(高清版)GBT 42112-2022 住宿业资产管理能力评价指标体系

住宿业资产管理能力评价指标体系GB/T42112—2022 I 2规范性引用文件 3术语和定义 4总体原则 25指标体系及指标项 25.1指标体系结构 25.2评价指标及说明 46评价方法 96.1确定评价形式 96.2制定评价方案 96.3实施评价 96.4评价结果 9参考文献 I本文件按照GB/T1.1—2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定起草。请注意本文件的某些内容可能涉及专利。本文件的发布机构不承担识别专利的责任。本文件由全国资产管理标准化技术委员会(SAC/TC583)提出并归口。本文件起草单位：中国饭店协会、中国标准化研究院、北京优尼华盛酒店管理咨询有限公司、中海凯骊酒店管理有限公司、鲁能泰山度假俱乐部管理有限公司、中国计量大学、北京市环球律师事务所、北京隐奢逸境酒店管理有限公司。1住宿业资产管理能力评价指标体系1范围本文件规定了住宿业资产管理能力评价指标体系的总体要求、指标体系、指标项以及评价方法。本文件适用于住宿业资产管理能力的评价活动。2规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本(包括所有的修改单)适用于本文件。GB/T33172—2016资产管理综述、原则和术语3术语和定义GB/T33172—2016界定的以及下列术语和定义适用于本文件。向消费者提供住宿，及与住宿配套的饮食与相关综合性服务的行业。用于住宿业经营的土地、建筑、家具装置设备与设施、运营物资及其附属物。资产管理assetmanagement组织利用资产实现价值的协作活动。注1:实现价值通常需要权衡成本、风险、机会和绩效收益。注2:活动还可指资产管理体系中要素的应用。住宿业资产持有方assetowneroflodgingindustry获得住宿业资产所有权的组织和个人。住宿业资产管理方assetmanageroflodgingindustry对住宿业实施资产管理的组织和个人。注：住宿业资产管理方可以是住宿业资产持有方(3.4),也可以是其委托的其他相关方。24总体原则住宿业资产管理能力是住宿业资产管理方管理效率和水平的综合素质，评价指标体系应是由一系列相互联系、相互协调的指标组成的系统，指标体系的构建遵循如下原则：——合规性：各评价指标的设置具有逻辑关系，并与相关法律法规、方针政策和相关标准的要求协调一致；——适用性：根据行业特性和组织特点，并适应住宿业资产管理方开展生产、经营和管理活动的需要；——指导性：指标体系顺应行业发展和时代需求，积极采用先进的技术和管理理论和方法，能够指导住宿业相关方开展评价工作； 改进性：根据评价目的和实际情况特点，对指标体系进行适当修改和完善，以满足评价需求，5指标体系及指标项5.1指标体系结构住宿业资产管理能力指标体系由组织能力、运营能力两个一级指标组成。每个一级指标下包括二组织能力是指住宿业资产管理方应具备在决策和制度方面的能力，包括组织建设、制度管理和管理决策3项二级指标，每项二级指标又包含若干三级指标。运营能力是指住宿业资产管理方实施资产管理的能力，包括投资、建设、持有、退出、信用评级5项二级指标，每项二级指标又包含若干三级指标和四级指标。住宿业资产管理能力评价指标体系结构示意图涉及一级指标、二级指标、三级指标，具体见图1。3住宿业资产管理能力评价指标体系02.02建设02.03持有住宿业资产管理能力评价指标体系02.02建设02.03持有02运营能力02.05信用评级01.01.01组织架构01.0201.02制度管理01.03管理决策01.03管理决策02.01.02管理模式选择02.01.03运营合同管理02.01.04投资协议02.01.05土地规划及建筑规划02.02.01设计管理02.02.02造价及招投标管理02.02.03工程现场管理02.03.01运营效益02.03.02资产效益02.03.03投资效益02.03.04资产维护及风险管理02.04.01资产估值02.04.02资产流动性402.04.03结构化02.04.04退山方式评估与选择02.05.01增信图1住宿业资产管理能力评价指标体系结构示意图45.2评价指标及说明住宿业资产管理能力评价一级指标、二级指标、三级指标、四级指标及指标项说明见表1。