海宁市某项目可行性研究报告

目录第一章：总论 -4-一、项目概况 -4-二、可行性研究的依据 -4-三、项目建设目标、规模、建设期 -5-1、项目建设目标 -5-2、项目建设规模 -5-3、项目建设期 -5-4、项目总投资及资金来源 -5-四、经济与社会效益 -6-1、经济效益 -6-2、社会效益 -6-五、主要结论与建议 -7-第二章项目建设的必要性和意义 -8-一、国家及省科创中心建设现状 -8-1、科技创业中心的概念和作用 -8-2、国家及我省科技创业中心建设现状 -8-二、项目建设的必要性和意义 -10-第三章项目市场预测 -12-第四章建设条件及项目选址 -13-一、建设条件分析 -13-1、自然环境 -13-2、气候条件 -13-3、水文特征 -14-4、地震烈度 -14-5、交通条件 -14-二、项目选址方案 -15-第五章工程建设方案 -15-一、总平面布置及交通运输方案 -15-1、总平面设计 -15-2、功能分区及建构筑物组成 -16-3、道路 -17-4、绿化 -17-5、雨水收集及排放 -17-6、主要技术经济指标： -17-二、建筑结构方案 -18-三、弱电工程 -18-1、设计依据 -18-2、概述 -18-3、火灾自动报警系统 -19-4、广播系统 -19-5、综合布线系统 -20-6、电话系统 -21-四、供、配电 -21-1、设计依据 -21-2、供电 -21-3、电力控制、照明及防雷接地 -22-五、给排水 -23-1、设计依据 -23-2、给水工程 -24-3、排水工程 -24-六、辅助生产设施 -25-七、消防 -25-1、消防安全设置的依据和原则 -25-2、消防水量 -25-3、消防给水系统 -25-4、电气消防 -26-5、建筑消防 -27-第六章项目招标方案 -27-一、招投标原则 -27-二、投标、开标、评标和中标程序 -28-三、评标委员的人员组成和资质要求 -29-第七章环境保护与劳动安全 -30-一、环境保护 -30-1、概述 -30-2、环境现状 -31-3、项目环境污染源及污染物 -31-4、综合治理措施 -31-二、劳动保护 -32-第八章节能分析 -32-一、编制依据 -32-二、能源构成 -33-三、节能措施 -33-第九章企业组织、劳动定员和人员培训方案 -34-一、组织机构 -34-二、劳动定员 -35-三、职工来源 -36-第十章项目实施进度 -36-第十一章投资估算与资金筹措 -37-一、投资估算 -37-二、资金筹措 -38-第十二章财务及社会效益分析 -39-一、财务分析 -39-1、财务评价依据 -39-2、主营业务收入估算 -39-3、科技经费及配套资金 -41-4、经营成本估算 -41-5、财务效益分析 -41-6、借款偿还期 -42-7、不确定性分析 -42-8、财务评价结论 -42-二、社会效益分析 -42-1、附表： -44-2、附图： -44-3、附件： -44-第一章：总论受业主的委托，我们对“海宁市***”建设项目可行性进行了研究，通过对该项目所在地区的市场、环境、交通、给排水、通讯等条件进行调查，收集有关基础资料，并与建设单位交换意见，在认真调查和分析资料的基础上编制了《“海宁市***”建设项目可行性研究报告》。一、项目概况项目名称：海宁市***建设地点：海宁市***项目主管单位：海宁市***局建设单位：海宁市***投资有限公司项目性质：新建二、可行性研究的依据1、政府部门批准的海宁***建设项目建议书。2、国家中长期科技发展规划纲要。3、科技企业孵化器“十一五”发展规划纲要。4、浙政发〔2005〕38号《关于加快科技企业孵化器建设与发展的若干意见》。5、委托单位提供的相关资料。6、国家发改委和建设部联合发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。7、国家颁布的相关经济参数、指标、汇率、税率、定额等，以及省市颁布的有关法规性文件。8、建设部颁发的有关规范、标准、定额。9、其他文件资料。三、项目建设目标、规模、建设期1、项目建设目标本项目建成后满足全市创业创新需求，为科技创业企业提供场地、咨询、管理、配套设施等公共服务，建成集研发、中试、产业化、现代服务业和商务办公于一体的公共创业服务平台。力争建成后五年内，达到国家级综合性孵化器的标准，成为我市培育高新技术企业和现代服务企业的示范基地，辐射、带动全市高新技术产业和现代服务业的发展。2、项目建设规模本项目总建筑面积约8万平方米，其中孵化与配套面积5万平方米，高层科研办公楼3万平方米。3、项目建设期本工程计划在3.5年左右完成。4、项目总投资及资金来源项目总投资估算：本项目总投资24985万元，其中一期投资18996万元，二期投资5989万元资金筹措：自筹资金:15085万元商业银行申请贷款:9900万元。其中一期贷款7000万，二期贷款2900万元四、经济与社会效益1、经济效益该项目主要是为高新技术企业提供公共服务，不以赢利为目的，主要的直接经济收入来自房租，正常年份租金收入约575万元/年。