3投资性房地产.-课件

第3号投资性房地产

第一节投资性房地产的特征与范围

一、投资性房地产定义

是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。5/25/20241

二、投资性房地产的范围1、已出租的土地使用权2、持有并准备增值后转让的土地使用权

——是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。3、已出租的建筑物

5/25/20242【例题】以下项目中，属于投资性房地产的有〔〕。

A.已出租的建筑物

B.已出租的土地使用权

C.持有并准备增值后转让的土地使用权

D.已出租的机器设备E.持有并准备增值后转让的建筑物【答案】ABC5/25/20243第二节投资性房地产初始计量初始计量——投资性房地产应当按照成本进行初始计量。后续计量——企业通常应当采纳成本模式对投资性房地产进行后续计量，企业只有存在确凿证据说明投资性房地产的公允价值能够继续可靠取得的，才可以采纳公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。◆同一企业只能采纳一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采纳两种计量模式。5/25/202441、外购投资性房地产确实认和初始计量外购房地产——只有在购入的同时开始出租，才干作为投资性房地产加以确认。外购的土地使用权和建筑物——按照取得时的实际成本进行初始计量。其实际成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。5/25/20245采纳成本模式计量的会计处理：借：投资性房地产贷：银行存款采纳公允价值模式计量的会计处理：借：投资性房地产——成本贷：银行存款◆企业购入的房地产，部分用于投资、部分自用——用于投资的部分应当予以单独确认。按各部分的公允价值占公允价值总额的比例进行分配，或按各部分面积所占比例进行分配。5/25/202462、自行建造投资性房地产企业自行建造或开发活动完成后用于出租的房地产属于投资性房地产。但只有在自行建造或开发活动完成的同时开始出租——才干将自行建造或开发活动完成的房地产确认为投资性房地产。

5/25/20247采纳成本模式计量的会计处理：借：投资性房地产贷：在建工程或开发成本无形资产——土地使用权采纳公允价值模式计量的会计处理：借：投资性房地产——成本贷：在建工程或开发成本无形资产——土地使用权5/25/20248二、与投资性房地产有关的后续支出〔一〕资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的——应当计入投资性房地产成本

5/25/20249〔二〕费用化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的——应当在发生时计入当期损益。会计处理如下：借：其他业务成本贷：银行存款

5/25/202410第三节投资性房地产的后续计量一、采纳成本模式进行后续计量投资性房地产〔一〕采纳成本模式进行后续计量的建筑物按固定资产的有关规定进行后续计量，按期〔月〕计提折旧，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。〔二〕采纳成本模式进行后续计量土地使用权按无形资产的有关规定进行后续计量，按期〔月〕摊销，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。5/25/202411二、采纳公允价值模式进行后续计量的投资性房地产〔一〕采纳公允价值模式计量的条件企业只有存在确凿证据说明投资性房地产的公允价值能够继续可靠取得的，才可以采纳公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采纳公允价值计量模式，就应当对其所有的投资性房地产均采纳公允价值模式进行后续计量。5/25/202412〔二〕会计处理采纳公允价值模式后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益〔公允价值变动损益〕。会计处理如下：借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益5/25/202413◆投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。投资性房地产假设属于企业主营业务的，应通过“主营业务收入〞和“主营业务成本〞科目核算相关的损益。5/25/202414三、投资性房地产的后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。已采纳公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。5/25/202415成本模式转为公允价值模式的会计处理借：投资性房地产——成本投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷：投资性房地产利润分配——未分配利润盈余公积5/25/202416

