营建业会计作业及所得税查核实务培训教材课件

营建业会计作业及所得税查核实务目录营建业经营方式营建业会计处理营建业所得税结算申报应注意事项营建业相关税务法令所得税营业税印花税营建业税务规划2营建业经营方式3营造厂建设公司承包工程自行投资兴建销售自行投资兴建销售包工包料包工不包料购地自建合建分屋合建分售(房地各自出售)合建分成(房地并同出售)共同投资其他接受委建购入房屋或土地出售代他人企划广告代他人销售房地从事建筑经理业务营建业会计处理财务会计准则公报第11号长期工程合约之会计处理准则，工期一年以上之工程可采全部完工法或完工比例法完工比例法之衡量工程成本比例法工时进度比例法产出单位比例法4损益认列营建业会计处理(续)土地过户或实际交付孰早房屋已达交屋状态且已实际交付5收入认列营建业会计处理(续)分摊方法建坪比例法收入法评定现值法6房屋土地之成本分摊营建业会计处理(续)管理费用当期费用销售费用递延或当期费用全部完工法完工比例法7营业费用之认列营建业会计处理(续)当期费用营造厂受托承建工程利息资本化建设公司项目建造8利息费用之认列其他特殊问题畸零地成本摊计无法兴建或出售由已建屋之基地分摊预期可与邻地合并兴建列计存货预期可出售合理价格出售列计存货，无法以合理价格出售以净变现价值列计存货9其他特殊问题(续)兴建大楼之地下室及顶层突出物成本摊计无独立产权应计入各住户所支付之房地价款内不宜列计存货独立销售应并同分摊房地成本防空避难用可售性低应以净变现价值列计存货建设公司拥有使用权不列计存货且未来使用权转售或收取租金应列收入10其他特殊问题(续)巷道成本摊计一并移转予买受人不摊计成本公司保留按公告现值转列存货小区内公共设施用地成本摊计契约明订无偿供住户使用，由小区房屋建筑单位共同分摊停车位成本摊计独立产权依售价、面积及评定价值摊计成本无独立产权同公共设施建物旁公共绿带保留地之土地成本由所有建筑单位共同分摊11营建业所得税结算申报应注意事项营业收入

*工程合约之契约总价与申报收入应相符如不符者,应提供验收证明单以兹证明*验收证明单之验收总价(包括工程追加减金额)与申报收入应相符

12营建业所得税结算申报应注意事项(续)营业成本

超耗之计算

*根据建筑师依建筑物设计图计算出之建物结构总体积

即可依部颁通常水平计算出模板、钢筋、混凝土之应耗量

13营建业相关税务法令－所得税14出售土地所得免税(所得税法第4条第1项第16款)应税所得及免税所得其相关成本费用或损失，除可直接归属者外，应作合理分摊(所得税法第24条第1项)工程损益计算(查核准则第24及24-1条)出售不动产所得归属年度之认定(查核准则第24-2条)房地成本之分摊(查准第51-1条)土地利息资本化及利息费用之递延(查准第97条第7及9款)营建业相关税务法令－所得税(续)15建设公司预售房屋之推销费地用以递延费用列帐并列为出售年度费用财政部66.01.29台财税第30685号函财政部73.03.27台财税第52136号函营利事业出售房地其营业费用分摊原则财政部75.10.14台财税第7526740号函营利事业贷款购置非属固定资产之土地其利息支出认列财政部86.07.24台财税第861908054号函营建业相关税务法令－所得税(续)16免税所得费用分摊办法(申报96年营所税开始适用)适用范围土地交易所得、证券(期货)交易所得、投资收益免税以购买房地或有价证券或期货为业者营业费用除特别规定外以收入比分摊利息支出之分摊以资金使用成本比分摊当年度未出售土地、期货或证券应分摊之利息支出及可直接归属之成本、费用或损失应递延至出售年度认列费用出售年度之费用应按该出售标的产生之应税及免税收入依规定分摊未出售之标的产生应收入，依规定计算应分摊之利息支出可于各该应税收入范围内列为当期费用并准自计算当年度课税所得额中减除营建业相关税务法令－所得税(续)17合建房屋报备后取得之进项凭证以共同起造人为抬头财政部75.11.25台财税第7577150号函合建约定建主负担换入土地之增值税仍不得列为费用或成本财政部75.11.19台财税第7568163号函合建分成建主代负之土地税费不得列为营建成本财政部72.9.15台财税第36558号函个人提供土地建屋出售应办理营业登记者其出售土地之所得不列入事业之盈余财政部91.3.13台财税第900454904号函营建业相关税务法令－所得税(续)18小区内公共设施用地之成本由小区房屋建筑单位共同分摊财政部74.05.04台财税第15487号

营建业提示其耗用材料及人工费用有关账簿文据之认列规定财政部83.02.16台财税第831583517号营建业相关税务法令－营业税19出售土地免征营业税(营业税法第8条第1项第1款)房屋款开立发票时点定金、签约金、开工款及各期期款交屋款自备款银行贷款公司贷款停车位工程变更或追加减款营建业相关税务法令－营业税(续)20延迟付款收取之利息违约金或滞纳金代收契税、规费、代书费、瓦斯装置费及大楼管理费换户与换名合建分屋交换房地开立时点开立金额合建分屋出售分得之房地合建分售或分成营建业相关税务法令－营业税(续)21共同投资兴建成屋出售营造厂开立发票包工包料包工不包料预收款保固款或保留款工程款追加减逾期损失或罚扣款营建业相关税务法令－印花税课税范围税率纳税义务人银钱收据按金额0.4%立据人买卖动产契据每件新台币12元立约人或立据人承揽契据按金额0.1%立约人或立据人典卖、让受及分割不动产契据按金额0.1%立约人或立据人22营建业相关税务法令－印花税(续)交易性质契约种类贴花税率土地开发土地买卖契约书合建分屋契约书合建分售契约书收据v

v0.1%0.4%承揽商供货商承揽契约材料供应合约材料与安装合约书vvv

0.1%12元0.1%代销公司代销契约代办企划销售合约vv0.1%0.1%23营建业相关税务法令－印花税(续)交易性质契约种类贴花税率预售预定土地买卖契约书预定房屋买卖契约书预定停车位买卖契约书注建经公司委任契约书v0.1%产权移转登记土地建筑改良物买卖所有权移转契约书vv0.1%0.1%24注：契约