项目补贴资金：根据协议及承诺，海宁市科技局每年拨入科技经费1500万元，海昌投资开发有限公司投入配套资金每年1000万元，预计合计2500万元/年。2、社会效益建成满负荷运行后，可容纳约50家生产型企业和50家服务型企业，年技工贸总收入预计2亿元，年上缴税金800万元，提供就业岗位1000人以上，引进硕士及高级职称以上人才100人以上。正常流转后，每年可向社会输送成长型科技企业5～10家。五、主要结论与建议1、该项目符合《国家中长期科技发展规划纲要》、《科技企业孵化器“十一五”发展规划纲要》等国家政策，符合浙政发〔2005〕38号《关于加快科技企业孵化器建设与发展的若干意见》的规定，符合浙江省及我市实施“两创”战略的要求。2、该项目与我市在南北大道两侧加快企业总部建设、发展总部经济的规划布局相符合。3、该项目建成后，可容纳100家孵化企业以及浙江大学海宁科技发展研究中心等机构的落户。这些科技型企业及科研机构的入驻将推动我市产业结构优化、转变经济发展方式，有利于引进海内外高智人才落户海宁、服务海宁、建设海宁。4、该项目定位于“全市公共科技服务平台”，不以赢利为目的，主要的直接经济收入来自房租，正常年份租金收入约575万元/年。海宁市科学技术局和海宁市海昌投资公司承诺共同筹资2500万元/年作为项目的补贴，以确保项目在运营期内能够正常进行商业贷款还本付息。综上所述：该项目技术可行，符合省市有关技术经济政策，并具有很好的社会经济效益，建议上级有关部门批准本项目可行性研究报告，以便尽快开展以施工图设计为中心的项目建设前期工作。第二章项目建设的必要性和意义一、国家及省科创中心建设现状1、科技创业中心的概念和作用科技创业中心，也称科技企业孵化器，是以促进科技成果转化、培养高新技术企业和企业家为宗旨的科技创业服务机构。其主要功能是：以种子期和初创期科技型中小企业为服务对象，为入孵企业提供研发、中试生产、经营的场地，通讯、网络和办公等方面的共享设施，提供政策、管理、法律、财务、融资、市场推广和培训等方面的服务，以降低创业企业的创业风险和创业成本，提高企业的成活率和成功率。科技创业中心在推动高新技术产业的发展，孵化和培育科技型中小企业等方面发挥了巨大作用。2、国家及我省科技创业中心建设现状自1987年6月武汉诞生第一个科技企业孵化器（科技创业中心）起，我国孵化器事业已走过了20个年头。20年的实践表明，科技企业孵化器作为连接科技创新源头和高新技术产业的桥梁，培育科技型企业和企业家的平台，已成为提高科技自主创新能力的关键环节，成为创新成果商品化和产业化的重要载体。“十五”期间，我国孵化器事业高速发展，新建的孵化器超过过去10年的总和，孵化能力和孵化服务质量显著提高，对经济和社会发展的作用显著体现。至2006年底，全国拥有各类科技企业孵化器近600家，其中国家级169家。全国孵化器的在孵企业达到42000家，在孵企业年技工贸总收入实现1625亿元，创造直接就业机会72万多个，已累计毕业企业达15931家，已培养出境内外上市公司50余家。2006年1月，胡锦涛总书记在视察厦门火炬创业服务中心时，充分肯定和强调了孵化器在培育科技企业和科技企业家方面的重要作用。我国以《中小企业促进法》、《国家中长期科技发展规划纲要》等法规明确了科技企业孵化器的法律地位。《科技企业孵化器“十一五”发展规划纲要》具体阐明了国家对孵化器的支持方向。以传统制造业、民营经济为主要特征的浙江省，在科技企业“孵化器”的建设上呈现出蓬勃发展的态势，孵化器建设对全省科技、经济和社会的作用和意义日益明显。茅临生副省长多次在全省科技工作会议上高度评价科技企业孵化器建设工作，要求将此作为全省科技战线围绕经济工作主战场、发挥科技有力支撑的重中之重来抓。2005年省政府出台了《关于加快科技企业孵化器建设与发展的若干意见》（浙政发〔2005〕38号）的政策文件。至2006年底，浙江省共有各类科技企业孵化器64家，总孵化面积达到136万平方米，在孵企业近2200家，在孵企业从业人员超过3万人，总收入近40亿元，累计毕业企业300多家。一个以综合性孵化器为主体，以专业孵化器为特色，大学科技园、留学生创业园、软件创业园、中俄科技合作园并存，布局合理、功能齐全、类型多样、主体多元的具有浙江特色的科技企业孵化器发展格局正在形成，已成为造就新生科技型企业的重要源头。嘉兴市从2000年开始有了第一家科技企业孵化器——嘉兴市科技创业服务中心，此后各县（市、区）基本建成了孵化器。目前全市孵化器共拥有孵化场地20万平方米，在孵企业273家，总收入2.3亿元。嘉兴市及嘉善县科技创业中心已成为国家级孵化器，秀洲区、、海盐县科创中心分别成为省级孵化器，桐乡市科创中心扩容升级后正在争创省级孵化器。为进一步推进嘉兴市科技企业孵化器建设与发展，嘉兴市政府出台了2007（37）号文件《关于加快科技企业孵化器建设与发展的若干意见》，提出了加快科技企业孵化器建设与发展的指导思想、基本原则与目标任务。详见附表：嘉兴市各县（市、区）科技创业中心情况对比二、项目建设的必要性和意义2005年，我市采用租用社会场地的方式设立了海宁市科技创业中心（留学人员创业园）。