表1住宿业资产管理能力评价指标及指标项说明一级指标二级指标三级指标四级指标指标项说明组织能力组织建设组织架构按照住宿业资产管理方的工作现状及实施资产管理的未来发展目标建立组织层级框架的情况。评价内容涉及各层级岗位类型设置、角色、数量、业务活动和权责等方面的全面性、合理性、协调性队伍建设按照住宿业资产管理的岗位职责配备足够的、综合素质高、技术和管理能力强的人员，明确各类人员在住宿业资产管理业务活动中的能力要求。评价内容涉及人员上岗资质和能力、人员配备计划、各专业岗位人员能力要求、人员培训安排、职务职称晋升体系资质荣誉——住宿业资产管理方所获得的与住宿业资产管理具有关联的相关资质、认证以及行业认可的相关荣誉。评价内容涉及资产管理体系认证、信用证明等方面内容制度管理制度体系建设 实施住宿业资产管理体系建设，结合住宿业组织资产管理工作规划制定相应的管理制度文件的能力，管理制度文件宜包括但不限于：管理办法、业务规范等。评价内容涉及制度体系的完整性、系统性、有效性等方面制度文件管理对住宿业资产管理相关制度的建设与实施过程进行管理，保障当前制度文件的有效性。评价内容涉及住宿业资产管理文件的完整性、系统性、有效性等方面制度实施对住宿业资产管理组织制定的资产管理制度文件进行宣传、贯彻和执行的能力。评价内容涉及对制度文件宣传、贯彻和执行的工作计划的完整性、全面性、合理性以及制度文件实施效果等方面管理决策领导机制从住宿业资产管理方全局考虑建立覆盖高层、中层和执行层的纵向领导机制，明确开展住宿业资产管理工作的主管领导、相关部门及其责任和义务，形成机构全面开展住宿业资产管理工作的领导机制。评价内容涉及领导机制的完整性、连贯性、稳定性等方面目标定位住宿业资产管理方开展住宿业资产管理工作，应遵循国家和行业对于住宿业资产管理的战略思想和整体要求，结合行业内资产管理理论和方法的发展情况，确定住宿业资产管理方的战略目标和整体思路。评价内容涉及住宿业资产管理方战略发展对于实际住宿业资产管理业务要求定位的作用和意义、是否将资产管理纳入住宿业管理全局等方面发展规划住宿业资产管理方从战略层面制定住宿业资产管理的战略目标和发展规划、工作任务和计划、阶段目标和实施方案等发展规划文件。评价内容涉及发展规划的完整性、协调性、科学性、可操作性等方面5表1住宿业资产管理能力评价指标及指标项说明(续)一级指标二级指标三级指标四级指标指标项说明运营能力投资定位可行性分析通过对项目的宏观经济、市场竞争、市场需求、资源支持、建设规模、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究，从技术、经济、工程等角度对项目进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的经济效益和社会环境影响进行科学预测，为住宿业资产投资、开发、运营决策提供公正、可靠、科学的投资咨询意见投资测算及回报分析投资测算是指对住宿业资产投资和建设期贷款利息的估算。回报分析是指通过住宿业资产运营持有期间的现金流，结合投资测算，进行回报率分析管理模式选择自主管理自主管理是指住宿业资产持有方自己组建管理团队，采用自有商标品牌，由自主研发或采用购买第三方的管理系统进行管理。住宿业资产持有方可以聘请外部职业经理人或者自己管理委托管理委托管理是指住宿业资产持有方按照品牌运营管理机构的标准建造住宿业资产，并将其委托给品牌运营管理机构管理。