资产证券化成功案例3个

资产证券化成功案例3个以下是您提供的文章经过润色改写后的版本：目前，我国商业地产资产证券化领域已经开始一些探索。在已有案例中，大致可以分为三类：一是标准的REITs，例如开元REITs和春泉REITs，它们都在香港上市；二是准REITs，代表案例有中信启航专项资产管理计划和高和资本的中华企业大厦；三是其他采用专项资产管理计划形式实现的资产证券化，例如欢乐谷主题公园入园凭证收入专项资管计划和海印股份专项资管计划。像开元REITs和春泉REITs这样的项目，以国内酒店和写字楼为基础资产，通过REITs在香港上市。春泉REITs于2013年11月在香港发售，管理人为春泉资产管理有限公司，基础资产为北京华贸中心两座写字楼及地下停车位，发售定价为每单位基金份额3.81港元，募集资金规模为16.74亿港元，预计年化收益率为4.94%至5.23%。准REITs典型案例包括高和资本的中华企业大厦案例和中信启航资管计划，其在部分运作环节上的方式已经与私募REITs非常接近。在国内，由于REITs推出迟缓，如何在物业的流动性和物业整体价值之间取得平衡成为商业地产行业的一大难题。高和资本通过深入的资产管理（包括设定投资门槛、统一物业管理、统一出租、提供长达10年的流动性支持等一系列服务）确保了物业自身运营管理的完整性。同时，通过整层出售给民间投资者，产权可以自由流动。这样一来，既保证了基金的退出，又保持了物业运营的完整性和品质。这种探索实际上是一种类私募REITs的安排，是朝着标准REITs的方向有益的探索。中信启航专项资管计划于2014年1月成立，管理人为中信金石基金管理有限公司，基础资产为北京中信证券大厦第2至22层和深圳中信证券大厦第4至22层的房产及对应的土地使用权。募资规模为52.1亿元，其中优先级资金36.5亿元，次级资金15.6亿元，比例为7：3。优先级份额存续期间获得基础收益，退出时获得资本增值的10%；次级份额存续期间获得满足优先级份额基础收益后的剩余收益，退出时获得资本增值的90%。优先级的评级达到AAA。期限不超过5年，投资者全部为机构投资者。中信启航专项资产管理计划通过在深交所系统挂牌交易，在提升流动性方面取得了非常重要的突破。专项资产管理计划目前来看，专项资产管理计划是实现企业资产证券化的一种可行途径。例如欢乐谷主题公园入园凭证收入专项资管计划和海印股份专项资管计划。欢乐谷主题公园入园凭证专项资管计划。2012年11月，欢乐谷主题公园入园凭证专项资管计划发行，管理人为中信证券，募资总规模为18。5亿元，其中优先级受益凭证规模为17。5亿元，信用评级为AAA;次级受益凭证规模为1。0亿元，由华侨城A全部认购，期限不超过5年。华侨城A的母公司华侨城集团公司为该资管计划提供不可撤销连带责任担保。海印股份专项资管计划。2014年8月，广东海印集团设立专项资产管理计划，以旗下15家商业物业经营收益权为基础资产，募资总规模15亿元。其中优先级资产支持证券14亿元，由符合资格的机构投资者认购;次级资产支持证券1亿元，由公司代表原始权益人全额认购。海印集团对该资产管理计划进行担保，如基础资产未来现金流不足以偿付本金和预期收益，则由海印集团进行差额补足。2014年9月，海印股份专项资管计划在深交所挂牌交易。资产证券化是指将一组能够产生独立、可预测现金流的基础资产，通过一系列的结构安排和组合，对其风险及收益要素进行分离和重组，并实施一定的信用增级，从而将组合资产的预期现金流的收益权转换成可以出售和流通、信用等级较高的资产支持证券的过程。与传统信用融资方式主要依托发行体本身的信用水平获得融资不同，资产支持证券凭借支持资产的未来收入现金流获得融资，支持资产本身的偿付能力与发行主体的信用水平分离，不受公司净资产规模、盈利指标的影响，可以提升企业存量资产的利用效率，成为一条新的直接融资途径。资产证券化业务由华尔街发明，在美国发扬光大。美国人说，如果有现金流，就将它证券化吧。目前资产证券化是美国资本市场的重要融资方式，资产证券化规模占GDP比重连续10年在50%以上。2012年美国发行资产证券化产品规模2。07万亿美元，同比增长24。38%。2012年底美国资产证券化规模约8。96万亿美元，占GDP比约55%。