第四节投资性房地产的转换和处置一、投资性房地产的转换

5/25/202417〔一〕投资性房地产转换为自用的房地产1、采纳成本模式计量投资性房地产转换为自用的房地产借：固定资产〔或无形资产〕投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧固定资产〔或无形资产〕减值准备5/25/2024182、采纳公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产——应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益〔公允价值变动损益〕。借：固定资产、无形资产〔公允价值〕贷：投资性房地产——成本——公允价值变动公允价值变动损益5/25/202419〔三〕非投资性房地产转为投资性房地产1、采纳成本模式计量的投资性房地产〔1〕作为存货的房地产转为投资性房地产——按存货在转换日的账面价值作为投资性房地产的入账价值借：投资性房地产存货跌价准备贷：开发产品5/25/202420〔2〕自用房地产转为投资性房地产借：投资性房地产累计折旧〔摊销〕固定资产〔无形资产〕减值准备贷：固定资产〔无形资产〕投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备5/25/2024212、采纳公允价值模式对投资性房地产进行后续计量会计处理原则投资性房地产——按照转换当日的公允价值计价；转换当日的公允价值小于原账面价值的——其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的——其差额计入所有者权益〔资本公积——其他资本公积〕，处置时转入其他业务收入。5/25/202422〔1〕作为存货的房地产转为投资性房地产转换当日的公允价值小于原账面价值的借：投资性房地产——成本存货跌价准备公允价值变动损益〔差额〕贷：开发产品转换当日的公允价值大于原账面价值的借：投资性房地产——成本存货跌价准备贷：开发产品资本公积——其他资本公积5/25/202423〔2〕自用的房地产转换为投资性房转换当日的公允价值小于原账面价值的借：投资性房地产——成本累计折旧〔摊销〕固定资产〔无形资产〕减值准备公允价值变动损益贷：固定资产〔无形资产〕5/25/202424【例】甲企业是从事房地产开发业务的企业，20×7年3月10日，甲企业与乙企业签订租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×7年4月15日。20×7年4月15日，该写字楼的账面余额450000000元，未计提存货跌价准备，转换后采纳公允价值模式计量，4月15日该写字楼的公允价值为410000000元，20×7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为430000000元。20×8年4月租赁期届满，甲企业收回该项投资性房地产，并于20×8年6月以460000000元出售，出售款项已收讫。

5/25/202425〔1〕20×7年4月15日

借：投资性房地产——成本410000000

公允价值变动损益40000000

贷：开发产品450000000

〔2〕20×7年12月31日

借：投资性房地产——公允价值变动20000000

贷：公允价值变动损益20000000

5/25/202426〔3〕20×8年6月，出售时

借：银行存款460000000

贷：其他业务收入460000000

借：其他业务成本430000000

贷：投资性房地产——成本410000000

——公允价值变动20000000

同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入

公允价值变动减值40000000元-公允价值变动增值20000000元=公允价值变动减值20000000元

借：其他业务收入20000000

贷：公允价值变动损益20000000

5/25/202427转换当日的公允价值大于原账面价值的借：投资性房地产——成本累计折旧〔摊销〕固定资产〔无形资产〕减值准备贷：固定资产〔无形资产〕资本公积——其他资本公积◆处置投资性房地产时，将“资本公积——其他资本公积〞转入处置当期损益〔其他业务收入〕。5/25/202428【例】如上例，假设转换后采纳公允价值模式计量，4月15日该写字楼的公允价值为470000000元。20×7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为480000000元。20×8年4月租赁期届满，甲企业收回该项投资性房地产，并于20×8年6月以550000000元出售，出售款项已收讫。

