1亿，实现工业增加值19.2亿元，新增入园项目17个，其中投资5000万元以上项目13个，亿元以上项目10个，电子企业8家达到50余家，实现产值超30亿元；全年合同利用外资6408万美元，实际本项目建设资金投入量较大，同时又因为土地整理和必要的搬迁安置而带来前期较大的资金投入，所以整个建设过程中资金方面有一定的压本项目工程建设所需的建筑材料：水泥、钢材、砂石等主要材料，当地或国内均能生产和采购，且价格稳定。设备优先使用国内产品或合资企业产品。因项目建设水平较高，需要考虑部分进口专用材料和设备。本项目所需的水、电均可由现有城市网接入，用量有保障；材料、设备供应充足，物资供应不存在问题。建设地施工条件好，交通便利，项目建设外部第五章工程项目规模东昌路(凤凰路—富川路路段)全长800m,道路红线20m;道路建设用地计24亩(2006年已征)。根据《城市道路设计规范》的规定，城市次干道Ⅱ级采用以下技术标道路级别：次干道(Ⅱ)计算行车速度：30km/h道路红线宽度：20m最大设计纵坡：≤2.5%最小设计纵坡：≥0.3%设计排水重现期：1年设计使用年限：15年建设内容包括环境整治、公厕、垃圾中转站、室外消防栓等，投资估算200万元。表5-1序号工程或费用名称单位工程量1路基土方20cm碎石垫层20cm水稳砂砾基层22cm水泥混凝土面层10cm人行道水稳砂砾基层水泥砖人行道面层路缘石交通管理设施、标志、标线行道树棵人行道绿化2p400混凝土管p500混凝土管雨水口个1000雨水井座1000污水井座3路灯工程合杆双灯双侧安装组发展与环境兼顾的方针，注意环境保护。市政道路步和经济繁荣，另一方面对环境也带来一些不利影响。为合理利用自然环境、防止环境污染和生态破坏，为人民营造适宜的生活和劳动环境，道路环境评价的目的在于预测和分析拟建道路在建设期及营运期对沿线周围环境的影响，并根据其影响程度和范围提出有效可行的环境保护措施及建议，使其对环境造成的不利影响得到有效控制并使其降低到最小程度，达到经济建设与环境保护协调发展的目的，从环保角度论证改扩改道路项目建设的可行性，为环保工程措施及环境管理提供科学依据。(2)国家及地方有关环保的法律法规以建设项目可能的影响区域为主，根据道路项目环境影响特点，分析范围确定为：生态环境分析为拟建公路中心两侧各200米以内，社会经济环境分析为其直接影响区域，大气环境为沿线路中心两侧各200米，噪声分析为沿线路中心两侧各200米。(GB5084-92),《渔业水质标准》(GB11607-89),《污水综合排放标准》根据项目土地整理及土地开发期，确定评价年限为2008-2012年。本项目对完善**县城市总体规划、完善**县城核心区的建设发展具有极大的推动作用。项目的建设有利于改善城市功能，增强城市的承载能力境，使**县城核心区区位优势和资源优势转化为经济优势。项目的建设将极大的改善**县城核心区的各项建设条件，有利于**县城核心区积聚人气、促进核心区及周边的土地较快增值，将极大地促进城市经济发展、改2、基础设施的影响(1)土地资源利用的影响本项目为土地整理及土地开发，对**县城核心区范围用地进行重新整合，旧民居及厂房用地进行整理和规划，并统一开发建设，把该区域建设成为**县城的核心区。本项目有利于土地资源节约和综合利用。(2)景观环境的影响沿线自然景色优美，山清水秀，本项目可以说是锦上添花，但是，由于土地整理及土地开发涉及土地整理及拆迁安置，在某种程度上也可能破坏原有的自然环境和地貌，因此要注意采取措施，防止水土流失，保护植沿线分析范围内不属于保护区，道路建设会给动、植物的生态环境带东昌路道路施工不可避免的会造成一定的水土流失，为此在道路施工期间，应切实执行《中华人民共和国水土保持法》,采取切实可行的防止(1)施工时，应先做好坡脚挡土墙和沿河挡水墙，然后进行砌坡填(2)沿河路段废弃土石方不得就近倒入河中，必须设置弃土堆积处沿线气候温和，雨量充沛，暴雨强度较大，为防止路基边坡冲刷以保排水通畅，当挖方边坡较高时，于坡顶设置截水沟以防边坡冲蚀失稳，路—52.36mg/kg。