我国的企业资产证券化从2005年起开始试点。自2005年8月中金公司发行第一笔基于CDMA网络租赁费收益权的专项资产管理计划以来，经历了两轮发展。第一轮是2005年至2006年，共有9家企业发行了资产证券化产品。受次贷危机的影响，2009和2010年试点暂缓，2011年国务院重新批准开展试点。下面让我们举两个最新的例子看一下资产支持证券的运作。一、隧道股份BOT项目专项资产管理计划2013年5月14日，国泰君安资产管理有限公司设立的“隧道股份BOT项目专项资产管理计划”经中国证监会批准发行，成为今年3月份证监会发布《证券公司资产证券化业务管理规定》新规后首只成功发行的资产证券化产品。专项资产管理计划所募集的认购资金用于向隧道股份子公司大连路隧道公司购买基础资产，即相关合同中约定的2013年4月20日至2017年1月20日期间隧道专营权收入。通俗来说，就是隧道公司在专项资产管理计划募集结束后一次性收到募集资金，作为回报，隧道公司将把未来约定期间内从过路司机处收到的“买路钱“陆续交给“专项资产管理计划”这个“特殊目的载体“以偿还本金和利息。按照《证券公司资产证券化业务管理规定》，基础资产可以是财产权利或者财产，在此项计划中，基础资产指隧道未来部分时期专营权收入。在隧道股份专项计划设立后，相关资产支持证券产品将申请在上海证券交易所挂牌转让，将成为第一只在上交所固定收益平台挂牌转让的资产支持证券。固定收益平台为资产支持证券提供多种转让方式选择和实时逐笔结算模式，并允许证券公司为产品提供做市服务。上交所还将在固定收益平台推出协议回购功能，为资产支持证券的投资者提供回购融资。专项计划采用优先/次级结构和外部担保机制进行信用增级，由原始权益人大连路隧道公司持有次级产品，并由隧道股份的控股股东上海城建集团为未来现金流的偿还提供担保。从这个案例可以看出几个特点：1，投资者以资产支持证券还本付息的形式获得基础资产产生的未来收益。基础资产的原始权益人(融资方，在本例中为隧道股份通过出售证券化资产的未来收益，获得现金。这在本质上仍然属于债务融资，融资方和投资方通过资产证券化运作分别拓宽了融资和投资渠道。2，只是将隧道未来部分期间的收益权作为基础资产，隧道这项资产仍然保留在隧道股份的资产负债表中，没有出表。3，发行后可以在交易所交易转让。这将大大提高证券的流动性。4，上海证券交易所将允许证券公司提供做市商服务。做市商发挥着连接并集中原本分散进行的债券交易，从而活跃市场，提高证券流动性。5，证券信用增信。资产支持证券主要的风险是未来现金流的确定性。未来现金流难以控制，需要增信机制以提供持有人信心，降低融资成本，比如担保抵押等。本例中由隧道股份的控股股东为未来偿还提供担保。让我们看看资产证券化业务将给证券公司带来什么样的影响。我在分析中信证券的年报时提到，券商的典型业务分部可以分成：经纪及服务，投资银行，资产管理，投资及信贷四个部门。通过上面的分析，我们可以看到，资产证券化业务将可能对证券公司的资产负债表和损益表产生如下影响：1，资产支持证券承销收入。这项收入可以归属于投资银行部门。2，资产支持证券存续期内的资产管理费收入。这项收入可以归属于资产管理部门。3，做市收入。刚才提到上交所将允许证券公司为产品提供做市服务，只是目前还不知道具体怎么展开。这项收入归属于经纪及服务部门，需要消耗资本。4，自营投资收益。监管层同意管理人可以自有资金或其管理的集合资产管理计划、其他客户资产、证券投资基金认购资产支持证券。上述1、2项收入是服务收入，不需要资本投入，3、4项收入需要消耗资本。由此可见资产证券化业务将可能对证券公司的主要业务部门及资产负债表和损益表都产生重要影响。凭借券商自身的产品设计、资产定价、风险收益分析等技术层面的优势，券商将是资产证券化市场的主角。同时相关证券化产品的柜台交易和证券托管也将催生券商的其他服务，包括衍生品、量化对冲等产品均可以应用到资产管理中，从而增加入和利润来源，提升ROE水平，推动证券公司盈利模式的转型。让我们看看另外一个不同的例子本期拟进行资产证券化的基础资产为“原始权益人因经营管理特定商业物业而享有的商业物业自专项计划成立之次日起五年内的经营收益权”。