经过近三年运行，中心建设取得了初步成效，形成了项目层次较高、资助力度较大、服务意识强的孵化特色。但由于场地受限、在孵企业较少，科创中心对全市高新技术产业发展的推动作用还不明显，与建设创新型城市的标准和要求还有较大差距。2007年上半年，分管副市长率领由科技、经贸等部门负责人组成的调研组，对我市及周边地区的科创中心运行和发展建设情况进行了专题调研，对我市科创中心扩容和未来发展提出了相关建议。科创中心扩容建设意义和必要性主要体现在以下几方面。1、贯彻党的十七大精神和省委十二届二次全会精神的需要。为促进国民经济又好又快发展，党的十七大报告对提高自主创新能力、加快转变经济发展方式提出了更高的要求。浙江省委《关于认真贯彻党的十七大精神，扎实推进创业富民创新强省的决定》要求“加快建设企业研发机构、博士后科技创新基地、科技企业孵化器、留学人员创业园区等创新载体”，并对“两创”战略作了全面部署。当前中央和省委已把自主创新和“创新创业”这个主题摆到了十分突出的位置。结合海宁实际，推进“两创”战略，加快创新型城市建设，全面推动第三次跨越，必须更加突出创新发展，把创新创业作为发展的根本驱动力。推动市科创中心扩容升级，是当前推动创新创业工作的一个重要抓手。2、调整产业结构和发展高新技术产业的需要。海宁市产业以工业为主，工业又以纺织、皮革等传统产业为支柱，传统产业发展驱动力不足，致使全市经济总量增速不快、后劲不足。而高新技术产业发展步伐缓慢，一直是海宁市工业经济发展的一块软肋，与慈溪、余姚等经济发达县市在高新技术新兴产业推动下，经济整体持续走强形成较大反差。因此，海宁市在着力提升传统支柱产业的同时，必须考虑推进高新技术产业发展，必须加快创新创业平台的建设。3、竞争日趋激烈和形势发展的需要。近年来，由于科技创业中心（科技企业孵化器）在促进科技成果转化，孵化和培育科技型中小企业等方面发挥着日益重要的作用，成为各地竞相发展的创新创业载体。周边县市在建设时间、规划起点、规模等方面都已走前海宁前面。例如，嘉善科创中心占地面积113亩，一期投资7500万元，建筑面积3.7万平方米，目前正计划启动2幢28层、1幢20层的二期建设。秀洲、桐乡、平湖等地的科创中心也都达到了较大规模，而且都在推进新一轮建设。再如，绍兴县正在建设面积3万平方米、高18层的科技创新大厦;慈溪正在建设面积35000平方米、投资1亿元的科技创业服务中心。本***建设项目的落成有利于对我市科创中心扩容升级，改善环境条件，扩大规模容量，增加孵化企业，把科技创业中心真正建设成为我市推动调整产业结构、转变经济发展方式的重要基地，成为培育高新技术企业的孵化基地，成为吸引海内外高智人才落户海宁、服务海宁、建设海宁的重要平台。第三章项目市场预测我市现有科技创业中心经过三年的运行，已取得了初步成效，但由于场地较小，容纳孵企业有限。这种局面不仅制约了我市一些急需政策和技术支持的中小型高新技术企业的发展，同时也限制了我市高新技术产业的发展。为了惯彻省市《关于加快科技企业孵化器建设与发展的若干意见》有关规定，加强对中小型高新技术企业的扶持力度，推进“两创”战略实施，加快我市创新型城市建设，我们决定投资新建海宁市***项目。本项目与传统的工业园区相比有以下优势，对中小型高新技术企业具有很强吸引力：周边交通便利，客货运输通畅。建设标准高，内部功能设置合理，配套设施齐全，容积率低，绿化率高，环境优美。有浙江大学海宁科技发展研究中心、各类大专院校及大企业的科研机构入驻我中心，为孵化企业提供技术支撑。进驻本中心的孵化企业可以申请获得5-20万元的创业创新种子资金，其科技项目可以优先申报各级各类科技计划项目。财政贡献奖励：进驻本中心的孵化企业在孵化期内及孵化期满后，所得税地方留成部分可以按企业对地方财政的贡献大小享受财政奖励。市财政对进驻本中心的孵化企业给予1～3年房屋租金补贴，同时本项目租金较周边同类型房屋低2元/（㎡·月）。第四章建设条件及项目选址一、建设条件分析1、自然环境本项目坐落在我市经济开发区内，南北大道边上。该地区地处长江三角洲杭嘉湖平原，地势平坦，陆地高程4米～8米（吴淞高程）。我市2、气候条件该地区属于热带季风气候，全年温和湿润，四季分明，日照充足，降水充沛。其历年平均气象资料如下：2.1气温：平均气湿：16.9极端最低气温：-极端最高气温：36.92.2相对湿度年平均相对湿度为80%。2.3降雨量年平均总降雨量为1032.4㎜。2.4气压年平均气压为1016.5㎜。2.5日照全年日照时数为1585.6h，日照百分比为36%。2.6风速年平均风速为2.6m3、水文特征海宁属太湖流域水网地带，境内有上塘河和运河两个水系。水资源以河网径量为主，外来水利用率高，地下水控制开采。海宁地居钱塘江河口北岸，境内岸线长55.92千米，水域21,730公顷；海塘长53.6千米（不含围垦区海塘），占北岸海塘总长的33.5%。4、地震烈度根据《中国地震烈度区划图（1990）》，本项目所在地区抗震设防烈度为6度。