我国土壤中铅允许含量的建议标准为200—300mg/kg。有关部门测得我国主要土壤中铅的临界含量为228—692mg/kg。行驶汽车燃料(含铅汽油)泄漏和燃烧(汽车尾气),使铅微粒直接另外，随着柴油作为大型车的燃料比例的加大和无铅汽油的推广使土地整理及土地开发期及道路施工期间，对沿线的水源有一定程度的(1)尘污染土地整理及土地开发期及道路施工期间，工程对空气的主要影响是尘工序阶段及灰土运输车辆的扬尘是最严重的污染，影响范围远比前几种情(2)汽车排出气体对大气的污染影响最大的氮化合物(NO2),是我国标准中限定NO2年平均换算值(1)土石方开挖，必然破坏相应的植被，应尽量不让地表裸露，爱(2)运输材料道路及施工现场应配合洒水设备，定时洒水，减少起根据以上各方面分析，只要注意加强施工期的环境保护措施，该建设道路建设期的噪声主要是施工机械噪声，道路营运期主要是交通噪声。根据《公路工程施工机械噪声测试值》表，经预测，大部分施工机械昼间在30米处，夜间在200米远处，可达标准限值(建筑施工场界噪声标准)要求，即昼间施工机械噪声对环境不会产生太大影响，但夜间影响较大，避开夜间施工。此外，对运输车辆及施工机械应加强维修，保证运输车辆及施工机械处于良好的工作状态，降低噪声对周围环境的影响。成立**县县城核心区工程土地整理工作领导小组，县政府县长杨丹任组长，常务副县长彭耀圣、副县长胡江川任副组长。成员单位及工作职责及全程组织协调；负责建立完整的档案管理资料，协助县国土局、房管局负责权属土地(B1苗圃)的整理协调工作以及办理片区内整理土地的规划县房管局：负责片区内测量、制图、办证等工作以及权属土地(B5旧房)的整理协调工作。居委会协助项目实施中各种文书送达；负责县财政局；负责项目资金筹集和监管工作及权属土地(A1财政局)的县公路局：负责权属土地(A3机修站)的整理协调工作。县民政局：负责权属土地(B2残联、D4福利厂)的整理协调工作。县农业局：负责权属土地(C4农技推广中心、D5种子公司)的整理县林业局：负责权属土地(D3白僵菌厂)的整理协调工作。县科技局：负责权属土地(C3旧房)的整理协调工作。县体育局：负责权属土地(C1空地)的整理协调工作。县农机局：负责权属土地(B4旧房)的整理协调工作。县交通局：负责权属土地(A1交通局、B7汽运公司)的整理协调工县城管局：负责片区内违章建筑的拆迁及权属土地(A1城管大队)的国资办龙志坚、国土资源局罗通、规划建设局袁秋根、房管局曾桂生、城投公司朱生根为办公室副主任，具体工作人员从城投公司、县国资办、国二实施步骤2、土地资产申报和核实阶段：2008年11月15日至11月30日，在各相关单位申报土地资产基础上，领导小组办公室完成片区内土地权属调质、工人数量、行业要求、建筑等各种情况，建立全面、详实、客观的调3、制定具体整理方案阶段：2008年12月1日至12月15日，对每宗4、土地资产移交阶段：2009年6月1日至2009年10月30日，领导5、产权过户阶段：2009年12月底前完成土地整理和土地权属办证工一件利民惠民的好事。土地整理是片区建设的前提，相关单位应高度统一1、土地整理依据为国家有关的法律、法规及《**县土地收购储备管理办法(试行)》(吉县府发〔2007〕12号)、《关于县城零星国有土地使用权的处理意见》(吉县府办字〔2008〕123号),套用的政策要细化、具体2、各相关单位特事特办，全力配合做好土地整理工作。县监察局、财政局、审计局对各相关单位自查移交工作进行督促检查，对在整理工作中不按要求行动造成工作延误的，弄虚作假、隐匿资产、临时改变资产性质、改变资产租赁期限造成国有资产流失的，对单位主要负责人给予纪行处分，构成犯罪的，由司法机关追究其刑事责任，确保各项基础性工作在2008年12月底前完成。根据中华人民共和国国家发展计划委员会2001年第9号令，特制订1、招标方式按照**省发展改革委员会有关要求，结合本项目各工程特点，拟采用2、招标范围3、公告发布根据国家发展改革委员会《招标公告发布暂行办法》,本项目将在国家公开发行的报刊上刊登招标公告，初步拟定在《中国建设报》和《**日5、潜在投标人的要求(1)公开招标信誉和足够的类似工程施工经验的施工单位，均可参与本项目的资格预审。