昆明玫瑰湾销售手册（基础培训资料）

“玫瑰湾“销售手册(基础培训资料)第一部分公司篇.“玫瑰湾”是由哪家公司开发的？信誉实力如何？地房地产公司之一。公司主营业务为大型住宅小区、大型商场、写字楼及配套服务设施等房地产开发和经营管理。公司发起人曾在北京、湖南、深圳、大连、桂林等地成功运作过房地7.“玫瑰湾”由哪家物业管理公司管理？该公司是什么级别的管理公司？8.“玫瑰湾”是哪个公司代理销售？答：由深圳至祥置业有限公司代理销售，公司代理的楼盘为各地最好的项目，公司成功代理祥置业有限公司enesisCoLtd1第二部分楼盘篇17.“玫瑰湾”由几栋组成？其中多层洋房、小高层、叠加、联排各占多少？18.“玫瑰湾”占地有多少平方米？总建筑面积有多少㎡？其计入容积率的建筑面积有多少。；人文景观使景观被各种人文元素有机的组织在一起，充分提高了小区的品质和档次；功能性祥置业有限公司enesisCoLtd226.项目的起价、均价？划的城市定位，发展潜力巨大4)从配套上分析：社区商业配套，满足住户需求祥置业有限公司enesisCoLtd335.是否为凸窗？它的高度和宽度？37、小区的主要朝向情况？38、一楼的防潮层高度？所用材料？39.“玫瑰湾”有哪几种户型？面积、所占比例？40.小区中心楼宇间距，包括每栋之间的纵横间距是多少？41.入户花园在哪几栋？面积如何计算？入户花园，没有顶的入户花园不计面积，有顶的入户花园计算一42小区内是否有背景音乐？44.小区内如何停放自行车、摩托车？45.窗户的材料及隔音效果？47.每户电压是多少伏？祥置业有限公司enesisCoLtd4答：建筑用地规划许可证：昆规地证(2003)0153号；工程规划许可证：昆规建证(2005)2176号。51.基地以前是什么用途？地基状况？米。3.按揭贷款银行是哪家？6.给排水管道用材及规格？7.生活垃圾如何处理？58.本项目属哪个区管辖？什么街道？什么派出所？答：本项目文化氛围浓厚，小区各处均导入了以人为本的设计理念。附近小区的居民均为中.小区道路是怎么规划的？.附近水泵厂是否有噪音？祥置业有限公司enesisCoLtd5实用率在%左右，高层的实用率为%和%。.公摊面积所包含部分？道井、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50％。67.小区水流的方向、树木面积及名称？68.小区绿化出来的时间及交房日期？69.烟道的位置、煤气的位置、报警器的位置？3.小区与街道之间的距离？75.“玫瑰湾”电梯大堂的地面、墙面、天花各采用什么装饰？77.“玫瑰湾”采用什么供电、供水系统？是否是远程抄表系统？679．窗户采用什么材料？0．厨房有什么装修标准？82．住宅内是否预留空调位置、通风排油烟管道？86.玫瑰湾阳台是否可封闭？是否可安装防盗网？.是否可在外墙做广告？88.可否在一楼开便利店或美容院等牟利机构？由物业管理公司审批，在不影响建筑使用的情况下，可以进行更0.阳台护栏用材及样式？2.小区内有否配备幼儿园？7第三部分接待篇3、接待的第一句话是？4、接待时要做哪些工作？2)简要的介绍本项目的差异化特征、主要卖点，引起客户的兴趣和关注。96、遇到挑剔不讲理的客户怎么办？不急、不燥，耐心给予讲解.7、售楼过程第一步？8、售楼过程第二步？过程第三步？9、售楼过程第四步？①充满信心②口齿清晰③有说服力④咨询准确⑤说明主要客户得益⑦请客户提问⑧借助幻灯、宣传册等有效方法⑨符合顾客心理的⑩以体验性的知识来说服顾客②珍惜常客③体察顾客的希望②有事业心③有责任感④加强自律守秘密祥置业有限公司enesisCoLtd8的服务②烘托团队的魅力和服务面貌服的目的；(10)坚持准确无误地执行订单(认购书)的原则，但对客户的特殊情况提供灵活措施；祥置业有限公司enesisCoLtd9第四部分客户篇询问。对策：加强对楼盘的质量、档次、规模、公司实力及楼盘独有优点，众多商家云集的说(2)不愿意买时，说话应得体。(3)应避免不合适造成的心理压力。要。(2)帮客户做出决定，下定决心(2)大小问题都考虑其中。(2)加强对后续物业管理充满信心。(3)找个适当时机引入正题。(4)快刀斩乱麻。对策：随机应变，先聆听后给予答复(吃软不吃硬)。。。对策：首次咨询折扣优惠千万不能轻易松口，应以销售气氛相遇，强调楼盘的高档、实对策：用气氛相逼，提出信而有力的业绩，博得对方的信赖，使他有种买房，有种很大。(2)是否是准客户。富。祥置业有限公司enesisCoLtd第五部分礼仪篇(1)所有必须以立姿工作的售楼人员，其正确的站立姿势应是：双脚与两肩同宽自然垂直分开(体重均落在双脚上，肩平、头正、两眼平视前方、挺胸、收腹)。(2)所有以坐姿工作的售楼人员，必须坐姿端正，不得翘二郎腿，不得将腿搭在座椅(3)工作时间，身体不得东倒四歪，前倾后仰，不得伸懒腰、驼背、耸肩、背手等。(4)双手不得叉腰、交叉胸前、插入衣裤或随意乱放。不抓痒、挖耳、抠鼻孔，不得(5)行走要快，但不能跑，不得二人搭脖、挽手而行，与客人相遇应靠边而走，不得从二人中间穿行。