按建设部《建筑抗震设计规范》GBJ11-89的规定，按6度设防。5、交通条件本项目坐落在我市南北大道边上，交通便利，客货运输通畅。海运方面上海港、宁波港环抱周围。航空方面距上海浦东机场车程1.5小时、虹桥机场车程1小时，杭州萧山机场车程40分钟。公路有沪杭甬高速、杭浦高速、320国道越境而过，01省道横贯全境。详见附图：交通条件图二、项目选址方案本项目选址于海宁市经济开发区内，南北大道西侧、斜桥港南侧区域（天通装备工业园以北）[详见附图：用地红线]，总用地面积100亩，一期工程用地60亩，二期工程用地40亩，用地性质初定为科研与商办用地。以上选址用地已具备出让条件[附件]。第五章工程建设方案一、总平面布置及交通运输方案1、总平面设计（1）总平面布置原则①满足城市总体规划的要求，严格执行国家有关的政策、法规和法律，提高各类用房的利用率。②满足国家现行的防火、防噪、卫生、安全等规范、规定的要求；③功能分区合理，物流短捷、交通顺畅；④近期建设与远期发展相结合，协调好近远期工程的衔接，以及功能转换，立足现在，适当超前，合理、节约用地，高标准规划、高标准建设，一次规划，分期建设，做到宏观可控，微观可调，以适应今后的市场规模的不断调整和更新的需求。（2）设计指导思想①整体设计的思想：从城市设计的角度，整体把握功能布局，空间意象构成，物流、人流、车流等动线设计。②以人为本的设计思想：以人为本，注重个性，特色鲜明的原则，做到科学、人文、生活有机结合，并满足功能要求，同时满足现代化，信息化多样化的社会要求，人文优先，创造科学理性与人文精神相结合的人文环境。结合心理学、行为学、社会学的研究成果，分析、解构商业活动的特点，设计上从人对空间的实际使用需求出发，体现对人的深切关怀。③生态设计思想：通过营造一个良好的工作和生活环境促进科创中心的凝聚，使人与建筑、人与环境、建筑与环境良性交流互动。2、功能分区及建构筑物组成本工程主要由三个功能分区组成，分别是生产区、生活区、科研办公区。各区建构筑物组成：（1）生产区9栋标准厂房型的孵化用房（2）生活区1栋公寓楼，包含宿舍、厨房等（3）科研办公区1栋高层建筑，本项目总建筑面积8万平方米。3、道路场区道路分主次二级构成，主要及次要道路全部为水泥混凝土路面，主次道路与周边城市道路一起交织成环行道路网络，满足进出交通运输和消防等要求。4、绿化重点与一般布置相结合绿化设计。道路两旁做重点绿化设计，建筑物边缘空地进行一般绿化设计，行道树结合草地，形成线形的绿化带。5、雨水收集及排放根据场址现状完成三通一平，入场道路已连通，本项目建设雨水排放采用道路下暗埋雨水管，统一收集后排入城市雨水管道系统。6、主要技术经济指标：海宁市***建设项目主要技术经济指标表表5—1序号项目名称建设面积M2备注1生产区1.1孵化用房450009栋2生活区2.1公寓楼50001栋3科研办公区3.1科研办公楼300001栋二、建筑结构方案孵化厂房及公寓楼：框架结构科研办公楼：框架剪力墙结构三、弱电工程1、设计依据《火灾自动报警系统设计规范》(GB50116-98)《民用建筑电气设计规范》(JGJ／T16-92)《建筑与建筑群综合布线系统设规范(GB／T50311-2000)《建筑设计防火规范》(GBJl6-872001版)有关专业提出的设计条件2、概述弱电部分由火灾自动报警系统、广播系统、系统、有线电视系统组成。在科研办公大楼二层设置计算机网络中心机房，消防控制室，广播站(设于消防控制室内)和市话交接箱；在科研办公大楼设置火灾自动报警控制器，在其他区等处设置区域火灾自动报警控制器。3、火灾自动报警系统按照国家有关消防规范的要求，在各区设火灾自动报警系统。采用智能型总线制火灾自动报警联动控制系统装置。火灾自动报警联动控制系统采用集中——区域报警控制形式。区域火灾自动报警控制器分别设置各区值班室：集中火灾自动报警控制器及联动控制器、消防应急广播、消防专用电话设置在办公行政楼的消防控制室，各个火灾自动报警控制器之间则以RS485通讯总线联网，从集中火灾自动报警控制器的通讯接口与计算机联接构成具有中央站功能的消防控制图形中心，实现对整个农产品批发市场消防系统的管理和监控。消防控制室与各设置区域火灾自动报警控制器的值班室设置直通电话。为提高报警系统的可靠性，根据探测区域的高度等环境特征选用智能程度高的各种火灾探测器和模块。每个探测器和模块均装有微机芯片，提高了产品的自主能力，探测器均有良好的环境变化自动补偿能力，对环境中的尘埃、水汽、普通烟雾的干扰减至最小：并根据需要设置手动报警按钮、报警警铃及声光报警器等。火灾发生时，消防报警联动控制系统能发出指令，切断发生火灾区域及相邻区域内的照明电源和非消防用电电源；打开应急照明及疏散指示灯，同时可按下消火栓泵启动按钮，启动消防水泵灭火系统，进行灭火扑救，把火灾造成的损失降低到最少。4、广播系统在各区和户外按规范要求设置有线广播系统，广播系统的主要功能是：平时为科创中心管理和宣传工作的需要用于业务广播及服务性广播，紧急时自动切换为火灾应急广播供人员紧急疏散用。