通过媒介发布公告，凡具有建筑设计甲级资质，具有良好的社会信誉和足够的类似工程设计的设计单位，均可参与本项目设计招标的资格预审。通过媒介发布公告，凡具有甲级房建监理及设备监造资质，具有良好的社会信誉和足够的类似工程监理经验的监理单位，均可参与本项目的资2、评标委员会：招标代理机构按国家和省政府有关规定随机抽样组表8-1内容招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式投资额(万元)备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计√√√建安工程√√√工程监理√√√设备购置情况说明建设单位盖章第一节东昌路及拆迁安置点建设项目投资估算(3)《**省市政工程消耗量定额及单位估价表》(2006年);(4)《**省市政工程及园林工程费用定额》(2006年);(6)本可研资料及图纸及其他相关文件。(7)建设单位提供的相关资料。(3)《**省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表》(2004)(5)《**省建筑安装工程费用定额》(2004)2、交通设施、绿化等项目按综合价计算：道路部分按定额及市场价4、建设单位管理费和工程监理费分别按财政部财建(2002)394号文和国家物价局、国家发改委、建设部(发改价格【2007】670号),工程建设其他费按有关文件及市场行情计算；勘测设计费按工程勘测设计收费标准(2002修订本)计取；5、建安以外费用由**市、**县城区市政道路、绿化等工程造价参考6、不可预见费按除土地费用外的建设投资的5%计；单位：万元表9—1单位：万元序号项目名称单位数量单价(元)金额(万元) 1七通一平估算2配套设施建设估算二1路基土方220cm碎石垫层320cm水稳砂砾基层422cm水泥混凝土面层510cm人行道水稳6人行道彩色混凝土道板7平侧路缘石m8交通管理设施、标志、标线m9行道树棵人行道绿化带mφ500混凝土管m雨水口个1000雨水井座1000污水井座合杆双灯双侧安装组三1建安工程费住宅公建2基础设施建设费估算合计第二节土地整理拆迁安置投资估算一、土地整理(4680万元)项目整理土地费用：312亩×15万/亩=4680万元住宅拆迁总面积(28600m²)的10%计2860m²,按1200元/m²进行货币补偿。住宅拆迁补偿费用1200元/m²×2860m²=343.20万元；非住宅拆迁面积34090m²,按800元/m²进行货币补偿。非住宅拆迁补偿费用800元/m²×34090m²=2727.20万元；3、住宅拆迁安置工程建设费用(不含安置点土地费):2335.20万元，安置面积按住宅拆迁总面积(28600m²)的90%,以拆1m²补1.2m²的办法进行实物补偿，计33976m²(含公建面积);4、拆迁安置总费用(不含安置点土地费):343.20+2727.20+2335.20=5405.60万元。第三节项目总投资估算估算总投资额为14790.68万元。其中：土地整理投资额为4680万元，东昌路及安置点建设投资额为3056.52万元，预备费为553.12万元，建设期银行贷款利息为3175.2万元。项目总投资估算具体见表9—2。表9—2单位：万元序号工程名称建筑工程费设备购置及安装费其他费用小计备注一工程费用1小计二其他费用1土地整理费312亩*15万元/亩2拆迁补偿费住宅2860m²*1200元/m²非住宅34090m²*800元/m²3建设单位管理费财政部财建【2002】394号4工程建设监理费格【2007】670号5项目前期咨询费6工程勘察费(一)*0.8%7工程设计费国家计委、建设部计价格【2002】10号8施工图预算编制费(二-7)*10%9竣工图编制费(二-7)*8%环境影响咨询服务费【2002】125号劳动安全卫生评审费(一)*0.1%场地准备费及临时设施费(一)*0.5%工程保险费(一)*0.3%招标代理费施工图审查费(一)*0.6%行政事业性收费工程量单位单价安置项目新型墙体材料专项基金8白蚁防治费2防雷检测万元小计三工程预备费(一+二)*5%四建设期贷款利息贷款利率按5.76%上浮5%计算项目总投资第四节资金筹措1、本项目总投资14790.68万元，**县城投公司负责土地整理、工程2、**县政府为本项目注入资金4700万元，向银行贷款资金1亿元。