与顾客同时进出门(如电梯门)，应让顾客先行。请人让路要讲(6)不得用手指或笔杆指客人和为人指示方向。(1)身体、面部、手部必须清洁，提倡每天洗澡，换洗内衣。(2)每天要刷牙，提倡饭后刷牙，上班前不吃异味食物，保证空腔清洁。(4)售楼小姐上班要化妆，但不得浓妆艳抹。(6)必须佩带员工号牌，统一佩在左胸处，不得任其歪歪扭扭。(7)不得当众整理个人衣物。不得将任何物件夹于腋下。(1)微笑，是售楼人员最起码应有的表情。时还要有同情的表情，做到精神祥置业有限公司enesisCoLtd(5)上班期间不得抽烟、吃东西、读报刊杂志。(6)顾客和你讲话时应全神贯注，用心倾听，不得东张西望，心不在焉。(7)在为顾客服务时不得流露出厌烦、冷淡、愤怒、僵硬、紧张和恐惧的表情，不得以表示已注意他(她)的来临。不得无所表示，等客人先开口。销楼盘，要给客户一种“置业顾问”的形(10)不准讲粗言、使用蔑视和侮辱性的语言。3人以上对话，要用相互都懂的语言。(12)不得模仿他人的语言和语调谈话。(13)不讲过份的玩笑。(15)不得以任何借口顶撞、讽刺、挖苦客人。(16)要注意称呼顾客姓氏，未知姓氏之前，要称呼“先生”或“女士”。。(18)无论从客人手上接过任何物品，都要讲谢谢。“欢迎下次再光临”。”改为“我问一下先”。(23)当为顾客完成一项服务后应主动询问是否还有其他事要帮助。(24)谈及其他楼盘时，千万不要诋毁别人。(25)工作服应干净、整齐、笔挺。(26)非因工作需要，外出时不得穿着工作服。祥置业有限公司enesisCoLtd(27)纽扣要全部扣好，穿西装时，不论男、女第一颗纽扣应扣上。不得敞开外衣、卷(28)工作外衣衣袖、衣领处、衬衣领口，不得显露个人衣物，工作服外不得显露个人(30)所有来电，务必在三响之内接听。头应放在耳朵上，话筒一头置于唇下约5公分处，中途若需与他(33)必要是要作好记录，通话要点要问清，然后向对方复述一遍。(34)对方挂断之后，方为通话完毕，不得先于对方挂线。人电话、传私人电话，家人有急事来电，应从速简洁结束通(36)对话要求参照按本规范“言谈”一节。传播或提供有关公司之任何资料，公司的一切文件及资料不第六部分周边配套篇？祥置业有限公司enesisCoLtd风华)南路—中林锦苑—时代风华)31路(昆明站—广福路)30路(昆明站—广福路)艺城、邦盛国际城、浅水湾、银海森林、银苑小区、航空小区祥置业有限公司enesisCoLtd第七部分费用篇年；5)综合或者其他用地50年。式和折扣办法？签定认购协议或合同书需哪些证件？商业银行个人住房贷款利率及还贷查询表借款额以一万元为例年月123456789祥置业有限公司enesisCoLtd2)签定《商品房购销合同》同时交齐办理按揭手续所需资料；3)由置业顾问带客户到银行签抵押贷款合同，并加纳办理手续所需费用。备：1)购房首付款发票(复印件)%以上，贷款最长年限为30年；男士不超过65岁，女2)收入证明(原件)3)户口册(复印件3份)4)身份证(原件、复印件3份)5)婚姻状况证明(A、未婚证明原件一5份；B、结婚证复印件各一份；C、离婚证复印件一份)祥置业有限公司enesisCoLtd揭需哪些费用？一)契税总价×1.5%二)办理按揭所需费用万以下每笔200元，20万以上贷款金2)抵押登记费住房80元/笔，商铺100元/笔。五(具体收费以政府最新公布为准)可否用支票？开户行、帐号是多少？总房款×3%(商铺)金：总房款×2%150．开通管道煤气、水、电、电话、有线电视的时间和费用？户持购房合同原件和身份证明向发展商提出申请，在交纳一定的转手续费为：合同备案以后转让，则需按照产权部门的有152.银行按揭供款期间若银行贷款利息发生变动，供款额是否发生变动，如何变动？154.交楼时有哪些手续要办？入伙费由哪些费用构成？有无装修押金？(1)验收房子；(2)签定物业管理合同，并交纳一年物业管理费；(3)领取房子钥匙；(4)交接(水电等)；(5)办理装修手续。？答：在省、市缴存长期住房储金的职工(包括国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职.有哪些？是多少？第八部分物业篇物业管理公司曾经管理过哪些项目？(2)房屋设施、设备的管理；(3)环境卫生管理；(4)绿化管理；(5)治安管理；(6)消防管理；(7)车辆、道路管理；(8)公共代办性质的服务。理的收费标准？162.水电、煤气、有线电视、电梯的收费标准？物业公司对车位的收费标准是多少？蓄水池和水箱的水如何清洁卫生？166.公共走道、住户楼梯是否有专职的工人清扫？167.楼梯防盗门、路灯，中心区路灯坏了是否有人及时修复？置是否达标？171.水箱或蓄水池中的水可以保证多长时间的用水？逻。173.电梯、走廊通道中是否装有电视监控系统？务？收费多少？政服务，可与物业公司协商。但一般家政服务项目抖擞收费的，费用根周边同类物业物业管理价格怎样？祥置业有限公司enesisCoLtd第九部分市场篇点。官南路段目前有哪些在售物业？6)邦盛国际城；7)香榭丽园2。费及维护费)，配套费：4