广播系统采用业务广播与火灾应急广播合用一套扬声器，广播系统控制主机安装在科研办公楼的消防控制室，火灾应急广播设置亦在消防控制室。均可按需要进行分区广播。5、综合布线系统综合布线系统是一套用于联接各种终端设备的导体网络。它可以将语音、数据、图像等设备彼此相连，同时也可以通过传输网络使上述设备与外界各种通信数据网络连接。综合布线系统理论上可以支持语音、数据、视频以及监控等弱电信号的传输。但目前我们一方面考虑到视频等信号的传输需有源设备的转换，将造成设备投资的大幅度增加：另一方面缺乏与之相适应的管理体制，标准、规范尚不健全。因此本项目综合布线系统将主要满足数据传输的要求。本项目建筑物间将按具体情况实施综合布线，以满足在技术上系统互联，在管理上运行维护的需要，充分利用内部资源，最大程度地满足使用者的需要.并具备必要的冗余量和可扩充性；从而确保网络系统的升级、调整与扩充的方便与可能，也保证了综合布线系统在较长时间内的可用性与投资效益。本项目综合布线系统选用基于国际标准的以双绞线光纤为主要传输介质，支持语音、数据的传输。主配线架放置在科研办公楼计算机网络中心机房，在主配线架与分配线架之间采用光纤作为主干，分配线架至工作区信息端口以六类非屏蔽双绞线连接。每个工作区将根据具体情况配备信息插座。6、电话系统为便于科创中心内部的联系及对外联络的需要，从市话网引入2000对市话电缆进入中心。市话交接箱安装在科研办公楼内。四、供、配电1、设计依据《供配电系统设计规范》GB50052-95《低压配电装置及线路设计规范》GB50054-95《10kV及以下变电所设计规范》GB50053-94其他国家现行的有关设计规范及规定各有关专业提供的设计协作资料2、供电（1）负荷等级根据本项目各建筑物的使用性质，确定孵化用房、科研办公楼、消防用电按二级负荷供电，其余按三级负荷供电。二级负荷供电均采用双回路末端自动切入。（2）供电电源及电压由附近35kV变电站以一回l0kV专线向中心供电。10kV电源线路采用YJV22—10-3×70电力电缆由电缆沟敷设至本工程配电房。配电房内设有一台自启动柴油发电机组，以确保二级负荷供电。（3）供电负荷本工程用电部位负荷计算情况：计算负荷：8000kVA。选用四台SCB9-2000/10/0.4干式变压器。（4）继电保护对用电设备采用短路、接地和过负荷等保护措施。计量方式：高压设电度计量。（5）无功补偿采用低压0.4kv电容器自动无功补偿装置，补偿后10kv测功率因数达0.9以上。3、电力控制、照明及防雷接地（1）配电方式采用电力电缆放射式供电。高压开关柜采用ZS1型，低压屏采用MNS型，动力箱采用XL-21型，照明箱采用KV4l型。（2）照明采用以高效荧光灯为主的光源，道路、围墙采用气体灯或白炽灯照明。各类用房照明按国家有关规范要求的照度进行设计。（3）电缆导线选型及敷设配电线路选用VV22-lkV,VV-lkV型铜芯电缆。室外电缆为直埋或沿电缆沟，室内配电导线均采用铜芯塑料导线。穿钢管或难燃塑料管沿墙、地板内暗敷。（4）接地或接零保护系统在电源入户处保护、中性线应做重复接地，其接地电阴不大于1Ω。接地采用TN-S系统。用地设备的金属外壳、穿线钢管、部分易产生静电的设备均应通过接地干线接地，其接地电阻不大于1Ω。（5）建筑防雷本工程防雷等级为三类。在屋面四周明敷Φ12镀锌圆钢作避雷带：利用柱内之钢筋作引下线，利用建筑物基础作接地体，其接地电阻不大于1Ω。若达不到要求，则增设人工接地极。五、给排水1、设计依据《建筑设计防火规范》GBJl6--87(2001年版)《建筑灭火器配置设计规范》GBJl4090《建筑给水排水设计规范》GBJl40--90《室外排水设计规范》GBJl40--90有关专业提供的设计资料和要求。2、给水工程1）水质、水压、水量的要求生活用水水质要求符合生活饮用水水质标准；水压要求大于等于0.3MPa；本工程总用水量为600m3／d(其中生活办公用水量为160m3／d)。2）给水系统在科研办公楼地下室建一座560m3的清水池，内存540m3消防储水，有措施保证其平时不作他用。在科研办公楼地下室建一座加压泵房，内设室内外消防水泵2台，1用1备。在科研办公楼屋顶设一座30m3不锈钢水箱，内存9m3室内消防前10分钟用水，有措施保证其平时不作他用，剩余的为生活调节用室外生活及消火栓消防给水管网在建筑物四周呈环状布置，主干管管径为DN250，管材为球墨给水铸铁管，T型胶圈接口。3、排水工程本工程排水包括室外场区排雨水、室内生活排水。室内生活排水量为160m3／d，室内生活排水干管DN110采用PVC排水管，室外设埋地式一体化生活污水处理装置，处理后纳入小区排雨水暗管。室外场区雨水由雨水口排入小区排雨水暗管。场区排雨水暗管最后排入市政排水系统。场区排雨水干管管径为DN900的钢筋混凝土排水管，水泥砂浆接口。六、辅助生产设施本项目根据城市周边市政等其它公共设施配套情况，考虑布置必需的辅助生产设施，主要有变配电房、垃圾站等。七、消防1、消防安全设置的依据和原则该项目的建筑有10栋多层建筑及和1栋高层建筑，根据《消防法》及其它有关消防的法律法规，并根据《建筑设计防火规范》要求和工程的火灾危险性定类，该项目内同一时间火灾次数按一次考虑，考虑二路市政供水，其消防用水量为540m3。