甲企业的账务处理如下：

〔1〕20×7年4月15日

借：投资性房地产——成本470000000

贷：开发产品450000000

资本公积——其他资本公积20000000

5/25/202429〔2〕20×7年12月31日借：投资性房地产——公允价值变动10000000

贷：公允价值变动损益10000000

〔3〕20×8年6月，出售时

借：银行存款550000000

贷：其他业务收入550000000

借：其他业务成480000000

贷：投资性房地产——成本470000000

——公允价值变动100000005/25/202430

同时，将资产性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入

借：公允价值变动损益l0000000

贷：其他业务收入l0000000

同时，将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务收入

借：资本公积——其他资本公积20000000

贷：其他业务收入20000000

5/25/202431【例题】关于投资性房地产的转换，以下说法中正确的有〔〕。

A.在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值

B.采纳公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值

C.采纳公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的账面价值作为自用房地产的账面价值

D.自用房地产或存货转换为采纳公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的账面价值计价

E.自用房地产或存货转换为采纳公允价值模式计量的投资性房地产,转换当日的公允价值与原账面价值的差额计入当期损益【答案】AB5/25/202432二、投资性房地产的处置当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且估计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。5/25/202433〔一〕采纳成本模式计量的投资性房地产的处置出售、转让按成本模式计量的投资性房地产——实际收到的处置收入计入其他业务收入；处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本。〔1〕借：银行存款〔处置收入净额〕贷：其他业务收入〔2〕借：其他业务成本投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷：投资性房地产5/25/202434〔二〕采纳公允价值模式计量的投资性房地产的处置出售、转让按成本模式计量的投资性房地产〔1〕借：银行存款〔处置收入净额〕贷：其他业务收入〔2〕借：其他业务成本贷：投资性房地产——成本——公允价值变动〔3〕借：公允价值变动损益〔累计公允价值变动〕贷：其他业务收入〔4〕借：资本公积——其他资本公积〔转换中形成的〕贷：其他业务收入5/25/202435【例题】甲房地产公司于2007年12月31日将一建筑物对外出租并采纳成本模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金150万元，出租时，该建筑物的成本为2800万元，已提折旧500万元，已提减值准备300万元，尚可使用年限为20年，公允价值为1800万元，甲公司对该建筑物采纳年限平均法计提折旧，无残值。

2008年12月31日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为2000万元，估计将来现金流量现值为1950万元。2009年12月31日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为1650万元，估计将来现金流量现值为1710万元。2010年12月31日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为1650万元，估计将来现金流量现值为1700万元。

5/25/2024362010年12月31日租赁期满，将投资性房地产转为自用房地产投入行政管理部门使用。假定转换后建筑物的折旧方法、估计折旧年限和估计净残值未发生变化。2011年12月31日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为1540万元，估计将来现金流量现值为1560万元。2012年1月5日甲公司将该建筑物对外出售，收到1530万元存入银行。假定不合计相关税费。

要求：编制甲公司上述经济业务的会计分录。

〔1〕2007年12月31日

借：投资性房地产2800

累计折旧500

固定资产减值准备300

贷：固定资产2800

投资性房地产累计折旧500

投资性房地产减值准备3005/25/202437〔2〕2008年12月31日

借：银行存款150

贷：其他业务收入150

借：其他业务成本100〔2000÷20〕

贷：投资性房地产累计折旧100

2008年12月31日，投资性房地产的账面价值=2000-100=1900万元，可收回金额为2000万元，按规定，计提的减值准备不能转回。

〔3〕2009年12月31日

借：银行存款150

贷：其他业务收入150

借：其他业务成本100〔1900÷19〕

贷：投资性房地产累计折旧100

2009年12月31日，投资性房地产的账面价值=1900-100=1800万元，可收回金额为1710万元，应计提减值准备90万元。

借：资产减值损失90

贷：投资性房地产减值准备905/25/202438〔4〕2010年12月31日

借：银行存款150

贷：其他业务收入150

借：其他业务成本95〔1710÷18〕

贷：投资性房地产累计折旧95

2010年12月31日，投资性房地产的账面价值=1710-95=1615万元，可收回金额为1700万元，按规定，计提的减值准备不能转回。

借：固定资产2800

投资性房地产累计折旧795

投资性房地产减值准备390

贷：投资性房地产2800

累计折旧795

固定资产减值准备3905/25/202439〔5〕2011年12月31日

借：管理费用95〔1615÷17〕

贷：累计折旧95

2011年12月31日，固定资产的账面价值=1615-95=1520万元，可收回金额为1560万元，按规定，计提的减值准备不能转回。

〔6〕2012年1月5日

借：固定资产清理1520

累计折旧890

固定资产减值准备390

贷：固定资产2800

借：银行存款1530

贷：固定资产清理15