运营期间资产持有人对品牌运营机构进行业绩考核，但不参与管理，定期向其支付管理费用特许经营特许经营是指住宿业持有方与特许方的品牌特许经营协议，接受特许方将其商号、商标、服务标志、商业秘密等在一定条件下许可给住宿业持有方，允许其在一定区域内从事与授权人相同的经营业务租赁出租管理租赁出租管理是指住宿业持有方通过租赁形式将住宿业资产出租给运营方的方式运营合同管理全权委托合同管理全权委托合同管理是指对委托管理模式下住宿业资产持有方与品牌运营管理机构签订协议的谈判和执行特许经营合同管理特许经营合同管理是指对特许经营模式下住宿业资产持有方与品牌特许方签订协议的谈判和执行租赁经营合同管理租赁经营合同管理是指对租赁经营模式下住宿业资产持有方与承租方签订协议的谈判和执行投资协议 住宿业资产投资活动中，为了明确投资方和被投方的权利义务，双方会签订书面的投资协议书，就投资价格、付款、投资方的特殊权利、被投方的经营管理等各方面内容进行约定土地规划及建筑规划在建设区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地规划要求及自然、经济、社会条件，以及可行性研究结论，对住宿资产所在的土地和建筑所涉及的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所做的总体安排和布局，规划应以文字和图纸方式呈现6表1住宿业资产管理能力评价指标及指标项说明(续)一级指标二级指标三级指标四级指标指标项说明运营能力建设设计管理规划设计对住宿业资产进行土地规划，包含地块总规划、建筑规划、交通规划、园林景观规划等，通常需要综合考虑政治、建筑设计建筑设计是指住宿业建筑物在建造之前，设计者按照建设任务，把施工过程和使用过程中所存在的或可能发生的问题，事先做好设想，拟定好解决问题的办法、方案，应以图纸和文字呈现园林景观及动线设计园林景观设计是指风景与园林的设计，它的要素包括自然景观要素和人工景观要素。动线设计是指对人车在住宿业设施的室内、室外移动的最合理轨迹的设计机电设计机电设计是一个整体系统的概念，它包括住宿业建筑、室内设计中的给排水、暖通、电气的一系列设计，给排水设计又包括喷淋头、消防、卫生间的设计，暖通包括空调系统主机及末端(风机、排烟及新风系统及其管道等)的设计，电气包括强弱电设计等特种设备设施设计特种设备设计是指对于涉及生命安全、危险性较大的锅设计，应以文字和图纸呈现各专业的系统和设备及设施安排识别系统设计识别系统设计是指以图案和文字等对外形成的住宿业企业的品牌以及相应形象的设计，具有方向导向和目的地识别的功能消防安全设计消防安全设计是指按照《中华人民共和国消防法》要求、弱电设计弱电设计是指包括电话系统、有线电视系统、网络系统、规划设计，设计方案应以文字和图纸呈现装饰设计装饰设计是指根据使用者功能需求和国家相关行业标准规范，对经营及配套区域进行规划设计，并通过配合机高效管理和最佳体验的过程。装饰深化设计还包括家具类设计、专业餐厅和酒吧设计等，设计方案应以文字和图纸形式呈现。装饰设计还涉及艺术品布置设计，是指由艺术家或设计师通过艺术的表现形式与住宿产品进行有效结合的创作过程7表1住宿业资产管理能力评价指标及指标项说明(续)一级指标二级指标三级指标四级指标指标项说明运营能力建设设计管理灯光照明设计灯光照明设计是指为美化环境及能源最佳使用效果，对住宿业照明系统进行的规划和设计，设计方案应以文字和图纸呈现音控设计音控设计是指一种声音控制系统和设备设施的规划设计，包含隔音效果控制、影响音响效果的设施设备的设计等造价及招投标管理——造价管理是指对工程的建造价格和建造费用的规划和控制。招投标管理是指根据设计要求和投资方的预算，依据当时的行业标准和行情，在设定的目标成本和设计要求范围内，通过公开公正公平的方式，获取最优供应商和施工方的过程工程现场管理—通过投资方委托工程管理方，在监理公司的监督下，按照施工计划节点确保建筑工程质量和安全文明施工的管理过程工程验收及交付工程验收及交付是指住宿物业涉及的单位工程或单项工程按照设计图纸及施工规范已施工完成，经项目部自查、国家规定的验收机构、管理方认可的验收机构及管理方相关部门及投资主体公司有关职能部门进行验收的活动。验收需获得验收合格报告或证书，方可办理相关营业手续和经营许可。经验收各方签字确认后，由建设方在投资方代表监督的情况下，将完成的物业移交给经营方的过程。