2、消防水量本工程室外消防用水量为35L/s，火灾延续时间按3小时计，室内消防用水量为10L/s，火灾延续时间按4小时计。3、消防给水系统在科研办公楼地下室建一座560m3的清水池，内存540m3消防储水，有措施保证其平时不作他用。在科研办公楼地下室建一座加压泵房，内设室内外消防水泵2台，1用1备。在科研办公楼屋顶设一座30m3不锈钢水箱，内存9m3室内消防前10分钟用水，在商务综合楼屋顶设一座30m3不锈钢水箱，内存9m3室内消防前10分钟用水，有措施保证其平时不作他用，剩余的为生活调节用水。室外生活及消火栓消防给水管网在建筑物四周呈环状布置，主干管管径为DN250mm，环状布置管网上设SSl00型室外消火栓，室外消火栓间距小于60m，管材为球墨给水铸铁管，T型胶圈接口。室内设置室内消火栓灭火系统，室内消火栓间距小于30m，室内消火栓设按钮可启动消防水泵。室内消火栓管网成环状布置。室内按有关规范配置磷酸铵干粉灭火器。4、电气消防按照(火灾自动报警系统设计规范》(GB50116-98)和《建筑设计防火规范》(GBJl6-872001版)等国家有关消防规范的要求，在各区设火灾自动报警系统。采用智能型总线制火灾自动报警联动控制系统装置。火灾自动报警联动控制系统采用集中区域报警控制形式。区域火灾自动报警控制器分别设置在各区值班室：集中火灾自动报警控制器及联动控制器、消防应急广播、消防专用电话设置在商务综合楼的消防控制室，各个火灾自动报警控制器之间则以RS485通讯总线联网，从集中火灾自动报警控制器的通讯接口与计算机联接构成具有中央站功能的消防控制图形中心，实现对整个学校消防系统的管理和监控。消防控制室与各设置区域火灾自动报警控制器的值班室设置直通电话。为提高报警系统的可靠性，根据探测区域的高度等环境特征选用智能程度高的各种火灾探测器和模块。每个探测器和模块均装有微机芯片，提高了产品的自主能力，探测器均有良好的环境变化自动补偿能力，对环境中的尘埃、水汽、普通烟雾的干扰减至最小：并根据需要设置手动报警按钮、报警警铃及声光报警器等。火灾发生时，消防报警联动控制系统能发出指令，切断发生火灾区域及相邻区域内的照明电源和非消防用电电源；打开应急照明及疏散指示灯，同时可按下消火栓泵启动按钮，启动消防水泵灭火系统，进行灭火扑救，把火灾造成的损失降低到最少。5、建筑消防***内各栋建筑物周边均有环形道路合围，使消防车能到达各建筑物的任何角度。各建筑物之间按消防要求保持足够的消防间距。建设施工中，建筑、装饰材料均采用防火耐火材料，各单体建筑内部严格按规范设置防火分区，并设置室内消火栓和灭火器。第六章项目招标方案一、招投标原则按照国家发展计划委员会(2001)第9号令《建设项目可行性研究报告增加招标内容及核准招标事项暂行规定》的要求，按照公开、公平、公正的原则，拟对本项目的勘察、设计、建筑工程、设备购置、设备安装工程、监理等组织公开招标，选择相应资质的单位进行勘察设计、建设、安装、监理、保证项目建设的质量，采购符合要求的仪器设备，保证整个工程合法、有序、高效、健康地运行，并保质保量，按期竣工。招标通过委托招标的组织形式采取公开招标和邀请招标的方式进行(具体见下表)。招标基本情况表表6-1单位：万元序号招标范围招标形式招标方式不采用招标方式招标公告发布、中标候选人公示媒体招标估算金额全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标1勘察设计√√√电视、报刊2建筑工程√√√电视、报刊3设备购置√√√电视、报刊4其他(含监理)√√√电视、报刊合计二、投标、开标、评标和中标程序该建设项目内容较多，质量要求高，根据建设项目分项规模和建设要求，凡是需公开招标的项目，在招投标过程中应遵守如下程序：1.在该项目经上级部门批复同意后一个月内，建设方在主管部门指定的媒介上发布有关招标公告。2.在招标文件开始发出之日起30日内，具有承担招标项目能力的法人或者其他组织都可以投标。投标人少于3个时，项目发包单位应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应，招标项目属于建筑施工的，招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用完成招标项目的机械设备，本项目不接受联合招标。3.开标时由招标代理机构主持，邀请所有投标人参加，开标时由招标人委托公证机构检查并公证。投标人的投标应当符合下列条件之一：能够最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准或者能够满足招标文件的实质性要求。4.评标按照《中华人民共和国招投标管理法》的规定和程序进行。5.