本项目归还银行贷款的资金来源：第一来源为通过本项目土地出让按第五节土地开发还款计划本项目安排银行贷款10000万元，还款资金来源为**县城市建设投资开发有限责任公司开发经营出让项目范围内约291.39亩土地，取得土地出让金收益，不足部分由**县县本级财政拨款。还款按年足额支付利息，本金分年不等额归还的原则，分8年还清全部贷款。贷款年利率按5.76%上浮5%计算，还款期为8年。贷款偿还计划见借款还本付息计划表5-1。表9—3单位：万元序号年份/项日利率合计建设期还贷期1年初借款木金累计2本年借款3木年应计利息4本年还本付息其中：还本付息50第一节项目财务评价可出让土地总量为291.39亩，土地出让从2010年1月开始，至2017年12月完成。住宅用地出让均价按60万元/亩，非住宅用地出让均价按80万元/亩。3、土地出让收入(净收入18770.40万元)住宅用地收入(60万元/亩×227.04亩)+非住宅用地收入(80万元亩×64.35亩)=13622.40+5148.00=18770.40万元表10—1单位：万元出让单价(万元/亩)面积(亩)出让比例出让收入出让比例出让收入出让比例出让收入出让收入出让比例出让收入出让比例出让收入出让收入出让比例出让收入住宅非住宅合计1、项目总投资14790.68万元2、土地出让净收入18770.40万元3、利润总额=项目土地出让净收入一项目总投资=18770.4-14790.68=3979.72万元4、总投资利润率=(项目净利润÷项目总投资)×100%=(3979.72÷14790.68)7、投资回收期：7.3年1877.04万元×7年+(5631.12万元÷12个月)×4个月=15016.3215016.32万元大于总投资14790.68万元，投资回收期为7.3年。项目总投资14790.68万元，项目土地出让净收入18770.40万元，项目利润总额3979.72万元，总投资利润率26.91%,盈亏平衡点78.80%,投资回收期为7.3年。通过以上财务计算，表明本项目在财务上可行。从项目的经济分析结果看，具有较好的获利能力，经济效益良好。运作时只要1、开展社会评价要认真贯彻国家有关建设发展的方针、政策、遵循有关法律及规章，以近期目标为重点，兼顾远期各项社会发展目标，并考虑项目与当地社会环境的关系，力求分析评价能全面反映项目投资引发的各项社会效益与影响，以及当地社区及人民对项目的不同反应，促进项目2、依据客观规律，从实际出发、实事求是、采用科学、适用的评价3、遵循可比的原则，按目标的重要程度进行排序的原则，以人为本社会评价从以人为本的原则出发，研究内容包括项目的社会影响分析，项目与所在地区的互适性分析。本项目作为土地整理项目有着正反两建设发展具有极大的推动作用。项目的建设有利于改善城市功能，增强城市的承载能力和聚集能力，提升城市品位和形象；二是项目的建设将极大的改善**县城核心区的各项建设条件，有利于**县城核心区积聚人气、促消极方面主要有：一是312亩的土地整理以及33976m²住宅和34089m²非住宅的拆迁安置有一定的难度，给低收入群体增加一些经济负担；二本项目对完善**县城总体规划、完善**县城核心区的建设发展具有极大的推动作用；项目的建设有利于改善城市功能，增强城市的承载能力和使**县城核心区区位优势和资源优势转化为经济优势；项目的建设将极大的改善**县城核心区的各项建设条件，有利于**县城核心区积聚人气、促进核心区及周边的土地较快增值，将极大地促进城市经济发展、改善**县投资环境、创