企业资产证券化产品，主要面向基金、券商、财务公司、企业等交易所的机构投资者发行，并在沪、深证券交易所的固定收益证券综合电子平台(综合协议交易平台)挂牌转让，并可通过券商做市、协议回购等途径增加二级市场流动性。这个例子和隧道股份并没有本质区别，其特点是以商业地产未来租金作为基础资产。虽然《证券公司资产证券化业务管理规定》中规定了可以以商业地产收益权作为基础资产，但是在房地产调控的敏感档口，不知道证监会会不会批准。目前现状资产证券化业务现状：目前通过专项计划发起的企业资产证券化业务已达12笔，发行总额达246亿元。中信在2012年报中披露了其资产证券化承销业务的金额为107亿元，数量为35单，大约占到当年其债券总承销额的5%，进展速度很快。不过中信年报中没有披露相应的承销和资产管理费用收入，难以测算对总体收益的影响。中信证券的进展是比较快的，我在其他大型投行如海通，广发、招商证券中并没有搜索到相关资产支持证券成效方面的信息。广深珠(广州-深圳-珠海)高速公路的建设是和合控股有限公司与广东省交通厅合作的产物。为筹集广州一深圳-珠海高速公路的建设资金，项目的发展商香港和合控股有限公司通过注册于开曼群岛的三角洲公路有限公司在英属维尔京群岛设立广深高速公路控股有限公司，并以特许经营的公路收费权作支持，由其在国际资本市场发行6亿美元的债券，募集资金用于广州-深圳-珠海高速公路东段工程的建设。和合公司持有广深珠高速公路50%的股权，并最终持有广深珠高速公路东段30年的特许经营权直至2027年。在特许经营权结束时，所有资产无条件地移交给广东省政府。从性质上看，广州-深圳-珠海高速公路的资产证券化项目融资属于离岸(跨国)资产证券化(Cross-borderSecuritization)融资模式。离岸资产证券化是指跨境的资产证券化运行模式，一般认为，国内融资方通过在国外的SPV在国际市场上以资产证券化的方式向国外投资者融资的方式即为离岸资产证券化。有学者指出，“基础设施收费模式”+“离岸模式”可以作为中国开展资产证券化的突破模式之一。(二)离岸资产证券化项目融资的优势分析1。从证券化产品角度看，离岸资产证券化项目融资具有以下优势：(1)基础设施收费的证券化符合资产证券化项目融资产品的要求，项目未来的现金流比较稳定可靠、容易计算，满足以未来可预见到的现金流为支撑发行证券的要求以及“资产重组”原理。(2)在这个交易机构中，原始权益人将项目的收益权转让给境外的SPV，实现了证券化的关键一步――破产隔离。(3)以债券分层的方式实现内部信用增级，通过担保的方法实现外部信用增级。信用增级技术降低了国际资本市场的筹资成本。4。从融资角度看：(1)离岸资产证券化融资与其他形式的项目融资想比具有很大的优势，它可以有效地克服借用国外贷款和吸收国外直接投资等传统引进外资所带来的外债压力与产业安全问题;(2)由于有信用增级的措施，当在资本市场大规模筹集资金时，融资成本可以降低。5。其他。离岸资产证券化融资对已建成基础设施项目和在建项目均可适用，不受项目2014证券从业资格考试备考资料及历年真题集锦基础知识证券交易投资基金投资分析发行与承销的局限;在离岸资产证券化融资的整个过程中主权国政府始终保有项目的所有权。此外，汇率的变化也使外汇现金流的稳定性受到影响。2。由于资产证券化的主要程序都在海外进行操作，投资者也是海外的，因此，对国内的证券化发展很难起到较大的促进和试验作用。二、金融机构以信托方式处置信贷资产的有益尝试-华融资产管理公司资产处置信托项目实例分析。华融资产处置信托项目充分利用了信托制度所提供的操作平台，属于资产处置的重大创新，这种以资产为基础的投资合同交易模式，不仅为金融资产管理公司及国有商业银行加快处置不良资产进行了有益的探索，而且其交易结构对于基础设施项目融资也有一定的参考价值。此外，商业银行还可充分利用这种信托项目模式管理其项目贷款，分散并控制有关项目贷款的风险。根据华融资产管理公司公开披露的信息，华融资产处置信托项目交易是根据我国《信托法》及相关法律法规设立的合法信托，其交易模式可简述如下：(一)华融资产处置信托项目的信托当事人华融公司作为委托人，以其拥有的相应债权资产，以中信信托为受托人，设立财产信托。本信托设立时的受益人为华融公司，华融公司自本信托生效之日起享有全部信托受益权(包括全部的优先受益权和次级受益权)