中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任、自中标通知书发出30日这内，按照招标文件，建设方和中标人签订书面合同，同时，中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。对招标项目的公开范围和选择投标人的资质上要求不同。不同的施工项目有以下资质要求：（1）勘察设计招标：勘察设计是整个项目的前期基础性工作。对项目的初步设计进行公开招标时，面向全国公开挑选勘察设计单位，投标人的资质要求要在甲级以上。（2）施工监理招标：施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理招标时，面向全国公开选择施工监理企业进行项目的监理。投标人的资质要求必须在甲级以上。（3）施工企业选择招标：该项目涉及内容广泛，依据工程的需要，采用总承包和专项分包相结合方式，选择施工企业（房屋建筑施工二级及以上）和设备公司。三、评标委员的人员组成和资质要求针对采用公开招标的方式项目，在招投标过程中，为保证项目的公开，对评标委员会的组成和资质有如下要求：1.评标委员会由项目发包单位及相关部门代表和有关技术、经济等方面的专家组成。根据本方案在项目开工前2个月成立。评标委员会主任由资深的专家担任，主任不参与投票，只负责人员的挑选和监督投票的公正性；评标委员会采用单数制，但最低不少于5人，并且技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，投票采用秘密方式，以得票多才当选，但中标者的得票不得低于半数。2.评委会成员在副高（副教授）级以上，从事本专业至少在8年以上，对工程项目有较深入的研究，并且职业道德良好，与投标单位无任何利害关系，评标委员会成员当客观公正的履行职务，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。第七章环境保护与劳动安全一、环境保护1、概述为了贯彻执行《国家建设项目环境保护管理办法》，海宁市***投资有限公司必须十分重视环境保护工作，在项目建设中必须做到环保措施与主体工程“三同时”的原则，项目建设贯彻经济效益、社会效益和环境效益相结合的指导思想，做好项目前期及项目实施过程中有关环境保护措施的落实。认真执行《国家建设项目环境保护管理办法》中规定的标准，具体参照如下：《环境空气质量标准》GB3095-1996《城市区域环境噪声标准》GB3096-1996《大气污染物综合排放标准》GB16297-1996《污水综合排放标准》GB8987-1996《地面水环境质量标准》GB3095-1996其他相关法律、法规、标准、规范等2、环境现状该项目位于海宁市经济开发区，当地环境得到了有效保护，该区域污染小，环境条件良好。3、项目环境污染源及污染物项目建设过程中会产生固体垃圾，建设垃圾、少量施工工人生活垃圾和破碎后的废弃物，产生的生活垃圾可以就地回填。施工区域相对独立，不在闹市区，可以采取适当措施，减少施工噪音，破碎后废弃物，通过加工，做成建筑墙体做建筑材料。因此，该项目本身不破坏环境，项目建设不会对居民的生产生活及周围环境造成不良影响。4、综合治理措施海宁市经济开发区对环境有较严格的要求，设计应根据当地环保部门的要求进行设计。(1)排水采用雨水、污水合流制粪便污水经化粪池处理，生活污水经埋地式污水处理装置处理达标后排入城市污水排水管道。设埋地式生活污水处理装置WSZ-A-15一套。(2)固体废弃物生活垃圾应由专人收集至垃圾中转站，然后由当地环卫部门或专业公司转运到指定的城市垃圾场进行集中处理。(3)噪声防治与隔声设计各种机机械噪声选用设计隔震、减震基础和软接头以减少固体转声，并采取吸声、消声措施。(4)绿化建设在项目场区内多植树木及绿化带，移栽树木为雪松、侧柏、冬青、松柏等常绿树种，其它如银杏、法桐、苦楝、合欢、樱花等叶乔木。在美化项目的同时，降低项目的粉尘和噪音污染。二、劳动保护该项目施工区域交通方便，地势平坦，水电供应充足，具备良好的建设施工条件。建设和生产过程中，需严格遵守劳动操作规程，落实劳动安全责任，杜绝劳动安全事故的发生。第八章节能分析一、编制依据1、《节约能源法》2、《民用建筑节能条例》3、《节能模式规范》4、《浙江省建筑节能管理办法》5、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JCJ134-20016、《公共建筑节能设计标准》GB50189-20057、其他相关法律、法规、标准、规范等二、能源构成本项目主要是设备用电、灯光照明用电和生活用水用电消耗。三、节能措施节约能源是保证我国国民经济持续发展的重要手段，是富国强民、降低经营成本、提高经济效益的客观要求。本项目在设计中力争节约能源，尽量使能耗指标降低，具体采取措施如下：1、加强能源管理，建立健全能源消耗统计系统。2、对于建筑物要进行节能设计并验算，采取外墙保温，使用节能门窗等措施降低建筑物能耗。3、对变压器采取电容补偿措施，以降低无功功耗，提高功率因子。4、对有关的电器设备要实行专人管理，在即满足需要的同时，又要达到节约的目的。