验收一般有签批文件做证明，包括国家有关部门规定的物业建设完成必备的竣工备案报告，它是资产合规性的重要文件持有运营效益"营业总收入(GOR)营业总收入(GOR)是指住宿业资产持有期间，通过经营和管理产生的总效益经营利润(GOP)经营利润(GOP)是指住宿业资产持有期间，通过经营和管理产生的总效益减去经营管理过程中发生的成本坪效(营收坪效和利润坪效)坪效是指每平米经营范围的总建筑面积所产生的营业收入和经营利润，包括日坪效、月坪效及年坪效人效(月/年人均创收和创利)人效是指人均劳动生产率，分为人均创收和人均创利，包括月均人均创收和人均创利、年人均创收和人均创利，是衡量运营管理方的效率、效益重要指标资产效益经营净利润(NOP)经营净利润(NOP)是指住宿企业在经营毛利润的基础上扣除支付给管理方的合同约定的管理费、资本重置基持有方的其他管理费用净收入(NOI)净收入(NOI)是指住宿企业的营运收入减去所得税及少数权益而得到的收入初始资本静态回报率初始资本静态回报率是指股东初始投入的资本静态下与年度净利润的对比，是衡量投资回报的重要依据8表1住宿业资产管理能力评价指标及指标项说明(续)一级指标二级指标三级指标四级指标指标项说明运营能力持有资产效益总资本回报率总资本回报率是指总投入资产静态状况下的年度投资收益率，是衡量资产的回报率的重要指标息税前利润(EBITDA)息税前利润(EBITDA)是指未计利息、税项、折旧及摊销前的利润净现金流(NCF)净现金流(NCF)是指一定时期内，住宿业企业的现金及现金等价物的流入(收入)减去流出(支出)的余额(净收入或净支出)投资效益——投资管理是一项针对住宿业资产的金融服务，从投资者利益出发并达到投资目标。包括持有模式评估和选择，以及净现金流折现(DCF)、酒店资本化率、资本性支出的投资回报率(ROI)评估等可量化指标资产维护及风险管理保险覆盖率资产管理方在持有期对于资产的保值承担责任并实施管理，通过危机管理、定期资产盘点、定期或不定期物业设备设施维修维护保养、企业商誉管理、重大自然灾害和社会及政治突发事件的预案筹划及善后处理，包括通过商业保险的规划及实施以规避风险、确保资产保值增值单位面积的经营风险覆盖率单位面积的经营风险覆盖率是指资产管理人通过尽职调查和权威机构资产评估等手段，对住宿业资产合规性、价值公允性和可持续发展性作出评估和管理。包括底层资产的各种纠纷、债权债务及社会商誉等作出评估和调查，并实施预防性管控，管控包括资产性风险管控和经营性风险管控退出资产估值 住宿业资产估值是由专业房地产估价人员，根据特定的估值目的，遵循公认的估值原则，按照严谨的估值程序，运用科学的估价方法，在对影响估值对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的过程。估值方法通常包括原始成本法、市场比较法、净现金流折现法(DCF法)、抵押资本法等。以上估值一旦被市场认可，将可以实现资产所有人对应的每股净权益发生变动资产流动性——住宿业资产流动性分析主要是对酒店营运资金的流动程度大小进行分析，主要涉及流动比率、速动比率、应收账款周转率、存货周转率等指标结构化股债比股债比是指住宿企业的股票收益率与债券收益率之比税务筹划税务筹划是指通过对涉税业务进行策划，制作一套完整的纳税操作方案，从而达到节税目的的过程9表1住宿业资产管理能力评价指标及指标项说明(续)一级指标二级指标三级指标四级指标指标项说明运营能力退出02.04.04退出方式评估与选择02.04.04.01产权交易产权交易是指住宿业资产交易双方当事人，依照法律规当事人所享有的企业产权转让给另一方当事人，而使被交易企业丧失法人资格或改变法人实体的法律行为02.04.04.02股权交易股权交易是指住宿企业股东依法将自己的股份让渡给他人，使他人成为公司股东的民事法律行为02.04.04.03资产证券化资产证券化是指以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持，通过结构