5、供水系统要采用合格管道材料，阀门要用优质产品，管道敷设以埋在地下为主，显露部分也要注意避免人踩、车压。6、房内无采暖情况下采取节能设计，增加采光面积或采用屋面采光板可节约照明能源。选用节能型电容、光源和灯具，合理进行无功补偿，减少无功损耗。7、卫生器具采用节水型器具。第九章企业组织、劳动定员和人员培训方案一、组织机构***按照“产权明晰、权责明确、政企分开、管理科学”的要求，建立现代企业制度，设立股东会、董事会、监事，实施董事会领导下的总经理负责制，下设综合管理部、招商引资部、物业管理部等三个部。其各部责任如下：综合管理部（包含财务）：为入驻企业提供投资和融资方面的服务；负责本中心内部资金和财务管理；负责中心日常事务管理；负责管理和维护中心计算机及INTERNET专线局域网、数据库等；开展联络并提供信息服务；负责本中心人力资源管理及人员培训服务工作。招商引资部：负责协助新入驻企业办理工商注册、税务登记等工作，为入驻企业提供包括高新技术企业、产品及各类科技计划项目申报以及生产、科研、市场营销、知识产权、学术培训、学术交流等方面的服务；负责项目引进、研发联络、孵化指导、中介服务，收集各类科技、经济信息和市场情报，推荐投资合作项目等。物业管理部：开展设施维护、商务、餐饮、安全保卫、保洁等服务。董事会董事会董事长总经理副总经理综合管理部（含财务）招商引资部物业管理部监事会股东会二、劳动定员海宁市***投资有限公司董事会设定为3人，董事长1人，副董事长1人，董事1人。具体详见下表：劳动定员表表9—1序号部门人数备注1总经理12副总经理13综合管理部（含财务）4部门经理1人，会计1人，出纳1人，文秘1人4招商引资部3部门经理1人，办事员2人5物业管理部3部门经理1人，办事员2人总计12三、职工来源海宁市***投资有限公司董事、监事、总经理等高层管理人员由海宁市***局和浙江省海宁***管理委员会共同委派，其余人员通过向社会公开招聘，择优录用。第十章项目实施进度本项目从筹建开始到全部投入使用预计建设周期41个月，具体工程进度安排详见附表《海宁市***工程进度计划表》，其中关键工作计划完成时间点如下:1、2009年2月282、2009年4月13、2009年12月31日前，完成一期建安工程（厂房及其配套工程）施工。4、2011年5月173、2011年9月30日前，完成园林绿化工程施工。4、2011年12月31日前，完成二期建安工程施工；完成市政工程及一期科研办公楼建筑装修施工。第十一章投资估算与资金筹措一、投资估算本项目总投资24985万元，其中一期投资18996万元，二期投资5989万元。项目总投资构成分析见下表：项目总投资构成分析表表11-1序号工程或费用名称估算价值(万元)占固定资产投资比例(%)建筑工程设备购置安装工程其他费用合计一一期工程1899676.03%1一期固定资产投资12695474128045471899676.03%1.1工程费用1269547412801444957.83%1.2其它费用244724479.79%1.2.1土地费用126012605.04%1.2.2室外三通一平工程3003001.20%1.2.3建设单位管理费1671670.67%1.2.4勘察费50500.20%1.2.5设计费3383381.35%1.2.6咨询监理费2002000.80%1.2.7施工阶段全过程造价控制(含结算)89890.36%1.2.8工程保险费43430.17%1.3预备费用106310634.25%1.3.1基本预备费8458453.38%1.3.2涨价预备费2182180.87%2建设期利息103710374.15%二二期工程598923.97%1二期固定资产投资34871803301992598923.97%1.1工程费用3487180330399716.00%1.2其它费用138213825.53%1.2.1土地费用8408403.36%1.2.2室外三通一平工程1501500.60%1.2.3建设单位管理费90900.36%1.2.4勘察费30300.12%1.2.5设计费1011010.40%1.2.6咨询监理费1201200.48%1.2.7施工阶段全过程造价控制(含结算)39390.16%1.2.8工程保险费12120.05%1.3预备费用4694691.88%1.3.1基本预备费2692691.08%1.3.2涨价预备费2002000.80%2建设期利息1411410.56%三项目总投资161826541610653924985100.00%二、资金筹措自筹资金:15085万元商业银行申请贷款:9900万元。其中一期贷款7000万，二期贷款2900万元根据协议双方股东按比例（60%：40%）落实建设资金，首期安排注册资本6000万，剩余资金投入根据工程进度计划进行安排。银行贷款，业主现已着手与银行商谈。具体资金安排见下表建设期资金来源表表11-2序号部门建设期(万元)合计(万元)07～080910111企业自筹150001.1***投资公司(科技经费)1800180027002800